后出台的物权法不适用于房改房纠纷案

最高人民法院印发《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的通知文章属性•【制定机关】最高人民法院•【公布日期】1995.12.27•【文号】法发[1996]2号•【施行日期】1995.12.27•【效力等级】司法指导性文件•【时效性】失效•【主题分类】民事诉讼综合规定,房地产市场监管正文*注：本篇法规已被：最高人民法院关于废止1980年1月1日至1997年6月30日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第九批)的决定（发布日期：2013年1月14日，实施日期：2013年1月18日）废止最高人民法院印发《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的通知（法发〔１９９６〕２号）全国地方各级人民法院、各级军事法院、各铁路运输中级法院和基层法院、各海事法院：现将《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》印发给你们，请贯彻执行。

执行中有何问题，请及时报告我院。

中华人民共和国最高人民法院一九九五年十二月二十七日关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答（最高人民法院审判委员会第７７７次会议讨论通过）《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称房地产管理法）已于１９９５年１月１日起施行。

房地产管理法施行后发生的房地产开发经营案件，应当严格按照房地产管理法的规定处理。

房地产管理法施行前发生的房地产开发经营纠纷，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的，人民法院应当依据当时的有关法律、政策规定，在查明事实、分清是非的基础上，从实际情况出发，实事求是、合情合理的处理。

现就各地人民法院审理房地产开发经营案件提出的一些问题，解答如下：一、关于房地产开发经营者的资格问题１、从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业（含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业）。

２、不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。

单位房改房物业管理现状及对策作者：古来忠来源：《行政事业资产与财务》2017年第17期摘要：1998年以后，全国各地产生了一大批由公产房按住房制度改革私有化了的房改房，房改房物业管理的诸多问题困扰着广大房改房业主、原房屋管理单位、物业管理公司、社区基层政府和政府有关房屋管理部门。

为探求破解此困局之道，笔者在这里抛砖引玉，谈谈自己的一些粗浅认识。

关键词：房改房；物业管理；现状；对策单位职工住房在房屋私有化改革之前及其后几年（确切地说在5年以内），职工住房的物业管理是由单位全包全揽的，也就是由单位履行现在物业管理公司的一般职能。

房改之后，这种由单位全包全揽的物业管理模式延续了好几年。

随着房改房5年内不得上市转让期满，房改房依照国家政策可以上市流通交易，原单位住宅小区里居住的全是单位职工，现在发生了变化，有的职工把自己的房改房卖给社会公众，单位住宅小区里入住了非单位职工业主，而且非单位职工业主越来越多，单位住宅小区物业管理原来由单位全包全揽作为对本单位职工的一种福利，现在由于有外人入住，同时也惠及外人，因此单位现在停止了服务。

单位对原职工住宅小区物业管理撒手不管大概有以下几方面的原因：一是单位职工住房已经私有化了，单位认为应由业主自己成立自治组织进行管理；二是现在的房屋业主并非全是本单位职工，原物业管理全包全揽作为对职工的一种福利已经失去意义；三是随着行政体制深化改革和市场经济深入推进，原单位很多被撤并，有的甚至破产，有的单位虽有保留，也没有了往日的辉煌，单位只有几个留守人员，单位对职工住宅小区的物业管理缺乏人力、物力、财力支持，原单位职工住宅小区物业管理全包全揽的管理模式难以为继。

一、房改房物业管理现状分析住房制度改革之后产生的房改房物业管理，也就是原单位职工住宅小区的物业管理，现在单位不管了，或者单位虽在管，但没有了原先管理的强度和力度，有的甚至没有了原先的单位，连管的人都找不到，房改房物业管理的乱象由此产生。

【发布单位】最高人民法院【发布文号】法释［2009］7号【发布日期】2009-05-14【生效日期】2009-10-01最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释［2009］7号，2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月2 3日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条【业主】依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

