2013物业管理师物业经营管理重点知识6

物业经营管理相关知识物业经营管理是一个广泛的领域，包括多个部分，如物业服务、设施维护、财务管理和市场推广等。

这些方面都是相互联系的，共同维护物业经营的长期稳定。

1.物业服务物业服务是物业经营管理的重要组成部分，包括保安、清洁、绿化、维修等服务。

这些服务要求专业化的团队和高效的管理方式，以保证服务的质量和效率。

在物业服务方面，物业经营者需要：a.建立完善的保洁、保安制度，规范服务流程，确保人员培训和保障措施到位。

b.负责日常业务管理、服务质量检查、客户投诉处理等工作，及时发现问题并及时处理。

c.提供多种形式的服务，如临时使用、预约用服务，满足业主的个性化需求。

2.设施维护物业经营管理还需要进行设施管理和维护，包括电梯、照明、通风、管道等设施。

设施维护可以减少损坏和故障，延长设施的使用寿命，提高物业价值和品质。

在设施维护方面，物业经营者需要：a.实施预防性维护，离线设备维修和在线维修相结合，确保设施在正常工作状态下运转。

b.推广智能化设施管理，引入先进的技术设备，提升管理水平和效率。

c.建立完善的设施管理和维护制度，加强设备定期维修、保养等工作。

3.财务管理物业经营管理还需要财务管理，包括收费管理、成本控制和预算管理等。

财务管理是物业经营管理的核心，是物业经营的支撑和保障。

在财务管理方面，物业经营者需要：a.建立完善的财务制度和管理流程，确保物业财务数据的准确性和真实性。

b.加强预算管理和成本控制，促进预算与财务有效结合，确保更好的财务管理和控制。

c.建立完善的收费体系，涉及所有方面，如物业管理费、物业维修基金等，确保物业收入与支出平衡。

4.市场推广物业经营管理还需要市场推广，包括宣传推广、品牌管理和社区活动等。

市场推广可以提高物业的知名度和美誉度，吸引更多的业主和客户。

在市场推广方面，物业经营者需要：a.建立品牌形象和品牌价值，打造特色服务和品牌文化，提高品牌认知度。

b.开展差异化服务和宣传策略，如举办业主讲坛、开展社区文化活动等，满足业主需求，吸引更多的关注。

物业经营管理常识物业经营管理常识1.物业管理概述1.1 物业管理的定义1.2 物业管理的重要性1.3 物业管理的目标2.物业管理的法律法规2.1 国家相关法律法规2.2 地方性法规与规章2.3 相关政策文件和标准3.物业管理组织架构3.1 物业管理部门设置3.2 物业管理人员职责与分工3.3 物业管理委员会的职能与作用4.物业管理活动4.1 物业设施的维护与修缮4.2 公共区域的清洁与保养4.3 安全管理与应急预案4.4 社区活动与服务5.物业费用与收益管理5.1 物业费用的收取方式与定额5.2 物业费用的使用与管理5.3 物业收益的创造与利用6.业主投诉处理6.1 业主投诉的分类与处理流程6.2 有效的沟通与协商技巧6.3 避免纠纷与化解矛盾的方法7.物业信息管理与技术应用7.1 信息化管理系统的建设与运营7.2 物业管理软件与APP的使用7.3 物业管理数据分析与决策支持8.物业管理中的法律问题与风险防范8.1 物业合同的签订与履行8.2 业主权益保护与侵权纠纷处理8.3 税务合规与合同解除的风险9.物业管理的创新与发展趋势9.1 智能化物业管理的应用与前景9.2 环保与可持续发展的考虑9.3 社区共享经济的发展影响附件：1.示例物业管理合同范本3.业主投诉处理流程图4.物业信息管理系统示意图法律名词及注释：1.物权法：保护公民和法人对不动产、动产及其附着物的所有权和其他物权的法律规范。

