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20XX年注评考试《建筑工程评估基础》练习题第十章建筑的损耗一、单项选择题1.建筑物的有形损耗是指由于（）而引起的建筑物价值的损失。
A.使用和消费观念变更B.受自然力影响和技术进步C.使用和受自然力影响D.经济上的因素和受自然力影响2.根据我国现行有关规定，评估钢筋混凝土结构的非生产用房的价值时，其经济耐用年限的参考值是（）年。
A.40B.50C.60D.803.下列有关建筑物已使用年限的说法中，错误的是（）。
A.建筑物的已使用年限分为实际使用年限和有效使用年限B.当建筑物的维护保养正常时，有效使用年限和实际使用年限相当C.若建筑物的维护保养更好或经过更新改造，则有效使用年限短于实际使用年限D.在评估中所指使用年限为实际使用年限4.由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损，属于（）。
A.自然损耗B.功能损耗C.经济损耗D.无形损耗5.使用年限法是指用建筑物的实际已使用年限占建筑物（）的比率作为建筑物的损耗率。
A.会计折旧年限B.设计年限C.耐用年限D.使用年限6.建筑物的有形损耗是指由于（）而引起的建筑物价值的损失。
A.使用和消费观念变更B.受自然力影响和技术进步C.使用和受自然力影响D.经济上的因素和受自然力影响7.某钢筋混凝土结构办公楼的主体建筑价值和附属设备价值分别占该办公楼重置价值的80％和B.14.2％C.19.6％D.42.4％8.利用建筑物的实际已使用年限占建筑物耐用年限的比率作为建筑物的损耗率的方法称为（）。
A.打分法B.年限法C.估算法D.损耗法9.建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物（）计算损耗。
A.耐用年限B.使用年限C.尚可使用年限D.已使用年限10.有受腐蚀的钢筋混凝土生产用房X，砖木结构的非生产用房Y和砖混结构的非生产用房Z，其耐用年限由长到短依次为（）。
A.X、Y、ZB.Z、Y、XC.X、Z、YD.Y、Z、X11.某建筑物20XX年4月开工建设，20XX年4月因故停工，20XX年10月复工，20XX年2月竣工验收合格，该建筑物耐用年限应自（）起计算。
![[财会考试]2011年注评考试《建筑工程评估基础》练习题--第十章](https://img.taocdn.com/s1/m/bd1a3348770bf78a652954f4.png)
[财会考试]2011年注评考试《建筑工程评估基础》练习题--第十章2011年注评考试《建筑工程评估基础》练习题第十章建筑的损耗一、单项选择题1.建筑物的有形损耗是指由于（）而引起的建筑物价值的损失。
A.使用和消费观念变更B.受自然力影响和技术进步C.使用和受自然力影响D.经济上的因素和受自然力影响2.根据我国现行有关规定，评估钢筋混凝土结构的非生产用房的价值时，其经济耐用年限的参考值是（）年。
A.40B.50C.60D.803.下列有关建筑物已使用年限的说法中，错误的是（）。
A.建筑物的已使用年限分为实际使用年限和有效使用年限B.当建筑物的维护保养正常时，有效使用年限和实际使用年限相当C.若建筑物的维护保养更好或经过更新改造，则有效使用年限短于实际使用年限D.在评估中所指使用年限为实际使用年限4.由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损，属于（）。
A.自然损耗B.功能损耗C.经济损耗D.无形损耗5.使用年限法是指用建筑物的实际已使用年限占建筑物（）的比率作为建筑物的损耗率。
A.会计折旧年限B.设计年限C.耐用年限D.使用年限6.建筑物的有形损耗是指由于（）而引起的建筑物价值的损失。
A.使用和消费观念变更B.受自然力影响和技术进步C.使用和受自然力影响D.经济上的因素和受自然力影响20％，耐用年限分别为50年和12年。
该办公楼已投入使用6年，则其综合损耗率为（）。
A.12.0％B.14.2％C.19.6％D.42.4％8.利用建筑物的实际已使用年限占建筑物耐用年限的比率作为建筑物的损耗率的方法称为（）。
A.打分法B.年限法C.估算法D.损耗法9.建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物（）计算损耗。
