抵押物管理中存在的租赁风险与防范

个人住房抵押贷款风险的分析与防范对策一、个人住房抵押贷款风险分析1、信用风险信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。

信用风险一般包括以下几种形式：(1)被迫违约。

被迫违约是指借款人在购买房产后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，导致实际支付能力下降，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息，被迫对个人住房贷款合同进行违约的行为。

(2)理性违约。

理性违约是指借款人从财务核算的角度出发,当发现抵押物的重置成本小于其住房按揭贷款的剩余本金时,放弃原来的抵押物购买新房比继续供款保留原抵押物更“合算”,从而主动终止履行贷款合同还款计划的违约行为。

当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。

(3)提前还款。

提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。

提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种类型。

提前还款一般有两种情况，一种是当借款人收入有了较大提高，资金富足，希望提早结束贷款时，就可能发生提前偿还贷行为。

另一种是当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为也有可能发生。

提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。

(4)恶意骗贷。

一般称其为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要是指导开发企业以本单位职工及其他关系作为购房人，借购房之名套取金融机构贷款的行为。

其主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地产开发，或者进入资本市场，导致商业银行信用风险。

2、抵押风险(1)抵押处置风险。

当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。

我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续繁琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。

(2)抵押物价格风险。

包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。

房产质押贷款的风险及防范措施有哪些？风险：（一）租赁权对抗的风险（二）抵押登记权的风险（三）土地性质引发的风险（四）土地用途变更的风险（五）在建工程抵押的风险（六）共有财产抵押的风险。

对策：1、深入调查，防止“先租后抵”2、认真办理抵押登记3、注意土地的性质和使用期限4、加强贷后检查，防止土地用途变更5、对在建工程抵押贷款重点管理。

热门城市：南充律师辽宁律师德州律师达州律师儋州律师洛阳律师临汾律师新乡律师吉林律师海口律师住房质押贷款，顾名思义就是指要借款的人把自己所购置的房屋住宅作为质押，或由第三方为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。

今天我们就来讨论一下，关于房产质押贷款的风险都主要有哪些，以及应对房产质押贷款的风险都有哪些措施。

房产抵押贷款存在的风险(一)租赁权对抗的风险1、抵押物难以处置。

按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。

2、租金收入难以获得。

借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。

3、抵押物拍卖价格不公正。

如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。

当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。

(二)抵押登记权的风险1、“一物多押”的风险。

《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。

2、土地使用权的风险。

银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。

另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。

房地产(含土地、在建工程)因其具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点，已成为银行、小额贷款公司、典当行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。

为了保证贷款的安全，小贷公司一般会要求对作为抵押物的房地产进行评估，然后按照估价结果所确定的价值，在一般不超过70％的抵押率范围内确定贷款额度。

理论上讲，按此操作的房地产抵押贷款应该具有较大安全性，但实际结果往往并非如此。

大量的处置抵押物偿债实例表明，房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本息，小贷公司仍承受了相当大的损失。

为什么按照符合估价规范的估价结果确定的抵押物价值并不能保证小贷公司贷款的安全，如何正确理解和使用估价报告，如何测算出能够充分保障贷款安全的抵押权价值，根据工作实践，本文对上述问题作初步的探讨。

一、小贷公司抵押物潜藏的主要风险小贷公司处置抵押物遭遇两大风险在借款人无力归还小贷公司抵押贷款的情况下，抵押人同意以处置抵押物所得用于优先清偿借款人到期贷款，是小贷公司以非诉方式实现抵押权的最快捷简约的途径之一。

但是，小贷公司受抵押人的委托，以自己的名义委托拍卖公司以公开方式处置抵押物（或称拍卖标的），容易导致下列两大风险：1、对拍卖标的承担瑕疵担保责任的风险。

拍卖标的瑕疵主要有产权方面的瑕疵和实物方面的瑕疵。

根据《拍卖法》“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵”之规定，小贷公司在接受抵押人的委托后，以自己的名义与拍卖人办理委托拍卖抵押物手续前，若由于自己的原因未向拍卖人详尽说明拍卖标的的瑕疵，从而导致拍卖人未向竞买人披露拍卖标的瑕疵的，则拍卖成交后，一旦买受人发现拍卖标的存在未经披露的瑕疵并主张权利的，作为拍卖标的委托人的小贷公司就容易被诉并应自行对拍卖标的承担瑕疵担保责任。

