商业地产项目案例分析(成都)

成都兰桂坊案例一、本文概述1、介绍成都兰桂坊的历史和文化背景成都兰桂坊，位于四川省成都市锦江区锦江河畔，是成都市中心的一个历史文化街区。

它的名字源于古代蜀地“兰桂山坊”的典故，寓意着崇尚贤德、追求雅致生活的精神追求。

成都兰桂坊的历史可以追溯到南宋时期，当时这里是蜀锦生产和销售的重要场所，也是文人墨客聚集的地方。

作为成都历史文化名城的重要组成部分，成都兰桂坊承载着丰富的历史和文化积淀。

清代时期，这里曾是“锦江书院”的所在地，孕育了不少文化名人。

民国时期，兰桂坊又成为了成都的文化中心，许多知名的文化人士在此地开设书店、茶馆、剧院等，丰富了当时市民的文化生活。

成都兰桂坊的文化底蕴深厚，这里不仅有传统的川西文化，还融合了现代元素，形成了独特的文化氛围。

这里的建筑风格既保留了传统的川西民居特色，又融入了西方建筑元素，体现了中西文化的交融。

在兰桂坊，人们可以感受到古老与现代、传统与时尚的完美结合，这里早已成为了一个集文化、艺术、时尚于一体的多元化场所。

2、简要说明本文的目的和主题本文旨在分析成都兰桂坊案例，从中探讨商业地产的启示和思考。

随着中国经济的快速发展，商业地产已成为经济增长的重要支柱。

然而，在市场竞争日益激烈的环境下，如何成功运营商业地产项目成为业界关注的焦点。

成都兰桂坊作为一个成功的商业地产案例，其商业模式、经营策略、客户群体等方面都值得深入剖析，以期为商业地产行业提供借鉴和启示。

二、兰桂坊的兴起与发展1、兰桂坊的起源和早期发展兰桂坊，这个充满活力和魅力的地方，是成都近年来最重要的文化现象之一。

它的起源可以追溯到十年前，当时是一个名叫“Jay”的年轻人，从美国回到家乡成都，带来了他的创业想法——将美国的“兰桂坊”商业模式引入中国。

“兰桂坊”这个名词，源自香港中环的一个地名，那里是香港的商业和文化中心，也是许多时尚和前卫场所的聚集地。

Jay看到了成都的潜力，决定将这个成功的商业模式引入到成都。

他开始筹备开店，寻找合适的场地，设计店铺装修，寻找合适的音乐和艺术元素，最终在2009年，成都的第一家“兰桂坊”开业了。

成都商业地产IFS案例分析IFS成都国际金融中心作为成都市的标志性地产项目，由华润置地集团开发，是成都市区唯一一座集购物、餐饮、办公、酒店于一体的综合性商业地产项目。

IFS位于成都市锦江区春熙路中段，占地面积9.9万平方米，总建筑面积达22.5万平方米。

该项目于2024年正式开业，成为成都市区最受欢迎的购物和休闲场所之一首先，IFS的地理位置是其成功的重要因素之一、春熙路作为成都市区最繁华的商业街之一，吸引了大量的消费者。

