PEST分析法万科房地产公司案例

万科集团营运能力分析案例研究万科集团营运能力分析案例研究一、公司背景介绍万科集团是中国房地产开发商之一，在中国房地产行业具有重要地位。

成立于1984年的万科集团，是一家全国性的综合性房地产开发企业，总部位于深圳市。

自成立以来，万科集团始终致力于为社会提供优质住宅和商业物业开发服务，通过持续创新和不断改进运营能力，创造了良好的经营业绩和声誉。

二、营运能力分析1. 项目选择能力：万科集团在项目选择方面具有突出的能力。

其良好的运营能力使其在众多地区和领域内开展业务，并能够在不同市场条件下选择适合的项目。

万科集团不仅注重开发规模，还注重项目所处的地理位置、市场需求和规划等因素。

通过深入的市场调研和分析，万科集团能及时捕捉到市场变化，并精确判断项目的潜力和市场前景。

2. 资金管理能力：万科集团在资金管理方面表现出色。

公司严格遵守资金的规范管理制度，合理安排资金使用，确保项目的正常运营。

万科集团通过建立和完善内部资金管理制度、加强内部控制，确保资金流动的透明度和安全性。

此外，万科集团还积极与金融机构合作，获得多元化的融资渠道，提高资金使用的灵活性和效率。

3. 供应链管理能力：万科集团的供应链管理能力也是其竞争优势之一。

公司与众多产品供应商建立了长期稳定的合作关系，形成了完善的供应链网络。

通过与供应商的密切合作，万科集团能及时获得优质的建筑材料和服务，并在项目开发中实现成本控制。

此外，万科集团还通过信息技术的应用优化供应链的运作，提高了整体供应链的效率和资源利用率。

4. 市场拓展能力：万科集团在市场拓展方面具备良好的能力。

公司通过深耕本土市场和积极拓展二三线城市市场，实现了多元化的业务发展。

与此同时，万科集团还注重国际市场的拓展。

通过多元化的战略布局和市场开发，万科集团能够应对市场的变化和竞争的挑战，保持持续的增长势头。

5. 项目管理能力：万科集团在项目管理方面具备高效能力。

公司建立了完善的项目管理制度和标准化流程，并通过信息技术的应用实现了项目管理的数据化和智能化。

第一个问题：成功的因素？一、与时俱进，正确掌握市场及政策动，以正确采取相对应战略1、早期快速扩展发展阶段（1984年—1991年）在中国商品经济刚刚起步，市场皆是供不应求的时势下，机会导向使万科取得了早期的发展资金，为万科快速发展打下了基础。

2、稳定成长阶段（1992年—2000年）万科注意到房地产行业即将成为国民经济新的热点。

这时我国住房制度发生了一系列改革，中央关于“住房私有化”的政策点燃了我国房地产行业的光明前景。

确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。

1993年，除房地产开发业务外，万科其他业务的利润率都开始明显降低，万科开始思考重组业务，万科对公司业务资源进行重组，突出地产主业，为企业进行瘦身。

3、全国范围扩展阶段（2001年至现在）以成熟产品为原型建造较为近似的标准产品。

利用发展成熟的模式进行大规模扩张。

这样既可以降低开发成本，规避风险，又可以实现规模效益。

进入区域集约化阶段，提出了城市经济圈聚集战略。

二、核心竞争力万科的战略管理有着清晰的定位、具有预见性、符合市场价值规律，从多元化到专一化的战略管理，而后到规模化、精细化的扩张。

确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。

成功打造出其核心竞争力：中国目前最大的专业住宅开发企业。

三、打造品牌，创建独特完整的企业文化品牌（Brand）是一种识别标志、一种精神象征、一种价值理念，是品质优异的核心体现。

培育和创造品牌的过程也是不断创新的过程，自身有了创新的力量，才能在激烈的竞争中立于不败之地，继而巩固原有品牌资产，多层次、多角度、多领域地参与竞争。

万科通过打造在房地产的品牌，形成自身企业独特的品牌管理和品牌文化，让消费者通过品牌能更好的理解万科传递的信息，让万科的理解深入人心，从而树立起企业的竞争力品牌标志诠释1、四个“ V”旋转围合而成中国传统民宅中常见的窗花纹样，体现了万科专注于中国住宅产业的业务战略。

