曼氏太仓地块产品提案精编
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太仓江滩公园规划方案
太仓江滩公园规划方案1. 引言太仓江滩公园是位于中国江苏省太仓市的一座城市公园，占地面积约500亩。
公园位于太仓市中心，毗邻太仓港，具有得天独厚的地理优势和丰富的自然资源。
为了充分利用太仓江滩的独特优势，提升市民的生活质量，太仓市政府决定制定太仓江滩公园规划方案，以打造一个绿色、宜居、可持续发展的城市公园。
2. 目标与原则2.1 目标本规划方案的目标是创建一个现代化、生态友好、多功能的城市公园，为市民提供休闲娱乐、健身锻炼、社交交流、文化教育等多种场所和活动。
2.2 原则本规划方案的制定将遵循以下原则： - 生态保护：保护江滩生态环境，提高绿化覆盖率，促进生物多样性。
- 环境友好：采用可持续发展的设计理念，最大程度减少对自然环境的影响。
- 多样性与创新：通过多样化的场所设置和活动内容，满足不同人群的需求。
- 公平与包容：确保公园的资源和服务对所有市民公平可及。
- 安全与便捷：确保公园各项设施与服务的安全性和便捷性。
- 文化传承：充分展示太仓市的文化特色，与当地传统文化相融合。
3. 设计与布局3.1 总体规划太仓江滩公园规划总面积约500亩。
根据市民需求和场地特点，公园将分为以下几个功能区： 1. 中央广场区：作为公园的中心和活动聚集区，可用于举办各类文化艺术表演、庆典活动等，同时也是市民休闲和社交的场所。
2. 绿地休闲区：提供大片开阔的绿地空间，供市民散步、晨练、户外运动等休闲活动。
3. 儿童游乐区：设有多个儿童游乐设施，包括滑梯、秋千、蹦床等，为孩子们的娱乐和成长提供场所。
4. 健身区：设有健身器材、跑步道等体育设施，供市民进行健身运动。
5. 游船码头：设置游船码头，提供游船服务，让市民可以乘船游览太仓江。
6. 文化教育区：建设图书馆、博物馆等文化教育设施，为市民提供学习和文化交流的场所。
3.2 建筑设计与景观规划在建筑设计和景观规划上，太仓江滩公园将充分利用江滩的独特资源和地理位置，打造以水景、花坛、湿地等为主要景观元素的现代化城市公园。
房地产专项研究未来花园洋房案例研究附实例
南露台入口
南露台 北 露 台 预 留 洗 衣 房 机 位
五层 三房两厅一卫（建面89㎡ ，赠送40㎡屋顶花园）
静 区 动 区
动静分离 卫生间干湿分离 面宽宽，进深短 南北通透
屋顶花园
五层：未未来 89平米花园洋房，做到了三房两厅一卫，且三个房间 均向南，并且 赠送了大面积屋顶花园，极大丰富了小户型房型的功 能性，整体远超越其它常规 竞争户型。
南露台入口
赠送大露台
北工作阳台
北工作阳台外立面
南露台 专属地下楼梯通道
三层 三房两厅两卫（建面115㎡ ，赠送33㎡南北双露台）
露台
动
静
区
区
动静分离 卫生间干湿分离 南北通透，北面有工作阳台
露台
三层： 115平米花园洋房将户型做到三房两厅两卫，超越常规户型三 房两厅一卫的户型， 同时赠送了大面积的露台，虽然优势没有其他花 园洋房房型明显，但仍明显超越常规竞 争户型。三房两厅拥有南北双 露台，加在一起有 34个平方米。
南露台
北工作阳台
北露台
四层 三房两厅一卫（建面89㎡ ，赠送26㎡南北双露台）
动 区
露台
露台
静 区
动静分离
卫生间干湿分离
面宽宽，进深短
南北通透
三房朝南
三房两厅一卫拥有南北 双露台，加在一起有 27个平方米之多，但它 的面积只有 89 平米， 市场内无人可比。
四层：未未来 89平米花园洋房，做到了三房两厅一卫，且三个房间均 向南，并且赠送 了大面积露台，极大丰富了小户型房型的功能性，整 体远超越其它常规竞争户型。
半地下室，地上高度1.8米，地下1.2米； 地下室东西分割，分配给1、2楼业主使用，保证每户的 采光及通透； 1楼南花园设置下沉楼梯；大面宽； 室外单独入户，地下室外联花园； 170m2地上建面+80m2地下室+20m2南花园+20m2北入 户庭院； 2楼室内设置直达地下楼梯、大面宽； 室外单独入户，地下室外联花园； 143m2建面+60m2地下室+10m2地下花园+15m2南露台 +10m2赠送（为增加3层退台面积提高3层性价比）；
提案改善表
制造管理中心提案改善表
提案名称
QCC/TPM提案
□是 □否
部门编号
备案编号
提案内容
口人员口设备口物料口工艺口环境口成本口安全口其他
提案类型
口 提高品质 口 降低成本 口 降低材损 口 5S 口 确保安全
口 改进作业流程 口 增加产量 口 降低消耗 节约能源 口 改善环境保护 口 改善劳动条件 减轻劳动强度 口 提高员工士气 口 其他
评审意见:
主管签字：日期：
部长评审结果：
1.□采用；□不采用；□保留
2.是否提交提案委员会：
□是；□否
评审意见:
主管签字：日期：
实施部门评审：
1.□采用；□不采用；□保留
2.是否提交提案委员会：
□是；□否
评审意见：
主管签字：日期：
