二三线城市高端项目淡市营销策划经典

以南通为例，小城地产营销36计黄章林20110329这是一个决战二三线城市的时代。

这是分享知识，专业传承的时代。

本文以本人近年在南通以及其它非一线城市（嘉兴，磐安，淮安，镇江、苏州、无锡、淄博、长沙、南昌、大庆等）房地产营销实践经验为基础（2005－2011先后参与了南通优山美地、万通城、中港城、万濠华府等楼盘的项目定位与营销策划工作），通过知识管理与学习平台的系统沉淀与方法论梳理，公司内外部专家交流分享，根据定位、产品、营销、企划、广告与销售等全过程各环节总结得出了小城地产营销的36个特点，以供借鉴。

1，小城有大作非一线城市，也可能有一线作品。

北上广深之外，如重庆之龙湖春森彼岸。

本文讨论小城，更多关注如南通之三四线城市，即使全盘影响力不足以辐射全国，也可以在某些方面领先区域。

作为营销操盘手，务必要有“小城大作”之心态，以责任、尊重、价值之原则，为城市创造经典。

以南通为例，从优山美地到玉兰公寓再到万濠华府，都是可以写入长三角地产营销历史的楼盘。

2，拷贝要走样拷贝要走样，就是不能直接复制一线城市的营销模式。

因地制宜，因人而异，与时俱进，每一个城市的特殊性，注定了房地产营销没有包治百病的一针见效。

重点是城市能力差决定了房地产市场的成熟程度差异，消费者价值观与行为习惯的不同，进而必然决定了项目定位、产品设计与营销策略的不同。

同样是绿城，在上海、在杭州、在南通，营销做法也一定是各有不同。

3，跟着政府走听党的话，跟着政府走。

拿地看城市规划，开发看政府导向，产品听社会呼声，这是营销制胜的前提。

南通万通城，响亮地打出“城市向东，生活很万通。

”拿地之初，地块三选一，给力建议并经过开发商确认最后拿了最偏远也最便宜的一块地，从内部自嘲的远东第一城一举成为2008-2009南通明星个案。

你知道的：走在正确的方向，永远比位置来得重要。

4，勇敢做第一要么做第一，要么创造性地做第一。

各种最，必须有。

地块价值重塑，在某一个范围内做最好的楼盘；新品类营销，做这座城市首创的产品；附加价值，引入各种前所未见的服务与活动等等。

试谈三线城市的地产营销策略三线城市是指相对较小、相对较不发达的城市，是中国城市分类体系中的一部分。

随着国家发展战略转向“城市群化”和“乡村振兴”，三线城市的地产市场也逐渐受到关注。

然而，相比于一线和二线城市，三线城市的地产市场具有一些特殊性，因此需要制定一套适合的营销策略。

首先，三线城市地产市场的消费者多为居住需求为主的家庭。

相对于一线和二线城市的高房价和生活压力，三线城市的房价相对较低。

出于这个原因，三线城市的地产市场更加注重平价和实用性，购房者更倾向于购买适合家庭需求的住房。

因此，地产开发商应该在产品设计和推广中强调房屋的实用性、品质和家庭生活的舒适度。

其次，三线城市地产市场的竞争较小。

相比于一线和二线城市，三线城市的地产市场竞争较弱。

这对地产开发商来说既是一种机遇，也是一种挑战。

机遇在于地产开发商可以更加自由地选择项目，更加注重产品品质和服务，提高客户满意度。

挑战在于地产开发商需要积极寻找和开发项目，创造品牌知名度，以吸引更多购房者。

再次，三线城市地产市场的需求多为刚性需求。

随着城市化进程的推进，三线城市的人口流入和城市规模的扩大，住房需求也逐渐增加。

不同于一线和二线城市更多的是投资性需求，三线城市的购房需求多为刚性需求，即购房者真正需要一处居所来解决自己的住房问题。

地产开发商可以通过准确了解购房者的需求并根据需求量身定制产品，提供更具实用性和性价比的住宅。

最后，三线城市的地产市场更加注重本地化营销。

三线城市相较于一线和二线城市在发展程度、消费习惯和市场环境上都存在一定差异。

因此，地产开发商在三线城市的营销过程中需要更加注重本地化策略，包括了解本地市场需求，适应本地消费者的消费习惯，建立本地市场渠道和合作关系等。

通过本地化营销，地产开发商可以更好地进入市场，提升销售业绩。

综上所述，三线城市的地产营销策略需要根据地方市场的特点来制定，注重实用性、创造品牌知名度和本地化营销等是取得成功的关键。

