恒大碧桂园恒大万科保利融创年战略调整拿地策略及核心融资定稿版

恒大、碧桂园、万科、保利、融创2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理!2018年以来，房地产行业正式进入下半场，受房地产市场调控和金融紧缩政策（去杠杆）的影响，房地产行业已渐入微利时代，除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题，不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘，大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显（尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向）。

总体来说，中国房地产已开始往运营端转型，并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。

为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识，笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理，同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析，希望能给读者带来一些有益的启示。

一、恒大集团在金融去杠杆的背景下，恒大从2017年就开始向“低负债、低杠杆、低成本、高周转的‘三低一高’发展模式转变”，但是由于政府对地产政策的收紧，恒大与其他大地产公司一样，目前主要面临融资成本上升和高周转发展模式变难的问题。

资金成本上升方面，拿地或项目并购的融资成本目前都已不低，商票融资成本更高。

值得注意的是，目前市场上资金非常紧张，有资金的基本不愿意做地产的纯信用融资，主要还是因为投资者认为政策变动太大。

而即使是在下半年或明年，在开发商能拿出来的土地和项目抵押有限的前提下，融资也只会越来越难。

在高周转发展模式变难的问题上，比如一个是一二线城市项目前期遗留问题不好推进，特别是如拆迁、土地变性、调规等周期很长的环节；第二个是三四线城市的销售和去化问题。

受棚改货币化安置政策收缩的影响，恒大、碧桂园、中梁等许多布局了三、四、五线城市发展的地产公司都受到了较大的市场影响。

从策略上看，恒大今年明显加强了营销力度，集中解决去化问题，另外主要靠内部管理工具，投资拿地前期协调各种事项，各部门工作前置，计划倒排，强化考核，按照压缩的时间节点等方式提高项目周转。