2.《物业管理条例》：中华人民共和国国务院颁布的对物业管理行为进行监督和管理的法规。

物业经营治理重点资料第一章物业经营治理概述1、物业治理从传统的物业运行治理服务，向策略性的物业资产价值治理方向拓展。

P12、物业治理又称资产治理，为满足业主目标，综合利用物业治理、设施治理、房地产资产治理、房地产组合投资治理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性治理服务。

P13、物业经营治理强调为业主提供价值治理服务，满足其物业投资收益或企业进展战略及主营业务进展目标的需求。

P14、物业经营治理活动的治理对象通常为收益性物业，要紧包括写字楼、零售商业物业、出租型不墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等可通常出租，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的要紧载体（特征）。

P25、国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。

P2写字楼分类一般要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业治理水平和租户类型。

6、零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。

P37、零售商业物业的一分类依据：（1）建筑规模（2）经营商品（3）商业辐射区域的范围 P38、零售商业物业分为六种类型1）区域购物中心2）市级购物中心3）地区购物商场4）居住区商场5）邻里服务性商店6）特色商店P3-4区域购物中心：面积10万平米以上，有效半径200公里市级购物中心：3万， 30万人， 5亿。

地区购物商场：1至3万，30万，5亿。

居住区商场：3000—10000，1—5万，3000—10000万无邻里服务性商店：3000平米以下， 1万人以下，3000万元以下除了上述区分零售商业物业的方法人们还常从另一个角度来区分不管商场的规模多大，零售商业物业差不多上有两种存在形式，（一）是只经营零售业的独立的建筑或建筑群，（二）是某综合用途物业内的一部分P5 9、出租型不墅或公寓P5（1）不墅是指在风景区或在郊外建筑的供休养的住宅。

2013年物业管理师考试物业管理实务考试重点6七、收益性物业的租赁管理(一)影响收益性物业租赁市场的主要因素1、城市宏观经济环境。

城市宏观经济环境是指城市的总体经济环境。

如该城市的国民生产总值、国民收入、国民经济增长率等反映国民经济状况的指标;当地的消费总额、消费结构、居民收入、存款余额、物价指数等描述社会消费水平和消费能力的指标;该城市进出口增长情况、外资企业新增加数量等反映高档物业需求的指标以及当地的经济政策、财政政策、消费政策、金融政策等产业政策方面的情况等。

城市宏观经济环境情况的好坏，首先直接决定着是否有足够的、具有一定支付能力的租户来租赁该城市的物业，包括商业物业、办公物业以及高档公寓物业、中低档居住物业等等。

其次，宏观经济环境的状况，也是房屋租金水平高低的决定者。

宏观经济形势看涨，各行各业发展迅速，市场对出租的房屋需求旺盛，必然会促使房屋租金提高，反之，房屋租金就会走低。

最后，宏观经济环境的状况还是房屋租赁期限长短的重要影响因素。

如果宏观经济形势看好，租户就希望通过签订一个长期不变的合同来获取某些利益，而房屋出租者则希望尽量签订短期租赁合同或增加提高租金的条款等等。

2、房屋出售市场情况。

房屋出售市场情况包括两个方面：第一，房屋出售市场供给情况，如待建、新建与存量待售、已售房屋的名称、地区、数量类型、档次、配套设施、价格、物业管理单位、成交条件(预付款、贷款额和利率、偿还约束、其他附加条款等)、出售时的房龄和状况以及开发单位和调查日期等项目。

第二，房屋出售市场需求情况，包括客户资料和需求状况。

就客户资料来说，主要包括客户的单位名称、职业或从事的行业、地区、收入水平、购买用途、购买心理特征、对承租房屋的看法以及对出售物业的品质、价格、地区、配套等方面的需求。

房屋市场需求状况，主要是指客户对出售房屋需求的旺盛程度以及是否需大于求等。

房屋出租市场与房屋出售市场是密切联系在一起的。

房屋出售市场产品质量好、位置优、配套全、价格低，则必然会吸引大量消费者去购买，而租赁市场就会因此而减少一些承租客户;反之，如果房屋出售市场没有真正适合消费者需要的房屋产品，比如价格太高、配套不全、位置欠佳等，则消费者就会转而到房屋出租市场去承租自己满意的房屋等等。

