房屋出卖后未办理过户手续 原房屋所有人又将房屋设置抵押担保的效力应如何认定

论抵押权的效⼒2019-08-29【摘要】抵押权的效⼒是抵押权制度的核⼼问题，本⽂从被担保债权、担保物、抵押关系当事⼈三⽅⾯⽅⾯论述抵押权的效⼒，研究抵押权的效⼒问题具有深远的理论与现实意义。

【关键词】担保债权；担保物；抵押权⼈；抵押⼈抵押权的核⼼是就抵押物的交换价值优先受偿，抵押权⼈在实现其优先受偿权的过程中必然与抵押⼈之间发⽣⼀定的权利义务关系。

所以，抵押权的效⼒涉及三个⽅⾯的内容，即抵押权对主债权、抵押物以及抵押权关系当事⼈的效⼒。

⼀、抵押权对被担保债权的效⼒抵押权所担保债权的范围，是指抵押权⼈实现抵押权时，得以优先受偿的债权的范围。

⼀般⽽⾔，抵押权效⼒所及的范围遵从当事⼈意思⾃治，以其约定确定。

但是在当事⼈没有约定或是约定不明时，抵押权所担保的债权通常不仅包括主债权，还包括主债权的利息、违约⾦、损害赔偿⾦及实现抵押权的费⽤。

其中抵押权的设定并不转移抵押财产的占有，由此，抵押担保的范围并不包括保管担保财产的费⽤。

（⼀）主债权主债权，也称为原债权、本债权，因为主债权是抵押权设定和存续的前提和基础，其为抵押权效⼒所及⾃不待论。

（⼆）利息此处所指利息仅为约定利息，因为法定利息属迟延利息之范围，适⽤法定范围，它属于违约责任的⼀种形式，应当归⼊损害赔偿⾦的范围。

我国《物权法》明⽂规定抵押担保的债权范围包括利息，因此，不论债权⼈是否就债权利息予以抵押登记，利息债权应当属于被担保的债权，可以由抵押物受优先清偿。

（三）违约⾦违约⾦并⾮是抵押权当然的担保范围，需要抵押关系当事⼈对违约⾦做出明确的约定，且在抵押必须登记时加以登记⽅可⽣效作为抵押权担保的范围。

对此，各国民法⼀般要求，违约⾦作为主债权的附随性债权也属抵押权效⼒所及，但必须经登记；未经登记的违约⾦，不得就抵押物优先受清偿。

（四）损害赔偿⾦损害赔偿⾦是⼀种合同责任。

其本质是交换的反映。

对此，国外民法尚⽆明⽂规定，我国担保法则明确列为抵押权担保的债权范围。

不动产未过户能否有效处分叶梅乙增武在实际生活中，同一不动产，登记权利人与实际权利人不一致的情形屡见不鲜。

登记权利人未经实际权利人同意擅自将不动产转让所引起的纠纷也常有发生，如此，若买受人履行了必要的注意义务，且办理了过户登记，则买受人可以取得所有权，这一般无异议。

但对买受人取得不动产所有权的依据却有不同观点。

有观点认为，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，在登记簿上记载的权利人即是法律上承认有权对房屋作出处分的权利人，因而登记权利人属于有权处分，不适用善意取得。

本文的观点与之相反。

认定不动产所有权归属的证据有多种，有不动产权属证书、不动产登记簿、当事人之间签订的买卖合同、收款凭条、缴款凭据等。

上述证据对认定不动产权属的效力不同，可将其划分为三个层级，依层级高低分为直接性证据、效力性证据、基础性证据。

第一层级的直接性证据是不动产权属证书，在一般情况下，只要持有不动产权属证书，即可证明持有人对不动产享有所有权；第二层级的效力性证据是不动产登记簿，不动产权属证书的记载应当与不动产登记簿相一致，除非有证据证明不动产登记簿确有错误的应当以不动产登记簿为准；第三层级的基础性证据是指证明权利人取得不动产所有权的基础法律关系的法律文件。

