质量通病防治举措(一)防渗漏技术措施(中海地产)

质量通病防治（防渗漏、防开裂措施）一、防渗漏措施外墙：1、新型墙体材料全面外挂金属网；2、悬臂砌体设混凝土抗裂柱；3、当外墙设置通长窗时，窗下设置钢筋混凝土压顶；4、混凝土结构在找平层施工前应凿毛或甩浆，混凝土结构及砌体结构在找平层施工前应充分淋水湿润；5、外墙从基体表面开始至饰面层留设分隔缝；6、结构施工加固用的螺栓孔封堵，严把封堵质量关；7、预埋件或施工孔洞封堵质量控制；8、地下室部位对后浇带或施工缝处防水层施工质量严把工序交接、隐蔽验收关。

门窗洞口：1、基层清层干净，洞口尺寸满足安装要求；2、固定牢固，固定用砖块（杂物）及时取出，嵌缝采用聚合物砂浆，密实饱满并加强养护；3、防水层材质、厚度、宽度均符合规定要求；4、外墙淋水试验无渗漏。

屋面、厨卫：1、原材料质量控制，严格执行“封样"制度，按样本采购原材；2、严控混凝土反坎施工质量；3、基底清理干净并落实工序交接手续；4、防水层厚度、高度均符合设计要和规范要求；5、落实成品保护制度；6、蓄水试验无渗漏。

二、防开裂措施混凝土结构：1、混凝土模板拆除时，其强度必须符合规范要求；2、严格控制楼板厚度有钢筋保护层厚度；3、暗埋线管施工采用增高型灯头盒和过线盒；4、加强混凝土养护管理，确保混凝土养护满足规范要求；砌体：1、分次砌筑，每次砌筑高度不超过1.5米，日砌高度不超过2.8米；2、顶砖砌筑间隔时间不少于7天且砂浆饱满密实；3、构造柱设置符合设计及规范要求；4、墙体拉结筋设置符合规定要求；抹灰层：1、不同材料交接部位、暗埋线管处增设钢丝网；2、基层甩浆拉毛并进行有效养护；3、分层抹灰，分层抹灰厚度控制在10mm之内；楼地面裂缝：1、基层清理干净并湿润，清除积水，随拌随用，采用普通硅酸盐水泥配置水泥砂浆或细石混凝土面层；2、严格控制水灰比，用于面层的水泥砂浆稠度不大于35mm,用于铺设地面的细石混凝土坍落度不大于30mm；3、分层压实，压光次数不少于2次；4、加强成品保护，连续养护时间不少于7天。

防渗漏、防水及防止质量通病的防治措施一、外墙防渗措施：1、外墙砌筑时柱子上的拉结筋必须严格按设计与规范要求留设，做好隐蔽工程验收，确保墙体与柱拉结牢固，不产生裂缝。

2、砌体砌筑时应严格检查、控制砌体的砂浆饱满度，严禁瞎缝存在，严禁外墙有裂缝砖存在。

3、支立模板不允许采用留设模担洞的传统作法，采用穿墙螺栓夹具固定法。

拆模后对螺栓孔采用微膨胀防水水泥砂浆分批捣实。

4、受夹具固定时砖墙松动灰缝开裂的墙面须拆除重砌或将灰缝凿除重新用高一级标号的防水砂浆两边勾实。

5、本工程砌体采用两边勾缝凹于砖墙面2-3mm，提高砂浆的密实度。

6、在无窗台板的窗洞口下增加钢筋砼过梁，伸出洞口每边长度不少于240mm，这样可防止由于窗台裂缝而产生的渗水。

7、砼墙身的穿墙螺栓孔做法同下地室墙做法（详见本方案前章节）。

8、外墙刮糙时，在粉刷料中掺加5-7%的防水浆以此来增强其抗渗能力。

9、粉刷前在柱墙交接处，钉150宽钢丝网片，以防收缩裂缝。

二、铝合金门窗防渗漏措施铝合金门窗作为新型建材，具有强度高，耐腐蚀，寿命长等优点，在工程中得到广泛应用，但是其窗角渗漏作为一种质量通病，并未得到有效的改善，成为业主物业管理及今后围修的一大隐患与弊病，我公司经过数幢建筑物的实践，并组织质检、技术部门攻关，总结出一些相应预防与处理措施，取得了显著效果。

