私募股权投资基金投资房地产项目的基本标准和操作模式

我国私募股权投资基金发展的现状、问题及建议郑大商学院李长奇近年来，随着我国经济的发展和金融体系的发展和完善，私募股权在我国金融体系中扮演着越来越重要的角色，成为仅次于银行贷款和IPO的重要融资方式，而私募股权投资作为我国资本市场上的宠儿，正在如火如荼的发展，然而，我国从上世纪80、90年代开始出现又国外传人的私募股权投资开始至今，在构建我国多层次资本市场及给广大中小企业提供支持的同时，也露出了许多急需解决的问题，为此，本文将从我国目前私募股权投资基金的发展现状，客观剖析我国当前私募股权投资基金存在的问题，并给出相关的建议。

一、私募股权投资基金的涵义以及运作模式（一）私募观其投资基金的涵义私募股权投资基金简称PE，指以公开的方式募集的资本，以盈利为目的的，以财务投资为策略，以未上市公司股权为主要投资对象，又专门负责管理，在限定时间内选择适当时机退出的私募股权投资机构。

因此，私募股权投资包括企业首次发行股票并在上市前各阶段的权益投资，即包括对处于种子阶段、初创期、发展期、扩张期、成熟期时期时企业所做的投资，相关资本按照投资阶段可划分风险投资（VC）、发展资本、并购基金、夹层资本、重振资本，以及其他上市后私募投资、不良债权等。

（二）、私募股权投资基金的运作模式私募股权投资基金的运作模式包含了两个方面，即私募设立和募集设立，1、募集设立，私募股权投资基金的募集设立方式一般有公司制、合伙制以及契约制三种。

在公司制私募股权投资基金中，基金的出资人时公司的股东，依法享有股东权利并以其出资额为限对公司承担有限责任，有限合伙制是基金投人以合人的身份参与基金的设立，依法享有伙企业的财产权，基金管理人通常以普通合伙人的身份出现，代表私募股权投资基金对外行使民事权利履行合伙事务，有限合伙人一般不直接参与私募股权投资基金的管理，以出资额为限承担连带责任。

在契约制私募股权投资基金中，基金投资人的身份是委托人兼受益人，基金管理人依照基金信托合同作为受托人，以自己的名义为基金持有人行使基金财产权，并承担相应的受托人责任，由于有限合伙制的组织形式避免了重复纳税，又有利于出资和管理的分离，因此，私募股权投资基金的设立通常采用有限合伙制。

1.下列不属于另类投资的是（）。

2.《全球另类投资调查》咨询报告指出，（）是最大的私募股权管理公司，具有680亿美元的规模。

3.《全球另类投资调查》咨询报告指出，（）是最大的大宗商品管理公司，管理的资产规模达到了740亿美元。

4.下列不属于大宗商品的是（）。

5.纽约商品交易所的石油合约以（）桶为最小交易单位，芝加哥商品交易所的小麦以（）蒲式耳为最小交易单位。

6.下列不属于基金销售机构根据财富水平对个人投资者加以区分的是（）。

7.合格境外机构投资者是指（）。

8.（）是并购投资中应用最广泛的形式。

9.私募股权合伙制度的生命周期最典型的需要（）年左右。

10.私募股权二级市场投资战略是具有（）特性的投资战略。

11.有限合伙制最早产生于（）。

12.（）最早产生于美国硅谷，目前成为私募股权投资最主要的运作方式。

13.《全球另类投资调查》咨询报告指出，全球另类投资管理百强企业的资产首要投资对象仍然是（）。

14.《全球另类投资调查》咨询报告指出，（）是最大的对冲基金管理公司，资产规模为840亿元。

15.下列关于风险投资的表述，不正确的是（）。

和产品16.从事（）的人员或机构被称为“天使”投资者，这类投资者一般由各大公司的高级管理人员、退休的企业家、专业投资家等构成，他们集资本和能力于一身，既是创业投资者，又是投资管理者。

