财税实务：房地产开发企业发生的样板间装修费可否计入开发间接费

开发间接费用的会计核算与税务处理房地产开发企业所发生的开发间接费用如何归集，以及开发间接费用如何分摊，不仅直接影响到企业所得税的汇算清缴，同时还影响到土地增值税清算。

一、允许税前扣除的开发间接费用组成内容根据《土地增值税暂行条例》第七条规定：“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

”由此可见，土地增值税中的开发间接费用，与当时房地产开发企业会计核算中“开发间接费用”的组成内容是完全一致的。

而《国家税务总局关于印发（房地产开发经营业务企业所得税处理办法）的通知》（国税发[2009]31号）规定：“开发间接费用指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

”从土地增值税与企业所得税各自对开发间接费用的表述来看，土地增值税中的开发间接费用并未包括企业所得税中列举的工程管理费，以及项目营销设施建造费。

虽然土地增值税开发费用中并未列举“工程管理费”，但在计算土地增值税时应当允许扣除；对房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税上应分不同情况分别处理：一是房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。

售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。

二是房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。

三是房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。

房地产企业售楼部模式各阶段账务和税务处理比如说【2016】31号文，将营销设施建造费归入了开发间接费用里做为企业所得税的扣除项目；而我们在进行账务处理时需要依据的却是会计准则和相关的会计制度，依据会计处理上的要求，假造售楼处要做为自建固定资产来进行账务处理。

如果仍有网友纠结于2016年31号文的条款，请思考一下土地增值税关于售楼处的相关扣除规定或者直接看一下土地增值税关于开发间接费用的定义，不难发现这里边是不包含营销设施建造费的。

因此，在土地增值税的法规体系下，把售楼处作为开发间接费用处理是错误的。

例如：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

企业所得税不同，国税发【2016】31号文件规定，开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

企业所得税中小区主体之内的售楼部应计入开发间接费，土地增值税开发间接费并没有包括项目营销设施建造费，也不能按土地增值税的相关规定做1 2项目中进行扣除，只能作为期间费用扣除。

如果要用税法来处理账务，遵从税法做账务处理，我们就无所适从。

本文就是在依据会计相关规定的原则下，对九种售楼处建造使用模型进行分阶段的账务处理，以及涉及到的相关税种的处理。

请各位网友批评指正。

九种售楼处分类项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成，拆除；项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后转自用或出租；项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后，转让销售；项目小区外，单独修建售楼处，待销售完成后，拆除；项目小区外，单独修建售楼处，待销售完成后，无偿捐献政府；利用企业自有商品房作销售处，待销售完成后，转让销售；利用企业自有商品房作销售处，待销售完成后，转作自用或出租；利用外单位房屋作销售处，待销售完成或房屋到期后，归还房屋；项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后，转物业用房或公共配套用房，会所。

房企售楼部、样板间的会计和涉税处理房地产行业大多实行预售制，在预售阶段为了让客户对将来的开发产品有身临其境的真实体验感，更有利于销售的快速去化，会经常性的在前期建造高大上的售楼部与样板间，这部分支出往往金额较大，形成营销设施建造费，这部分支出在会计处理与涉税处理方面该如何正确操作呢？一、什么是营销设施建造费？营销设施建造费用是指为了有利于营销项目的开发产品而建造的不动产发生的建造支出，以及为了增加其建造不动产的使用功能而发生的装修支出。

通常我们见到营销设施的表现形式为：售楼部、样板间，这里以售楼部、样板间作为营销设施的代表进行阐述。

二、营销设施建造费有哪几种类型？按建造营销设施所处的不同位置不同发生的建造费用分类，可分三类：1.售楼部、样板间建造在项目小区内、主体之外临时性的、将来会拆除的营销设施发生的建造费；2.售楼部、样板间建造在项目小区内、主体之内，将来用于销售的营销设施发生的建造费；3.利用项目小区内规划配套设施而建造的售楼部、样板间，将来可销、可捐、可作配套的营销设施而发生的建造费。

三、营销设施建造费该如何进行会计核算？1. 政策规定（1）税务规定国税发〔2009〕31号国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知第二十七条规定，计入开发产品计税成本支出的内容开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

（2）财会规定依据财会[2013]17号关于印发《企业产品成本核算制度（试行）》的通知规定：开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。

营销设施建造费用在企业所得税口径很清晰，应计入开发间接费用---营销设施建造费科目；在财会口径没有正列举，开发间接费用中归集直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的相关支出，建议可按税法规定同步操作进行会计处理，在开发间接费用---营销设施建造费科目归集核算。

