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上实朱家角丰泽三期建筑设计说明一．项目概况本项目属于上实朱家角居住区开发用地的三期，上实朱家角居住区位于上海第一大镇朱家角特色居住区内，位于青浦朱家角行政区西北角，南临朱家角新镇区；西接淀山湖；北接江苏省界，地理区位十分优越。
四至道路为：东至复兴路，南至绿洲路，西至绿湖路，北至规划中淀山湖大道。
本次规划设计的用地南侧为朱家角居住区二期别墅区，建筑风格为新江南水乡风格。
西临绿湖路，北侧与引航苑项目接壤，东北侧与友邦保险培训中心隔水相望，东南侧与南侧均临自然水系。
用地通过水系分为C-1和C-2两块用地，其中C-1为居住用地，用地面积104683平米，主要内容为低层联排住宅和多层住宅；C-2为商业用地，用地面积15768平米。
二．设计依据1．国家规范：国家颁布的相关居住建筑、公共建筑等设计技术规范2．地区规划：上海市的相关规划技术规定3．土地管理部门核实的建设用地范围和规划管理部门核实的规划红线图4．《朱家角复兴路以西、东方绿舟以东地区控制性详细规划》5．业主提供的《设计任务书》三．规划设计1．规划设计研究用地通过水系分为C-1和C-2两块用地，其中C-1为居住用地，用地面积104683平米，主要内容为低层联排住宅和多层住宅；C-2为商业用地，用地面积15768平米。
规划设计的研究从住宅和商业两方面切入。
（1）住宅设计住宅用地的容积率要求较高，联排别墅为0.7，洋房为1.2。
如何在高容积率的前提下创造宜人的居住环境，如何合理规划洋房和联排的关系，如何最大化利用用地的优良资源成为住宅用地规划的难点。
设计首先通过强度分析来研究别墅和洋房的容量。
以任务书要求的联排洋房比例为依据，在选择合适的洋房单元满足容量后，重点推敲联排别墅的进深面宽和间距。
通过一系列的强度分析得出：采用面宽7.5米左右，进深14米的联排单元，通过三层局部北退台控制11米的间距能够获得较舒适的小区环境。
规划详细分析了基地周边的情况，通过多种不同的洋房和联排组合方式进行比较论证，最终采用洋房沿西侧和北侧布局，将联排围合在中心的组合模式。
一、朱家角概况及项目概况1.1 朱家角概况1.2、项目概况1.3 项目优劣分析二、朱家角现有商业状况概述2.1 中心镇区内商业项目及概况2.2 中心镇周边——表象繁荣的度假村经济2.3 规划、建设中的大型商业项目介绍三、项目定位及功能划定3.1 项目定位设想3.2项目功能划分设想四、项目适用人群4.1国内外观光游客（团体、散户）4.2周边高档别墅区业主4.3古镇及周边居民4.4团队商务会议群体五、项目可行性论证5.1 项目与朱家角镇区规划无缝对接5.2广阔旅游市场为本项目提供有力支撑5.3 项目核心竞争力阐述5.4 项目拥有稳定客源层六、项目未来盈利分析及风险预测6.1 项目未来主要盈利点所在6.2本项目所面临的投资开发风险七、政府支持对项目实施的现实意义7.1、政府整体规划职能实施能有效规避本项目与其他项目的同质竞争7.2、政府监管职能对本项目后期经营运作至关重要7.3、项目可能存在的产权分割问题7.4、市政配套设施建设对本项目提供有力支持7.5、项目是对朱家角整体旅游功能及形象的提升八、3号地块概况及规划方案建议8.1地块概况8.2 规划方案建议尾言一、朱家角概况及项目概况1.1 朱家角概况全国历史名镇――朱家角，位于风景秀丽的淀山湖畔，地理位置优越，交通便利，朱家角镇自然环境优美，气候宜人。
镇上古迹甚多，小桥流水，是现今保存较完好的江南古镇。