第二条【专有部分】建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

第三条【共有部分】除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

近年来，我国房地产市场的迅速发展，引发了很多关于房地产买卖的纠纷案件。

其中，关于90年代房改房买卖纠纷的案例备受关注。

这些案例不仅涉及到大量人民的切身利益，也具有一定的法律社会意义。

最高人民法院旗帜鲜明支持法律援助，及时公布了一系列典型案例，以指导南给全国各级人民法院的裁判实践。

下面是一个典型的案例介绍。

案例背景：李在90年代购买了一套房改房。

房屋建设单位在房改时核发了产权证书，将房屋产权转让给李，成为该房屋的合法所有人。

然而，多年后，李却收到了法院传票，表示其所购买的房改房存在纠纷，房屋的法律归属有争议。

案件分析：在该案例中，出现了一个明显的问题，即原本已经变更产权的房屋又被认定存在归属争议。

为了解决这类问题，最高人民法院对此类案件进行了一系列的解释和司法解决方案。

首先，最高人民法院明确规定，“房改房的产权确权办理成功并领取《不动产登记证明》的，应视为依法建立了不动产权属关系，不得再因任何理由异议。

”也就是说，只要购买房改房的产权确权手续办理成功，并获得了不动产登记证明，就被视为合法的产权转让。

其次，最高人民法院强调，“支付购房款项已成房屋转让标的的，应视为购房合同成立。

购房合同双方不得单方解除合同”。

这意味着，购房款项已经支付的情况下，购房合同成立，购房双方不得随意解除合同。

再次，最高人民法院规定，“因房屋历史问题，房屋法律归属模糊不清，当事人当事人具有善意，但房屋有争议的，应优先保护善意购房人的合法权益。

”这一规定进一步加强了对购房人权益的保护。

只要购房人是善意的，具备善意购买房屋的条件，就应该优先考虑保护他们的权益，而不是过度纠缠于房屋的历史问题。

最高人民法院还指导各级人民法院处理类似案件时，要充分考虑买受人的合法权益，坚决维护买受人的合法权益，做到依法、公正、公平的裁判。

对于购房人的权益，要给予充分保护。

结论：通过这个案例，我们可以看到，最高人民法院对于90年代房改房买卖纠纷案例有着明确的政策指导。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）文章属性•【公布机关】最高人民法院•【公布日期】2008.06.16•【分类】正文最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）（2008年6月16日）为正确审理业主建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条依法取得建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权的人，或者虽未依法登记取得所有权，但基于买卖、赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人，应当认定为物权法第六章所称业主。

第二条具有构造和利用上的独立性，并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，应当认定为物权法第六章所称专有部分。

建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施，应当认定为物权法第六章所称共有部分。

前款所称专有部分以外的建筑物部分，包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分，但楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。

第三条建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分，应当认定为物权法第七十三条所称“明示属于个人的”绿地。

建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“建筑区划内的其他公共场所”。

建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等，以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“公用设施”。

但根据法律、行政法规规定属于其他权利人所有的除外。

第1篇一、案件背景原告XX（以下简称原告）与被告XX（以下简称被告）因房屋所有权发生纠纷，原告将被告诉至法院。

本案争议焦点在于原告是否享有涉案房屋的所有权。

涉案房屋为房改房，原系被告单位分配给原告的住房。

现将案情及判决情况如下：二、案件事实1. 原告与被告单位存在劳动关系，原告于XX年XX月调入被告单位工作。

2. XX年XX月，被告单位根据国家房改政策，将涉案房屋分配给原告，原告取得涉案房屋的使用权。

3. XX年XX月，原告与被告单位签订《房改房买卖合同》，约定原告购买涉案房屋，总价款为XX万元。

合同签订后，原告支付了全部房款。

4. XX年XX月，被告单位将涉案房屋的产权证办理至原告名下。

5. XX年XX月，被告单位因经营困难，与原告解除劳动关系。

此后，被告单位要求原告腾退涉案房屋，但遭到原告拒绝。

6. 原告以被告侵犯其房屋所有权为由，将被告诉至法院，请求法院判决被告返还涉案房屋。

三、争议焦点1. 原告是否享有涉案房屋的所有权。

2. 被告是否有权要求原告腾退涉案房屋。

四、判决结果法院经审理认为：1. 原告与被告单位签订的《房改房买卖合同》合法有效，原告已支付全部房款，涉案房屋产权证已办理至原告名下，故原告享有涉案房屋的所有权。

