大工15年春《房地产开发与经营》在线作业一100分答案

《房地产开发与经营》作业答案第一章绪论一、名词解释1．房地产；房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。

2．房地产开发与经营；房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。

房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。

3．土地储备开发；指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

4．房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。

5．房地产项目定位，是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。

二、问答题1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。

答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。

缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。

职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。

缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，部门追求各自的职能利益。

直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。

事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。

缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。

矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。

大工15春《房地产开发与经营》在线作业1单选题多选题判断题一、单选题（共5 道试题，共20 分。

）1. ()是房地产泡沫产生的诱因。

A. 土地的有限性和稀缺性B. 投机需求膨胀C. 城市进程快D. 金融机构过度放贷-----------------选择：B2. （）是房地产开发建设过程中的一种中间形态。

A. 土地B. 在建工程C. 建成后的物业-----------------选择：B3. 购买房地产开发投资企业的债券、股票，属于（）。

A. 房地产间接投资者B. 房地产置业投资者C. 房地产开发投资者D. 房地产直接投资者-----------------选择：A4. 契税的纳税义务人为()。

A. 房地产的出售人B. 房地产的购买人C. 房地产的使用权人D. 房地产的出租人-----------------选择：B5. 下列关于各类用地最高出让年限说法正确的是()。

A. 居住用地70年B. 教育用地40年C. 综合用地40年D. 工业用地40年-----------------选择：A大工15春《房地产开发与经营》在线作业1单选题多选题判断题二、多选题（共5 道试题，共40 分。

）1. 下列关于房地产市场需求特点的描述，错误的是()。

A. 需求具有广泛性B. 需求具有多样化C. 需要借助金融机构来进行融资D. 需求缺乏弹性E. 需求具有非同质性-----------------选择：2. 下列建设用地的土地使用权可以采用行政划拨方式取得的有()。

A. 豪华住宅用地B. 国家重点扶持的交通项目用地C. 国家机关用地D. 经济适用住房建设用地E. 城市基础设施用地-----------------选择：3. 房地产开发企业设立的条件包括()。

A. 有符合公司法人登记的名称和组织机构B. 有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房C. 注册资本100万元以上D. 有四名以上持有专业证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有资格证书的专职会计人员E. 法律法规规定的其它条件-----------------选择：4. 我国土地使用权出让的特征包括()。

房地产开发与经营作业答案一、房地产市场分析1. 房地产市场的基本特点房地产市场是一个复杂且具有高度市场化特征的行业。

其基本特点如下：•高度市场化：房地产市场的供求关系由市场决定，房价上涨与下跌取决于市场需求和供应的变化。

•周期性波动：房地产市场存在周期性波动，周期一般为5-10年左右。

•高度资金密集：房地产开发和经营需要大量的资金投入，包括购地、建筑、装修等各个环节。

•长期投资：购房、置业是一项长期的投资行为，不同于其他短期投资品种。

•政府调控：房地产市场受政府政策和调控的影响较大，政府会通过调控手段控制市场的供求关系和房价的上涨。

2. 当前房地产市场的特点当前中国的房地产市场呈现如下特点：•城市化进程快速推进：随着城市化进程的推进，人口向城市集中，房地产需求增加。

•城市限购政策：为控制房地产市场过热，许多城市实施了限购政策，限制购房人数和购房条件。

•供需不平衡：一线城市和热点城市供不应求，房价上涨较快，而二三线城市供需相对平衡。

•二手房市场火热：由于限购政策的限制，二手房市场成为购房者的重要选择。

•产业地产兴起：产业地产即通过开发工业园区等产业用地来获得经济效益的房地产市场，成为房地产市场的新增长点。

二、房地产开发与经营的步骤房地产开发与经营通常包括以下步骤：1. 市场调研和规划在房地产开发前，需要对市场进行调研和规划。

市场调研主要涉及目标客户群体、市场需求、竞争对手等方面的信息收集和分析。

规划则包括项目的位置、规模、品质等方面的确定。

2. 土地购置和准备房地产开发的第一步是购置土地，通常通过招投标或与政府签订合作协议来实现。

土地购置后，还需要进行土地准备工作，包括土地平整、环境治理等。

3. 工程建设和施工工程建设和施工是房地产开发的核心环节。

这一步骤需要进行设计、勘察、施工图审查等工作。

施工过程中需要监督和调配资源，确保工程顺利进行。

4. 营销与销售在工程建设完成后，需要进行房地产项目的营销和销售工作。

2015年房地产开发经营与管理真题及答案解析(1/35)单项选择题第1题房地产投资易产生资本价值风险的主要原因，是房地产具有______。

A.异质性B.用途广泛性C.类型多样性D.弱流动性下一题(2/35)单项选择题第2题房地产置业投资者能够容忍较低收益率的主要原因，是房地产投资______。

A.存在效益外溢和转移B.易获得金融机构的支持C.具有保值增值性D.可提高投资者的资信等级上一题下一题(3/35)单项选择题第3题下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是______。

