【地产方案】长春_城市远郊住宅项目开盘操作案例_恒大御水庄园复盘总结

恒大抢开盘的工程经验总结恒大抢开盘的工程经验总结提要：主体方面主体施工单位在隐蔽部位易形成管理松懈，需特别注意：1)电梯井剪力墙定位支撑应焊接钢筋。

2)砼浇筑未完施工缝严禁预留在卫生间位置，容易造成渗漏水恒大“抢开盘”的工程经验总结一、综合楼浏阳恒大华府综合楼主体结构仅用5个月完成所有装修工程。

1.主体施工保证基坑开挖完成50％时，施工场地硬化完成及施工机械安装完成，保证基坑开挖完成70％时钢筋开始加工，保证基坑开挖完成90％时模板、木方到位，保证基坑开挖完成时钢筋工、木工人员全部到位，钢筋工、木工的人员比例按1：配置（最高峰时期木工80人、钢筋工28人）。

2.装修人员木工30人、泥水工35人（包括室内大理石干挂）、油漆工28人、外墙龙骨28人、外墙石材干挂人员70人。

要求主体施工单位砌体施工顺序为：一二层砌体由内至外，三四层砌体由外之内，这样才能够满足装修人员进场后形成流水施工。

3.材料方面材料到场后必须拿样板进行核对。

甲供材料计划填报要准确及时，要充分考虑到现场施工当中的材料损耗，避免耽误工期。

外墙乙供石材必须追踪到位，石材加工需要缓冲时间，所以料单必须要求施工单位在开工前50天送到加工厂，安排专人蹲点外墙石材厂家。

综合楼外墙石材施工单位分5个厂家进行加工，物流装满一车就发货。

综合楼施工所用的水电甲供材料包括：预留预埋阶段的PVc穿线管、PVc线盒，安装阶段的PVc排水管、钢衬塑复合管、阀门、法兰、电线电缆、配电箱，装修阶段的灯具、水龙头、卫生洁具、开关插座面板、热水器等。

其次是有甲方直接采购的大型设备：风机盘管、空调主机、电梯。

在这些甲供材中钢塑复合管、阀门、法兰、电线电缆、配电箱要特别注意。

乙供材部分:到场就马上组织验收，对材料的品牌、质量必须严格按照合同及现行的施工材料验收要求进行验收。

5.主体方面主体施工单位在隐蔽部位易形成管理松懈，需特别注意：电梯井剪力墙定位支撑应焊接钢筋。

砼浇筑未完施工缝严禁预留在卫生间位置，容易造成渗漏水。

目录一、总论1.1建设项目概要项目名称：永佳.国时代项目建设性质：以住宅为主的综合性房地产项目负责单位：吉林省永佳房地产开发有限公司项目建设地点：吉林省长春市绿园区青年路北端新光复路市场附近项目建设规模及内容：占地面积13.9万平，建筑面积43万平。

本地处市绿园区，青年路北段新光复路市场附近。

项目西邻青年路，东靠新光复路商圈，未来地铁一号线线路也会经过项目地，利于人们出行。

项目总面积13.9万平方米，所处新光复路商圈，并靠近柳影路商圈，车行8分钟左右可以发达；此外项目地附近生态环境优越，南侧邻近雁鸣湖公园，北侧更于有天然绿肺之称的北湖湿地公园为邻。

项目附近教育配套比较完善，例如；柳影小学、72中学等等。

此外小区内设施齐全，适宜居住。

项目建设期限：2年项目投资规模：15.5亿项目资金筹措：11.5亿自有，4亿贷款1.2研究依据国家经济发展的长期规划，部门、地区发展规划，经济建设的方针、任务、产业政策和投资政策。