A.耐用年限B.使用年限C.尚可使用年限D.已使用年限10.有受腐蚀的钢筋混凝土生产用房X，砖木结构的非生产用房Y和砖混结构的非生产用房Z，其耐用年限由长到短依次为（）。
A.X、Y、ZB.Z、Y、XC.X、Z、YD.Y、Z、X11.某建筑物2003年4月开工建设，2004年4月因故停工，2004年10月复工，2005年2月竣工验收合格，该建筑物耐用年限应自（）起计算。
第⼗章建筑物的损耗（1）建筑物的损耗是决定其价值的关键因素，是确定成新率的基础。
评估⼈员应当掌握建筑物损耗的概念、内容以及损耗的确定⽅法。
第⼀节概述建筑物的损耗，是指建筑物在使⽤过程中，由于各种原因造成建筑物效⽤递减，从⽽引起的价值上的损失。
具体体现为有形损耗和⽆形损耗两种类型。
前者是指由于使⽤和受⾃然⼒影响⽽引起的建筑物实体价值损失，后者是指由于功能上或经济上的因素，诸如技术进步、消费观念变更等原因⽽引起的建筑物⽆形价值损失。
⼆、造成建筑物价值损耗的因素（熟悉）影响建筑物价值损耗的原因是多⽅⾯的，⼀般将其归类为物质因素、功能因素和经济因素三类。
但这些损耗因素并不是独⽴作⽤的。
物质的损耗因素会引起功能的损耗，功能的损耗⼜会反映到经济的损耗上，三者存在着⼀定的因果关系。
计算损耗时，⼀般要求将三个因素的影响分别加以论述和测算。
然⽽，由于这些因素所造成的损耗难以明确区分，在实际评估⼯作中，通常统⼀考虑来计算损耗额。
但是对有⼀定重要性、价值较⾼的建筑物，应尽可能分类计算。
此外，还要注意建筑物是否连同⼟地⼀起评估，即房地合⼀进⾏评估，还是房地分估合⼀，测算时要注意区分各因素对建筑物和⼟地价值的不同影响。
(⼀)物质因素引起建筑物实体损耗的物质因素有下列⼏项：1．因使⽤产⽣的破损；2．随时间或风⾬侵蚀等⾃然作⽤⽽产⽣的⾃然⽼化；3．因风灾、⽔灾、地震等⾃然灾害⽽发⽣的损坏；4．⼈为造成的破坏。
(⼆)功能因素功能的损耗因素，指由于技术⾰新、设计变化等⽽导致建筑物的功能落伍引起的损耗。
功能退化引起的损耗包括：1．技术更新，指科学理论上的重⼤突破，新技术、新⼯艺的推⼴运⽤；2．设计变化，含消费观念的变更。
造成建筑物的功能损耗的主要因素包括：建筑技术进步、⼯艺的变更、规范和标准的改变、建筑材料的更新换代。
就住宅⽽⾔，包括住宅的结构类型、功能布局、层⾼、⾯积装修状况等；对于⼯业建筑物，还包括跨度、层⾼、对⽣产⼯艺的满⾜程度等等。
试论房地产评估中的建筑物的损耗摘要：随着我国经济的快速稳定发展，特别是城市化、城镇化的发展不断加快，国家加大基础性建设的投资力度，不断促使我国房地产行业的崛起和迅速发展，进一步拉大国内市场的硬性需求，为我国进一步规避经济危机提供一定的基础。
本文主要阐述房地产的一些情况，并对其开展评估并计算建筑物的损耗，为房地产的发展和综合利益分析提供帮助，进一步规范和完善我国房地产事业的发展。
关键词：房地产；评估；建筑物损耗Abstract: With the rapid and steady developme nt of China’s economy, especially the development of urbanization and urbanization continues to accelerate, the state has increased infrastructure construction investment, continue to promote the rise and rapid development of China’s real estate industry, and further widen the domestic marketrigid requirements, provide some basis for our further circumvent the economic crisis. This article focuses on some of the situations of the real estate and carry out assessments and calculate the loss of buildings, real estate development and interests help to further standardize and improve the development of China’s real estate career.Keywords: real estate; assessment; building loss随着我国建筑行业的快速发展，房地产行业作为一股新兴的资产代表登上我国建筑行业的舞台，并随着我国建筑行业的发展得到日新月异的进步；尽管我国房地产事业起步和发展时间较短，各种国家行业规范还不完善，特别是房地产评估体系和针对房地产建筑和出售、代售中的损耗等诸多问题还没有完善的界定和评估体系，需要建筑工作者不断的研究和创新，科学制定房地产评估中相关建筑损耗的标准，为我国房地产行业的发展提供理论和指导依据。