2、无法如期交付拍卖标的的风险。

该风险主要来自两方面的原因：一是抵押人主观方面的原因。

由于小贷公司对抵押人只享有他项权利而不是所有权，对于委托拍卖合同中的交付条款，只要抵押人不配合，小贷公司就无法自行履行。

银行抵押物风险分析与防范措施房地产（含土地、在建工程）因其具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点，已成为商业银行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。

为了保证贷款的安全，银行一般会要求对作为抵押物的房地产进行评估，然后按照估价结果所确定的价值，在一般不超过70％的抵押率范围内确定贷款额度。

理论上讲，按此操作的房地产抵押贷款应该具有较大安全性，但实际结果往往并非如此。

大量的处置抵押物偿债实例表明，房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本息，银行仍承受了相当大的损失。

为什么按照符合估价规范的估价结果确定的抵押物价值并不能保证银行贷款的安全，如何正确理解和使用估价报告，如何测算出能够充分保障贷款安全的抵押权价值，根据工作实践，本文对上述问题作初步的探讨。

一、银行抵押物潜藏的主要风险银行处置抵押物遭遇两大风险在借款人无力归还银行抵押贷款的情况下，抵押人同意以处置抵押物所得用于优先清偿借款人到期贷款，是银行以非诉方式实现抵押权的最快捷简约的途径之一。

但是，银行受抵押人的委托，以自己的名义委托拍卖公司以公开方式处置抵押物（或称拍卖标的），容易导致下列两大风险：1、对拍卖标的承担瑕疵担保责任的风险。

拍卖标的瑕疵主要有产权方面的瑕疵和实物方面的瑕疵。

根据《拍卖法》“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵”之规定，银行在接受抵押人的委托后，以自己的名义与拍卖人办理委托拍卖抵押物手续前，若由于自己的原因未向拍卖人详尽说明拍卖标的的瑕疵，从而导致拍卖人未向竞买人披露拍卖标的瑕疵的，则拍卖成交后，一旦买受人发现拍卖标的存在未经披露的瑕疵并主张权利的，作为拍卖标的委托人的银行就容易被诉并应自行对拍卖标的承担瑕疵担保责任。

2、无法如期交付拍卖标的的风险。

该风险主要来自两方面的原因：一是抵押人主观方面的原因。

由于银行对抵押人只享有他项权利而不是所有权，对于委托拍卖合同中的交付条款，只要抵押人不配合，银行就无法自行履行。

抵押物管理中存在的租赁风险与防范抵押管理中的租赁风险及防范由于当前的经济衰退，出现了许多恶意租赁抵押品的情况，这使得银行无法实现抵押权利，并造成信贷资金的损失。

一、抵押和租赁相关法律规定1.《担保法》第48条规定:“抵押人抵押租赁财产的，应当书面通知承租人原租赁合同继续有效”。

本段主要规定通知的主体是抵押人，银行将在实际操作中通知抵押人。

同时，抵押权设定前的租赁权不受抵押权设定的影响。

2.《最高人民法院关于若干适用问题的解释》第65条规定:“抵押人抵押租赁物的，租赁合同在抵押权实现后的有效期内，对抵押财产的受让人继续有效。

”抵押权人实现抵押权后，抵押前设定的租赁权可以执行至租赁合同约定的租赁期满日，不受担保物权变动的影响。

3.《物权法》第190条规定:“抵押财产在抵押合同订立前已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。

抵押权成立后出租抵押财产的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

”二。

恶意租赁的类型1.在抵押登记成立之前，抵押是在没有通知银行的情况下出租的，误导银行放贷。

2.抵押登记后出租抵押财产，租金巨大，租赁期长，抵押权中止；3.抵押财产设定抵押权后，为获得巨额租金，租赁合同反向签订，具体规定如下1避开法律。

三、恶意租赁对抵押权实现的问题1.如果租赁是在抵押登记之前进行的，则租赁合同有效。

根据现行《担保法》和《物权法》的有关规定，抵押权不能对抗租赁权，即“买卖不能毁约”。

但是，随着租赁权的长期存在，抵押权也就失去了作用:首先，承租人可以主张优先购买权；其次，抵押财产的拍卖变得更加困难，很少有买家愿意购买租赁多年的资产；第三，抵押品的价值将大大降低。