二三线城市的开发策略及案例解读随着中国城市化进程的不断深化，一线城市资源逐渐紧张，房价高涨，环境污染等问题也日益突出。

相对而言，二、三线城市拥有更为丰富的资源，发展潜力较大。

因此，如何制定合理的开发策略，提升二、三线城市的综合竞争力，成为当前亟待解决的问题。

1.产业优化升级：根据城市资源禀赋和发展优势，科学规划产业布局，打造特色产业集群，提升城市综合竞争力。

例如，西安在充分发挥其历史文化资源和科技优势的基础上，建设了国内重要的高新技术产业基地和创新创业中心，吸引了许多高新技术企业入驻，推动了城市经济快速发展。

2.增加城市吸引力：通过改善城市环境、提供优质公共服务和基础设施建设等措施，吸引人才和企业投资。

例如，武汉打造了“华中科技城”，在建设大型科技园区的同时，配套建设了一流的教育、医疗和文化设施，吸引了大量高端人才和创新型企业。

3.培育市场主体：支持和引导本地企业做大做强，培育新兴产业和创新企业。

鼓励各类市场主体创新创业，打造具有核心竞争力的企业。

例如，成都通过设立各类创业基金，支持创新型企业发展，培育了一批具有国内领先地位的高科技企业，提升了城市的创新能力。

4.推进城市空间优化：合理规划城市土地利用结构，提高土地使用效率，推进城市建设与生态保护的协调发展。

例如，青岛通过开展城市更新，合理利用土地资源，将原先的旧厂房改造成创意产业园区，提升了城市的环境质量和经济效益。

以上策略只是对二、三线城市发展的一些方面进行了概括，具体的发展策略需要因城施策。

以下是一些成功的案例解读，为二、三线城市的发展提供借鉴。

1.成都高新区：成都高新区是中国西部最大的高新技术开发区，成功地打造了一批高科技企业和杰出人才集群。

其成功之处在于充分发挥成都科技和教育资源的优势，引进了大量的高新技术企业和人才，并提供了良好的创新环境和创新支持政策。

同时，成都高新区还积极拓展国际市场，为企业“走出去”提供支持和便利，实现了高新技术产业的跨国发展。

商业地产三线城市营销策略随着中国城市化进程的不断推进，三线城市的商业地产市场潜力逐渐被发掘。

然而，与一线城市相比，三线城市还存在一定的发展差距和市场环境不够成熟的问题。

在这样的背景下，商业地产开发商需要制定有效的营销策略来推动项目的销售和租赁。

首先，商业地产开发商可以注重品牌的塑造。

在三线城市，消费者对于品牌的认知度相对较低，因此商业地产开发商需要通过多种渠道来打造项目的品牌形象。

可以通过广告、宣传片等方式来提升项目的知名度，也可以邀请明星、名人等参与项目的推广活动，吸引更多的目标群体关注和了解项目。

其次，商业地产开发商在三线城市营销中要注重与当地政府和社区的合作。

三线城市的政府和社区资源相对较少，因此商业地产开发商可以通过资源整合的方式与当地政府合作，争取政府给予一定的政策支持和优势，提升项目的竞争力。

同时，商业地产开发商还可以与当地社区开展一系列社区活动，增强项目在当地社区的品牌认知度和形象。

第三，商业地产开发商应该注重产品定位和差异化竞争。

在三线城市，商业地产项目的同质化现象较为突出，开发商可以通过定位和差异化竞争来吸引更多的目标客户。

例如，可以在项目中引入当地特色的文化元素，打造独特的人文氛围；或者可以组织一些特色的商业活动，提供与众不同的购物和娱乐体验，吸引更多的消费者到访和消费。

最后，商业地产开发商还应该注重市场分析和数据研究。

三线城市的市场环境相对较为复杂和不稳定，因此商业地产开发商需要进行充分的市场调研和数据分析，了解当地市场的需求和趋势，制定更加有针对性的营销策略。

可以利用互联网、社交媒体等工具进行数据收集和分析，在市场推广和销售过程中进行精准定位和精细化管理。

综上所述，商业地产在三线城市的营销策略需要根据当地的市场环境和特点来制定。

注重品牌塑造、与当地政府和社区的合作、产品定位和差异化竞争、以及市场分析和数据研究都是商业地产开发商在三线城市营销中需要重视的方面。

只有通过科学有效的策略，才能更好地推动商业地产项目的销售和租赁。

针对三四线城市的营销方案摘要本文旨在探讨针对三四线城市的营销方案，通过分析这些城市的特点和需求，提出一系列针对性强的营销策略，以帮助企业在这些城市中取得更大的市场份额和增加销售额。

