张江总部办公案例研究项目研究共48页

上海张江高科技园区一、高新技术产业开发区．1.基本概念高新技术产业开发区是指性质和功能相似的一类地域组织，即大学、研究机构和企业在一定地域内的相对集中，其任务是研究、开发和生产高技术产品，促进科研成果商品化、产业化，我们把这类科技——工业综合体称为高新技术产业开发区(简称“高新区”)。

世界各国高新区呈现千姿百态，名称也不尽相同，有的称为科学园、技术园、科技园、研究园、发展园；有的称为工业园、科学工业园、科技工业园、高技术开发区、高技术产业带；有的称为科学城、技术城、文化学术研究城；有的甚至根据园区的技术开发内容和地理位置特点而称为硅谷、硅山、硅岛、硅廊、硅漠、硅原等等。

2.高新区发展历史美国是高新区的发祥地。

1 951年美国在东海岸加利福尼亚州兴建了占地只有5O英亩的斯坦福研究园(S t a n f o r dR e s e a r c h P a r k)，开创了世界高新区的先河。

经过几十年的发展，以斯坦福研究园为起点，逐步形成了今日闻名于世的硅谷。

与斯坦福研究园起步发展的同时，美国马萨诸塞州波士顿地区从林肯实验中心，沿128号高速公路两侧也出现了几百家从事高新技术研究与开发的公司。

如今，这一半环形走廊地带已有700家与计算机相关的公司，成为世界最大的计算机基地之一。

到1992年在美国的5O 个州中有42个州建立了科学园、技术园、工业园等258个。

法国：1969年开始在南方城市尼斯附近筹建索菲亚·安蒂波利斯科学城，经过2O多年的建设，该科学城现己成为重要的国际性高科技中心；1983年法国开始筹建法兰西岛科学城，它是一个典型的科研、教学和高技术产业密集区。

此外，还分别兴建了以生物技术为主的布列塔高技术园，以航空航天技术为主的图卢兹科学园，以电子技术、计算机为主的格勒诺布尔(G r e n o b l e)高技术区等各种类型的高新区。

英国：具有几百年学术研究传统的剑桥大学是英国创办高新区的先行者。

绿色建筑案例分析张江集电港总部办公中心绿色建筑案例分析张江集电港总部办公中心张江集电港办公中心是绿色生态改扩建工程，对既有建筑的节能改造和绿色建筑的推广都有积极的意义。

工程性质：办公楼改扩建工程工程投资：6974.77万元用地面积：7972.6 m2建筑面积：23710 m2结构形式：框架结构开发与建设周期：1年项目采用的活动铝合金外遮阳、绿化种植屋面、双层呼吸式幕墙、太阳能光伏建筑一体化、地源热泵系统都有很强的应用和推广价值，本项目采用的生态建筑数据采集、监测和展示系统为进一步进行绿色生态技术和研究和改进提供基础研究数据和实际运营经验。

绿色建筑VI系统为引导人的行为节能做出了尝试和探索，有很强的借鉴作用。

一、项目简介节能与能源利用包括建筑节能设计、高效能设备和系统、节能高效照明、能量回收系统、可再生能源利用等。

围护结构节能外墙：由于是改扩建项目，为了不破坏原有外立面，采用30mm挤塑聚苯板内保温改造，热桥部位加强处理，保温层向内延伸１m，平均传热系数0.87W/(m2.K)。

屋面：本项目的屋面分为两部分，一部分是原有建筑结构屋面，已经采用了25厚的挤塑聚苯板做保温，改造时又将此部分屋面改造为佛甲草种植屋面，加强了屋面的保温隔热作用使整体屋面传热系数小于0.60W/(m2.K)；又将此部分屋面改造为佛甲草种植屋面，加强了屋面的保温隔热作用；另外一部分是新建中庭的玻璃采光屋面，此屋面设计为集太阳能发电（BIPV构件）、采光、铝合金活动遮阳、流水景观为一体的智能生态屋面，夏季通过遮阳和水冷却采光屋面，冬季遮阳打开让阳光射入中庭。