第一章物业经营概述◆物业经营管理：又称物业资产管理；是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益型物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

◆物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资的物业收益或企业发展战略以及主营业务发展目标的需求。

◆物业经营管理包括了将物业作为收益资产所进行的资本投资、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。

◆收益型物业主要包括：写字楼、零售物业、出租型别墅或公寓、工业物业，酒店和休闲娱乐设施等。

◆写字楼的类型：1、企业自用型写字楼；2、出租型写字楼；3、自用出租复合型写字楼。

◆我国目前没有统一的写字楼分类标准。

◆国外通常将写字楼分为甲乙丙三个等级。

◆写字楼分类的依据：1、所处位置；2、楼宇设计装修状况；3、收益能力。

◆写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，由作为办公空间部分和公用部分构成。

◆零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小商店到大型购物中心的各种零售商业空间。

◆零售商业物业的六种类型：1、区域购物中心；2、市级购物中心；3、地区购物中心；4、居住区商场；5、邻里服务性商店；6、特色商店。

◆区域购物中心：又称摩尔，其建筑规模为10万平方米以上；有效商业服务半径为200千米，覆盖老中青幼四代不同顾客，能满足一站式消费。

◆市级购物中心：建筑规模为3万平方米以上，服务人口30万以上，年营业额5亿人民币以上。

◆地区购物商场：建筑规模1-3万平方米，服务人口10-30万，年营业额在1-5亿之间。

◆居住区商场：建筑规模在3000-10000平方米，营业额在3000-10000万人民币之间。

◆邻里服务商店：建筑规模3000平方米以下，营业额在3000万以下。

◆酒店和娱乐休闲设施的主要区别：1、服务对象不同；2、地理位置不同；3、服务内容不同。

◆物业经营管理服务的目标：是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需要，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高市场价值和未来发展潜力。

2013年物业管理综合能力重点知识
物业管理综合能力是物业管理行业从业者必备的专业技能，涵盖了对物业管理法律法规的理解、物业服务的组织和管理、物业设施设备管理、财务管理、风险管理等多个方面。

以下是2013年物业管理综合能力的重点知识内容：
1. 物业管理法律法规：了解和掌握国家和地方关于物业管理的法律法规，包括《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等。

2. 物业服务管理：掌握物业服务的组织流程，包括业主需求调研、服务项目设计、服务标准制定、服务团队建设等。

3. 物业设施设备管理：熟悉物业设施设备的维护保养、故障排除、更新改造等知识，确保设施设备的正常运行。

4. 财务管理：掌握物业服务费用的预算编制、成本控制、收入管理等财务管理技能。

5. 风险管理：了解物业管理过程中可能面临的风险，包括自然灾害、事故风险、法律风险等，并掌握相应的风险预防和应对措施。

6. 环境管理：理解物业管理区域内的环境维护，包括绿化养护、清洁卫生、噪音控制等。

7. 客户关系管理：掌握与业主沟通的技巧，建立良好的客户关系，处理业主投诉和建议。

8. 智能化物业管理：了解物业管理信息化、智能化的趋势，掌握物业
管理软件的使用，提高物业管理效率。

9. 应急管理：掌握突发事件的应急处理流程，包括火灾、地震等自然灾害的应急预案。

10. 持续改进：不断学习新的物业管理理念和技能，持续改进物业管理服务，提升服务质量。

这些重点知识是物业管理人员在日常工作中需要不断学习和实践的，以适应物业管理行业的快速发展和业主需求的多样化。

2013年《物业管理综合能力》重点知识1管理的定义与特征(一)管理的定义从字面上看，管理有管辖、管教、管人、理事、治理等意思。

完整的定义是：管理是指一定组织中的管理者，通过有效地利用人力、物力、财力、信息等各种资源，并通过决策、计划、组织、领导、激励和控制等职能，来协调他人的活动，从而实现既定目标的活动过程。