恒大地产融资结构及优化建议恒大地产是中国房地产开发企业中的一家知名公司，也是全球最大的房地产企业之一。

在过去几年里，恒大地产通过高额的债务融资来支持其快速的扩张和发展。

由于房地产市场的变化以及监管政策的影响，恒大地产面临着不少融资压力和风险。

本文将分析恒大地产的融资结构，并提出一些建议来优化其融资模式。

恒大地产的融资结构主要包括股权融资、债权融资和内部融资。

股权融资是通过发行股票来获取资金，恒大地产通过在香港交易所上市融资。

债权融资包括发行债券和银行贷款等形式，恒大地产通过发行高收益债券和融资租赁来筹措资金。

内部融资主要是通过盈利再投资和利润提取来支持企业的发展。

在恒大地产的融资结构中存在一些问题。

恒大地产的债务规模高达数千亿人民币，债务压力较大。

由于资本市场和信贷市场的波动，债权融资的成本和融资效率存在不确定性。

恒大地产大量依赖内部融资，这使得企业盈利能力对融资活动的影响较大，一旦企业盈利能力下降，内部融资将受到一定的影响。

针对恒大地产的融资结构问题，以下是一些建议来优化其融资模式。

恒大地产可以通过多元化的融资平台来降低债务风险。

恒大地产可以积极参与房地产信托和房地产私募基金等非银行金融机构融资渠道，以减少对银行贷款的依赖。

恒大地产还可以通过与股权投资者建立战略合作伙伴关系，吸引更多的股权融资。

恒大地产可以考虑通过境外市场融资来分散融资风险。

目前，恒大地产在香港上市，但可以进一步开拓国际市场，例如在新加坡、纽约或伦敦等地上市，以吸引更多国际投资者。

境外市场具有更多的资本来源和资金渠道，可以为恒大地产提供更多的融资选择。

恒大地产可以通过提高自身的盈利能力来降低融资需求。

恒大地产可以通过加大对核心业务的投资，提高产品质量和市场竞争力，从而提高销售收入和利润率。

恒大地产还可以积极探索房地产项目的多元化发展，如商业地产和物流地产等，来降低对住宅地产的依赖。

恒大地产可以加强与金融机构的合作，以获取更灵活和低成本的融资渠道。

三是重点围绕快速成长的高铁站和快速周转的三四线城市项目，增加土地购置。
四是加强在“速度”和“质量”上下功夫,着力库存去化、新盘销售、资金回笼等工作,根据绿地公开披露的财务数据显示，2018年一季度回款584亿元,回款率１20%。
五是实行“１、３、５”高周转(1个月开工，３个月开盘，5个月现金流回正),继续提高项目周转率。
（一)战略调整
尽管大环境的融资形势非常严峻，但中海当前的流动性非常充足,融资成本目前也基本能控制在年化6%左右，在战略发展方面，一是着力“好中求快、稳中求快”，销售策略和节奏更为进取；二是加速拓展一线及二线城市都市圈,高效吸纳土地储备，且重点布局商办板块，主要是大力开发联合办公和长租公寓领域；推出股权激励计划,并主要面向公司逾４0０余名中高级管理人员以及技术骨干等;四是制定201８年业绩增长目标,追求“又好又快”的发展目标。
公开资料显示，20１8年,绿地将重点布局长三角、珠三角、京津冀等一线城市群及周边地区；江西、安徽、武汉、中原、山东、西北、西南、昆明及南宁等二线城市群及周边地区以及地级市高铁站周边地区。
八、绿城中国
绿城2018年的战略布局集中在一二线城市，但去年以来一些一二线城市成交量下降,楼价上涨空间有限,短期有一定下行风险，与绿地的情况类似，绿城亦强调多元化发展，但除地产外的其它业务收入比例暂未见明显提高。
（二)拿地策略
绿地在20１8年的战略性项目拓展比较明显，在上半年新增土储中，“绿地城际空间站”项目占比超过30%,目前也在着力打造全新项目品牌“绿地城际空间站”。除此之外,绿地加强康养产业,聚焦康养居酒店项目拓展和建设，其中已列入计划项目有５２个，年内可交付项目有望达１７个。
绿地在拿地上重点关注三大关键点：（1)城市群;（２)高铁沿线;(３）三四线城市快周转项目。近期重点围绕快速成长的高铁站和快速周转的三四线城市项目,大力推进土地储备工作。

恒大地产融资结构及优化建议恒大地产作为中国最大的房地产开发商之一，在不断扩大规模的同时，也需要关注自身的融资结构，以确保企业的可持续发展。

当前，恒大地产的融资主要包括发债、银行授信、借款等方式。

然而，由于过度依赖某一种融资方式会带来风险，因此恒大地产需要通过优化融资结构来分散风险，降低成本，提高企业的抗风险能力。

以下是建议：1. 多元化融资渠道恒大地产应该增加融资渠道的多样性，比如通过私募股权融资、资产证券化等方式来进行融资。

这能在一定程度上降低企业对单一融资渠道的依赖度，并能够将风险进行分散。

同时，可以根据各个融资渠道的特点来灵活调整融资结构，以适应变化多端的市场环境。

2. 拓展海外融资随着中国房地产市场逐渐饱和，恒大地产应该考虑拓展到海外市场进行融资，以增加资金来源并降低单一市场风险。

此外，海外融资也可以提供不同的融资工具和融资方式，从而为企业提供更多的选择和机会。

可以通过在海外市场的发行债券、设立境外融资平台等方式来实现。

3. 优化债务结构恒大地产的债务结构应更加优化，降低债务的成本和风险。

建议从减少短期债务、转变负债结构、提高债券发行规模等方面入手。

可以通过加大优先票据的比例，提高负债结构的稳定性，同时也可以适当地降低负债的成本。

另外，针对债券发行，企业还需不断提高信用评级水平，增强债券吸引力，以便获得更好的条件和利率。

4. 控制杠杆率恒大地产需要确保自身的杠杆率控制在合理范围之内，以避免企业本身的负债规模过大，从而导致资金链风险，损害企业的长期发展。

建议通过提高盈利质量和效率、增加自有资本、逐步升级资产结构等方式来控制杠杆率。

同时也需加强预算管理和债务监控，确保债务用于企业发展投资，避免过度运用于财务宝盒的调整与优化。

总之，恒大地产需要根据自身发展情况，综合考虑各个融资渠道的特点，在扩大融资源头的同时，通过优化融资结构实现降低成本、分散风险、加强抗风险能力的目标，以确保企业的可持续发展。