2.抵押登记后租赁的，租赁合同在抵押期间有效，因未能履行而造成的损失应予赔偿。

《物权法》第190条规定:“抵押权成立后出租抵押财产的，租赁关系不得对抗登记的抵押权”。

应该说与银行的抵押权没有冲突，虽然承租人也知道，如果抵押人办理抵押登记后出租，租赁合同对受让人不具有约束力，租赁合同无效。

房产抵押物托管与风险控制随着经济的发展和金融市场的繁荣，房产抵押作为一种常见的融资方式，在许多企业和个人中得到了广泛应用。

然而，在房产抵押过程中，如何有效地进行抵押物托管和风险控制，成为了一个值得关注的问题。

本文将围绕房产抵押物托管与风险控制这一主题，探讨其重要性、现状及应对策略。

一、抵押物托管的重要性抵押物托管是指将抵押的房产交由专业的托管机构进行管理，确保抵押物的安全和完整性。

这样做的重要原因是，一方面可以降低借款人的违约风险，另一方面也有助于保障债权人的利益。

在抵押物托管的过程中，托管机构会对抵押物进行定期的检查和维护，以确保其处于良好的状态。

此外，托管机构还会协助债权人对借款人的还款情况进行监督和管理，从而降低风险。

二、当前抵押物托管市场的现状目前，抵押物托管市场尚不成熟，存在着许多问题。

首先，托管机构良莠不齐，一些不良的托管机构可能会为了追求利益而忽视风险，导致抵押物的损失。

其次，托管过程缺乏有效的监管机制，使得债权人的利益无法得到充分保障。

此外，一些借款人可能存在恶意违约的情况，这也给托管机构带来了很大的挑战。

三、风险控制策略为了应对这些问题，我们需要采取一系列的风险控制策略。

首先，要选择有资质、信誉良好的托管机构，并对其资质进行严格的审核。

其次，要建立完善的监管机制，对托管过程进行实时监控，确保抵押物的安全和完整性。

此外，要建立风险预警机制，对可能出现的风险进行提前预警和应对。

同时，对于借款人的还款情况也要进行严格的监督和管理，确保借款人能够按时还款。

四、加强信息披露和透明度为了增强市场参与者的信任度，我们还需要加强信息披露和透明度。

这包括托管机构定期向债权人提供抵押物的状况报告、还款情况报告等，以及公开披露托管机构的经营状况、财务状况等信息。

这样不仅可以增强市场的透明度，也有助于降低市场风险。

五、结论总的来说，房产抵押物托管与风险控制是一个复杂而又关键的问题。

我们需要充分认识到其重要性，并采取有效的应对策略来应对市场中的各种风险。

房地产抵押物处理的问题及风险防控措施作者：王燕杰来源：《理财·财经版》2018年第11期在房地产抵押物处理方面存在许多的不良因素影响着债权人的利益，比如贷款方面的损失问题以及资金安全问题，这是由房地产抵押在整个过程中消耗太多的人力、物力、财力，所花费的时间太过于长久以及处置又不方便等所导致的。

所以人们应该深入、全面地讨论将这些损失降到最低程度的方法。

一、房地产抵押的几种类型（一）抵押土地土地的抵押主要有三种形式：集体土地使用、国有行政分出给予以及国有出卖。

如果仅仅是一块土地，那么其是不能满足人们的居住生存需求的，土地只是房地产最初的状态，只有通过投资改造，土地才能得到充分的利用，达到满足人们居住的目的。

（二）抵押在建工程以及房屋期权房屋期权抵押是多数居民通过分期付款偿还本金的抵押贷款的购房方式，也就是说，买房者首付规定数额的房款后，之后剩下的分期付款的数额就先由贷款银行支付，而购买的房子也将抵押给贷款银行作为贷款担保。

在建工程抵押是开发商之类的抵押人将正在建造的工程的完成部分以及在合同上规定的取得的合法的土地使用权一同抵押给银行，从而获取资金来完成剩下的工程。

（三）完工后的物业抵押贷款顾名思义，也就是在工程完成之后获得土地房屋产权证。

其主要的性质是在物业固定占用的基础上，将其土地使用权以及房屋所有权提供给抵押人来作为执行债务的担保，按照不同的特点，房屋可以分为工业、住宅、商业等物业类型。

二、房地产抵押物处理过程中存在的问题第一，人为故意失联或者不配合，有意地延长抵押物的处置时间。

当到了抵押贷款的偿还时间但是催款结果不佳时，也就意味着抵押人往往采用多种理由推脱、回避，还利用各种手段来阻碍债权人的催收，故意延长抵押物的处置时间，面对这种情况，债权人只能采用法律的手段来对抵押物进行处置。

