山东新建商品房买卖合同预售

刘某2、李某同居关系析产纠纷二审民事判决书【案由】民事婚姻家庭、继承纠纷婚姻家庭纠纷同居关系纠纷同居关系析产纠纷【审理法院】山东省临沂市中级人民法院【审理法院】山东省临沂市中级人民法院【审结日期】2021.02.25【案件字号】(2021)鲁13民终990号【审理程序】二审【审理法官】姚军王周华邵波【审理法官】姚军王周华邵波【文书类型】判决书【当事人】刘慧;李进超;亚太金昌控股有限公司;中国工商银行股份有限公司临沂罗庄支行【当事人】刘慧李进超亚太金昌控股有限公司中国工商银行股份有限公司临沂罗庄支行【当事人-个人】刘慧李进超【当事人-公司】亚太金昌控股有限公司中国工商银行股份有限公司临沂罗庄支行【代理律师/律所】周国华山东启上律师事务所;贾月娟山东三禾律师事务所;王美荣山东铭星律师事务所【代理律师/律所】周国华山东启上律师事务所贾月娟山东三禾律师事务所王美荣山东铭星律师事务所【代理律师】周国华贾月娟王美荣【代理律所】山东启上律师事务所山东三禾律师事务所山东铭星律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】刘慧;亚太金昌控股有限公司;中国工商银行股份有限公司临沂罗庄支行【被告】李进超【本院观点】证人刘某关于李进超胁迫刘慧写条子的陈述系其主观判断，是否具有法律意义，本院将结合其他事实综合认定；证人关于李进超拿走房产票据的证言非直接证言，本院不予采信。

结合李进超与刘慧在一审中的陈述，能够确认自2016年阴历8月15日起至2018年9月底二人租房同居共同生活，一审法院对二人同居关系的认定正确。

【权责关键词】胁迫代理合同合同约定第三人书证证据交换自认质证诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，结合李进超与刘慧在一审中的陈述，能够确认自2016年阴历8月15日起至2018年9月底二人租房同居共同生活，一审法院对二人同居关系的认定正确。

李进超和刘慧二人同居期间，刘慧与亚太金昌公司于2017年6月30日签订商品房买卖合同，购买本案诉争房产，按照相关法律和司法解释的规定，案涉房产应当依法认定为二当事人非法同居期间的共有财产。

商品房买卖合同范本商品房买卖合同范本1GF-20__-0171合同编号：商品房买卖合同（预售）示范文本出卖人：买受人：中华人民共和国住房和城乡建设部中华人民共和国国家工商行政管理总局制定二〇一四年四月目说明专业术语解释第一章合同当事人第二章商品房基本状况第三章商品房价款第四章商品房交付条件与交付手续第五章面积差异处理方式第六章规划设计变更第七章商品房质量及保修责任第八章合同备案与房屋登记第九章前期物业管理第十章其他事项录说明1. 本合同文本为示范文本，由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局共同制定。

各地可在有关法律法规、规定的范围内，结合实际情况调整合同相应内容。

2. 签订本合同前，出卖人应当向买受人出示《商品房预售许可证》及其他有关证书和证明文件。

3. 出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。

买受人应当审慎签订合同，在签订本合同前，要仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险。

4. 本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。

【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。

5. 出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。

6. 双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，出卖人和买受人都应当至少持有一份合同原件。

专业术语解释1. 商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的取得《商品房预售许可证》的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。

2. 法定代理人：是指依照法律规定直接取得代理权的人。

3. 套内建筑面积：是指成套房屋的套内建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

商品房预售合同和购房买卖合同甲方(开发商)：______________乙方(购房人)：______________地址：______________根据《中华人民共和国合同法》及有关法规，经甲、乙双方友好协商，就乙方购买甲方楼盘中房屋真实交易事宜达成如下预售合同:第一条项目概况1、项目名称：______________第二条房屋条件1、甲方承诺提供的房屋属于商品房，符合国家质量标准和规定，但排除因天灾、地震等不可抗拒因素所造成的不可修复的毁坏或损失。

2、甲方承诺在合约规定交楼期限内完成房屋建设并保证交楼质量。

3、甲方承诺在法定保修期内提供免费的装修、水电燃气设施检查等服务，并按照规定提供售后保修服务。

第三条预售价格及支付方式1、乙方所购房屋的总价款为______________（大写金额）元。

2、支付方式：乙方需在签订合同之日起______________（自付款到期日）日内支付本合同总价款的______________%作为首付款，剩余金额自付款到期日起分期支付，分期分次每次最低自付额不小于______________万元，期数为______________期。

