试论经济适用房共有产权制度的建立

我国保障性住房主要分类及对比自1994年我国首次明确了经济适用住房的社会保障性质以来，我国保障性住房体系经历了以经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房（简称“公租房”）、棚改房和保障性租赁住房、共有产权住房等为主的保障性住房供应形式。

一、经济适用住房1994年12月，建设部、国务院住房制度改革领导小组以及财政部联合颁布《城镇经济适用住房建设管理办法》，成为经济适用住房建设的纲领性文件，标志着我国现代化住房保障体系开始建立。

《城镇经济适用住房建设管理办法》明确提出以中低收入家庭住房困难户为供应对象，加快经济适用住房建设；建设资金主要来源于地方政府用于住宅建设的资金、政策性贷款及其他资金。

1999年4月和2006年5月分别出台了《城镇廉租住房管理办法》和《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,将廉租房和限价房作为补充住房保障体系的重要一环。

受益于政策加持，我国经济适用房投资在住宅投资中的占比持续上升，直至1999年占比达16.56%，成为我国住宅投资的重要推动力量。

但此后，我国经济适用房投资占比持续下降，截至2007年降至4.56%，部分城市甚至停止经济适用房的建设，究其原因：1、随着商品住房市场的兴起和成长，多数家庭逐步实现购买或承租普通商品住房，对经济适用房的需求下降；2、部分城市提出了经营城市的理念，以出让土地获利，导致建设经济适用房的积极性逐步减弱；3、部分地区政策落实不到位，实际效果偏离预期，形成贪腐问题。

二、公租房（包含廉租房）2007年8月，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。

初步形成了包括廉租住房、经济适用房等主要形式的住房保障制度和建设思路。

2010年出台的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，成为我国公租房和棚户区改造发展的标志性文件。

《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，正式将廉租房和公租房并轨执行，公租房成为租赁型住房保障的核心。

此阶段就发展来看，主要问题是：1、2008~2013年，我国保障性安居工程新开工约3,700万套，基本建成约2,400万套；其中棚户区改造新开工1,600万套，剩余为以公租房（包含廉租房）为主的其他类型保障性安居工程项目；2、中央支持方面，2009~2013年，中央财政支出中保障性安居工程支出规模整体保持增长趋势，其中对公租房、棚户区改造、廉租房等支出力度相对较大，合计占各期保障性安居工程支出的比重均在60.00%以上；3、整体来看，由于廉租房和公租房具有很强的民生属性，盈利能力不佳，导致市场主体进入门槛高、财政负担重，后期发展趋势弱于棚户区改造。

浅析经济适用房的财产权利摘要：经济适用住房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。

和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排，本文主要从财产权利的角度对我国经济适用房进行浅析。

关键词：经济适用房财产权利一、经济适用房与限价房的区别经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。

经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。

经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。

限价房就是国家给的硬性指示，就是死的价格，开发商没有权利更改。

简单理解，就是限房价、限地价的”两限”商品房，其价格比经济适用房高。

二、经济适用房与廉价房的区别廉价房是指以成本加上一定的管理费作为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅。

成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。

经济适用房与廉价房在管理办法上、满足的客户群体上、转让方面的限制上、申请和购买程序上等都是不一样的。

三、经济适用与商品房的区别两者在获得土地的方式上是不同的，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金，商品房采用出让方式必须交纳土地出让金。

租售政策也不同，经济适用房只售不租，商品房则不受限制。

购买条件和对象也不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件则不受限制。

价格政策也不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。

商品房出售价格完全由市场决定。

居民个人购买的经济适用房产产权归个人；房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。

共有产权住房开发服务的经验借鉴与案例分析共有产权住房是指通过多种合作方式，由住房保障机构与购房家庭共同购买住房，并按照一定比例享有产权，以解决低收入家庭购房困难的一种住房保障模式。