该证据来源于物权法第十九条之规定，只要权利人、利害关系人有证据证明不动产登记簿记载的事项错误或者不动产登记簿记载的权利人书面同意更正的，登记机构应当予以更正。

在有相反的证据时，不动产登记簿也可以推翻。

换言之，未载入不动产登记簿、但只要能够提供原始的不动产买卖合同、缴款协议、收款收据等基础性证据的权利人也可以对不动产主张所有权。

实际权利人将不动产登记在他人名下一般是出于规避商业风险等目的，但可以肯定的是其并非意愿将该房屋的权属予以变更。

虽然其目的本身有违诚信，或者会对债权人的利益造成损失，但这并不意味着登记权利人可以未经许可而擅自出卖其不动产。

故而，只要实际权利人能够举证充分的基础性证据证明该不动产登记簿记载确有错误的，即可证实实际权利人系无权处分。

《民法典》担保制度司法解释大全法释〔2023〕28号（2023年12月25日最高人民法院审判委员会第1824次会议通过，自2023年1月1日起施行）为正确适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

一、关于一般规定第一条因抵押、质押、留置、保证等担保发生的纠纷，适用本解释。

所有权保留买卖、融资租赁、保理等涉及担保功能发生的纠纷，适用本解释的有关规定。

第二条当事人在担保合同中约定担保合同的效力独立于主合同，或者约定担保人对主合同无效的法律后果承担担保责任，该有关担保独立性的约定无效。

主合同有效的，有关担保独立性的约定无效不影响担保合同的效力；主合同无效的，人民法院应当认定担保合同无效，但是法律另有规定的除外。

因金融机构开立的独立保函发生的纠纷，适用《最高人民法院关于审理独立保函纠纷案件若干问题的规定》。

第三条当事人对担保责任的承担约定专门的违约责任，或者约定的担保责任范围超出债务人应当承担的责任范围，担保人主张仅在债务人应当承担的责任范围内承担责任的，人民法院应予支持。

担保人承担的责任超出债务人应当承担的责任范围，担保人向债务人追偿，债务人主张仅在其应当承担的责任范围内承担责任的，人民法院应予支持；担保人请求债权人返还超出部分的，人民法院依法予以支持。

第四条有下列情形之一，当事人将担保物权登记在他人名下，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人或者其受托人主张就该财产优先受偿的，人民法院依法予以支持：（一）为债券持有人提供的担保物权登记在债券受托管理人名下；（二）为委托贷款人提供的担保物权登记在受托人名下；（三）担保人知道债权人与他人之间存在委托关系的其他情形。

第五条机关法人提供担保的，人民法院应当认定担保合同无效，但是经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。

居民委员会、村民委员会提供担保的，人民法院应当认定担保合同无效，但是依法代行村集体经济组织职能的村民委员会，依照村民委员会组织法规定的讨论决定程序对外提供担保的除外。

律师解读之五：以房抵债的买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，能否排除执行？我国《民事诉讼法》（2021年修正）第二百三十四条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

”为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，最高人民法院制定了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，但是司法实践依然争议不断。

近日，江苏省高级人民法院制定《执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（一）（二）（三）》，修正了之前发布的案件审理指南，分别就：1.执行异议及执行异议之诉案件办理原则及程序性问题，2.不动产执行标的引发的执行异议及执行异议之诉案件的办理，3.涉及租赁及抵押财产、动产所有权以及其他财产性权利的执行引发的执行异议及执行异议之诉案件的办理，进行规定。

笔者简要解读，以资参考。

在财产保全及执行过程中，经常会碰到一个问题：案外人以其对执行标的享有所有权或者其他足以排除执行标的转让、交付的实体权益为由提出执行异议，请求排除对被执行人的财产执行，是否应当支持？司法实践中做法不一。

为此，江苏高院专门对此作了统一规范。

因为每种权利归属的判断规则并不完全相同，为了便于讨论，我们将逐一进行讨论，之前讨论了“股权”问题，今天接着谈谈实践中争议较多的“不动产”问题。

案外人提出的执行异议案件，原则上进行形式审查以及书面审理，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断判断执行标的的权利归属。

但是，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

买卖合同在先抵押在后篇一：抵押买卖合同合同抵押买卖借款合同书编号（20XX）字抵押买卖合同出借人（债权人抵押权人）：借款人（债务人抵押人）：本合同各方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，本着平等、真实、自愿的原则，为明确责任，遵守合同，签订本合同，并保证共同遵守。