提案评分栏
提案改善委员会或总监（必要时）
项目
评审
创意15%
实施性
10%
单位
姓名
共同提案人
工序
岗位
提交日期
年月日
现状：（改善前缺点，为什么不好？请说明及略图）
签字：日期：
注：本表不敷使用时，可附附件说明之。
改善方法及项目实施方案：（说明及略图）
签字：日期：
投入成本及预期效果：（估计改善费用、效果并提出具体事实）
签字：日期：
风险预估提案实施；
7、综合办组织相关部门对结果进行验证；
8、提案的奖励申请；
9、综合办存档。
实施效果确认
签 章
签字：日期：
责任分类：
1、主要责任单位(即提案实施部门)：
2、需要其他部门协调处理： 口 技术部 口 设备部 口 生产部
3、方案实施期限要求：请于 口 一周内 口 一月内 口 三月内 口其他完成。
提案名称
QCC/TPM提案
□是 □否
部门编号
备案编号
提案内容
口人员口设备口物料口工艺口环境口成本口安全口其他
提案类型
口 提高品质 口 降低成本 口 降低材损 口 5S 口 确保安全
口 改进作业流程 口 增加产量 口 降低消耗 节约能源 口 改善环境保护 口 改善劳动条件 减轻劳动强度 口 提高员工士气 口 其他
评审意见:
主管签字：日期：
部长评审结果：
1.□采用；□不采用；□保留
2.是否提交提案委员会：
□是；□否
评审意见:
主管签字：日期：
实施部门评审：
1.□采用；□不采用；□保留
2.是否提交提案委员会：
□是；□否
评审意见：
主管签字：日期：
提案评分栏
提案改善委员会或总监（必要时）
项目
评审
创意15%
实施性
10%
单位
姓名
共同提案人
工序
岗位
提交日期
年月日
现状：（改善前缺点，为什么不好？请说明及略图）
签字：日期：
注：本表不敷使用时，可附附件说明之。
改善方法及项目实施方案：（说明及略图）
签字：日期：
投入成本及预期效果：（估计改善费用、效果并提出具体事实）
签字：日期：
风险预估提案实施；
7、综合办组织相关部门对结果进行验证；
8、提案的奖励申请；
9、综合办存档。
实施效果确认
签 章
签字：日期：
责任分类：
1、主要责任单位(即提案实施部门)：
2、需要其他部门协调处理： 口 技术部 口 设备部 口 生产部
3、方案实施期限要求：请于 口 一周内 口 一月内 口 三月内 口其他完成。
太仓金仓湖郊野公园策划建议报告同(PPTminimizer)
项目理解
市场对比
客户界定
ONE
策略建议
1 城市的视角
经济总量
经济实力
经济步入“黄金发展期”
2006年太仓市人均GDP10228美元
在国际上，人均GDP从8000美元到超过
10000美元时期被称为“黄金发展期”
这一时期的主要特征是：工业化转型 城市化加速 经济国际化提升
社会经济综合发展水平名列2007 年度全国百强县（市）第13位。
0.00% -10.00% -20.00% -30.00%
2003
2003 注册外资
2004
注册外资增速
2004 实际利用外资
2005 实际/注册
2006
40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
实际利用外资持续增加，2006年太 仓市实际利用外资达到4.5亿美元。
实际利用外资增速基本保持在50％ 以上。
6.01
5.12
法人资本
9.74
8.29
个人资本
0.86
0.73
外商资本 （含港澳台）
100.02
85.18
项目理解
市场对比
客户界定
ONE
策略建议
1 城市的视角
三资企业
经济国际化
三资企业主要集中在工业领域。
三资企业数（个） 比重（%）
从行业构成看，全市三资 企业分布于10个门类的众多 行业，主要集中在工业。
规模以上工业产品（亿元）
11
1000.00 900.00 800.00 700.00 600.00 500.00 400.00 300.00 200.00 100.00 0.00
2001年
世联江苏太仓森茂国际汽车城项目营销策略方案
世联江苏太仓森茂国际汽车城项目营销策略方案1. 背景介绍世联江苏太仓森茂国际汽车城项目是一项位于江苏太仓市的汽车城开发项目。
该项目计划建设一个综合性的汽车交易、展示和服务中心，将为当地居民和汽车相关企业提供全方位的汽车服务。
本文将讨论该项目的营销策略方案。
2. 目标市场分析在制定营销策略之前，我们需要对项目的目标市场进行全面的分析。
以下是对目标市场的分析：2.1 人口统计数据太仓市居民人口超过100万，且具有较高的购买力。
根据调查显示，太仓市居民对豪华汽车和节能环保汽车有较高的需求。
2.2 市场竞争分析太仓市已有一些汽车4S店，以及其他汽车交易市场。
然而，缺乏一个综合性的汽车交易和服务中心，综合服务及售后保障体系也不健全。
因此，世联江苏太仓森茂国际汽车城项目具有一定的竞争优势。
3. 营销策略方案基于目标市场分析，我们提出以下营销策略方案来推广世联江苏太仓森茂国际汽车城项目：3.1 品牌推广品牌推广对于一个新项目的成功非常重要。