(二)管理的基本特征管理具有以下几个基本特征：(1)管理的产生来自社会活动组织的要求，即这种社会活动不是单个人的活动，而是两个人以上的社会活动。

共同劳动的规模越大、劳动分工和协作越复杂，管理工作就越重要。

(2)管理的“载体”是组织，即在社会这个大系统中，组织是一个子系统，管理通过组织这个子系统去实现管理目标。

(3)管理的核心是处理好各种人际关系，即在管理过程中的各个环节都必须与人打交道，只有妥善地处理好各种人际关系，才能更好地使别人与自己一道去实现管理目标。

(4)管理的任务是有效地利用人、财、物、技术、信息等各种资源;有效地利用决策、计划、组织、领导、激励和控制等各种管理职能，用尽可能少的支出去实现既定的目标。

(三)管理的性质管理具有二重性，即管理同时具有自然属性和社会属性。

管理的自然属性是指管理是社会生产力发展和组织社会化生产的客观要求，社会生产力发展得越快，社会化生产水平越高，对管理的要求也就越高。

管理这种与社会生产力相联系的自然属性，并不因社会制度的不同而产生差异，它主要取决于生产力发展水平和劳动社会化程度。

因此，管理中有关合理组织生产力、组织社会化生产的一些形式和方法等，在不同的社会制度下具有共性，是可以相互借鉴的。

管理的社会属性是指管理又是一定生产关系的体现，是为一定的生产关系服务的。

管理这种与社会生产关系相联系的社会属性，在不同的社会制度下具有本质的区别，它主要取决于社会生产关系。

因此，管理中关于维护生产关系的制度、原则和方法都是为适应和维护特定的生产关系需要服务的，并不是各种社会生产方式都适用。

物业管理师重点复习一、概论物业管理是指对各类物业进行维护、管理和运营的活动。

物业管理师作为物业管理团队中的核心成员，承担着重要的职责和义务。

为了能够胜任物业管理师的工作，以下是你需要重点复习的几个方面。

二、法律法规1.物权法与合同法物业管理涉及到大量的物权和合同问题。

物权法规定了物业的产权和使用权等基本规则，而合同法是物业管理师处理与业主签订的合同时的基础依据。

因此，熟悉并理解这两部法律对于物业管理师至关重要。

2.物业管理相关法规物业管理行业有自己的专门法规，如《物业管理条例》等。

这些法规详细规定了物业管理师的职责、权益、权力等方面的内容。

深入了解和掌握这些法规，将有助于你在实践中更好地履行职责。

三、物业管理技能1.客户服务技巧物业管理师需要与居民进行广泛而深入的沟通，并提供优质的服务。

对于客户服务技巧的学习和理解将有助于你与业主有效地交流和解决问题。

2.财务管理物业管理涉及到对收入和支出的管理。

熟悉会计和财务管理原则，掌握相关软件的使用将极大地提高你的财务管理技能。

3.设备维护和保养物业管理师需要具备一定的设备维护和保养知识。

了解相关设备的基本原理、常见故障和维修方法，可以有效地提高设备维护效率，并减少维修成本。

四、安全管理1.安全意识与应急预案物业管理涉及到业主的生命财产安全。

保持高度的安全意识，并制定和执行有效的应急预案，是物业管理师的职责之一。

在复习过程中，特别关注相关的安全措施和应急处理方法。

2.火灾防控火灾防控是物业管理师工作中必不可少的一部分。

熟悉消防设备的使用和维护，以及如何进行火灾预防和逃生指导，对于保障居民的安全至关重要。

五、社区管理1.协调与沟通能力作为物业管理师，你将与各方利益相关者打交道，包括业主、居民、供应商等。

协调与沟通能力的提高将有效地解决冲突和问题，并促进社区的和谐稳定。

2.项目管理物业管理师需要具备项目管理的能力。

有效地规划、组织和控制项目进程，确保工作按时、按质量完成，将有助于提高整体运营效益。

物业经营管理常识一、物业管理的定义物业管理指的是对房地产项目进行管理和运营的一系列工作。

物业管理的目标是保护业主权益，提供良好的生活和工作环境，维护公共设施设备的正常运行。

二、物业管理的职责1. 日常维护管理：包括清洁卫生、绿化养护、消防安全等方面的工作。

2. 设备设施管理：负责维护和管理公共设施设备，确保正常运行。

3. 保安管理：负责小区的安全管理，确保居民的人身和财产安全。

4. 财务管理：负责物业费的收取和管理，编制财务报表等工作。

5. 业主服务：提供居民的咨询、投诉处理和其他相关服务。

6. 社区建设：组织社区活动，促进居民之间的沟通和交流。

三、物业管理的重要性物业管理在房地产项目中起到非常重要的作用。

它可以提高房地产项目的市场竞争力，加强物业价值的保护和提升。

良好的物业管理可以提高居民的满意度，增强业主的归属感。

四、物业管理的挑战1. 资金管理：物业管理需要大量的资金支持，包括设备维护、人员费用等。

如何合理管理资金，确保经营的可持续性是一个挑战。

