纳税人预收试点增值税行为收入款项的会计、税收及发票开具实务【精心整编最新会计实务】

房地产开发企业已缴营业税预收款开具增值税发票问题的政策口径和操作方法、预收款开票及申报政策口径和操作方法《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第十七条和第二十四条规定，一般纳税人和小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

现就上述规定在执行过程中涉及的政策口径和操作方法明确如下：1.对企业2016年4月30日前收取的，未开具营业税发票但已缴纳营业税的预收款，房地产开发企业2016年5月1日后可以补开增值税普通发票，并且不需要再缴纳增值税，也不需要将这部分不征增值税销售额填写在增值税纳税申报表上。

2.房地产开发企业对已缴纳营业税的预收款补开增值税普通发票，属于国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第三条第（七）项中“税务总局另有规定的除外”的情形，在2016年12月31日后仍可补开增值税普通发票。

3.房地产开发企业与不动产购买方办理不动产产权转移手续，向购买方开具增值税发票时，若购买方不索取增值税专用发票，房地产开发企业可以将已缴纳营业税的预收款和扣除预收款后应缴纳增值税的不动产销售款分为两条记录开在同一张普通发票上。

若购买方索取增值税专用发票，房地产开发企业应开具两张发票，一张为增值税普通发票，填写企业销售不动产已缴纳营业税的预收款；一张为增值税专用发票，填写企业销售不动产扣除已缴营业税的预收款后应缴纳增值税的不动产销售款。

4.对已缴纳营业税的预收款，房地产开发企业可以按以下方法开具增值税普通发票：（1）企业使用航信公司开票系统（即金税盘）开票的，金额栏填写销售不动产已缴纳营业税的预收款数额，税率栏填0，然后在备注栏注明“税率为0的销售额是已缴纳营业税的预收款”。

【精品优质】价值文档首发！房地产开发企业预收款预缴增值税的计算方法、发票开具及销售额
确定[税务筹划优质文档]
导读: 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税.一经选择简易计税方法计税的,36个月内不得变更为一般计税方法计税.
案例概况
湖南吉祥房地产开发公司营改增后是增值税一般纳税人,2016年5月10日取得其自行开发的房地产预收收入21,000.00万元,该项目《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期是2014年5月8日,该项目取得湖南省财政部门监制的《长沙市政府非税收入一般缴款书》注明的土地出让金5,800万元,该项目如何确认其销售额?
税务分析
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)《附件2:营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定:房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税.
房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目,以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,适用一般计税方法计税的,应以取得的全部价款和价外费用,按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报.
《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)。

【tips】本文由梁志飞老师精心编辑整理，学知识，要抓紧！会计实务-预收款开票,税怎么交?会计收入如何确认? 很多时候是买方市场，不是理论上，我货物发完了，货款收到90%了，才给客户开发票。

基本是，合同一签订，客户的预付款就要求你开票。

特别对于一些特殊行业，比如产品周期长，需要预付款的产品，这种情况越来越明显。

1 增值税纳税义务
增值税暂行条例第十九条规定（一）销售货物或者应税劳务，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

结论：不管货物是否发出，先开具发票的，就达到了增值税纳税义务，就需要按照票面的金额算税金，申报销项税。

误区：很多会计人员分不清会计收入和增值税收入。

认为开了票就非要做会计收入，其实这是个大误区。

误区的核心就是未分清税务和会计的差异。

解决误区的办法，首先要清楚，会计做账是按照会计准则来做账，而不是按照税法来做账，纳税申报必须的按照税收法规来申报。

其次，按照这两种办法分别来处理一个事项后，就必然会产生税务处理和会计处理的差异。

比如预收款开票的问题，税务上达到了确认增值税的时点，申报表需要申报销项。

会计准则中规定的收入确认条件还未达到，你连货物都还没发出，肯定不能确认收入。

这就是差异。

2 会计收入确认
按照收入确认原则，预收款收到一般情况是未到达收入确认条件。

会计实务-听小土豆讲营改增之关于房地产开发企业预收账款开具发票的思考近期关于房地产开发企业预收款是否需要开具发票、如何开具发票的讨论很激烈, 小土豆在地产界朋友（在此表示感谢）的帮助下, 有一些学习体会写出来与大家分享。