批准的项目建议书和委托单位的要求。

对于大中型骨干建设项目，必须具有国家批准的资源报告、国土开发整治规划、区域规划、工业基地规划。

交通运输项目，要有关的江河流域规划与路网规划。

有关的自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会、环保等基础资料。

有关行业的工程技术、经济方面的规范、标准、定额资料，以及国家正式颁发的技术法规和技术标准。

国家颁发的评价方法与参数，如国家基准收益率、行业基准收益率、外汇影子汇率、价格换算参数等。

项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。

可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。

国家和拟建地区的政策、法令和法规。

根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料：《城市居住区规划设计规范》《长春市城市拆迁管理条例》《城市居住区公共服务设施设置规定》《住宅设计规范》《住宅建筑设计标准》《建筑工程交通设计及停车场设置标准》《城市道路绿化规划及设计规范》《高层民用建筑设计防火规范》《建设项目经济评价方法与参数》《建设项目可行性研究与评估》《建设项目可行性研究指南》《房地产投资可行性研究指南》1.3编制范围永佳.国时代楼盘位于市绿园区，青年路北段新光复路市场附近。

（此文档为word格式，可下载之后保存）第二部分项目基本质素研究一、项目基础质素分析1-1项目个体产品的基础资料统计1、整个项目规划用地42ha，一期开发建筑面积9.5万平方米，其中住宅面积8.5万平方米（共322套），会所面积5000平方米，公建和商服务业面积5000平方米。

项目一期可售面积8.25万平方米，车库92个,面积2086.8平方米;地下车位182个,面积8585平方米。

2、一期开发小高层3-6#以三室二厅二卫为主要户型，共计184套；多层7-9#，也以三室二厅二卫为主，共计54套；三室小计238套（含复式），面积均在145 m2以上，占所有套数288套的（洋房、别墅除外）82.6%。

二室分布于多层7-9#，总共32套，为138.96 m2和188.36 m2（复式）两种户型，占所有套数288套的11.1%。

另外花园洋房20户，双拼别墅14户。

所有户型合计为322套（户）。

3、一期以提供大户型个体产品为主要特征，整个项目中，二房、四房分别为32和18套，合计50套，占总套数288套的17.4%，表明项目单体构成中，三房数量绝对领先，是销售重点所在。

一期工程明细表1-2、项目个体产品的质素分析1、项目个体产品的户型特征分析小高层3-4#多层7-9#花园洋房10#双拼别墅三房二厅四卫（厨房、车库）268.15 m22、各面积房间数量统计三室二厅二卫为主要户型共计238套（含复式），面积均在145 m2以上，占所有套数288套的（洋房、别墅除外）82.6%；二房总共32套，为138.96 m2和188.36 m2（复式）两种户型，占所有套数288套的11.1%。

根据问卷调研数据，对消费者群体期望户型进行统计：分析：从客户群体对户型的取向来看，中小户型较易为普通市民所接受，其二房：三房：四房=44.5：40.5：15。

从本项目提供的户型来看，二房：三房：四房比例分别为11.1%：82.6%：6.3%（数量为32：238：18套），其组成结构不太符合长春普通市场认可的需求比例。

御水花园整体营销推广方案目录一、前言二、优势与不足概述三、目标购房群四、形象定位五、热点建议六、广告宣传七、费用预算前言一、承德双滦楼市分析个性化、形象化竞争日益激烈，将成为承德市地产发展的潮流。

项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。

二、项目的优势与不足优势：1、位置较为优越，交通便捷位置优越：处于双滦区的成熟社区之中心；徒步10分钟以内即可到达酒店、食府、商场、超市等社区设施一应俱全。

交通便捷：公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全室外设施：活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场室内设施：洗浴中心、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊3、大户型作为优势来讲周边开发的小区像如此大的户型比例不多，对整个区域的地产产品是一种补充。

不足：1、环境建设缺乏吸引性景观环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣；不利于提升御水花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；同时也不利于满足区内居民的荣誉感。

（现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求）2、物业管理没有确定并可能会和其他楼盘一样缺乏特色服务物业管理方面应根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特色服务，使御水花园在服务方面具备应有的个性和吸引力。