2. 业主参与度：由于业主数量众多，业主参与度不高是物业管理的一大挑战。

如何引导和鼓励业主参与物业管理是需要解决的问题。

3. 人员培训和素质提升：物业管理需要具备一定的专业知识和技能。

如何培训和提升物业管理人员的素质，提高他们的工作能力，是一个重要的挑战。

4. 技术应用：随着科技的发展，物业管理也需要跟上时代的脚步，运用先进的技术手段提高管理效率。

如何选择和应用适合的技术，是一个需要解决的问题。

五、物业管理的发展趋势1. 智慧物业管理：运用物联网、等先进技术，实现设备的远程监控与控制，提高管理效率。

2. 绿色环保：重视节能减排和环境保护，推动绿色建筑和绿色公共设施的建设。

3. 社区共建：倡导居民参与社区治理和管理，促进社区的共建共享。

4. 数据管理：加强数据管理和分析，通过大数据分析预测问题，及时采取措施解决。

六、物业经营管理是房地产项目中不可或缺的一部分，它对于提高房地产项目的价值和居民生活质量起到重要的作用。

物业经营管理第一章物业经营管理概述第一节：物业经营管理的概念1、物业经营管理：又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

2、物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业。

主要包括：写字楼、零售商业物业、出租性别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲设施等。

这些收益性物业通常出租给租户（又称为租客或承租人）使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。

3、我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类，通常分为甲、乙、丙三级甲级：优越、优良、超过（重点字）乙级：良好、良好、达到（重点字）丙级：年限较长、不能满足（重点字）4、零售商业物业分为6大类1）区域购物中心：规模巨大、10㎡以上、商业服务半径200km2) 市级购物中心：3万㎡以上、服务人口30万以上、年营业额5亿以上、由一家或数家大型百货公司为主要租户。

3）地区购物商场：1—3万㎡之间、服务人口10—30万、年营业额1—5亿元、中型百货公司往往是主要租户。

4）居住区商场5）邻里服务性商店6）特色商店5、别墅：除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性复式公寓：一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上6、物业经营管理服务的目标：从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

物业业主：包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者7、物业管理企业：管理型（处于总包位置）、专业型、综合型第二节：物业经营管理的层次与工作内容1、物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，分为：物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理。

2013年物业经营管理第一章物业经营管理概述第一节物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵（掌握）二、物业经营管理活动的管理对象（掌握）考○租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。

考○如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)考○考○考○(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，3．丙级写字楼：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。

考对写字楼分类一般要考虑如下12○售商业空间。

考○考○考○考地区购物商场的建筑规模一般在○考居住区商场的建筑规模一般在○小区为主，服务人口5．邻里服务性商店：这些商店的建筑规模一般在6．特色商店：主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性(三)出租型别墅或公寓考别墅(Villa)○考公寓(Apartment)考○(五)考酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在：○123务。