第一部分借款第一条：借款金额：借款人向出借人借款人民币拾万元整。

借款人只能用于经营流动金并提供已年检的营业执照，若有其余合伙经营者，同时提供合伙人证明；保证资金用途合法，不得进行违法活动，出借人保证资金来源合法。

第二条：借款期限：为3个月，自20XX年11月10日至20XX年02月09日。

实际放款日与到期日以借据日期为准。

第三条：借款利息：借款期限内的利息为/%（年息）/%（季息）1.5%（月息），办理借款所产生的一切费用由借款人按协议支付。

第四条：利息结算：第一次付息：时间20XX年11月10日人民币）计4500元本金支付：时间20XX年02月09日金额（人民币）计100000元其余费用按委托协议、保证合同及利息清单支付。

第五条:延期违约金：借款人如未按约定的时间支付借款利息和本金，自应付之日起每日按本金的万分之八支付本金违约金及利息的千分之六支付利息违约金给出借人，本合同第三条约定借款利息及保证合同项下逾期违约金正常计算。

借款人如果有一次逾期从应付之日起超过三天未支付借款利息，出借人有权提前终止合同，借款人承担相应违约责任。

第六条:资金交接：他项权证或网签办好之日起两日内将所借款交付给借款人，三日内不能全款交付的，或出借人在签订本合同后反悔的，按借款额的10%赔偿给借款人，并支付为办理借款手续所产生的一切费用.但由于借款人不能办理抵押登记或不及时接受所借款项时，按借款额的10%赔偿给出借人，出借人不承担责任。

第七条:提前还款：借款人提前还款，实际使用借款时间不得少于二个月，同时多支付30天的利息作为对出借人的补偿；出借人才予以借款人办理抵押权注销登记。

房屋抵押合同的效力xx年2月6日，杨乙出具借条向杨甲借款80000元，借条上载明：“今借到杨甲现金80000。

00元正，大写捌万元正。

利息按同期同类银行贷款利率的3倍计算给付。

借款人用杨丙的四列三间一楼一底砖混构造平房（房权地字xx00002号）作抵押。

担保人：杨丙借款人：杨乙xx年2月6日”。

借款后，未到有关机关或部门办理抵押登记手续。

杨甲后因急需资金周转，屡次向杨乙催收未果，故酿成诉讼。

本案在处理中，对借款人用第三人的房屋作抵押，借款人与担保人均在借条上签字，其将房屋作抵押写入借款合同中，符合《中华人民共和国担保法》第三十八条“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同”和第九十三条“本法所称保证合同、抵押合同、质押合同、定金合同可以是单独订立的书面合同，包括当事人之间的具有担保性质的信函、等，也可以是主合同中的担保条款”的规定，系借款合同的从合同中的抵押合同。

但对抵押权是否设立以及抵押合同的效力等问题存在以下四种不同意见：第二种意见认为，该案件中用房屋抵押的从合同已成就，因未办理抵押登记，其抵押合同无效。

杨丙在借条后担保人处的签名行为，视作连带责任保证人来处理。

其理由是：1、包括在借款合同中的抵押合同系三方当事人自愿签订，借款合同合法并生效，根据合同法合同订立理论，该抵押合同在三方当事人签字之日即已成立。

2、当事人订立抵押合同后，未到法律规定的部门办理抵押物登记，违反了《中华人民共和国担保法》“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效… …以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门”的规定，其从合同（即抵押合同）无效。

抵押合同无效，杨丙在借条上的签名担保行为，当然不能视其不存在，为保护当事人的合法财产权益，杨丙在借条后担保人处的签名行为，视作连带责任保证人来处理。

即判令杨乙、杨丙对杨甲的借款本、息共同承担连带清偿责任。

购买不动产在过户前被查封或抵押的救济途径作者：张晓杰来源：《青年生活》2019年第23期摘要：房屋是公民最重要的财产之一，在买卖过程中往往会产生很多的纠纷，因不动产登记机构的原因未能及时过户而被法院查封或者被抵押，被查封或抵押的房屋就会面临被执行的风险，这种情况下买受人的合法权益如何维护？本文将引入案例进行分析。

关键词：商品房买卖，过户，查封，抵押，执行异议，执行异议之诉一、案情介绍2019年5月22日，刘某与甲公司签订了商品房买卖合同，双方约定刘某购买甲公司开发的商业用房一套，合同总价款为300万元。