3.大户型同时作为劣视是因为大户型的市场可接受度较低，主要体现在面积较大装修成本及购房总款项过大。

三、目标购房群1、年龄在35——60岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在双滦区生活的中老年人家庭构成：1—3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年2、年龄在28——45岁之间事业蒸蒸日上月收入在3500元以上时尚、享受在双滦工作的管理者或小私营业主家庭构成：1—3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年四、形象定位根据项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把项目定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。

一、项目介绍长春绿地国际花都位于生态东街与福祉大路交汇处,西侧紧邻城市主干道生态大街(原彩宇大街)。

整体总占地面积30万㎡,绿化率35％。

项目分两期开发，首期推出产品为一期产品,分为1。

2。

3。

三个地块开发，现推出的是2号地块产品,容积率仅为1。

39，整体以多层为主小高层为辅，小区建筑整体采用了新英格兰建筑风格，建筑体简洁流畅，主题色调柔和，有着鲜明的社区形象和可识别性。

小区内景观以两横一纵的主景观带为中心，以植被做基础铺垫，向四周延伸.并附有错落有致的乔木灌木，景观小品，为您打造一个高品质的醇熟生态社区.该项目坐拥净月潭国家森林公园、新立城水库、汽车文化园，常住人口近40万人。

净月得天独厚的地理环境您一定有所了解,三面临水、四面环林,区域内林水总面积可达243平方公里。

是以发展生态环保型经济为中心,着力建设经济、社会与人口、环境、资源协调发展的长春东南部生态新城。

教育配套：师大附小、师大附中、市二实验中学、东北师范大学、税务学院、华侨外院、农业大学、建工学院等各大名校汇集此地,一站式教育体系已经形成。

生活配套：净月喜来登酒店是一座五星级标准的生态酒店，现已投入使用；知名的保利大剧院也正在施工建设中;卓展奥特莱斯也将完善居住者对高端购物场所的需求。

医疗配套：净月管委会附近的月潭医院,净月大街的吉林省心脏病医院，新城大街旁（与乙十四路交汇）吉大一院净月分院小区内部有商业二、项目宏观环境因素分析:1、宏观环境：经济形势好于2012年,政策调控坚持从紧取向。

“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标,“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好，货币政策方面，根据“中央经济工作会议"定调，2013年将保持稳健取向，新增货币量和货款略有增长，为房地产业继续带来利好，房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投机和支持保护合理需求的政策大方向不变.2、市场趋势:整体市场好于2012年，去年增速前高后低。

长春恒大御景为例分析住宅精装修工程中的监理工作经验Take the Hengda Scenic in Changchun as an Example to Analysis the SupervisoryExperience in Residential Renovation Works Fine■张桢■Zhang Zhen[摘要] 随着我们国家生活水平的不断提高以及建筑行业发展的日益完善，在住宅领域进行精装修房的交付已经逐步成为了当前房地产发展的主要趋势，这同时也对整个精装修工程的建立工作提出了更加紧迫的要求。

监理工程师在进行施工之前就应该进行质量方面的控制，对这些精装修房屋的施工进行全面的交接工作，对这些房屋的装饰装修的质量在施工活动当中进行严格控制，争取让客户满意，创造装修行业的精品工程、标杆工程。

[关键词] 长春恒大御景住宅精装修工程监理工作[Abstract] With the continuous improvement of the living standardsof our country as well as the increasingly sophisticateof the development of construction industry, deliver the refineddecoration room in the residential areas has gradually becomea trend of the current real estate development, which also presenta more urgent requirements of the establishment of the entirerenovation works fine. Before the construction the superviseionengineer should control the quality, conduct a comprehendsivehandover work of these fine decorations housing constructionand strictly control the quality of the decoration of thesehouses, so as to strive for customer satisfaction andcreate boutiqueand benchmarking projects of decoration industry.[Keywords] the Hengda scenic in Changchun, residential finedecoration, engineering, supervision随着我们国家房地产的产业日益进步，客户对于精装修工程的要求也越来越高，因此房地产公司在开发的时候就对客户承诺的精品房地产工程。