4风格相匹配，而旅游度假村的设计大多采用田园式、民居式或别墅式的建筑风格，强调与大自然融为一体，追求淳朴简洁、清新淡雅、就地取材。

三、物业经营管理服务的目标考○四、物业经营管理企业考作为公司，一般应具有以下五个特征：①依照有关法律进行登记注册；②由两个以上股○东共同出资经营；③以营利为目的；④具有法人资格；⑤是经济组织。

考○考○第二节物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次（掌握）考○考○机构(企业或事业单位)监督它们的行为，指导它们为物业发展制定战略计划，以便使这些物业在所处的房地产子从开发商或原业主手中)二、物业经营管理不同层次之间的关系（掌握）考○考○和执行一个投资组合战略。

组合投资管理公司监督物业购置、资产管理、处置和再投资决策，同时监督现金的管理并向其服务的客户定期汇报。

考物业经营管理中的战略性工作（熟悉）：○考物业经营管理的常规工作（熟悉）○(2考当投资者将物业出租的时候，他们希望让租户在租金之外承担尽可能多的费用。

2013年物业管理师考试大纲之《物业经营管理》为了帮助大家复习物业管理师考试，中大网校编辑为大家整理了2013物业管理师考试《物业经营管理》考试大纲，希望能够为您提供帮。

第一章物业经营管理概述(一)考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。

(二)考试基本要求掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。

熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。

了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。

1.物业经营管理的性质和管理对象2.物业经营管理的目标3.管理型物业管理企业、专业型物业管理企业、综合型物业管理企业的区别4.物业经营管理的类别5.物业经营管理的工作内容第二章房地产投资及其区位选择(一)考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟悉程度。

(二)考试基本要求掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。

熟悉：房地产投资的形式及利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。

了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。

(三)要点说明1.房地产投资的目的与内容2.房地产直接投资的内容3.房地产开发投资的内容4.房地产投资信托基金运作方式5.房地产投资的主要特征及利弊6.房地产投资市场风险和非市场风险的区别7.狭义的区位与广义的区位的区别第三章房地产投资分析技术(一)考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对资金时间价值、复利计算公式、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价指标的熟悉程度，以及运用复利系数、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价方法，解决房地产经营管理实际问题的能力和知识水平。

(二)考试基本要求掌握：现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计算方法;设备更新经济分析方法。

熟悉：现金流量图的绘制方法，资金等效值的计算公式及其应用;投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法。

2013物业管理师《物业经营管理》重点知识汇总现金流量房地产开发投资的目的，是通过资本、劳动力、土地资源和管理技术等生产要素的投入，向社会提供有用的房地产产品或服务，并获得相应的投资回报。

因此，用货币量化房地产开发投资项目的投入产出，是房地产投资分析工作的基础，也是正确计算房地产投资项目经济效果评价指标的前提。

现金流量：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。

现金流出与现金流入之差称为净现金流量。

现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金等收入。

现金流出包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。

房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考查项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流入，选择合适的运行模式或技术方案，以获取最好的经济效果。

现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。

某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。

绘制规则：1)横轴为时间轴，向右延伸表示时间延续，每一刻度表一个时间单位，连个刻度之间为计息周期。

2)期末惯例法: 发生在计息周期期间的为了简化习惯将之视为期末发生3) 初始投资作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是有关计算中0周期的由来。

4)图中垂直箭头，向上表正现金流量，向下表负，某一计息周期内的净现金流量，是指该段时段内现金流量的代数和。

房地产置业投资的现金流量潜在毛租金收入、空置和收租损失、其他收入、有效毛收入、运营费用、净运营收益、抵押贷款还本付息、准备金、税金、经营现金流税金我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有：(1)经营税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称“两税一费”。

营业税税额的计算方法是：营业税税额=应纳税销售(出租)收入×税率，目前营业税的税率为5%。

物业管理师考试物业经营管理复习重点2013年物业管理师考试物业经营管理复习重点1物业经营管理的概念如何?与传统物业管理的联系与区别是什么?物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资或企业发展战略及主营业务发展目标的需求收益性物业资产的类型有哪些?各自的特点是什么?物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等写字楼物业是如何分类的?我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。