建筑工程损耗一概述建筑物的损耗，是指建筑物在使用过程中，由于各种原因造成建筑物效用递减，从而引起的价值上的损失。
1.有形损耗由于使用和受自然力影响而引起的建筑物实体价值损失。
2.无形损耗由于功能上或经济上的因素而引起的建筑物无形价值损失。
造成建筑物损耗的原因（熟悉）1.物质因素因使用产生的破损；随时间或风雨侵蚀等自然作用而产生的自然老化；因风灾、水灾、地震等自然灾害而发生的损坏；人为造成的破坏。
2.功能因素技术更新，指科学理论上的重大突破，新技术、新工艺的推广运用；设计变化，含消费观念的变更。
3.经济因素周边地区经济的衰退：建筑物与周边环境不相适应；区域的优良性发生减退等。
第二节建筑物损耗的确定（掌握）一、使用年限法（一）建筑物的耐用年限N1.经济耐用年限（1）钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年；（2）钢筋混凝土结构（包括框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架一剪力墙结构等）：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年；（3）砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；（4）砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；（5）砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；（6）砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；（7）砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年：（8）简易结构：10年。
例题（2008年真题）：根据《房地产估价规范》，钢结构的生产用房（未受腐蚀）和非生产用房的经济耐用年限的参考值分别是（）年。
A.40和50B.50和60C.60和70D.70和80[答疑编号2497100101]『正确答案』D『答案解析』参见教材P449例题（2009年真题）：根据《房地产估价规范》，一等砖木结构的生产用房（未受腐蚀）和非生产用房的经济耐用年限的参考值分别是（）。
房地产评估师行业的建筑物折旧与价值损耗评估房地产评估师在评估建筑物的价值时，需要考虑建筑物的折旧和价值损耗。
建筑物的折旧是指建筑物随着时间的推移逐渐失去价值的过程，而价值损耗则是指由于各种因素导致建筑物价值下降的情况。
在评估建筑物的价值时，评估师需要综合考虑这两个方面的因素。
1. 折旧评估折旧是建筑物价值逐渐减少的原因之一。
在评估中，评估师需要考虑建筑物的使用寿命、材料质量、维护保养情况等因素，来确定建筑物的折旧情况。
一般而言，建筑物的使用寿命是根据相关规定或者历史数据确定的，评估师可以根据这些信息来估算折旧的程度。
同时，评估师还需要考虑建筑物的维护保养情况。
如果建筑物得到了定期的维护和保养，折旧程度可能会较低。
相反，如果建筑物长期没有经过适当的维护和保养，折旧的程度可能会较高。
评估师通常会对建筑物的维护记录进行查看，并结合实地考察结果来确定折旧的程度。
2. 价值损耗评估除了折旧，建筑物的价值还受到其他多种因素的影响，这些因素也被称为价值损耗。
一般来说，价值损耗可以分为三类：物理损耗、功能损耗和经济损耗。
物理损耗是建筑物自身由于自然老化、结构破损、损失或缺陷而导致的价值下降。
这些条件可能包括建筑物的老化程度、墙体渗漏、屋顶漏水等。
评估师需要仔细检查建筑物的物理状况，对可能的物理损耗进行评估。
功能损耗是指建筑物因其用途、布局或者技术特点不再符合当前需求而导致的价值下降。
例如，在商业地产评估中，一个老旧的购物中心由于购物习惯变化或者竞争对手的出现，可能会出现功能损耗。