外窗及玻璃幕墙：原有玻璃幕墙采用智能控制铝合金百叶活动外遮阳，夏季百叶闭合时遮阳系数可以达到0.2。

新建中庭部分采用双层呼吸式幕墙，夏季外层通风百叶打开外循环利用对流散热，冬季通风百叶关闭形成封闭温室保温，过渡季节里外层百叶全部打开加强建筑的自然通风，同时双层内设活动遮阳百叶，幕墙整体传热系数1.8 W/(m2.K)，百叶闭合时遮阳系数也达到0.2。

【张江大厦的规划定位与营销推广策略】新导向房地产营销策划机构★第一阶段：项目规划定位、市场定位、形象定位、目标客户定位、租售策略制定阶段。

1、项目概况：张江大厦位于张江高科技园区的核心区域，占地面积2.1万余平方米，总建筑面积4.5万平方米，是张江园区内唯一的5A甲级商务楼，以88米的高度成为张江的形象坐标。

具备甲级智能化商务楼、专属会所、会议会展等多项现代商务功能，相邻智慧广场和贝加尔湖。

2、上海整体甲级写字楼租售市场状况近一年来，上海写字楼租金涨幅明显，还贷金额与租金相差无几，为了降低商务成本，部分中资机构、合资企业与高科技经济开发区内的大型高科技公司采用自建办公楼，以便获得更加适合自身需要的办公空间，这将在一定程度上加剧甲级商务楼市场的竞争。

上海整体甲级写字楼租售市场对于本项目的影响：■由于张江尚未形成成熟的写字楼市场，目前投资客户的选择范围仍集中于市区内的主要商务区，尤其是高端写字楼（2200美金/平方米以上）的潜在投资客户。

■目前写字楼销售市场的客户主要以租金回报率作为投资决策的依据，市场平均租金回报率在7~8%左右。

而由于张江作为研发中心而非办公区域，缺乏可比性的写字楼，若以张江厂房标准的写字楼租金0.25美金/天/平方米为依据，要达到市场平均租金回报率则售价仅为1200美金/平方米左右，对于发展商而言可能难以接受。

■从本项目所在的张江地区的客户需求而言，欧美客户主要偏向于租赁，台资企业或者在中国已经发展成型的跨国公司若需求面积较大，会考虑购买定制厂房，由于目前厂房售价仅480美金/平方米，若要吸引该部分客户来几倍的价格购买写字楼有一定难度，需由发展商对于本项目有一定的招商倾斜。

由于市区CBD商务区租金的上涨导致办公成本的提升，在世界整体经济不景气的影响下，一些大型跨国企业尤其是不直接产生利润的研发部门在目前租金向上调整的压力下，进行以降低租金成本为目的的搬迁。

在张江的交通捷运日趋完善的条件下，本项目对于吸引该类客户有一定的优势。

◎绿建节能◎张江集电港总部办公中心绿色改造Energy-saving Reconstruction of the Office Center in ZhangjiangSemiconductor Industry Park侯亦南HOU Yi-nan(中国建筑上海设计研究院有限公司)(China Shanghai Architectural Design&Research Institute Co.,Ltd.)【摘要】张江集电港总部办公中心最早建于2005年，但它在功能、节能等方面有所欠缺。

之后美国JWDA建筑事务所对其进行了综合改造设计，运用了大量先进有效建筑节能技术，在围护墙体、种植屋面、外遮阳、中庭、玻璃幕墙等方面进行了节能改造，将该项目改造为绿色三星级建筑，并且在国内首次尝试将“零能耗”付诸于实际设计行动中。

[Abstract]The ofifice center in Zhangjiang semiconductor industry park was first built in2005,but it has some deficiencies in function, building energy saving and so on.So JWDA Architectural Firm had carried out comprehensive renovation design on it.Many advanced and effective building energy-saving technologies have been applied to enclosure walls,planting roo£external shade,atrium,curtain wall,etc. The project has been transformed into"three-star"green building,and is the first to introduce the concept of"zero energy consumption*1in the design in China.【关键词】绿色改造；节能技术；零能耗；绿色建筑[Keywords]green reconstruction;energy-saving technology;zero energy consumption;green building1项目介绍张江集电港总部办公中心（以下简称“办公中心"）位于上海浦东张江高科技园区内，由上海张江集成电路产业区开发有限公司投资建设。

上海张江集电港总部办公中心综合改造（绿色建筑工程介绍参考格式）上海张江集电港总部办公中心综合改造张江集电港总部办公中心绿色生态改扩建工程是由张江集团开发的建筑项目，该项目位于张江集电港二期五组团13-17、20号楼，共六栋（A、B、C、D、E、F），总建筑面积23710m2。