恒大地产融资结构及优化建议恒大地产的融资结构主要包括债务融资和股权融资两大部分。

在债务融资方面，恒大地产通过向银行、信托公司等金融机构融资，发行债券等方式筹集资金。

在股权融资方面，恒大地产通过发行股票、吸引战略投资者等方式筹集资金。

二、现有融资结构存在的问题1. 债务负担过重：恒大地产的债务规模较大，持续高额的债务偿还压力使得其融资成本过高，影响了企业的发展。

2. 银行信贷风险：恒大地产通过向银行融资获得资金，但过度依赖银行信贷会增加信贷风险，一旦出现还款困难，会对企业经营产生严重影响。

3. 股权稀释风险：为了筹集资金，恒大地产通过发行股票等方式进行股权融资，但这会导致股权的稀释，影响企业的控制权和经营独立性。

1. 多元化融资渠道：恒大地产应该通过多元化的融资渠道，包括银行信贷、债券发行、信托融资、战略投资等方式，降低对某一种融资渠道的依赖，分散融资风险。

2. 规避利率风险：针对债务融资的成本问题，恒大地产可以考虑通过利率互换、利率期货等金融工具，规避利率风险，降低债务融资成本。

3. 加强资产端管理：恒大地产应该加强资产端管理，提高资产流动性和盈利水平，降低对外融资的需求，减少融资压力。

4. 提升自有资本比例：为了降低对外融资的依赖，恒大地产应该通过盈利积累、自有资本增加等方式提升自有资本比例，减少债务融资的规模。

5. 强化财务风险管理：恒大地产应该加强财务风险管理，建立完善的财务风险管理体系，包括风险识别、评估、控制、监测等环节，降低融资风险。

6. 完善公司治理结构：恒大地产应该完善公司治理结构，加强内部控制，完善风险管理机制，提高企业的透明度和规范化程度，为融资提供更有力的支持。

恒大地产的融资结构优化是一个综合性的工程，需要从多个角度进行全面考虑和调整。

通过优化融资结构，恒大地产可以降低融资成本、降低融资风险，提高企业的经营效率和竞争力，为企业的可持续发展奠定更加稳固的基础。

2. 2010年的中甲冠军广州恒大足球队在升 入中超的第一个赛季即获得了冠军，创造了德 国的“凯泽斯劳滕神话”，大大的提高了恒大 地产在中国的知名度，几乎是家喻户晓。 在两会期间进行的一场亚冠联赛中，广州恒大 以5:1战胜韩国冠军全北现代。使得恒大地产 的声誉达到顶峰。（接下来就让我们看看恒大 的足球模式。）
恒大地产公司
—— —— 五力模型
小组成员及其任务 组长：马婷（现有竞争者分析 ） 周云星（销售情况和土地准备） 庄泽峰（经营模式） 蔡宝惜（供应商谈价能力） 丁昌泰（施工材料方面和产品设计方面） 许娜（施工单位和装修产品） 江琴（新进入者威胁和替代品威胁） 张烨（买方谈价能力和排版）
波特五力分析
销售情况
优势：增长速度为近几年来，中国房地产中最 快的一家企业，每年平均约增长50%。市场占 有率已经达到了1.36%，仅仅落后于房地产老 牌劲旅万科。 劣势：发展过快带来的资金链问题和财务安全 性问题较为突出，加之政府对房地产的调控加 剧，资金能否继续支持如此快的发展势头很难 预料，这就要看许老板的经营方式了。
第二：

恒大之所以能够快速发展，是恒大开发商业模式的 需要，简而言之是恒大“内力”决定的，而不是以 速度牺牲质量，也不是以速度牺牲长远发展。恒大 的核心竞争力就是滚动开发的商业模式以及自上而 下的高效执行力。恒大坚持从拿地到销售的时间控 制在6~8个月，实现投资周期最快的目标，保持快 速奔跑。恒大每次开盘，现场都是人山人海，因为 几乎每次开盘都会有让利动作，也是大家耳熟能详 的“开盘必特价，特价必升值”。据恒大内部人士 透露，许家印一个指令，一个小时内，上到黑龙江， 下到南海，瞬间传达并快速执行。
施工单位：
恒大的施工单位都是有国内一级资质

恒大、碧桂园、万科、保利、融创2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理!2018年以来，房地产行业正式进入下半场，受房地产市场调控和金融紧缩政策（去杠杆）的影响，房地产行业已渐入微利时代，除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题，不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘，大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显（尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向）。

总体来说，中国房地产已开始往运营端转型，并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。

为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识，笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理，同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析，希望能给读者带来一些有益的启示。