全镇总面积138平方公里（包括水面），耕地面积58206亩；现有人口66000人，劳动力27800人；共有行政村28个，居委会8个。
江泽民总书记为朱家角题写了“江南古镇朱家角”。
中共中央政治局委员、国务院副总理吴邦国为朱家角镇题写了“全国历史名镇朱家角”。
在2001年上海召开的APEC会议期间，俄罗斯总统普京夫人和菲律宾总统阿罗约的丈夫、澳门特首何厚铧以及出席APEC会议的各国双部长的夫人等一大批中外贵宾来到朱家角古镇旅游。
由此可见，朱家角镇有其独特的魅力。
上海朱家角旅游项目商业策划一、项目环境1、青浦青浦地处上海市西郊，太湖下游，黄浦江上游。
东与闵行区毗邻，南与松江区、金山区及浙江嘉善县接壤，西连江苏省的吴江、昆山两市，北与嘉定区相接。
以青浦城区为中心，东部河江交错，西部湖荡群集，内河航运具有天然优势，可通行50～300吨货船，是江浙沪的重要水上通道。
陆路交通沪青平高速公路与318国道并行，由东到西横贯全区，北有沪宁高速公路，南有沪杭高速公路，同三国道由东北到西南穿越东部地区，交通十分便捷，是上海市辐射长三角、服务全国的西大门。
青浦城区距上海市中心人民广场40公里；距虹桥国际机场25公里。
青浦全区总面积669.7平方公里，占上海市总面积的十分之一。
境内水域面积149.1平方公里，占全区总面积的22.3%。
全区共有河道1817条，长2155公里；有湖泊21个，总面积59.3平方公里；其中包括上海市最大的淡水湖泊--淀山湖，面积约62平方公里，跨青浦区和昆山市，在青浦境内为46.7平方公里，约占75.4%。
青浦区共有朱家角镇、赵巷镇、徐泾镇、华新镇、重固镇、白鹤镇、练塘镇、金泽镇8个镇和夏阳、盈浦、香花桥3个街道办事处。
2004年末，全区户籍人口45.6万人，总户数15万户，农业人口22.6万人，非农人口23万人。
青浦旅游业的发展速度惊人：2004年旅游接待人数304万人次，旅游总收入达到9.5亿元，星级饭店客房率达到50.07%。
旅游管理体制和产业体系得到进一步完善：到目前为止我区已审批了21家国内旅行社、国际旅行社营业部3家；有国际标准高尔夫球场3个；有各类饭店、旅馆200家，其中：星级饭店14家（三星级饭店6家，二星级饭店8家）；有国家AAAA级旅游区（点）3个。
青浦历史悠久，遗留较多名胜古迹，包括距今6000多年的崧泽文化（崧泽遗址、福泉山遗址、金山坟遗址、寺前村遗址）、1200多年前形成的青龙港、唐代的青龙塔和泖塔、宋元时期的普济桥、明代的放生桥、清代的城隍庙、曲水园、万寿塔以及民国的课植园（马家花园）等。
青浦朱家角生态居住区B、C地块修建性详细规划上海市城市规划设计研究院SHANGHAI URBAN PLANNING AND DESIGN RESEARCH INSTITUTE城乡规划编制资质证书：（建）城规编第（081146）证书等级：甲级质量管理体系认证证书编号：00307Q10655ROM项目名称：青浦朱家角生态居住区B、C地块修建性详细规划任务编号：2008-326-一所60道路-176市政-231院长：俞斯佳分管副院长：黄吉铭总规划师：熊鲁霞项目负责部门：规划一所所长：林伟明所总工程师：沈果毅项目参加部门：道路所、市政所所长：张雁、陈克生所总工程师：许俭俭、徐国强项目负责人：纪立虎项目参加人：钟骅、王雪明、邵瑛校对人：钟骅目 录第一章 总体分析 (6)第一节背景概述 (6)第二节基地分析 (8)第二章 上位规划及编制要求研究 (11)第一节青浦区区域总体规划实施方案 (11)第二节朱家角新市镇规划 (13)第三节朱家角复兴路以西、东方绿洲以东地区控制性详细规划 (14)第四节规划编制要求 (18)第三章 发展框架 (19)第一节规划依据 (19)第二节规划原则与目标 (19)第三节开发策略与模式 (22)第四章 详细规划 (23)第一节规划要素 (23)第二节总体构思 (24)第三节设计概念 (25)第三节空间结构 (31)第四节公共服务设施规划 (37)第五节开发强度 (39)第六节水系景观规划 (40)第七节道路交通系统规划 (49)第八节市政公用设施规划 (57)第九节竖向设计 (64)第十节分期建设规划 (66)第五章规划控制 (67)第一节土地使用 (67)规划用地构成表 (67)主要经济技术指标表 (68)第二节地块划分 (69)第三节地块控制 (70)各地块控制指标表 (70)第六章 建筑空间规划 (73)第一节空间布局 (73)第二节建筑设计 (75)项目投资测算 (84)附1：评审会议纪要 (85)附2：关于评审会议纪要的落实情况的说明 (88)朱家角镇区鸟瞰朱家角镇区街巷空间 朱家角镇区历史建筑朱家角镇区河道设施古树 朱家角镇区格局 朱家角建筑肌理第一章 总体分析第一节 背景概述一、项目背景朱家角镇位于上海西郊青浦淀山湖畔，素有“上海威尼斯、沪郊好莱坞”之誉。
规划控制与管理细则1. 容积率控制特色居住区作为一个的规模大、标准高、密度低、自然环境优美的开发项目，综合容积率控制在0.153，在总容不变的基础上，适当给予一定的弹性，以保证其可操作性。
确保特色居住区开发的整体环境效益和经济效益，防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。
2. 绿地率控制特色居住区内的综合绿地率（含水面）可达到78％左右，其中水面约为 28％，公共绿地3％，防护绿地 4 ％，私有绿地 43％，采用高比率的绿化来确保整个区域的环境质量。
3. 基地线、建筑线的退让基地线：地块边界扣除应退让的公共道路、绿化、水面（正常水位）距离后的界线称为基地线。
建筑线：建筑物底层外轮廓围合线称建筑线。
地块：以自然河道、湖泊、道路围合而成，未进行细划分的用地称地块。
高度比：建筑物的高度与基地线至建筑线间的距离（即后院）之比，称之为高度比。
有关高度的定义参见《上海市城市规划管理技术规定》。
为了贯彻发展规划和设计的意图，在特色居住区对基地布置实施控制，包括基地退让规定、建筑退让规定。
B1、B2地块细则：1.地块位置：位于青浦区朱家角镇政府以北。
淀浦河南、珠溪路以西、环河南路以东，湿地保护区旁。
2.土地占地面积570亩，其中可建面积550亩。
3.土地性质：住宅、别墅、特色居住区。
4.容积率：不高于0.51。
5.绿化率：不低于50%。
6.建筑密度：不高于30%。
7.建筑高度：不高于18m。
8.商业建面：不高于3000㎡9.土地现状：七通一平。
10.配套状况：详见细则。
11.政策配套：详见细则。
12.保留建筑：无(1)、特色居住区地块退让规定特色居住区范围内的开发建设（除特别条款外），必须遵守以下退让规定：ⅰ . 道路o 镇级道路（主干路）道路两侧地块开发建设时，基地线需退让道路红线不少于10ｍ。
o 次干路次干路两侧地块开发建设时，基地线需退让该路及两侧不少于2ｍ的绿带或人行道； o 支路公共支路两侧地块开发建设时，基地线需退让该路及两侧不少于1.0ｍ-1.5ｍ的绿带或人行道；ⅱ . 河道o 主河道（指宽度在40m以上的河道）两侧地块开发建设时，基地线需退让正常水位情况下的岸线不少于10m；o 次河道（指宽度在20m以上的河道）两侧地块开发建设时，基地线需退让正常水位情况下的岸线不少于6m；o 一般河道（指宽度在20m以下的河道）两侧地块开发建设时，基地线需退让正常水位情况下的岸线不少于4m。