[转载]开发间接费⽤究竟包含什么？⼯程部、预算部⼯资能否直接计⼊开发间接费⽤科⽬？原⽂地址：开发间接费⽤究竟包含什么？⼯程部、预算部⼯资能否直接计⼊开发间接费⽤科⽬？作者：新乡税务⽼梁：[93]财会字第02号房地产企业会计制度规定开发间接费⽤核算企业内部独⽴核算单位为开发产品⽽发⽣的各项间接费⽤，包括⼯资、福利费、折旧费、修理费、办公费、⽔电费、劳动保护费、周转房摊销等。

企业⾏政管理部门（总部）为组织和管理⽣产经营活动⽽发⽣的管理费⽤，应作为期间费⽤，记⼊“管理费⽤”科⽬，不在本科⽬核算。

开发间接费⽤和管理费⽤的划分除了周转房摊销之外，其余费⽤的划分是以有⽆开发现场机构来确定的，即是否是项⽬所属⼈员来界定，即只有项⽬部⼈员的⼯资福利、办公费、差旅费等费⽤才能计⼊开发间接费⽤，⼯程部、预算部等部门费⽤只能作为公司⼀级管理⼈员计⼊管理费⽤。

另外，关于印发《⼟地增值税清算管理规程》的通知（2009年）91号⽂件也要求：审核开发间接费⽤时应当重点关注：是否存在将企业⾏政管理部门（总部）为组织和管理⽣产经营活动⽽发⽣的管理费⽤记⼊开发间接费⽤的情形。

但是现在情况有所变化：企业所得税31号⽂规定：发间接费。

指企业为直接组织和管理开发项⽬所发⽣的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费⽤性⽀出。

主要包括管理⼈员⼯资、职⼯福利费、折旧费、修理费、办公费、⽔电费、劳动保护费、⼯程管理费、周转房摊销以及项⽬营销设施建造费等。

⼯程部为组织和管理开发产品项⽬所直接发⽣费⽤，都可计⼊开发间接费⽤,如公司⼯程部到项⽬部检查安全、质量、进度所发⽣差旅费费，与项⽬管理直接相关，可以直接计⼊开发间接费⽤，但运⽤过程中要注意“直接”⼆字，不可滥⽤，不能把公司部门所发⽣全部费⽤，如⼯资、社保等全部计⼊开发间接费，这些费⽤仍需作为公司⾏政管理部门（总部）为组织和管理⽣产经营活动⽽发⽣的管理费⽤。

例1 与⼟地增值税相关：参加⼟地竞拍时⽀付的佣⾦等费⽤可否作为⼟地增值税的扣除项⽬呢？【发布⽇期】： 2011年01⽉19⽇问题内容：　《⼟地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）有各类附表作为附件。

房地产开发企业开发间接费用和管理费用的区别第一篇：房地产开发企业开发间接费用和管理费用的区别房地产开发企业开发间接费用和管理费用的区别一、开发间接费用房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利、折旧费用、修理费用、办公费、水电费、劳动保护费用、周转房摊销等。

二、管理费用企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，属于期间费用，应计入当期损益。

三、开发间接费用和管理费用的划分对于房地产开发企业，分清“开发间接费用”和“管理费用”是个难点，除了周转房摊销之外，其余费用的划分是以有无开发现场机构来确定的。

如果开发企业不设立现场机构，由公司定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，所发生的费用，可直接并入企业的管理费用。

四、开发间接费用的核算开发间接费用核算的帐务处理如下：1.归集企业发生的各项费用，其会计分录为：借：开发间接费用贷：应付工资应付福利费累计折旧周转房等2.开发间接费用按企业成本核算办法的规定，分配计入有关成本核算对象，其会计分录为：借：开发成本贷：开发间接费用第二篇：房地产开发间接费用的会计核算与税务处理房地产开发间接费用的会计核算与税务处理字号选择:大中小作者: 唐维模宋世高日期： 2012-01-18 来源: 中国税网在具体实务中，房地产企业通常容易将房地产开发费用与房地产开发间接费用相互混淆，从而带来税收上的风险。

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

房地产开发费用作为期间费用，直接计入当期损益，并于当期依法在企业所得税前扣除。

计算土地增值税时，房地产开发费用按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的一定比例扣除。

而房地产开发间接费用是指房地产企业为直接组织和管理开发项目所发生的费用。

房地产开发间接费用应当予以资本化，是组成商品房的计税成本。

在计算土地增值税时，房地产开发间接费用按照实际发生额依法在企业所得税前扣除，同时，房地产开发间接费用还可以作为房地产开发费用扣除的基数，并且还可以作为20%加计扣除的基数。