17.（）一般采用股权形式将资金投入提供具有创新性的专门产品或服务的初创型企业。

18.对期望抵御通货膨胀的投资者而言，（）具有很大的吸引力。

19.（）在通货膨胀时价格随之上涨，具有天然的通胀保护功能。

20.下列关于房地产权益基金的表述，不正确的是（）。

可能会以股份公司、有限合伙公司或契约型基金的形式存在21.下列选项中不属于房地产投资信托基金的是（）。

22.一般房地产投资信托基金的收入要比传统证券中的债券要（），比股票要（），影响其收益的因素主要包括利率水平、股市景气度和房地产市场景气度。

23.在中国，渤海产业投资基金采取（）基金形式进行运作。

In the USA “venture capital” refers only to investments in early stage and expanding companies.
To avoid confusion, the term “private equity” is used to describe the industry as a whole, encompassing both “venture capital” (the seed to expansion stages of investment) and management buy-outs and buy-ins.
有限合伙制及其主要参与者
三、私募股权与风险投融资运行周期 及其机制
筹集PEVC
来源： 养老金 捐赠基金 公司企业 保险公司 银行 政府 个人、家庭
循环
组 建 PEVC 基金
PEVC投入企业 和投后管理
组织形式： 公司制 有限合伙制 信托基金制 契约制
决策阶段： 投资活动发起 投资机会筛选 投资项目评估 投资合约签订 投资后管理
PIPE是私募基金以市场价格的一定折价率购买上市 公司股份的投资方式。PIPE主要分为传统型和结 构型两种形式。传统的PIPE由发行人以设定价格 向PIPE投资人发行优先或普通股来扩大资本。而 结构性PIPE则是发行可转债（转换股份可以是普 通股也可以是优先股）。
（7）fund of funds FoF is an investment fund that uses an
全球活跃社交用户于 2014 年 8 月突破了 20 亿人；
全球独立移动设备用户渗透率于 2014 年 9 月超过了总人口的 50%；
全球活跃互联网用户在 2014 年 11 月 突破 了 30 亿人；

房地产投资的资金运作模式一、引言房地产投资作为一种常见的投资方式，其资金运作模式对投资者来说具有重要意义。

本文将详细探讨房地产投资的资金运作模式，帮助投资者更好地了解这一领域。

二、直接购买房产直接购买房产是最直接的资金运作模式。

投资者通过购买房产来获得租金收益或者资产增值。

这种模式的好处是投资者对自己的投资有更多的控制和可见性，但也需要承担更多的风险和管理责任。

三、投资房地产基金房地产基金是一种由专业机构管理的投资工具，其以集合资金的方式进行房地产投资。

投资者可以通过购买基金份额来参与房地产的投资，并获得相应的分红和增值收益。

房地产基金的优势在于专业化管理和分散风险，但也存在管理费用和流动性风险的问题。

四、参与房地产开发项目投资者可以选择参与房地产开发项目，作为合作方参与开发过程。

这种模式需要投资者对开发项目进行评估和选择，同时需要承担相应的风险和责任。

参与房地产开发项目可以通过投资门槛较高，同时也能参与项目决策和利润分享。

五、产权投资与租赁投资者可以选择购买物业产权并通过租赁获得稳定的现金流。

这种模式适合那些偏好稳定收益的投资者，在租金等现金流创收过程中可以降低风险。

投资者需要评估物业租赁市场和管理风险，同时确保投资回报有可持续性。

六、股权投资与房企合作房地产投资者可以通过股权投资与房地产开发公司合作。

投资者可以购买开发公司的股权，并从公司的盈利中获得分红和股价增值。

这种模式需要投资者对房企的信心和发展前景进行评估，同时关注市场需求和公司治理情况。

七、信托投资房地产信托是一种由信托公司发行并管理的投资工具，以房地产资产为基础。

投资者可以通过购买信托产品来参与房地产投资，并获得相应的收益和权益。

信托投资的好处在于规范化管理和流动性，但也需要投资者对信托公司和项目进行全面评估。

八、总结房地产投资的资金运作模式多种多样，投资者可以根据自身投资目标、风险承受能力和偏好选择适合的模式。

无论选择哪种模式，投资者都需要进行全面的风险评估和尽职调查，同时密切关注市场动态和政策变化。

私募股权投资基金操作流程一项目选择和可行性核查（一）项目选择由于私募股权投资期限长、流动性低，投资者为了控制风险通常对投资对象提出以下要求:1、优质的管理，对不参与企业管理的金融投资者来说尤其重要；2、至少有2至3年的经营记录、有巨大的潜在市场和潜在的成长性、并有令人信服的发展战略计划；3、行业和企业规模（如销售额）的要求,投资者对行业和规模的侧重各有不同，金融投资者会从投资组合分散风险的角度来考察一项投资对其投资组合的意义.4、估值和预期投资回报的要求,由于不像在公开市场那么容易退出，私募股权投资者对预期投资回报的要求比较高，至少高于投资于其同行业上市公司的回报率。

5、3-7年后上市的可能性,这是主要的退出机制.6、另外，投资者还要进行法律方面的调查，了解企业是否涉及纠纷或诉讼、土地和房产的产权是否完整、商标专利权的期限等问题。