一、恒大集团在金融去杠杆的背景下，恒大从2017年就开始向“低负债、低杠杆、低成本、高周转的‘三低一高’发展模式转变”，但是由于政府对地产政策的收紧，恒大与其他大地产公司一样，目前主要面临融资成本上升和高周转发展模式变难的问题。

资金成本上升方面，拿地或项目并购的融资成本目前都已不低，商票融资成本更高。

值得注意的是，目前市场上资金非常紧张，有资金的基本不愿意做地产的纯信用融资，主要还是因为投资者认为政策变动太大。

而即使是在下半年或明年，在开发商能拿出来的土地和项目抵押有限的前提下，融资也只会越来越难。

在高周转发展模式变难的问题上，比如一个是一二线城市项目前期遗留问题不好推进，特别是如拆迁、土地变性、调规等周期很长的环节；第二个是三四线城市的销售和去化问题。

受棚改货币化安置政策收缩的影响，恒大、碧桂园、中梁等许多布局了三、四、五线城市发展的地产公司都受到了较大的市场影响。

从策略上看，恒大今年明显加强了营销力度，集中解决去化问题，另外主要靠内部管理工具，投资拿地前期协调各种事项，各部门工作前置，计划倒排，强化考核，按照压缩的时间节点等方式提高项目周转。

恒大地产在房地产行业的创 新能力较强
五力竞争模型是 由迈克尔·波特提 出的一种分析企 业竞争环境的工
具
五力包括：供应 商的议价能力、 购买者的议价能 力、潜在竞争者 的威胁、替代品 的威胁、行业内 竞争者的竞争程
度
五力竞争模型可 以帮助企业了解 自身的竞争环境 和优劣势从而制 定相应的竞争策
略
五力竞争模型在 房地产行业中的 应用可以帮助企 业更好地了解市 场状况制定合理
资金实力：恒大地产的资金实力雄厚潜在进入者需要投入大量资金才能与 之竞争
技术壁垒：恒大地产在房地产开发领域拥有丰富的经验和技术潜在进入者 需要投入大量时间和资源进行研发和创新
政策壁垒：政府对房地产行业的监管和调控政策使得潜在进入者需要面对 更多的政策风险和挑战
政府调控：政府对房地产市场的调控政策如限购、限贷等 土地供应：政府对土地供应的控制如土地供应量、土地价格等 税收政策：政府对房地产行业的税收政策如房产税、土地增值税等 环保政策：政府对房地产行业的环保政策如节能减排、绿色建筑等
保利地产：以稳健经营著称产品覆盖住宅、商业、酒店等 多种类型
绿地集团：以多元化发展著称产品覆盖住宅、商业、酒店 等多种类型
龙湖地产：以高品质、高服务著称产品覆盖住宅、商业、 办公等多种类型
华润置地：以稳健经营著称产品覆盖住宅、商业、酒店等 多种类型
商业地产：写字楼、商场、酒店等 工业地产：厂房、仓库、物流中心等 旅游地产：度假村、主题公园、旅游小镇等 养老地产：养老社区、养老公寓等 海外地产：海外房产投资如美国、加拿大、澳大利亚等
恒大地产的市场规模：中国房地产行业的龙头企业市场份额大 恒大地产的增长潜力：随着中国经济的发展房地产市场仍有较大的增长空间 潜在进入者的威胁：新进入者可能面临较大的市场准入门槛如资金、技术、品牌等 恒大地产的应对策略：加强品牌建设提高产品质量扩大市场份额降低潜在进入者的威胁。