本篇论文目录导航：【题目】长春“天茂湖”房地产体验式营销探究【第一章】房地产项目体验式模式探析绪论【第二章】长春“天茂湖”房地产项目营销的现状及问题【3.1】“天茂湖”房地产项目体验式营销市场环境分析【3.2 3.3】房地产项目体验式营销消费者需求分析【4.1 - 4.2.1】长春“天茂湖”房产项目体验式营销方案设计【4.2.2 4.3】“天茂湖”房地产项目体验式营销实施保障【结论/】房地产项目体验营销战略研究结论与参考文献第 4 章长春“天茂湖”房地产项目体验式营销方案设计与实施保障4.1 长春“天茂湖”房地产项目体验式营销方案总体构想4.1.1 指导思想对于本项目的体验式营销方案构想需要进行多维度的思想。

如：营销，物业，公园管理，现有业主的圈层维护等等。

关于体验式营销的全盘设计，依托于已成形的资源进行活化与深入客群内心的体验，立足多维度的网状式交叉开展，并得到高度认同，并乐于传播，感同身受。

整个体验式营销的方案构想，主要从企业的组织架构方面需要更多的支撑。

第二方面，资金保障是核心，无论做怎么样的动作，一定需要投入大量的资金与成本。

所以资金保障是重中之重。

在开展此项资金及方案计划前也会详细分析之前的做过的费效比，以开展下一步的计划。

第三，要实现所有的体验式营销的动作，要能够将现有的所有的相关部门的工作人员滚动起，人员支持保障是重要的一环。

体现服务最关键的标准便是，能够保障所有的人员。

第四，需要保障这些所有的构想能够实现，并扎实落地的一定需要各种合作机构的保障。

规则：以围绕项目的资源做导向，开展大量的资源客户进行对等的交流与操作，特别是活动维度。

每一个活动方案需明确活动目的，是暖场还是圈资源客户的功能。

另外，所有围绕活动开展现场布置与外围示范区布置，要能够保证客户使用。

工作的计划表格需要进一步按章执行。

4.2 长春“天茂湖”房地产项目体验式营销方案设计4.2.1 2011-2014 年体验式营销动作反思2.1.2.2 2013 年-2014 年体验式营销的动作支持现状小结l 2013 年度营销活动动作支持总结：2013 年全年共举办营销活动 30 场，其中拓客活动 23 场，洗客活动 6 场，认筹活动 1 场。

目录摘要 (Ⅰ)ABＳTRACTﻩⅢ１绪论.............................................................. １１.1 我国房地产发展历程ﻩ11．2 房地产策划的概述 (2)1．３房地产项目前期策划概述 (4)１.３． 1 房地产前期策划概念及内容 (4)１.３.2 房地产项目前期策划的地位和作用．……………………．..41．４论文主要内容及意义ﻩ51.４.1 论文内容 (5)1.４.2 论文意义 (6)2 项目概况与前期开发流程简介 (7)2.1 项目区域市场现状分析ﻩ72．1．1 长春房地产市场现状………………………………………７2.1.2 *＊**街房地产市场发展情况 (9)2.2 项目概况 (10)2．2．1项目开发商简介…………………………………………．.102． 2.2 项目主要建设指标………………………………………．．１０2.3 项目前期开发流程ﻩ1３3 项目投资策划ﻩ1５３.１本项目的SＷＯT分析 (15)3.1.1 项目SＷOT分析……………………………………………１53.1.2 SWOT分析结论…………………………………………….１717３.2ﻩ投资估算ﻩ3．2.1 开发成本估算 (18)3.2.2 项目效益分析 (20)３．2．3项目盈余分析 (20)3.3投资风险分析及防范措施 (22)3.3．１政策与环境风险…………………………………………．.2２3.３.２项目经营管理风险………………………………………．.23３.3.3 财务风险 (23)３.3.4 市场风险 (25)26４项目营销策划ﻩ264.1项目定位策划ﻩ4.1.1 竞争者分析………………………………………………..２6４.1.2 价格定位…………………………………………………．.27４.1.3 目标客户群定位…………………………………………．.294．１.４项目产品规划……………………………………………..３2４.2 项目质量工期策划 (37)4． 2.1项目质量策划 (37)4.2.2 项目工期策划 (39)424.３项目营销推广策划ﻩ4.3.1 项目整体形象策划 (42)4.３．2广告推广策略……………………………………………..4４４．４项目服务营销策划 (47)４.4．1前期资料准备及销售培训 (47)４．４.2 销售组织及日常管理……………………………………．.４8４.4.３先期导入物业管理..............．..．.........．．.......．..．.49结论................................................................ 5１致谢. (53)参考文献……………………………………………………………．５4摘要我国房地产业发展时间虽不长，但发展速度较快,并且己经成为我国国民经济的支柱产业。

