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广州市太古汇项目调研报告2011年11月7日⏹报告说明就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。
但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也将随之而变。
下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：⏹新的政府法令⏹公司政策的变化⏹对当地房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和重要事件等我们在此强调珠江商业地产策划研究中心的任务只局限于提供详尽的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。
这份报告仅为贵方使用，具有保密性。
我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。
我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。
对这些主要因素做出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，我们在此提请贵方注意，所有估计均基于2011 年第4季度市场信息，任何改变都可能极大地影响该报告的结果。
该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。
物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特征、开发项目性质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。
该报告并没有包括上述这些因素。
因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。
对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。
⏹目录⏹项目背景 (5)⏹项目概况 (8)⏹项目所在商圈特征和价值 (12)⏹购物中心功能区分析 (23)●业态布局..................................................................................................... (25)●动线设计 (35)●空间建筑装修设计 (48)⏹写字楼功能区分析 (69)⏹酒店功能区分析 (74)⏹文化中心功能区分析 (77)⏹目录⏹项目背景 (5)⏹项目概况 (8)⏹项目所在商圈特征和价值 (12)⏹购物中心功能区分析 (23)●业态布局..................................................................................................... (25)●动线设计 (35)●空间建筑装修设计 (48)⏹写字楼功能区分析 (69)⏹酒店功能区分析 (74)⏹文化中心功能区分析 (77)项目背景项目简介⏹太古汇位于广州市天河中央商务区核心地段，是广州的大型综合体项目，由太古地产开发建设并运营管理。
对出初入行业的商业新人来说，有时把商业名称，以及对应的档次定位和开发商搞清楚，需要一个熟悉的过程。
加之，越来越多商业地产集团开始实行多产品线战略，市场更加多元和复杂。
因此，本文对在国内市场比较活跃的连锁集团的产品线和重点项目，进行了相对全面的梳理盘点。
本文总共涉及到28家集团企业，主要以全国性布局的商业集团为主。
包括：新鸿基地产 | 恒隆地产 | 太古地产 | 九龙仓瑞安房地产 | 香港置地 | 新世界中国 | 嘉里建设华润万象生活 | 凯德集团 | 大悦城控股 | 龙湖商业印力集团 | 银泰商业集团 | 合生商业 | 正大商业地产英格卡 | 光大安石 | 世茂股份 | 中海环宇商业益田旅游商业集团 | 仁恒商业 |合景商业 | 金鹰国际集团星盛商业 | 招商商管 | 金茂商业 | 爱琴海集团1新鸿基地产新鸿基地产1972年在中国香港上市，专注发展住宅、写字楼、商场及酒店等优质项目，致力兴建多项地标物业。