《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定纳税人转让土地使用权或者销售不动产, 采取预收款方式的, 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

因此, 在营业税制下, 房地产开发企业收到预收款, 产生纳税义务, 开具发票符合规定。

营改增后,《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第一款规定, 纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票, 为开具发票的当天。

据此规定, 房地产开发企业在商品房交付时才产生增值税纳税义务, 即应在交付时开具发票。

营改增后, 房地产开发企业纳税义务发生时间发生了重大变化, 从收付实现制变为了权责发生制。

同时为了保证营改增后税收收入时间与营业税不存在重大差异,《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第八款第9项规定, 房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目, 在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

但在实践中, 购房人向有关单位办理银行及公积金按揭贷款、办理抵押登记、缴纳契税、申请购房补贴时均需提供发票。

如房地产开发企业开具发票, 按实施办法先开具发票, 为开具发票的当天的纳税义务发生时间规定, 房地产开发企业在当月即需按11%计算销项税额或按5%的征收率计算应交增值税, 将会大大增加房地产企业的税收负担。

山东和河南在政策指引中分别给予了解决办法, 但小土豆认为并不是解决之道, 首先零税率和3%征收率的适用是有规定范围的, 其次, 按3%的征收率开具发票, 预交税款时按哪个金额预缴呢？如果按发票上的税额预缴, 必然会造成多缴税款。

举例说明一下：某房地产开发企业收到购房款100万元, 选择3%征收率开具发票, 则发票上的税额为100/(1+3%)*3%=2.91万元。

2018年年度会计实操优秀获奖文档首发！
纳税人预收试点增值税行为收入款项的会计、税收及发票开具实务
【2018年最新会计实务】
【2018年年最新会计实务经验总结，如对您有帮助请打赏！不胜感激！】
编者按：在实务中，分配股息扣缴时点如何确认，把握政策不准遭处罚，与新疆地税的朋友交流后整理成文。

本文试与大家探讨，由于水平有限，若有不当之处，还请海涵，并敬请指正。

案例概况
天天汽车美容有限公司是小规模纳税人，专门从事汽车美容和洗涤业务。

2017年8月从事促销活动，存1万元送5000活动，共收到客户预存款80万元。

问纳税人收取的预存款的财税处理？
税务分析
一、政策依据
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）。

