合富辉煌-廊坊华润集团东方大学城项目发展策划报告123P.ppt

开发成本有所提高，竞争环境 更加公平。
住宅市场监管严厉，部分投资 资金转向商用物业。
海外资金大量流入，06年海外 投资上海地区大宗物业超过60 亿人民币，总面积达32万平米
中小基金投资谨慎
从政策面看上海地产市场，抑 制住宅投机成为主旋律。而商 用物业的持续加热以及大环境 的烘托，使未来的上海甲级写 字楼行情更为看好。
HOW
怎么样
目前写字楼市场怎么样
市场分析
价
值
What
是什么
我们是什么样的产品
项目分析
对
接
Who
是谁
我们的目标客户是谁
客户群分析
How
怎么样
我们怎么样抓住目标客户
营销策略
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销 策划报告70PPT38M
市场分析
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宏观房地产发展状况
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销 策划报告70PPT38M
区位示意
绿地和创 南京西路
人民广场
小陆家嘴
徐家汇
淮海中路
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区位示意
项目处于武宁路、曹杨路之间， 是上海市著名的城市走廊，向 西对接沪宁线，从而辐射整个 苏南平原。
项目所处于的点位于普陀区内 环以内，整体形象有待改善。
◇其中静安、黄浦租金最高，分别为每天每平 米1.17美金及1.03美金。
◇预计06年上海写字楼市场仍有很高的上涨 空间。
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销 策划报告70PPT38M
政策走向
06年3月，国税局关于房地产开 发业务征企业所的税。
06年5月，九部委联合下发国六 条。

销售策略： 销售均价3700元/平米； 首付1.8万元起；低总价迅速引爆市场，小 户型短时间售罄；
第十五页，共70页。
名邦锦绣年华
名邦锦绣年华位于经济技术开发区锦绣社区，
定位为运动型；并以七、八十年代出生的中 青年定位为主要客源。项目成功亮相于2005 年房展会，2400元/平米的低价格迅速吸引 消费者眼球。 成分布在东区和东南区，其中新站区域最为集中，西区、北区以及 市中心区域小户型产品较少。
拓基城市 广场
大溪地
新华学府 星座
水晶城
上城国际
元一名城
光大国际广场
金龙公寓
天骄国际
天龙现代城
城市之光
香格里拉 三期
苹果公寓
金色地带
铂金时代
圣大国际
旺城国际
星海都市公馆
城市华庭
安高城 市天地
市场总结
目前合肥房地产市场中小户型住宅供应数量相对较少。 小户型住宅多分布在东区和南区，受政策影响，未来小户型住宅大量出现，并将成为市场主力产品。但 短期内，就07年看，包河区、庐阳区是小户型的主要供应区域。 投资性购房行为受到抑制，是导致合肥小户型未能迅速去化的主要原因。
合肥小户型种类丰富，精装、挑高公寓大量出现，产品设计上也在不断改良。
以精致小户型为诉求点：天骄国际 “寻找90平米以下房子”、城市华庭 “空间风暴-城市华庭之特供空间”“空间风暴-城市华庭之魔幻空间”。
以精装修作为诉求点： “UTOWN金色地带30-50平米精装修MINI House”。
以独特的设计风格为诉求点：温莎杰座“40-84平米的英伦风情，在这里”。
第二十六页，共70页。
拓基城市广场
拓基城市广场位于蜀山区长江西路与科学大道交

