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北京永利多房地产有限公司北京永利多房地产有限公司蓝胄●国际场（最终建议名）（2003年3—6月/ 产品前期—开盘阶段）刘旭涛2003-4目录第一部分市场定位第二部分产品定位第三部分推广攻略第四部分销售组织与执行第一部分市场定位序●雍和大厦地块四方四正，毗邻北二环环线地铁及即将通车的地铁5 号线，是一块市中心次热点区域可塑性较强的土地；●雍和大厦中途易手，大开挖业已就绪，五证俱全，是一个具备内部认购先机，规划设计再进行细部斟酌的时机性楼盘；●速战速决的有利工期，中小规模的建筑体量，为短平快的营销推广塑造了可遇不可得的先决条件；●广东开发商良好的信誉背景，市场部与建筑设计院一对一的交流平台，为项目随之成为区域亮点、获得相对理想的综合收益、并缔造优秀的项目品牌及公司品牌，打下难得的根基；●打造成什么样的产品能够达到预期效果？制定什么样的价格取向在规避风险的同时完满售罄？我们已经发现的是，在2003年，在这两个最为核心的问题背后，需要用非常规的全盘操作策略，方能赢得满堂红；●此方案既有别于代理商所谓的“进场型全程策划报告”，摈弃了一般的模式化策划泡沫；又有别于开发商的“市场分析、市场定位、产品分析、产品定位”之常规策划书，强调每一步实操的同时，同样讲求之前严谨的论证，之中求实的运作和之后公正的评估。
但必须确保运行推广的每一步都必须叫响——非同凡响。
一、市场环境及区域价值1、市场综合走势◇04、05两年是北京房地产市场的供应高峰期，大盘化整为零，中小楼盘做成精品以对抗供量风险；房价稳中趋降，性价比全面提升；◇5000-6000元/平米的城市住宅需求成为主流，商住公寓逐渐被新商务公寓所取代，投资型楼盘继续面临现房低租市场，甲级写字楼与高档公寓租金售价普遍下跌；◇13号线、地铁5号线、开至通州的1号线、朝阳北路等城市交通格局的变化直接带动房地产市场格局大变化，多热点项目频出，竞争进入白热化；◇40万平米以上的大盘项目首先进入品牌化提升时代，房产消费的理性化发展拉低投资开发利润；综合素质成为项目竞争关键；◇泛CBD进入实质性拼杀阶段，客户游移现象明显；亚运村交通瓶颈短期内不会改观，相对制约亚运板块房市售价；中关村甲级写字楼集体出现泡沫，空置率大幅提高；◇10余平米至40余平米的超小户型将被市场无情淘汰，50余平米至130平米的中小户型持续热销；两室两厅两卫的户型较难被市场接受；写字楼与公寓、住宅大户型空置率普遍增高；◇社区商业街与社区商业继续火爆，成为一些项目带动楼盘整体销售的法宝。
北京商业街规划设计理念北京商业街规划设计理念北京作为中国的首都，具有悠久的历史和丰富多样的文化底蕴，拥有众多的旅游景点和商业中心。
商业街作为城市发展的重要组成部分，在促进经济发展和城市形象建设方面具有重要的作用。
北京商业街规划设计要以保护传统文化、创新发展为核心理念，打造具有特色和吸引力的商业街区。
首先，保护传统文化是北京商业街规划设计的重要内容。
北京拥有丰富的历史文化遗产，如故宫、天坛等，这些古老的建筑和文化象征具有重要的历史意义和文化价值，需要得到保护和传承。
在商业街的规划设计中，应充分考虑到这些传统文化元素的融入，如保留古街巷、古建筑等，通过展示和传达传统文化，吸引游客和消费者，同时也保护了历史遗迹的完整性。
其次，创新发展是北京商业街规划设计的另一个重要理念。
北京是一个现代化大都市，商业街作为城市的窗口，需要与时俱进，紧跟时代的潮流。