IFS的位置恰好位于春熙路的中段，与周边各大商场相邻，形成了一个以IFS为核心的商业区域。

而且IFS紧邻地铁2号线春熙路站，交通便利，吸引了更多的消费者。

地理位置的优势使得IFS成为了成都市区购物和休闲的首选地点。

其次，IFS独特的建筑设计和豪华的室内装饰是吸引消费者的关键。

IFS由国际知名的建筑事务所Benoy设计，建筑外观极具现代感，独特的造型给人留下了深刻的印象。

而且IFS内部的室内装饰也非常奢华，采用了大面积的玻璃幕墙和高品质的大理石饰面，营造了高端、时尚的购物环境。

这些设计和装饰的元素吸引了消费者前来购物和消费的兴趣，提升了IFS的吸引力。

第三，IFS拥有丰富的商业资源和多元化的业态。

IFS引入了大量的国际一线品牌，如Prada、Gucci、Louis Vuitton等，满足了消费者对奢侈品的需求。

同时，IFS也引入了众多时尚潮牌和国内知名品牌，为年轻人提供了更多的购物选择。

除了购物之外，IFS还引入了许多特色餐饮和娱乐场所，如星巴克、必胜客、IMAX影院等，丰富了消费者的购物体验。

这一系列的商业资源和多元化的业态为IFS吸引了大量的消费者，提高了消费者在IFS的停留时间。

最后，IFS还提供了优质的服务和配套设施。

IFS拥有多层次的停车场和智能导航系统，方便消费者的停车和导航。

此外，IFS还设有VIP会员服务台、免税购物退税服务、充电桩等配套设施，为消费者提供了更好的服务。

百联天府商业案例分析一、 项目概述上海友谊集团旗下的联华超市股份有限公司、上海友谊购物中心发展有限公司和四川成都汇诚房地产建设开发有限公司共同联合开发的天府汇城。

位于成都市南北中轴线红星路南段与二环路交汇处。

项目投资5.5亿元，占地85亩，建筑面积15万平方米，其中商业用房约10万平方米，商务办公用房1.5万平方米,地下停车场26800平方米，1000个停车位，地下停车位350个。

临二环路、科华路的七彩景观广场16000平方米，并有13000平方米的屋顶空中花园，40台电梯、 全中央空调。

是集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、康体于一体的大型购物中心。

占地面积：5.67万平方米建筑面积：15.00万平方米容积率：2.645商业管理公司：上海友谊统一经营和管理的该购物中心1、商业业态分布楼层 经营范围1F 友谊百货、肯德基、银行2F 世纪联华、上岛咖啡3F 汤姆熊电玩城、尚网2126网吧、奇迹健身、美丽宣言女子SPA馆、文轩书城、迪信通手机4F 名人会所、海龙五休闲港、茗桂轩酒楼、花舞盛焰会所、智能健身中心5F 电影院（筹备中）2、历史价格：起价：5035元/平方米均价：8000元/平方米最高价：20000元/平方米一楼铺面价格为10260～19800元/平方米，二楼仅为5300～8850元/平方米。

3、购物中心开业时间：2004年1月初试营业，整个购物中心将在2004年春节前开业。

二、项目环境分析交通：天府汇城位于科华路与二环路的交汇点上，城内，有多条道路可以从市中心直达天府汇城：人民南路，直线 向南非常便捷；红星路，走地下隧道到天府汇城只需几分钟。

城外，天府汇城紧邻市政府打造的“未来春熙路”航空路；广场距双流国际机场车行10分钟；到成 雅、成乐高速路5分钟，成渝高速6分钟；而城西、城东沿着二环一条线直行就可顺利到达天府汇城。

商业环境：成都友谊天府汇城购物中心四周桐梓林、新棕树片区、紫荆小区加上玉林、棕北，集中了成都70%的高档住宅；近10万人口的四川 大学更是为其带来了巨大的校园消费经济；而磨子桥、科华北路一带的IT产业群则构成了不可低估的白领消费。

成都太古里.考察记Background Of The Project成都远洋太古里（Sino-Ocean Taikoo Li Chengdu）坐落成都中心地带，是太古地产（Swire Properties）和远洋地产（Sino-Ocean Land）携手发展的开放式、低密度的街区形态购物中心。

成都远洋太古里位于人潮涌动的春熙路，尽享优越交通和人流优势，比邻的千年古刹大慈寺更为其增添独特的历史和文化韵味。

Project Orientation具有全球指标性的城市文化商业新地标客户定位为中高等收入人群满足城市消费需求的城市级商业中心远洋太古里项目的选址及区位具有难以复制的优势●对于商业项目来说，即使拥有了再好的产品基因，地段仍然是项目成功与否的最重要因素。