很多引资企业是新兴企业，经常存在一些法律问题，双方在项目考查过程中会逐步清理并解决这些问题。

（二）可行性核查对于PE，选择投资的目标企业，是整个基金投资行为的起点,这一“淘金"的过程主要包括两个方面：一是有足够多的项目可供筛选，二是用经济的方法筛选出符合投资标准的目标公司。

(1）项目来源项目中介：拥有大量客户关系的律师（事务所）、会计师(事务所）、咨询公司、投资银行、行业协会等等，PE也会积极主动的寻找潜在的合作伙伴（或目标公司)，例如，帮助其在海外的投资组合中的公司寻找在中国的战略合作伙伴。

(2)市场调研在获得项目信息后，PE团队中得分析员会着手进行调研，行业研究的首要工作是精确的定义目标公司的主营业务,从大行业到细分行业，再到商业模式、盈利模式，乃至目标客户,通过对产业链、市场容量、行业周期、技术趋势、竞争格局和政策等方面的分析，获得对目标公司所在行业的初步、全景式了解。

（3）公司调研主要包括：1、证实目标公司在商业计划书中所陈述的经营信息的真实性；2、了解商业计划书没有描述或是无法通过商业计划书表达的内容，如生产流程、员工精神面貌等；3、发现目标公司在当前经营中存在的主要问题，而能否解决这些问题将成为PE 前期投资决策的重要依据。

2022年基金从业资格《私募股权投资基金》试题及答案(新版)1、[单选题]相对于行业自律、内部控制和社会力量监督,股权投资基金的政府监管具有()特征。

Ⅰ.法定性Ⅱ.优先性Ⅲ.强制性Ⅳ.前瞻性A.Ⅰ、ⅢB.Ⅲ、ⅣC.Ⅰ、ⅡD.Ⅰ、Ⅲ【答案】A2、在股权投资基金运行期间，投资者关系管理一般包含的内容()。

Ⅰ基金管理人召集基金年度会议Ⅱ基金管理人发布定期报告Ⅲ基金管理人告知重大事项Ⅳ基金管理人反馈投资者的需求A.Ⅰ、ⅡB.Ⅱ、ⅢC.Ⅰ、Ⅱ、ⅢD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ【答案】D3、[单选题]关于经济增加值(EVA)的基本计算方法，错误的是()A.EVA=税后净营业利润-资本成本B.EVA=税后净营业利润×资本成本C.EVA=(R-C)×AD.EVA=R×A-C×A【答案】B4、[单选题]据《私募投资基金管理人内部控制指引》，私募基金管理人应具备至少两名()A.负责合规风控的高级管理人员B.高级管理人员C.负责信息披露的高级管理人员D.负责内部控制的高级管理人员【答案】B5、[单选题]投资者应当确保投资资金来源合法，不得非法汇集他人资金投资股权投资基金。

任何机构和个人不得为规避合格投资者标准，募集以( )份额或其收益权为投资标的的金融产品。

A.证券投资基金B.私募投资基金C.个人资产D.股权投资基金【答案】D【解析】本题考查行政监管。

投资者应当确保投资资金来源合法，不得非法汇集他人资金投资股权投资基金。

任何机构和个人不得为规避合格投资者标准，募集以股权投资基金份额或其收益权为投资标的的金融产品。

6、[单选题]境外股权投资基金采用外商直接投资方式投资于境内企业的，如构成对境内企业的并购行为，应遵守()。

A.《关于外国投资者并购境内企业的规定》B.《外国投资者对上市公司战略投资管理办法》C.《境外投资项目核准和备案管理办法》D.《境外投资管理办法》【答案】A【解析】境外股权投资基金采用外商直接投资方式投资于境内企业的，应遵守我国《外资企业法》、《中外合作经营企业法》、《中外合资经营企业法》以及《公司法》、《证券法》等法律的规定，其投资企业所在的行业应满足《政府核准的投资项目目录》的要求。

中国基金从业资格考试科目三：私募股权投资基金基础知识样题第1题：单项选择题（）本身不具备法律实体地位，其与基金管理人的关系为信托关系，因此无法采用自我管理、且需由基金管理人代其行使相关民事权利。

A、公司型基金B、契约型基金C、普通合伙型D、有限合伙型【正确答案】：B【试题解析】：契约型基金本身不具备法律实体地位，其与基金管理人的关系为信托关系，因此契约型基金无法采用自我管理，且需由基金管理人代其行使相关民事权利。

