2017年最新万科a 个股分析报告2016年10月现在很多人都喜欢投资房地产,万科作为房地产行业的重要支柱,肯定也是很多人投资的目标。
不过,尽管如此,我们也不能随意的就买了万科的股票,因为股市风云变化太快,我们在买之前一定要对其进行严肃认真的分析才行。
一、房地产板块行业分析1.1房地产行业现状分析近年来我国房地产行业迅猛发展,已经成为国民经济重要的支柱产业之一。
其巨大的投资价值和升值空间使越来越多的公司,企业加入其中,许多消费者也选择买房作为一种重要的投资手段。
在预见的未来,房地产行业竞争将更加惨烈,投资价值依然巨大。
主要表现为以下几个特点: 宏观调控稳定行业平稳发展。
最近几年房地产行业的爆炸式发展一方面给国家带来了巨大的经济利润,但同时又给居民的生活造成了不良影响。
这些因素使得国家把对房地产行业的调控上升到了政府政策高度。
近年来政策调控越来越多,力度也越来越大。
2008年金融危机爆发,国家投资4万亿元刺激经济,增大内需。
国家实行积极的财政和适度宽松的货币政策,房地产行业迅猛发展。
2008年的救市政策使得投资性需求异常活跃,刚性需求得以释放,房价飞速上涨,于2009~2011年国家政策力度前所罕见,通过提高房贷首付比例,增加经济适用房,打击投机和炒房行为等措施来遏制房价上涨。
2011年1~2月,全国房地产行业开发投资4250忆元,同比增长35.2%,其中中西部城市增速明显加快,国家宏观调控使得一二线城市普遍限购,限价,以及其近乎到达顶峰的房价使其投资价值,升值空间大幅度下跌,与此同时,三线和部分二线城市房地产行业投资热度空前,利益巨大。
一季度一线城市和限购较严的二线城市土地成交面积同比下降41%,43%。
总的来说,全国大城市房价趋于稳定,限购较严的二线城市房价平稳上涨,限购较松的二线城市和三线城市房价上涨较快。
行业效益有所减少,但依然较大,保持稳定增长。
我国人口众多,经济快速发展,城镇化趋势的加快的国情决定了房地产行业的巨大刚性需求,与此同时,国家的调控政策也决定了房价将会平稳上涨,但与前几年不同,商品房热度将有所减缓,保障性住房和商业地产将成为新的投资热点。
我国大中城市(诸如省会城市)特点是人口基数大,外来人口众多,具有很好的区位优势。
房屋的刚性需求极大。
同时,当前我国的高储蓄率以及金融信贷市场的发展,以及“一人有难,众人相帮”等的传统中国文化,为很多不具买房条件的居民提供了方便。
从而使得这些市有着巨大的房屋需求量。
特别是城市外来人群和新婚的年轻人等购买住房的主要群体。
同时居民收入的增加使其有了改善居住环境的需求。
巨大的需求量直接导致房价的上升。
同时二三线城市房价将会加速上涨,与一线城市相比,二三线前几年房价一直处于较低状态,相对来说有很大的投资和发展空间,由此近两年来,武汉,长沙,西安,郑州等城市房价开始大幅度提升。
房地产业高收益,低投入是其主要原因。
开发商的竞争与开发使得房价提升,同时房价的提升又导致更多的企业开发商品房,由此造成二三线房价近两年一涨再涨,且涨幅巨大。
1.2房地产行业的基本特征分析房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投资大、风险高、周期长、地域性强的特点。
随着中国居民购买了的增长,住房货币化改革的进一步深入和购房信贷政策的良好发展,中国房地产住房需求也会长期持续增长,其中可能会有相对需求下降的现象,但总趋势是增长的。
行业竞争力趋于分化,寡头垄断严重。
我国土地为政府所垄断,国家竞标拍卖土地,从而使土地价格提升,进而直接影响房价。
土地价格的不断提升,致使开发商开发商品房的成本提升,即生产成本提升。