万科管理层四两拨千斤的奥秘案例分析纵观对于我国上市公司控制性股东对中小股东利益侵占的方式，一些是违法行为，更多的是利用法律制度的缺陷在资本市场上对中小股东的利益侵占。

纵观对于我国上市公司控制性股东对中小股东利益侵占的方式，一些是违法行为，更多的是利用法律制度的缺陷在资本市场上对中小股东的利益侵占。

下面的案例是一个综合了收购国企、资产置换、转移风险、违规担保、房地产暴利等剥夺手段的“资本运作”，全方位反映了我国上市公司中控制股东进行利益剥夺的常用手段。

王先生是做贸易起家，之后采用“实业+金融”的模式控制了两家在我国香港上市公司，在国内和海外的业务都取得了较大的发展。

20世纪90年代后期，王先生已经建立了一个包括大陆业务、香港业务、东南亚业务和美国业务的大型集团。

他旗下的公司有上百家。

不过，这些公司并不都是王先生直接注册、归属他人名下的，相当于一部分公司由他在幕后进行间接控制。

在建立企业帝国的过程中，王先生通过控制上市公司、收购国有企业、介入房地产开发等方式来运作。

当我国第一次住房，也就是从福利分房到商品房的时候，王先生敏锐意识到这是个千载难逢的好机会。

他认为，在一个国家或地区经济发展的早起阶段，最容易快速敛财快速致富的领域就是房地产。

事实上，在我国香港和东南亚很多地区，最富豪往往都是经由房地产行业起家的。

所以，王先生很早就开始进行调查，培养各种关系，寻找合适开发的土地和项目。

开发房地产项目有很多种做法，在我国房地产行业刚起步的时候，和政府搞好关系，通过协议获得土地进行开发是一种最常规的做法。

王先生提出两条腿走路的思路，也就是首先和其他房地产一样，通过协议拿地。

另外一条路，就是收购亏损的上市国有企业。

亏损意味着付出少量的资金就可以获得控制权；上市资格意味着圈钱的便利；而且最早国有企业都建在郊区，而随着城市的发展，这些国有企业都处于城市黄金地段。

既然是亏损，在收购国有企业的时候就像国资委提出扭亏为盈的方案：将国有企业的一部分主营业务变成房地产开发，第一个开发项目就是使用国有企业原有的土地，然后将国有企业整体搬迁到高新技术开发区。

万科，做行业的持续领跑者对于房地产行业而言，2010年被称作是房地产调控“史上最严厉”的一年，随着“新国十条”等系列政策的推出，整个市场走势可谓一路下滑，全国各线市场纷纷呈现出量价齐跌的萎靡态势，这让一向意气风发的房企老总们也感到丝丝凉意。

然而就在这么一个行业寒冬里，从万科集团内部却传来一个让人惊奇的消息。

最新的季报显示，万科8月实现销售金额119.9亿元，较去年同期上升149.0%。

119亿的销售额同时也刷新了国内房企的单月销售纪录。

至此，万科今年前8个月已累计实现销售金额572.1亿元，同比增长40.6%。

那是什么原因让这位行业的龙头老大实现业绩的持续井喷呢？是品牌，定价还是建筑设计？这些可能是万科成功的个别要素，但最根本的原因是万科正确的企业战略。

极具前瞻性的发展战略，使万科站得更高、看得更远，并引领着万科在复杂的产业环境中不断前行。

万科董事长王石曾说过，“万科犯过所有其他房企都犯过的战术错误，但万科从来没有在战略上犯错。

”由此可见万科对于公司战略的重视。

的确，万科多年来一直坚持的“快速开发”战略成就了万科今天的王者地位，而万科不囤地、不捂盘、不当地王的“三不”政策也为业内人士和消费者所称道。

当然，即使作为行业的“一哥”，万科也不可能在企业运营的每一个方面都做得那么完美，万科有其自身的竞争劣势。

譬如作为主流住宅开发商，万科缺乏商业地产开发经验；再者，由于快速扩X，其资金压力日趋紧X等。

因此，万科需要根据不断变化的市场环境，再结合自身的运营情况，适度地对公司战略进行调整。

那么接下来我们将根据2010年的产业形势和万科的竞争优劣势，对万科的可采取的战略行动作出分析。

1、外部环境分析（PEST）：要对房地产行业的外部宏观环境进行分析，我们可以采用PEST法，即将外部环境因素归纳为以下四个方面：政治环境（Policy）、经济环境（Economy）、社会环境（Society）、技术要素（Technology）。