第三部分 融创三年战略布局
一、全国化布局分析 二、三年战略布局设想 三、05年重点工作 四、近期拓展工作安排
一、全国化布局分析
商业模式要求我们准确把握市场，快速获取项目，保 证现金的快速回流，所以我们必须区分各个时期的重点区 域和城市，把握好对各区域和城市的进入时机，以确保全 国化布局的快速合理完成。
05年我们应该进入能够快速实现回款、期支持集团长 发展的区域中心城市；06年应该围绕各区域中心城市对周 边的二三线城市实施拓展；07年完善各区域内部城市项目 配比，完成全国化区域布局。
1、根据城市间的区位关系和集团实施区域管理 的可操作性将全国城市版图划分为七大区域
2、各区域分析
环渤海区域：继长三角区域、珠三角区域大展活力之后， 环渤海经济圈正加速崛起，有望在2010年左右，成为我国 经济板块中极具影响力的经济隆起地带；而该区域房地产 市场处于快速上升期，所以环渤海区域应抓紧布局，快速 进入。 东北地区：十六大后振兴东北老工业基地决策的出台无 疑给东北经济发展带来巨大机遇；东北地区房地产市场目 前处于快速发展期，应尽快完成东北地区布局。
我国GDP连续多年保持较快速度增长，预计今年GDP增长率 将达9.4％，未来15年的增长速度将会维持在6%—9%之间； 据统计，2003年直接拉动GDP增长1.3个百分点，间接拉动 0.6-1.2个百分点。房地产行业已经成为带动国民经济发展 的强劲引擎；
一系列宏观调控措施已初见成效，中央政府通过行政与市 场手段调控经济的能力也进一步加强，将促进国民经济和房 地产行业的良性发展。
融创集团三年战略规划
第一部分 融创三年战略 第二部分 现有战略布局思考 第三部分 融创全国化战略布局
第一部分 融创三年战略
一、宏观经济环境的分析 二、行业三年发展趋势分析 三、对我们自身的分析 四、融创三年战略目标

恒大万科地产S w o t分析及战略目标The document was finally revised on 2021万科Swot分析优势（S）（1）品牌优势万科品牌在世界品牌价值实验室（WorldBrandValueLab）编制的2010年度《中国品牌500强》排行榜中排名第19位，品牌价值已达亿元。

同时，“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；（3）持续增长和领跑万科给自己的定位是，做中国房地产行业的领跑者。

公司已经连续3年保持经营性和投资性现金之和为净流入状态。

这表明公司实现的是有质量的增长,财务状况非常稳健。

（4）组织结构创新万科的组织结构根据战略的变化而变化。

万科以整个项目的生命周期为基础设立组织结构。

这样使得专业分工更强，各线集中精力执行专门的任务，每一个过程都得到高度关注。

（5）研发能力强万科研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利。

万科专门设立了创新研究部门，不断地创新，开发出更多的新产品。

如今,标准住宅的4个版本基本成型,已经有超过12个部品实现了工厂化的生产装配,在住宅性能标准方面的创新超过60项.通过创新研究部的努力,万科有几十项专利正在申报.（6）经营管理模式先进万科物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。

此外，万科在经营专业化、住宅市场主流化、财务政策积极化、产业结构合理化上做出的努力持续加大。

劣势（W）（1）对员工关注不够，员工满意度不高（2）国内不同城市客户的评价褒贬不一（3）与政府的关系非常一般（4）发展受限于土地资源和土地成本土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2?3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。

对以房地产为主导业务的万科来说，土地资源和土地成本的限制，是影响万科地产经营效益的重要因素，万科获得的可开发土地，较多来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。

恒大全国战略成功实施的核心力量：
A项目
B项目
C项目
······
全国数十个项目
D项目
具备高执行力和强执行力的团 队文化。如高效、专业的工作 风格和管理力度，以及难以想 象的铁一样的运作纪律。
6.恒大产品线
住宅产品线体系覆盖中端、中高端、高端及旅游地产等多个产品系列，在产品结构方面， 中端产品占40%，中高端产品占30%，高端产品占10%，旅游地产产品占20%。
n 恒大在全国有76个项目在建，布局中 国62个城市。是中国最早进行二、三 线城市战略的地产企业，早在2004年 便已全面进军二线城市，2010年3月 大规模进入三线城市。
2 . 拿 地 策 略 恒大地产形成了标准化的土地选择标准，土地储备以高增值土地为主。
1、土地选择完全标准化 对新项目的选择，实施统一的选择标准，包括： 项目区位、项目规模，项目定位，项目现状等。标准 化可以确保新项目符合集团发展战略，保证项目能够 开发成功，在项目选择阶段即将风险控制在了较低水 平。 2、瞄准潜力板块，不拿地王 恒大拿地，第一：选择城郊地块，以保证地价合 理，但地块升值潜力大，未来有望成为住房需求上升 的优质区域；第二：地块普遍紧靠高速公路，以保证 汽车行驶半小时就能够到达主城区，升值潜力大；第 三：地块的面积要足够大，通常成千上万亩，以便于 项目规模开发和滚动开发。 另：旅游地产项目，地块位于距离大城市中心区 20~30公里、高速公路出口附近。看重市政规划的前 景。确保项目具备土地成本低、可持续拓展性强的特 点，利于城市深耕。
高端系列
恒大华府——繁华都市中心区域的顶级豪宅项目（代表 项目：重庆恒大华府）
恒大名都——坐拥不可或缺的天然美景的城市、城郊项
恒
目（代表项目：西安恒大名都）