《国务院关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》（国务院令第587号）。

二、实务分析
会计处理：
2017年8月，收到客户预存款80万元。

借：银行存款80万
贷：预收账款80万
税务处理：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间。

税法增值税发票开具增值税发票是纳税人开具的用来确认增值税纳税义务和申报抵扣的凭证。

根据税法规定，纳税人在进行商品销售、提供应税服务等交易活动时，需按照相关规定开具增值税发票。

本文将详细介绍增值税发票的开具规定及注意事项。

一、增值税发票的基本要素增值税发票作为纳税人纳税义务的重要证明，必须包含以下基本要素：1. 发票名称：增值税发票。

2. 发票代码和发票号码：由税务机关进行统一编制和管理，确保发票的唯一性和真实性。

3. 开票日期：标志着发票的有效开具时间，纳税人应在交易完成或服务提供后合理的时间内开具发票。

4. 销售方信息：包括销售方的名称、纳税人识别号等，确保交易双方的真实身份。

5. 购买方信息：包括购买方的名称、纳税人识别号等，纳税人需要准确记录购买方的信息以满足税务要求。

6. 商品或劳务信息：包括商品的名称、数量、单价、金额等，或者劳务的服务类型、数量、服务费用等。

纳税人在开票时需准确填写相关信息。

7. 税务信息：包括税率、税额等，纳税人需要根据税务规定计算出应纳税额并填写。

8. 发票开具人和加盖公章：确保发票的合法有效性，在发票右下角需有开具人签字，并加盖销售单位的公章。

二、增值税发票的开票流程1. 纳税人应首先申请增值税专用发票。

在办理纳税人登记手续后，可以向税务机关申请增值税专用发票。

2. 根据交易情况，按照税法规定的要求进行发票开具。

纳税人需根据购销双方的交易内容和金额等信息，填写发票的相关要素。

3. 发票开具后，纳税人需将其交付给购买方。

购买方收到发票后，应审核发票的真实性和准确性，并按照相关规定进行税额的抵扣。

4. 纳税人需将开具的发票信息及时报送税务机关。

根据税务规定，在开具发票后，纳税人需将发票信息报送给税务机关，以备税务稽查和纳税监管之用。

三、增值税发票开具的注意事项1. 纳税人在进行交易活动时应及时开具发票，确保符合税法规定。

2. 发票的填写应准确无误，信息的真实性和完整性应得到保证。

“预收账款”的增值税涉税处理预收账款是企业在销售商品、提供劳务等经营活动中，提前收取客户款项的一种负债。

在增值税的涉税处理中，预收账款的增值税处理需要遵循相关税法规定，确保企业合法合规经营。

一、预收账款的增值税纳税义务发生时间根据我国《增值税暂行条例》的规定，预收账款的增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

企业在收到预收款时，应按照销售商品、提供劳务的税率计算应纳增值税，并在次月申报期内向主管税务机关申报并缴纳增值税。

二、预收账款的增值税会计处理企业在收到预收账款时，应借记“银行存款”等科目，贷记“预收账款”科目。

在实际交付商品或提供劳务时，按照销售商品、提供劳务的税率计算应纳增值税，借记“预收账款”科目，贷记“应交税费——应交增值税（销项税额）”科目。

三、预收账款增值税的检查重点1. 企业是否按照规定的税率计算增值税；2. 企业是否在规定的时间内申报并缴纳增值税；3. 企业是否存在未按照规定开具增值税专用发票的行为；4. 企业是否存在通过预收账款科目逃避税款的行为。

四、预收账款增值税的筹划策略1. 合理安排预收账款的收款时间，以降低增值税纳税义务发生的时间；2. 合理选择销售商品、提供劳务的税率，以降低增值税税负；3. 加强增值税专用发票的管理，确保合规开具、使用增值税专用发票；4. 遵守税法规定，避免通过预收账款科目逃避税款的行为。

企业在进行预收账款的增值税涉税处理时，应遵循相关税法规定，确保合法合规经营。

同时，企业可以结合自身实际情况，采取合理的筹划策略，降低增值税税负。

重点和难点解析：预收账款增值税的纳税义务发生时间及会计处理一、预收账款增值税纳税义务发生时间的重点关注企业在收到预收账款时，应按照销售商品、提供劳务的税率计算应纳增值税，并在次月申报期内向主管税务机关申报并缴纳增值税。

这里需要注意的是，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

企业在收到预收款时，纳税义务即已产生，无论实际交付商品或提供劳务的时间如何，都应在此时计算并缴纳增值税。

实际工作中应注意的增值税[会计实务，会计实操] （一）预收账款并开具发票的处理根据条例十九条规定，先开具发票的，纳税义务发生时间为开具发票的当天。

在实际社会经济活动中，比较常见的商业企业的预付卡处理问题，在财务处理中要特别注意将销售收入的实现与纳税义务发生时间进行区分。

在账务处理上应按照以下方法进行处理：1.开具发票时借：银行存款（现金、应收账款）贷：预收账款应交税金——应交增值税（销项税额）按17%税率2.月末按会计规定确认当期主营业务收入后，按确认收入进行账务处理，同时结转成本借：预收账款贷：主营业务收入借：主营业务成本贷：库存商品对特殊情况，比如销售商品既有适用17%税率的，同时也有13%税率的，需要将适用13%税率的部分多计提的销项税额用红字冲减，相应调整对应科目。