为了评估功能损耗，评估师需要对当前市场需求和未来趋势进行研究，同时还需要考虑建筑物的灵活性和改造潜力。
经济损耗是指由于市场供需关系、经济周期或者其他因素导致的建筑物价值下降。
经济损耗与市场环境密切相关，评估师需要深入了解当地的房地产市场情况，包括供求关系、租金水平、利率等，以评估建筑物可能受到的经济损耗。
综上所述，房地产评估师在评估建筑物的价值时，需要综合考虑建筑物的折旧和价值损耗。
建筑工程评估基础-建筑物的损耗(总分：84.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：22，分数：22.00)1.无形损耗是指由于( )等原因引起的价值损失。
（分数：1.00）A.技术进步、科技发达B.技术进步、消费观念变更√C.技术进步、产品更新D.周围环境的变化解析：2.建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物( )计算损耗。
（分数：1.00）A.耐用年限√B.使用年限C.设计年限D.折旧年限解析：3.易受腐蚀的钢筋混凝土厂房，重置价格328.76万元，使用20年后的折旧累计额为( )万元。
（分数：1.00）A.109.59B.131.50C.140.90D.187.86 √解析：本题中，受腐蚀的钢筋混凝土生产用房，使用年限最长为35年。
累计折旧=328.76万元÷35×20=187.86万元。
4.某建筑物1999年4月开工建设，2000年4月因故停工，2000年10月复工，2001年2月竣工验收合格。
该建筑物耐用年限应自( )起计算。
（分数：1.00）A.1999年4月B.2000年4月C.2000年10月D.2001年2月√解析：本题考核点为建筑物使用年限计算法。
使用年限计算法是将建筑物的损耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基础上的计算方法。
基本计算公式为 d=(1-R)t÷N×100% D=Cd 式中：d为建筑物损耗率；D为建筑物的损耗；R为预计的建筑物的残值率；t为建筑物已使用年限；N为建筑物的耐用年限；C为建筑物的重置价值。
5.当建筑物残值( )时，建筑物的损耗率和成新率之和等于1。
（分数：1.00）A.大于零B.等于零√C.小于零D.小等于零解析：6.由于评估采用的耐用年限为( )，因而通过计算公式得到的损耗率应是综合考虑了有形损耗和无形损耗之后的综合损耗率。
（分数：1.00）A.经济耐用年限√B.使用年限C.设计年限D.折旧年限解析：7.修复费用法是通过估算建筑物恢复原有全新功能所需要的修复费用占该建筑物的( )的百分比确定损耗率。
第十章建筑物的损耗1.建筑物损耗及其造成建筑物损耗的因素建筑物的损耗是指建筑物在使用过程中，由于各种原因造成建筑物效用递减，从而引起的价值上的损失。
具体体现为有形损耗和无形损耗两种类型。
造成建筑物损耗的原因是多方面的，一般将其归类为物质因素、功能因素和经济因素三类。
（1）物质因素。
引起建筑物实体损耗的因素有：因使用产生的破损；随时间或风雨侵蚀等自然作用而产生的自然老化；因风灾、水灾、地震等自然灾害而发生的损坏；人为造成的破坏。
（2）功能因素。
功能的损耗因素，指由于技术革新、设计变化等而导致建筑物的功能落伍引起的损耗。
功能退化引起的损耗包括：技术更新，指科学理论上的重大突破，新技术、新工艺的推广运用；设计变化，含消费观念的变更。
在房地合估时，建筑物的用途与土地的最佳利用不一致而产生的价值损耗，也属于建筑物的功能性损耗。
（3）经济因素。
经济损耗因素，是指该建筑物与其周边环境不协调，即经济的不适应性而发生的损耗。
造成经济损耗的因素包括：周边地区经济的衰退；此建筑物与周边环境不相适应；区域的优良性发生减退等。
2.建筑物损耗确定方法建筑物损耗的确定方法有使用年限法、观察法和其他一尝方法。
（1）使用年限法。
使用年限法是将建筑物的损耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基础上的方法，其主要计算参数为建筑物损耗率或成新率。
基本计算公式为：资产评估所用的寿命年限是经济耐用年限。
建筑物的经济耐用年限根据建筑物的结构、用途和维护保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断，同时参考土地使用权年限进行适当调整。