1、预防措施1）铝合金门窗制作时，其拼角必须严密，成品窗框运输、堆放应注意保护，不得使其变形，引起拼角裂缝，从而成为雨水渗漏的途径之一。

2）安装时，应先检查洞口尺寸，其间隙应为2.5cm左右，偏差过大预先采用有效处理措施，如间隙过大应用1∶2水泥砂浆预先粉饰，防止因埋脚过长削弱对窗的约束，在外力的经常作用成为一个薄弱环节，使外侧密封胶开裂引入水源。

3）窗框填缝材料目前广泛使用的为发泡剂，在施工中均将泡沫打至窗框外侧平，甚至凸出框外，常规施工方法为：将凸出泡沫刮平，窗框粉饰亦至窗框平为止，然后直接打密封胶，从外观上检查没有问题，但实际上密封胶与窗框粘接难免有缝隙，或凸出和泡沫没刮平，此处的密封胶仅薄薄一层，稍加外力即失去作用，而发泡剂本身具有一定的吸水性，由此一到雨季或暴雨，雨水便由此向里浸润，由发泡剂作为一种媒体引水导致墙面渗水。

2011.No25 2摘 要 房屋建筑渗漏水质量通病的防治对于房屋的使用质量非常重要，本文主要在分析造成房屋建筑渗漏水质量通病原因的基础提出了相应的防治措施，对于房屋建筑的设计与施工具有重要的指导意义。

关键词 房屋建筑 渗漏水 原因 防治措施1 造成房屋建筑渗漏水质量通病的原因房屋建筑不仅要追求其美观、经济性，也要注重其渗水性。

造成房屋建筑渗水的质量通病的原因有很多，本文主要讨论了屋面渗透水、外墙渗透水、卫生间渗透水等三方面，并针对该问题提出防治措施。

1.1 屋面渗透水屋面渗透水是房屋建筑渗透水质量通病之一，造成的原因主要有以下几点:第一、屋面本身的结构。

在屋面的建筑时结构层不稳定，设计不合理，防水材料没有达到标准，这样就造成了屋面结构的不牢固，在长时间的外界自然环境的侵蚀下容易产生裂缝，造成屋面渗透水，比如瓦屋面的基层不平整、牢固、瓦片排列不整齐、平直，搭接不合理，接缝不严密，并有残缺瓦片等很容易造成屋面漏水。

第二、女儿墙泛水。

女儿墙泛水是屋面渗水的主要表现之一，在构造或者设置时，特别是在设置钢筋混凝土柱和附墙柱时，没有注重防水构造，很容易引发漏水；同时封口和泛水槽设计和布局不规范，比如封口没有按照标准进行粘贴，密封材料与基层粘贴不牢固，密封部位不光滑，不符合标准，会导致鼓泡、龟裂、开口现象的产生，从而造成雨水的渗透；泛水槽的槽口设置太浅，没有注重槽口的牢固性，就会使得槽口渗透水。

当然女儿墙出水口留设过小、钢板水斗焊缝不满焊、安装找坡不准，甚至倒坡等造成雨水口前积水渗漏。

第三、节点做法不符合设计要求，封固不严密、开缝、翘边，水落口及突出屋面设施与屋面连接处不牢靠、密封不严实。

1.2 建筑外墙渗透水外墙渗水是建筑施工中一种常见的质量通病，外墙的美观一直是人们追求的效果，从而忽视了其渗水的预防，这种思想上的不重视以及施工具体操作在一定程度上造成了外墙渗水现象的产生。

就施工过程中产生的具体原因主要有以下几点：第一、砌体方面。

渗漏质量通病预防措施一、概况工程质量渗漏通病，给使用者带来极大的烦恼，严重影响了用户的正常使用，工程质量通病主要有屋面、卫生间、地下室、外墙面等部位渗漏，管道堵塞、装修饰面起壳等，为此，我公司将把通病作为工程质量控制的关键，并根据本工程特点，采取有针对性的预防措施。