第2题：单项选择题（）是市盈率修正指标，等于市盈率与净利润平均增速的比值。

A、EVAB、EBITDAC、PEGD、PE【正确答案】：C【试题解析】：PEG比率是市盈率修正指标，等于市盈率与净利润平均增速的比值。

第3题：单项选择题MBO产生的结果为（）。

A、被其他企业收购B、企业的经营者变成了所有者C、企业的所有者变成了经营者D、企业的职工变成了所有者【正确答案】：B【试题解析】：MBO即管理层收购，通过管理层收购，企业的经营者变成了企业的所有者。

第4题：单项选择题按照合伙协议的约定或者经（）合伙人决定，可以委托一个或者数个合伙人对外代表合伙企业，执行合伙事务。

A、三分之二以上B、三分之一以上C、全体D、二分之一以上【正确答案】：C【试题解析】：按照合伙协议的约定或者经全体合伙人决定，可以委托一个或者数个合伙人对外代表合伙企业，执行合伙事务。

第5题：单项选择题并购基金的操作以（）为主。

A、管理层收购B、要约收购C、杠杆收购D、重组收购【正确答案】：C【试题解析】：并购基金的操作以杠杆收购为主。

第6题：单项选择题除合伙协议另有约定外。

以合伙企业名义为他人提供担保。

应当经（）合伙人同意。

A、二分之一B、全体C、三分之一D、二分之二【正确答案】：B【试题解析】：根据《合伙企业法》以合伙企业名义为他人提供担保，应当经全体合伙人一致同意。

第7题：单项选择题从事私募股权投资(含创业投资)（）年及以上，且参与并成功退出至少（）个项目；可以向中国证券投资基金业协会资格认定委员会申请认定基金从业资格.A、5、两B、6、两C、5、一D、6、一【正确答案】：B【试题解析】：从事私募股权投资(含创业投资)6年及以上，且参与并成功退出至少两个项目；可以向中国证券投资基金业协会资格认定委员会申请认定基金从业资格。

合伙制私募股权投资基金的运作流程私募股权投资基金一、私募股权投资有哪些法律风险？私募股权投资基金的法律风险，指私募股权投融资操作过程中相关主体不懂法律规则、疏于法律审查、逃避法律监管所造成的经济纠纷和涉诉给企业带来的潜在或己发生的重大经济损失。

法律风险的原因通常包括违反有关法律法规、合同违约、侵权、怠于行使公司的法律权利等。

具体风险内容如债务拖欠，合同诈骗，盲目担保，公司治理结构软化，监督乏力，投资不做法律可行性论证等。

潜在的法律风险和经济损失不计其数。

现为大家整理了相关法律知识，希望对大家有所帮助。

私募股权投资有哪些法律风险一、法律地位风险私募包括两类，一是私募股权投资，一是私募证券投资。

前者是指以非公开募集的方式投资于企业股权，它与股票的“公开发行”相对；后者是指将非公开募集的资金投资于证券二级市场，私募证券投资基金与向广大投资者公开发行的“公募基金”(如开放式基金)相对。

客观上讲，“私募股权投资基金”的“私”字，的确给人一种非法或游走在法律边缘的感觉，但事实上，私募股权投融资只是表明其是在公开市场之外进行的募集资金的行为，并不是非法或法律地位不明确，它是完全合法并受到监管部门认可和支持的。

“私募基金”是指“私募证券投资基金”而非“私募股权投资基金”，对于国内私募股权投资基金而言，《证券法》、《公司法》、《合伙企业法》为其设立提供了法律依据，但目前的法规规范仍然不足，为了吸引客户，大多地下私募基金对客户有私下承诺，如保证金安全、保证年收益率等，这种既非合伙又非投资的合同在本质上类似非法集资，在这种情况下，即使有书面合同，也很难得到法律的保障。

二、合同法律风险私募股权投资基金与投资者之间签定的管理合同或其他类似投资协议，往往存在保证金安全、保证收益率等不受法律保护的条款。

此外，私募股权基金投资协议缔约不能、缔约不当与商业秘密保护也可能带来合同法律风险。

私募股权投资基金与目标企业谈判的核心成果是投资协议的订立，这是确定私募股权投资基金资金方向与双方权利义务的基本法律文件。

《私募股权投资》考前押题试题及答案1. 股权投资基金不管采用何种估值方法，估值都应根据评估日的市场情况从（）的角度出发。

[单选题] *A基金管理人B基金托管人C基金销售服务机构D市场参与者(正确答案)2. 信息披露以外人应当妥善保管私募基金信息披露的相关文件资料。

保存期限（）之日起不得少于10年。

[单选题] *A基金募集终止B基金清算终止(正确答案)C基金上市当天D基金申购当天3. 根据相关规定，已登记的股权投资基金管理人应当通过私募基金登记备案系统填报经审计的年度财务报告。