国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级对写字楼分类一般要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型零售商业物业是如何分类的?零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面零售商业物业通常分为如下六种类型：1、区域购物中心10万㎡2、市级购物中心3万㎡3、地区购物商场1～3万㎡4、居住区商场3000～10000㎡5、邻里服务性商店3000㎡6、特色商店物业经营管理服务的目标是什么?物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力物业管理企业有哪些类型?各自有什么特点?1、管理型物业管理企业，对物业经营管理绩效承担综合责任，处于总包位置2、专业型物业管理企业，专业分包或直接受业主委托，获得物业管理业务3、综合型物业管理企业，同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业什么是房地产资产管理?由多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。

物业管理师经营管理重点资料随着社会经济的不断发展，物业管理已经成为城市管理领域中不可或缺的一部分。

在物业管理中，物业管理师是非常重要的职业。

随着物业管理行业的发展，物业管理师已经成为中高级管理人员，需要有全面分析和解决问题的能力，具有综合性、实践性和板块化经营管理知识，以及高度的团队合作能力，才能胜任该岗位。

一、物业经营的目标物业经营的最终目的是使居民的生活质量得到提高。

从物业管理的角度来看，主要体现在改善和维护物业环境的安全、卫生、美观等。

有关部门可以通过发展房屋管理、保洁设施维护、社区服务业等行业来实现物业经营的目标。

二、物业管理师的职责物业管理师是中高级管理人员，其职责是全面管理物业管理工作并提高工作效率。

通过整合、组织和管理企业资源，以达到物业管理的最优化、可持续发展。

物业管理师需要了解物业的根本知识理论、操作性的规划、设计、施工、管理和维护。

还需要协调布置人员，保证团队工作有条不紊地进行，及时地解决新技术新产品带来的问题和不足之处。

三、物业管理的重点1.财务管理：包括预算分配，理财计划等。

2.人员管理：目的在于培训员工，发挥员工的积极性和创造性。

3.维护和升级设施：不断查找和保护设施的弱点，进行必要的改进或升级。

4.服务管理：提供周到的服务，如优质住宅和社区设施，解决住户的文化、娱乐、学习、健康、休闲等生活因素。

四、物业管理师的技能1.沟通技能：与物业经营相关的人包括居民、开发商和房地产投资者等，沟通能力非常重要。

应具备和谐的人际关系，协调全员，以确保不同的工作环节顺畅进行。

建立起一个高效的沟通系统，好的经营管理就能更加顺畅地进行。

2.管理能力：包括规划、组织、指导、控制和协调等方面，建立起适当的管理体系，以控制整个物业管理的全过程。

管理能力的关键在于能力平衡，全面考虑各种因素，快速高效地解决问题。

3.判断力和决策力：根据物业经营的需求，经验丰富和适应能力强的管理师可以在保证居民生活质量的前提下，更好地控制经营成本。

物业经营管理常识物业经营管理常识1. 简介物业经营管理是指对一个建筑或地产项目进行全面管理的一系列活动。

物业经营管理旨在提供高质量的服务，维护和提升物业价值，保持物业安全和良好的环境。

本文将介绍一些物业经营管理的常识和技巧。

2. 招聘和培训管理人员招聘和培训管理人员是物业经营管理的关键。

合适的管理人员能够有效地协调各项工作，提供优质的服务。

在招聘管理人员时，要注重其相关经验和专业知识。

培训也是必不可少的，通过培训，管理人员可以了解物业管理的最新趋势和最佳实践。

3. 维护及时的维修和保养保持物业的良好状态是物业经营管理的重要任务之一。

定期的维修和保养可以延长物业的使用寿命，并减少维修成本。

同时，及时的维修和保养还可以提高物业的价值和吸引力。

为了有效管理维修和保养工作，可以建立一个维修计划，并定期检查设备和设施的状况。

4. 管理物业预算物业经营管理需要有效管理物业预算。

预算管理包括制定预算、监控支出和收入，以及进行预算审查。

制定预算时，要充分考虑物业的需求和未来发展。

监控支出和收入可以帮助管理人员及时采取措施，以避免预算超支或收入不足。

预算审查是为了评估预算执行情况，并作出相应的调整。

5. 建立良好的社区管理制度社区管理制度是物业经营管理的基石。

建立良好的社区管理制度可以提高居民满意度，增强社区凝聚力。