二、屋面渗漏预防措施原因分析屋面渗漏的主要原因有：保温层、隔热层起壳，防水原材料质量不合格，找坡层坡度不足，卷材铺设搭接不足，逆水铺贴，撬边粘结不牢，穿越屋面的管道，通风井等处节点部位。

预防措施1、施工前基层保持干燥，直至水泥砂浆翻白止，表面清洁干净，平整坚固，比起皮、不起砂。

防水层平整均匀，无脱皮、裂缝起泡等缺陷。

每刷一度应待其充分干燥后在刷下一度。

在涂层膜结硬之前，不得在其上行走，倾倒时损伤防水层。

2、穿越屋面的透气管，落水管等管道穿越外，用细石砼二次灌实，并用氯丁胶在管道四周涂刷二遍，在盛水试验以后确识无渗漏情况下，再用水泥砂浆粉面，然后在管道四周做成3cm高馒头状，以确保管道穿越板面处不渗漏。

3、屋面基层与突出屋面结构（女儿墙）连接处，以及基层的转角处（水落口、天沟、屋脊等）均做成R250圆弧，女儿墙泛水处改成凹泛水，密封材料密封好收头处。

卷材收头上口用金属扣板遮盖，其上口用密封油膏封闭。

4、刚性防水层与山墙、女儿墙交接处应留宽30mm的缝隙，并应用密封材料嵌填，泛水处铺设卷材及附加层。

5、有屋面天沟的建筑工程竣工验收时，隔夜对屋面进行24小时蓄水试验，（落水口处作临时堵塞），试验时天沟放满水。

三、卫生间及外墙渗漏预防措施1、卫生间及外墙四周墙体根部浇20cm高、120cm宽的砼导墙，浇导墙前，凿毛并清理干净原地面，砼浇捣前用素水泥浆接浆。

2、卫生间水管安装好后，派专人负责对穿越楼层的预留孔分二次灌缝，灌缝材料为C20细石砼，封堵好后用氯丁胶防水涂料于管道四周涂刷，经盛试验24小时确认无渗漏情况下，再浇地坪，待地坪浇筑好后再于管道边做成馒头状。

防渗漏、防水及防止质量通病的防治措施一、外墙防渗措施：1、外墙砌筑时柱子上的拉结筋必须严格按设计与规范要求留设，做好隐蔽工程验收，确保墙体与柱拉结牢固，不产生裂缝。

2、砌体砌筑时应严格检查、控制砌体的砂浆饱满度，严禁瞎缝存在，严禁外墙有裂缝砖存在。

3、支立模板不允许采用留设模担洞的传统作法，采用穿墙螺栓夹具固定法。

拆模后对螺栓孔采用微膨胀防水水泥砂浆分批捣实。

4、受夹具固定时砖墙松动灰缝开裂的墙面须拆除重砌或将灰缝凿除重新用高一级标号的防水砂浆两边勾实。

5、本工程砌体采用两边勾缝凹于砖墙面2-3mm，提高砂浆的密实度。

6、在无窗台板的窗洞口下增加钢筋砼过梁，伸出洞口每边长度不少于240mm，这样可防止由于窗台裂缝而产生的渗水。

7、砼墙身的穿墙螺栓孔做法同下地室墙做法（详见本方案前章节）。

8、外墙刮糙时，在粉刷料中掺加5-7%的防水浆以此来增强其抗渗能力。

9、粉刷前在柱墙交接处，钉150宽钢丝网片，以防收缩裂缝。

二、铝合金门窗防渗漏措施铝合金门窗作为新型建材，具有强度高，耐腐蚀，寿命长等优点，在工程中得到广泛应用，但是其窗角渗漏作为一种质量通病，并未得到有效的改善，成为业主物业管理及今后围修的一大隐患与弊病，我公司经过数幢建筑物的实践，并组织质检、技术部门攻关，总结出一些相应预防与处理措施，取得了显著效果。