在内地，聚焦于一线和具备持续经济增长潜力的重要城市，主要发展的商业项目包括：上海及长三角：上海国金中心、上海环贸广场、中环广场、上海ITC（预计整个项目于2024年分阶段落成）、上海天荟（商业13万平方米，筹备中）、南京国金中心（商业9.3万平方米，筹备中）等等。
广州及珠三角：天汇广场、天环广场、广州南站项目（2025年分阶段落成）、南沙庆盛项目等等。
北京：北京APM、NTP新城广场。
成都：成都环球贸易广场（商场部分为环贸ICD，由12万平方米购物中心及1.7万平方米商业街组成，筹备中）。
2恒隆地产恒隆地产总部设于中国香港，发展及管理多元化的国际级物业组合。
在内地市场，业务覆盖9个城市，物业组合均以恒隆广场“66”品牌命名，定位高端。
在营项目包括：上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场、沈阳市府恒隆广场、沈阳皇城恒隆广场、大连恒隆广场、天津恒隆广场、济南恒隆广场、无锡恒隆广场、昆明恒隆广场、武汉恒隆广场。
广州市太古汇项目调研报告广州市太古汇项目调研报告篇一：太古汇调研报告太古汇调研报告太古汇(TaiKoo Hui)落成于2011年9月，位于天河商务区核心地带，是继北京路旧商圈之后的新兴商业圈。
其主题建筑分为5个部分，此次调查的主要是太古汇的购物中心。
太古汇购物中心的功能分区明确，商场部分总楼面面积逾13.8万平方米。
以中高消费市场为定位，云集国内外180多家知名品牌，由全球一线品牌精品、国内外品牌时装、家居生活用品，到精致美食佳肴，均一一呈现，其中至少有70个品牌是首次登陆。
太古汇购物中心共有五层，包括三楼的空中花园，商城的整体以暖色调为主，内饰颜色及材料柔和，地面是大理石，反射度高，给人时尚高贵大方的购物感觉。
走廊是流线型设计，公共回廊的无柱式设计，开阔的公共走廊及足够的户外区域以找出点、线、面的空间感。
左图为太古汇的中庭，采用椭圆型设计，加以交错的扶手电梯，垂直空间感更为突出。
顶部采用玻璃顶，起到一部分自然采光的作用，使商场显得明朗，低碳，更为重要的是，有了顶部的自然采光，中庭自然而然的变成了人们聚集驻足休憩的地方。
地铁的出口之一就位于商城的负二层，在功能分区的角度，负一、二层以餐饮类消费为主，有麦当劳、大食代、星巴克和汉堡王等特色餐饮，还有部分休闲运动品牌I.T、优衣库等。
各商铺的设计都各有特色，总体负一层的商铺给人感觉主打休闲时尚，色调活泼亲切。
一层主打国际一线品牌，其正门也位于一层，一、二层的店铺都为奢侈品专卖店，其中有些专卖店是第一次于国内开业，此类专卖店专门面对高消费群体，因而设计奢华、大气、时尚，极具品牌特色和时代气息，其中有几家品牌室内采用了两层设计，内部有链接的楼梯分成男装、女装两个销售楼层。
一间优秀的专卖店从其橱窗开始就能看到其品牌主要设计产品，橱窗犹如一家品牌店的脸谱，在别人走进去之前应先给人一个强烈的感官印象；通常大多数品牌店都会把店面设计成和自己品牌概念一致，使人们通过店面就能感受的到其品牌产品的大致设计方向。
场为底部平台，动辄几十层的办公或住宅塔楼屹立其上，形成鲜明的“生日蛋糕”形象[1，2]。
作为内化的公共活动空间的中庭承接了重要的城市意义，如街道、广场、交通、节点分流，成为当地居民日常出行、活动与互动的焦点，容纳了丰富的城市活动，独具地方色彩[3]。
从20世纪80年代开始，香港的房地产商开始大规模地参与内地的城市更新项目，通过创造性的场所营造，产生了各地许多时尚的大型购物中心，使老城区焕发活力。
港资的代表性商业项目输出到内地并不是一种简单的复制行为，对香港商业开发商的跨地域实践进行更深层次和批判性的研究具有重要的现实意义。
2商场建筑的使用后评价本文选取了两个由香港知名发展商开发的以零售商场为主体的商业综合体进行比较研究，通过实地考察和分析，同时对目标消费者进行行为观察、问卷调查，并采集其网络公众评价信息作进一步补充，发现商场在建筑设计及使用上的不足，探寻使用者对新兴消费空间的偏好。
2.1研究对象案例一是由香港兴业国际集团和香港太古地产共同开发的上海兴业太古汇（即大中里再开发项目），地处上海市高端购物街区南京西路的东段。
凭借地铁上盖的优势，兴业太古汇与13号线南京西路站形成了多层级的公共交通连接，并与地铁公司共同设计开发了地铁集散层的地下商业空间——“地铁廊”。