以下说法的组合中，哪项是股权投资基金管理人违反前述报送义务后可能面临的处罚( )。

I.在完成相应整改之前，中国证券投资基金业协会将暂停受理该机构的私募基金产品备案申请；II.在完成相应整改之前，中国证券投资基金业协会将其列入异常机构名单；III.在完成相应整改之前，通过私募基金管理人公示平台()对外公示；IV.如作为异常机构公示，即使整改完毕，至少6个月后才能恢复正常机构公示状态 [单选题] *• AI、II、III、IV(正确答案)• BI、II、IV• CII、III、IV• DII、IV4. 信息披露义务人应当建立健全信息披露管理制度，（）负责管理信息披露事务，并按要求在私募基金登记备案系统中上传信息披露相关制度文件。

[单选题] *A董事会B信息编制人员C指定专人(正确答案)D总经理5. 根据基金收益分配是否优先满足投资人的出资及一定比例的收益分为两种分配方式（）。

[单选题] *A一种是按基金分配，另一种是按单一利润分配。

B一种是按基金分配，另一种是按单一项目分配。

(正确答案)C一种是按收益分配，另一种是按单一利润分配。

D一种是按收益分配，另一种是按单一项目分配。

6. 根据《关于进一步规范私募基金管理人登记若干事项的公告》新登记的股权投资基金管理人在办结登记手续之日起（）个月内仍未备案首只私募基金产品的，中国证券投资基金业协会将注销该基金管理人登记。

2022年-2023年基金从业资格证之私募股权投资基金基础知识通关题库(附答案)单选题（共50题）1、股权投资基金市场服务机构主要包括（）。

A.Ⅰ.Ⅲ.Ⅲ.ⅣB.Ⅰ.Ⅱ.Ⅲ.Ⅳ.ⅤC.Ⅰ.Ⅱ.Ⅳ.ⅤD.Ⅰ.Ⅱ.Ⅲ.Ⅴ【答案】 B2、（2019年真题）关于并购基金,表述正确的是（）A.并购基金在收购中通常采用较高的杠杆率B.战略投资者因对协同效应的预期从而支付的收购价格通常低于并购基金C.并购基金的投资效益主要来源于所投资企业的价值创造D.并购基金主要对企业新增的股权进行投资【答案】 A3、重大信息发生变更的，应当自变更发生之日起（）内向基金业协会更新登记信息。

A.15个工作日B.30个工作日C.10个工作日D.5个工作日【答案】 C4、关于基金托管人的主要职责，以下表述错误的是（）A.参与制定基金所投资企业发展战略B.安全保管基金财产C.将托管资金与基金托管机构自有财产严格分开D.按照规定开设基金资金账户【答案】 A5、股权投资基金的收入主要来源于（）。

A.所投资企业分配的红利B.实现项目退出后的股权转让所得C.投资收益D.包括A和B【答案】 D6、下列属于基金的定期报告内容的（）A.Ⅰ.Ⅱ.Ⅲ.ⅣB.Ⅰ.Ⅲ.Ⅳ.ⅤC.Ⅱ.Ⅲ.Ⅳ.ⅤD.Ⅰ.Ⅱ.Ⅲ.Ⅳ.Ⅴ【答案】 D7、投资机构通过参与（）股东大会（股东会）、董事会和监事会，可以全面了解与公司发展相关的重要信息，并通过行使相应职权保护股权投资基金的利益，促进被投资企业的良性发展。

A.基金托管人B.被投资企业C.项目投资经理D.基金投资者【答案】 B8、关于契约型基金，下列说法错误的是（）A.契约型基金是指通过订立信托契约的形式设立的股权投资基金，其本质是信托型基金。

契约型基金具有法律实体地位。

B.契约型基金的参与主体主要为基金投资者、基金管理人及基金托管人。

C.基金投资者通过购买基金份额，享有基金投资收益。

D.契约型基金按照基金合同来运营【答案】 A9、公司每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入，免税收入，各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额为（）A.当前利润B.净收入C.应纳税额D.应纳税所得额【答案】 D10、下列关于拖售权条款表述错误的是（）。

私募股权基金的三种模式一、有限合伙制与公司制、信托制私募股权基金的制度比较在国内,PE（私募股权投资)业务是一个全新的领域,采取什么样的公司制度开展PE业务，具有不同的优劣利弊．从国外看，PＥ业务的开展可以采用投资公司制、有限合伙制、信托制等多种模式。