1、预防措施1）铝合金门窗制作时，其拼角必须严密，成品窗框运输、堆放应注意保护，不得使其变形，引起拼角裂缝，从而成为雨水渗漏的途径之一。

2）安装时，应先检查洞口尺寸，其间隙应为2.5cm左右，偏差过大预先采用有效处理措施，如间隙过大应用1∶2水泥砂浆预先粉饰，防止因埋脚过长削弱对窗的约束，在外力的经常作用成为一个薄弱环节，使外侧密封胶开裂引入水源。

3）窗框填缝材料目前广泛使用的为发泡剂，在施工中均将泡沫打至窗框外侧平，甚至凸出框外，常规施工方法为：将凸出泡沫刮平，窗框粉饰亦至窗框平为止，然后直接打密封胶，从外观上检查没有问题，但实际上密封胶与窗框粘接难免有缝隙，或凸出和泡沫没刮平，此处的密封胶仅薄薄一层，稍加外力即失去作用，而发泡剂本身具有一定的吸水性，由此一到雨季或暴雨，雨水便由此向里浸润，由发泡剂作为一种媒体引水导致墙面渗水。

工程质量通病防治措施 第一章 地基与基础工程2在沉桩时土被挤过密而向上隆起，有时使相邻的桩随同一起隆起。

降水、砂井或挖沟降水或排水措施；采用“插桩法”；减少土的挤密及孔隙水压力的上升，桩的间距应不少于3.5倍桩直径位移过大，应拔出，移位再打，位移不大，可用木架顶正，再轻锤敲打；遇障碍物不深，可挖去回填后再打；隆起的桩应复打。

11 桩头击碎1、桩设计未考虑工程地质条件遇坚硬砂土夹层、大块石等。

2、桩顶的混凝土强度等级设计偏低，钢筋网片不足，造成强度不够。

桩预制时，混凝土配合比不准确，振捣不密实，养护不良，未达到设计要求而被打碎。

3、桩制作外形不合要求，如桩顶面倾斜或不平，桩顶钢筋保护层过厚。

4、施工机具选择不当，桩锤选用过大或过小，锤击次数过多，使桩顶混凝土疲劳损坏5、桩顶与桩帽接触不平，桩帽变形倾斜或桩沉入土中不垂直，造成桩顶局部应力集中而将桩头破碎打坏1、施工前查清地下障碍物并清除，检查桩外系尺寸。

2、桩制作时，应保证混凝土配合比正确，振捣密实，强度均匀；桩在堆放、起吊、运输过程中，应严格按操作规程，发现桩超过有关验收规定不得使用。

3、发现弯曲超过规定或桩尖不在桩纵轴线上时，不得使用；4、审查施工机械、设备的配备和打桩锤的性能、型号、重量合理与否。

5、接桩要保持上下节桩在同一轴线上；普通桩在蒸养后，宜在自然条件下再养护一个半月，以提高后期强度已断桩，可采取在一旁补桩的办法处理12 1、桩制作弯曲度过大，桩尖偏1、施工前查清地下障碍物并清4桩身断裂（沉桩时，桩身突然倾斜错位，贯入度突然增大，同时当桩锤跳起后，桩身随之出现回弹）离轴线，或沉桩时，桩细长比过大，遇到较坚硬土层，或障碍物，或其他原因出现弯曲，在反复集中荷载作用下，当桩身承受的抗弯强度超过混凝土抗弯强度时，即产生断裂。

2、桩载反复施打时，桩身受到拉压，大于混凝土的抗拉强度时，产生裂缝，剥落而导致断裂。

3、桩制作质量差，局部强度低或不密实；或桩在堆放、起吊、运输过程中产生裂缝或断裂。

贵州泰恒房地产开发有限公司惠水项目部住宅工程质量通病防治措施1。

地下室防水工程1．1 混凝土裂缝渗漏水1．现象混凝土表面出现不规则的收缩裂缝或环形裂缝.当裂缝贯穿于混凝土结构本体时，即产生渗漏水。

2．原因分析(1)设计对结构抵抗外荷载及温度、材料干缩、不均匀沉降等变形荷载作用下的强度、刚度、稳定性、耐久性和抗渗性及细部构造处理的合理性，考虑欠周。

（2）部分桩基、筏板没有设置在可靠的持力层上,基础产生不均匀沉降.（3）大体积混凝土结构浇筑后水泥的水化热很大，由于混凝土体积大，聚集在内部的水泥水化热不散发，因此，混凝土的内部温度显著升高，但混凝土表面散热快，这样就形成较大的温差，表面拉应力增大。