甲公司给刘某出具了购房款收据。

合同签订后甲公司向刘某交付了该房产，刘某接收房产后将房产出租，一直使用至今。

房屋交付后，刘某多次找甲公司办理房产证，甲公司一直找各种理由推脱。

2014年3月，乙公司接盘甲公司（承接甲公司名下所有债权债务）后将涉案房产的产权证办理到甲公司名下，甲公司向魏某借款300万元整（实际支付282万元），并于2015年5月双方签订了《借款担保合同》。

6月15日，甲公司将登记在其名下的涉案房产办理了抵押登记，抵押权人为魏某。

甲公司未按期偿还魏某的借款，魏某起诉到法院。

法院经过审理作出判决：（一）甲公司于判决生效之日起十日内偿还魏某借款282万元，并支付利息和逾期还款违约金;（二）魏某就以上债权对抵押房产经拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。

魏某与甲公司民间借贷纠纷一案进入执行阶段以后，刘某获知自己的房产被抵押、查封等事实后，向执行法院提出了执行异议，要求停止对涉案房产的执行并解除查封。

法院经过听证后裁定驳回刘某的异议请求，之后刘某向执行法院提起案外人执行异议之诉。

二、原、被告的主张原告主张：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（以下简称“第二十八条”）的规定，刘某在法院查封涉案房产前已经和甲公司签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部价款，并且已经合法占有该房产，只是由于甲公司推脱不给刘某办理产权证，刘某自身没有过错，符合第二十八条第四项的规定。

买了房屋后没过户，房屋被法院查封了，可以提执行异议吗？
律师说法：第三人主张已购被执行人房产并支付全款，但不能证明在申请执行人申请查封、冻结前即已占有、使用，且未能证明未办过户系受其他客观条件限制或影响的，其所提执行异议之诉，应不予支持。

案情简介：2007年，生效判决确认张某应归还建筑公司款项16万余元。

随后，张某就自己名下房产一套与陈某签订买卖合同，但一直未办过户。

2011年，法院查封、冻结前述房屋。

2012年，陈某得知所购房屋被查封后，以案外人身份对被封争议房屋提出执行异议，要求中止执行。

陈某为证明其一直占有、使用诉争房屋，提交了其在2013年3月缴纳物业费的收据。

法院认为：最z高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付局部或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

〞
本案中，在建筑公司申请查封、冻结争议房屋之前，陈某是否已占有、使用房屋，除张某口头陈述外，陈某亦未举示其他证据予以佐证。

结合陈某所举物业费收据看，现有证据只能证明陈某自2013年3月起实际占有、使用争议房屋，缺乏以证明在建筑公司申请查封、冻结争议房屋前，陈某即已占有、使用。

陈某从张某处收存争议房屋产权证后，未及时到房管部门办理过户手续，现有证据不能证实系受其他客观条件限制或影响，即不能证实陈某对未办理过户手续并无过错，故裁定驳回陈某的执行异议。

“关于担保物权”部分重点条文解读一、关于抵押合同及抵押权的效力民法典第三百九十九条规定所有权、使用权不明或者有争议的财产以及依法被查封、扣押、监管的财产“不得”抵押。

我们认为，当事人以上述财产设定担保的，如不存在其他无效情形，一般应当认定担保合同有效，因为这些财产只要不是违法财产，就不存在因标的违法而无效的问题，且根据区分原则，民法典第三百九十九条规定“不得”抵押的情形，即使构成无权处分，也不应影响抵押合同的效力。

值得注意的是，当事人以权属不明或者有争议的财产设立抵押，经人民法院审查后可能有两种结果：一是抵押人有处分权的；二是抵押人无权处分。

在抵押人有权处分的场合，不仅抵押合同效力不受影响，抵押权的设立也应认定有效；在抵押人无权处分的场合，虽然抵押合同不因抵押人无权处分而受影响，但抵押权的设立则取决于是否债权人满足善意取得的条件：构成善意取得的，债权人可主张行使抵押权；不符合善意取得条件的，债权人无权主张行使抵押权，真正权利人可以请求注销抵押登记。