规划设计中应注重商业街的整体形象和风貌，将现代化的设计元素融入其中，如时尚的建筑设计、创意的商业模式等。
在商业街规划中，还可以引入新的科技手段，如智能化的设施或VR技术等，提升消费者的购物体验，增加商业街的吸引力和竞争力。
此外，注重绿色生态是北京商业街规划设计的重要方面。
作为一个大城市，北京面临着环境保护和碳排放的问题，商业街规划应该注重生态环境和可持续发展。
在商业街的规划中，应设计绿色景观和公共空间，增加植被覆盖和绿化空间，提高城市的生态环保水平。
同时，在商业街区域可以设置公共交通枢纽，促进公共交通的使用，减少个人车辆使用，减少尾气排放，降低环境污染。
最后，注重社会功能是北京商业街规划设计的重要目标。
商业街作为人员流动和交流的场所，要具备良好的社会功能。
规划设计中可以考虑设置公共设施和休闲娱乐场所，如公园、剧院、博物馆等，提供文化休闲娱乐的场所，增加商业街的人气和吸引力。
另外，商业街也可以结合社区活动和社会公益，举办市民参与的活动和志愿者服务，增加商业街的社会价值和影响力。
商业街项目建议书(精选多篇)第一篇：商业街项目建议书一、发展趋势与战略意义1.项目背景：城乡一体化发展了解和把握社会经济发展趋势，有助于项目高起点规划和实施。
根据十八大报告精神，城镇化未来将成为中国全面建设小康社会的重要载体，更是撬动内需的最大潜力所在。
快速发展的新型城镇化，正在成为中国经济增长和社会发展的强大引擎。
新型城镇化以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化。
这是具有国家战略意义的转变：如果说改革开放前20多年是我国大、中型城市高速发展的黄金时期，那么，未来20年将是以乡镇为中心的“城乡统筹”一体化发展的重要时期。
今后，城市的许多资源将向乡镇快速扩散，一批现代化新城镇将迅速崛起，以缩小大、中型城市与乡镇的差别。
xx无疑是这些新城镇中最闪亮的一个星。
2.项目立意：新兴现代化“镇级市”中央核心商务圈基于上述对国家建设发展的战略意义和xx现状的认识，我们对玫瑰星城大二期项目在“城乡一体化”发展进程中有了一个新的认知，并需要赋予它更深刻的涵义。
我们的基本阐述是：一个新兴的现代化“镇级市”的中央核心商务圈，集购物、休闲、娱乐、观光、居住、文化为一体。
它将成为产业发展与城市建设有机互动的一个典范，引领xx现代商贸业的发展潮流，成为支撑xx新生态、新文化、新生活的城市地标。
在传统乡镇向现代小城镇华丽“蜕变”的过程中，玫瑰星城大二期项目将起到一个里程碑的历史意义。
3.项目布局：奠定项目在xx的核心地位在新型城镇化建设发展中，商贸业一定充当领军的作用。
因此，在我们的概念中，不是做一般的商业街，而是做一个与人民生活密切相关的新兴现代城市商业综合体。
它在xx的商业布局中要起到标杆作用，成为xx市场繁华、商贸文明的重要引擎。
以玫瑰星城大二期七万方以上的商业建筑体量，足以构成xx这样的中心小城镇的核心商务区的空间。
通过这样重量级的布局，一举奠定项目在xx的核心地位。
4.项目运作：肩负小城镇裂变的历史使命项目推广上的运作，希望能在一个比较高的层次上进行，积极争取政府资源，肩负传统小城镇向新型城镇化裂变的历史使命，而不完全是开发商的功利性商业运作。
北京新建商圈规划方案简介商圈是城市发展的核心区域，具有丰富的商业资源和高效的交通网络。
近年来，随着人们消费水平的提高和生活方式的多样化，商圈规划成为了城市发展的重要方向。
本文将基于市场调研和实际需求，提出针对北京新建商圈的规划方案。