“地王”不断出现,地价的飙升使得小型房地产企业几乎无容身之地,而万科,恒大等公司以其强大的资本垄断房地产市场,囤地现象严重,垄断寡头的“血拼”造成了房价的疯长。
由此造成了恶性循环。
市场价格由几个寡头所决定,同时垄断厂商在长期可以调整生产规模来获得利润,因此房价很难下降。
1.3 房地产行业的前景分析在可预见的未来,我国二、三、四线城市房价还有很大的上涨和投资空间,成为房地产公司新的投资目标。
房地产行业在相当长的一段时间内投资价值依然巨大,保障性住房将成为投资热点。
同时,大规模,有实力的企业将瓜分整个房地产市场,利于不败之地,互相之间竞争将更加惨烈。
二、公司的基本面分析2.1 万科公司在行业中的地位万科公司是目前中国最大的专业住宅开发企业,经过20多年的持续努力,万科在品牌知名度、资金实力、规模、盈利等方面具备了较强的竞争优势。
在资本市场上,万科以稳健的经营、良好的业绩和规范透明的管理赢得了来自众多投资者和资本合作方的青睐。
2011年1-7月公司累计销售面积643.6万平方米,累计销售金额747.3亿元,同比分别增长62.58%和65.36%。
预计万科全年销售业绩在1300亿左右,上半年已完成过半,在同类房地产企业中表现优异。
公司坚持普通住宅开发和快速周转的经营策略,在当前弱势市场中显现出良好的效果。
预计公司下半年仍可维持较高销售增速。
万科公司销售面积,营业额,净利润等指标都位居全国前列。
同时,公司资产负债率为77.85%,真实资产负债率为36.82%,资产负债情况健康。
期末公司持有现金408亿元,较2010年末增长30亿元。
公司有足够的资金实力进行优质项目的获取和收购。
与前几年的龙头老大的地位相比,近两年来房地产行业竞争日趋白热化,恒大,中海,保利等公司已经对其产生了巨大威胁,现在的房地产市场已是几大寡头群雄割据的时代。
竞争空前惨烈。
但万科公司规模巨大,依然在竞争中处于优势地位。
发展势头良好。
2.2 万科公司的区位分析万科总公司位于深圳。
深圳投资需求平稳增长,房地产投资增长迅速。
2010年上半年市完成固定资产投资727.3亿元,增长11.1%,增长速度较上年同期低2.7个百分点。
其中,基本建设投资440.2亿元,增长6.7%,占全部固定资产投资的比重超过了60%;由于上年基数较低,房地产开发投资增长迅速,累计投资205.7亿元,增长16.8%,增速同比大幅提高了26.3个百分点。
深圳经济水平高,人均收入高,人民购买意愿强烈,消费需求稳定增长,商品销售畅旺。
深圳工业快速增长,效益显著提高,人均可支配收入高,购买欲望强烈。
2.2.1 深圳的人口分析2010年末常住人口1035.79万人,其中户籍人口251.03万人。
包括流动人口的总人口数为1322万人。
属于人口密集型城市。
深圳是一个移民城市,最显著的特点便是外来人口居多,人口压力过大,也造成土地开发过快。
在刚刚公布的《深圳市土地利用总体规划(2006～2020年)》的文件显示,深圳土地利用已接近极限。
购买需求大,矛盾尖锐。
2.2.2 国家政策的扶植深圳位于珠江三角洲东岸,隶属广东省,副省级城市,与香港陆地相连。
在国家政策支持下,经过近30年深圳从一个南疆边陲小镇发展成为现代国际化城市,创造了世界城市化、工业化和现代化的奇迹。
对于我国的门户,国家给予很高的扶植政策。
2009年4月下旬放开了限制港澳台居民只能购买一套房的规定。
这意味着深圳楼市的投资大门再度向港澳台居民打开,“限外令”放开,实际上是给深圳楼市带来了一波新的购房需求。
这无疑对于万科来说是一种机遇。