至于当事人以被查封、扣押、监管的财产设定抵押，债权人请求行使抵押权时，如果查封、扣押或者监管措施已经解除，人民法院应予支持；抵押人以抵押权设立时财产被查封或者扣押为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。

此外，本解释沿袭《全国法院民商事审判工作会议纪要》的相关规定，明确在不动产抵押中，如果当事人签订抵押合同但未办理抵押登记，仅仅抵押权没有设立，抵押合同的效力不受影响，债权人可以请求抵押人继续办理抵押登记。

在不能继续办理抵押登记的情况下，我们认为应区分是否因可归责于抵押人的原因进行不同的处理：一是不可归责于抵押人的原因导致不能办理抵押登记，如自然灾害导致标的物灭失的，除抵押人因此取得抵押财产的代位物而须在代位物的价值范围内依其过错程度承担违约损害赔偿责任外，其他情形下抵押人不应承担赔偿责任；二是可归责抵押人的原因导致不能办理抵押登记，如抵押人将抵押财产转让他人，此时抵押人应在约定的担保范围内承担违约损害赔偿责任，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。

农村房屋买卖无法过户,买卖协议有效吗
目前农村房屋的情况也有很多，这主要跟城市房屋越来越昂贵有直接的关系，有些人买到农村房屋后，才发现这个房屋根本就无法过户，不能过户代表房子不真正属于你。

那么，农村房屋买卖无法过户，买卖协议有效吗?接下来跟的我一起来看看我国法律是如何规定的吧，希望我的回答对您有所帮助。

农村房屋买卖无法过户,买卖协议有效吗
是否能够过户不影响买卖合同的效力，只要房屋买卖协议不出现《合同法》规定的合同无效的情形，协议即为有效。

法律依据
《合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
(三)以合法形式掩盖非法目的；
(四)损害社会公共利益；
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

以上就是我整理的关于“农村房屋买卖无法过户，买卖协议有效吗”问题的内容了，希望对您有所帮助。

若您需要更多的法律帮助，欢迎去学习，竭诚为您服务。

解读《民法典》抵押物转让规则根据《民法典》第406条第1款的规定，抵押人转让抵押财产无须通知抵押权人或征得抵押权人同意，即允许抵押人自由转让抵押财产。

《民法典》虽然顾及了抵押人对抵押物的转让，但却使得抵押权人尤其是银行大幅增加了监管抵押物的成本，风险显著提升。

那么，应如何准确理解与适用本条规则？由此产生的缺陷该如何弥补？对此，中国人民大学法学院王利明教授在《<民法典>抵押物转让规则新解》一文中，对本条规则进行解读，通过解释论的方法消除抵押物任意转让的立法弊端，发挥该款应有的效益。

01抵押物任意转让的弊端《民法典》将转让抵押物的合同规定为有效合同，允许抵押物转让。

此规定优点有二：一是放开抵押物的转让可以充分发挥物的效用；二是可以提升交易的便捷程度，节约交易成本。

但是这一规定也可能会导致如下问题：第一，对于未登记的动产难以追及。

未登记的动产适用《民法典》403条，未登记的抵押权不得对抗善意第三人。

买受人恶意时，转让合同有效，买受人取得抵押物所有权。

即使动产抵押权已经办理了登记，也不得对抗正产经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人，且抵押权人不得追及该抵押财产。