A.持有期风险B.时间风险C.周期风险D.机会成本风险上一题下一题(4/35)单项选择题第4题为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应有一个______。

A.负协方差B.正协方差C.正敏感度D.负敏感度上一题下一题(5/35)单项选择题第5题对某一房地产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的______。

A.总量结构分析B.产品结构分析C.区域结构分析D.投资结构分析上一题下一题(6/35)单项选择题第6题某市2013年办公楼施工面积为300万m 2 ，竣工面积为120万m 2 ，2014年办公楼新开工面积为500万m 2 ，竣工面积为280万m 2 。

若不考虑停建、缓建因素，则该市2014年办公楼的平均建设周期为______年。

A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86上一题下一题(7/35)单项选择题第7题下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是______。

A.空置率B.竣工房屋价值C.房屋施工面积D.吸纳率上一题下一题(8/35)单项选择题第8题在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率______。

A.基本不变B.开始下滑C.缓慢上升D.快速上升上一题下一题(9/35)单项选择题第9题采用工程量清单方式招标的，不需在招标文件中公布的内容是______。

《房地产开发与经营》（答案）注意:所有的答题内容必须答在答题纸上,凡答在试题或草稿纸上的一律无效。

一、名词解释（每题3分，共24分）1．三通一平是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。

水通（专指给水）；电通（指施工用电接到施工现场具备施工条件）；路通（指场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件）；场地平整（指拟建建筑物及条件现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态），简称三通一平。

2．房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。

3．货币政策是指政府或中央银行为影响经济活动所采取的措施，尤指控制货币供给以及调控利率的各项措施。

4．挂牌出让（挂牌出让国有土地使用权）是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

5．证券交易市场也称证券流通市场(Security Market) 、二级市场（Secondary Market）、次级市场，是指对已经发行的证券进行买卖，转让和流通的市场。

在二级市场上销售证券的收入属于出售证券的投资者，而不属于发行该证券的公司。

6．基础设施配套费主要用于建设项目以外的市政公用配套设施，包括城市主次干道、给排水、供电、供气、路灯、公共交通、环境卫生和园林绿化等项目的建设和维护，是市政基础设施建设资金的补充，与各项城市建设资金统筹安排使用。

城市基础设施配套费由城市建设行政主管部门会同财政部门编制年度资金使用计划，报当地人民政府批准实施。

7．财务杠杆又叫筹资杠杆或融资杠杆，它是指由于固定债务利息和优先股股利的存在而导致普通股每股利润变动幅度大于息税前利润变动幅度的现象8．工程竣工验收是指建设工程依照国家有关法律、法规及工程建设规范、标准的规定完成工程设计文件要求和合同约定的各项内容，建设单位已取得政府有关主管部门（或其委托机构）出具的工程施工质量、消防、规划、环保、城建等验收文件或准许使用文件后，组织工程竣工验收并编制完成《建设工程竣工验收报告》。

大工15 春《房地产开发与经营》在线作业 2
一、单选题
1. 财务内部收益率计算过程中，利用内插法所求得的内部收益率是该项目可以接受贷款的（）利率。

A. 最低
B. 最高
C. 较高
D. 较低
正确答案：B
2. 建筑规模一般都在3 万平方米以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30 万人以上，年营业额在 5 亿元以上,称为()。

A. 区域购物中心
B. 市级购物中心
C. 地区购物商场
D. 居住区商场
正确答案：B
3. 房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是（）。

A. 开发商
B. 承包商
C. 监理单位
D. 相关政府部门
正确答案：A
4. 下列费用属于企业财务费用的是（）。

A. 融资代理费
B. 审计费
C. 差旅费
D. 广告宣传费
正确答案：A
5. 购买住房抵押支持证券，属于()。

A. 房地产间接投资
B. 房地产置业投资。

北大15年春《房地产经济》在线作业-------------------------------------------------------------------------------1. （教材前言）改良物答：改良物是提高土地的品质，使土地更能满足人们生产生活需要的物质。