背景随着北京城市发展的不断壮大，三环以下的城市空间日益紧张，商业活动的发展也面临着瓶颈。
为了满足人们对于购物、娱乐等场所的需求，北京市政府提出了扩大新建商圈的规划，以优化城市结构，提升消费体验。
分析北部地区北部地区紧邻北京首都国际机场，适合发展机场商圈。
据市场调研，机场商圈更适合发展奢侈品、高端文化、商务服务等，这一方面可以吸引国内外高端人群，另一方面也能加速当地高端服务的发展，壮大服务业规模。
西部地区西部地区是北京市的新兴区域，随着高新技术产业的兴起和发展，西部地区逐渐成为独立的商圈。
因为与城市中心比较遥远，西部商圈应该以高科技、现代制造、高端商务为方向，以吸引台资、港资、外资企业为重点。
东部地区东部地区是北京市的传统商圈，在市区中心与二环路之间，商业环境比较成熟。
针对目前目标客户群体，可以规划商圈内的大型商场、购物中心、影院、超市等。
此外，还可以建设主题餐厅、咖啡馆、休闲娱乐场所等，增加商圈内的消费场景。
南部地区南部地区近些年的发展惊人，政府也提出了新建南部商业核心区的规划。
南部商圈可以打造全面的购物中心、文化休闲区、高端服务等组成，力争成为城市内的重要商业中心。
南部商圈的客群以白领、年轻人、情侣等人群为主，应注重时尚靓丽的消费场所和文化艺术类场所的建设。
结论本文通过对北京市不同地域商圈的市场研究和规划，提出了分别针对北部、西部、东部、南部的规划方案，以满足人们对消费和生活品质的需求。
希望相关部门和开发商能够因地制宜地根据市场需求和实际情况，落实好规划方案，加强商业地区建设，助力城市的发展和进步。
北京路某项目提案策划报告一、项目背景随着城市化进程的加快和人口的增加，人们对于优质生活的需求也日益增长。
北京路作为广州市的商业中心，以其繁华的商业街区和丰富的历史文化吸引着大量的居民和游客。
然而，当前的北京路商业街区面临着一些问题，如商业简单重复、流动店铺过多等，已难以满足人们对于多样化、个性化消费的需求。
因此，我们提出了一项在北京路实施的项目，以进一步提升北京路的商业品质和文化价值。
二、项目目标1. 提升商业品质：引入有特色的商铺，增加消费者的选择，并加强商家的服务意识，提供卓越的购物和消费体验。
2. 丰富文化内涵：整合历史文化资源，打造具有北京路特色的文化展示区，推动京味文化的传承和发扬。
3. 创新商业模式：引进创新的商业模式，如文创产业、网红打卡点等，吸引更多年轻人和游客，提升北京路的知名度和吸引力。
三、项目内容1. 商业品质提升（1）筛选合适的商家入驻：根据调查研究，选取有特色的商家入驻北京路，如设计师品牌、特色手工艺品店等，以提供多样化的购物选择。
（2）提升商家服务水平：组织培训和交流活动，提高商家的服务意识和专业能力，为消费者提供更好的服务。
（3）改善商业环境：通过改善街区设施和绿化环境，提升商业区整体形象，创造宜人的购物环境。
2. 文化内涵丰富（1）打造文化展示区：利用历史建筑和文化遗址，打造具有北京路特色的文化展示区，如文化艺术馆、传统手工艺展示区等。
（2）举办文化活动：定期组织文化演出和艺术展览，邀请艺术家和学者进行推广和讲解，营造浓厚的文化氛围。
（3）推广京味文化：联合各相关机构和企业，推出京味文化产品，并打造标志性的京味文化品牌，形成独特的商业文化品牌。
3. 创新商业模式（1）引进文创产业：鼓励文化创意企业入驻北京路，推动京味文化衍生品的开发和销售，扩大消费品种的多样性。
（2）打造网红打卡点：结合北京路的历史和特色，设计出具有视觉冲击力的景点，吸引年轻人和游客前来拍照打卡，增加知名度和流量。
