深圳金地项目营销策略

房地产营销(yínɡ xiāo)中的4C策略作为国内开放最早、市场化最充分的深圳房地产市场,在经历了十年的大起大落、大喜大悲,尤其是前两年的概念轮炒、广告大战之后,发展到了一个全新的阶段:市场已经完全(wánquán)成为买方市场,消费者在市场中占有绝对主动、市场充分细分,任何一种户型,一种建筑风格都难以独占市场凤骚;发展商之间的竞争层次面提高,专业化、品牌化、集中化趋向明显;在接受了多年发展商们透过广告等方式而进行的“教育(jiàoyù)”后,消费者们日益成熟老练,对楼宇综合(zōnghé)素质的高下有着囱已明确的评判标准,普通的广告说辞、“概念(gàiniàn)”已难以令他们动心。

市场环境的巨大变化,积压楼盘数量居高不下的压力,使得房地产营销工作日益艰难。

发展商们已到了必须对自己的营销理念进行深层次调整的重要阶段,而全面引入4C理论,正是决胜未来市场的重要条件之一.一、何为4C传统的4P理论始剑于1960年美国的密歇根州立大学,它认为市场营销的根本问题在于解决好四个基本要索:Product(产品)、Price(价格)、Place(销售渠道)、Promotion(销售促进)。

也就是说，企业只要能生产出“质量上乘"的产品,即可根据成本和竞争设定一个能赚取很多利润的价格,然后只需对代理商、经销商予以支持与控脉并经常摘点广告和促销,企业即能顺利发展成长。

但是在1990年,美国的劳特朋教授提出了4C理论:把产品先搁到一边,赶紧研究消费者的需要与欲求(Consumer wants and needs);不要再卖你所能制造的产品,而要卖某人确定想购买的产品;暂时忘掉定价策略吧,快去了麻消费者要满足其欲求所需付出的成本(Cost〉;忘掉通路策略,应当思考如何给消费者方便(convnience)以购得商品;最后请忘掉销售促进,90年代正确的新词汇是沟通(communications)。

金地代建管理白皮书引言：金地代建公司是一家专业从事代建管理服务的公司，秉持着“品质、创新、服务、共赢”的理念，致力于为客户提供高效、便捷、优质的代建管理服务。

本白皮书旨在介绍金地代建管理的具体模式和优势，并探讨未来的发展方向和策略。

一、金地代建管理模式：1.整体协同管理：金地代建公司拥有一支由项目管理、工程监管、财务管理和合规监察等专业人员组成的专业团队，通过整合资源协同作业，实现全面的代建管理服务。

从项目的立项到完工验收，金地代建公司全程参与并提供技术支持和管理指导，确保项目顺利进行。

2.合理管理流程：金地代建公司制定了一套科学合理的管理流程，确保项目按照预期目标有序进行。

这包括项目可行性研究、招投标管理、合同签订、设计管理、工程进度管控、质量安全控制、交付验收等环节的全面管理。

3.信息化管理系统：金地代建公司引入先进的信息化管理系统，提高工作效率和管理水平。

通过系统化的数据分析和监控，实现对项目进度、质量、成本等关键指标的实时监测和预警，及时发现和解决问题，确保项目的顺利进行。

二、金地代建管理的优势：1.专业团队：金地代建公司拥有一支高素质、专业化的管理团队，具备丰富的代建管理经验和项目实施能力。

他们能够根据不同项目特点和需求，提供具有针对性和个性化的管理方案，确保项目高效推进。

2.丰富资源：金地代建公司与多家优秀的设计院、施工单位、物资供应商等建立了良好的合作伙伴关系，可以充分利用各方的资源和优势，为客户提供一站式的代建服务。

同时，通过丰富的行业资源，金地代建公司可以及时了解行业动态和政策变化，为客户提供最新的管理解决方案。

3.风险控制：金地代建公司重视风险控制，并制定了相应的管理策略和措施。

通过对项目的风险评估和分析，建立科学合理的风险管理机制，及时采取措施减轻和防范风险的发生，确保项目的顺利进行。

三、金地代建管理的发展方向和策略：1.优化管理体系：金地代建公司将进一步优化管理体系，提高工作效率和管理水平。

全国最强20家房产公司SWOT,STP,优劣势分析20家房产公司SWOT分析一、万科优势1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。

综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善力以及快速应变的营销策略等。

3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。

即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的4、公司的增长方式规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公5、1992-2008年公司收入和净利润的复合增速分别为%和%。

机会1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。

2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。

威胁绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。

劣势土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2-3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长二、保利地产优势1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。

于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要包括土地、资金和人脉。

这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。

2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。

其中环渤海和西南地区，占总储备的71%。

其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。

3、公司成长性好，增长迅猛。

过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72%和77%，远高于4、良好的执行力将保证公司高速发展。

劣势1、公司在2009年购入约1000万平方米的土地储备，土地时的销售价格弹性较小。

2、经营风格偏激进。

机会1、保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。

2、二、三线城市化进程提速。

威胁保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港，与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市三、中海地产优势1、公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显。

金地龙城认筹方案
第一部分：认筹思路
一、问题导入
1、项目暂无预售证，采取何种方式收取客户认筹金？
2、认筹金金额标准，后续能否直接转定？
3、认筹客户，开盘额外享受什么优惠？
二、认筹思路
方案一（经商讨，最后确定的方案）：
以承金地龙城的名义收款，同时配合其他相关VIP权益，交纳3万元诚意金，可以享受“总价减8万”的优惠；
实际上是实现金地项目的多盘联动，开盘时客户可以将筹金转为定金，进行认购；
客户集中开盘未选中房号，可以直接申请退款；
方案二：
金地以物业公司为媒介，以办理山海会为名义收款，同时配合其他相关VIP权益，交纳3万元诚意金成为团购客户，可以享受“总价减8万额外优惠”；
市场项目参考：
第二部分：认筹蓄客方案
一、蓄客目的:
⏹以优惠相当的权益，保证认筹的数量，顺利实现销售目标；
⏹根据诚意客户反馈信息，进行宣传推广、价格等方面的策略调整；
⏹蓄客目标:
⏹以首批推售单位212套，开盘销售目标168套（80%，加推视市场及积累的客户量进
行评估）;
⏹参照金众云山栖90%以上的开盘解筹率，对项目认筹量进行综合评估，需要在开盘前
达到认筹客户数量约400批（70%转化率，针对交纳诚意金的客户），上门客户约2000批（20%转化率）
二、节点安排:
3.19
三、蓄客策略
（一）认筹蓄客：认筹客户，可缴纳3万元成为“诚意优惠用户”，享受开盘总价减8万的优惠；
1、认筹目标：目标认筹数量为400批；。