我们将进行以下品牌推广活动：•在当地媒体上发布广告，包括电视、报纸和网络广告•参加当地展览会和活动，展示世联江苏太仓森茂国际汽车城项目的规划和特色•与当地社区合作，开展公益活动，提高项目的知名度和良好形象3.2 营销渠道建设为了提高销售和服务的效率，我们将建设一套完善的营销渠道，包括：•建立一个在线汽车交易平台，方便消费者浏览和购买汽车•与汽车经销商合作，建立销售代理关系，扩大销售渠道•与银行合作，推出汽车金融服务，方便消费者购车•建立一个售后服务中心，提供维修和保养服务3.3 客户关系管理为了增加客户黏性和忠诚度，我们将建立一个客户关系管理系统，包括以下举措：•提供定期的车辆保养提醒和服务预约功能•开展客户活动和促销活动，提供优惠和礼品•建立一个客户投诉反馈系统，及时解决客户问题和提供售后支持4. 实施计划为了将上述营销策略方案转化为实际行动，我们制定了以下实施计划：•阶段1：品牌推广活动（4个月）–发布广告和新闻稿，提高项目的知名度–参加展览会和活动，展示项目的规划和特色–与当地社区合作，开展公益活动，树立良好形象•阶段2：营销渠道建设（6个月）–建立在线汽车交易平台，方便消费者购车–与汽车经销商合作，建立销售代理关系，扩大销售渠道–与银行合作，推出汽车金融服务，提供购车便利–建立售后服务中心，提供维修和保养服务•阶段3：客户关系管理（持续）–启动客户关系管理系统，提供车辆保养和服务预约功能–组织客户活动和促销活动，提供优惠和礼品–建立客户投诉反馈系统，解决客户问题和提供售后支持5. 总结世联江苏太仓森茂国际汽车城项目营销策略方案旨在通过品牌推广、营销渠道建设和客户关系管理来实现项目的成功推广。
罗曼帝克项目深基坑工程施工方案
罗曼帝克项目深基坑工程施工方案罗曼帝克项目深基坑工程施工方案编制单位：江苏苏南建设集团有限公司编制人：审核人：审批人：编制日期：2022年11月27日目录一、编制依据......................................................................................................................... ........ - 1 -1、编制说明......................................................................................................................... .. - 1 -2、编制依据......................................................................................................................... .. - 1 - 二、工程概况......................................................................................................................... ........ - 2 -1、工程简介......................................................................................................................... .. - 2 -2、工程地质和水文地质条件............................................................................................... - 4 - 3、基坑支护结构设计概况................................................................................................... - 6 - 4、基坑降排水设计概况....................................................................................................... - 7 - 5、基坑周边使用条件........................................................................................................... - 8 - 三、施工部署......................................................................................................................... ........ - 9 -1、施工目标......................................................................................................................... .. - 9 -2、施工区域划分................................................................................................................... - 9 -3、施工准备......................................................................................................................... - 11 -4、施工进度计划................................................................................................................. - 11 - 四、施工工艺技术....................................................................................................................... - 19 -1、土石方开挖施工方案..................................................................................................... - 19 -2、基坑降水施工方案......................................................................................................... - 24 -3、水泥土搅拌桩施工方案................................................................................................. - 29 -4、挂网、喷锚支护施工..................................................................................................... - 36 -5、钢花管土钉施工方案 .................................................................................................... - 37 -6、木桩施工方案................................................................................................................. - 40 -7、基坑监测施工方案......................................................................................................... - 41 - 五、质量保证措施....................................................................................................................... - 44 -1、质量保证措施................................................................................................................. - 44 -2、质量控制要求................................................................................................................. -44 - 六、安全文明施工保证措施....................................................................................................... - 45 -1、安全保证措施............................................................................................................... - 45 -2、文明施工措施................................................................................................................. - 47 - 七、深基坑应急救援预案........................................................................................................... - 51 -1、应急预案的方针与原则................................................................................................. - 51 -2、应急响应组织管理......................................................................................................... - 51 -3、应急资源储备................................................................................................................. - 54 -4、应急演练计划................................................................................................................. - 55 -5、应急响应......................................................................................................................... - 55 -6、突发事件应急预案......................................................................................................... - 57 -7、各种可能紧急情况抢险预案......................................................................................... - 58 - 罗曼帝克项目深基坑工程施工方案一、编制依据1、编制说明为更好地指导罗曼帝克项目深基坑工程的施工，特编写本方案，以便快速、高效、安全、经济地完成本工程的施工生产任务。
太仓规划方案
太仓规划方案1. 简介本文档旨在提供太仓市未来发展的规划方案。
太仓市作为中国江苏省苏州市下辖的一个县级市，地处长江三角洲区域，位于上海市的南部。
太仓市的规划方案旨在实现城市的可持续发展，促进经济繁荣和居民生活质量的提高。
2. 发展目标太仓市的发展目标是建设成为一个现代化的世界级城市，旨在吸引更多的投资和人才。
以下是太仓市未来发展的关键目标：•经济繁荣：加强产业结构调整，提高全方位经济发展水平。
•环境保护：实施严格的环境保护政策，提升环境质量。
•基础设施建设：加快基础设施建设，提高城市交通和通信网络。
•城市管理：提升城市管理水平，提供高质量的公共服务。
•文化保护：保护和传承太仓市的历史文化遗产。
3. 规划方案3.1 经济发展为了实现经济繁荣，太仓市计划以下措施：•优化产业结构：加大对高新技术产业和现代服务业的支持力度，推动太仓市经济实现由传统制造业向高端制造业和创新型产业的转型升级。
•引进外资：积极吸引外资，提供投资优惠政策和完善的商业环境，吸引更多的外资企业在太仓市设立生产基地和研发中心。
•培育本土企业：支持本土企业的创新发展，提供技术培训和资金支持，帮助本土企业提升核心竞争力。
3.2 环境保护为了改善环境质量，太仓市计划以下措施：•减少污染物排放：加强工业企业的环境监管，推动企业采用清洁生产技术，减少污染物的排放。
•加强生态保护：保护和修复太仓市的自然湿地和森林资源，加大对生态环境的保护力度。
•推动可持续能源发展：促进可再生能源的利用，推动太仓市能源结构向清洁能源转型。
3.3 基础设施建设为了提高城市的交通和通信网络，太仓市计划以下措施：•建设高速公路和铁路网：加快建设太仓市的高速公路和铁路网，提高交通效率和便捷性。
•完善城市交通系统：改善公交系统，推广城市轨道交通，并建设自行车道和步行街，提供多样化的交通方式。
•优化通信网络：加强宽带网络建设，提高互联网接入速度和稳定性。
3.4 城市管理为了提供高质量的公共服务，太仓市计划以下措施：•完善教育体系：提升学校的教育质量，建设更多的高品质学校，满足居民的教育需求。