三、万科公司的股利政策分析3.1 股利支付方式分析万科公司的(组合)支付方式多样。
上市公司的利润分配有三种主要方式:一是以上市公司当年利润派发现金;二是以公司当年利润派发股本;三是以公司盈余公积金转增股本。
万科从1992年到2007年的16 年间,8 年送股,5年转增,每年都实施现金分红。
从具体支付形式的组合来看,有“派现”、“派现+送股”、“派现+转增”以及“派现+送股+转增”等四种模式。
需要指出的是,万科从未以公司盈余公积金转增股本。
3.2 万科公司收益面分析持续高资本回报。
有研究表明, 万科是2004 年以前上市的公司中唯一一家每年实施现金分红的公司。
不考虑送股和转增,仅狭义或现金股利支付率16 年年均即达27.08%;考虑送股的广义股利支付率(每股按1 元折算,但不考虑公积金转增股本)16 年年均高达43.18%,远高于证监会规范再融资新规:最近三年以现金或股票方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的百分之三十。
由于万科从2002 年开始高比例转增(此前无转增,此后的2005 年没有转增),以2002 年的股本为基数,仅通过转增给股东的累计回报即达908%。
换言之,如果投资者在2003 年初买入万科股票并持股不卖,则其现在的股份将增长9 倍: (1+10/10)*(1+4/10)*(1+5/10)*(1+5/10)*(1+6/1 0)-1=908% 事实上,1991 年以来,万科股本规模扩张74 倍;以2007 年底的股价计算,17 年来万科市值增长210 倍。
因此,万科是一家高度重视资本回报的企业,在中国这样一个股东意识极其淡薄、股东文化极其薄弱的新兴市场,这是极其难能可贵的。
3.3 万科公司留存收益比例分析万科公司持续高比例留存。
从另一个角度看,16 年来,万科净利留存率年均高达72.92%,留存收益率=1-股利支付率=1-27.08%=72.92%,如果按16 年平均每股收益0.54 元/股计算,平均每年留存的每股收益为0.40 元/股,年均留存每股收益=0.54×72.92%=0.54-0.14=0.40 (元/股),很明显,高比例留存与高资本回报这一看似不可协调的悖论在万科这里达到了持续的均衡和统一。
四、万科公司的管理模式分析4.1万科公司经营模式分析经营专业化。
万科集团选择房地产为核心业务,既是商业游戏规则对企业发展的客观要求,更是集团决策者价值观系统的必然反映。
万科在早期的发展过程中,先后尝试了若干类型的多元化业务,曾一度拥有“九大支柱业务”。
当然、由分散经营风险的作用,随着市场竞争的日益激烈,多元化业务使万科应接不暇,甚至顾此失彼。
企业要在一个竞争的市场中生存和发展,就必须具有一定的经营优势。
万科作为一家新兴的企业,要获得经营优势,就必须审时度势,了解自身的特点,对现有业务进行有机的整合,有扬有弃。
整合和扬弃的过程,实际上就是对资源重新组合的过程,也是选择的结果。
资源的合理配置和有效利用,是关系企业经营效果的重大问题。
4.2 万科公司的财务政策分析为了继续保持地产业务的增长,万科公司对原有的,被视为成熟的政策进行调整。
采取更为积极的财务政策,这几年,万科建立了财务结算中心,集中统一资金调度,对于提高资金利用效率发挥了积极的作用。
但是,万科财务效率方面仍有很大的提升空间,就内部来说,可以进一步压缩管理成本;就外部来说,可以改变过去较为谨慎的做法,积极拓展外部融资空间。
从另一角度来说,如果万科地产的盈利水平远远高于银行贷款利率水平,这发行债券,可转换债券等也是可行的,并且有利于提高每股的盈利水平。
