土地估价习题-相关经济理论以方法

土地估价理论与方法-4(总分100,考试时间90分钟)一、判断题1. 按照因素与土地的关系及影响范围划分，影响土地价格的因素有四种。

( )A. 正确B. 错误2. 土地所有权价格是一种权利的不完全转移(或买断)的市场代价。

( )A. 正确B. 错误3. 容积率大，意味着单位用地面积上可建的建筑面积大，可以获取的预期收益高，因而单位面积的地价也就高。

( )A. 正确B. 错误4. 土地和商品的折旧现象相同。

( )A. 正确B. 错误5. 级差地租与土地等级相联系，在等量投入的情况下，土地等级不同，土地收益便不同，因此地租额不同。

( )A. 正确B. 错误6. 市场比较法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。

( )A. 正确B. 错误7. 使用者在占有某块土地时，土地只能提供现时的纯收益。

( )A. 正确B. 错误8. 来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为地租，而相对于土地所有者而言，称之为收益。

( )A. 正确B. 错误9. 路线价估价法适用于街地。

( )A. 正确B. 错误10. 在正常市场条件下，具有相同的使用价值的土地，在交易双方具有等量市场信息的基础上，应该具有同样的价格。

( )A. 正确B. 错误二、单项选择题(每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个最符合题意。

)11. 关于税收标准，国家及各城市均有规定，房地出租中一般月租金在：120元以下者只缴纳( )。

A. 5%的营业税B. 12%的房产税C. 0.05%的教育税D. 0.35%的城建税12. 在土地估价中，( )是决定城市土地利用价值的重要因素。

A. 经济状况B. 自然条件C. 交通状况D. 区位13. 用市场比较法确定土地价格时，国外不动产市场比较发达的国家，一般要求至少选择( )个可比较的交易案例。

A. 3B. 5C. 8D. 1014. 有一宗土地，土地使用年期无限，土地还原率为10%，地价为4000元/m2，纯收益逐年递增的比率为1%，那么该宗土地第一年的纯收益为( )元/m2。

1、土地的（）是宗地地价的一种，由政府组织或委托评估，并被政府认可，作为土地市场管理的依据，其评估方法与一般宗地评估方法相同。

A:基准地价B:理论价格C:标定地价D:评估价格答案:C2、预期收益原则可以在（）估价方法中得以应用。

A:剩余法B:市场比较法C:成本法和剩余法D:剩余法和收益还原法答案:D3、由于土地位置的（），在地区性市场之间，地价很难形成统一的市场价格，具有明显的地区性特征。

A:需求性B:个别性C:固定性D:经济性答案:C4、个别因素是指宗地本身的条件和特征，因而又称宗地因素，以下属于宗地因素中城市规划限制因素的是（）。

A:宗地用途B:宗地是否临街C:宗地基础设施条件D:宗地形状答案:A5、新古典主义地租模型的代表阿兰索将空间作为地租问题的一个核心考虑，引进（）概念，从理论上解决了城市地租的计算问题。

A:同好曲面B:买价曲线C:区位平衡D:非完善市场答案:C6、在市场经济体制条件下，（）是一个经济平衡器。

A:储蓄水平B:利率水平C:投资水平D:消费水平答案:B7、土地定级因素是指对土地（）有重大影响，并能体现土地区位差异的社会、经济、自然条件。

A:价格B:区位、质量C:质量、等级D:收益答案:C8、反映具体宗地在地产交易或交换等活动中的现实价格，由土地交易双方认可并据此支付地价款的成交地价是（）。

A:基准地价B:市场交易价格C:标定地价D:出让底价答案:B9、土地分等定级是在特定的目的下，对土地的（）进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。

A:肥沃程度B:区位条件C:自然和经济属性D:质量答案:C10、一般而言，土地的（）权能是最小的。

A:所有权B:使用权C:地役权D:抵押权答案:D11、根据马克思的地租理论，农业用地的垄断地租是来自（）。

A:农业雇佣工人创造的剩余价值B:社会其他部门工人创造的价值C:农业工人利用肥沃土地创造的超额利润D:农业工人利用位置较好的土地创造的超额利润答案:B12、有一房屋，其重置价为80万元，成新度为70%，现用于出租，年租金收入为8万元，年出租总费用为1万元。

土地估价理论与方法-3(总分100, 做题时间90分钟)一、判断题1.土地价格具有明显的地区性和个别性。

( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:正确2.土地估价所评估出的地价是该地产某一时点的价格。

( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:正确3.土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。

( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:错误4.土地估价要充分了解评估对象的各种权利状况，同样一宗地产，权利不同，其评估价格可能相差很大。

( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:正确5.区位是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。

( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:正确6.双重是指评价因素对评价目标的重要程度。

( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:正确7.城镇土地定级中，商服繁华影响度是指某一区域的商服繁华程度。

( ) SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:错误8.土地使用者从土地上取得的收益称为地租。

( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:错误9.综合还原利率是求取土地及其建筑物合为一体的价格所使用的还原利率。

( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:正确10.成本逼近法一般适用于有收益的商业物业的评估。

( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:错误二、单项选择题(共45题，题号11～55。

每题有A、B、C、D4个备选项，其中只有1个最符合题意)11.宗地地价是指具体宗地在某一期日的( )价格。

SSS_SINGLE_SELA 土地所有权B 土地使用权C 土地抵押权D 土地租赁权分值: 1答案:B12.建筑物的基本功能是满足人们( )需要。

SSS_SINGLE_SELA 欣赏B 生活C 工作D 生产和生活分值: 1答案:D13.从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，按( )分类，可分为交易价格和评估价格。

土地估价理论与方法-11(总分100, 做题时间90分钟)一、判断题1.从不同的目的出发，可以将地价分成不同种类，各地价种类之间会有所交叉，同一块土地之上可能会有多种价格。

( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:正确2.住房制度改革以取消补贴，实行住房商品化为目标，从而促进了房地产投资的良性循环，推动了地价的合理实现。

( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:正确3.宗地临街进深过浅、过深，都不适合利用，从而影响地价。

( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:正确4.无论土地质量是优是劣，土地所有者都要求使用者支付给他一定的经济收益，也就是租金。

( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:错误5.城市土地由于各种基础设施的巨大投入，其价格小于农村土地的价格。

( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:错误6.收益还原法中关于收益性土地的稳定纯收益和适当的还原率的求取，要受一般的经济行情和工商企业以及房地产市场的发展、变化的影响，确定它是一件困难的事。

( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:正确7.土地使用期满而使用者未申请续期的，土地使用权仍归使用者所有。

( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:错误8.运用比较法评估土地价格时，必须进行交易情况的比较、分析。

( ) SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:正确9.剩余法与地租量的计算原理不一致。

( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:错误10.我国土地使用制度改革，是将无偿、无限期、无流动的土地使用制度变为有偿、有限期、有流动的土地使用制度，保证国家土地所有权在经济上得到实现。

( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:正确二、单项选择题(每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个最符合题意。

)11.某写字楼可出租面积为建筑面积的65%，单位可出租面积的年租金为1800元/m2，则该写字楼单位建筑面积的年租金为( )元/m2SSS_SINGLE_SELA 2769B 2570C 1080D 1170答案:D12.某商店占地面积为35m2，建筑物面积为60m2，年正常经营性收入为45000元，年经营总费用为5000元，建筑物年纯收益为10000元，若土地还原率取10.0%，则该商店所占地的总价格为( )万元。

09年土地估价理论与方法精选试题（二十）单选题:1、省和自治区首府的总体规划，（）A、由所在市人民政府审查同意后，报省、自治区人民政府审批B、直接报所在市人民政府C、由所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批D、不经所在市人民政府审查，直接报省、自治区人民政府审批标准答案：c解析：中央直辖市的总体规划由直辖市人民政府报国务院审批；省和自治区首府及100万人口以上的大城市的总体规划，由所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批；其他城市的总体规划，报省、自治区、直辖市人民政府审批；市管辖的县城、建制镇的总体规划，报市人民政府审批；其他建制镇的总体规划，报县人民政府审批。

城市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意。

2、以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求的是（）A、修建性详细规划B、道路工程详细规划C、控制性详细规划D、基础公共设施详细规划标准答案：c3、停车场属于（）A、道路用地B、公共服务设施用地C、住宅用地D、绿化用地标准答案：a解析：公共服务设施用地指居住区各类公共建筑和公用设施建筑物基底占有的用地及其周围的专用地，包括专用地中的通路、场地和绿地等。

道路用地指居住区范围内的不属于上两项内道路的路面以及小广场、停车场、回车场等。

4、某建筑物建筑面积为2000平方米，1995年2月1日建成。

2005年与其类似的建筑物重置价为每平方米3000元，耐用年限为50年，没有残值，则采用平均年限折旧法计算该建筑物在2005年2月1日的现值为( )万元。

A、480B、580C、420D、475标准答案：a解析：建筑重置价格=2000*3000=600万元。

依平均年限折旧法计算年折旧额=600*1/50=12，已折旧总额=12*10=120,现值=600-120=480。

土地估价理论与方法-单项选择1、一般情况下，容积率与建筑密度的关系是()。

A.成指数关系B.成倍数关系C.成正比D.成反比2、土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地()收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。

A.实际B.预期C.转让D.抵押3、影响土地价格的因素中，()因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素。

A.一般B.个别C.区域D.面积4、某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为3万元，租期10年，租金不调整。