法兰克曼医疗器械厂区建设项目桩基工程施工组织设计
苏州法兰克曼医疗器械有限公司厂区建设项目桩基工程施工组织设计吴江市中泰建筑工程有限公司目录第一章工程概况第二章编制依据第三章施工管理目标第四章施工部署第五章施工方案及工艺流程第六章确保工程质量的技术组织措施第七章确保工期的技术组织措施第八章确保安全生产的技术组织措施第九章确保文明施工的技术组织措施第一章、工程概况1.1苏州法兰克曼医疗器械有限公司厂区建设项目桩基工程位于苏州市高新区玉屏路南、锦丰路东侧，场地一般，水、电已通，已具备开工条件。
1.2主要工程量试桩：1、桩长40M，桩型：空心方桩PS-500（300）A，桩数：2套2、桩长27M，桩型：预制方桩JAHZb-2-40，桩数：3套工程桩：1、桩长34M，桩型：空心方桩PS-500（300）A，桩数：149套2、桩长22M，桩型：预制方桩JAHZb-2-40，桩数：77套1.3 苏州法兰克曼医疗器械有限公司厂区建设项目桩基工程施工组织设计用以指导本桩基工程施工全过程各项生产活动、技术、经济的综合性文件。
1.4本工程桩基施工和结束后按桩基验收规范《GB50202-2002》进行施工及验收,并按规定对桩的施工质量进行检测。
1.5地层土质特征：（详见建设单位提供的地质勘察报告）第二章、编制依据：本工程施工组织设计是苏州法兰克曼医疗器械有限公司厂区建设项目桩基工程在施工过程中应严格遵循的技术性文件，编制过程中严格遵循了下列有关规范、规程、规定，以提高工程质量，确保工程安全：2.1、本工程的设计图纸2.2、《建筑桩基技术规范》（JGJ94-2008）2.3、《建筑地基基础工程施工质量验收规范》（GB 50202-2002）2.4、《预制钢筋混凝土管桩》2.5、《建筑地基基础技术规范》（DB42/242-2003）2.6、《建筑桩基检测技术规范》JGJ106-2003；2.7、《建筑地基基础设计规范》GB5007-2002；2.8、《钢筋焊接及验收技术规程》JGJ18-84；2.9、《施工现场临时用电安全技术规程》JGJ46-88；2.10、《建筑机械使用安全技术规程》JGJ33-86；2.11、《中华人民共和国建筑法》；2.12、《江苏省工程建设管理条例》；2.13、《苏州市建筑安全文明生产管理暂行办法》；第三章施工管理目标3.1 质量目标确保工程Ⅰ类桩达到90%以上，不出现Ⅲ、Ⅳ类桩；基桩的有效桩长及承载力满足设计要求；桩位偏差满足国家规范规定要求。
太仓华侨花园改造计划方案
太仓华侨花园改造计划方案概述太仓华侨花园是太仓市的一个历史悠久的景区，拥有独特的建筑风格和浓厚的历史文化底蕴。
然而，随着时间的推移，花园的设施和环境已经有些陈旧和破损，需要进行一次全面的改造和提升。
本方案旨在通过对太仓华侨花园进行全面的改造，使其焕发新生，成为一个更具吸引力和竞争力的旅游目的地。
第一阶段：景区设施更新和维护首先，我们将对花园内的设施进行全面的检修和更新。
这包括修复和清洁建筑物、步道、围墙等设施，确保其安全和正常运行。
同时，我们将增加一些新的景点和设施，以丰富游客的体验。
例如，设置观景台、游乐区和休闲座椅等，提供更多的休闲和娱乐选择。
为了增加太仓华侨花园的吸引力，我们还将引入一些现代科技和互动性元素。
例如，安装智能导览系统，使游客可以通过手机或导览设备获取相关的历史文化信息和故事。
此外，我们还将设置一些互动游戏和体验区，让游客参与其中，提升游园的趣味性和互动性。
第二阶段：景区景观和绿化提升在第二阶段，我们将着重提升花园的景观和绿化。
首先，我们将对景区的植物进行全面的修剪和整理，确保植物的健康和美观。
同时，我们还将引入一些新的植物品种，增加景区的物种多样性和观赏价值。
除了植物方面，我们还将对公园的水景进行改造和升级。
例如，重新设计和清理园内的水池、喷泉和小溪等，提高其观赏和游玩的效果。
我们还将在适当的位置设置一些小型景观和雕塑，增加景区的艺术氛围。
第三阶段：文化活动和推广策划在改造完设施和景观之后，为了进一步提升太仓华侨花园的知名度和吸引力，我们还将进行一系列的文化活动和推广策划。
其中，包括举办展览、音乐会、表演和工艺品市集等活动，展示太仓的传统文化和艺术才华。
此外，我们还将制定一套全面的推广策略，利用互联网和社交媒体等渠道，将太仓华侨花园的特色和优势传递给更多的人群。
我们将开展线上线下的宣传活动，与旅行社、媒体和相关机构合作，提高花园的知名度和可见度。
预计效果通过以上的改造计划，我们有信心太仓华侨花园将焕发新生，成为一个更具吸引力和竞争力的旅游目的地。
(可行性报告)彩虹天下·可行性分析
太仓市人民北路地块_____彩虹天下项目可行性分析报告前言及主要结论1、本报告旨在研究太仓房地产开发的现状并对太仓人民北路地块项目进行可行性分析。
2、本报告所述之项目是指拟在太仓人民北路开发建设的一个设计适当超前、风格现代简约、社区景观优美的生态住宅小区。