改良物与土地具有不可分性，附属于土地，已成为土地的一部分。

-------------------------------------------------------------------------------2.（教材第一章，课件第二讲）经济适用房答：经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。

经济适用房相对于商品房具有 3 个显著特征：经济性、保障性、实用性。

是具有社会保障性质的商品住宅。

-------------------------------------------------------------------------------3.（教材第一章，课件第二讲）廉租住房答：廉租住房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。

廉租住房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。

4. （教材第一章，课件第二讲）住房公积金答：是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房资金。

-------------------------------------------------------------------------------5. （教材第二章，课件第三讲）土地使用权出让答：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

大工15 春《第一次把事情做对》在线测试
一,判断题
1. 智者常常是细致而谦虚的，而愚人总是自以为是。

A. 错误
B. 正确?
正确答案：B
2. 在大多数情况下，“做好”并不代表“做对” 。

A. 错误
B. 正确?
正确答案：B
3. 做对就是做符合要求的事！
A. 错误
B. 正确?
正确答案：B
4. 要求可能会发生变化，但符合要求则是永远不变的。

A. 错误
B. 正确?
正确答案：B
5. 要求可能会发生变化，但符合要求则永远不变。

A. 错误
B. 正确?
正确答案：B
6. 商家一定要努力达到自己的要求，为顾客着想，做到最好。

A. 错误
B. 正确?
正确答案：A
7. 一个人的人格决定了他工作的空间。

所以，做事先做人。

A. 错误
B. 正确?。

房地产开发与经营模拟试题一、单选题1．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。

其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ B ）。

A.1000万元B.2000万元Ｃ.3000万元Ｄ.4000万元2．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ D ）A 房屋出租B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（ D ）。

A 40年B 60年C 50年D 70年4．房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为（ B ）A 租金收缴计划完成率 B租金收缴率C欠租户发生率 D陈欠租金收缴率5．（ A ）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

A．土地使用权的出让 B.土地使用权的转让C.土地使用权划拨Ｄ.土地使用权赠与6．对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（ B ）A 额定需求预测法 B 有效需求预测法C线性回归需求预测法 D假定需求预测法7．已知某房地产今年的销售成本为3315万元，存货平均余额为411万元，那么存货周转天数为（ B ）A 8.07B 44.61 Ｃ20 Ｄ308．按房地产市场的规范程度划分，可以把房地产市场分为（ C ）。

A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等9．下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（ C ）A 房屋出租B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让10．在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（ A ）。

2015年房地产开发经营与管理真题及答案解析(1/35)单项选择题第1题房地产投资易产生资本价值风险的主要原因，是房地产具有______。

A.异质性B.用途广泛性C.类型多样性D.弱流动性下一题(2/35)单项选择题第2题房地产置业投资者能够容忍较低收益率的主要原因，是房地产投资______。

A.存在效益外溢和转移B.易获得金融机构的支持C.具有保值增值性D.可提高投资者的资信等级上一题下一题(3/35)单项选择题第3题下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是______。

A.持有期风险B.时间风险C.周期风险D.机会成本风险上一题下一题(4/35)单项选择题第4题为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应有一个______。

A.负协方差B.正协方差C.正敏感度D.负敏感度上一题下一题(5/35)单项选择题第5题对某一房地产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的______。

A.总量结构分析B.产品结构分析C.区域结构分析D.投资结构分析上一题下一题(6/35)单项选择题第6题某市2013年办公楼施工面积为300万m 2 ，竣工面积为120万m 2 ，2014年办公楼新开工面积为500万m 2 ，竣工面积为280万m 2 。

若不考虑停建、缓建因素，则该市2014年办公楼的平均建设周期为______年。

A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86上一题下一题(7/35)单项选择题第7题下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是______。

A.空置率B.竣工房屋价值C.房屋施工面积D.吸纳率上一题下一题(8/35)单项选择题第8题在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率______。

A.基本不变B.开始下滑C.缓慢上升D.快速上升上一题下一题(9/35)单项选择题第9题采用工程量清单方式招标的，不需在招标文件中公布的内容是______。