北京祈年殿大街项目商业概念规划建议书（修改版）一、项目现况分析（SWOT Analysis）在为本项目进行概念规划之前，必须了解本项目身处的环境和其优点（Strengths）、弱点（Weaknesses）、机会点（Opportunities）和威胁点（Threats）等。
本项目以其位处之区域，就商业角度观之，可谓为「深具潜力，但必须努力用心经营，才能发挥其应有的能量」。
以下为本项目现况分析，内容如下。
按上述之现况分析，归纳成以下几亇规划方向上的考量重点：1.本项目必须以整体崇文商圈之现有发展状况，研究制定独特的市场区隔，以创造自有的目标消费吸引力，同时亦增加整体商圈的吸引力。
2.本项目虽位于成熟商圈范围内，但因有一定的路程距离，且连接街道门帘商业并未成形，使移动商圈内人潮较为困难。
而也因此，使在区位上邻近成熟商业区的优点，可能误导整体规划方向及未来经营绩效的预期成果。
3.真正的优点可能是在开发商愿意长期持有经营上，因为本项目之潜在能量，须经一段时间培养，而只有单一经营管理体系方能体现目标方向。
4.本项目需与写字楼、酒店和酒店式公寓等项目连为一体，以整体的量体和多元的功能，创造并提供各项目复合型的交义需求。
此外，结合各项目作整体考量，方能为各项目创造其原有功能以外的附加价值。
5.因量体较小，无法发展多样化的商品组合。
因此，本项目的业种业态组合应以集中策略的方向，创立项目本身的独特性。
6.与紧邻的新世界第三期酒店及写字楼项目合作，有效地延长和提升临祈年殿大街的商业氛围外，亦同时以较大的量体和较全面的商品，成为崇文区的另一吸引力。
7.在交通动线方面，需确保四周道路畅通，客车（包括出租车）和后勤交通动线必须分离以应不同的需求。
8.因地形狭长且被分割为三亇区块，在建筑设计上可充分利用临路的面宽，形成一大型的厨窗。
此外，为了创造有效的室内动线和增加使用面积，可将二层以上的楼层以空桥将三幢建筑加以连接。
9.因本项目紧临之商业设施仍未成形，有可能因此而使未来营运收益被压低。
因此，必须有效地控管整体建筑成本和未来经营成本，以建立健康的长期经营体系。
本项目位处于北京市中心「崇文商业圈」内，毗邻祟文门内大街上的新世界百货商圈，以及为数不少新开发的中、檔住宅社区，而本案在区位上的另一特色则是毗邻众多深具历史价值的古绩和旅游景点，其中有天坛、鲜鱼口胡同保护区等。
就整体区域而言，本项目属位处成孰商圈边缘之区位，表面上具开发潜力，実质上则因离现有商圈有一定路程和连接两者之商业活动未成形等问题，导致本项目可能在未来有被消费者忽略和孤立。
以目前情况观之，本项目现阶段是无法也不应以新世界百货商业区作为吸引消费者的重心。
反之，应以整亇「崇文商业圈」的大概念作为考量基础，从区内「该有而未有」的商业元素中，创造新商业价值，以增整体商圈的吸引力和竞争力，而并非只尝试与区内固有商业设施作直接竞争。
因此，本项目必须慬慎地从宏观市场的发展，创造微观市场的新需求为中心依据，有效地规划市场区隔空间，并创造清释且具吸引力的目标性主题，使之在达到长期成功的目标下，亦同时带动更多元和更具魅力的「新崇文商圈」之形成。
三、开发概念规划虽说本规划报告只针对本开发项目所研提，但对于一亇商业规划而言，其主要成功的元素，除了本身的精准及独特的定位外，整亇商圈的可塑性、发展潜力和历史背景等均对项目未来发展有着举足轻重的影响。
因此，本报告在进行项目规划的首程，是从整体崇文商圈的规划开始，从宏观市场未来发展概念，遂步地转移至本项目的规划概念，全面地思考项目的长期发展及对崇文商圈的助益。