2. 被告作为原单位，已将涉案房屋的产权转移给原告，无权要求原告腾退涉案房屋。

综上，法院判决如下：1. 被告XX返还涉案房屋给原告XX。

2. 本案诉讼费用由被告承担。

五、案件评析本案涉及房改房法律纠纷，主要涉及以下法律问题：1. 房改房所有权的取得。

根据《中华人民共和国物权法》第十八条规定：“因合法建造、继承、受赠、买卖、交换、赠与等方式取得物权的，自该事实发生时取得物权。

”本案中，原告通过购买方式取得涉案房屋的所有权，符合法律规定。

2. 房改房买卖合同的效力。

根据《中华人民共和国合同法》第九条规定：“当事人订立合同，应当遵循自愿、等价、公平、诚实信用的原则。

”本案中，原告与被告单位签订的《房改房买卖合同》符合法律规定，双方当事人意思表示真实，合同合法有效。

物权法司法解释正文1（建筑物区分所有权纠纷）最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）法释[2009]7号中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

房改房确权登记方案自我县1992年开始实施住房制度改革以来至1997年最后一批房改结束，房改房确权登记一直按国发〔1994〕43号文件执行，在执行过程中，我县未出台针对房改房的土地确权登记方案，致使我县部分房改房和全部平房房改房未办理土地使用证，只有房产证。

依据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等法规政策规定，未办理土地登记的房改房无法办理产权变更登记，导致购房者无法办理过户手续，造成权利人变更过户受到限制，购房者的合法权益得不到保护，现结合我县实际，制定如下房改房确权登记方案。

一、工作依据本次工作以下列法律法规、政策和规范标准做为工作依据：（一）《中华人民共和国物权法》；（二）《中华人民共和国土地管理法》；（三）《中华人民共和国房地产管理法》；（四）《中华人民共和国土地管理法实施条例》；（五）《不动产登记暂行条例》；（六）《不动产登记暂行条例实施细则》；（七）《土地登记办法》（国土资源部40号令）；（八）根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）；（九）《土地调查条例》（国务院518号令）。

二、房改房不动产登记方法（一）按规定房改房有三种，根据我县的实际，房改房政策实施早，按上述规定一般住用5年后可以依法进入市场。

因此，我县绝大部分属交易后的产权登记，按建筑占地面积（建筑物投影面积）分摊土地到户，其他面积作为国有资产划归用地单位，房改房按性质为划拨，用途为住宅办理不动产登记。

（二）楼房房改房共用土地使用权面积、分摊土地使用权面积按房改房单栋建筑占地面积确定。

分摊土地使用权面积按下列公式计算：（1）基本计算公式：户分摊土地使用权面积=（共有建筑占地面积/共有宗地总建筑面积）×户合法房屋产权面积（2）建筑物结构上下一致时的简便计算公式：户分摊土地使用权面积=户合法房屋产权面积/楼层层数共有建筑占地面积指共有单体建筑物建筑地基面积户合法房屋产权面积是指房产所有者所持《房屋所有权证》载明的套内建筑面积和分摊的公用建筑面积共有宗地总建筑面积指共有建筑占地范围内依据《房屋所有权证》核定的合法建筑总面积。

关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知国管房改字[2000]130号中央和国家机关各部门、各单位：《中共中央办公厅、国务院办公厅关于转发建设部等单位关于<在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案>的通知》（厅字[1999]10号）和《国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局关于印发<在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法>的通知》（国管房改字[2000]36号）印发后，在实际工作中各方面提出不少具体问题亟待进一步明确。

经房改七人小组讨论同意，现就几个具体问题的处理意见通知如下：一、关于阳台、复式结构的阁楼、独立使用的平台的面积核定问题阳台均按建筑面积的50％核定为职工住房面积；复式结构的阁楼按建筑面积的70％核定为职工住房面积。

独立使用的平台不核定为职工住房面积，但应另行计价，独立使用平台的房价款=平台建筑面积×30％×届时房改成本价×（1-已竣工年限×年折旧率）。

二、关于超过控制面积标准部分的实际价值问题各单位可采取评估的方式确定房价，也可采用折扣方法确定房价。

当地地段经济适用房价为每建筑平方米4000元的，竣工年限5年（含）以下的公有住宅楼房，按4000元计价；竣工年限5年以上的公有住宅楼房，从第6年开始，在4000元的基础上进行折扣，每年每建筑平方米折扣50元，折扣年限最长不超过30年。