项目的核心部分——狭长的半月形商场贯穿地块南北，共计四层，并配有屋顶花园，而多个二至三层楼高、低密度的小型独栋零售建筑分散布置在南京西路和石门一路一侧。
场地南端还有一栋经历了移位、活化后的百年历史建筑——查公馆，是各类时尚艺术和文化活动的举办地（见图1）。
案例二是香港置地首次进入北京市场的全资大型商业旗舰项目——王府中环，位于中央商务区的核心地带，紧摘要 在高密度的城市环境下，对于在紧凑土地上创造有意义的公共空间并最大化商业价值，香港已形成一套较完整的经验，即购物中心作为内化和立体化的城市生活场所，成为当地居民日常出行与互动的焦点。
这些巨构建筑背后的商业地产发展商们将业务版图拓展到中国内地，带来了先进的建筑设计，给予使用者多元化体验。
南京西路,从一个点到一条线香港人邓汝舜来上海10年，办公室一直在南京西路上。
2008年，在地产?纪公司仲量联行工作的邓汝舜从北京调至上海，出任公司大中华区商铺部总监。
公司的办公室设在恒隆广场66层写字楼的高区，昂贵的租金带来的是当时浦西最好的城市景观。
每天下楼准备回家时，和很多同在恒隆上班的人一样，邓汝舜要做一道有趣的选择题：到底是沿着南京西路向东还是向西走那800米去地铁站？向东，是上海地铁二号线南京西路站，向西，则是同线的静安寺站。
邓汝舜几乎总是选择左拐向东。
来上海工作的头两年，他能在这800米里看到太多东西：恒隆对面的街铺里，ZARA 在中国开出的第一家门店和提供全套美肤护理体验的“兰蔻美妍中心”隔陕西北路而立，旁边是一条价格高到“出来可能会被人砍手”的名表长廊；品牌对中信泰富的争夺战已经告一段落，最后拿下天价铺位的万宝龙旗舰店，正和Maxmara、Lancel、I.T等品牌一起翻新商场的外立面；前行到梅龙镇广场的伊势丹百货，一楼的30个专柜是几乎所有化妆品品牌在上海近身肉搏的最重要战场；再走过老字号“凯司令”和“梅龙镇酒家”，就能看到耐克旗舰店，和已被优衣库拿下、准备开出亚洲首家全球旗舰店的3层楼；而最近的两个地铁站入口，一个需要穿过人声鼎沸的吴江路小吃街，一个则挤满了刚从Gap、H&M和马莎百货购物出来的年轻人。
“走这段路总体来说每天都挺开心。
那时候会觉得，上海还算是内地少数几个有真正意义上‘高街’（high street）消费氛围的城市。
”邓汝舜说。
这些装点南京西路的品牌正在经历它们在上海、在中国市场最辉煌的日子。
奢侈品、快时尚、美妆、餐饮……几乎所有重要的消费品类和国际品牌，都在初入这个市场时实现了“在总部看来每天都应该放烟火庆祝”的销售额和增长潜力。
利润于是很快在零售终端的扩张过程中被转化成了同一个需求：不惜血本，要抢占这个核心商业城市里核心地段的优质铺位。
这股狂热反映到当时全城商铺总空置率仅有7%的上海地产市场上，最终表现就是，几乎所有顶级商圈都出现了“一铺难求”的局面。
上海商业广场调研报告上海商业广场调研报告一、调研目的随着社会经济的发展，上海商业广场的数量不断增加，形成了繁荣的商业市场。
本次调研旨在了解上海商业广场的发展情况，为了解消费者需求、商业活动等方面提供参考。
二、调研方法采用问卷调查的方式，针对上海市几个有较高人流量的商业广场，我们制定问卷，并在商业广场的出入口和商场内进行调查。
三、调研结果1. 上海商业广场的现状根据调查结果显示，上海商业广场的数量不断增加，且各类商业广场都有。
其中大型综合性商业广场和主题商业广场占比较大。
商业广场内的商家以服装饰品、美食、娱乐等为主，同时大型商业广场还设有超市、电影院、健身房等配套设施，能够满足消费者的多样化需求。
2. 消费者需求调查结果显示，消费者对上海商业广场的期望较高，他们希望商业广场能够提供更多的优质商品和服务。
在消费行为方面，消费者更倾向于购买服装饰品、美食、家居用品等日常消费品，而且对品牌和质量有较高的要求。
此外，调查结果还显示，消费者在选择商业广场时，会考虑商场的环境、商家的种类以及价格等因素。
3. 商业广场的竞争优势调查结果显示，上海商业广场的竞争优势主要体现在以下几个方面：一是地理位置优越，商业广场多位于市中心或交通便利的地段，吸引了大量消费者。
二是丰富的商品和服务，商业广场内的商家种类繁多，能够满足不同消费者的需求。
三是注重品牌和质量，商家选择有一定的严格标准，确保商品的品质。
四是活动营销策划，商业广场经常组织各类营销活动，吸引了更多消费者。
五是地下停车场设施健全，方便消费者的购物与停车。
四、调研结论上海商业广场发展迅猛，不断满足着消费者的多样化需求。