如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原利率为7%，则租金盈余为()万元。

A.3B.5C.8D.355、()原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。

A.最有效使用B.需求与供给C.报酬递增、递减D.预期收益6、供给与需求原则的前提是()原则。

A.竞争B.超额利润C.替代D.协调7、下列影响土地价格的经济因素中，具有不稳定、来得快去得快的特点的因素是()。

A.利率水平B.储蓄和投资水平C.物价变动D.不动产投机行为8、基准地价系数修正法属于土地估价方法中的()。

A.基本估价法B.应用估价法C.市场比较法D.剩余法9、()的使用方式是耕种作物获取收益，所以其收益很容易估算得到，适合使用收益还原法。

A.能够出租或者自己作为场地使用的土地B.出租或自己使用的农业、林业生产等用地C.出租或自己使用已有建筑物的土地D.自己经营的企业用地10、某写字楼可出租面积为建筑面积的65%，单位可出租面积的年租金为1800元/m2，则该写字楼单位建筑面积的年租金为()元/m2A.2769C.1080D.117011、()解决了城市地租测算的理论方法，建立了有关地租模型。

A.新古典主义城市地租理论B.马克思主义地租地价理论C.资产阶级古典经济学家的地租地价理论D.资产阶级庸俗经济学家的地租地价理论12、一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施是()。

土地估价师-土地估价理论与方法-精选练习题三[单选题]1.已经完成基础设施配套开发，场地内达到开工条件的土地，在正常市场条件下，一定年期的土地使用权价格是()。

A.净地价格B.毛地价格（江南博哥）C.生地价格D.熟地价格正确答案：A参考解析：按土地形态分类可分为：生地价格，熟地价格，毛地价格，净地价格。

其中，从物质角度来讲，净地是指完成基础设施配套，场地内达到开工条件的土地；从权属角度看，是指没有设定他项权利，土地占有、使用、收益、处分等权力不受限制的土地。

因此，本题的正确答案为A。

[单选题]2.证券保证金比率属于()A.选择性货币政策工具B.一般性货币政策工具C.补充性货币政策工具D.特殊性货币政策工具正确答案：A参考解析：一般性货币政策工具：法定存款准备金率.再贴现利率和公开市场业务。

选择性货币政策工具：优惠利率.证券保证金比率.消费信用控制.贷款额度控制等。

补充性货币政策工具：道义劝告和金融检查。

[单选题]3.在土地估价过程中，记载估价关键事项和估价结果，简要介绍估价技术过程的是()。

A.送文函B.估价工作报告C.土地估价报告D.土地估价技术报告正确答案：C[单选题]4.新古典主义地租模型的代表阿兰索将空间作为地租问题的一个核心考虑，引进()概念，从理论上解决了城市地租的计算问题。

A.同好曲面B.买价曲线C.区位平衡D.非完善市场正确答案：C[单选题]5.某比较实例成交地价为1000元／㎡，对应使用年期为45年，而待估宗地使用年期为50年，土地还原率为7%，则年期修正后的地价为()元／㎡。

A.966B.986C.1014D.1035正确答案：C[单选题]6.一般说来，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于()。

A.10％B.2％C.0D.重置成本乘以折旧率。

正确答案：C参考解析：根据《经租房屋清产估价原则》中对房屋建筑物耐用年限、残值率的评定标准，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于0，砖混结构为2%。

[0789]《土地估价理论与方法》第一次作业[论述题]土地估价的基本理论？参考答案：土地估价的基本理论包括：区位理论、地租理论、土地规模报酬递减理论、土地市场供需理论。

[论述题]土地价格的内涵与外延？参考答案：土地价格的内涵：土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。

土地价格的外延：购买土地实际上是购买土地的权利，不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同。

[判断题]马克思主义地租理论认为，农产品的生产价格由优等土地价格来决定。

参考答案：错误[判断题]土地价格是土地经济价值的反映，其价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）的高低。

参考答案：正确第二次作业[论述题]收益还原法的适用范围？参考答案：收益还原法是以求取土地纯收益为途径评估土地价值的一种方法，它只适用于有收益或有潜在收益的土地估价，包括写字楼、住宅、商店、旅馆等。

由于它具有理论依据而应用很广，但对于无收益的土地估价则不适用，如政府办公楼、学校、公园、图书馆、博物馆等。

[论述题]收益还原法的实质和难点是什么？参考答案：收益还原法实质是将未来每年的纯收益以适当的还原利率折算为现在价值的总额时，即：土地价格=纯收益/土地还原率。

难点是土地纯收益和还原率的确定。

[判断题]相对而言，收益还原法适合评估学校、机关、公园、医院等公共建筑用地参考答案：错误[判断题]运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应当相等参考答案：错误第三次作业[论述题]市场比较法要经过哪些修正？参考答案：市场比较法需经过期日修正、区域因素修正、个别因素修正、使用年期修正、容积率修正等步骤。