当地地段经济适用住房价格每建筑平方米低于4000元的，超过住房控制面积标准的部分，在当地经济适用住房价格基础上按前款规定的方法和相应的折扣率进行折扣，但不得低于该地段当年的房改成本价。

三、关于住房装修设备价的计算问题购买部级干部住房应收取装修设备价，装修设备价和房价款分别计算，一并收取。

1990年（含）前竣工且未进行综合维修的，装修设备价为0；1990年后竣工且未进行综合维修的，装修设备价为每使用平方米30元，每年可给2％的折扣，实际装修设备价=本套楼房使用面积×30元×（1-已竣工年限×2％）；1999年1月1日以后已进行综合维修的，装修设备价为每使用平方米30元，没有2％的折扣，实际装修设备价=本套楼房使用面积×30元。

建设部关于房改售房权属登记发证若干规定的通知（1995年8月16日发布）国务院国发〔1994〕43号《关于深化城镇住房制度改革的决定》中规定：“职工购买住房，都要由房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制订的产权证书，产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住房应注明产权比例。

”为保证住房制度改革的顺利实施，保障产权人的合法权益，规范房改中公有住房出售后的权属登记发证管理工作，现作如下规定，请遵照执行。

一、凭证出售公用住房按照房改政策出售公有住房的单位（以下简称售房单位），必须持有合法的《房屋所有权证》，尚未登记确权的，不得出售。

凡房屋所有权不清或有争议的，应当暂缓出售，待确权发证后再行出售；已登记确权尚未发证的，房地产权属登记机关应当优先发证，凭证出售。

二、申请权属登记（一）购房人按规定一次性付清价款的，从付款之日起（以开具发票日期为准）3个月内凭有关文件到房屋所在地房地产权属登记机关办理权属转移登记手续，由购房人签章领证。

（二）购房人以抵押贷款方式购买的，在办理权属登记时，应同时提交抵押贷款协议（或合同），并办理他项权利登记，在《房屋所有权证》上填注设定他项权利摘要，另发《他项权利证》，交抵押权人存执。

（三）发证与权证注记1．职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，经登记核实后，发给《房屋所有权证》，产别为“私产”，注记：“房改出售的成本价房，总价款：××元”。

2．职工以标准价购买住房，拥有部分产权。

经登记核实后，也发给《房屋所有权证》，产别为“私产（部分产权）" ，注记：“房改出售的标准价房，总价款：××元，售房单位××××，产权比例为××（个人）; ××（单位）。

"3．上述两款的“总价款”，是指实际售价与购得建筑面积的乘积，不是指按规定折扣后的实际付款额。

房改房产权问题的相关法律规定是怎样的？根据国务院发布的《关于全⾯推进城镇住房制度改⾰的意见》相关规定,只要享有福利分房权利的职⼯,依国家政策规定参加房改,交纳了购房款,即对房改购得的房屋享有产权,不应以未发房产证⽽否认其权利。

在当代这个社会，房改房可能是⼤家都⽐较了解的，但是教我的现实⽣活中⼤家所了解的房改房只是⼀种表⾯的现象，对于房改房的实质以及法律规定并不是特别的明⽩，那么房改房产权问题的相关法律规定是怎样的？那么，接下来⼩编将为⼤家详细的介绍⼀下相关的知识。

⼀、推⾏住房制度改⾰的主要⽅式及房改房的产权分析。

要处理好涉及房改房的纠纷，⾸先要了解住房制度改⾰的主要⽅式和不同⽅式下，职⼯拥有房改房的产权性质。

我国城镇住房制度改⾰是为了适应经济体制改⾰，在市场经济的条件下，将居民住房这⼀基本的消费品商品化、产业化，促使房地产业，在市场中融资，在竞争中发展壮⼤，以解决居民不断增长的住房需求。