但大多数的情况是抵押人不断给法律介入的过程提出质疑划入上诉，企图拖延时间，导致债权人还需要在处置环节进行公告，从而大大降低了抵押物的处置效率。

动产质押与融资租赁法律风险与合规要点一、引言随着经济的发展和金融市场的壮大，动产质押和融资租赁成为商业贷款和融资的重要方式之一。

然而，在动产质押和融资租赁过程中，存在一定的法律风险和合规要求。

本文将重点探讨动产质押和融资租赁方面的法律风险，并分析合规要点。

二、动产质押法律风险1. 合同瑕疵风险动产质押协议的制定是保障交易双方权益的重要环节。

如果协议中存在模糊不清、不完整或者与相关法律法规相悖的条款，将会导致合同瑕疵风险的产生。

2. 动产所有权归属风险在动产质押过程中，如果质权人未能对动产所有权进行充分调查核实，可能导致质押物的所有权归属存在争议，进而带来风险。

3. 第三人抵押权风险在动产质押中，质押物往往是透过抵押物证券化或者再配置给其他市场主体进行再质押的。

如果未能妥善处理动产质押与抵押权的关系，可能导致第三人抵押权的产生，增加法律风险。

三、动产质押合规要点1. 合同规范制订动产质押协议时，应确保合同条款明确、完整，符合相关法律法规的要求。

特别是应重点关注合同中的债权与担保物描述、还款义务、违约责任等关键条款，避免合同瑕疵风险。

2. 动产所有权核实质权人在接受动产质押后，应充分调查核实质押物的所有权情况。

可以通过公开查询、现场考察等方式核实动产的所有权，确保权益得到保障。

3. 第三人抵押权防范质权人应将动产质押合同进行登记备案等手续，确保自身的权益不受其他市场主体的抵押权侵害。

此外，还需加强信息共享与监控，及时发现第三人抵押权的风险。

四、融资租赁法律风险1. 合同解释风险融资租赁合同的解释涉及到准租赁还是实质租赁的问题，解释错误可能会影响租赁双方的权益，导致争议产生。

2. 租赁标的归还风险在融资租赁过程中，如果承租人未能按照约定将租赁标的归还给出租人，可能导致出租人的权益受损，产生法律风险。

3. 强制执行难题当融资租赁合同发生争议时，如果出租人需要通过司法途径实现自身权益，可能面临法院强制执行的难题，延长解决时间并增加法律风险。

抵押物的出租与租赁限制在抵押物的出租与租赁限制方面，需要考虑各种因素，包括法律法规、契约条款、权益保护等。

本文将就抵押物的出租和租赁限制进行详细探讨。

一、法律法规与抵押物出租根据我国相关法律法规，抵押物的出租与租赁受到一定的限制。

首先，抵押物在尚未还清抵押债务之前，通常不允许进行出租。

这是因为抵押物在借款人未按约定偿还债务时，充当了债权人的担保物，如果将抵押物出租，可能会对债权人的利益造成不利影响。

其次，即使在抵押物所有权已经转移给债权人的情况下，抵押物的出租也并非毫无限制。

出租抵押物前，债权人需要同意出租行为，并与债务人签署相关协议。

债权人会根据具体情况，制定相关出租限制条款，以确保其利益和权益不受损害。

二、抵押物租赁限制与权益保护抵押物的出租与租赁限制是为了保护债权人的权益和利益。