近年来，随着我国城市化的不断推进和住房市场的快速发展，共有产权住房成为解决低收入家庭住房问题的重要手段。

本文将从经验借鉴和案例分析两个方面来探讨共有产权住房开发服务的相关内容。

一、经验借鉴1. 积极参与政府引导：共有产权住房开发服务需要政府的引导和支持。

政府可以通过优惠政策和土地供应等途径提供相应的扶持，鼓励房地产企业进入共有产权住房市场。

例如，可以对共有产权住房项目给予财政补贴、减少税收负担等优惠政策，提高企业参与的积极性。

2. 确定适宜的合作模式：共有产权住房开发服务可以采用多种合作模式，如政府-企业合作、政府-社会组织合作、政府-农民工合作等。

需要根据当地实际情况选择合适的模式，并建立相应的合作机制。

在确定合作模式的同时，还应明确各方责任和权益，保证各方的利益得到平衡和保护。

3. 健全共有产权住房管理机制：共有产权住房的管理是确保项目顺利运行的重要环节。

需要建立健全的管理机制，明确产权划分、租售关系、维修责任等问题，并加强对住房使用权的监管，确保住房资源的合理利用和公平分配。

4. 加强宣传和推广：共有产权住房作为一种新型的住房保障模式，需要在社会上进行宣传和推广，提高公众对此的认知度和接受度。

政府可以组织宣传活动，向社会各界介绍共有产权住房的政策、优势和申请条件，鼓励更多的低收入家庭参与共有产权住房项目。

二、案例分析1. 北京市共有产权住房项目：北京市在共有产权住房方面做出了积极的探索和尝试。

该市推出的共有产权住房项目广受关注和好评。

这些项目以政府-企业合作的模式进行，政府提供土地和财政支持，企业负责开发建设和销售。

同时，政府还通过合理的产权划分和管理机制，使得低收入家庭能够以较低的成本购买到与市场房价相当的住房。

物业管理中的共有产权管理共有产权是指多个购房者共同享有一套住房物业的所有权。

在物业管理中，共有产权管理是一个关键的问题，涉及到物业维护、权益保障和协调等方面。

本文将探讨物业管理中的共有产权管理，分析其中的挑战和解决办法。

一、共有产权的定义和特点共有产权是中国住房领域的一项重要制度创新，其主要目的是满足中低收入家庭的住房需求，并提供有限的产权使用权。

共有产权的特点包括：多个购房者共有一套住房的产权、按照比例享有房产的权益、房产不能转让和抵押等。

共有产权的引入有效解决了一些家庭无法购买全款房产的问题，提高了住房供给的公平性和合理性。

二、共有产权管理的挑战1.权益平衡：共有产权涉及多个购房者的权益，如何确保权益的平衡是共有产权管理的一大挑战。

不同购房者可能有不同居住需求和意见，管理方需要做好调和工作，确保每个购房者的利益得到保障。

2.维护管理：共有产权住房的维护和管理是重要任务之一。

特别是在共有产权住房的维修和装修问题上，需要制定明确的规定，并确保维护工作的公平公正。

3.协调管理：共有产权住房涉及多个购房者，管理方需要协调各方的需求和利益，确保共有产权住房的正常运营。

这需要高效的管理机制和沟通渠道，以便及时处理问题和解决纠纷。

三、共有产权管理的解决办法1.建立有效管理机制：共有产权管理方应建立健全的管理团队，包括房产管理人员、维修人员和纠纷调解人员等。

他们需要具备良好的专业知识和沟通能力，保障共有产权住房的日常运营和维护。

2.制定明确规章制度：共有产权管理方需要制定详细的规章制度，明确共有产权住房的维护和管理细则，包括居住权的行使、维修费用的分摊、装修要求等方面的规定。

这可以避免潜在的纠纷和冲突。

3.开展定期沟通和培训：共有产权购房者之间的沟通和理解是关键。

管理方可以组织定期的业主大会或者座谈会，促进购房者之间的交流和协商。

此外，提供相关培训和教育，帮助购房者理解共有产权模式，并提醒他们履行相应责任。

试论经济适用房管理中的问题与对策摘要：经济适用房是随着我国市场经济的发展而出现的，具有保障性质的政策性商品住房。

经济适用房的供给、分配方式在目前存在一定的不足，本文针对该问题进行了分析并提出解决办法。

关键词：经济适用房，管理，分配经济适用房是随着我国市场经济的发展而出现的，可以说是城市住房制度改革的产物。

经济适用房是我国进行房改过程中，为适应新的社会经济形势，推出的由政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

与普通商品房相比经济适用房的价格比较便宜。

近年来，住宅类房地产价格一路走高，平抑房价、使普通老百姓能够居者有其屋，已经成为社会关注的焦点，人们越来越多的开始关注经济适用房这种带有一定福利性质的商品住房。

而从1998年开始的经济适用房的供给、分配方式，目前看来存在较多的问题和争论。

一、目前经济适用房的状况在我国，经济适用房的提出直至兴建经历了一个相当漫长的过程。

早在1991年6月，国务院就在《关于积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题。

”朱镕基总理曾提出，要把住宅建设作为新的经济增长点和消费热点，一个重要的举措就是发展只售不租的经济适用房。

一般说来，经济适用房价格比较便宜，中低收入者均能购买，这样就能通过住宅拉动经济的增长。

于是乎，全国各地如火如荼的通过土地划拨、以政府建设的方式，大力开发兴建经济适用房小区。

虽然加大经济适用房建设是解决目前房地产价格偏高，普通居民居住条件难以改善的主要手段，但它不仅是个经济问题，更是社会问题和政治问题。

目前，我国经济适用住房政策的实施，虽取得了可喜的成绩，但它只解决了一部分中低收入者的住房问题，离现实需求还有很大差距。

究其原因是多方面的，仅从居民的承受力这个角度来看，据有关资料统计，我国许多城镇经济适用住房的价格与一般家庭年收入之比高达10倍甚至10倍以上，远远高于世行测算的合理比例3-6倍。