同时，商业广场在地理位置、商品和服务、品牌和质量、活动营销策划、设施设备等方面具有一定的竞争优势。
然而，也需要注意监管和管理的问题，保障消费者的权益和安全。
五、改进建议根据调研结果和市场需求，提出以下几点改进建议：1. 加强与商家的合作，引入更多的高品质品牌。
26Food and Life2018-04上海市静安区探索食品安全社会共治新模式楼宇自治引导商户自觉静安区地处上海中心城区，商业中心众多，商务楼宇密集，白领人群高度集聚。
为落实企业主体责任，静安区在全区10家大型楼宇推进搭建食品安全自治平台工作，在区市场监督管理局的推动下，设立了楼宇食品安全自治组织。
“悦达889广场”位于人流密集的曹家渡，集办公、购物及休闲娱乐于一体。
为了加强食品安全管理，“悦达889广场”先是成立了商务楼宇食品安全自治管委会和食品安全检查小组，聘请餐饮服务单位专业人员参加，每月对食品经营单位进行检查和抽查，对发现的食品安全隐患及时督促，落实整改。
此外还制定相关管理制度及食品质控检查表，检查表内容涉及许可证照、环境卫生、从业人员健康证等方面，并开展各项食品安全自治管理工作及食品安全公示承诺制。
由于自治管理成员本身就是食品经营活动的直接参与者，距离食品安全信息也最近，获取成本最低。
楼宇食品安全自治管理这一模式建立之后，又在“芮欧百货”“太平洋百货”“城市新汇”等大型商场、楼宇得以广泛推广，获得了公众的好评。
志愿者担任食品安全“啄木鸟”有了楼宇自治管理的经验，静安区进一步运用社会第三方力量协助政府加快食品安全监管方式转变，将自治活动推广成为社会共治活动。
由区食药安办牵头，在区文明办、区商务委的协助以及安信农保等单位的共同参与下，组建了食品安全志愿者队伍，在一定程度上补充了政府监管人手不足的短板。
志愿者队伍由区精神文明建设市民巡访团、区老科协志愿者、区白领午餐管理处及安信农保公司志愿者组成，共计41人，分布在14个街道（镇），覆盖全区。
“排水沟间隙这么大，老鼠跑上来怎么办？！”“餐饮员工应该持健康证上岗，不能以刚招聘为由拿不出健康证。
”“操作台面干净，生熟食储藏也规范，还不错！”在2017年一次由静安区市场监督文_易言执法人员与食品安全志愿者一同检查食品保质期安全热点追踪27食品与生活2018-04管理局组织的食品安全志愿者集中检查行动中，志愿者认真走访检查每一家食品商户，仔细打分，并把发现的问题及时反馈给执法人员，督促店家立即整改。
上海购物中心调研报告一、概况：上海，中国第一大城市，位于中国大陆海岸线中部长江口，隔海与日本九州岛相望，南濒杭州湾，西与江苏、浙江两省相接；上海拥有中国最大外贸港口和最大工业基地，货物吞吐量和集装箱吞吐量居世界第一。
截至XX年底，上海全市共辖16个区、1个县，共108 个镇，2个乡，99个街道办事处，3742个居民委员会和1702 个村民委员会。
常住人口为2380万，其中户籍人口1420万，外来常住人口为960万！XX年全国35个主要城市总部经济发展能力排行榜上海位列第二。
XX年上海实现生产总值XX1。
33亿元。
二、交通上海市的公交交通，其线路、车辆、载客量均居全国第一。
目前上海已形成由铁路、水路、公路、航空、管道等5 种运输方式组成的，具有超大规模的综合交通运输网络。
上海港是中国最大的枢纽港，共有47个客运站，长途班线1611 条，可抵达全国14个省市的660个地方。
铁路交通上海三大火车站：上海南站、上海火车站、上海虹桥火车站。
上海虹桥火车站是上海最大、最现代化的铁路客运站。
上海虹桥综合交通枢纽全球范围首开高铁与机场融合之先河，是目前全球最大的综合交通枢纽。
上海其它小型火车站: 安亭北站，金山北站，南翔北站，上海西站，松江南站，芦潮港火车站。
高铁：京沪高铁、沪宁城际高铁、沪杭高铁普铁：京沪铁路、沪杭铁路公共交通公共汽车线路数量1000多条，营运车辆1。
8万多辆，日均客运量约780万人次，承担着65%的市域公共客运量，是世界上线路最多的城市之一。
上海有出租汽车企业270余家，出租汽车近43000辆，旅游包车和租赁车等7000多辆。
全行业日均客运量逾300万人次，约占上海客运总量的25%。
此外，上海还拥有全国最长里程的轨道交通系统共十三条，包括地铁、高架轻轨和磁悬浮线等，营业里程400余公里，居全国首位，已形成初步的网络格局。
轨道交通上海轨道交通全路网已开通运营13条线、291座车站，运营里程达420公里，仅次于北京，里程居世界第二，排在伦敦之前。