债权人在同意抵押物出租时，通常会规定以下租赁限制：1. 租赁期限：债权人可能规定出租抵押物的时间不得超过一定期限，以确保在一定时限内能够回收债务。

2. 租金支付：债务人需要按照约定的租金支付方式和时间，准时支付租金。

这样可以保证债权人能够按时获得收益，并有利于还清债务。

3. 抵押物用途：债权人可能会对抵押物的使用范围进行限制，确保租赁行为不会对抵押物造成过度消耗或损坏。

4. 转租限制：债权人通常会禁止债务人将租赁得来的抵押物再次转租给第三方，以避免风险和责任外溢。

此外，抵押物的出租与租赁限制也涉及到抵押合同的约定。

抵押合同是债务人和债权人之间的正式协议，其中包括了抵押物的限制和约束条款。

在合同中，应明确规定抵押物的使用、出租和租赁限制，以确保各方权益的平衡。

三、抵押物出租与租赁限制的意义与作用抵押物的出租与租赁限制对于债权人和债务人双方来说，都具有重要的意义和作用。

首先，限制抵押物的租赁行为有助于债权人保护其利益。

债权人通常是贷款方或担保机构，他们在提供贷款或对债务人提供抵押物担保后，希望控制风险并确保能够获得相应的回报。

抵押物的租赁与抵押权的限制抵押权是指债权人为保障其债权得到履行，取得债务人的不动产等财产权利的担保权利。

而抵押物的租赁则是指抵押物在抵押期间被借款人出租给第三方，这会对债权人行使抵押权产生一定的限制。

本文将探讨抵押物的租赁对抵押权的限制及相关法律规定。

一、租赁抵押物的影响当抵押物被借款人租赁给第三方时，债权人的抵押权受到了一定的限制。

首先，在租赁期限内，抵押物处于借款人以外的人的控制下，债权人无法随时对抵押物进行处置和变现，降低了债权的实际担保价值。

其次，租赁抵押物可能会增加抵押物的受损风险，如发生损毁、灭失等情况，使债权人无法享有相应的担保物。

二、法律的规定针对抵押物的租赁和抵押权的限制，我国相关法律给予了一定的规定。

根据《中华人民共和国担保法》第四十五条的规定，债务人租赁抵押物的，要经抵押权人同意。

这意味着借款人在租赁抵押物之前需要取得债权人的同意，否则债权人可以要求恢复抵押物的原状或者解除抵押合同。

同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，借款人出租抵押物对抵押权人的债权实施制止、追索担保物权的，合同无效。

三、抵押物租赁合同为了明确双方的权利义务以及保护债权人的利益，当借款人打算将抵押物租赁给第三方时，应当与租赁方签订抵押物租赁合同。

抵押物租赁合同是一种特殊的合同形式，它不仅涉及到房屋租赁方面的内容，还涉及到债权人的抵押权。

因此，在编写抵押物租赁合同时，应该明确以下几点：1. 合同各方的信息：包括借款人、债权人和租赁方的基本信息，确保合同的真实性和合法性；2. 抵押物的描述：对抵押物的信息进行准确描述，包括地址、面积、性质等；3. 租赁期限：明确租赁起止日期，以及借款人是否有权续租的规定；4. 租金及支付方式：明确租金的数额、支付时间和支付方式等；5. 债权人的权利：确保债权人在租赁期间对抵押物行使抵押权的约束力；6. 违约责任：对违约行为进行约定，并明确违约责任和处理方式。