开发间接费用下如何核算营销设施建造费用根据《新房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，计入开发间接费用核算的营销设施建造费用根据不同情况按照如下原则进行处理：房地产开发企业营销设施建造分如下四种情况：1、利用开发完成或完成的部分楼宇装修装饰后作为项目营销设施使用，结束后作为销售处理或企业自用处理。

2、利用小区项目楼宇之外的引人瞩目的位置临时建造设施（包括销售部、样板间）使用，项目完毕后进行拆除的。

3、利用小区开发建造的配套设施，如：会所、物业用房等装修作为临时销售部，项目结束后交付给物业公司，产权归全体业主或者企业销售或者自的。

4、开发小区之外租赁的或者临时建设的销售网点，项目销售完毕后转为其他项目使用或者出租、销售处理的。

第一种解释：计入开发间接费用的营销设施的建造费用主要包括：项目小区楼宇之内的装饰装修费用或者小区楼宇之外的销售部、样板间等营销设施的建造费用。

楼宇之内的商品房作为临时销售部、样板间的，由于其本身属于特定的成本对象，所以其建造成本按照正常的开发产品核算，其装饰装修费用除非不能判断未来是否可以随着商品房主体一起出售的，则列入开发间接费用进行核算。

也就是说，一般情况下都计入对应单独核算的精装修商品房的开发本。

第二种解释：利用小区项目之外的明显位置建造临时设施作为营销设施的，按照《企业会计准则》其发生的建造费用以及装修费用在“在建工程”中进行核算，项目完工后，由“在建工程”转入“开发间接费用”进行处理，也可以按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》文件的规定直接计入“开发间接费用”。

第三种解释：利用小区内的配套设施装饰、装修后作为临时销售部使用的。

利用小区规划中的会所等作为营销设施使用。

在这种情况下又要分三种情况处理：1、产权属于全体业主或者无偿赠送给政府的，视其为公共配套，其建造费用按照建造公共配套设施相关规定直接进行账务处理。

2、属于营利的产权归全体业主所有或者未能明确产权归属的，应单独核算其成本也作为配套设施成本进行核算。

房地产开发企业开发间接费用的会计与税务处理房地产开发企业开发间接费用的会计与税务处理摘要：自21世纪以来，房地产行业在我国的发展势头十分猛烈，并一度超越其他经济产业成为我国国民经济的支柱性产业而存在，为我国的经济发展做出了卓越的贡献。

但是，房地产行业就其专有的高投入和高效益型，使得房地产行业的竞争逐渐剧烈，再加上国家对房地产行业的优惠政策的支持，也使得当前房地产行业在整体发展前景一片大好形势下，内部竞争十分激烈。

关键词：房地产企业;开发间接费用;税务筹划文章主要对房地产企业的间接开发费用进行分析，并着重介绍我国当前房地产企业所面临的现状与问题研究，进而通过针对性的研究进行策略的制定。

希望通过本文的研究能够为房地产相关企业在进行开发间接费用的工作提出指导性意见，进而为当前企业的未来发展提供借鉴。

一、房地产企业开发间接费用的核算根据房地产开发企业财务会计制度规定，开发间接费用主要是指房地产开发企业在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用，包括人员工资、福利费、机器设备折旧费、机器设备及工具修理费、人员办公费、项目部的水电费以及计提的劳动保护费和周转房屋摊销。

开发间接费用科目应分设如下项目进行分别核算：1.职工薪酬一指开发企业内部现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。

福利费一般为职工工资的14%。

2.累计折旧一核算房地产开发企业内部单位使用的属于固定资产科目核算的机器设备、房屋、仪表仪器等提取的折旧费。

3.修理修配费一核算房地产开发企业内部单位使用的属于固定资产科目核算范围内的房屋、机器设备、仪表仪器等发生的修理修配费用。

4.日常办公费一核算房地产开发企业内部单位各部门日常办公用的纸张、文具、邮电、印刷、书刊、报纸等费用。

例如：某房地产开发企业内部独立核算单位在20XX年1月份共发生开发间接费用52500元，发生时的会计分录如下：借：开发间接费用52500贷：银行存款（或应付职工薪酬等）52500，该房地产开发企业当月开发项目各开发产品直接成本为商品房Axxxx元，商品房B95000元，商铺55000元，可有偿转让的配套设施60000元，即确定的成本对象为4个，合计直接成本xxxx元。

