房地产母公司将其土地变更到全资子公司名下开发的合同节税技巧

【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务母公司将房产划转给全资子公司，是否要缴
纳契税
【问题】
母公司将房产划转给全资子公司，是否要缴纳契税？
【答案】
根据《财政部国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号）第六条第二款规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

因此，母公司将房产划转给全资子公司，免征契税。

财务会计的实际工作经验和能力是日积月累、逐步提高的，绝不可能一朝一夕的事情;财务会计是一种各个领域融会贯通的工作，所以建议要全面地补充各个方面的知识，而不仅局限于本职工作;坚持一天学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。

最后希望同学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。

母公司拿地子公司开发税务风险把控随着“招、拍、挂”方式成为房地产开发公司的主要拿地方式，在实务中，由于未能确定是否能摘得意向地块，一般先由母公司或地产企业联合体共同竞价摘牌，然后再成立项目开发公司进行开发，那么母公司拿地、项目公司开发有什么涉税风险?如何规避税务风险?就实务中成功案例的具体操作及原理与大家分享如下：一、拿地开发方式简介母公司或地产企业联合体拿地，然后由子公司进行开发的一般流程如下：房地产母公司（或联合体）出钱拿地，获得以母公司名称为抬头土地出让金收据，未办理土地证，成立子公司后，通过与国土部门签订土地出让变更协议，将相关的权利及义务变更为子公司，土地证办理到子公司名下，然后由子公司作为开发主体进行项目的开发建设。

二、相关涉税政策《国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）第八条规定：“房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资发[2006]114号）第十条第（二）款第6项规定：“申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。

出让人可以根据招标挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》”的规定，土地竞得人在提交的《投标（竞买）申请书》中约定成立新公司进行开发建设，并明确新公司的出资构成、成立时间等内容，在竞得人按约定成立新公司后，出让人与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》,以新公司名义受让国有土地使用权的，视同出让人将土地使用权直接出让给新公司，按出让国有土地使用权征收有关税款；否则，属于土地竞得人受让国有土地使用权后再将国有土地使用权转让至新公司的行为，应按转让国有土地使用权征收有关税款。

房地产母公司将其土地变更到全资子公司名下开发的合同节税技巧实践中，往往存在房地产公司（一般是母公司）先参与土地中标，然后，再成立一个项目公司（该项目一定是母公司的子公司）对其中标的土地进行独立开发的现象。

这种房地产母公司中标拿地，后注册成立项目公司（子公司）开发的现象，在实践中存在以下两种情况：第一种情况：房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，未办理土地证，拟成立子公司开发。

房地产母公司已经种标拿地，母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》，并交纳土地出让金取得土地出让金合规票据入账，但是还没有取得国有土地使用权证书。

然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发。

第二种情况：房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，并取得土地证，拟成立子公司开发。

房地产母公司已经种标拿地，母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》，并交纳土地出让金，取得国有土地使用权证书以及取得土地出让金合规票据入账，然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发。

以上两种情况下的项目公司（子公司）进行开发建设，都有一个共同点:母公司名下的土地使用权必须过户到母公司后注册成立的项目公司或子公司。

如果母公司就将其中标的土地变更到其子公司名下，让其子公司进行后期的开发，面临一定的税收风险：将被认定为母公司向子公司转让土地使用权的行为，必须要依法缴纳土地增值税、增值税和企业所得税等沉重的税收负担。

到底如何规避以上税收风险呢？笔者针对以上两种情况的税收风险进行分析并提出借鉴的税收风险规避策略。

一、第一种情况的税收风险及规避策略1、税收风险分析由于母公司在土地中标拿地时，土地出让金是母公司出的，国土部门开具的土地出让金行政事业收据上的抬头是母公司的名字，而不是今后成立子公司的名字。

由于今后成立的子公司从事该母公司中标地块开发的前提条件是，母公司中标地块的土地使用权必须过户或变更到子公司名下，才能进行立项和开发。

房地产企业土地划转子公司的账务处理流程The accounting process for the transfer of land to a subsidiary company by real estate enterprisesWhen real estate enterprises decide to transfer land assets to a subsidiary company, there are several important steps in the accounting process that need to be followed. This process ensures accurate recording and reporting of the transfer, as well as compliance with accounting regulations and standards.Firstly, the real estate enterprise needs to determine the fair value of the land being transferred. This can be done by engaging professional appraisers to assess the market value of the land based on factors such as location, potential development value, and comparable transactions in the area. The fair value should reflect the market conditions at the time of transfer.（确定转让土地的公允价值是整个过程所必要的第一步。