如乙方未按期支付，则甲方有权利解除本合同并没收其首期付款。

3、乙方支付房屋总价款采用银行转账形式，印花税由乙方支付。

第四条实际房屋交付时间甲方承诺在本合同约定的交房期限内将本合同约定的房屋按照质量标准交付给乙方。

第五条产权证办理1、甲方应该在本合同约定的交房期限内及时向乙方发放该房屋的《商品房预售许可证》、《商品房销售合同》和《不动产权证书》。

2、乙方需承担产权证办理费用，甲方应协助办理产权证手续。

第六条违约处理1、如乙方未按期支付房款，甲方可解除本合同，并有权在第一时间通知有关登记机关、公证机构及其他有关部门撤消其购房登记、预售合同及其他合同，并没收所有定金。

2、甲方未能按照本合同约定的时间将房屋交付乙方或者提交乙方的房屋不符合质量标准的，应当承担违约责任，并依照乙方的要求给予返还房款和赔偿。

李凯、泰安恒地玉都房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】山东省泰安市中级人民法院【审理法院】山东省泰安市中级人民法院【审结日期】2020.04.16【案件字号】(2020)鲁09民终775号【审理程序】二审【审理法官】阎鹏井慧邢友峰【审理法官】阎鹏井慧邢友峰【文书类型】判决书【当事人】李凯;泰安恒地玉都房地产开发有限公司【当事人】李凯泰安恒地玉都房地产开发有限公司【当事人-个人】李凯【当事人-公司】泰安恒地玉都房地产开发有限公司【代理律师/律所】陈海涛山东盈和盈律师事务所;李铭柱山东盈和盈律师事务所【代理律师/律所】陈海涛山东盈和盈律师事务所李铭柱山东盈和盈律师事务所【代理律师】陈海涛李铭柱【代理律所】山东盈和盈律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】李凯【被告】泰安恒地玉都房地产开发有限公司【本院观点】本案双方当事人二审争议的焦点问题为：一、恒地玉都公司应否承担逾期交房的违约责任，违约金的数额应当如何认定；二、恒地玉都公司是否存在虚假宣传，李凯要求其承担违约责任，应否支持。

【权责关键词】欺诈显失公平违约金过错不可抗力合同约定新证据诉讼请求变更诉讼请求维持原判发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，本案双方当事人二审争议的焦点问题为：一、恒地玉都公司应否承担逾期交房的违约责任，违约金的数额应当如何认定；二、恒地玉都公司是否存在虚假宣传，李凯要求其承担违约责任，应否支持。

关于第一个争议焦点，恒地玉都公司应否承担逾期交房的违约责任，违约金的数额应当如何认定的问题。

根据双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）项的约定，恒地玉都公司应在2018年12月31日前交付涉案商品房，而恒地玉都公司向李凯实际交付商品房的时间是2019年1月13日，存在逾期交房事实，应当承担逾期交房的违约责任。

济南市城乡建设委员会关于进一步规范预售商品房买卖合同撤销及信息变更有关问题的通知文章属性•【制定机关】济南市城乡建设委员会•【公布日期】2010.12.08•【字号】济建开字[2010]5号•【施行日期】2010.12.08•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市建设正文济南市城乡建设委员会关于进一步规范预售商品房买卖合同撤销及信息变更有关问题的通知（济建开字[2010]5号）各县（市）区住房城乡建设委、高新区建设局，各房地产开发企业：为进一步规范我市商品房预（销）售行为，维护商品房买卖双方当事人合法权益，有效遏制“投机性炒房”、“假退房真转让”等变相炒房行为，根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）等文件精神，结合我市实际情况，现就规范通过房地产信息系统签订的商品房买卖合同（以下简称“网签合同”）的撤销及信息变更有关问题通知如下：一、进一步增强商品房网签合同严肃性。