月末按会计规定确认当期主营业务收入后：借：预收账款贷：主营业务收入应交税金——应交增值税（销项税额）（红字）还有预付卡既可购买商品同时也可以消费非应税项目（如商场中的咖啡厅、餐厅、电影院）的处理：借：应交税金——应交营业税（红字）贷：应交税金——应交增值税（销项税额）（红字）（二）欠税、查补税款与留抵税款和应退税款的抵顶问题根据国家税务总局相关规定，增值税进项留抵税额和应退税额可抵减欠税、进项留抵税额可抵减查补税款。

具体文件参见：国税发[2002]150，国税发〔2004〕112号，国税发〔2004〕1197号，国税函〔2005〕169号会计处理：（1）增值税欠税税额大于期末留抵税额，按期末留抵税额红字借记“应交税金——应交增值税（进项税额）”科目，贷记“应交税金——未交增值税”科目。

（2）若增值税欠税税额小于期末留抵税额，按增值税欠税税额红字借记“应交税金——应交增值税（进项税额）”科目，贷记“应交税金——未交增值税”科目。

（三）增值税检查后调账处理1、若余额在借方，全部视同留抵进项税额，按借方余额数，借记“应交税金--应交增值税（进项税额）”科目，贷记本科目。

预收款方式销售货物付款后开具发票的账务处理【2017-2018最新会计实
务】
【2017-2018年最新会计实务经验总结，如对您有帮助请打赏！不胜感激！】公司销售产品给客户，在采取预收款方式下，还未发货（货物在下个月发）对方要求付款时即开具发票，我们开票后，我们如何进行账务处理？
《企业会计准则第14号——收入》应用指南规定，销售商品采用预收款方式的，在发出商品时确认收入，预收的货款应确认为负债。

同时，《增值税暂行条例》第十九条第（一）款规定，销售货物或者应税劳务，增值税纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

依据上述规定，先开具发票的开票时发生增值税纳税义务，但发出商品时再确认会计收入。

会计处理如下：
收到货款时：
借：银行存款
贷：应交税费——应交增值税（销项税额）
预收账款——XX公司
货物发出时：
借：预收账款——XX公司
贷：主营业务收入
同时：
借：主营业务成本
贷：库存商品
后语点评：会计学作为一门操作性较强的学科、每一笔会计业务处理和会计方法的选择都离不开基本理论的指导。

为此，要求我们首先要熟悉基本会计准则，正确理解会计核算的一般原则，并在每一会计业务处理时遵循一般原则的要求。

会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。

学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。

要深入钻研，过细咀嚼，独立思考，切忌囫囵吞枣，人云亦云，随波逐流，粗枝大叶，浅尝辄止。

如何理解先开票先发生增值税纳税义务？钟燕中汇武汉税务师事务所十堰所 2024年08月20日湖北纳税义务发生时间是纳税人纳税义务的起算时间，即纳税人缴纳税款的起算时间，直接关系到纳税人应纳税额的大小、纳税期限的确定等。

在增值税上，“增值税纳税义务发生时间，先开具发票的，为开具发票的当天”。

如何理解先开票先发生增值税纳税义务？一般情形下，销售货物或者应税劳务，纳税义务发生时间为收讫销售款项，或者取得索取销售款项凭据的当天。

纳税人销售货物或者应税劳务，往往以收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据为交易完成的标志，所以纳税义务的发生也应当以收讫销售款项，或者取得索取销售款项凭据的时间为原则来确定，这有利于减轻纳税人负担，缓解资金被占用的压力。

需要注意的是，这只是原则性规定，即纳税人在收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据之前，并未事先开具发票。