但这里所说的投资公司不同于现存的中国投资公司,它是指美国等西方国家投资公司有关法律确立的投资公司,也就是我们常说的公司型基金，这类基金几乎都是以公募方式运作的。

中国的《公司法》只包含对有限责任公司和股份公司的规范,并不包括对于这类公司型基金的规范，但目前在国内，这种以有限责任形式存在的公司，具有可操作性.因此,中国ＰＥ可行的公司制度模式实际上只有三种：合伙制、公司制和信托制．目前,在许多开展ＰE业务的私募基金和风险投资基金中，大多采用的是合伙制,而信托公司是有限责任公司制。

对此，许多信托公司业内人士认为,有限责任公司制的信托公司与合伙制的私募基金和风险投资基金比较,其激励机制相差很远,因此，以信托公司现有的有限责任公司制开展PE业务并不是最好的模式。

实际上,以不同的模式开展业务利弊也各不相同。

在合伙制模式中，资产管理机构（或团队)设立投资顾问有限公司,从事直接投资的资产管理业务，其中投资顾问公司以普通合伙人身份发起设立有限合伙企业(基金)，承担无限责任,基金的其他普通投资人担任有限合伙人，承担有限责任．有法律界人士表示,该模式的优点是合伙制企业按照相关法律无该企业层次的所得税纳税义务;该模式的缺点首先是国内《合伙企业法》刚颁布实施，企业注册时候经常遇到有关管理部门的审查障碍;其次是合伙人的诚信问题无法得以保障.中国目前并没有建立自然人的破产制度，逃废债务的情况非常普遍,所谓的承担无限责任,在实践中根本无从落实。

因此，一般合伙人侵害投资者利益的问题难以解决.再次,税收法规配套不全,实施难度大.(一)有限合伙制、公司制及信托制比较（二)合伙制与信托制组织结构的比较(1）《合伙企业法》下有限合伙制私募股权基金的基本结构（2)单一的信托模式（参与型)。

私募股权基金投资的一般流程一、项目初审项目初审是私募股权基金投资流程的第一步。

初审包括书面初审和现场初审两个部分。

书面初审以项目的商业计划书为主，而现场初审则要求私募股权基金拥有熟悉相关行业的人员到企业现场走访，调研企业现实生产经营、运作等情况。

★书面初审私募股权基金对企业进行书面初审的主要方式是审阅企业的商业计划书或融资计划书。

私募股权基金需要了解项目的基本要件，包括项目基本情况、证件状况、资金投入、产品定位、生产过程的时间计划保证等，其真正关注的集中于商业计划书的一部分内容,即企业和企业主的核心经历、企业的项目概况、产品或服务的独创性及主要顾客群、营销策略、主要风险，尤其融资要求、预期回报率和现金流预测等数字内容更是私募股权基金需要重点考察的内容。

同时，还应特别关注企业优质的管理模式、发展计划的高增长率、潜在的成长性和企业规模等。

投资者会从投资组合分散风险的角度来考察一项投资对其投资组合的意义。

因此私募股权基金本身需要相应的财务知识或数据分析的专业人才，以便根据企业商业计划书作适当调整后精确测算投资的回报率，判断是否满足基金的投资需求。

★现场调研私募股权基金在仔细审查过企业的商业计划书后，如果认为初步符合私募股权基金的投资项目范围,一般会要求到企业现场实地走访。

在这一过程中，私募股权基金主要的目的是将上述书面调查得出的信息与现场调研相互印证。

对企业生产经营情况有一个感性的认识，如生产性企业的生产线是否正常运转，管理是否规范，企业客户数量与质量如何，客户对企业的服务是否满意等。

二、签署投资意向书通过项目初审，投资者往往就要求与企业主进行谈判。

本轮谈判的目的在于签署投资意向书,因此谈判的主要内容围绕投资价格、股权数量、业绩要求和退出安排等核心商业条款展开，双方就上述核心条款达成一致后，才有进行下一步谈判的可能和必要。

同时，本轮谈判的过程中仍然可能穿插进行一些类似现场考察、问卷调查的程序,以便投资者进行进一步评估企业的投资价值。

ｌ 时 组 建 的 新 班 子，各 路 人 马 纷 纷 涌 入 ， 厉 调 控 ，继 续看 涨 这个 行业 ，投 资可 能 业 的 核 心 能 力 可以 表 现 在 品 牌 、技 术 、管 ｌ 缶
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看 新 闻联 播 》 ．其 实 就 是 趔 解 和 跟
对 被 投 企 业 而 言 ，创 新 是 本 质 ，成

房地产私募股权基金及投资案例一、目前国内房地产私募股权基金的组织形式目前我国的房地产私募股权基金主要有公司型、契约型（以信托为介质依托）、有限合伙型这三种组织形式。