[论述题]市场比较法的适用范围？参考答案：主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。

还可用于评估土地或房地产的租金，以及其他估价方法中有关参数的求取。

[单选题]在市场比较法申，选定的与待估宗地具有替代关系的交易案例宗地称为 ( )A：类似土地B：比较宗地C：标准宗地D：交易宗地参考答案：B[单选题]采用市场比较法进行拍卖底价评估时，选择的某交易案例为协议方式交易，成交价格为1000元/平方米，若交易形式的情况修正系数为：协议0.5；招标0.75；拍卖1.0，则修正后的交易案例价格为( )元/平方米。

土地估价理论与方法-16(总分98.5,考试时间90分钟)一、判断题1. 根据马克思地租理论，农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格决定。

( )A. 正确B. 错误2. 土地和一般商品没有很大区别。

( )A. 正确B. 错误3. 使用者在占有某块土地时，土地只能提供现时的纯收益。

( )A. 正确B. 错误4. 绝对地租的来源是农产品的价值与生产价格之间的差额所形成的超额利润。

______A. 正确B. 错误5. 建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。

( )A. 正确B. 错误6. 土地价格不遵循替代规律。

( )A. 正确B. 错误7. 对于习惯出租的写字楼，可采用市场比较法，直接比较确定其不动产总价。

______A. 正确B. 错误8. 基准地价、标定地价、交易底价那是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的宗地评估地价。

( )A. 正确B. 错误9. 对申请人提出的土地权属争议调查处理的申请，国土资源行政主管部门应当进行审查，并在收到申请书之日起7个工作日内提出是否受理的意见。

( )A. 正确B. 错误10. 成本逼近法所设定的土地使用年期为有限年期，所以无需进行年期修正。

( )A. 正确B. 错误二、单项选择题11. 土地及建筑物出租会涉及各项费用，其中，( )的计算一般与建筑物的重置价无关。

A．折旧费 B．维修费 C．保险费 D．管理费12. 特尔斐权重测定法要求的专家人数一般以( )人为宜。

A．10～20 B．10～30 C．10～40 D．15～3013. 决定建筑物价格的最基本因素是( )。

A．材料价格 B．房产市场状况 C．建筑物成新 D．重置价14. 基准地价修正系数表是丛准地价在( )条件下修正为宗地地价的系数体系。

A．相同因素 B．不同区域 C．相同区域D．不同因素15. 不能作为土地估价依据的是( )。

A．实际收益 B．客观收益C．正常收益 D．土地总收益16. 土地估价师在采用基准地价系数修正法评估中，需进行年期修正。

2023年土地估价师《估价理论与方法》：地租理论考试试一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、剩余法估价中所采纳的全部不动产总价、租金和成本数据都是A.依据过去的数据水平确定现在的数据B.依据实际发生的数据水平确定C.依据统计的数据水平确定D.依据当前的数据水平确定将来的数据2、设立股份有限公司公开发行股票，应当向国务院证券监制管理机构报送募股申请和文件，这些文件包括A.公司章程B.财政报表C,发起人协议D.招股说明书E.股市行情3、房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于__OA.10%B.20%C.30%D.40%4、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干看法》（国发[2023]24号）规定，新建廉租住房套型建筑面积限制在_平方米以内，主要在经济适用住房以及一般商品住房小区中配建。

A.50B.55C.60D.655、依据《国务院关于深化改革严格土地管理的确定》和国土资源部《关于开展制订征地统卜年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》（国土资发[2023]144号）等规定，要制订征地“区片综合地价，征地补偿做到同地同价”，这里的“同地同价”是指（）。

A.同一个农夫集体都采纳同一个征地区片价B.同一区片内不同项目征地都采纳同一标准进行补偿C.同一个征地项目都采纳同一标准补偿D.同一区片内的征地价格与区片内的国有土地价格一样6、估价的基本领项不包括_。

A∙估价目的B.估价对象C∙估价时点D.估价原则7、《协议出让国有土地运用权规定》规定，国有土地运用权出让安排经批准后，_部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。

A.市、县人民政府国有资源行收主管部门B.市、县人民政府C.省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门D.国土资源部8、下列有关土地、房地产税收的说法正确的是.【2023年考试真题】A：学校、幼儿园、养老院占用耕地，也须要缴纳耕地占用税B：供城市居民观光旅游采摘的农业生产用地可以免征城镇土地运用税C：目前外商投资企业不缴纳房产税，而缴纳城市房地产税D：中外合资企业和外资企业不须要缴纳城市维护建设税E：土地9、_是指建立建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。