资产评估所用的使用年限为有效使用年限，有效使用年限是根据实际使用年限的调整得到的。
建筑物成新率可在计算出损耗率的基础上得到，利用成新率可求得建筑物的现值。
（2）观察法。
观察法又称打分法，是由具有专业知识和经验的工程技术人员对建筑物实体各主要部位进行观察打分，以判断被评估建筑物的损耗率的方法，依据评估对象的实际技术情况，对照不同结构建筑物损耗率的评分标准，在现场勘察时边勘察边按结构、装修、设备三个部分再区分不同部位分别打分，然后按下述公式计算损耗率：损耗率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B式中：G——结构部分的评分修正系数；S——装修部分的评分修正系数；B——设备部分的评分修正系数。
建筑工程评估基础-建筑工程建筑物的损耗(三)(总分：72.00，做题时间：90分钟)一、单项选择题(每题的备选答案中，只有一个最符合题意)(总题数：14，分数：14.00)1.根据我国现行有关规定，评估钢筋混凝土结构的非生产用房的价值时，其经济耐用年限的参考值是( )年。
A．10 B．50 C．60 D．80（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架一剪力墙结构)：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年。
2.下列有关建筑物已使用年限的说法中，错误的是( )A．建筑物的已使用年限分为实际使用年限和有效使用年限B．当建筑物的维护保养正常时，有效使用年限和实际使用年限相当C．若建筑物的维护保养更好或经过更新改造，则有效使用年限短于实际使用年限D．在评估中所指使用年限为实际使用年限（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：在评估中所指使用年限为有效使用年限，有效使用年限是根据对实际使用年限的调整得到的。
3.建筑物的经济耐用年限是确定建筑物损耗的重要指标，我国现行《房地产估价规范》规定的钢结构和钢筋混凝土框架—剪力墙结构非生产用房的经济耐用年限的参考值分别为( )年。
A．50和40 B．70和50 C．80和60 D．80和70（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：4.根据我国现行有关规定，评估钢筋混凝土结构生产用房的价值时，其经济耐用年限的参考值是( )年。
A．40 B．50 C．60 D．80（分数：1.00）B. √C.D.解析：5.根据我国现行《房地产估价规范》规定，如果建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束，则应按( )计算损耗。
A．土地使用权年限 B．土地使用权剩余年限C．建筑物耐用年限 D．补办手续后耐用年限（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：6.修复费用法是通过估算建筑物恢复原有全新功能所需要的修复费用占该建筑物的( )损耗率。
第十章建筑物的损耗本章重点在于建筑物损耗确定，看似技术含量很高，实际很简单。
建筑物的损耗是决定其价值的关键因素，是确定成新率的基础。
第一节概述一、建筑物损耗的概念建筑物的损耗，是指建筑物在使用过程中，由于各种原因造成建筑物效用递减，从而引起的价值上的损失。
具体体现为有形损耗和无形损耗两种类型。
前者是指由于使用和受自然力影响而引起的建筑物实体价值损失，后者是指由于功能上或经济上的因素，诸如技术进步、消费观念变更等原因而引起的建筑物无形价值损失。
二、造成建筑物损耗的因素物质因素、功能因素和经济因素三类。
此外，还要注意建筑物是连同土地一起评估（即房地合一进行评估），还是房地分估，测算时要注意区分各因素对建筑物和土地价值的不同影响。
第二节建筑物损耗的确定建筑物损耗常采用使用年限法、观察法进行计算。
另外，还常使用一些辅助方法，如成本法、收益法和市场法等来计算损耗。
一、使用年限法（掌握★★★）使用年限法是将建筑物的损耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基础上的方法。
基本计算公式为：d＝（1-R）t／N×100%D＝C·d式中：d--建筑物损耗率；R--预计的建筑物的残值率；t--建筑物已使用年限；N--建筑物的耐用年限；D--建筑物的损耗；C--建筑物的重置价格。