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01
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02
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团队精神尊重每个成员的兴趣和成就，要求团队的每一个成员，都以提高自身素质和实现团队目标为己任。团 队精神的核心是合作协同，目的是最大发挥团队的潜在能量。
燃烧 激情
沸腾 理想
专业 技术
团结 拼搏
共创 未来
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粉红色，想起那云间的飞鸟，它们有多快乐;;最后一缕阳光温暖地洒在我身上。我抬头，那扇熟悉的 窗中飘出了饭菜香，有温暖的亮光温柔地照着这夜。我不禁笑了，心里的光，越来越亮了。亮作文 800字我是孙悟空，以保护唐僧西天取经的正义使者而留名千古。我有一双火眼金睛，它亮得耀眼透 彻，能穿透一切邪恶，直抵人心。拥有它，我能看见妖怪头顶的乌烟瘴气，亦可以看见菩萨头顶的 五色祥云，我为所到之处消灭了恶，带去了祥和与安宁。然而，在人人都想得到一双亮眼时，作为 拥有者的我却感慨万分。不是因为他人的异想天开，不是因为这双明眸的来之不易，而是因为这个 世界对我敞开的太多太多了。我一眼就看到人心的奸恶狡诈、耍巧偷滑，我无时无刻不
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实现？
3
第一章 背景研究
4
1. 城市机会
大北京概念推动周边城市群的发展，廊坊扼守京 津要地，未来将向更高层次发展，城市有机会。
大北京规划由北京、天津、唐山、保定、廊坊等城市所统辖 的京津唐和京津保两个三角形地区，以及周边的承德、秦皇岛、 张家口、沧州以及石家庄等城市部分地区的城乡规划统筹进行 规划。土地一体开发、产业配合布局、生态环境整体改善、城 际交通“公共交通”式、旅游线路整体划分，形成一个多种城 市中心的城际网络。
廊坊市第八大街项目 策划报告
2020/3/18
2010年12月
1
企业目标
项目战略背景：
国有企业实力 由建筑公司向开发公司转型 廊坊首个开发项目，后续市场战略
核心目标：精彩起点 ——筑精品、树品牌、高收益
2
项目条件
本案总建筑面积6.1万㎡， 住宅2.8万㎡， 商业3.3万㎡，
机会 体量小，商业多，本案目标能否有
22
管理费用
期
23 间 销售费用
24 费 财务费用
用
25
不可预见费用
657.69 2177.06 1053.00 1096.15
107.34 355.33 171.87 178.91
61269 61269 61269 61269
26
总投资额
39528.24 6451.59 61269
方案二成本
序
号
项目
投资总额 （万元)
单位成本 面积 （元） （M2)
1 土 出让金 地 费
2 用 契税
12393.80 2000.00 61969
371.81
60.00 61969
3

水域未来
星海湾项目初步认知
2006.11.11
项 目 特 性 认 知
核 心 问 题 提 出
项 目 基 础 分 析
— 城市发展 —
— 市场环境 — — 客群特征 —
项 目 初 步 设 想
B.A.Consulting
项目特性认知
伟业顾问自２００４年即进入大连房地产市 场，在经验积累的基础上，通过对本项 目用地及周边的实地踏勘，发现本项目 的突出特性。
星海湾、小窑湾、大魏家公共
中心。
星海广场
B.A.Consulting
• 城市发展规模扩大，中心城区地位 更加突出
• 星海湾作为市级公共中心，对城市 化复合功能的需求增加
城市发展 大大连
• 城市膨胀速度加快，要 求星海湾区域城市化进 程加速。
小平岛
小平岛项目普通 B.A.Consulting 住宅价格已达到 6700元/平米!
B.A.Consulting
低密度住宅
特性二：复合性 特性二：复合性
本项目住宅部分高度的复合性——高+低的组合是否有更 多的可能性？
高层海景豪宅
（无限高）
B.A.Consulting
低密度住宅 （原方案为5层）
特性三：价格高 特性三：价格高
• 用地资源的稀缺性以及开发商打 造高品质产品的实力，奠定了本 项目将成为大连首屈一指的豪宅 项目，体现在售价上，也将成为 大连高端项目价格的标杆。
B.A.Consulting 星海广场
•享受城市配套设施，生活条件便利
项目用地
B.A.Consulting
紧邻星海广场，区域认知度极高。 • 星海广场占地面积110万平方米，中心 广场面积4.5万平方米是亚洲最大的城 市广场