作为张江高科技园区的管理和服务中心，园区本着建设成为国家自主创新示范基地的目标，倡导绿色、生态、鼓励和引导走可持续发展的道路，对园区进行绿色生态的改扩建。

通过营造高科技园区的"创新之家"、"服务之家"、"健康之家"的创业氛围，结合自身条件，综合国内外先进生态技术，使生态技术与建筑、景观设计相结合，融入园区生活、工作环境，创造节能、健康的高科技生态园区。

该改造项目在规划设计阶段就以建设部三星级绿色建筑，公共建筑节能65%为设计目标，对各种绿色生态技术进行可行性和适用性的讨论，最终确定了12项前沿绿色技术。

根据《绿色建筑评价标准》GB/T 50378—2006的条文规定，对该项目设计阶段达标情况进行自评，评定结果如表1所示。

表1 张江集电港总部办公中心设计阶段达标情况1 工程概况张江集电港总部办公中心位于集电港二期五组团13-17、20号楼，共六栋，总建筑面积23710m2。

该项目原建筑建成于2005年，改造前的如图1-1所示，存在着一些问题。

首先整体环境质量不高：中央环岛人车混流，楼前停车，形成区内空气污染和安全隐患；其次建筑未考虑节能设计，建筑采用大量玻璃幕墙，整体节能率不高。

缺乏可再生能源的利用和非传统水源的利用；最后建筑的连接性不强，不满足六栋楼的整体内部使用。

因此，针对以上问题，张江集团对总部办公中心六栋楼进行绿色建筑改造。

图1 项目改造前实景照片园区总平面图如图2所示，主要技术经济指标见表2，数据体现了该改造工程充分考虑了园区的生态效应和地下空间的合理应用。

图1 张江生物医药研发办公总部项目效果图张江总部园头部企业及上市公司总部区（B4-02）项目总1 总体布局整体总平面布局以L型建筑为主规划结构。

由于基地用地紧张，两栋高层塔楼需完全错开，避免正向间距影响。

高层设于基地东南角可突破限高区域，50m高层位于基地西北角，利用裙房连接，解决了多功能性空间与办公的高效联系。

绿化景观集中到南侧半围合区域，形成以人行为主的高品质公共花园。

主要的消防环路和车行道路沿外侧布置，地下车库出图2 张江生物医药研发办公总部项目总平图2.3 平面功能构成（1）功能布局。

本方案共设计有1栋九层及1栋十二层实验研发楼，首层因工艺及共享大堂要求层高为6m，其余每层均为4.5m，主楼建筑局部设置两层通高的内凹阳台，和中心景观紧密结合。

垃圾房设置在基地北侧，较为隐蔽，对景观环境影响较小。

地下室设置两层，共约21051.00㎡，主要为机动车库、平战结合的人防区域及设备机房等（2）裙房平面。

裙房平面为一至三层，主要为入口联合大堂、咖啡、便利店、餐厅、厨房、展览中心、后勤卸货、独立办公、共享办公、数据中心、会议室、多功能厅、卫生间等复合性功能。

在首层平面设计中，入口空间设计上并没有设置两个独立大堂而是一个联合大堂，为办公人员创造了一个共享，交流的空间，餐厅设置在中部，有效地服务于两边研发办公人群，展览设置在东侧，有一定形象及方便外部人员使用，图3 张江生物医药研发办公总部项目首层平面图（3）标准层平面。

塔楼标准层平面为实验研发办公，利用中心核心筒的模式，实验研发空间围绕核心筒布置，生物医药生产实验人均建筑面积暂按25㎡/人。

在核心筒平面设计中为本项目技术设计的一个难点，每个楼层设置了三部客梯、一部货梯、两部疏散楼梯、男女卫生间各一个、强弱电间、水井、风井等。

其中由于实验室的特殊功能要求，每层需独立配备一个2.5㎡废气井，同时需考虑检修问题，综合考虑将废气井与设备房等结合内部形成检修通道，空间紧凑，有效提高使用面积较高[2]，如图4。

张江高科园案例分析(总3页) --本页仅作为文档封面，使用时请直接删除即可----内页可以根据需求调整合适字体及大小--上海张江高科技园张江高科技园位于上海浦东新区中部，有多条地铁线路直达，且与外环路相接，交通便利，区位条件优越。