1、公司型公司是指依法成立的、以盈利为目的的企业法人。

根据《公司法》的规定，公司一般分为有限责任公司和股份有限公司。

公司型的私募股权基金是借用公司的外壳来组织和运作基金的。

公司型的房地产私募股权基金本身就是一种公司组织，投资者通过认缴出资或购买公司股份而成为公司股东，成立股东大会并选举董事会和监事会，通常由董事会进行决策基金的运作管理方式。

公司型的私募股权基金有自我管理和委托管理两种做法。

目前占多数的做法是委托管理，即：通过董事会的决策来外聘专业化的基金管理公司具体运营和管理私募股权基金，在基金与基金管理公司订立的委托管理协议中明确和约定管理费用、报酬等重要事项。

目前适用于我国公司型私募房基的法律法规包括《公司法》、《证券法》、《创业投资企业管理暂行办法》等。

2、以信托为介质依托的契约型以信托为介质依托的契约型是指以契约为基础和载体的集合资金形式，基金本身并不具有法人或非法人的实体组织形式，而是相关当事人之间的一种契约安排，依照《信托法》的规定订立书面信托合同并交付信托财产即可设立。

在信托为介质依托的契约型私募房基中，委托人和受托人分别是基金投资者、基金管理人，双方是一种信托关系，受托人（基金管理人）根据契约的规定接受委托，以自己的名义管理和处分信托财产，其运营信托财产的目的是让委托人获得收益。

为避免信托财产与受托人自己财产的混同，信托财产一般由独立的第三方（一般是银行）进行保管，独立的第三方可以监督受托人的行为。

目前适用于我国契约型私募房基的法律法规包括《信托法》、《信托公司管理办法》、《集合资金信托计划管理办法》等。

3、有限合伙型有限合伙是指由普通合伙人（General Partner ，GP ）与有限合伙人（Limited Partner ，LP ）共同组成的合伙企业，普通合伙人对合伙企业债务承担无限责任，有限合伙人对合伙企业债务承担有限债务，我国2007年《合伙企业法》第六十一条规定：“有限合伙企业由二个以上五十个以下合伙人设立；但是，法律另有规定的除外。

投资业务管理暂行办法第一章总则第一条为加强对公司投资业务的规范化管理,建立有效的投资风险约束机制,实现基金投资综合效益最大化，根据相关法律，结合公司业务特点，制定本办法。

第二条公司开展的各类投资业务均适用本办法。

第二章投资原则及标准第三条投资原则（一)投资策略定位于对上市前的成长优质企业股权进行投资，追求与被投资项目公司共同成长，并为基金投资人获得满意回报。

（二)考虑到风险投资的风险较大,在投资方向上将优先选择财务指标符合上市要求且具有较大增值潜力的项目进行投资，确保投资资金的安全性、收益性和流动性.第四条投资资金的分配合理分配各期募集资金，以确保公司能获得持续而稳定的投资收益。

第五条投资限制（一）不得投资于非股权投资领域（可转换债券等金融工具除外）；（二）不得投资于承担无限责任的企业；（三）不得为非所投资企业提供担保.所投资企业要求担保的，应按股份比例承担担保责任，且须经公司投资决策委员会同意;（四）不得直接投资于经营性房地产业务；（五)不得从事未经投资决策委员会（或董事会)授权的其它业务。

第六条投资标准(一）选择投资的项目应在行业内具备核心竞争优势，例如一定的市场占有率、技术优势、新商业模式、具备稀缺资源优势或准入资格等，并至少具备以下五点:（1）发展战略清晰、未来增长可预期；（2）清晰且经检验的有效盈利模式；（3）稳定、专业、可沟通的经营团队;（4) 法人治理结构清晰；(5）具有完整财务、税务记录，无潜在损失。

（二）有足够的安全边际，投资价格合理；第三章组织管理与决策程序第七条公司投资管理业务的运作部门主要包括：投资立项委员会、投资决策委员会以及综合管理部.第八条投资立项委员会是项目立项的评审决策机构，由公司董事总经理、执行董事组成,对公司投资决策委员会负责。

立项评审会议原则上每月召开两次,对时间要求紧迫的立项项目，可灵活掌握.第九条投资立项委员会的职责是：（一）对立项审核工作负有勤勉、诚信之责；(二)对投资经理经筛选后提交申请立项的项目进行审查、评估，做出批准或不批准立项的决定；（三）组织项目的审慎调查工作,对上报投资决策委员会的项目文件进行初审,并提出合理化建议;第十条投资立项委员会由3人组成，项目立项由立项审核委员采用记名投票方式表决,每人1票.每次参加投资立项会议的委员为3名，表决投票时同意票数达到2票为通过，同意票数未达到2票为未通过.立项审核委员可以投同意票、反对票，并简要说明原因，不允许投弃权票。