通过制定抵押物租赁合同，债权人和借款人能够明确双方的权益和义务，解决抵押物租赁对抵押权的限制问题。

抵押物风险及防范措施在这个快节奏的社会里，抵押物的风险真是个大问题。

想想看，你把自己的房子、车子，甚至是一些珍贵的东西抵押出去，心里那份忐忑可想而知。

万一出了什么事，哎呀，心里那个慌啊，简直比过年还紧张。

我们平时可能觉得，抵押物就像一颗定心丸，能给我们带来资金上的支持。

但谁能想到，这颗丸子里面可能藏着“炸弹”呢？一不小心，可能就让你后悔到想撞墙。

说到抵押物，首先得考虑它的价值。

一个房子，地段好不好，房龄新不新，这些都是“价值”的一部分。

房价忽上忽下，感觉就像过山车一样，有时候还真让人心惊胆战。

要是你当时抵押的时候房价高，结果一两年后大跌，那可就惨了，心里一定得有多么失落，真是要哭出来了。

这就像我们买菜，挑了个大白菜，结果回家发现是个烂白菜，损失可不是小事。

然后，咱们再聊聊借款人。

有些人表面上看着风光，实际背后可就大有文章。

没准儿他就是个“老赖”，欠了一屁股债，结果把你的抵押物也搭进去。

哎，真是让人无奈。

你一开始以为自己是个聪明的投资者，结果变成了“冤大头”。

所以，挑借款人就跟挑对象一样，得好好考察一下，免得被表面迷了眼。

还有就是市场的变化，谁能预料未来呢？就像天气预报，今天晴天，明天就可能狂风暴雨。

变动、经济波动，各种因素都可能影响到抵押物的价值。

前一阵子有个朋友抵押了他的车，想着能顺利贷款，结果没几个月，车子贬值得厉害，贷款额度也跟着缩水。

多尴尬呀，回头看看，真想一头撞墙。

想当初，真是信心满满，结果却是个空欢喜。

说到防范措施，这里有几招可以分享给大家。

第一，了解市场动态，保持敏感。

就像股民一样，随时关注市场消息，哪怕是一些小波动，都得注意。

要是能提前预测到风险，那可就稳得不行。

第二，签合同的时候，细节得看清楚。

有些小字可能藏着大玄机，签字之前得好好琢磨。

就算是律师也不能全信，自己得多加小心。

建立合理的风险预警机制。

就像平时多锻炼身体，增强抵抗力，抵押物的风险也得早早预防。

设定一个合理的额度，切忌盲目追求高收益，过犹不及嘛。

现代商贸工业房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范解析黄秋英（福建省宁德市蕉城区土地测绘规划队，福建宁德352000）摘要：所谓房地产抵押贷款，即银行、相关金融机构在得到借款人房产、地产抵押担保的基础上向其借款的一类抵押贷款方式，一般来讲，把房地产当作抵押贷款的贷款方式有三类，分别是个人住房贷款、房地产开发贷款、其他贷款°整个房地产抵押贷款模式中，所占比重最高的是房地产项目贷款、个人按揭住房贷款以及流动资金贷款°因为对于房地产抵押贷款来讲，最终的贷款额度主要是分析抵押物的评估值°因此，科学合理化的评估抵押房地产价值能够更好地为银行信贷资金、房地产抵押贷款提供保障，减少各类不必要风险的出现°以此作为基础，本文就房地产抵押贷款评估中存在的潜在风险进行研究，并提出相应对策和防范要点°关键词：房地产抵押贷款；潜在风险；提升途径中图分类号:D9文献标识码:A doi：10.19311/ki.1672-3198.2021.13.068近年来，房地产交易市场蓬勃发展，我国的房地产金融市场随着房地产市场发展逐渐活跃与完善，房地产抵押贷款评估业务日益增多。

中国房地产业日渐成熟的发展，也推动了房地产中介行业的发展，诸如与房地产密切关联的抵押贷款咨询业、评估业当下的整体发展速度即是十分迅猛的。

此类中介结构的出现与发展代表中国房地产行业的繁荣，然而因为中国中介机构整体的发展时间偏晚，且无科学化的管理机制，所以在发展中总会出现部分违规操作问题。

若房地产抵押价值偏高，即会导致信贷风险爆发，反之则抵押物的担保价值便无法展现。

《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》当中明确谈到：商业银行派发房地产抵押贷款之前，需首先明确出房地产在抵押方面的价值，以此当作核定贷款额度的参考。

由此,评估师是否能够准确、合理的明确出抵押房地产的相应价值，对于后续风险的把控来讲十分关键。

抵押权与租赁权竞合问题分析及风险防控建议农村信用社在办理抵押贷款过程中，经常遇到抵押物租赁的情形，如果借款到期后债务人不履行还款义务，那么实现抵押权时，已经租赁的抵押物将会对抵押物的拍卖或者变卖产生怎样的影响？本文结合东光县联社在处理此类问题上的实际情况，重点阐述抵押权与租赁权同时存在，当两者发生冲突时，哪个权利效力优先的问题。

与大家共同学习。

一、抵押权的含义及特征抵押权是一种担保物权，其根本目的在于确保债务得到清偿、债权能够顺利实现，所追求的是抵押物的交换价值，并不要求转移抵押物的占有。

《物权法》第一百七十九条规定：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

对于我们农村信用社来说，借款人或者第三人是抵押人，农村信用社是抵押权人。

二、租赁权的含义及特征所谓租赁权，是指承租人依据租赁合同所取得的权利，即承租人依租赁合同约定方法对租赁物使用、收益的权利。

租赁权追求的是抵押物的使用价值，租赁权属于债权。

其特征主要有：（一）“买卖不破租赁”。

我国《合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，说明了我国从立法角度上对租赁权的对抗效力予以确认，明确了“买卖不破租赁”。

“买卖不破租赁”是租赁权优先于一般债权的对抗效力。

租赁关系存续期间，承租人对于买卖、抵押取得租赁物所有权或者其他物权第三人，仍可主张其租赁权，即原租赁合同对该第三人继续有效。

（二）承租人的优先购买权。

所谓承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。

《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

房地产(含土地、在建工程)因其具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点，已成为银行、小额贷款公司、典当行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。