网签合同应严格执行购房实名制，商品房在买受人取得《房屋所有权证》之前，不得擅自将购买的商品房再行转让。

二、已在网上签订商品房买卖合同的，除以下情形外，原则上不得撤销或变更合同信息：（一）因房地产开发企业工作人员失误，将购房人信息录入错误，需要更正合同信息的（提交错误内容及更改说明）；（二）户口本常住人口登记卡索引表中登记的家庭成员之间，变更合同买受人信息的（提交户口本、身份证）；（三）开发企业与购房者之间因某方违约而发生纠纷，经仲裁机构、法院裁定或判决需要解除合同的（提交裁定或判决的有效证明）；（四）房屋交付公告自公布之日起90日内，购房者所购房屋因质量存在严重问题，经有关部门认定，需解除合同的（提交由质量监督部门出具的质量鉴定报告）；（五）购房者办理贷款手续未获批准，合同无法继续履行并承担违约责任，需要解除合同的（提交不能受理贷款的有效证明）；（六）购房者（或者直系亲属）因患重大疾病急需资金等原因，需要解除合同的（提交二级以上公立医院相关证明）；（七）商品房交付后，实测建筑面积与合同约定误差超过±3%，合同中已约定解除的（提交测绘机构的房屋测绘报告）；（八）法律法规规定的其它情形（写明具体内容并提交相关证据）。

山东省《商品房销售条例》全文第一章总则第一条为规范商品房销售行为，保障商品房买卖双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条在本省行政区域内从事商品房销售及商品房销售管理等活动，应当遵守本条例。

本条例所称商品房，是指由房地产开发企业在城市规划区范围内依法取得国有土地使用权的土地上开发建设，向社会公开销售的房屋及其附属设施。

第三条商品房销售包括商品房预售和商品房现售。

本条例所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

本条例所称商品房现售，是指房地产开发企业将已竣工的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

第四条销售商品房应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则。

禁止对商品房恶意炒作，哄抬房价。

第五条省建设行政主管部门负责全省的商品房销售管理工作。

设区的市、县（市）人民政府商品房销售管理部门，负责本行政区域内的商品房销售管理工作。

工商行政管理、国土资源、税务等部门，按照各自职责分工，共同做好与商品房销售有关的管理工作。

第二章销售条件第六条商品房预售实行许可制度。

房地产开发企业进行商品房预售，应当向设区的市、县（市）商品房销售管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证明。

未取得商品房预售许可证明的，不得进行商品房预售。

第七条商品房预售应当符合下列条件：（一）已交纳全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有房地产项目开发经营权证明、建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上、已完成基础工程，并确定施工进度和竣工交付日期。

第八条房地产开发企业申请商品房预售许可，应当提交下列材料：（一）商品房预售许可申请表；（二）房地产开发企业的营业执照和资质证书；（三）符合本条例第七条规定条件的证明文件；（四）业主临时公约；（五）已签订的前期物业服务合同；（六）商品房预售方案。

威海新顺意房地产开发有限公司、高胜美商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】山东省威海市中级人民法院【审理法院】山东省威海市中级人民法院【审结日期】2021.07.26【案件字号】(2021)鲁10民终1848号【审理程序】二审【审理法官】郑华章蒋涛于晶【审理法官】郑华章蒋涛于晶【文书类型】判决书【当事人】威海新顺意房地产开发有限公司;高胜美【当事人】威海新顺意房地产开发有限公司高胜美【当事人-个人】高胜美【当事人-公司】威海新顺意房地产开发有限公司【代理律师/律所】林彬河南荣康律师事务所;郭润苗河南荣康律师事务所;王生山东望生律师事务所;隋汝燕山东望生律师事务所【代理律师/律所】林彬河南荣康律师事务所郭润苗河南荣康律师事务所王生山东望生律师事务所隋汝燕山东望生律师事务所【代理律师】林彬郭润苗王生隋汝燕【代理律所】河南荣康律师事务所山东望生律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】威海新顺意房地产开发有限公司【被告】高胜美【本院观点】当事人依法订立的合同受法律保护。

【权责关键词】撤销代理违约金支付违约金不可抗力合同约定新证据诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，当事人依法订立的合同受法律保护。

新顺意公司与高胜美签订的《新建商品房买卖合同(预售)》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。

高胜美已支付了全部购房款，新顺意公司应按照合同约定的交付期限与交付条件将涉案商品房交付给高胜美。

《新建商品房买卖合同(预售)》中明确约定交付条件为：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房取得房屋测绘报告。

但新顺意公司截至高胜美主张权利的2021年4月1日未取得上述文件，涉案房屋不具备交付条件，新顺意公司存在违约，应按照合同约定承担违约责任。