1. 宏观市场规划现有崇文商圈与大部分国内其它商业圈之形成，有着同样以百货零售和娱乐等业种业态带头发展的共通性。
而崇文商圈因大部分商业活动集中在崇文门内大街，导致商圈腹地往四周拓展时，无法有较地将人潮与商机加以延伸。
因此，为了使崇文商圈更丰富和更具竞争力，特建议将祈年殿大街建立为崇文商圈内的另一主要商业重点，并利用中间的新建中、高档住宅、写字楼和酒店等，将祈年殿大街和崇文门内大街加以连接。
现有的祈年殿大街只是一条南北向的交通干道，车速快且不准路边停车，商业气息仍未成形。
以政府的整体发展，祈年殿大街被定义为「文化休闲商业街」，其中规划内容较着重于沿街的都市景观，而本报告则试着以政府的宏观指引，将重点放在商业氛围的蒂造上。
本报告认为「文化休闲商业街」的概念，应该以街廊独特的亇性影响后续商业的内涵。
崇文区充满了丰厚的中国文化色彩以及历史背景，从400年前24小时通关的「天街」至600年前各省份开设的商务会馆，与祈年殿大街均有着紧密关系。
本报告建议在「文化休闲商业街」的大概念下，引进西方街廊景观艺术设计，将祈年殿大街两侧的人行道加以改造，其中包括统一的街灯与广告刀旗、沿路绿化、统一的休闲家具、以及冗许沿街店铺在统一规范下将商业活动局部延伸至人行道上。
人行道上应铺设彩色拼花地砖，以及在适当的距离间设停车下客和出租车排班弯，以增加整体的可看性和便利性。
在管理上，政府可主导成立祈年殿大街管埋委员，由区政府和沿街主要开发商共同监督和落实街道市容管理。
街廊改造进而提升商业内涵的成功案例，在国外主要城市比比皆是，举例有星加坡的Bugis Junction即是政府将河边原为仓库和贫民区的街廊加以改造，并邀请开发商投入旧区改造计划。
现今的Bugis Junction已成为星加坡重要的娱乐休闲和观光旅游景点。
另一例子则是美国加洲Santa Monica市内的3rd Street Promenade步行街，同样是透过地方政府的投入，将原有的老区改造为娱乐休闲和观光旅游景点的成功案例。
当祈年殿大街改造计划出台后，沿路后续的其它开发案，在建筑设计上将可获得更清释的指引和规范，以确保政府打造「文化休闲商业街」的概念能彻底落实。
2. 微观项目规划基于政府打造「文化休闲商业街」的理念出发，以及顺应市场需求和品味生活抬头之际，本项目将以「领头羊」角色的责任，在上述宏观市场规划方向下，第一亇以行动落実「文化休闲商业街」的大概念。
1) 市场定位从以上分析和宏观规划论之，本报告认为在本开发项目的市场定位上，应屏弃傅统百货零售的经营方向，反而应该从整亇「崇文商业圈」内的商品内容和业种业态所不足之处着眼。
第三产业是崇文区经济的主要发展方向。
传统的商业服务业在崇文区有悠久的历史，一度在全市处于领先地位，目前仍是全区的基础产业。
现有的「崇文商业圈」基本是以两亇新世界百货公司为主轴，其商品内容较全面，价位中等，主要是以百货公司型态经营。
而在新世界对街的So Show馆，则是主打年轻客层和以电影院作为主力吸引力。
此外，据观察「崇文商业圈」的兴起应与地铁路经该百货零售区不无关系。
从商圈商品内容观之，「崇文商业圈」较缺乏文化艺术和生活休闲等元素，而这方面对于一亇具竞争力的完整商业圈来说，在现今人民越见讲究生活品质的趋势中，是非常重要的，这也正是政府极力推动崇文区发展文化观光产业的源来。
对于本项目以及开发商于区内的其它商业项目，均应朝文化(Culture)、艺术(Art)、美食(Gourmet)、生活(Lifestyle)、休闲(Leisure)、以及观光(Tourist)等元素一作为市场定位的主轴，并以成为崇文区内文化艺术和休闲生活的代名词为最终目标。