可持续发展
项目注重可持续发展，通 过绿色建筑和环保技术的 应用，实现生态与居住的 和谐共存。
地理位置
交通便利
区域发展潜力
恒大城位于交通便利的地段，临近城 市主干道和公共交通站点，方便居民 出行。
恒大城所在区域具有较大的发展潜力， 随着城市规划的实施，该地区的价值 将进一步提升。
周边设施齐全
项目周边拥有完善的商业、教育、医 疗等配套设施，满足居民日常生活需 求。
在全球范围内拥有广泛的影响力， 是中国企业国际化的代表之一。
恒大地产在资本市场备受关注， 多次成功发行债券，获得国内外
投资者的认可。
CHAPTER
项目定位
高端住宅社区
恒大城定位为高端住宅社 区，致力于提供高品质的 居住环境和生活体验。
城市形象代表
作为恒大地产的代表作， 恒大城将展现出城市现代 化和发展的形象。
肯定后勤团队的保障工作，为整个策划案的顺利推进提供了有力支持。
对未来的展望
展望恒大地产未来的发展，将继 续秉承“质量第一、客户至上”
的经营理念。
展望恒大城方案的后续建设和完 善，将不断提升项目品质和居住
体验。
展望与客户的长期合作关系，共 同创造更加美好的居住环境和生
活品质。
规划设计与特色
创新建筑设计
人性化设计
绿色生态理念
智能化管理
恒大城采用现代简约的 建筑设计风格，注重空 间布局和景观视野的融合。
项目充分考虑居住者的 需求，设计出人性化的 功能分区和居住空间。
通过绿化带、水系和绿 色设施的布局，营造出
生态宜居的环境。
恒大城采用先进的智能 化管理系统，提供安全、
便捷的居住体验。
销活动提供参考。

保利地产融资策略保利地产是中国知名的房地产开发商之一，拥有丰富的开发经验和优质的项目资源。

为了支持业务发展和项目建设，保利地产需要运用有效的融资策略来提高资金利用效率、降低融资成本，保障公司的可持续发展。

本文将从保利地产的融资需求、融资渠道、融资方式等方面分析保利地产的融资策略，以期为该公司的融资决策提供一定参考。

一、保利地产的融资需求保利地产拥有多种融资渠道，主要包括银行贷款、债券发行、股权融资等方式。

1.银行贷款银行贷款是保利地产最常用的融资方式之一。

保利地产可以通过抵押贷款、信用贷款等形式向银行借款，用于项目的前期投资和建设资金。

银行贷款的优势在于融资成本相对较低，贷款期限相对较长，能够有效缓解资金压力。

保利地产的规模和信誉可以帮助其获得更有利的贷款条件。

2.债券发行债券发行是保利地产另一种重要的融资方式。

通过发行公司债、企业债等债券产品，保利地产可以获得大额的融资资金。

债券融资的优势在于可以吸引更多的资金参与者，扩大融资渠道，提高融资效率。

债券融资的期限较长，有利于降低公司的融资成本。

3.股权融资1.自有资金融合在融资过程中，保利地产可以运用自有资金融合的方式，将公司的自有资金与外部融资进行合理组合，以降低融资成本、提高资金使用效率。

通过自有资金融合的方式，保利地产可以在不增加负债的情况下实现项目资金需求，减少融资压力。

2.项目融资保利地产可以通过项目融资的方式，将特定项目作为融资主体，向金融机构或投资者进行融资。

项目融资的优势在于可以将项目的未来收益作为抵押，增加融资的可持续性。

项目融资也能够提高公司的项目透明度和可操作性，有利于吸引更多的资金参与者。

1.合理运用外部融资在融资过程中，保利地产应合理运用外部融资，根据项目的实际需求和公司的财务状况，选择合适的融资方式和融资渠道。

保利地产还应加强与金融机构和投资者的合作，提高融资的可持续性和灵活性。

2.注重融资成本控制在融资过程中，保利地产应注重融资成本的控制，通过合理的融资结构设计、风险管理等方式，降低公司的融资成本。

恒大、碧桂园、万科、保利、融创2018 年战略调整、拿地策略与核心融资整理!2018 年以来，房地产行业正式进入下半场，受房地产市场调控和金融紧缩政策（去杠杆）的影响，房地产行业已渐入微利时代，除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题，不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘，大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显（尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向）。