【XX房地产项目】后评估报告XXX二○一四年十一月房地产【XX项目】后评估报告前言：XX项目是房地产公司发展的第一个项目，分为水岸春城、莱茵东郡、水岸馨都三个小盘具体操作。

项目于2005年2月完成全部的土地转让，项目销售于2008年9月7日开始，至2014年5月基本完成全部住宅及商铺的销售工作，目前入住率达到86.23%，（数据统计截止时间为：2014年6月）。

主要内容目录【核心内容提要】【项目基本概况】【项目后评估综述】【项目营销工作评估】【项目进度、工程管理评估】【项目成本管理评估】【核心内容提要】。

一、营销工作评估项目准确定位为南城地标性高端生活社区，并结合市场情况及客户需求，准确提炼出产品核心卖点，推广方面有效整合媒体等各方资源，实现项目的联动效应，成功树立项目在南城核心区的高端形象，强化了XX地产的品牌知名度，确立了XX地产在房地产市场的领先地位。

二、发展进度、工程管理评估(一)水岸项目实际施工时间从水岸春城一期2008年5月28日开工，至2013年11月30日水岸馨都三期取得竣工备案表，历时近五年时间。

成功克服了桩基础雨季施工、外网与总包交叉等一系列进度管理难题，按期实现了项目竣工备案和入伙，进度控制比较成功。

(二)在工程管理环节，作为房地产公司首个项目，结合房地产建筑市场实际情况，在实际工作中不断积累、沉淀、完善适合自身特点的管理模式，提出了较多的合理化建议，为长春公司之后的项目提供大量可借鉴经验。

三、成本管理评估水岸项目作为房地产公司首个项目，北方地区未有成熟的经验得以借鉴，本项目因发展周期较长，前期工程无集团批复成本控制值，建安总成本与计划成本控制值相比略有增加。

但是在建安成本控制中，特别是合约管理过程中出现一些情况，房地产公司对此进行了较深入的总结分析。

面积 284582m ，不计容面积 20876m ，建筑密度 41.6％，绿地率 37％；水岸馨都容积率 1.25，总建筑面积 326678m ，其中计容面积 308092m ，不计容面积 18586m ，建筑 (一) 水岸项目占地 835363m ，综合容积率为 1.16，总建筑面积期 1014620 m 。

