2017年新疆房地产估价师《案例与分析》：房地产估价文书的种类及作用试题

2016年房地产估价师案例与分析考试真题及答案问答题(一)某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。

注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。

请问：1. 假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。

本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。

2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：(1)预测出的后续开发经营期的长短不同。

自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。

(2)后续开发的必要支出不同。

自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。

(3)测算出的待开发房地产价值不同。

一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。

(二)甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。

房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。

后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。

2017年新疆房地产估价师《案例与分析》：房地产估价文书的种类及作用试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是。

A：居民收入增加B：房产税征收C：人民币升值D：居民消费价格指数上升E：工业用地的监测点评估价格2、按照国家标准《城市用地分类与规划建筑用地标准》划分，城市建设用地不包括。

(2008年试题)A：仓储用地B：特殊用地C：水域和其他用地D：工业用地E：执行层的组织协调3、某房地产未来年净收益为30万元，又知10年后的转售价格为150万元，若报酬率为8％，利息率为7％，则该房地产现值为万元。

A：351．30B：280．19C：270．78D：277．55E：工业用地的监测点评估价格4、房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的__。

A．根本准则B．最高行为准则C．基本行为准则D．重要准则5、关于预算，下列说法错误的是（）。

A．可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况B．当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出C．预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算D．年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化6、某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100㎡，合同约定建筑面积97㎡。

该商品房的成交价格是。

A：388000元B：388640元C：399640元D：400000元E：执行层的组织协调7、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是。

A：土地总价B：土地单价C：楼面地价D：商品房价格E：工业用地的监测点评估价格8、房地产开发项目策划属于房地产__的范畴。

2017年房地产估价师考试房地产估价案例与分析真题精选(总分：60.00，做题时间：90分钟)一、问答题共 3 题，每题 10 分。

请将答案写在答题纸对应的题号下。

(总题数：3，分数：30.00)估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自 2010 年 10 月 18 日起至 2020 年 10 月 14 日止。

甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于 2017 年 9 月 15 日带租约转让的市场价值。

注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金问题：（分数：10）(1).采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入？（分数：5）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。

在租赁期内根据租约合同中有关租金、费用等的预定计算有效毛收入；租期结束后，根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用比较法求取该商铺有效毛收入；本题中合同租金明显低于市场租金，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。

)解析：(2).采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？（分数：5）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(对可比实例成交价格进行租赁状况调整包括以下方面：（1）租金构成内涵问题，如是否包含物业管理费、水电费；计租面积按建筑面积计还是按套内建筑面积计；此外还包括租约中有无免租期、租赁期限长短与租赁面积的大小、是否续租等问题，选择可比实例时最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。

17年房地产估价师（房地产估价案例与分析）考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由__负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。

A．政府部门B．建设部门C．房管部门D．开发企业2、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过__年A．1B．2C．3D．53、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元／㎡装修标准为1000元／㎡(甲别墅的装修标准为800元／㎡)，因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10％，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为元／㎡。

A：7020B：7091C：7380D：8580E：工业用地的监测点评估价格4、在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括。

(2009年试题)A：拖欠的建筑工程材料费B：拖欠的建筑工人工资C：抵押担保债权D：出租房屋租金E：执行层的组织协调5、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了工业用地出让最高年限为__年。

A．40B．50C．60D．706、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是。

A：土地购置贷款B：土地储备贷款C：土地开发贷款D：建设贷款E：借款合同7、关于房屋施工面积的说法，正确的是__。

A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积8、下列关于物业管理招投标，表述错误的是。

A：物业管理招投标是物业管理招标行为和物业管理投标行为的有机结合B：物业管理招投标包括物业管理招标和物业管理投标两部分C：物业管理招投标实质是一种直接选择行为D：通过招投标，物业管理供需主体在平等互利的基础上建立起一种新型的劳务商品关系E：执行层的组织协调9、全民所有制的土地被称为国家所有土地，其__由国务院代表国家行使。

河南省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价文书的种类及作用试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)1、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据:出租单元内使用面积30m2,外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2.那么，可出租面积应为__.A．33m2B．40m2C．43m2D．47m22、在某房地产开发项目建设过程中,如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临。

A:政策风险B：市场风险C：财务风险D：信用风险E：借款合同3、不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是。

A:法律上的许可性B：要求上的准确性C：经济上的可行性D:技术上的可行性E：工业用地的监测点评估价格4、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是。