这⼀改⾰的主要⽭盾是如何改变住房的实物分配制度，实现企业将⽤于职⼯住房的福利积累以货币的形式分配，职⼯再从房地产市场按需，使住房商品化。

住房本⾝的客观特征决定了其较⾼的使⽤价值和市场价格。

⽽我国城镇居民的低收⼊状况和房屋的市场价格有很⼤的差距，为解决这⼀⽭盾，我国在住房制度改⾰中主要采取了⼆种⽅式，⼀是公房的优惠出售。

⼆是单位职⼯内部集资建房。

公房的优惠出售，是指按照国家的房改政策，售房单位将供职⼯低价租住的原有住房或新建住房，按具有优惠性质的标准价或成本价出售给原居住职⼯和具备分房条件的职⼯。

职⼯以这种优惠价购买的房屋取得该住房的有限产权。

视优惠价价格组成的不同，职⼯取得的有限产权的性质也不同。

根据1994年7⽉国务院《关于深化城镇住房制度改⾰的决定》对职⼯购买的优惠房产权性质的规定:“职⼯以成本价购买的住房产权归个⼈所有，⼀般住⽤五年后，可依法进⼊市场，在补交出让⾦或所含⼟地收益和按规定交纳有关税费后，收⼊归个⼈所有。

国有资产产权界定和产权纠纷处理暂行办法正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国有资产产权界定和产权纠纷处理暂行办法（１９９３年１２月２１日国家国有资产管理局以国资法规发［１９９３］６８号发布）第一章总则第一条为了维护国有资产所有者和其他产权主体的合法权益，明确产权归属，促进社会主义市场经济的发展，制定本办法。

第二条本办法下列用语的含义：国有资产。

系指国家依法取得和认定的，或者国家以各种形式对企业投资和投资收益、国家向行政事业单位拨款等形成的资产。

产权。

系指财产所有权以及与财产所有权有关的经营权、使用权等财产权。

不包括债权。

产权界定。

系指国家依法划分财产所有权和经营权、使用权等产权归属，明确各类产权主体行使权利的财产范围及管理权限的一种法律行为。

产权纠纷。

系指由于财产所有权及经营权、使用权等产权归属不清而发生的争议。

第三条本办法适用于全部或部分占用国有资产单位的产权界定，全民所有制单位与其他所有制单位之间以及全民所有制单位之间的国有资产产权的界定及产权纠纷的处理。

第四条产权界定应遵循“谁投资、谁拥有产权”的原则进行。

在界定过程中，既要维护国有资产所有者及经营使用者的合法权益，又不得侵犯其他财产所有者的合法权益。

第五条产权纠纷的处理应本着实事求是、公正、公平的原则依法进行。

第二章国有资产所有权界定第六条中华人民共和国是国有资产所有权的唯一主体，国务院代表国家行使国有资产的所有权，国家对国有资产实行分级分工管理，国有资产分级分工管理主体的区分和变动不是国有资产所有权的分割和转移。

第七条国有机关及其所属事业单位占有、使用的资产以及政党、人民团体中由国家拨款等形成的资产，界定为国有资产。

建设部关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 建设部关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知（建住房〔２０００〕９６号）各省、自治区、直辖市建委（建设厅），各直辖市、计划单列市房地产管理局，全军房地产管理局，新疆生产建设兵团：为适应社会主义市场经济发展的需要，促进房地产价格评估市场的健康发展，保证房地产价格评估机构独立、客观、公正执业和平等竞争，根据中共中央、国务院关于社会中介机构脱钩改制的有关精神，现就房地产价格评估机构脱钩改制的有关事项通知如下：一、房地产价格评估机构脱钩改制的总体要求（一）凡从事房地产价格评估的中介服务机构，目前隶属或挂靠在政府部门的，均要在人员、财务、职能、名称等方面与之彻底脱钩。

（二）房地产价格评估机构脱钩后，要按照《公司法》、《合伙企业法》等有关规定改制为由注册房地产估价师出资的有限责任公司、合伙制性质的企业，参与市场竞争，不得承担房地产价格评估机构资质和人员资格等行政管理、行业管理的职能，这些职能应由房地产行政主管部门行使，或由房地产行政主管部门委托相应的房地产估价师学会（协会）承担。

（三）根据本地实际，确需保留事业性的房地产价格评估机构，应符合《事业单位登记管理暂行条例》的有关规定，且该机构不得以盈利为目的，不得面向社会承揽房地产价格评估业务，房地产行政主管部门也不再评定其房地产价格评估机构资格等级。