第1篇一、背景介绍万科，作为中国房地产行业的领军企业，近年来在我国房地产市场的发展中占据了举足轻重的地位。

然而，在2016年，万科却陷入了一场股权之争，引发了广泛关注。

本文将以万科去年法律案例为切入点，分析这场股权之争背后的法律问题。

二、股权之争起因万科股权之争源于宝能系通过二级市场收购万科股份，成为公司第二大股东。

随后，宝能系与万科管理层在股权控制权上产生了分歧，双方在董事会席位、公司治理等方面展开了激烈的博弈。

三、法律问题分析1. 股权收购的法律问题宝能系通过二级市场收购万科股份，涉及到的法律问题主要包括：（1）是否符合法律法规：根据《公司法》和《证券法》，宝能系收购万科股份应当遵循公平、公正、公开的原则，不得损害公司和中小股东的利益。

（2）信息披露义务：宝能系在收购过程中，应当依法履行信息披露义务，及时、准确、完整地披露相关信息。

2. 董事会席位之争的法律问题宝能系与万科管理层在董事会席位上产生分歧，涉及到的法律问题主要包括：（1）董事会席位分配：根据《公司法》，董事会席位应当根据公司章程规定和股东会决议确定。

（2）董事会职权：董事会是公司的最高决策机构，其职权包括制定公司发展战略、决定公司重大事项等。

3. 公司治理的法律问题宝能系与万科管理层在公司治理方面产生分歧，涉及到的法律问题主要包括：（1）公司章程：公司章程是公司组织、管理和运营的基本规则，其制定和修改应当遵循法律法规和公司实际情况。

（2）内部控制：公司内部控制制度是保障公司合规经营、防范风险的重要手段。

四、万科去年法律案例1. 宝能系被证监会调查在股权之争中，宝能系涉嫌违反证券法律法规，证监会对其进行了调查。

经调查，宝能系确实存在违规行为，被处以巨额罚款。

2. 万科管理层与宝能系达成和解在经过一系列法律纠纷后，万科管理层与宝能系达成和解。

双方同意在董事会席位、公司治理等方面进行妥协，共同维护公司稳定发展。

3. 万科股权之争引发的诉讼在股权之争过程中，万科股东因对宝能系的收购行为提出质疑，将宝能系告上法庭。

案例2房地产业和万科一.人们对房地产业的十种观点一直以来,房地产业成为了人们关注的焦点,大家褒贬不一.关于房地产业的议论多。

但流传甚广的议论中也颇有些是人云亦云、似是而非的“真实的谎言”。

下面列举十例。

其一，房地产业是培养亿万富豪的产业。

说它真实，是因为人们从媒体揭示的诸多“首富”排行榜中，确实发现房地产大亨们云集其中。

但这只是现象。

诸多发达国家的共同经验普遍证明，房地产业是造就一个庞大中产阶级的最好“摇篮”。

我们的改革开放是从“一穷二白”和“一大二公”的基础走来的。

正因如此，在前一个“翻两番”战略发展过程中，人们生活改善、社会富裕程度的提高，只能表现为收入的增长。

但符合规律地，随着社会富裕程度的进一步提高，私人财富中金融资产的增长会不断趋缓，不动产部分所占比重会越来越大.所以“十六大”报告说，全面小康社会将是一个“家庭财产普遍增加”的社会。

这个“普遍增加”的家庭财产，重心就是不动产。

房地产业就是一个把私人消费与私人投资之间结合关系最密切的一种资源带入市场的产业.发达国家的经验证明，私人拥有的不动产是最好的信用资源之一。

社会就是通过普遍利用这个信用资源不断“再生产”出中产阶级的。

其二，中国的房地产业已经是供大于求了，过剩了。

这个说法的真实性依据是，目前我国积压一年以上的商品房面积达1.2亿平方米。

这么大规模的积压商品房还不是过剩吗?让我们用另外几组数字来说明一下这个说法的真实性．如果假定有20％的城镇家庭有改善住房的要求，而且这20％要求改善住房的城镇家庭每户也—只是想增加20平方米的住房,那么中国20%的城镇家庭是2700万户,每家增加20平方米,这个现实需求总量是 5.4 亿平方米.我国现有城镇居民4．9亿人。