A：高层建筑地价分摊B：房地产投资价值评估C:因环境污染导致的房地产价值减损评估D：城市房屋拆迁中的停业损失评估E：工业用地的监测点评估价格5、投资者进行房地产投资的主要目的是为了。

A：实现其财富价值的最大化B：获取房地产当前收益C：抵御通货膨胀的影响D：降低其投资组合的总体风险E：借款合同6、项目利润为零时,分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__。

A．获利能力分析B．盈亏平衡分析C．市场状况分析D．定性风险分析7、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。

在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2 500元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方元／㎡。

A:2 020．80B：2 214．29C：2 336．45D：2 447．37E:工业用地的监测点评估价格8、按照，工程建设定额可以划分为全国通用定额、行业通用定额和专业专用定额三种。

完成一个房地产估价项目，需要经历以下11环节：受理估价委托→ 确定估价基本事项→制定估价作业方案→ 搜集估价所需资料→ 实地查勘估价对象→ 选用估价方法进行测算→ 确定估价结果→撰写估价报告→ 审核估价报告→交付估价报告→ 保存估价资料不同的环节需要有不同的估价文书。

概括起来，估价文书主要有以下10种：(一)估价委托书(★)明确估价目的、估价对象、价值时点和价值类型等估价基本事项。

由估价委托人出具，放入估价报告的附件中。

(二)估价委托合同(★)由估价机构与估价委托人就估价服务事宜订立的协议。

作用表现在：①建立受法律保护的委托与受托关系;②明确委托人和估价机构的权力和义务;③载明估价的有关事项。

(三)估价项目来源和接洽情况记录将每项估价项目来源和接洽情况进行记录并存档，以便估价机构掌握公司主要客户的变化情况及要求。

(四)估价作业方案包括：主要内容、质量要求、作业步骤、时间进度、人员安排。

(五)估价所需资料清单需要针对估价对象状况、估价目的和估价方法列出需要的资料清单。

(六)估价对象实地查勘记录(★)估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场检查、观察估价对象的实物状况(包括权益状况)、区位状况、历史状况以及周边房地产市场状况并且进行记录，拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周边环境及临路状况的影响资料，并将这些资料放入估价报告附件中。

【相关链接】上面的估价委托书也要放入附件中。

(七)估价报告(★★★)估价报告是估价机构出具的关于估价对象的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。

(八)估价报告内部审核表(九)估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录(十)估价报告交接单估价报告交接单主要载明签收日期、报告数量、交接人等，估价报告交接单可以作为估价机构已向估价委托方提交估价报告的凭据和内部存档管理的凭据。

2017年上半年新疆房地产估价师《案例与分析》：经营性房地产实地查勘记录考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、决定某一房地产价格水平高低的供求状况主要是房地产的供求状况。

A：全国本类B：本地区本类C：全国D：本地区E：工业用地的监测点评估价格2、某时点相对另外一个时点的定基增长速度为230％，则定基发展速度为。

A：30％B：100％C：130％D：330％E：执行层的组织协调3、全国房地产经纪人员执业资格制度的政策制定、资格考试、注册登记、监督管理等工作由共同负责。

A：国土资源部和人事部B：住房和城乡建设部和人事部C：住房和城乡建设部和房地产管理部门D：人事部和房地产管理部门E：执行层的组织协调4、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。

现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。

若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为__万元。

A．6.19B．6.42C．7.20D．9.585、教育费附加的税率在城市一般为营业税的。

A：1％B：3％C：5％D：7％E：执行层的组织协调6、某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。

如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为__元/m2。

A．482.79B．448.24C．467.25D．498.537、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以__进行估价。

A．保持现状前提B．装修改造前提C．转换用途前提D．重新利用前提8、某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元/月，百分比租金标准为8%，若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为__万元。

2017年上半年新疆房地产估价师《案例与分析》: 旅馆房地产及其特点模拟试题本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。

一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意）1、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的, 有关部门可以__。

A．征收土地闲置费B．无偿收回土地使用权C．解除出让合同D. 变更出让合同2、在房地产开发项目经济评价中, 选择评价的基础参数时, 一般将空置率归为．(2005年试题)A：时间类参数B：融资类参数C：评价标准类指标D：收益类指标E: 借款合同3、房地产开发投资属于典型的__房地产投资。