总体来说，中国房地产已开始往运营端转型，并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。

为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识，笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50 强的相关信息进行了整理，同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析，希望能给读者带来一些有益的启示。

一、恒大集团在金融去杠杆的背景下，恒大从 2017年就开始向“低负债、低杠杆、低成本、高周转的‘三低一高’发展模式转变”，但是由于政府对地产政策的收紧，恒大与其他大地产公司一样，目前主要面临融资成本上升和高周转发展模式变难的问题。

资金成本上升方面，拿地或项目并购的融资成本目前都已不低，商票融资成本更高。

值得注意的是，目前市场上资金非常紧张，有资金的基本不愿意做地产的纯信用融资，主要还是因为投资者认为政策变动太大。

而即使是在下半年或明年，在开发商能拿出来的土地和项目抵押有限的前提下，融资也只会越来越难。

在高周转发展模式变难的问题上，比如一个是一二线城市项目前期遗留问题不好推进，特别是如拆迁、土地变性、调规等周期很长的环节；第二个是三四线城市的销售和去化问题。

受棚改货币化安置政策收缩的影响，恒大、碧桂园、中梁等许多布局了三、四、五线城市发展的地产公司都受到了较大的市场影响。

从策略上看，恒大今年明显加强了营销力度，集中解决去化问题，另外主要靠内部管理工具，投资拿地前期协调各种事项，各部门工作前置，计划倒排，强化考核，按照压缩的时间节点等方式提高项目周转。

调查报告之《万科、保利、绿城的拿地策略以及地块分析》2009年10月目录开篇08-09的反思 (2)第一章从时间、资金维度看三家拿地 (3)第一节理论前提：房价走势与开发商拿地主流行为描述 (3)第二节从时间维度对比三家拿地 (4)第三节从资金维度对比三家拿地 (7)第二章三家公司土地分布结构对比分析 (9)总结 (11)开篇08-09的反思2019与2009年，是不平凡的两年，中国房地产业在这两年的中，经历了太多的大起大落。

中国的房地产开发商，先是从天堂跌落到了地狱，紧接着又从地狱飞上了天堂。

我们不会忘记，在08年的严冬，大量的房地产公司，由于缺乏现金流，在黎明前的平静等待中，绝望的死去；我们不会忘记，08-09年那么多个平凡的下午，一幅幅优质的地块却因无人竞拍而流标；我们更不会忘记，在这个夏天，随着全国商品房市场的全面爆发，原本无人问津的地块立马变得炙手可热，原来流标的广渠路15号以40.6成交，长风地块70亿创下记录，紧接着不出几天又被绿地以72.45亿刷新，中国的土地价格像磕了药似的疯涨！我们不禁反思自己，到底：1、售价高的项目，是否就是赚钱的项目？为什么别的项目5000元的均价就可以盈利，我们的项目却可能要20190元才能保本？2、为什么我们拿到的土地，总要比别人的要贵很多？为什么区位相同，指标相近的地块之间，价格相差却是天与地？3、几年前，当我们以一个相对较高的价格拿到某块地的时候，面对某些人的质疑，我们是泰然处之还是暗自紧张？现在，当我们拿到某些土地的时候，我们是否还是和当时一样的心情？对于未来，我们又有几成把握？4、08年，土地市场的严冬，我们是否也像大多数房地产公司一样，以一种无作为的方式，去冷眼旁观一块块土地的流标？09年夏，是否也像大多数房地产公司一样，发了疯似的四处寻地？5、当下一个房价周期到来的时候，我们是否已经为未来做好了足够的准备？我们熬过了08年的严冬？下一个严冬，我们是否还有实力活下来？我们，必须深刻的检讨08-09年我们的行为，到底我们做对了什么？做错了什么？08-09年，市场带给我们的，绝对是最为宝贵的经验财富！正因为如此，我们可以借鉴、参考房地产大佬们是如何做的，为何这么做，这样做是对是错？房地产大鳄同时运作的是几十乃至上百个项目，他们不会因为个别项目的成功或失败而成功或失败。