到2020年，城镇居民将增长到8亿至8．5亿人.就是说未来15年左右的周期内至少还将有3．5亿左右的新增城镇人口需要房子住。

2003年末中国城镇居民人均住房面积为23．8平方米。

即或从此中国城镇居民的住房面积不再扩大，仅仅是这3．5亿新增城镇居民，我们就得盖多少房子?我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达35 m2。

分类号学号M201073683学校代码10487 密级硕士学位论文典型住宅型地产企业战略转型研究——以万科集团为例学位申请人：沈迪学科专业：工商管理指导教师：高勇强副教授答辩日期：2012年4月23日A Thesis Submitted in Partial Fulfillment of the Requirementsfor the Degree for the Master of Business AdministrationStrategic Transformation Study of Typical Residential RealEstate Enterprise——Case Study of Vanke GroupCandidate : Shen DiMajor : MBASupervisor : Assoc. Prof. Gao YongqiangHuazhong University of Science & TechnologyWuhan 430074, P.R.ChinaApril, 2012独创性声明本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。

尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。

对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。

本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。

学位论文作者签名：日期：年月日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅，本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。

保密□，在年解密后适用本授权书。

本论文属于不保密□。

(请在以上方框内打“√”)学位论文作者签名：指导教师签名：日期：年月日日期：年月日华中科技大学硕士学位论文摘要2010年以来，中国政府对住宅房地产行业的调控手段日趋加重，特别是2011年的限购令和大量保障性住房的开工建设后，中国大陆商业住宅产品销量大幅下降、量价齐跌，住宅房地产企业的生存和发展遭遇严重困难，这些企业为了生存和发展面临转型的选择。

万科企业股份有限公司 SWOT 分析目录：万科企业股份有限公司 SWOT 分析1.中国房地产业2。

万科企业股份有限公司 SWOT 分析2.1 优势（S）2.2 劣势(W)2。

3 机会（O）2.4 威胁(T)1。

中国房地产业自 1999 年开始,中国的房地产行业的发展开始进入快车道，与房地产相关的产业也进入快速发展期。

与房地产相关的产业有钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业，拉动房地产也也就间接拉动的其他相关产业的发展，因此,最近几年国家把房地产也定位为国家的支柱产业,过度依赖对房地产业的投资拉动经济。

政策的支持导致了社会众多资金进入房地产业,在其他产业投资不足的同时导致了房地产业的过热。

房地产业从 2005 年开始进入加速发展车道，导致国家经济过热，所以国家在 2007 年紧缩货币政策以试图给经济降温,同时调整经济发展模式，最有效的手段就是减少对房地产的投资,促进高新技术产业的发展。

不幸的是，2008 年爆发的次贷危机改变了中国的政策思.为了避免经济的快速下滑，国家出台了 4 万亿的经济刺激计划,使房地产重新进入了快速发展的轨道.虽然当年GDP“保8”成功，但是这使得房地产业更加疯狂,于是国家开始在 2010 年底逐渐出台政策限制房地产的疯狂发展，一直持续到现在。

而万科企业股份有限公司正是中国房地产业的老大.2。

万科企业股份有限公司 SWOT 分析2.1 优势（S）（1）品牌万科品牌在世界品牌价值实验室(World Brand Value Lab）编制的 2010 年度《中国品牌 500 强》排行榜中排名第19 位，品牌价值已达 635.65 亿元。

品牌就是企业的核心竞争力,品牌就是生产力,品牌就是财富。

在房地产深度调整的时候，品牌就是信心.万科的品牌优势在于住房本身的设计和建筑方面的功能属性以及万科的社区文化气氛和万科的服务很令人满意. 这就可以满足不同消费群体对于万科优势的认同：一方面可以有利于吸引潜在消费者来购买,另一方面也可以有利于形成较高的住户满意度和忠诚度.（2）企业文化A。