不过，对于动产而言，由于《民法典》第403条的存在，《民法典》的修改对抵押物转让合同效力认定的影响较小。

第二，对于已经登记的不动产可能会遇到抵押权实现的障碍。

抵押权的追及效力无法产生应有效果。

例如，在抵押物未转让的情形下，基于原抵押人的诚实信用，抵押物的变价可以顺畅地进行。

抵押物转让后，由于新的买受人可能已经进入破产程序或拒不清退，会严重威胁抵押权人抵押权的实现。

此外，抵押权的追及效力时常受到阻碍。

根据司法解释，承包人的优先权不得对抗作为消费者的房屋买受人的权利，那么，举重以明轻，不能对抗承包人建设工程优先权的抵押权，更不能对抗业主的权利。

第三，增加了抵押权人追及抵押物的风险。

在动产抵押的情形下，由于动产未经登记就可以设立抵押权，会产生因缺乏公示效果而使第三人并不知道抵押权已设定的情况。

第1篇一、引言楼花抵押，又称期房抵押，是指开发商在预售房屋时，购房者将尚未交付的楼花（即期房购房合同）作为抵押物，向银行等金融机构申请贷款的行为。

楼花抵押在我国房地产市场逐渐兴起，为购房者提供了便利，同时也为金融机构提供了新的贷款业务。

然而，由于楼花抵押涉及到多方利益，法律风险较大，因此，了解楼花抵押的法律规定至关重要。

二、楼花抵押的法律依据1.《中华人民共和国担保法》《担保法》是我国关于担保的基本法律，其中规定了抵押权的设立、变更、转移和消灭等基本内容。

根据《担保法》第34条的规定，债务人或者第三人不转移对担保财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

2.《中华人民共和国物权法》《物权法》是我国关于物权的法律，其中规定了抵押权的设立、变更、转移和消灭等基本内容。

根据《物权法》第179条的规定，债务人或者第三人不转移对担保财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

3.《城市房地产管理法》《城市房地产管理法》是我国关于房地产市场的法律，其中规定了房地产交易的基本规则。

根据《城市房地产管理法》第48条的规定，商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。

4.《商品房销售管理办法》《商品房销售管理办法》是我国关于商品房销售的管理法规，其中规定了商品房销售的基本规则。

根据《商品房销售管理办法》第12条的规定，商品房销售前，房地产开发企业应当向县级以上人民政府房产管理部门申请办理预售登记，取得商品房预售许可证。

创业需知的法律常识：房子已作抵押，还能出售吗？案例：斐先生和何先生是同行的朋友。

2009年10月8日，斐先生因资金周转困难，向何先生借款15万元，双方约定了借款期限为1年。

逾期后，何先生要求斐先生还款，但斐先生表示没钱还债。

由于何先生手头也紧，没法继续资金周转，于是他只好向法院起诉，强制斐先生还清借款。

在法院的调节下，何先生和斐先生于2010年11月5日达成调解协议，重新约定了还款时间。

调解书中约定：在斐先生没有还清何先生的欠款之前，斐先生的一栋三层楼房不得变卖。

如果变卖了，必须优先偿还他的15万元欠款。

2011年3月8日，斐先生将该楼房以20万元的价格卖给了李先生。

不久，李某办理了土地使用过户手续，领取了房屋产权证。

何先生得知这一情况后，非常恼火，再次将斐先生告上法院，要求确认斐先生立即清偿15万元欠款，或确认斐先生与李先生签订的房屋买卖合同无效。

请问，何先生的诉讼请求能得到法院的支持吗？案例分析：法院在审理本案时，存在三种不同的意见。

第一种意见是：斐先生与何先生在法院的调解下，达成了一份协议，协议规定：斐先生在没有清偿何先生的欠款之前，不得出售那栋二层的楼房。

该条款由于约定不明确，不具备抵押的性质，因此，斐先生有权处分该楼房，斐先生与李先生签订的房屋买卖合同有效，应驳回何先生关于确认斐先生与李先生签订的房屋出售合同无效的诉讼请求。