此时，混凝土龄期很短，抗拉强度很低，当温差产生的表面拉应力超过混凝土的极限抗拉强度,混凝土就会在表面产生裂缝.这种裂缝，多发生在混凝土浇筑后的升温阶段.混凝土浇筑后,逐渐散热收缩，加上混凝土硬化过程中内部拌合水逐渐水化和蒸发,以及胶质体胶凝作用，使混凝土硬化时（即降温时)产生收缩。

当混凝土收缩时，受到基底或结构本身的约束，就会产生很大的收缩应力(即拉应力）.此时，当收缩应力超过混凝土极限抗拉强度,就会在混凝土中产生收缩裂缝。

此种收缩裂缝，有时会贯穿全截面而成为有害的结构性裂缝.混凝土收缩时,由于表面裂缝处截面削弱，且易应力集中，助长了收缩裂缝的开展，因此，地下压力水从裂缝中渗漏出来。

（4）大体积防水混凝土施工中，没有采取积极有效的防裂措施，把防水混凝土等同于一般混凝土,造成开裂。

(5)产生裂缝的原因是多方面的，但混凝土质量优劣，却是关键所在.由于一些混凝土生产企业片面追求经济效益,目前商品混凝土供应存在如下质量问题。

1)厂家为保证混凝土的强度等级,偏向于加大水泥用量。

如C40、C 45混凝土采用52．5级硅酸盐水泥用量都在400kg以上。

这样,因水泥浆过剩，为收缩裂缝提供了可能。

2）为防止泵送堵管过分强调大坍落度混凝土。

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。

物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。

下面一起看下为大家整理的物业管理制度文章。

防治住宅质量通病的技术措施：屋面防渗漏一、设计１、应根据建筑物的性质、重要程度、使用功能要求以及防水层合理使用年限，明确防水等级２、对女儿墙、高低跨、人孔、变形缝、出气管等节点应有防渗构造详图。

３、水落管内径不应小于７５ｍｍ，一根水落管屋面最大汇水面积不应大于２００ｍｍ。

二、材料１、防水涂料应采用高聚合物改性沥青防水涂料、合成高分子防水涂料。

２、保温材料当采用有机胶结材料时，保温层的含水率不得超过５％，当采用无机胶结材料时，保温层的含水率不得超过２０％。

三、施工１、为防止找平层开裂，空鼓，基层清理后，找平层在基层混凝土终凝之后随即进行；同时控制好分格缝的设置和压光时间，终凝后应及时对找平层覆盖和养护。

２、进行聚氨酯涂膜施工时严格控制基层的含水率在９％以下，防止涂膜产生气泡。

３、控制平屋面的排水坡度，使排水畅通。

４、对出屋面管道、烟道、落水斗、女儿墙、变形缝应严格控制施丁质量，防止周围产生积水。

基层与突出屋面的结构交接处以及转角处，找平层均要做成园弧形。

此处易渗漏部位宜增设一道防水措施。

防水施工完成后，应做蓄水或淋水试验。

《中海地产住宅工程质量通病防治导则》《中海地产住宅工程质量通病防治导则》初稿为了在竟争日益激烈的房地产市场，实现并永久保持中海地产的品牌，必须很抓工程质量。

住宅工程作为中海地产的主打产品，住宅工程质量通病防治工作是提高住宅工程质量的有效途径，且是一项十分庞杂的系统工程，工程各相关单位、各部门对各工作环节必须齐抓共管，方能达到目的！为此，发展管理部特编写本导则初稿，祈望能起到抛砖引玉之功效，公司各位同事都将自己的聪明才智奉献出来，我部再结合大家提出的意见进行完善，并将作为公司工程管理的指导性文件。