如果事先开具了发票，则以开具发票的当天为纳税义务发生时间。

先开具发票既含专票也含普票？《增值税暂行条例释义》（2009年09月14日），“销售货物或者应税劳务时先开具发票的纳税义务发生时间为开具发票的当天”的释义：增值税实行凭发票抵扣税款制，即纳税人抵扣进项税额以增值税扣税凭证上注明的增值税额为准，购买方在取得增值税扣税凭证后，即便是尚未向销售方支付款项，但却可以凭增值税专用发票去抵扣税款。

这时，如果再强调销售方的纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天的话，则会造成税款征收上的脱节。

即一边(指销售方)还没开始纳税，一边(指购买方)却已经开始将税务机关未征收到的税款进行抵扣。

此外,由于普通发票与增值税专用发票均属于商事凭证,征税原则应当保持一致。

所以,为了避免此类税款征收脱节现象的发生,维护国家税收利益,同时保证征税原则的一致性,本条第(一)项规定,如果纳税人销售货物或者应税劳务时先开具发票的,纳税义务发生时间为开具发票的当天。

从释义中可以看出：先开具发票，不论先开具的是增值税专用发票还是增值普通发票，在开具发票的当天均发生增值税纳税义务。

增值税会计工作流程增值税是一种按照货物和劳务的增值额来征税的税收制度，是企业经营中非常重要的一环。

而增值税会计工作流程则是指企业在进行增值税税务申报和纳税过程中的会计操作流程，包括增值税发票的开具、认证、申报和缴纳等环节。

下面将对增值税会计工作流程进行详细介绍。

一、增值税发票的开具增值税发票是企业进行商品销售和劳务提供时必须开具的税务凭证。

在进行增值税发票的开具时，企业需要按照国家税务局的相关规定填写发票内容，包括发票代码、发票号码、购买方信息、销售方信息、商品或劳务信息、税率、税额等内容。

企业需要严格按照规定开具发票，确保发票的真实性和合法性。

二、增值税发票的认证增值税发票的认证是指企业在购买商品或劳务后，需要将所购商品或劳务的增值税发票进行认证，以便后续申报和纳税。

企业需要将认证后的发票据统一整理和归档，以备税务部门的查验。

三、增值税申报增值税申报是企业按照国家税务局的规定，将销售额、进项税额等相关信息进行统计和汇总，然后填写并提交增值税纳税申报表。

企业需要在规定的时间内完成增值税申报工作，确保申报的准确性和及时性。

四、增值税缴纳根据企业的增值税申报情况，税务部门会根据计算出的应纳增值税额向企业发出缴税通知书，企业需要按照通知书上的要求将应纳增值税款及时缴纳给税务部门。

企业可以通过银行转账、现金等方式进行增值税的缴纳。

五、增值税发票管理企业需要建立健全的增值税发票管理制度，确保发票的开具、认证、申报和缴纳等环节的合规性和规范性。

同时，企业还需要对增值税发票进行定期清点和核对，确保发票的完整性和准确性。

六、增值税会计核算在增值税会计工作流程中，企业还需要进行增值税的会计核算工作，包括增值税的会计凭证的填制、增值税的会计分录的录入、增值税的会计账簿的建账等工作。

企业需要严格按照国家税务局的规定和会计准则进行增值税的会计核算工作。

七、增值税风险管理在进行增值税会计工作流程时，企业还需要关注增值税风险管理工作。

【tips】本文由梁志飞老师精心编辑整理，学知识，要抓紧！会计实务-必须知道:销售自行开发的房产项目预收款
如何开具发票?
编者按：在实务中，房地产开发企业销售自行开发的房产项目收到的预收款，如何开具发票？请看本文详解。

案例概况
吉祥房地产开发有限公司是增值税一般纳税人，2017年1月12日收到张三预付购房款10万元。

问吉祥公司如何给张三开具发票？
税务分析
一、政策依据
《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）。

二、税务分析
《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第九条第十一项规定，增加6未发生销售行为的不征税项目，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。