A. 收益型B. 收益加增值型C. 机会型D. 博弈型4、砖的排列方式应按内外搭接, 上下错缝的原则砌筑, 错缝距离一般不小于mm。

A：30B：40C：50D：60E: 执行层的组织协调5、管理中心运作住房公积金的基本要求是__。

A. 效益性B. 安全性C. 流动性D. 风险性6、某项目净现值和累计净现值见下表, 则该项目的动态投资回收期是年。

A：3．09B：3．48C：3．83D：3．92E: 借款合同7、下列关于搬迁期限和拆迁期限, 表述错误的是。

A：搬迁期限不同于拆迁期限B：拆迁期限是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限C：拆迁期限从属于搬迁期限D：搬迁期限不能超出拆迁期限E: 房地产估价机构必须加盖公章8、某房地产的报酬率为8%, 收益期限为30年时的价格为4000元/m2。

若报酬率为6%, 收益期限为50年时, 则该房地产的价格为（）元/m2。

A．3800B．4500C．5200D. 56009、下列不属于物业服务企业的权利的是。

A：依照物业管理服务合同和有关规定收取物业管理服务费B：履行物业服务合同, 提供物业管理服务C：制止、纠正违反物业管理制度的行为D：选聘专业公司承担专项经营服务管理业务E: 执行层的组织协调10、某商场先向甲银行贷款30万元。

2017年上半年新疆房地产估价师《案例与分析》：经营性房地产实地查勘记录考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付万元的土地补偿费。

A：30B：60C：80D：100E：房地产估价机构必须加盖公章2、为体现国家对房地产开发的鼓励规定，对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住，减半征收土地增值税。

A：满5年的B：5年以上的C：满3年来满5年的D：居住未满3年的E：执行层的组织协调3、估价目的本质上是由__提出并决定的。

A．估价人员B．委托人C．地方政府D．国家相关法规4、某宗土地面积2000㎡，土地使用年限为35年，容积率为2，工业用地，该类土地基准地价设定的土地使用年限为最高出让年限，其他条件相同，楼面基准地价为1600元／㎡，该类土地报酬率为8％，则该土地的价格为。

A：152．43万元B：160万元C：609．71万元D：640万元E：工业用地的监测点评估价格5、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元／㎡，现房出租的年末净收益为500元／㎡。

若按折现率10％和风险补偿值100元／㎡计，计算该期房目前的价格应为。

A：4400元／㎡B：4409元／㎡C：4445元／㎡D：4455元／㎡E：工业用地的监测点评估价格6、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对征收的一种税。

A：产权承受人B：产权出售人C：产权出售双方D：卖方E：执行层的组织协调7、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为．【2003年考题】A：报酬率=安全利率+投资风险补偿率-投资带来的优惠率B：报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率-投资带来的优惠率C：报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+通货膨胀补偿率-投资带来的优惠率D：报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率E：工业用地的监测点评估价格8、C房地产开发公司征收B县W村的40亩基本农田以外的耕地，欲建一住宅小区。

2017年上半年海南省房地产估价师《案例与分析》：房地产估价文书的种类及作用试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为。

A：10.0％B：11.1％C：11.9％D：12.5％E：工业用地的监测点评估价格2、在评估期房价格时，__。

A．估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态B．估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态C．估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态D．估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态3、《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。

A：转让收入额加上财产原值和合理费用后的余额B：转让收入额减除财产原值，再加上合理费用后的余额C：转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额D：财产原值减除转让收入额和合理费用后的余额E：执行层的组织协调4、某建筑物的建筑面积6 000 ㎡，坐落的土地面积为2 000 ㎡，土地价格为1500元／㎡，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1 600元／㎡，市场上该类房地产的正常房地价格为1 800元／㎡，则该建筑物的价格为。

A：800元／㎡B：1300元／㎡C：1100元／㎡D：1200元／㎡E：工业用地的监测点评估价格5、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为__。

A．12.45%B．10.26%C．11.98%6、实施裁决的房屋拆迁管理部门是。

2016年新疆房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作的文字要求考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、达不成拆迁补偿安置协议，应当自收到申请之日起日内作出裁决。

A：15B：30C：60D：90E：房地产估价机构必须加盖公章2、单独编制的历史文化名城保护规划，由国务院审批其总体规划的城市，报__审批。

A．建设部B．国家文物局C．国务院、建设部D．建设部、国家文物局3、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常__用直线折旧法计算出的成新率。