其业务范围仅限于房屋重置价格确定、房地产课税评估等政府职能性、公益性的房地产价格评估以及房地产行政主管部门委托的其他职能。

政府职能性、公益性的房地产价格评估，也可由房地产行政主管部门择优委托具有较高资格等级的房地产价格评估机构承担。

房改房权属界定难的原因及建议作者：廖如荣发布时间：2013-10-24 10:29:43随着房价飙升，当前，涉及房屋归属问题尤其是涉及房改房归属问题案件数量日趋增多。

该类案件不仅表现为单纯的确权纠纷案件，在因离婚导致的财产分割案件及遗产继承分割案件中均时常涉及房改房权属的认定。

该类案件是当前民事案件中的一热点，更是难点。

其原因主要是：一、该类案件政策性强、上位法依据不足。

因《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》已于2013年2月被最高人民法院以“与现行房改政策不一致”为由决定废止，当前涉房改裁判依据仅有《婚姻法司法解释（二）》第十九条及《婚姻法司法解释（三）》第十二条，此外，只能参考国务院及其部委和各地方政府的政策、规章。

二、标的特殊。

房改房是城镇住房制度改革的特殊产物，与普通商品房迥异。

首先，房改对象特定，仅为售房单位职工和家庭，且每个单身职工和家庭只能享受一次。

其次，权利主体多样，购买者只有以市场价、成本价购买的才具有完全产权，以标准价购买的只具有部分产权，其与原产权单位或集体组织存在特殊共有关系。

再次，房价的优惠性。

房改价并未完全体现房屋价值，它是售房单位根据房改对象职级、工龄甚至已死亡配偶生前工龄等多种因素给予工龄折扣、住房补贴、免税等政策优惠和福利补助后的优惠价。

三、利益重大、关注度高。

在房价畸高的当下，每套住房价值动辄过百万，相关利害关系人利益攸关，必倾力争之。

对此，该院建议，在处理房改房权属争议时，充分考虑房改政策，审慎处理，合理平衡各利害关系人利益。

具体处理建议如下：一、房改房原则认定为参加房改的产权登记人所有。

（一）对于只利用已死亡配偶生前工龄优惠后的房改房，《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》废止后亦应认定为健在一方个人所有。

因享受已故配偶工龄折扣权的主体，系已故者的配偶，而非其本人，其享受前提为未再婚，即政策主要考虑到照顾以及安抚已故者配偶缘故。

房改房有关情况一、成本价房改房和标准价房改房有什么差别成本价是指房改中职工家庭购买的单位公有住宅用房通常根据职工的工作年限及所购房屋的实际情况。

售房单位给予一定折扣。

标准价房的价格低于成本价，居改初期购房时多采用边准价购买，以标准价购买的房屋产权是单位职工家庭共有产权。

在房屋需要进行买卖转让时，必须与单位协商，除补交相应的土地出让金外还要给予单位相应的效益，单位有权限价出售并享有优先购买权。

近两年国家提倡用成本价购房，以成本价购买的单位住房，所有权属职工家庭。

可以上市转让或继承，届时需补交土地出让金并按规定缴纳税费。

成本价交土地出让金1560 x 建筑面积x 1%标准价1560 x 建筑面积x 6%( 向指定单位补交）二、房改房上市交易的程序以及手续怎么办首先确定你的房子不是给国家或者单位交房租的那种。

然后看房本的第一页右上角会有个红色章印（显示成本价购买优惠价购买标准价购买）三种上市的话需要交易土地出让金费用，计算方式：优惠价和标准价计算：城八区标准价基数1560X建筑面积X0.07%成本价计算：城八区标准价基数1560X建筑面积X0.01%契税个税营业税按照商品房计算。

三、佛山南海以优惠价购买的房改房如何上市交易并非所有房改房都可上市交易，分为以下两种情况：1．以成本价购买且与原产权单位没有事先约定的可以直接上市交易。

（1）一看房屋所有权证第一页或第二页有"成本价出售住房"、"成本价出售住宅"或"私更成"等红色印章字样，则表示该房屋以成本价购买。

（2）二看与原购房单位签订的买卖协议中是否有诸如："单位有优先购买权"、"出售转让需经原产权单位同意"或"五年之内不可以上市"等条款约定。

2．以成本价购买且与原产权单位有事先约定的或以标准价、优惠价购买的，需向原产权单位提交《已购公有住房和经济适用房出售征询意见表》，原产权单位盖章同意后就可上市交易。