军队经济适用房管理规定军队经济适用房是为了解决军队人员住房问题而建设的保障性住房。

为了规范军队经济适用房的管理，保障军队人员的合法权益，提高住房资源的合理利用，特制定以下管理规定。

一、适用范围本规定适用于军队单位组织建设、分配和管理经济适用房的相关活动。

军队经济适用房的分配对象主要为军队现役军官、文职干部、士官以及军队离退休干部等符合条件的人员。

二、建设管理1、规划与选址军队经济适用房的建设应符合军队整体规划，并充分考虑到住房需求、地理位置、配套设施等因素。

选址应优先选择交通便利、环境适宜、基础设施较为完善的区域。

2、建设标准房屋建设应遵循国家和军队有关建筑规范和标准，确保房屋质量和安全。

同时，要根据实际需求合理确定住房面积和户型，满足军队人员的基本居住需求。

3、资金来源建设资金主要来源于军队住房专项资金、单位自筹资金以及符合规定的个人集资等。

资金的使用应严格按照财务制度进行管理，确保专款专用。

三、分配管理1、申请条件符合以下条件的军队人员可以申请经济适用房：（1）在军队服役一定年限以上；（2）未享受过军队或地方的福利性住房政策；（3）家庭住房困难，符合相关面积标准。

2、分配程序（1）个人提出申请，并提交相关证明材料，包括身份证明、婚姻状况证明、住房情况证明等。

（2）所在单位对申请材料进行审核，并按照一定的评分标准进行排序。

（3）根据排序结果和房源情况，确定分配对象，并进行公示。

（4）公示无异议后，办理相关购房手续。

四、产权管理1、产权归属军队经济适用房的产权归军队所有，个人在符合一定条件后可以取得有限产权。

2、产权限制取得有限产权的个人，在一定期限内不得将房屋上市交易。

如需转让，应按照规定程序办理，并优先转让给军队内部符合条件的人员。

五、使用管理1、居住要求购房人应按照规定居住使用房屋，不得擅自改变房屋用途、出租或转借他人。

2、维修养护房屋的维修养护按照相关规定执行，一般由个人负责室内部分的维修，公共部分由军队单位负责。

经济适用房管理办法经济适用房是指由政府出资或通过各种形式筹集资金建设的、销售价格低于市场价的、面向特定购房人群销售的住房。

为了确保经济适用房的有效管理和合理分配，各级政府制定了经济适用房管理办法。

本文将就经济适用房的背景、管理办法的主要内容和其意义进行探讨。

一、经济适用房背景随着城市化进程的加速，人口的急剧增长导致住房紧张问题日益严重。

为解决低收入家庭的基本居住需求，经济适用房政策应运而生。

经济适用房旨在通过政府的干预和支持，缓解住房市场供需矛盾，平衡低收入家庭的住房问题，更好地促进城市的可持续发展。

二、经济适用房管理办法内容（一）适用范围和条件经济适用房的购房对象通常是居住在当地、户籍所在地，且符合一定收入和购房资格条件的低收入家庭。

管理办法规定了购房对象的居住年限、家庭收入、身份认证等条件，以保证房源供给与需求者的有效对接。

（二）购房申请和摇号配租购房申请是经济适用房管理过程中的关键一环。

购房人需按规定办理购房申请，提交相关材料，并接受相关的审核和资格评估。

当经济适用房需求大于供给时，一些地区或城市会采取摇号配租的方式进行公平公正的分配。

这样可以避免不正当手段和炒作行为，确保资源的合理分配。

（三）限售与回购为了防止经济适用房成为投机炒作的对象，管理办法通常规定购买经济适用房的购房人在一定的时间内不得转让。

这有助于确保经济适用房的稳定供应和购房人的居住权益。

另外，一些管理办法还规定了回购制度，即购房人在一定时间内有权选择将房屋出售给政府或相关机构。

这样可以为购房人提供一定的灵活性和保障，并确保经济适用房的长期使用。

（四）后期管理和维护经济适用房的后期管理和维护是管理办法的重要内容之一。

政府通常会成立相关的机构或委托专门的管理公司负责经济适用房的日常管理和维护工作，包括公共设施的维修、环境卫生的保持和社区活动的组织等。

这有助于提高住房质量，增加居民的幸福感和满意度。

三、经济适用房管理办法意义经济适用房管理办法的出台，对于低收入人群能够购买到合适的住房起到了积极的促进作用。

经济适用房管理办法一、总则经济适用房是指由政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性住房。

为规范经济适用房的管理，保障经济适用房健康有序发展，根据国家有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。