A．等于B．大于C．小于D．无法判断4、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75％和80％，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的风险。

A：市场B：财务C：政策D：经营E：借款合同5、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。

A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以上但不超过3万元的罚款B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以117元以下的罚款C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处五年以上十年以下的有期徒刑，并处罚金D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金6、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3 300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。

假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，该期房目前的价格为__。

A．2834元/m2B．1834元/m2C．2934元/m2D．3934元/m27、下列属于要约邀请行为的是。

新疆2017年上半年资产评估师《资产评估》：房地产的特性考试试卷本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共50题，每题2分。

每题的备选项中，只有一个最符合题意）1.按照《建筑工程建筑面积计算规范》的规定，屋面上部有围护结构的电梯机房，__计算建筑面积。

A．层高在2.20m以下的一般不计算面积B．按围护结构外围水平面积的一半C．层高在2.20m及以上者应计算全面积D．按电梯机房净空面积2.按照国家相关规定，我国征地补偿安置工作的基本出发点是__。

A．农业生产、重新择业、入股分红、异地移民B．征地通告发布后，农村集体经济组织和农户在拟征土地上栽种的青苗应给予补偿C．保证被征地农民原有生活水平不降低D．征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行3.已计提的累计折旧和减值准备转销，将固定资产的账面价值转入__。

A．在建工程B．所有者权益C．累计折旧D．待处理财产损溢4.天然地基土的分类中，粒径大于0.05mm，小于0.075mm的颗粒的土是__。

A．碎石土B．砂土C．粘性土D．粉土5. 某建筑平面尺寸为60m×15m，按照《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》的规定，其场地平整工程量为__m2。

A．900B．1054C．1216D．13506. 回水管属于__系统的构成内容。

A．室内给水B．室内排水C．室内供暖D．室外供暖7. 潜水、承压水三类。

具有城市用水意义的地下水，主要是__。

A．滞水B．承压水C．二滞水与潜水D．潜水与承压水8. 某企业接受委托代销商品，并根据所代销商品的数量向委托方收取手续费。

下列各项中，属于受托方确认收入实现时间的是__。

A．收到手续费时B．取得代销商品时C．销售代销商品时D．向委托方开具代销清单时9. 建筑安装工程税金的计费基础是__。

A．直接工程费B．材料费C．建筑安装费D．税前造价+利润10. 股份有限公司的下列资本公积项目中，不可以直接用于转增股本的是__。

2017年海南省房地产估价师《案例与分析》：房地产估价文书的种类及作用试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、经济适用住房价格。

A：由市(县)人民政府制定B：实行市场调节价C：由房地产开发商定价D：由政府限定销售价格E：执行层的组织协调2、业主大会履行的职责不包括__。

A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作C．监督业主公约的实施D．决定专项维修资金的使用、统筹方案．并监督实施3、住房公积金属于所有。

A：缴存住房公积金的单位及个人B：缴存住房公积金的单位C：缴存住房公积金的职工D：住房公积金管理机构E：执行层的组织协调4、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是(假定年折现率是6％)。

A：现在按9.5折一次性支付B：一年后一次性支付C：现在首付30％，余款在未来3年内分年等额支付D：现在首付50％，余款在未来10年分年等额支付E：工业用地的监测点评估价格5、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是__。

A．拆迁当事人达成仲裁协议的，可向人民法院提起民事诉讼B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行6、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于__。

A．交通的通达程度B．物业的规模大小C．人口的分布密度D．居民的购买能力7、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。

那么，甲的价格__乙的价格。

A．高于B．低于C．等于D．条件不足，无法确定8、下列关于工程量清单，表述错误的是。

房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1215-71注册房地产估价师张某采用比较法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/㎡，收益价格为12000元/㎡，两个测算结果存在一定差异。

<1> 、如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是()。

A、空置率取值偏大B、报酬率取值偏小C、运营费用率取值偏大D、租金增长率取值偏小<2> 、如果两个测算结果均无误，则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括()。

A、通胀率上行B、存款利率下调C、办公用房销售市场降温D、办公用房租赁市场升温<3> 、如果两个测算结果均无误，在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下，将上述比准价格和收益价格进行加权平均时，合理的权重取值方式是()。

A、对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重B、对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重C、对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重D、对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重答案【正确答案】B【答案解析】本题考查的是报酬资本化法的公式。