房地产企业开发前期发生的各项费用（一些招待费，买的办公用品，生活用品）应走哪些科目，应该进“开发成本～开发间接费用”还是进“开发费用”房地产会计制度里一般没有开发费用这个科目，当然，你也可以自行设置；开发间接费用应该做为一科目存在，你的想法是对的，这些费用应该归集在开发间接费用之下，至于二级科目你自己考虑；（当然，你一定要放在开发成本下设开发间接费用也没问题）简单说，为工程发生不能划分或工程部发生的这一类费用，都是归集在“开发间接费用”进入开发间接费用的好处在于，土地增值税算清的时候，可以加扣20%；房地产公司还没有收入时，平时的费用进入那个科目我是第一次做房地产开发公司的会计，我从前任会计接过来帐中看见平时发生的费用，如水电费，装修费等等，她都是发在“长期待摊费用”中，可税务局的人说要直接进入当期损益，如“管理费用或营业费用等”这两者有什么区别呢，是合理避税吗1、房地产公司平时发生的费用，如水电费，电话费、办公用品等，应该直接计入当期损益。

2、装修费用如果金额不大，也可以直接计入当期损益。

如果装修费用金额大，可以通过“长期待摊费用--装修费”科目核算，然后，分期摊销到相关的费用中。

3、如“管理费用或营业费用等”这两者有什么区别（1）房地产企业期间费用科目是：管理费用、销售费用、财务费用。

也就是说，房地产企业不使用“营业费用”科目。

（2）房地产公司销售费用一般包括销售前期费、销售推广费、合同交易费等、销售代理费和其他费用。

单独设立销售机构的销售机构的费用也计入销售费用。

（3）房地产开发公司管理费用指企业行政、财务、人事等行政管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。

如、管理人员工资、福利、折旧费用、修理费用、办公费、水电费、劳动保险费、业务招待费等。

2、房地产企业公司未取得收入之前的各项费用记作什么科目?未取得收入前发生得与工程收入有关的支出计入工程施工成本，报表时汇总填在产成品里面，作为未结转的生产成本管理，与工程施工无关的相关费用根据具体情况记在管理费用、财务费用或者销售费用3、房地产投资管理服务公司连续2年没有收入,发生费用和人工费怎么入帐如果是你们自己签约的员工，凭工资表就可以入帐了，如果是临时用工，凭劳务结算清单入帐，以上资料企业自制就可以了。

房地产开发企业装修家具能否作为开发成本予以扣除问：房地产开发企业统一安装的太阳能或空气能热水器是否能进入开发成本在计算土地增值税时扣除?如能扣除那是否可以加计扣除？答：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

《建设部关于印发〈商品住宅装修一次到位实施细则〉的通知》(建住房〔2002〕190号)规定，住宅装修工程中不含住宅不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。

根据上述规定，我们理解，装修费用可以计入房地产开发成本，并作为土地增值税的扣除项目，但是住宅装修工程中不含不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。

但是目前各地对家具、家电土地增值税前扣除规定不一致，以下地方政策供参考，实际执行中建议咨询主管税务机关的掌握口径。

《安徽省地方税务局关于若干税收政策问题的公告》(安徽省地方税务局公告2012年第2号)第十条规定，房地产开发企业销售精装修房，其装修费用可以计入房地产开发成本。

上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出，也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。

房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入，应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。

其中销售家用电器、家具等取得的收入按照购置时的含税销售额计算。

《福建省厦门市地方税务局关于发布〈厦门市土地增值税清算管理办法〉的公告》(厦门市地方税务局公告2015年第3号)第三十八条规定，税务机关应当重点关注纳税人发生的装修支出。

纳税人销售已装修的房屋，其实际发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。

纳税人销售已装修房产，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定。

样板间装修费计入开发间接费用
我公司为大连的一家房地产开发企业，今年新开发了一个全住宅的楼盘。

为满足商品房营销需要，我公司在该楼盘售楼处准备了样板间供购房者参观。

请问，我公司发生的样板间装修费用可以直接在企业所得税税前扣除吗？
答：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第二十八条第一款规定，对房企当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。

第二十七条第六款规定，开发产品计税成本之一开发间接费用指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

主要包括管理人员工资、职工福利费用、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

房地产开发企业样板间装修费用属于项目营销设施建造费，应当计入开发间接费用。

因此，你公司发生的样板间装修费用不得直接在税前扣除，应按成本对象归集计入开发间接费用，从而计入开发产品计税成本，待产品完工销售实际结转销售成本时在企业所得税税前扣除。

小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可
以了，但这样是很难达到学习要求的。

因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。

诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。

天道酬勤嘛！。