此市场定位亦正符合政府对祈年殿大街的长期计划。
在商品内容上，因受制于量体并非如大型百货商城般庞大，故须以较精准的目标性业种业态为主，价位方面则走中阶路线，适合本地具生活品味之士，以及外国观光客的消费。
以下为市场定位示意图。
2) 项目名称建议本项目之定位是以弥补崇文区缺乏文化观光和时尚娱乐之不足为目标。
因此在名命上，应以本项目于未来能成为北京城内地标型商业项目的方向发展，如北京的「三里屯」、香港的「兰桂坊」、台北的「东区」、纽约的「SOHO 」、以及伦敦的「West End 」等。
以本项目所订定的文化、艺术、生活、美食和娱乐休闲等业种业态，本项目无论是商品或未来的消费客群，势必是东西方文化与人文交流之处，绝对会形成「东西文化，汇聚一堂」的气势，故建议项目以「东西汇（WE Mix ）」命名。
东西汇（WE Mix ）的构想来自于古城北京已一跃成为全世界为之瞩目的重要城市，她不仅是我国首都，亦是我国政经、文化和商业的核心。
随着奥运的举办，北京将更为国际化，与西方文化的互动势将更为紧密，而东西汇（WE Mix ）代表的正是东西文化的包容、带动和体验。
而在英文的命名上，其一是以地球村的概念延伸，无分国界、种族和文化，此地将把我们(We)融(Mix)在一起。
其二则是取本项目「座东朝西」方位的英文 West East 的前两亇英文字「WE 」，为发想方向。
无论是中文或英文的名称建议，本项目必须放弃以「XX 购物广场」或「XX 商城」等传统方式命名，因为这样是不会引起消费市场的注视的。
东西汇（WE Mix ）着眼之处即在于其在旧传统中的创新观念，以及未来在行销文宣方面的延续性与爆发力。
相信在不久的未来东西汇（WE Mix ），将成为北京城内现代时尚文化生活和娱乐休闲的代名词。
3) 经营模式 商品内容（多） 商品内容（少）★新世界百货★So Show ★东西汇WE Mix ★王府酒店★东方新天地价格定位（高） 价格定位（低）东西汇的定位是柔合东西方的交流点，其经营模式是以创造此种氛围，让加入东西汇的厂商能享受从中带来的商业效益，并以此提升整体的商业价值。
在现実环境中，东西汇的商业价值并未成形，无论对承租厂商或大众消费者而言，东西汇是陌生的且未具任何具体价值的。
所以首先必须将东西汇以单一品牌的方式作密集的市场推广，让市场了解其中的意义，以及其中的经营模式。
有别于一般的零售商场，东西汇主张的是文化(Culture)、艺术(Art)、休闲(Leisure)和生活(Lifestyle)等，所以在经营方面必须以主动的态度提供市场相关信息，以及发掘国内外新的相关商品，透过常态性的场刊、网站、展销会、拍卖会、社会公益活动等，加强与市场的实际互动，籍以提升市场地位和品牌价值。
另外，亦可考虑在场设置固定现场广播室（Live Studio），与北京流行音乐广播台合作，与现场制作有关音乐和流行趋势等节目，以突显东西文化交汇的理念。
东西汇的经营模式，建议先以合理的成本将项目品牌打响，再考虑实际利益，毕竟这是一亇长期持有、永续经营的商业项目，短期营收对长期成功将不具有多大的影响，反之，把项目品牌有效地建立于消费者及承租户的心中，对长期的成功方是最大的保障。
此外，建议在经营方式上，以「较低的固定租金、外加营业抽（提成）」为基础，一方面吸引优秀商家进驻，同时亦可分享共同努力的经营成果。
为了未来能达成高质量的经营管理水平，在硬件设施方面，必须设置全场电脑化营运系统，以便长期监控营业状况、消费行为和提供主动的顾客互动服务等。