3、本项目占地45000平米，总规划建筑面积约55800平米。
规划容积率1.24，建筑密度23.76%，绿化率45%。
4、本项目的产品定位为“太仓针对中上阶层的更具前瞻性的时尚的高品质社区”。
5、本项目的平均销售价格为2800元/平方米。
6、可售面积综合造价为2342元/平方米。
7、本项目的优势为：周边生活配套及休闲娱乐设施齐全、区内的景观及配套规划、合理的空间布局和户型配比、注重物业管理的社区给太仓带来新气象、智能化配套显现社区的前瞻性、如今太仓楼市较火，前景看好。
8、以上结论依据的假设条件为：100%实现销售，开发期间建材价格没有发生变化和汇率固定，并未考虑上述因素变化可能带来的风险。
9、基于以上基本结论，此项目开发经营可行。
第一章目标市场分析一、区域经济形势太仓市充分发挥其长江岸线的资源优势和"滨江邻沪"的区位优势，形成了“以港兴市”的战略特色和开放开发的强劲态势，近年来全市经济有了长足的发展。
二、太仓房地产现状分析及发展趋势房地产的区域性较强，通过对其区域房产市场历史发展状况及现状的分析，可以指导我们该规避什么，发扬什么，提高整个项目的抗风险能力，也可为项目提出良好的产品建议提供参考，同时我们可以从其发展规律中预测其发展趋势，从而使得项目的产品具有一定的前瞻性。
（一）太仓房地产市场分析◆开发量分析太仓市1999年~2002年住宅开发量统计情况如下：说明：1、1999年到2000年开发量涨幅较大，原因在于2000年的地块改造工程较多，带来开发量的增长。
2、2000年到2002年间开发量下降，原因一方面在于房价上涨了，抑制了需求；另一方面在于市场上存量房需要消化。
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曼氏太仓地块产品提案
精编
Document number：WTT-LKK-GBB-08921-EIGG-22986
PART 1 商业产品篇
一、扬长避短，在保持住宅产品较高水准的基础上，重点做好商业产品的规划和定位。
本案由住宅和商业两部分组成，建筑面积各占总量的%和%。
由于本案与“君悦豪庭”个案近在咫尺，而“君悦豪庭”是目前太仓房地产市场具有“三高水平”的顶级社区，即：售价高、档次高、品质高。
同时太仓房地产市场先后推出了“太仓人家”、“彩虹天下”、“上海花园”等个案，社区档次普遍较高。
在太仓大环境和本案小环境的影响下，本案不但要在住宅产品方面保持不低的档次和品质，而且特别要做好商业产品的规划、定位和招商等。
这样以来，既可以摆脱相同区域内小高层、高层产品供应量大、目标客户有限、竞争激烈的不利环境；又可以突现本案的诉求，增强整个社区产品的市场吸收力，最终实现更高的利润回报和更短的回款周期。
二、太仓市商业产品的市场总体情况与局部现状。
（一）总体市场情况
和昆山、苏州等苏南城市类似，太仓历来就有浓厚的“重商情结”，经过长期的发展，形成了一定的商业氛围，并显现出不同功能、不同购买力的商业板块。
同时太仓的商业产品市场又表现出不同的特点。
1、板块特点：
A、成熟的中高档综合商业带——人民路沿线。
这里是太仓各种商场、商铺云集的地带，经过长期的发展，已经形成了以中高档购物、休闲消费的繁华闹市区；
B、传统的中低档临街商铺——县府街、郑和路沿线等。
这些是太仓传统商业气息的延续，门面林立，经营品种从日常百货到机工电品，品种繁多；
C、新兴的专业多功能商业广场——五洋广场、美时达广场。
五洋广场主要经营各类机电、家具用品等产品，成为太仓较为知名的专业化商业广场；
2、市场租售：
A、成熟区域内的商场一般“只租不售”。
一层铺位租金一般在200元/㎡/月，二层及以上铺位租金一般在120—160元/㎡/月，根据铺位位置朝向、面积大小实际调整；
B、传统区域内的商铺一般“租多售少”。
不少太仓本地人购置店铺非常慎重，信奉“一铺养活三代人”的经商理念，个人购买之后很少有人转手售出。
弇山路、新东街、上海路等与人民路交汇的路段商铺租金价格呈现“中部最高、北部其次、南部最低”的现状。
从北至南，一般临街商铺的租金水平为：80—90元/㎡/月、50—60元/㎡/月、40—50元/㎡/月。
C、新兴区域内的商铺一般“租售结合”。
太仓西部新兴的“五洋商场”将于2004年12月28日正式对外营业。
目前所有商铺已售出大半，内部商业街还有少量商铺待售。
临204国道、昆太路的商铺
售价在8000—9000元/㎡，全部售完；内部商业街的商铺售价在7300—7600元/㎡，少量待售。
（二）局部商业现状
1、人民路作为太仓成熟的商业带，代表太仓目前最高水平的经营类型和租售价格。
2、本案周边路段商铺属于传统区域内的商业产品经营形态，对本案产品定位及定位有一定的直接影响。
3、本案北面郑和路上是“美时达广场”，西南面是“五洋广场”，做为专业性多功能广场式商铺对本案的产品定位和定价有重要影响。
4、其它个案商铺产品情况
三、本案商业项目产品定位及筹划（一）产品定位：