第二种意见是：斐先生与何先生约定：在斐先生没有清偿欠款之前，不得将楼房出售，双方的这一约定应为抵押行为。

按照我国担保法的规定，不动产的担保应到有关部门办理抵押物登记才能生效，但是斐先生与何先生并没办理登记。

因此，该抵押约定没有实际的法律效力。

斐先生仍然有权处分自己的房子，也就是说他与李先生签订的房屋出售合同有效，应驳回何先生关于确认斐先生与李先生房屋出售合同无效的诉讼请求。

第三种意见是：何先生与斐先生在调解后约定：在斐先生没有清偿欠款之前，斐先生不得出售那栋二层楼房，这一约定应为抵押行为。

禁止或限制转让抵押不动产的约定引言在房地产交易中，抵押不动产是常见的一种方式。

然而，在一些情况下，当事人会约定禁止或限制抵押不动产的转让。

本文将探讨禁止或限制转让抵押不动产的约定的法律背景、影响、合法性和适用条件等方面。

什么是禁止或限制转让抵押不动产的约定？禁止或限制转让抵押不动产的约定是指在买卖合同或抵押合同中，当事人约定不允许或者限制将抵押的不动产转让给第三人。

法律背景在中国，禁止或限制转让抵押不动产的约定受到法律的规制。

根据《中华人民共和国合同法》第五十九条的规定，当事人可以依法对其财产订立合同，承担相应的权利和义务，并依法对订立的合同行使权利，但不得违反法律、行政法规的规定。

禁止或限制转让抵押不动产的影响禁止或限制转让抵押不动产的约定对于各方当事人都会产生一定的影响。

对借款人的影响1.限制了借款人对不动产的自由处置权，可能导致其无法转让不动产，限制了其资金链的灵活性。

2.增加了借款人的风险，一旦发生不可预见的情况，借款人无法通过不动产转让来解决资金问题。

对抵押权人的影响1.限制了抵押权人对抵押不动产的处置权，一旦借款人违约，抵押权人可能无法通过转让不动产来收回债权。

2.增加了抵押权人的风险，一旦借款人无法按时还款，抵押权人无法通过转让不动产来平衡债权。

对第三方购房者的影响1.限制了第三方购房者购买该不动产的权利，可能导致其选择其他适合的房产。

2.增加了第三方购房者的风险，一旦购房者需要转让该不动产，可能无法完成交易。

禁止或限制转让抵押不动产的合法性和适用条件禁止或限制转让抵押不动产的约定是否合法取决于具体的情况和法律规定。

合法性的判断1.当事人的自由意思是否充分表达，是否存在明显的不当约定。

2.是否违反法律、行政法规的规定。

3.是否侵犯了其他人的合法权益。

适用条件的判断1.是否有足够的理由和依据来约定禁止或限制转让抵押不动产。

2.是否有明确的限制方式和时限，以保护各方当事人的合法权益。

如何应对禁止或限制转让抵押不动产的约定对于借款人、抵押权人和第三方购房者来说，禁止或限制转让抵押不动产的约定都会引发一些问题。

抵押权的效力范围抵押权的效力范围是指抵押权人可以对被抵押物拥有的法律上的权利。

根据中华人民共和国《合同法》规定，抵押权人在抵押权存续期间，有以下权利：一、享有依照抵押权确定的优先受偿权。

抵押权的效力范围可以明确说明，抵押权人有权要求抵押物上的债权人按照抵押权确定的优先受偿权受偿，其中包括：抵押权人在抵押物上的优先受偿权；垫款人在垫款财产上的优先受偿权；抵押权人在抵押物上的部分给付权；和抵押权人在抵押物上的索赔权等。

当抵押物上有多个债权时，抵押权人还可以要求抵押物上的债权人按照抵押顺位受偿。

二、有权拒绝抵押物被转让。

抵押权的效力范围也可以明确指出，抵押权人有权拒绝抵押物被转让，即抵押权人可以要求抵押物的所有者不能将抵押物转让给任何其他人。

这是因为在抵押物被转让之前，必须先征得抵押权人的同意，否则抵押权人有权拒绝抵押物的转让。

三、有权拒绝抵押物被抵押。

此外，抵押权的效力范围还可以明确指出，抵押权人有权拒绝抵押物被再次抵押。

这是因为抵押物已经被抵押，在抵押物被再次抵押之前，必须先征得原抵押权人的同意，否则抵押权人有权拒绝抵押物的再次抵押。

四、有权要求抵押物的所有者不出售或转让抵押物。

抵押权的效力范围还可以明确指出，抵押权人有权要求抵押物的所有者不出售或转让抵押物，即抵押物的所有者不得出售或转让抵押物，否则抵押权人有权要求抵押物的所有者收回抵押物。

五、有权拆卸抵押物，并要求抵押物的所有者补偿损失。

此外，抵押权的效力范围还可以明确指出，抵押权人有权拆卸抵押物，并要求抵押物的所有者补偿损失。

如果抵押物的所有者未能支付债务，抵押权人可以拆卸抵押物以满足其债务，但抵押权人必须向抵押物的所有者补偿损失。

至此，我们可以看出，抵押权的效力范围就是抵押权人可以对被抵押物拥有的法律上的权利。

抵押权人可以要求抵押物上的债权人按照抵押权确定的优先受偿权受偿，拒绝抵押物被转让、抵押，要求抵押物的所有者不出售或转让抵押物，拆卸抵押物，并要求抵押物的所有者补偿损失。