（一）建筑物的耐用年限建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命，前者指建筑物从建成起到不堪使用时的年数，后者指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续期。
建筑物的经济寿命短于自然寿命。
各种结构房屋的经济耐用年限在实际评估中，由于土地是有限期的土地使用权，建筑物的经济耐用年限与土地使用权的年限可能不一致。
根据《房地产估价规范》（GB／T50291-1999）的规定，当建筑物的经济耐用年限与土地使用权的年限不一致时，按下列方法处理：（二）建筑物已使用年限建筑物的已使用年限分为实际使用年限和有效使用年限。
当建筑物的维护保养正常时，有效使用年限和实际使用年限相当；当建筑物的维护保养更好或经过更新改造的，有效使用年限短于实际使用年限。
在评估中所指使用年限为有效使用年限，有效使用年限是根据对实际使用年限的调整得到的。
（三）建筑物成新率的确定（重点）成新率可在计算出损耗率的基础上得到，即：q＝1-d＝[1-（1-R）t／N]×100%当R＝0时，q＝（1-t／N）×100%＝n／N×100%，式中n代表建筑物剩余使用年限，指可预见的实际尚可使用年限。
因此，利用成新率求取建筑物的现值为：V＝C·q通过前述公式得到的损耗率、成新率是综合考虑了有形损耗和无形损耗的综合损耗。
在损耗率计算过程中，主体、附属设施、装饰部分的费用应分别计算，同时分别测算各部分的损耗值，加权系数分别是各部分价值占重置价的比值。
二、观察法（略）是由具有专业知识和经验的工程技术人员对建筑物实体各主要部位进行观察打分，以判断被评估建筑物的损耗率的方法。
在现场查勘时按结构、装修、设备三个部分再区分不同部位分别打分，然后按下述公式计算损耗率：损耗率＝结构部分合计得分×G＋装修部分合计得分×S＋设备部分合计得分×B式中：G--结构部分的评分修正系数；S--装修部分的评分修正系数；B--设备部分的评分修正系数。
评分修正系数一般按各部分造价占建筑物整体造价的比值确定。
三、其他方法除上述两种常用方法外，计算建筑物损耗还有一些其他方法，如成本法、收益法、市场法等方法。
通常，对于可弥补的损耗一般采用成本法，不可弥补的损耗一般采用收益法、市场法等。
（一）成本法成本法是通过估算建筑物恢复到原有全新功能所必需的各项费用来确定建筑物的损耗的方法。
计算公式为：D＝C1＋C2＋C3＋C4-C5式中：D--建筑物损耗；C1--拆除工程费用；C2--修缮工程费用；C3--恢复工程费用；C4--直接经济损失；C5--被拆除物残值。
（二）收益法收益法是指通过估算建筑物由于损耗所引起的未来收益损失来确定建筑物损耗的方法。
未来净收益损失通常包括租金等收入减少和由于能源消耗等运营费用增加等原因所造成的净收益损失额。
其计算通常有两种方式。
其一，适用于净收益减少的情况：式中：D--建筑物损耗；△Ai--未来第i年的净收益损失额；R--折现率；m--净收益损失年限。
其二，适用于收益年限减少的情况：式中：D--建筑物损耗；Ai--未来第i年可获得的正常市场净收益；R--折现率；n--无损耗时的剩余使用年限；m--有损耗时的剩余使用年限。
（三）市场法市场法分为价差法和比较法两种，其中价差法是通过估算类似有损耗建筑物与类似的无损耗建筑物之间市场价值之差作为建筑损耗的一种方法；比较法是通过对建筑物与有类似损耗建筑物进行比较，对其损耗金额进行修正、调整来求取建筑物损耗的方法。
1.价差法D＝D1-D2式中：D--建筑物损耗；D1--类似的无损耗建筑物的市场价值；D2--类似的有损耗建筑物的市场价值。
2.比较法D＝P×F1×F2×F3式中：D--建筑物损耗；P--可比实例补偿金额；F1--补偿情况修正系数；F2--补偿日期修正系数；F3--缺陷状况修正系数。
采用比较法时，应当选取三个或三个以上类似损耗建筑物的可比实例。
不同可比实例修正后的补偿金额的简单算术平均值为比较法建筑物损耗的计算结果。
四、损耗计算方法的综合建筑物的损耗率或成新率的测算通常会同时采用上述多种方法，并赋予各种方法的测算结果以不同的权数，最后综合确定建筑物损耗率或成新率，据此求得建筑物损耗。
仅仅采用一种方式来确定建筑物的损耗是不准确的。