未发生销售行为的不征税项目下设601预付卡销售和充值、602销售自行开发的房地产项目预收款、603已申报缴纳营业税未开票补开票。

使用未发生销售行为的不征税项目编码，发票税率栏应填写不征税，不得开具增值税专用发票。

【小结】未发生销售行为的不征税项目用于纳税人收取款项但未。

营改增预收房款如何开具增值税发票营改增预收房款如何开具增值税发票根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定,房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税.湖北国税:于房地产公司销售不动产纳税义务发生时间的问题《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定,增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为:纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天.纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提.房地产公司销售不动产,以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间.在具体交房时间的辨别上,以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准;若实际交房时间早于合同约定时间的,以实际交付时间为准.以交房时间作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间,主要是基于以下几点考虑:一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题;二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题(如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间,可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象).三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题.关于房地产开发企业预收款的范围问题房地产开发企业的预收款,为不动产交付业主之前所收到的款项,但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等.关于房地产公司预售产品已纳营业税未开具发票的问题房地产公司对预售的产品取得的收入,应缴纳营业税的,均应在4月30日前就所收取的款项全额开具地税部门监制的发票.新疆国税:为不影响购房者正常办理业务,房地产开发企业可在收到预收款时,向购房者开具收据.待购房交易正式完成后,购房者以收据向房地产开发企业换取增值税发票.如果房地产企业在预收款时开具了发票,应按照规定申报缴纳增值税.房地产开发企业是否按每次收取的金额分次开票,由其自行决定;在每次收到预收款时,应按规定预缴增值税税款.河北国税:关于房地产开发企业预收款范围及开票申报问题预收款包括分期取得的预收款(首付+按揭+尾款)、全款取得的预收款.定金属于预收款;诚意金、认筹金和订金不属于预收款.房地产开发企业收到预收款时,未达到纳税义务发生时间,不开具发票,应按照销售额的3%预缴增值税,填报《增值税预缴税款表》.根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定,只有建筑企业和提供租赁服务,纳税义务发生时间为收到预收款的当天,收到预收款的当天不是房地产企业销售不动产的纳税义务发生时间,而此前《营业税暂行条例实施细则》规定,销售不动产收到预收款的纳税义务发生时间为收到预收款的当天.可见销售不动产的增值税纳税义务发生时间比较营业税纳税义务发生时间,政策发生了重大变化. 财政部和国家税务总局之所以这样规定,是因为房地产开发企业采取预售制度,在收到预收款时,大部分进项税额尚未取得,如果规定收到预收款就要全额按照11%计提销项税,可能会发生进项和销项不匹配的错配问题,导致房地产开发企业一方面缴纳了大量税款,另一方面大量的留抵税额得不到抵扣.为了解决这个问题,《营业税改征增值税试点实施办法》将销售不动产的纳税义务发生时间后移,收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间.同时,为了保证财政收入的均衡入库,又规定了对预收款按照3%预征税款的配套政策.例如:房地产公司2016年8月收到1000万元预收款时,不开具增值税发票,无需在《增值税纳税申报表》第1行按适用税率计税销售额中填报,应按照销售额的3%预缴增值税,填报《增值税预缴税款表》山东国税:关于房地产开发企业预收款开票问题《营业税改征增值税试点实施办法》规定,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税.营改增前,企业收到预收款后,开具由山东省地税局统一印制的收据,作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证.该收据统一编号,管理上类似于发票,购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务.营改增后,为保证不影响购房者正常业务办理,允许房地产开发企业在收到预收款时,向购房者开具增值税普通发票,待正式交易完成时,对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红,同时开具全额的增值税发票.关于房地产开发企业跨县(市、区)预缴税款问题:目前出台的营改增政策中,对房地产开发企业销售跨县自行开发的房地产项目是否在不动产所在地预缴税款,并未进行相关规定.本着不影响现有财政利益格局的原则,建议房地产开发企业在每个项目所在地均办理营业执照和税务登记,独立计算和缴纳税款;对于未在项目所在地办理税务登记的,参照销售不动产的税务办法进行处理,在不动产所在地按照5%进行预缴,在机构所在地进行纳税申报,并自行开具发票,对于不能自行开具增值税发票的,可向不动产所在地主管国税机关申请代开.浙江国税:营改增后,为保证不影响购房者正常业务办理,我们建议房地产开发企业在收到预收款时,向购房者开具纳税人的普通发票或其自行印制的收据,待不动产移交时,对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红,同时开具全额的增值税发票或专用发票.青岛国税:按照有关规定,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税.2016年5月1日以后,为保证不影响购房者正常业务办理,允许房地产开发企业在收到预收款时,向购房者开具增值税普通发票,待正式交易完成时,对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红,收回原发票,同时开具全额的增值税发票.江西国税:省国税局和省地税协商明确,2016年5月1日后,我省房地产业可暂时沿用地税两业管理系统开具收款收据和录入相关经营数据,但不得开具增值税发票.