母公司将土地使用权转给全资子公司的股东决议【知识文章标题：母公司将土地使用权转给全资子公司的股东决议的意义与影响】一、引言「母公司将土地使用权转给全资子公司的股东决议」这一主题，探讨了母公司决定将土地使用权转让给其全资子公司的背后原因、意义以及对公司治理和经济发展的影响。

在本文中，我们将从深度和广度的角度，全面评估这一决议，并分析其中的利弊。

通过逐步展开的呈现方式，帮助读者深入理解母公司将土地使用权转给全资子公司的股东决议的重要性。

二、主体1. 背景与原因第一步，让我们先了解这一决议的背景与原因。

母公司将土地使用权转给全资子公司，通常是为了实现资源的有效利用和企业结构的优化。

这一决议意味着母公司将土地资产下放至子公司，从而提高资源使用的灵活性和效率。

此举有助于实现母公司和全资子公司之间的合理资源配置和风险分担。

某个子公司可能特别需要该土地进行业务拓展或项目开发，而母公司则能通过将土地使用权转移给子公司，让其在所需资源上更有自主权，并能更好地应对市场挑战。

2. 意义与影响第二步，我们来探讨这一决议的意义与影响。

将土地使用权转给全资子公司不仅有助于优化资源配置，还能进一步加强子公司的独立性和责任心。

子公司在取得土地使用权后，将更有动力与热情去开发利用这一资源，并为母公司创造更大的经济效益。

此举也可提高全资子公司的市场竞争力，增强公司整体实力，进而带动整个企业集团的发展。

母公司将土地使用权下放还有助于减轻其自身的运营负担和风险，并能更好地集中精力于核心业务和战略发展上。

3. 利弊分析第三步，我们需要全面评估这一决议的利弊。

值得一提的是，母公司将土地使用权转给全资子公司，虽然有助于资源灵活配置，但也存在潜在的风险，如可能导致资源浪费、信息不对称等问题。

在决策时，需要充分考虑市场的需求和风险，合理评估所转让土地使用权的潜在收益和影响。

对于股东来说，也需要关注这一决议对股权、评估和回报等方面的影响，确保其利益得到合理保护。

母公司以房地产投资全资子公司税收政策规定一、营业税母公司以房地产对外投资，无论全资子公司还是其他公司，不收取固定利润的，不征收营业税；收取固定利润的，视同租赁，征收营业税。

签订合同时要特别注意是否收取固定利润。

1.财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税[2002]191号）各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：近来，部分地区反映对股权转让中涉及的无形资产、不动产转让如何征收营业税问题不够清楚，要求明确。

经研究，现对股权转让的营业税问题通知如下：一、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

二、对股权转让不征收营业税。

三、《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）第八、九条中与本通知内容不符的规定废止。

本通知自2003年1月1日起执行。

2.国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复（国税函发［1997］490号）深圳市地方税务局：你局《关于对以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征税问题的请示》（深地税发［1997］356号）收悉。

关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润是否征收营业税的问题，现批复如下：根据的有关规定，以不动产或无形资产投资入股，与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为，应区别以下两种情况征收营业税：以不动产，土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地，房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税；以商标权，专利权，非专利技术，著作权，商誉等投资入股，收取固定利润的，属于转让无形资产使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征收营业税。

二、土地增值税从2006年3月2日起，房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不再免征土地增值税。

以商品房（包括酒店）账面价值（含土地价值）平价对外投资，没有增值额，有可能不缴土地增值税，关键看主管税务机关如何认定有无增值额。

母公司将土地使用权转给全资子公司的股东决议一、引言在企业集团中，母公司与子公司之间的关系是非常复杂且密切的。

其中，母公司将土地使用权转给全资子公司的股东决议，是集团内部资源配置和管理的重要议题。

本文将从深度和广度的角度对此进行分析和探讨。

二、母公司将土地使用权转给全资子公司的背景和意义1. 母公司与全资子公司之间的关系在企业集团中，母公司往往拥有多个全资或控股子公司，而母公司与全资子公司之间的权责关系是密不可分的。