第三节确定建筑物损耗的现场查勘工作了解一、现场查勘工作程序无论采用哪种方法计算建筑物的损耗率，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物具体状况确定损耗率或成新率。
典型建筑和价值量大的重点建筑作为A类，选择老旧、零星建筑作为C类，其余建筑为B类。
在查勘过程中应特别注意两点：一是评估人员要注意对房屋现状和使用情况进行查勘，向被评估单位的配合人员了解修缮情况；二是要注意边查勘边记录。
在对建筑物进行现场查勘后，应依据查勘结果以及已使用年限、维护、保养、使用情况等估计尚可使用年限或建筑物经济耐用年限，计算出损耗率或成新率。
二、现场查勘要点在现场查勘过程中，应重点注意以下部分：第四节建筑物损耗的确定示例一、使用年限法示例某工厂的评估基准日为2006年9月30日，A类建筑物中有一联合车间，2001年5月竣工交付使用，主体结构为钢屋架、大型屋面板的钢混结构厂房，跨度为18米，层高10米，钢门窗，水泥地面，并设有10吨吊车两台。
总建筑面积19600平方米，C类建筑中有简易库棚一座，1998年建成，已使用8年。
计算联合车间与简易库棚的成新率。
使用年限法（残值率为零时）用公式表达时，有以下三种形式：（1）建筑物损耗率＝已使用年限/建筑物耐用年限×100%（2）建筑物损耗率＝已使用年限/（已使用年限＋剩余使用年限）×100%（3）建筑物成新率＝1－建筑物损耗率公式（1）用于确定建造时间较短的建筑物，公式（2）用于确定已接近耐用年限或已超过耐用年限的建筑物。
联合车间已使用5年4个月，耐用年限为50年，则：损耗率＝5.3/50×100%＝10.6%成新率＝1－10.6%＝89.4%考虑到该车间维护状况良好，故取成新率为90%。
简易库棚的耐用年限为10年，已使用8年，接近耐用年限，经调查了解该厂于2003年进行了一次大修，实物状态基本完好，预期尚可使用6年，则：简易库棚损耗率＝8/（8＋6）×100%＝57%简易库棚成新率＝1－57%＝43%二、观察法示例略三、综合法示例【10－3】某建筑物的重置价格为500万元，经济耐用年限为50年，已使用10年。
根据评估人员推测，主体结构修复费用为15万元；装修的重置价格为60万元，耐用年限为8年，已使用2年；设备的重置价格为80万元，耐用年限为15年，已使用10年，残值为0。
问题：计算该建筑物的成新率。
[答疑编号6156100201]『正确答案』（1）主体结构、装修和设备的损耗率：主体结构损耗率＝修复费用/重置价值×100%＝15/（500－60－80）×100%＝4.17%装修部分损耗率＝已使用年限/经济耐用年限×100%＝2/8×100%＝25%设备部分损耗率＝10/15×100%＝66.67%（2）主体结构、装修和设备占重置价格的比重：主体结构所占比重＝360/500×100%＝72%装修部分所占比重＝60/500×100%＝12%设备部分损耗率＝80/500×100%＝16%（3）建筑物成新率＝1－（72%×4.17%＋12%×25%＋16%×66.7%）＝88.33%【10－4】某房屋耐用年限为50年，现已使用6年，建成2年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为40年。
经现场查勘鉴定，按照有关规定评出现状损耗总分，房屋损耗率打分详表参见教材。
三部分评分修正系数G、S、B分别取定为0.8、0.1、0.1。
问题：计算损耗率（其中年限法权重40%，打分法60%）[答疑编号6156100202]『正确答案』（1）按使用年限法计算损耗率：建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，所以应按建筑物已使用年限加土地使用剩余年限计算损耗。
损耗率＝已使用年限/（已使用年限＋土地剩余使用年限）×100%＝6/[6＋（40－4）]×100%＝14.29%（2）按观察法计算损耗率：损耗率＝结构部分合计得分×G＋装修部分合计得分×S＋设备部分合计得分×B＝（9×80%＋16×10%＋12×10%）/100×100%＝10%（3）计算综合损耗率：综合损耗率＝使用年限法损耗率×A1＋观察法损耗率×A2＝14.29%×40%＋10.00%×60%＝11.72【本章总结】本章重点掌握：建筑物损耗的确定方法。
通常使用年限法、观察法确定建筑物的损耗，做综合题的准备。
（注：素材和资料部分来自网络，供参考。
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