本文主要围绕市场调研、产品定位、推广渠道和售后服务等方面展开讨论，并提供了一些建议和实施细节。

1. 市场调研针对三四线城市的营销策略，首先需要进行充分的市场调研。

这些城市与一二线城市相比，人口规模较小，消费水平较低，消费习惯和购买需求也有所不同。

因此，了解这些城市的经济发展情况、人口分布、主要产业以及消费者的偏好和购买习惯等信息是非常重要的。

市场调研可以通过以下途径进行： - 数据分析：收集和分析三四线城市的经济数据、人口统计数据和消费数据等，以便全面了解这些城市的市场潜力和消费需求。

- 客户调研：通过问卷调查、面对面访谈等方式收集消费者对于产品和服务的需求、反馈和评价。

这些数据可以为产品定位和推广策略提供参考。

2. 产品定位基于市场调研的结果，根据三四线城市消费者的需求和偏好，进行产品定位是非常重要的一步。

在定位时需要考虑以下几个因素： - 价格：针对三四线城市的消费者，价格通常是一个重要的考虑因素。

产品的价格应该定位在消费者能够接受的范围内，同时保持一定的竞争力。

- 功能：产品的功能应与消费者的实际需求相匹配。

可以根据市场调研结果，针对三四线城市的消费者需求进行定位，并加入一些对其有价值的功能。

- 品质：尽管价格是一个重要的考虑因素，但品质也是消费者关注的一个方面。

提供高品质的产品可以树立企业的形象，并赢得消费者的认可和忠诚度。

3. 推广渠道选择适合三四线城市的推广渠道也是提高市场占有率的关键。

在选择渠道时，要基于以下几方面考虑： - 电视广告：电视是三四线城市消费者获取信息的主要渠道之一。

通过在电视上投放广告，可以有效地将产品和品牌传递给目标消费者。

-广告牌和户外广告：由于三四线城市大多是小城镇或农村，户外广告是另一种很好的宣传方式。

三线城市的地产营销策略引言随着中国城市化的不断推进，一线和部分二线城市的地产市场已经相对饱和，竞争激烈。

因此，开发商越来越开始将目光投向三线城市，寻找新的发展机遇。

然而，三线城市的地产市场相对较小，消费群体的购买力有限，对于开发商来说，制定合适的地产营销策略至关重要。

本文将探讨三线城市的地产营销策略，帮助开发商更好地开拓这一市场。

了解三线城市市场在制定地产营销策略之前，首先需要全面了解目标市场。

三线城市的发展水平、消费能力、人口结构等因素与一线和二线城市存在较大差异。

因此，在开发营销策略之前，开发商应仔细研究三线城市市场情况，包括以下几个方面：人口结构与购房需求三线城市人口结构通常以年轻家庭、中低收入群体为主。

他们对于房屋的需求更加注重实用性和价格合理性，同时看重房屋的品质和舒适度。

城市发展规划了解三线城市的城市发展规划将有助于开发商了解城市未来的发展方向，可以据此决定项目的定位和规模。

同时，了解城市规划还可以帮助开发商预测房地产市场的增长潜力。

竞争对手分析研究分析竞争对手的项目定位、价格策略、销售策略等，可以帮助开发商了解市场上的竞争状况。

通过竞争对手分析，开发商可以找到自身的优势和差异化点，从而制定相应的营销策略。

制定地产营销策略制定地产营销策略需要根据三线城市市场的特点和企业的定位来确定。

以下是几个可以考虑的策略：价值定位在三线城市的地产市场中，价格往往是购房者最重要的考虑因素之一。

因此，开发商可以通过定价策略来满足市场需求，并提供合适的住房选择。

例如，可以推出价格适中的经济型住房项目，同时提供较好的居住环境和配套设施。

差异化竞争在竞争激烈的市场中，开发商需要找到自身的差异化竞争优势。

可以通过提供独特的设计、绿色环保的理念、高品质的建筑材料等方面来吸引目标消费群体。

同时，开发商可以通过与本地企事业单位、学校等合作，为购房者提供特殊的优惠政策，增加项目的吸引力。

宣传和营销手段开发商需要采用多样化的宣传和营销手段来吸引目标购房者的注意。

三四线城市活动策划方案一、背景介绍随着中国城市化的不断推进，一、二线城市的发展已经趋于饱和，三、四线城市成为了新的发展热点。