制定社区管理制度时，要考虑到不同居民的需求，并设定适当的规章制度。

管理人员应确保制度的执行，及时解决居民的问题和投诉。

6. 建立健全的安全管理体系物业安全是物业经营管理的核心。

建立健全的安全管理体系可以确保物业的安全和居民的安全。

安全管理体系包括制定安全计划、进行安全培训、配备必要的安全设备等。

管理人员应定期检查安全设备和安全措施的有效性，并采取必要的改进措施。

7. 提供良好的客户服务提供良好的客户服务可以满足居民的需求，增加居民对物业的满意度。

管理人员应培养良好的服务意识，及时回应居民的需求和反馈。

物业经营管理常识物业经营管理常识1.物业管理概述1.1 什么是物业管理1.2 物业管理的重要性1.3 物业管理的发展历程2.物业管理主体2.1 物业管理公司的角色和职责2.2 物业管理委员会的组织与职责2.3 业主大会的作用和决策程序3.物业经营管理流程3.1 物业项目规划与设计3.2 物业项目建设与交付3.3 物业设施设备的管理与维护3.4 物业费用的收缴与使用3.5 物业安全管理与应急预案3.6 业主服务与投诉处理3.7 物业维修与装修管理3.8 环境卫生与绿化管理3.9 社区活动与居民服务3.10 财务管理与报表分析4.物业管理法律法规及注释4.1 《物权法》4.2 《房地产管理法》4.3 《城市居民生活垃圾管理条例》4.4 《小区业主委员会管理办法》注释：附带解释有关法律法规，提供相关案例分析和适用情况说明。

附件：1.物业管理合同范本2.业主权益保障文件3.物业设备维修规范4.物业费用收费标准5.物业投诉处理流程6.物业维修与装修申请表格7.社区活动策划方案本文所涉及的法律名词及注释：1.物权法：●物权：是指人们对于能够占有、使用、收益和处分的物质财产享有的无限权利。

●不动产登记：是保护土地所有权、房屋所有权和其他不动产物权的重要手段。

●出质：指将动产或不动产的移交等财产权利向收质权人设定质押权或抵押权。

2.房地产管理法：●物业管理：指委托代理人对房地产及其附属设施设备的管理、维护、经营活动等。

●委托合同：指房地产所有权人将房地产物业管理权委托给物业服务企业的合同。

3.城市居民生活垃圾管理条例：●垃圾分类：根据不同垃圾特性进行识别、分类、分别搜集，进行相应的处置和利用。

●垃圾投放：指居民投放生活垃圾到指定的垃圾容器或垃圾收集站点。

4.小区业主委员会管理办法：●业主委员会：指由业主自行选举产生，进行小区事务管理和协调的机构。

物业经营管理第一章物业经营管理概念物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

物业经营管理保证了物业使用运行操作管理，也包括物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估。

物业经营管理服务的目标，A（核心是提供价值管理服务）是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

物业管理企业划分为管理型、专业型、综合型三种。

1、管理型物业管理企业，是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任。

在物业管理活动中处在总包的位置。

2、专业型物业管理企业具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式。

也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业主。

3、综合型物业管理企业，是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。

物业经营管理的层次A，物业管理和设施管理以运行管理为主，，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。

1、物业管理，的核心工作是对物业进行日常的维护与维修。

并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。

2、设施管理，是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构创造一个良好地生产、办公环境。

3、房地产资产管理4、房地产组合投资管理。

物业经营管理不同层次之间的关系。

A1、物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，2、资产管理通过监控实施物业管理，3、房地产组合投资管理通过过制订和实际投资组合战略实施物业管理。

物业经营管理中的战略性工作。

（一）确定战略（二）确定标准（三）构建信息基础（四）决策分析（五）进行资组合。