PE项目投资的三个标准PE，是英文 Private Equity 的缩写，在中国被称为私募股权投资，PE 项目投资往常有三大标准：1、PE投资的基本素质：情绪管理能力强，身体素质还要好为何说 PE 也是一个德扑游戏？德扑最考验人的情绪管理能力，假如情绪简单失控，没有一个好的心态，往常都很难赢钱。

好多人有很强的激动，屡次地出手，每把都进去，屡次进场，往常都不是最后的赢家。

德扑很需要耐心，在他人都屡次下注而你没有好牌的时候，你能耐得住孤独。

和德扑近似，能够赚大钱的投资，必定不是所有的赛道都去赌，而是有些项当今了重手，在这些项目里面投的比率很重，金额也很大。

这种项目一旦成功了，会给机构赚特别多的钱。

有时一期基金可能就靠一笔特别重的投资，能够把整个基金的钱所有赚回来。

真切投资做得好的人，往常德扑都玩得很好，或许说德扑玩得收放自如的人，做投资也不会太差。

任何一个小的赛事，从开始入局到最后拿冠军，你需要连续战斗，不断地思虑，不断地做出决议，要坚持到最后还可以不出局。

他人问我做好投资最主要的素质是什么？我说是身体素质。

特别是在中国做投资，你假如身体素质不好，那么投资根本做不好，由于中国太大，我们常常要看好多项目，对体力要求也是很高的，这个跟德扑游戏也很近似。

2、中美 PE之“大不一样”【基金规模 /根源】，美国 PE 的均匀规模大体是 13.2 亿人民币，而中国 PE 的均匀规模为 4 亿人民币。

当前中国的 PE机构整体上管理的规模仍是比较小。

从主流的 LP 来讲，美国基本所有是以机构为主，包含大学的基金、养老基金等这种规模化的 LP 为主，这种 LP 给出来的钱，可能都是 10 亿到 20 亿，甚至能够给到 50 亿到 100 亿美金，这是一个特别大的体量。

中国的 PE机构管理的资本仍是来自于高端个人的个人财产。

固然这几年政府指引基金、股权母基金、银行保险都进到了 LP 阵营里面来，但当前主流的仍旧仍是个人。

私募股权基金的投资活动总的来说可分为四个阶段:项目寻找与项目评估、投资决策、投资管理和投资退出四个阶段。

（一)项目寻找与评估1、项目来源私募股权基金要取得良好的投资回报，如何在众多项目中以较低的成本和较快的速度获得好的项目是关键.因此，通常，基金经理在充分利用公司自有资源的同时也会积极从外部渠道获取项目信息，整合内外部资源,建立多元化的项目来源渠道。

一般来说,投资项目的来源渠道主要包括自有渠道、中介渠道以及品牌渠道等，具体如表2-2所示。

各种信息渠道来源提供的项目信息质量存在差异，通常,通过个人网络、股东、业务伙伴获得的项目信息质量比较高，因此,基金经理在寻找项目过程中倾向于通过朋友、熟人、银行、证券公司、政府部门或会计师事务所、律师事务所等中介机构的介绍.另外，一些重要的投资洽谈会也是很好的收集项目信息的渠道，如我国举办的厦门9·8投洽会、天津洽融会等。

表2—2:投资项目的主要来源渠道整理证据的过程，相关情况能以书面证据的方式保存下来，以备查询或留作他用。

因而，详尽准确的尽职调查是私募股权基金客观评价项目，做好投资决策的重要前提条件。

尽职调查的主要内容覆盖创业项目及项目企业的运营、规章制度及有关契约、财务等多个方面,其中财务会计情况、经营情况和法律情况这三方面是调查重点.由于尽职调查涉及的内容繁多，对实施尽职调查人员的素质及专业性要求很高，因此，私募股权基金通常要聘请中介机构，如会计师事务所、律师事务所等协助调查，为其提供全面的专业性服务。

尽职调查的目的:l 核实已收集的资料l 评估投资和经营计划的时间进度l 评估销售和财务预测是否符合实际l 发现潜在的投资和经营风险尽职调查的原则：l 力求全面调查，不留死角l 力求深入调查,打破沙锅问到底l 力求客观调查,不徇私情表2—5：尽职调查对象及主要内容t所以：项目企业价格＝项目企业预期收益×市盈率所以:项目企业现价＝项目企业预期收益×市盈率/（1+预期收益率）其中，t为资金回收年限。