现将《导则》初稿印发给你们，在《导则》初稿的执行过程中，如有问题请与发展管理部联系周正格联系。

1总则1.1为提高住宅工程质量，克服住宅工程质量通病，规范住宅工程质量通病防治（以下简称通病防治）工作，制定本导则。

1.2本导则适用于本公司新建的住宅工程。

1.3本导则是结合深圳地区住宅工程质量实际，对住宅工程存在的裂缝、渗漏等质量通病进行有效的控制。

1.4在住宅工程的设计、施工和监理等建设过程中，除执行国家有关法律、法规和工程技术标准等规定外，还应执行本导则。

2基本规定2.1通病防治由我司组织实施，督促参建各方质量责任主体应按各自职责履行《导则》的规定。

2.2通病防治所发生的相关费用应列入工程概预算，公司应作相应部分的投入。

2.3设计管理部应重视通病防治的设计措施，并将其列入设计管理的内容。

2.4发展管理部、地盘及监理应将通病防治列入监督重点。

3参建各方责任主体的管理措施3.1地盘3.1.1在开工前下达《住宅工程质量通病防治任务书》。

3.1.2批准施工单位提交的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》。

3.1.3定期召开工程例会，协调和解决质量通病防治过程中出现的问题。

3.1.4制定合理的工程建设工期。

3.1.5应将通病防治列入工程检查验收内容。

3.1.6应明确通病防治的奖罚措施。

3.2设计管理部3.2.1在住宅工程设计管理过程中向设计单位提出相应的设计措施。

一、模板工工程1、为了提高工效，保证质量，模板重复使用时应编号定位，清理干净模板上砂浆，刷隔离剂，使混凝土达到不掉角，不脱皮，表面光洁。

2、精心处理墙、柱、梁、板交接处的模板拼装，做到隐定、牢固、不漏浆。

3、固定在模板上的预埋件和预留孔洞均不得遗漏，安装必须牢固，位置准确，其允许偏差均应控制在允许值内。

4、为保证结构尺寸、位置的正确性，支模前要放好位置尺寸。

5、木枋及对拉螺栓的设置要严格按施工方案执行，不允许随意减小间距，且注意木枋要立放，对拉螺栓用的钢筋要经过检验，合格后才能使用，以免出现胀模现象。

6、为了保证木枋规格一致，所有背枋都要经过加工裁制成统一尺寸以防止模板翘曲不平。

7、浇筑砼前，要保证模板内洁净，在砼浇筑过程中要经常检查，如发现变形、松动等情况，及时修补加固。

8、模板安装必要有足够的强度、刚度和稳定性，拼缝严密，模板最大拼缝宽度应控制在1.5mm以内。

二、钢筋工程1、为保证钢筋位置的准确，在浇筑砼前采取措施固定发现钢筋位移立即纠正。

2、对于板筋绑扎，水泥砂浆垫块一定要垫够，垫块间距≤1000，梅花型放置。

3、采用电渣压力焊连接的钢筋，将钢筋端头处理干净，弯折变形部分要切除，施焊后要留充分时间，待焊接点冷却凝固，才能拆除工具和固定装置，以免钢筋偏位4、按规定检查钢筋的绑扎质量，绑扎缺扣、松扣数量不超过绑扎数的10%且不应集中。

5、进入施工现场的钢筋必须要有出厂证明书或试验报告单、标牌，由材料员和质检员按照规范标准分批抽检验收，合格后方能加工使用。

6、钢筋的规范、数量、品种、型号均应符合图纸要求，绑扎成形的钢筋骨架不行超出规范规定的允许偏差范围。

7、为了保证楼板施工时，上、下层钢筋位置准确，在梁中部区域每3m加设支撑，保证上层钢筋网不踩蹋和变形。

8、独立柱钢筋固定方法：插筋前，在上、下层钢筋网上放置一定位箍筋并与底板筋点焊连接，插筋放置后再在底面标高以上800mm处扎三道箍筋将柱插筋预以固定。