对群主的感谢信您好！感谢您对中泰市场部一直以来的支持与鼓励，使我们的各项工作都能顺利有效开展，您的耐心帮助与悉心指导一直是我们前进路上的良师益友。

在此，中泰市场部向您报以最衷心的感谢！希望在下半年的工作中能够继续得到您的支持与指导。

祝您工作快乐，身体健康！此致敬礼！中泰市场部篇二：单位感谢信(样本) 感谢信xxxxxxxx（感谢单位）：xxxxx（本单位）xxx(感谢的活动)于xx月xx日在xxx召开。

xxx(感谢的事)产生了xxxxx，明确了xxxxx（本单位）今后发展思路，对凝聚各方智慧和力量、推动人力资源服务业创新发展必将产生深远影响。

本次xxx(感谢的事)规模大，人数多，时间紧，任务重。

在xxx(感谢的活动)筹备和组织召开期间，得到了广大人员单位的大力支持和帮助。

尤其是xxx(单位)的，在自身任务繁重，人手较少的情况下，派出精兵强将，全程参与了xxx(感谢的活动)的筹备及组织工作，为xxx(感谢的活动)的成功召开做出了积极贡献。

对你们这种无私奉献的主人翁精神，对本次大会给予的大力支持，我们表示衷心的感谢并致以崇高的敬意！xxxxx（本单位）xxx年xx月xx日篇三：合作单位感谢信合作单位感谢信尊敬的xxxx合作同仁们：这是一封来自xxx地产的感恩信。

时光荏苒，不知不觉中，长春中海地产已经走过十载春秋，从最初的默默耕耘，到如今的繁花似锦，十年砺练，十城崛起，正因有您的相知相伴，长春中海得以蓬勃发展，为城市主流人居的建设做出卓越贡献。

xx年，长春中海五盘联动，佳绩频传：中海·紫御华府圆满入住，“金九银十”登鼎长春大平层豪宅销冠;中海·紫金苑“天价豪宅”震撼长春，开盘即售罄，成为塔尖人士追捧焦点;中海·蘭庭首度亮相，缔造长春新盘热销传奇，成为八一水库璀灿明珠;中海·国际社区、中海·凯旋门更以纯熟之姿，相继完美收官，凭籍非凡人气与行业热赞闪耀长春楼市。

长春·恒大御水庄园销售必读长春世联兴业房地产顾问有限公司销售说辞销售中心说辞销售动线:接待台——品牌展示区——区域沙盘——项目整体沙盘——单体户型展示区——洽谈区——样板间动线与价值传递要点第一环节：接待台：迎客说辞：欢迎光临恒大御水庄园，您好，先生（女士），请问是第一次过来吗？“是的”这边请，首先让我为您介一下恒大地产。

动作：1、销售代表见到客户进门，主动在门口迎接，并点头示意2、手势指引恒大集团的品牌展示区，并引领客户到前面恒大御水庄园的发展商——恒大地产集团恒大集团是集地产、金融、互联网、健康、旅游、文化及体育为一体的现代化企业集团。

现有总资产达万亿，年销售规模超3000亿，在全国240多个城市拥有地产项目700多个，员工86000多人，解决就业130多万人，已跻身世界500强,缴纳税费超200亿，成为全球第一房企。

恒大在广东、北京、上海、重庆、安徽、广西、河南、江苏、湖南、江西、湖北、山西、山东、海南、四川、福建、甘肃、陕西、吉林、黑龙江、辽宁、贵州等省及直辖市拥有20多家区域公司，在全国180多个城市拥有地产项目500多个。

恒大集团2016年9月5日发布公告，8月实现合约销售额482.7亿，同比增196%，环比增12.2%，创行业单月销售新纪录，同时也超部分大型房企去年全年业绩。

截至8月，恒大已累计实现销售额2330.6亿，同比增98.3%，已超去年全年销售16%，并完成今年上调后3000亿目标的77.7%。

1-8月累计完成销售面积2941.9万平方米，同比增91.4%，继续全国第一。

2017年，恒大地产将实现销售4500亿。

品牌是雄厚实力的代表，是经营文化的体现，在全球一体化的市场经济中，品牌是决战市场的制胜法宝，更是基业长青的根源动力。

基于对品牌意义的高度认可，以及对品牌价值的不懈追求，恒大集团在向全国大规模扩张之初，就坚定了以打造恒大精品，塑造国际品牌为战略方针，矢志打造产品和企业的双金品牌。