便捷的立体交通体系：廊坊市区距北京和天津
中心区分别为40公里和60公里，1个小时可到达首都国 际机场、天津国际机场和天津新港，在以100公里为半 径的范围内，拥有两个国际机场、一个特大货运港口、 三条高速公路、五条国家级公路、四十多条省级公路。
城市定位：京津之间的新兴城市、高新技术产业
和现代化制造业基地、园林式生态型宜居名城。
2
汽车零部件
柳博安利活塞环、瑞达汽车制动器、全兴工业、 威意特汽车系统、上方汽车内饰、华安汽车装
备、亚新科制动技术等。
好丽友食品、露露饮料、伊利乳品、飞鹤乳业、
3
食品加工
新瑞番茄制品、威康特食品、智爱富食品、张 裕葡萄酒、日清中粮食品、多维食品、中基金
米兰咖啡、中孚食品等。
4
新材料
立邦涂料、阿克苏诺贝尔、国瑞电子、阿童木、 超尔固涂料等。
合富辉煌XX年廊坊市华润集团东方 大学城项目发展策划
1
城市发展研判
2
房地产市场研究
3
区域板块竞争分析
4
项目分析与定位
5
规划建议
6
经济测算
7
营销思路
合富辉煌XX年廊坊市华润集团东方 大学城项目发展策划
廊坊房地产市场研究
1 发展状况：起步晚，但高速发展
廊坊商品房市场自2000年左右才正式启动，由于起步较 晚，整体发展水平低。但城市发展建设空间充足，可借鉴的成 功经验较多，加之与北京、天津等地特殊的位置关系，目前处 于高速发展阶段。
合富辉煌XX年廊坊市华润集团东方 大学城项目发展策划
目前，东方大学城已经完成建筑面积205万平方米，总楼宇200多座，30 多所高校的近5万名大、中学生入驻。
合富辉煌XX年廊坊市华润集团东方 大学城项目发展策划

合富辉煌河北万佳冀州项目思路沟通 案76PPTXX年
万佳地产五年发展目标
——成为城市精品豪宅地产的代 表者
——成为最具发展潜力的上市公 司
合富辉煌河北万佳冀州项目思路沟通 案76PPTXX年
万佳地产拥有的资源
正定项目—万佳丽都 石家庄项目—东郊村改造项目（400亩）
衡水项目—冀州建面13万平米地块
合富辉煌河北万佳冀州 项目思路沟通案 76PPTXX年
2020/11/7
合富辉煌河北万佳冀州项目思路沟通 案76PPTXX年
序
08年起，河北房地产市场风生云起, 万达、恒大等全国知名企业相继进入。 10年，全国房地产市场进入新一轮的政策调控年。
万佳地产未来发展任重道远 合富辉煌
深耕房地产市场近十多年 以600余个项目实战案例 为万佳地产发展助力！
企业原则：中高端社区
合富辉煌河北万佳冀州项目思路沟通 案76PPTXX年
项目初步研判 产品界定：快销型、中高端高层项目。
多层、小高层、高层组团建筑 产
品
多种类型：商住等
界
定
非高端项目：环境影响大
企业战略：快销型产品
合富辉煌河北万佳冀州项目思路沟通 案76PPTXX年
项目初步研判 客户界定：各类客户群较为丰富。
1、供不应求的市场局面将在10年年底左右得以改善； 2、当前房价当前处于高位运行，但依然有进一步发展的空间； 3、项目所处中心区或将成为楼市黑马，成为中高端楼盘的标杆； 4、客户群体进一步年轻化，功能紧凑及舒适型户型依然是市场主力需求； 5、商业市场需求表现较为有活力； 6、区域规划制约本案商业不能成为区域性商业，故体量不宜过大； 7、政策的影响重在平抑房价，楼市健康稳定发展依然是主调；

妇
普通员工月均收入6000元，中层 员工月均收入12000元，高层员工 月均收入23000元。家庨月收入平 均值为1.5万元；大学本科以上学
家庨年收入10万以上癿卙72%， 30万以上癿卙32%；私家车拥有 率51%；家庨平均居住面积119平 米
历卙72%
商圈内综合商场有：燕莎友谊商城、昆仑贩物中心、丐界家俱汇展中心、家乐福大 型超市、南洋莱太花卉市场、国际展览中心、太阳宫凣德 Mall 等，但是定位中高端如 凤凰汇癿没有，丌对其形成威胁。
项目区位：北京朝阳区三元桥 卙地面积：25 万平斱米
总建筑面积：70 万平斱米 贩物中心：约 7 万平米 开业时间：2011 年 12 月 2 日 贩物中心营业时间：10：00—21：30 贩物中心楼层：地上 3 层、地下 1 层 主力店：H&M，优衣库，HOLLISTER，BLT 超市，粮呈吉时，嘉禾影院 配套：扶梯 2 处，直升梯 2 处，AMT2 处 开发/运营商：华润置地
典型项目研究
三、 项目定位
项目定位中高端，精心打造成为商务精英癿社交首选，国际中产亰士癿生活广场， 写字楼都市白领癿第三穸间。
社交：浮士德 Firstar、太平洋咖啡、仙踪枃咖啡、西餐休闲餐厅以及大渔铁板烧、 亍海肴等高档商务餐厅为商务精英洽谈、朊友聚餐、情侣约会等提供了各种价位、档次 和环境癿场所。
七、 业态规划
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成系统的为行业内企业服务。
1. 业态组合
21
2. 品牌落位分枂
22
3. 入驻自有品牌
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八、 项目运营
28
九、 项目 SWOT 分析
31
典型项目研究
一、 关于华润集团
1. 华润集团的地产业务 华润集团前身是香港联合行，成立二 1938 年。1983 年，华润公司改组幵注册为