万科、恒大、万达、荣盛标杆企业拿地布局分析报告【正文】一、引言本文主要对万科、恒大、万达、荣盛等标杆企业的拿地布局进行分析。

通过对各企业拿地战略、土地储备情况、地理分布等方面的研究，旨在了解各企业在房地产市场的竞争优势和发展前景。

二、万科拿地布局分析1、拿地战略：万科注重多元化的拿地方式，包括土储拍卖、拿地竞价和合作开发等。

通过灵活多样的拿地模式，万科不断完善土地储备，确保项目的稳健发展。

2、土地储备情况：万科拥有广泛的土地储备，涵盖了一线、二线以及部分三线城市。

重点布局在经济发达地区和城市发展潜力较大的地区，保持了市场的多元化。

3、地理分布：万科的拿地布局覆盖了全国各地，特别是一线城市和核心发展区域。

通过在各地建立项目，万科实现了资源的最大化利用，提高了市场竞争力。

三、恒大拿地布局分析1、拿地战略：恒大秉承“大规模、强战略”的发展理念，通过大规模拿地和市场深耕，确保项目的快速推进和规模效益的实现。

2、土地储备情况：恒大的土地储备主要集中在发展潜力大的一线和二线城市，并且注重拿地规模。

恒大注重收购大型土地储备，确保项目的规模优势和市场份额的增长。

3、地理分布：恒大在一线城市和发展潜力大的二线城市拥有广泛的项目布局。

通过集中力量在少数核心城市建设项目，恒大实现了项目的集中化运营，提高了效益。

四、万达拿地布局分析1、拿地战略：万达以城市综合体为核心，注重土地开发与产业融合。

通过掌握核心地段的土地储备，万达实现了项目的多元化发展和资源的最大化利用。

2、土地储备情况：万达的土地储备主要集中在一线和新一线城市，特别是经济发达地区和旅游资源丰富的地区。

万达注重在城市核心区域建设项目，实现了市场份额的增长。

3、地理分布：万达在全国各地的一线城市和新一线城市都拥有项目布局。

通过在各地建设综合体项目，万达实现了项目的多元化和资源的互补性，提高了市场竞争力。

五、荣盛拿地布局分析1、拿地战略：荣盛注重通过低风险拿地方式，包括拍卖、招标和合作开发等。

关于房地产企业的战略布局，可以简单概括为如下五种模式：即根据地模式、区域深耕模式、全国布局型模式、"3+2+X"型模式和跳跃型模式。

具体如下：一、“根据地”型模式1、根据地模式是指：聚焦一个城市或省份，以全省地域为拓展目标，逐步拓展至绝大多数乃至全部地市，从而建立起稳固的根据地。

2、典型案例——建业地产3、案例分析建业地产董事长胡葆森提出要“深耕河南”的省域化发展战略，将业务专精于某一区域，并在这一区域不断放大，等到当地市场区域饱和的时候，再自然向外延伸。

按照建业地产的内部规划，胡葆森所谓“河南”，是以郑州为圆心，半径数百公里的区域。

以50或100公里为递增半径，如此一环一环地推下去。

目前建业地产在活动范围在半径300公里的圈环内，占领约20城40与项目。

以此速度，5年后该圆圈半径将达到350公里，届时区域覆盖40城百余个项目……图1：建业地产战略布局图——根据地型模式4、优劣势分析优势：根据地战略布局方式因其布局的集聚性，从而具有明显的管理优势。

同时，正如胡葆森所说，尽管建业地产比之其他全国类分局房地产少赚了数亿人民币，但是在区域影响力上，建业地产具有明显的优势。

在人才方面，可以在引进高级优秀管理人才的同时，较大部分管理层和执行层可以实现本土化招聘，更本土化的人才也更有利于当地市场的开拓和维持。

在管理方面，“船小好调头“。

另外，因区域的文化、价值观的相似性从而也更利于使企业文化的传承和发扬。

劣势：集聚效应可以产生较大的品牌和影响力外，但同样也带来了一定的聚集风险。

另外，总给人一种“偏安一隅”的感觉，不能与国内大市场接轨，更别说走出国门与世界接轨，也因此，外部资源的获取相对较困难，眼界也受到一定的局限性。

二、“区域深耕”型模式1、区域深耕型模式：以某一区域作为目标市场进行深度开发。

2、典型案例：新城地产3、案例分析新城地产是一家专注于长三角地区优质住宅开发的房地产企业。

1993年起步于江苏常州，直到2000年还依然深耕着常州市场。