该园区成立于1992年，规划面积25平方公里，规划人口22万，主导产业为集成电路、软件、生物医药等。

截至2008年底，张江高科园区工业总产值实现亿元，经营总收入亿元；固定资产投资达亿元，吸引投资总额亿美元，合同外资金额亿美元；注册企业数为1540家，从业人员达到万。

○1发展战略与开发模式产业发展战略：以产业高地带动人才高地建设，以人才集聚提升产业等级；以科技创新促进产业发展。

开发模式：公司建设——政府回租——授权经营○2主导产业、发展模式及产业业态主导产业：集成电路、生物医药、软件产业发展模式：以“产业链”带动园区产业发展，通过设计和制造整合产业链发展，形成“设计+代工”的产业整合发展模式。

目前，已经形成了较为完善的生物医药创新链和集成电路产业链。

其中，在集成电路产业方面，目前张江已经成为国内最集中、技术水平最高、产业能级最优的集成电路研发与制造一体化产业基地。

园区内已经形成以芯片设计、晶圆制造业为龙头的“设计+代工”的产业模式，包括设计、制造、封装测试及设备制造在内的国内最完整的集成电路产业链。

在生物医药产业方面，园区形成了包括现代中药、化学药、生物制药和医疗器械在内的生物医药产业体系，探索形成“药物研发与临床应用”的医药产业发展模式。

已经发展成为国内医药研发机构最集中、创新服务能力最强、新药创制潜力最大的生物医药基地之一。

产业业态：信息产业集群，包括独栋高端办公楼、组合式商务中心、花园式办公；生物医药集群，包括公园式制药园区、集中式中低层研发区；创意产业园区，包括低层多样化园区、特色化低层办公楼；休闲服务业，包括酒店式公寓、商务型酒店、分散式度假型酒店、主题酒店。

○3空间布局图5-10：张江高科技园区空间布局图张江高科技园区围绕主导产业进行空间布局。

张江高科：中国“硅谷”重要物业主和运营商报告关键点：张江高科技园区是国内发展最好的高科技园，具备天时、地利、人和的优势，有成为中国的“硅谷”的潜质；园区内物业价值具有很大升值空间。

公司持续以较低成本从集团获得优势资源。

公司权益物业面积未来几年内将大幅增长，2010年将达到200万平米；优质土地储备130万平米；获得与汤臣合资的微电子港公司控股权后，公司具有发展住宅物业的品牌平台。

预计公司08－10年年业绩增长在50％以上，我们认为此预期有很高确定性。

创业板开启将是公司股价表现的催化剂。

报告摘要：关键假设：公司08年的配股方案顺利获得通过并实施，2010年公司出租物业权益规模如期达到200万平方米，园区内物业租金水平在预测年分内保持稳定不变；张江高科公司在张江高科技园区的使命和战略地位不会改变；中国经济正常发展；国内创业板将要开设。

我们不同于市场的观点：市场普遍认可公司业绩增长主要来源于物业规模大幅增长，即公司承诺的权益出租物业的面积从06年的大约50万平米逐步达到2010年的200万平米，未来园区物业也有增值空间，集团进一步优质资产注入预期（还有1000万平米土地储备和其它基地公司）。

但市场通常认为由于目前公司盈利水平较低，现在对公司的估值很大程度上是对未来的预期，因此有不确定性。

而我们认为公司的未来几年业绩增长其实很确定。

我们的判断的重要基础首先是：公司在集团的战略高度和地位；捆绑利益的信托计划；张江高科技园区在国家和上海创新战略中的重要地位；张江高科园目前产业集群发展的水平较高，已是国内目前发展最好的高科技园区；张江高科园区本身的区位优势、人才优势、资金优势、地理位置优势、环境优势，使其有潜质成为中国的“硅谷”；园区内企业和高管可能获得的特殊优惠税收政策等等。

这些能够保证上市公司能够实现长期成长、物业增值、参与创投机会等，在正文中我们对此有详细的分析。

其次：基于对公司物业出租、销售面积基本情景的假设和盈利测算，我们认为正是由于公司出租物业规模在07－10年间大幅增长，使得公司可以有很大的灵活性通过调节销售物业的比例，从而确保实现08－10年业绩年均50％的增长。