采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税,在取得预收款的次月纳税申报期向项目所在地主管国税机关预缴税款.江苏国税:原营业税管理模式下房地产开发企业在收取定金、首付环节先行开具专门的预收款发票,等交房尾款收齐后换开统一的房地产销售发票.营改增后,房地产开发企业在预售环节如何开票、征税?江苏省税务机关的处理建议:在总局进一步明确前,暂按下列方式处理:1.房地产开发企业销售自行开发的房地产,收取定金等预收款时,可以开具增值税普通发票,开具增值税普通发票时,税率栏填0,同时在发票备注栏注明房地产企业预售不动产预收款项.2.按照上述要求开具发票的,开具发票视同收据,开具发票时间不作为纳税义务发生时间,申报当期税款时不需反映该项收入.3.收取的预收款应按照销售额的3%预缴增值税,仅需填报《增值税预缴税款表》即可.(注意:以上规定主要适用江苏地区,对其他地区纳税人,仅供参考.)河南国税:房地产开发企业收到预收款时,先向购房者开具增值税普通发票,税率填写3%的预征率,并按照预征率预缴税款,待正式交易完成时,对收取预收款时开具的增值税普通发票予以冲红,同时开具全额增值税发票,按照相关适用税率或征收率补征税款.北京国税:1、营改增后,小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,预缴和申报都怎么操作? 答:房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限,按照3%的预征率向主管国税机关预缴税款.小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,按照增值税纳税义务发生时间,以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税.未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减.2.营改增后,一般纳税人销售自行开发的房地产项目,预缴和申报都怎么操作? 答:一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在取得预收款的次月纳税申报期,按照3%的预征率向主管国税机关预缴税款.一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的,应按照增值税纳税义务发生时间,以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税.未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减.一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的,应按照增值税纳税义务发生时间,以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税.未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减.前海国税:1关于房地产开发企业预收款开票问题房地产开发企业在收到预收款时,向购房者开具增值税普通发票,在开具增值税普通发票时暂选择零税率开票,在发票备注栏单独备注预收款.开票金额为实际收到的预收款全款,待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税.预收款不通过申报表进行体现,将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回.2关于已缴纳营业税未开具营业税发票问题纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票,2016年5月1日以后需要补开发票的,可以开具增值税普通发票.开具普通发票时暂选择零税率,同时将缴纳营业税时开具的发票、收据及完税凭证等相关资料留存备查,在发票备注栏单独备注已缴纳营业税字样.对适用上述情况开具的增值税普通发票,不再征收增值税,也不通过申报表体现.3关于房地产开发企业2016年4月30日前已在地税机关申报缴纳营业税,正式销售时增值税发票开具问题不动产已部分缴纳营业税,此种情况暂可通过新系统中差额征税开票功能进行开票.首先,录入含税销售额,然后录入扣除额.此处扣除额=该套房产已缴纳营业税金额/5%,系统自动计算税额和不含税金额,备注栏自动打印差额征税字样.填报增值税纳税申报表时,已征收营业税对应的收入暂不通过申报表体现.4关于房地产开发企业预收款范围问题房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款(含首付、按揭和尾款)和全款.诚意金、认筹金和订金不属于预收款.5房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问题房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用,包括土地出让金、拆迁补偿费、基础设施配套费、征收补偿款、开发规费、契税、土地出让金延期支付利息等.目前,符合扣除范围的土地价款只有土地出让金,扣除凭证为省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据.6房地产企业销售房屋时发票开具注意事项购买方信息:名称、地址电话,需填写齐全.(专用发票还需填购买方纳税识别号、开户行及账号)商品信息:货物或应税劳务、服务名称栏填写不动产名称及房屋产权证书号码,规格型号栏空、单位栏填写平方米,数量、单价、金额、税率、税额.备注栏注明不动产的详细地址.销货方信息:纳税人名称、纳税人识别号、地址电话、开户行及账号.备注栏:属差额征税的备注栏自动打印差额征税字样,填写不动产的详细地址.收款人、复核、开票人需填写齐全.嵊州国税:房地产企业开票过渡期操作(暂定)1、预收款开票问题房地产开发企业在收到预收款时,开具普通发票或其收据,因收据部分银行和公积金中心并不认可,建议用普通发票.开预售发票:适用税率11%或征收率5%开具普通发票.申报时选择此张发票不导入.开正式发票:待交房时红冲预收款发票,开具全额的增值税发票.申报时选择红冲发票不导入.2、过渡期开票问题情况一、营业税时已预缴开票(100W),营改增后结算,房价大于或等于原地税预缴(120W、100W)开具增值税红字普通发票(-100W),开具增值税全款正数发票(120W\100W).(一正一负冲平,大于部分缴纳增值税)情况二、营业税时已预缴开票(100W),营改增后结算,房价小于或等于原地税预缴(80W)(面积变小,退面积差价)开具增值税红字普通发票(-100W),开具实际价款的正数发票(80W),差额部分涉及退税,凭发票去地税退税.申报时两张发票都选择不导入.情况三、地税已申报销售,发票未开根据23号公告,纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票,5月1日后需要补开发票的,可于2016.12.31前开具增值税普通发票.按适用税率或征收率补开,价税合计与营业税相符.申报时选择此张补开发票不导入.注:文件未明确前,统一按以上方法操作.待文件明确后,按文件操作.小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。