第1篇第一章总则第一条为规范房改房退房管理，保障房改房产权人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》等相关法律法规，结合本地区实际情况，制定本规定。

第二条本规定适用于本行政区域内已实行房改的住宅房屋（以下简称房改房）的退房管理。

第三条房改房退房管理应当遵循公开、公平、公正的原则，保护房改房产权人的合法权益。

第二章退房条件第四条房改房产权人符合以下条件之一的，可以申请退房：（一）因工作调动、退休、死亡等原因需要迁出原房改房所在地的；（二）因家庭住房困难，需要购买其他住房的；（三）因其他特殊原因，确需退房的。

第五条房改房产权人申请退房，应当提供以下材料：（一）房改房产权人的身份证、户口簿等有效证件；（二）房改房产权证书；（三）退房申请表；（四）退房原因的相关证明材料。

第三章退房程序第六条房改房产权人申请退房，应当向所在地房地产管理部门提出书面申请。

第七条房地产管理部门收到退房申请后，应当对申请材料进行审核。

审核内容包括：（一）申请人的身份证明；（二）房改房产权证书；（三）退房原因的相关证明材料。

第八条房地产管理部门审核通过后，应当向申请人出具退房批准通知书。

第九条房改房产权人持退房批准通知书，与原房改房单位或产权人协商，办理退房手续。

第十条退房手续办理包括以下内容：（一）原房改房单位或产权人与房改房产权人签订退房协议；（二）房改房产权人将房改房交还给原房改房单位或产权人；（三）原房改房单位或产权人退还房改房产权人相应的房改房补贴。

第十一条退房协议应当明确以下内容：（一）房改房产权人的姓名、身份证号码、户口簿信息；（二）房改房的坐落地址、建筑面积、户型等信息；（三）房改房产权人退房原因；（四）原房改房单位或产权人退还房改房补贴的方式、金额及时间；（五）双方的权利义务；（六）争议解决方式。

第十二条退房协议签订后，房改房产权人应当将房改房交还给原房改房单位或产权人，并办理房屋交接手续。

一、引言房改房，即已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。

随着我国城镇住房制度改革的不断深化，房改房逐渐成为房地产市场的重要组成部分。

然而，在房改房交易过程中，合同效力问题常常成为纠纷的焦点。

本文将从法律角度分析房改房销售合同的效力。

二、房改房销售合同的概念房改房销售合同是指房改房所有权人将其拥有的房改房出售给买受人，买受人支付房款，双方达成的一种协议。

房改房销售合同主要包括以下内容：1. 房屋的基本情况：房屋的坐落地点、面积、结构、用途等。

2. 房屋的产权情况：房屋的产权证号、产权人、产权性质等。

3. 房屋的买卖价格及支付方式：房屋的成交价格、支付方式、支付时间等。

4. 交付房屋的时间、方式及条件。

5. 双方的违约责任。

三、房改房销售合同的效力分析1. 合同双方的真实意思表示根据《合同法》的规定，合同当事人应当真实、自愿地达成协议。

房改房销售合同作为一种民事合同，其效力首先取决于合同双方的真实意思表示。

如果合同是在欺诈、胁迫等情况下签订的，则合同无效。

2. 合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定房改房销售合同的内容不得违反法律、行政法规的强制性规定。

例如，房改房销售合同不得违反国家关于房改政策的规定，不得损害国家、集体或者第三人的合法权益。

3. 房屋产权清晰房改房销售合同的效力还取决于房屋产权是否清晰。

如果房屋存在产权纠纷或者存在抵押、查封等情况，合同可能因房屋产权不清晰而无效。

4. 合同形式符合法律规定房改房销售合同应当采取书面形式。

根据《合同法》的规定，当事人可以约定合同的形式，但书面形式是合同成立的重要条件。

如果合同未采取书面形式，可能影响合同的效力。

5. 买卖双方具备相应的民事行为能力房改房销售合同的效力还取决于买卖双方是否具备相应的民事行为能力。

如果买卖双方中有一方不具备民事行为能力，合同可能因主体不适格而无效。

四、结语房改房销售合同的效力问题涉及到合同法、物权法等多个法律领域。