二、适用范围本办法适用于本市行政区域内经济适用房的规划、建设、销售、使用及监督管理。

三、建设管理1、经济适用房建设应当符合城市总体规划、土地利用总体规划和年度计划，遵循统一规划、合理布局、综合开发、配套建设原则。

2、经济适用房建设项目应当依法进行招标投标，选定具有相应资质和能力的房地产开发企业实施。

3、经济适用房建设应当严格执行基本建设程序和标准，确保工程质量安全。

4、经济适用房建设项目涉及的用地申请、规划许可、施工许可、商品房预售许可等事项，应当按照相关法律法规和规定程序办理。

四、销售管理1、经济适用房销售应当符合国家和本市有关规定，实行政府指导价。

2、购买经济适用房应当提供有效证明文件，购买人应当符合规定的条件。

3、经济适用房销售应当按照公开、公平、公正的原则进行，实行网上登记、选房等制度。

4、经济适用房销售应当签订书面购房合同，明确双方的权利和义务。

5、经济适用房交付使用后，购房人应当按照有关规定缴纳物业服务费和其他相关费用。

五、使用管理1、经济适用房不得擅自改变房屋用途，不得擅自转让、出租、出借。

2、购买经济适用房不满5年的，不得上市交易。

如有特殊原因确需转让的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

3、经济适用房使用应当遵守相关法律法规和规定，不得用于违法违规用途。

4、经济适用房的物业服务应当按照相关法律法规和规定执行。

5、政府对经济适用房使用情况进行监督检查，对违规行为进行处理。

六、法律责任1、违反本办法规定，未经批准擅自改变经济适用房用途的，由房地产行政主管部门责令限期改正，并处以1万元以上3万元以下罚款。

情节严重的，取消其开发建设经济适用房的资格。

关于经济适用房产权变更为房屋完全产权的通告大家好，今天我们聊一个大家都关心的话题，那就是经济适用房的产权问题。

哎呀，这可是个让人欢喜让人愁的事儿啊！经济适用房，听起来是不是特别亲切，仿佛在说“嘿，你也能拥有自己的小窝”。

但是，提到产权，心里就开始琢磨了：这到底是个啥意思呢？简单来说，经济适用房就是为了帮助一些辛苦打拼的朋友，提供一个相对便宜的居所，简直是咱们生活的小救星！不过，最开始这些房子嘛，产权是有限的，大家的心里可能就有点小不满。

毕竟，谁不想要自己的房子完全属于自己呢？就像孩子在玩沙子的时候，总想把自己的小城堡建得更高更牢，谁愿意分一半呢？好消息来了！最近有个通知，经济适用房的产权要变更为完全产权，这可是个大新闻啊，简直是天上掉下个馅饼！这意味着大家可以更加放心地把自己的“小窝”装修得漂漂亮亮，想怎么折腾就怎么折腾，真是太棒了。

就像过年时家里挂上了灯笼，心里那份温暖和期待，谁能不喜欢呢？想想以前，大家都得偷偷摸摸地问：“我这房子能不能买卖啊？”心里那个忐忑，简直比坐过山车还刺激。

现在，房子完全产权到手，心里总算踏实了。

随时想换换风格、换换环境，再也不怕有人问你这房子能不能转手，简直是给生活增加了不少色彩。

不过，话说回来，虽然产权完全了，大家的心态也得跟着调整。

毕竟，拥有了完全产权，大家可得负起责任来。

比如，房子要维护，要交物业费，这些事儿可不能落下。

就像养宠物，既然选择了，就得陪伴到底，不能一时兴起就把它抛弃。

我们要学会珍惜这个来之不易的机会，毕竟拥有完全产权也是个不小的责任，对吧？产权变更后，大家也可以更灵活地规划自己的未来。

想卖的可以卖，想租的也能租，甚至可以把房子抵押贷款。

哎呀，简直是给了大家一张“通行证”，让你在房地产市场上如鱼得水。

想当初，听到房子只能“安静”地待在那，心里总觉得憋屈，现在可好了，心里那个畅快，恨不得要大喊一声“我终于自由了”！面对这份“自由”，大家也别太激动了，毕竟市场上各种信息杂七杂八的，别一头扎进坑里就不好了。