这些城市具有人口大、资源丰富等特点，为了提振城市发展活力，吸引外来人口和投资，举办各种活动成为了不可或缺的手段。

本文将以三、四线城市活动策划方案为主题，对如何举办活动来推动城市发展进行详细的探讨。

二、活动目标1. 提升城市知名度：通过举办各种丰富多样的活动，让更多的人了解、认识这个城市，提升城市的知名度和美誉度。

2. 吸引人才和投资：通过活动，吸引人才和投资者来到这些城市，为城市的发展注入新的活力。

3. 促进旅游业发展：通过举办文化、体育、旅游等活动，吸引游客来到这些城市，推动当地旅游业的发展。

三、活动策划1. 主题选择根据城市的特点和定位，选择适合的主题。

可以选择以历史文化、体育赛事、民俗风情等为主题的活动，突出城市的独特性和魅力。

2. 活动类型根据不同的主题，选择相应的活动类型。

可以有文化艺术展览、体育赛事、音乐演唱会、美食节、民俗游览等多样化的活动。

3. 活动策划流程（1）确定活动目标和策划方向：明确活动的目标和策划方向，为后续具体的活动策划工作奠定基础。

（2）市场调研和分析：通过市场调研了解目标人群的需求和喜好，分析市场的供需关系，为活动策划提供参考。

（3）活动计划制定：根据市场调研和分析的结果，制定详细的活动计划，包括活动内容、形式、场地、时间等方面的具体安排。

（4）活动预算制定：制定活动的预算，包括场地租赁、人员费用、宣传费用等方面的开支，确保活动的顺利进行。

（5）活动执行和推广：按照活动计划，组织相关人员进行活动的执行和推广，包括活动现场的布置、媒体宣传、社交媒体推广等方面的工作。

（6）活动评估和总结：对活动进行评估和总结，反思活动的优点和不足，为未来的活动策划提供经验和借鉴。

四、活动实施1. 活动宣传通过多种方式进行活动宣传，包括媒体报道、线上推广、户外广告等。

城市营销策划方案
根据城市的特点和优势，制定了以下营销策划方案：
一、定位策略
1. 确定城市的核心竞争力和特色，明确定位城市形象和品牌定位。

2. 分析目标客户群体，确定目标市场和受众。

二、营销传播策略
1. 制定整合营销传播方案，包括线上线下媒体的整合运营。

2. 创新营销内容，吸引受众关注和参与。

3. 制定社交媒体营销策略，扩大城市品牌影响力。

三、活动策划
1. 结合城市特色，策划具有代表性的活动，可以是文化节庆、体育赛事等。

2. 联合各行业合作伙伴，打造联合营销活动，提高城市知名度和美誉度。

四、旅游推广
1. 开展旅游目的地推广活动，吸引游客来访。

2. 拓展旅游线路，提供不同类型的旅游产品和服务。

五、市场营销合作
1. 与相关企业合作开展联合营销活动，共同推广城市形象。

2. 与旅行社、OTA等旅游渠道合作，扩大城市旅游市场份额。

总体来说，结合城市的实际情况和市场需求，制定了以上的营销策划方案，希望能够提升城市形象和吸引更多受众。

淡市二三线城市高端项目如何蓄客？明源房地产名企名人系列专访第5期嘉宾：莱蒙南昌公司营销副总监杨琼采访：明源地产研究院吴林蔚作为二三线城市的高端项目，莱蒙都会如何实现华丽逆袭？为此《明源地产研究》专访了莱蒙国际南昌公司营销副总监杨琼，试图寻找莱蒙都会热销的背后逻辑！一、营销思路：品牌影响力在先，渠道营销在后淡市下，行情向下，市场环境瞬息万变，作为2012年才进入南昌市场、尚未完全建立起品牌知名度的莱蒙而言，如何制定营销策略，把控推盘节奏、合理定价、精选渠道，都十分考验营销团队的功力。

对于莱蒙都会团队而言，此项目面临四个方面的严峻挑战。

第一，低迷的市场行情。

南昌的房地产市场从2014年春节后，就开始下行，楼市遇冷趋势明显，市场热度恢复较慢，消费者观望情绪浓重。

第二，蓄客量需求庞大。

在行情疲软的大背景下，莱蒙都会一次性推出400多套房源，推量很大。

与此同时，还要确保开盘去化达到9成以上，而按照同期销售的其他项目，上门客户转换率在12~15%的均值，由此推算出，莱蒙都会如果要实现开盘劲销，必须实现1个月内客户来访量3000组，认筹客户量800~900组，平均每周500组左右，平均每天约72组。