由报酬资本化法的公式可知，当报酬率取值偏小时，测算出的收益价值会偏大。

【正确答案】A【答案解析】本题考查的是比较法。

通胀率上涨会导致比较法测算的价格偏高;题中选项BCD均会使收益法测算的价格偏高。

【正确答案】A【答案解析】本题考查的是房屋征收估价。

房屋征收是公开市场下的平均价值，因此对房屋征收评估，比较价格权重应大于收益价格权重;由于抵押评估要遵循谨慎原则，不能高估房地产的价值，因此比较价格权重应大于收益价格权重。

1.某城市因道路拓宽需征收一幢建于2000年，建筑面积为8000 m2的临街五层综合楼，该项目征收人向原产权单位支付了房屋征收补偿后，原征收单位已搬迁完毕，该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。

第一章 房地产估价文书写作三、简答题1、甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。

甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成<1> 、你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？<2> 、若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行建筑物实物状况修正，你认为应考虑哪些主要因素？四、阅读理解1、甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证、总建筑面积为16500m2，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500m2，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。

<1> 、采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（ ）。

A、0.03B、0.83C、0.85D、1.25<2> 、采用成本法估价时，可计入建设成本的是（ ）。

A、办公楼开发费用B、食堂开发费用C、宿舍开发费用D、浴室开发费用<3> 、采用成本法估价时，应（ ）。

A、按照预算额预算在建工程价值B、按工程已结算额预算在建工程价值C、按综合完成的形象进度预算在建工程价值D、按综合完成的形象进度和折旧因素预算在建工程价值2、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。

<1> 、下列有关房地产估价文书的描述中，错误的是（ ）。

A、制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和规范性B、估价师在完成估价项目时，应尽可能的亲自进行实地查勘C、估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验D、估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等<2> 、下列各项中，不属于估价委托合同作用的是（ ）。

2017年上半年新疆房地产估价师案例与分析：最高最佳利用原则考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、关于合同生效应具备的条件说法不正确的是__。

A．当事人具有相应的民事行为能力，无民事行为能力人不能订立合同B．意思表示真实C．不违反法律D．不违反社会公共利益2、某城市2006年至2008年的平均房价分别是2700元/㎡、3300元/㎡、3500元/㎡，则该城市2006年至2008年房价年平均增长__。

A．9.04%B．13.86%C．109.04%D．113.86%3、__，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。

A．商品市场B．生产要素市场C．服务市场D．潜在市场4、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120㎡，经调查，其成交价格为150万元，另有20㎡的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是元／㎡。

A：8571B：10000C：13393D：15625E：工业用地的监测点评估价格5、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为__年。

A．40B．42C．48D．506、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。

批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价__元/m2。

A．1250B．1750C．2050D．21507、影响房地产价格的环境因素不包括．【2005年考题】A：大气环境B：声觉环境C：卫生环境D：治安环境E：工业用地的监测点评估价格8、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。

建筑物重置价格为100万元，成新率为80％。

新疆房地产估价师《案例与分析》：估价所需资料清单考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、物业管理的日常综合服务与管理是指签订《物业服务合同》后，物业服务企业在实施物业管理中所做的各项工作。

A：政府职能管理部门与选聘新的物业服务企业B：房地产开发商与选聘新的物业服务企业C：业主大会选聘新的物业服务企业D：业主委员会与选聘新的物业服务企业E：执行层的组织协调2、是指在技术水平既定的条件下，投入的资源都能得到充分利用时所生产的各种商品最大可能的数量组合。

A：生产可能性曲线B：边际转换率C：等收益线D：等成本线E：执行层的组织协调3、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。

A．可比实例房地产B．估价对象房地产C．标准房地产D．类似房地产4、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行__登记。

A．转移登记B．变更登记C．先进行变更登记再进行转移登记D．先进行转移登记再进行变更登记5、某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡；运营费用率为和金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。

该商铺的价值为万元。

A：521B：533C：695D：711E：工业用地的监测点评估价格6、按照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB 137—1990)，类居住用地是指市政公用设施齐全，布局完整，环境较好，以多、中、高层住宅为主的用地。

A：一B：二C：三D：四E：执行层的组织协调7、__是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。

A．供给B．生产C．投入D．产出8、房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。

A．发明B．发现C．创造D．隐定9、下列哪一个指标并不属于反映和描述房地产市场状况的市场交易指标之一。