为了保证贷款的安全，小贷公司一般会要求对作为抵押物的房地产进行评估，然后按照估价结果所确定的价值，在一般不超过70％的抵押率范围内确定贷款额度。

理论上讲，按此操作的房地产抵押贷款应该具有较大安全性，但实际结果往往并非如此。

大量的处置抵押物偿债实例表明，房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本息，小贷公司仍承受了相当大的损失。

为什么按照符合估价规范的估价结果确定的抵押物价值并不能保证小贷公司贷款的安全，如何正确理解和使用估价报告，如何测算出能够充分保障贷款安全的抵押权价值，根据工作实践，本文对上述问题作初步的探讨。

一、小贷公司抵押物潜藏的主要风险小贷公司处置抵押物遭遇两大风险在借款人无力归还小贷公司抵押贷款的情况下，抵押人同意以处置抵押物所得用于优先清偿借款人到期贷款，是小贷公司以非诉方式实现抵押权的最快捷简约的途径之一。

但是，小贷公司受抵押人的委托，以自己的名义委托拍卖公司以公开方式处置抵押物（或称拍卖标的），容易导致下列两大风险：1、对拍卖标的承担瑕疵担保责任的风险。

拍卖标的瑕疵主要有产权方面的瑕疵和实物方面的瑕疵。

根据《拍卖法》“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵”之规定，小贷公司在接受抵押人的委托后，以自己的名义与拍卖人办理委托拍卖抵押物手续前，若由于自己的原因未向拍卖人详尽说明拍卖标的的瑕疵，从而导致拍卖人未向竞买人披露拍卖标的瑕疵的，则拍卖成交后，一旦买受人发现拍卖标的存在未经披露的瑕疵并主张权利的，作为拍卖标的委托人的小贷公司就容易被诉并应自行对拍卖标的承担瑕疵担保责任。

2、无法如期交付拍卖标的的风险。

该风险主要来自两方面的原因：一是抵押人主观方面的原因。

由于小贷公司对抵押人只享有他项权利而不是所有权，对于委托拍卖合同中的交付条款，只要抵押人不配合，小贷公司就无法自行履行。

房地产(含土地、在建工程)因其具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点，已成为银行、小额贷款公司、典当行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。

为了保证贷款的安全，小贷公司一般会要求对作为抵押物的房地产进行评估，然后按照估价结果所确定的价值，在一般不超过70％的抵押率范围内确定贷款额度。

理论上讲，按此操作的房地产抵押贷款应该具有较大安全性，但实际结果往往并非如此。

大量的处置抵押物偿债实例表明，房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本息，小贷公司仍承受了相当大的损失。

为什么按照符合估价规范的估价结果确定的抵押物价值并不能保证小贷公司贷款的安全，如何正确理解和使用估价报告，如何测算出能够充分保障贷款安全的抵押权价值，根据工作实践，本文对上述问题作初步的探讨。

一、小贷公司抵押物潜藏的主要风险小贷公司处置抵押物遭遇两大风险在借款人无力归还小贷公司抵押贷款的情况下，抵押人同意以处置抵押物所得用于优先清偿借款人到期贷款，是小贷公司以非诉方式实现抵押权的最快捷简约的途径之一。

但是，小贷公司受抵押人的委托，以自己的名义委托拍卖公司以公开方式处置抵押物（或称拍卖标的），容易导致下列两大风险：1、对拍卖标的承担瑕疵担保责任的风险。

拍卖标的瑕疵主要有产权方面的瑕疵和实物方面的瑕疵。

根据《拍卖法》“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵”之规定，小贷公司在接受抵押人的委托后，以自己的名义与拍卖人办理委托拍卖抵押物手续前，若由于自己的原因未向拍卖人详尽说明拍卖标的的瑕疵，从而导致拍卖人未向竞买人披露拍卖标的瑕疵的，则拍卖成交后，一旦买受人发现拍卖标的存在未经披露的瑕疵并主张权利的，作为拍卖标的委托人的小贷公司就容易被诉并应自行对拍卖标的承担瑕疵担保责任。

2、无法如期交付拍卖标的的风险。

该风险主要来自两方面的原因：一是抵押人主观方面的原因。

由于小贷公司对抵押人只享有他项权利而不是所有权，对于委托拍卖合同中的交付条款，只要抵押人不配合，小贷公司就无法自行履行。