融合上海“新天地”、苏州“商业街”的成功经验和模式，打造太仓和昆山首家日韩风格的购物、餐饮、休闲商业街——太仓“新时尚”商业街。
（二）项目诉求：
1、潜在客户群不断增加，消费水平、场所不能得到有效满足。
目前昆山、太仓的日资、韩资以及中国台湾的企业日益增多，但并没有出现像上海“新天地”、苏州“商业街”那样重点突出国际风情、满足国际需求的商业项目，消费层次、习惯、场所仍然是“本地化”，这与太仓日益发展的外资和外向型经济不协调；
2、区域范围内对日韩式服饰、饮食风格已经认同，并有相当的消费群体。
苏州、昆山、太仓等地已经有为数不少的“哈日族”、“哈韩族”等；许多台湾同胞和本地消费群体对日、韩流行服饰、传统饮食非常追捧。
本案商业街的建成和成功运作，不但可以满足太仓
本地的消费需求，更重要的是吸引周边区域的中、高档次的客户来商业街购物、消费、休闲。
（三）功能区划分：
把本案的商业项目做成精品，既不能影响住宅产品的档次和环境，又要实现良好的销售结果和经营状况，就必须对商业项目进行合理、科学的功能区划分。
表一：
表二：
表三：
四、产品价格及销售建议
（一）价格建议：
1、本案与美时达、五洋广场优劣分析
本案在地利方面比美时达、五洋广场略为逊色，而且太仓本地人对“桥下商铺”的观点是：铺面便宜、生意较差。
但本案在规划和产
品定位比美时达、五洋广场所蕴藏的商机更大、更直接，这是本案的人和优势，即未来人气较旺、生意更高。
2、通过参考美时达、五洋广场的售价和租金情况，结合目前太仓商铺市场状况，对本案商业产品售价提出如下建议：
3、商业产品经济测算：
（二）销售建议：
1、贷款：商业产品一般首付40%，贷款60%，贷款期10年
2、首付后，实现“零月供”的租金水平，即：租金收入=月供
公式展开：每天租金×30天×商铺面积=商铺面积×销售单价×60%×月还款系数
最后得到：每天租金=销售单价×60%×月还款系数÷30
=销售单价×60%×（新贷款利率还款月还款系数）÷30
3、本案商铺实现“零月供”的租金水平
4、租金水平分析：商业产品一般在住宅产品销售的中后期进行，本案商业产品的酝酿和升值期将在8个月甚至更长时间。
时间跨度长，有利于本案克服自身区位劣势，所以达到—元/㎡/天的租金水平，甚至更高的租金水平是情里之中的。
而且，一方面，本案处在太仓西部“新兴商业区核心地带”，商业产品的规划及定位如果全部落实，可以推动本案租金水平的提高；另一方面，随着美时达、五洋广
场等新兴商业项目的不断成熟和发展，“水涨船高”的规律也会推动本案租金水平的提高。
（三）经营建议：
（1）经营第一年免物业管理费和卫生清洁费，经营第二年免卫生清洁费。
目前太仓各种商业街、商业广场采用的是将物业管理费、摊位费以及卫生清洁费等非行政事业性收费全部摊入租金中；本案可以将费用明细化，设立物业管理费等收费项目，再加以减免，是达到“优惠促销，吸引招商”目的的策略之一。
（2）功能区的划分目的就是为了“统一招商、统一管理”。
设立专门的商业街（广场）管理部，统一招商、集中管理，这样可以保证商业街主流诉求得到体现，现出非主流经营项目应该加以考核，确保整体档次和水平比五洋广场、美时达等商业广场更高、商机更明确。
（3）在实现客户首付后“零月供”的条件下，销售初期可以考虑优惠打折。
经过市场调查，太仓区域购置房产都有打折的习惯，这必然会影响来此购置房产的外地客商。
五洋广场、美时达广场等在销售中都存在不同程度的折扣优惠。
PART 2 住宅产品篇
一、《太仓主要竞争个案汇总》
（见附件一）
二、住宅产品价格建议：本案住宅产品均价建议为3800元/㎡
1、主力产品情况：本案㎡的产品共220套，占总供应量的%，是绝对主力产品，与太仓目前市场上的主力产品相同，都是小高层、高层社区，大面积、平面层产品；
2、平均面积情况：在㎡—㎡的产品中，平均面积为154㎡，以此面积测算主力总价，符合本案住宅产品的主要特征，具有较强的代表性。
建议一：主力总价在55万元左右，则均价为3600元/㎡，均价在目前太仓房产市场属中端价位，在价格及客户购买面积上均有较大的竞争优势；
建议二：主力总价在60万元左右，则均价为3800—3900元/㎡，高于“彩虹天下”、“太仓人家”、“上海花园”等个案200—400元/㎡，略低于目前“君悦豪庭”的均价，与该开盘时均价基本持平。
这样本案作为小高层与高层的混合社区，在价位及客户购买面积方面不会有太多优势，与目前市场情况基本吻合。
3、市场状况：值得注意的是，目前太仓房地产市场因为面积较大、功能不全、总价过高，导致绝大多数楼盘销售情况不理想，市场
吸收能力显得疲软。
3800元/㎡的建议均价，在2005年上半年宏观环境及市场销售较为平稳、有利的情况下，2004年“持币待购”的消费者会接受，那么本案价格可以做5%—10%的调整；如果2005年上半年市场环境，特别是宏观政策对房地产市场的控制力仍然呈加强趋势，那么“持币待购”、“房价下降”仍将成为消费者的主要态度，那么本案价格上调空间将非常有限，产品去化速度仍然不会理想。