房地产开发企业已缴营业税预收款开具增值税发票问题的政策口径和操作方法分类：建筑/房地《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第十七条和第二十四条规定，一般纳税人和小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

现就上述规定在执行过程中涉及的政策口径和操作方法明确如下：1.对企业2016年4月30日前收取的，未开具营业税发票但已缴纳营业税的预收款，房地产开发企业2016年5月1日后可以补开增值税普通发票，并且不需要再缴纳增值税，也不需要将这部分不征增值税销售额填写在增值税纳税申报表上。

2.房地产开发企业对已缴纳营业税的预收款补开增值税普通发票，属于国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)第三条第(七)项中“税务总局另有规定的除外”的情形，在2016年12月31日后仍可补开增值税普通发票。

3.房地产开发企业与不动产购买方办理不动产产权转移手续，向购买方开具增值税发票时，若购买方不索取增值税专用发票，房地产开发企业可以将已缴纳营业税的预收款和扣除预收款后应缴纳增值税的不动产销售款分为两条记录开在同一张普通发票上。

若购买方索取增值税专用发票，房地产开发企业应开具两张发票，一张为增值税普通发票，填写企业销售不动产已缴纳营业税的预收款；一张为增值税专用发票，填写企业销售不动产扣除已缴营业税的预收款后应缴纳增值税的不动产销售款。

4.对已缴纳营业税的预收款，房地产开发企业可以按以下方法开具增值税普通发票：(1)企业使用航信公司开票系统(即金税盘)开票的，金额栏填写销售不动产已缴纳营业税的预收款数额，税率栏填0，然后在备注栏注明“税率为0的销售额是已缴纳营业税的预收款”。