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合富辉煌南省府前街项目形象包装及 广告设计
•SLOGAN：省府前街——舞动城市
•更商业，更生活
•云集顶级品牌的餐饮、商业零售、文化、娱乐休闲业态 • 打造省城第一全新体验商业街区
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合富辉煌南省府前街项目形象包装及 广告设计
•SLOGAN：省府前街——舞动城市
•最流行、最艺术、最情调
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合富辉煌南省府前街项目形象包装及 广告设计
•立足区域
项目所处区域具备怎样的独特气质？
•布政司衙门、贡墙根、题壁堂、玉环泉等等，自古以来这里便是济 南历史文化的中心，在济南老街巷的评测中，省府前街也因其悠久 的历史文化而榜上有名…… •街道的门头鳞次栉比，有小百货店、服装店、照相馆、米店、酱菜 店，住在这里的居民，多是大户，洋车生意在这里比较兴隆，以上 这些大户，都雇有包车……
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合富辉煌南省府前街项目形象包装及 广告设计
•报广主题：
•3500年历史，今天从这里再次开启
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合富辉煌南省府前街项目形象包装及 广告设计
•系列报广文案之一：
•SLOGAN：省府前街——舞动城市
•很济南，很国际
•云集顶级品牌的餐饮、商业零售、文化、娱乐休闲业态 •打造省城第一全新体验商业街区
•对于济南的消费者来说，他们又是渴望新鲜、渴望 •时尚，更渴望融身于国际，这便是他们的时尚情结。
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合富辉煌南省府前街项目形象包装及 广告设计
据此需求特征，我们应该打造的商业形式便是：
•主动融合消费者的怀旧情结，及对现代时尚的追求， •在展示现代时尚的同时，更注意传统文化元素的体现。
•“保守是保守者的墓志铭，颠覆是颠覆者的通行证。” •省府前街，以颠覆越界平庸，独辟财富蓝海的时尚领袖。

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东方大学城项目策划报告2[1]
•四、這邊風景獨好
•——今日東方大學城
•國際化的交流
• 東方大學城作爲中國高等教育改革的産物，自然站 到了教育發展和合作的前沿，注重同國際院校進行交流與 合作；目前東方大學城已經與英國魯頓大學、澳大利亞維 多利亞大學、美國奧克拉荷馬大學等多所國外著名教育機 構簽訂了合作辦學協定；隨著中國加入WTO，中國的教育 日益與國外接軌，中外合作辦學將日益深入。
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东方大学城项目策划报告2[1]
•五、生態型教育科技城市
•——東方大學城規劃與合作
•復合產業群
• 東方大學城的復合産業群 是以教育爲龍頭，複合了高科技、 運動休閒、飲食娛樂、信息服務、 觀光旅遊、健康養生、商業等多 種産業和行業。
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东方大学城项目策划报告2[1]
•五、生態型教育科技城市
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东方大学城项目策划报告2[1]
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•東方大學城與美國奧克拉荷馬大學 •簽訂合作辦學儀式东方大学城项目策划报告2[1]
•四、這邊風景獨好
•——今日東方大學城
•“樣板間”與“示範區”
•
今天的東方大學城，只不過是東方大學城整體規劃的“樣
板間”與“示範區”。按照規劃，東方大學城未來將沿著京津高速
东方大学城项目策划报 告2
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2020/11/1
东方大学城项目策划报告2[1]
•四、這邊風景獨好
•——今日東方大學城
•東方大學城首期開發情況
• 目前東方大學城已經建設114萬平方米的建築面積；其 中樓宇200多座，佔地近萬畝，總投資額近35多億。
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