母公司往往是全资子公司所在的集团的控制者和资源分配者，因此决定将土地使用权转给全资子公司的决议是集团内部资源调配的一个重要环节。

2. 土地使用权转移的目的母公司将土地使用权转给全资子公司的决议是出于集团整体利益的考量。

可能是为了更好地整合资源、提升子公司自主经营的能力、优化集团内部资源配置的效率，或是为了更好地应对市场的挑战和变化。

这种转移往往是出于全局利益的考量，是集团内部资源配置的战略性举措。

三、母公司将土地使用权转给全资子公司的决议程序和实施方式1. 决议程序母公司将土地使用权转给全资子公司的决议程序通常需要经过集团内部的决策机构的讨论和审批。

母公司的董事会或股东大会可能需要对此进行审议和决策。

在决议过程中，往往需要全面评估土地使用权转移对集团整体的影响，包括财务、战略、风险等多方面的考量。

2. 实施方式一旦决议通过，母公司将土地使用权转给全资子公司的实施方式又是一个关键环节。

可能需要通过法律程序进行土地使用权的转移登记，可能需要进行土地估价和评估，也可能需要考虑到土地使用权转移对母公司和全资子公司之间的利益协调等方面的问题。

实施方式也需要深入细致的考量和安排。

四、母公司将土地使用权转给全资子公司的影响和挑战1. 影响母公司将土地使用权转给全资子公司的决议对集团整体会产生重要影响。

可能会影响到母公司和全资子公司的财务状况、税务风险、法律责任、经营自主权、市场竞争力等方面。

需要进行全面的预判和评估，并采取有效措施来化解潜在风险。

房地产母公司将其土地变更到其全资子公司名下开发的合同节税签订技巧实践中，往往存在房地产公司（一般是母公司）先参与土地中标，然后，再成立一个项目公司（该项目一定是母公司的子公司）对其中标的土地进行独立开发的现象。

这种房地产母公司中标拿地，后注册成立项目公司（子公司）开发的现象，在实践中存在以下两种情况：第一种情况：房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，未办理土地证，拟成立子公司开发。

房地产母公司已经种标拿地，母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》，并交纳土地出让金取得土地出让金合规票据入账，但是还没有取得国有土地使用权证书。

然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发。

第二种情况：房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，并取得土地证，拟成立子公司开发。

房地产母公司已经种标拿地，母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》，并交纳土地出让金，取得国有土地使用权证书以及取得土地出让金合规票据入账，然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发。

以上两种情况下的项目公司（子公司）进行开发建设，都有一个共同点:母公司名下的土地使用权必须过户到母公司后注册成立的项目公司或子公司。

如果母公司就将其中标的土地变更到其子公司名下，让其子公司进行后期的开发，面临一定的税收风险：将被认定为母公司向子公司转让土地使用权的行为，必须要依法缴纳土地增值税、增值税和企业所得税等沉重的税收负担。

到底如何规避以上税收风险呢？笔者针对以上两种情况的税收风险进行分析并提出借鉴的税收风险规避策略。

一、第一种情况的税收风险及规避策略1、税收风险分析由于母公司在土地中标拿地时，土地出让金是母公司出的，国土部门开具的土地出让金行政事业收据上的抬头是母公司的名字，而不是今后成立子公司的名字。

由于今后成立的子公司从事该母公司中标地块开发的前提条件是，母公司中标地块的土地使用权必须过户或变更到子公司名下，才能进行立项和开发。

母公司将其拥有土地转移至子公司名下哪种方式比较好
某公司拟将其拥有的一种土地转移到其指全资子公司名下，究竟以增资入股的方式投到下面好呢，还是以资产转让买卖的方式比较好，当然这里母子公司都不是房地产开发企业。

以土地买卖的方式，涉及的是增值税及相关的附加的税费，而以投资入股的方式虽然同样要交增值税及附加的相关税费。

两种情况下都涉及到土地增值税问题，如果是以买卖的方式转让到子公司名下，是要交土增税的，根据财政部税务总局公告2021年第21号文件规定，如果以改制重组投资入股的方式投到子公司名下去，暂不征土地增值税。

当然这个文件是不适用于任何一方是房地产开发企业。

两种情况下涉及到的契税问题，如果是买卖方式，子公司买了一块地回来，子公司是要交契税的，根据财政部税务总局的公告2021年第17号文件规定，如果是母子公司划转是不用交契税的。

因为如果是母公司以土地增资到子公司名下，那就视同划转，免征契税。

所以税务筹划在很大程度上取决于一种业务的一个逻辑和背景，取决于你提前的一个布局和规划，后就没法规划了，税收筹划在于事前要进行规划，而且要有深厚的财税功底才行，根据国家正式的文件，提前布局。

因为之前两个文件到2020年12月31号截止，然后2021年肯定会继续出台相关的文件，会继续对这个政策进行免税。

房地产母公司出钱拿地、获得土地出让金收据、并取得土地证拟成立子公司开发税务筹划1、税务筹划的相关法律依据分析第一，根据《财政部国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税【2014】109号）第三条的规定，对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：（1）划出方企业和划入方企业均不确认所得。

（2）划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。

（3）划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。

第二，根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》（国家税务总局公告2014年第29号）第二条第（一）项规定，企业接收股东划入资产（包括股东赠予资产、上市公司在股权分置改革过程中接收原非流通股股东和新非流通股股东赠予的资产、股东放弃本企业的股权，下同），凡合同、协议约定作为资本金（包括资本公积）且在会计上已做实际处理的，不计入企业的收入总额，企业应按公允价值确定该项资产的计税基础。

