义乌小商品市场建设项目可行性研究报告
第一章总论
1.1 项目名称及承办单位
1.1.1项目名称：**市义乌小商品市场
1.1.2项目承办单位：**市**尚宸置业有限公司
1.1.3承办单位基本情况(详见公司介绍)
1.2编制依据
1.2.1国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》第二版
1.2.2现场勘察和实地调研所得资料
1.2.3**市城市发展总体规划方案
1.3编制工作概况
通过对该项目的基本概况进行调查了解、实地考察，并结合**市城市发展总体规划要求，根据该项目具体情况，对相关情况进行调研分析。在此基础上，对该项目建设的必要性、建设规模、建设条件、
技术方案、投资估算、资金筹措、项目运营等情况进行了分析，并据此编制本报告。
1.4项目定位
1.4.1经营定位
**市区域性商业核心,富有城市气质的景观商业街区。
集“大型品牌”、“时尚家居”、“餐饮娱乐”、“特色服务”四大业态主题为一体的时尚商业街区。
1.4.2档次定位
本项目以先进的设计理念、科学完善的配套设施、高度人性化的管理服务，在此定位为城区shopping mall，集购多功能消费于一体、多业态经营于一身的大型现代商业中心。将建设成为胶东商埠的重要组成部分和城市商业新坐标。
1.4.3客户目标定位
以国内外高新科技及名、特、优产品销售商家为主体，吸引**市及周边县市经营同类产品和创业者入驻。
1.4.4项目建设目标
加速**市经济发展，改善人们生活水平，满足人们消费需求，适应社会发展需要，依据“以人为本，服务社会”的的设计理念，项目将建成**市规模较大，具备完善经营环境的商业中心。既适合商业娱
乐中心发展又满足日常所需的要求。并加强能源节约和环境可持续性发展。
1.4.5价格定位
按区域功能及类别合理定价，根据不同条件实行优惠价格调整。
1.4.6经营方式
依据项目自身特点，引入知名商业管理公司，采用国际先进的经营管理模式。借以繁荣经济、降低经营风险、加快资金回笼，提升项目档次、品位，提高销售率。
1.5项目概况及结论
1.5.1项目概况
1.5.1.1建设理由
由于本项目建设地点在**市(用地位置：东至工业路现状中心线；南至区间东一街路现状中心线；西至铁道路现状；北至尧王山路现状中心线)，而项目主要以国内名、特、优产品销售商家与特色小商品为主体，以**市及周边县市经营同类产品和创业者为主要目标。所以，国家和**市的经济状况是指导该项目的关键所在。
2007年国内经济回眸：
2007年国内生产总值209407亿元，按可比价格计算，比上年增长10.7%，国民经济有效地避免了经济运行由偏快转向过热。国民经
济总体呈现“增长速度较快、经济效益较好、价格涨幅较低、群众受惠较多”的良好发展态势，经济社会发展的协调性增强。
初步核算，全年国内生产总值209407亿元，按可比价格计算，比上年增长10.7%，加快0.3个百分点。其中，第一产业增加值24700亿元，增长5.0%；第二产业增加值102004亿元，增长12.5%；第三产业增加值82703亿元，增长10.3%。分季度看，四个季度国内生产总值分别增长10.4%、11.5%、10.6%和10.4%。
第一季度第二季度第三季度第四季度
固定资产投资增长较快，增幅回落。全年全社会固定资产投资109870亿元，比上年增长24.0%，回落2.0个百分点。其中，城镇固
定资产投资93472亿元，增长24.5%，回落2.7个百分点(12月份14160亿元，增长13.8%)；农村固定资产投资增长21.3%。
1820222426比上年增长%
国内消费市场活跃，增速加快。全年社会消费品零售总额76410亿元，比上年增长13.7%，加快0.8个百分点(12月份7499亿元，增长14.6%)。其中，城市消费品零售额增长14.3%；农村消费品零售额增长12.6%。石油及制品类增长36.2%，汽车类增长26.3%，建筑及装潢材料类增长24.0%，通讯器材类增长22.0%。
比上年增长, 10.6%
比上年增长, 26.7%比上年增长, 19.4%比上年增长, 16.2%
对外贸易快速增长，外商直接投资有所增加。全年进出口总额17607亿美元，比上年增长23.8%，加快0.6个百分点。全年实际使
用外商直接投资金额630亿美元，比上年增长4.5%。年末国家外汇储备10663亿美元，比上年末增加2473亿美元。价格总水平基本稳定，
0%
5%
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进出口总额外商直接投资国家外汇储备
房价涨幅仍然偏高。全年居民消费价格上涨 1.5%，涨幅比上年回落0.3个百分点(12月份上涨2.8%)，城市和农村均上涨1.5%。
1.5.1.2项目建设规模
项目总占地面积约163亩，规划建筑面积14万余平方米，其中：商业配套住宅公寓建筑面积2.2万平方米；卖场建筑面积9万平方米； 商业街建筑面积2.2平方米，地下及公共建筑0.6万平方米。
建筑形式：为高层、小高层及商业裙房；
结构形式：框架剪力墙。
1.5.1.3项目选址及建设条件
该项目地处**市，地块呈梯形地带，地势平坦。
1.5.1.4规划设计要求
用地条件：
用地面积：163亩
用地位置：东至工业路现状中心线；南至区间东一街路现状中心线；西至铁道路现状；北至尧王山路现状中心线。
总体布局要求：
该地块为商业住宅用地，内部建筑以小高层和多层为主，可采用点式或行列式布置，沿街建筑应做好街景设计，布局上应体现出以人为本的规划设计理论，同时要和周边环境相协调，内部公共服务设施，应严格遵守国家和地方规范。
规划控制性指标：
用地性质：商业金融
道路用地：7%--15%
公共服务设施用地：10%--12%
建筑密度：≤35%
容积率：≤1.3
控制高度：45
建筑间距要求：满足消防、防火要求
侧间距：≥13米