第三，蓄客时间较短。

虽然项目对蓄客数量要求较高，但能给到项目的蓄客时间却十分有限。

根据计划5月开始蓄客，6月15日正式推盘，换而言之，他们只有一个月的时间来完成对蓄客数量的爆破。

第四，品牌知名度尚未完全建立。

相比区域内竞争对手万达、绿地，莱蒙进入南昌的时间尚短，在2012年才拿地进入南昌，尚未完全建立起品牌知名度。

针对以上四个方面的严峻挑战，莱蒙都会要实现开盘即售罄，首先要从品牌影响力入手，即在项目初始便打响“莱蒙”的知名度，从而长线增加项目的“美誉度”，为后期项目拓客奠定基础。

而此次营销的整体思路，则是在整个推广阶段，以活动、广告、渠道三位一体，实现“压迫式销售”。

首先，以有目的、有计划的活动为主打，辅以媒体新闻宣传、软文炒作，制造话题及轰动效应，再将活动营销与社区拓客绑定，走进老城区社区、KTV、酒吧拓客。

说下自己项目的情况吧，世联代理三线城市项目，14万方，全高层，3.3容积率，城市陌生区相对高端盘。

本人驻外主策，项目11月份一期开盘，销售不错，对2010年工作总结一下：营销总结：1、项目为启动前如何蓄客？——找客户2、三线城市项目如何造势?——找渠道3、如何实现片区价格突破?——价格引导4、三线城市开盘要点！——ImportantQ1:项目未启动前如何蓄客?——找客户主策略：活动造势，优惠+互动途径一：武商量贩外展——项目附近繁华区人流集中处途径二：房展会活动蓄客造势——扩大知名度和影响力途径三：人居调查活动有奖互动——结合媒体互动，增加来访途径四：绿卡优惠活动及升级——稳定现有客户，吸引新客户三线城市前期蓄客总结：多活动，启势宣传！多互动，聚集人气！多优惠，积累客户！忽悠，忽悠，继续忽悠！Q2:三线城市项目如何造势?——找渠道主策略一：短时间内多渠道聚集投放三线城市广告宣传要点：由于三线城市客户自身素质及习惯的限制，部分媒体渠效果道受到一定的限制，针对项目定位，选择合适的媒体资源对项目有效宣传非常重要。

三线城市主流媒体选择：经过市场实践证明，媒体宣传效果较好的途径分别为电视广告、户外广告、报纸广告及短信群发；其中电视广告覆盖人群较广，对周边县市进城购房客户效果较好。

主策略二：活动营销，搞阵势三线城市活动宣传三线城市客户的购房心理及关注点与一二线城市有一定的区别，客户对直接感观的事物记忆度及接受度较高，客户对礼品赠送及优惠活动非常感兴趣，并且三线城市一般较小，信息的传播较快，一个好的活动策划对项目的宣传效果非常理想。

活动分类：现场活动与外场活动现场活动：1、周末暖场活动2、现场转奖活动3、礼品赠送活动4、绿卡及绿卡升级活动外场活动：1、电影节进社区2、武商量贩外展3、房展会活动现场活动主要吸引客户，设置奖品赠送，不论大奖小奖，有奖就行。

外场活动主要是促进项目宣传，注重活动质量活动目的1. 通过活动为项目带来直接的周边客户；2. 提升项目关注度；——吸引区域客户上门3. 聚集人气，增强客户对项目的信心；4.建立市场影响力；——增强客户信心敲锣打鼓，搞阵势三线城市宣传推广总结：三线城市有效推广方式：电视、户外、短信最为直效！活动宣传胜过一切媒体！媒体投放策略：该出手时就出手，针对营销节点，短期集中轰炸！活动宣传要点：少而精，做大，做好，不求活动次数多，但要一鸣惊人！Q3:如何实现片区价格突破?——找卖点？如何提升客户心理价值预期？1. 通过置业顾问现场讲解及对比；2. 结合市场现状，未来升值潜力大；——销售人员不断灌输3. 现场实材展示，品质决定价格；4.现场包装及氛围营造，高端品质楼盘形象；——现场展示及氛围营造强调：片区标杆，舍我其谁！价格突破总结：项目开盘现状：开盘前无样板房，无景观示范区，在售楼栋9层在建中。