中北路 楚汉路白鹭街 地铁站地铁站 汉街 沙湖大道万达广场 城市交通Project Orientation太古里Tai Koo Li地下商业部分大慈寺路2、3号线交汇地铁站纱帽街3号地铁线东大街 2号地铁线地点：成都市锦江区大慈寺片区大慈寺路以南、纱帽街以东，临近春熙路商业步行街及东大街投资商：太古地产及远洋地产开业时间：2014年10月31日项目类型：城市综合体占地建筑面积：约70,800㎡总建筑面积：25.18万㎡层数：地上两~三层、地下三层（车库两层）地下停车位：约1,000（零售）约610（办公楼，其中地下停车位约500个，地面公共停车位约110个）酒店—博舍 拥有100间客房的都会风尚酒店（1.52万方）甲级写字楼—睿东中心 （12.3万方）购物中心—太古里 （10.6万方）地下商场连接地铁站42间客房的服务式公寓（7.6千方）针对项目当中的六座古建筑，成都远洋太古里特别邀请清华大学建筑设计研究院作为古建顾问，对历史建筑进行保护及修缮。

在遵循古建筑原本比例的基础上，采用国际最新的保护复原体系，融入更多文化创意以及对建筑保育的新理解，根据它们各自不同的建筑风格量身定制其未来的用途，最大限度保留和延续它万达广场购物中心古建筑古建筑 古建筑古建筑古建筑古建筑成都太古里.古建筑成都太古里.古建筑成都太古里.古建筑成都太古里.古建筑汉街内街道路环形设置长度约1500米，商业动线设计的较为单一，部分商户可前后通达。

1 我国TOD的兴起背景轨道交通的建造成本高昂，对资金需求巨大。

在当前大力减税降负的背景下，财政压力上升。

若通过出让轨交用地等多元方式筹措资金，有助于缓解财政压力，解决轨交发展的资金难题。

随着城市化发展，北、广、成、杭等强一二线城市的主城区面积占比小，却汇聚全市三成以上人口，人口高度聚集在中心区域。

通过轨交建设与城市发展融合，引导城市功能与人口向外围扩散，是疏解主城区人口压力的有效办法。

表1为国内典型热点城市人口密度情况。

截至目前，全国已有超过17城出台政策，从明确地铁物业开发方向、解融资困境，到推动综合开发，政策日益完善，助推TOD驶入快车道。

政策内容主要涉及四大方面。

（1）土地政策：一般视开发条件灵活供应土地，如不具备独立开发条件的带施工方案出让、具备独立开发条件的招拍挂出让，如杭州、青岛、成都等。

（2）开发范围：明确轨交土地开发界限，杭州、东莞、宁波等以500米为界。

（3）规划政策：重视轨交物业开发规划与轨交线网规划同步，上海率先实现“两规合一”。

（4）收益分配：更细化和明确，南京、杭州等明确TOD开发收益优先用于轨交建设和运营。

2 我国TOD的发展现状及趋势2.1 历程回顾：一线萌芽，加速兴起资金、城市发展、政策三大因素交织，共同推动我国TOD的发展，回溯发展历程，可以概括为三大阶段，见图1。

（1）萌芽期：一线城市陆续兴起轨道交通，并率先尝试地铁沿线地块开发，广州试图以此解决资金难题，北京在人口增长与资源利用的矛TOD项目在扩张型城市的发展——以成都市为例摘要：我国的城际铁路与城市轨交加速崛起，孕育而出的TOD正如火如荼开发中。

目前我国TOD发展潜力较大的主要是扩张型的强二线城市，其中成都及杭州的发展比较典型，成杭的城市轨交高速建设，TOD项目全面铺开。

通过对成都的城市轨道交通建设及TOD发展两大维度进行深度分析，探究典型城市成都的TOD 发展路径。

关键词：TOD；城市扩张；多元化中图分类号：F293 文献标识码：B文章编号：1001-9138-（2021）01-0055-59 收稿日期：2021-01-04文章来源：本文由保利投顾研究院供稿。