2021年第2期(总第286期)THE NORTHERN FORUMNo.2,2021共有产权保障性住房制度中的法律问题及公证应对游　英[摘　要]共有产权保障性住房作为未来保障性住房的主要模式,已经基本得到法律法规的确认,但现阶段立法者的精力主要集中于宏观架构,忽略了制度运行中的具体问题。

在购房未满5年的期限内转让、担保、出租甚至分割应有份额的约定属于违法行为,公证机关应拒绝办理此类公证;因房屋使用、管理产生的债务可完全由受保障对象承担,由于不具有公示效力,政府并不因此而免责,公证机关应谨慎审核该类约定条款;因房屋侵权所产生的债务可完全由受保障对象承担,公证机关可对此予以公证;物业费、业主权等事宜可完全由受保障对象承担、享有,公证机关可对此办理公证;一般管理行为可明定受保障对象单独为之,重大修缮行为则不宜使政府的决策权被多数决机制架空,公证机关需进行实质审查;不论法定继承,还是遗嘱继承,公证机关均需谨慎对待5年禁售期内的继承公证,对超过5年禁售期的相关继承公证则可持相对宽松态度。

[关键词]共有产权　公证　应有份额　合法　基本保障[作者简介]游英,四川省绵州公证处主任,国家二级公证员(绵阳　621000)[中图分类号]D923.2[文献标识码]A[文章编号]1000-3541(2021)02-0071-08 “安居乐业”一直是国家和社会所共同追求的目标。

为了保证人民基本居住与生存的权利,我国政府不断探寻能够解决现实问题的保障性住房制度。

从经济适用房、两限房再到廉租房,政府频出思路,力图平抑房价,实现人民“住有所居”的美好愿景。

党的十八届三中全会以来,住房保障政策发生重大变化,共有产权保障性住房正成为未来保障性住房建设与发展的主要方向①。

仔细考察《城镇住房保障条例》(征求意见稿)以及《上海市经济适用住房管理试行办法》等各省市规章规范②,共有产权保障性住房所有权的分配、准入和退出机制是政府规范的重点,但对共有产权具体制度内容、受保障对象与政府之间的权利和义务并未详细规定,这极易产生法律效力认定上的17①②共有产权保障性住房已经为国务院《城镇住房保障条例》基本认可,并且已在全国范围内展开试点。

“共有产权、租售并举”的质疑与廉租房制度的建议摘要：廉租房“共有产权、租售并举”政策已在我国部分地区推行。

分析了廉租房的内涵，根据其供给的保障性、目标群体的确定性和运行机制的封闭性特点，探讨了廉租房建设的地方财政、政府职能、廉租房性质和住房保障制度等问题，提出了进一步完善廉租房制度的建议。

关键词：廉租房；住房保障制度；租售并举；共有产权引言廉租房的“共有产权、租售并举”一直受到广泛关注和争议。

各地方政府的出发点是为了解决财政压力，缓解建设资金不足的矛盾，“形成‘投资—建设—销售—在投资’的资金良性循环，初步建立起保障性住房资金筹措的长效机制。

”但人们对此一直存在疑虑，引起了广泛讨论。

本文对此作一探析。

一、廉租房的内涵与特点根据我国1999年公布的《城镇廉租房管理办法》第二条规定：城镇廉租房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房。

廉租房是住房保障制度的一个重要组成部分，是政府在保障公民住房领域中所提供的一种社会福利。

目前，我国已经形成了相应的廉租房保障体系，其基本特点是：（一）、住房供给的保障性廉租房作为政府促进民生的工作着力点之一，是为了调节住房生产资源的分配不均，改善社会收入阶层的住房权利，促进社会公平，进行社会再分配的一种方式。

其为城市低收入住房困难家庭提供低廉的政策性房屋，是住房保障制度的一部分，体现了政府改善公民生活的福利属性。

（二）、目标群体的确定性廉租住房保障体系针对的是双困人群。

原先的政策针对的是低收入家庭和住房特困户，在2007年的《廉租住房保障办法》中，保障对象的范围扩大到了城市低收入租房困难家庭，即城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。

（三）、运行机制的封闭廉租房是一种准公共产品，具有排他性与不充分的非竞争性。

廉租房作为一种政策性供给的产品，供应对象有明确界定并需经正式审核，因而对非目标人群具有排他性。