第三，根据《国家税务总局关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第40号）第一条第（一）项规定：100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产,母公司获得子公司100%的股权支付。

母公司按增加长期股权投资处理，子公司按接受投资（包括资本公积，下同）处理。

母公司获得子公司股权的计税基础以划转股权或资产的原计税基础确定。

国家税务总局公告2015年第40号第一条第（二）项规定：100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，母公司没有获得任何股权或非股权支付。

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1、由于母公司与子公司是各自独立的企业法人，因此，一般情况下母子公司之间的各种交易，均与独立企业间交易一样，但具体的涉税处理还应看税法相应的规定。

2、关于企业所得税
根据《财政部国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税【2014】109号）第三条的规定，“对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：
第一，划出方企业和划入方企业均不确认所得。

第二，划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。

第三，划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。

”因此，母公司将土地资产按账面净值划转到子公司名下，符合以上三个条件，则母公司不缴纳企业所得税。

3、关于增值税
根据《国家税务总局关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第40号）第一条第（二）的规定，“100%直。

母公司拍的一块土地想由全资子公司开发怎样操作才能合理避税？契税等如何避免？土地证应办在谁的名字?土地证应该办理在子公司名下，可以和土管局签订补充协议，更改土地受让合同主体。

一般都是这样操作的.1.竞得人事先向国土管理部门申请约定准备成立新公司的；2竞得人在新公司中的出资构成必须与事先向国土管理部门申请约定一致。

对申请约定的具体形式，由市、县（市、区）契税征管机关商国土管理部门认定。

《通知》规定，对不符合上述条件，土地竞得人、《国有土地使用权出让合同》签订人、国有土地使用权人不一致的，视为土地使用权转让，须分环节征收契税。

为加强对招标拍卖挂牌出让国有土地使用权过程中，土地竞得人成立新公司进行开发建设，并以新公司名义受让国有土地使用权这种经济活动行为的契税征收管理，根据《浙江省实施（中华人民共和国契税暂行条例）办法》（省人民政府令第100号）的规定，日前，浙江财政厅发布通知，凡同时符合以下条件的，可按国有土地使用权一次出让征收契税。

1.竞得人事先向国土管理部门申请约定准备成立新公司的；2竞得人在新公司中的出资构成必须与事先向国土管理部门申请约定一致。

对申请约定的具体形式，由市、县（市、区）契税征管机关商国土管理部门认定。

《通知》规定，对不符合上述条件，土地竞得人、《国有土地使用权出让合同》签订人、国有土地使用权人不一致的，视为土地使用权转让，须分环节征收契税。

关于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权有关契税征收问题的通知杭财农［2009］905号各纳税人：根据《浙江省实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉办法》（省人民政府令第100号）和浙江省财政厅《关于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权过程中有关契税政策的通知》（浙财农税字[2007]18号）规定，为加强对招标拍卖挂牌出让国有土地使用权过程中，土地竞得人成立新公司进行开发建设，并以新公司名义受让国有土地使用权这种经济活动行为的契税征收管理，规范纳税申报行为，现将有关契税征收问题明确如下：一、招标拍卖挂牌出让的申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，凡同时符合以下条件的，可按国有土地使用权一次出让征收契税。

房地产母公司将其土地变更到全资子公司名下开发的合同节税技巧实践中，往往存在房地产公司（一般是母公司）先参与土地中标，然后，再成立一个项目公司（该项目一定是母公司的子公司）对其中标的土地进行独立开发的现象。

这种房地产母公司中标拿地，后注册成立项目公司（子公司）开发的现象，在实践中存在以下两种情况：第一种情况：房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，未办理土地证，拟成立子公司开发。

房地产母公司已经种标拿地，母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》，并交纳土地出让金取得土地出让金合规票据入账，但是还没有取得国有土地使用权证书。

然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发。

第二种情况：房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，并取得土地证，拟成立子公司开发。

房地产母公司已经种标拿地，母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》，并交纳土地出让金，取得国有土地使用权证书以及取得土地出让金合规票据入账，然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发。

以上两种情况下的项目公司（子公司）进行开发建设，都有一个共同点: 母公司名下的土地使用权必须过户到母公司后注册成立的项目公司或子公司。

如果母公司就将其中标的土地变更到其子公司名下，让其子公司进行后期的开发，面临一定的税收风险：将被认定为母公司向子公司转让土地使用权的行为，必须要依法缴纳土地增值税、增值税和企业所得税等沉重的税收负担。

到底如何规避以上税收风险呢笔者针对以上两种情况的税收风险进行分析并提出借鉴的税收风险规避策略。

一、第一种情况的税收风险及规避策略1、税收风险分析由于母公司在土地中标拿地时，土地出让金是母公司出的，国土部门开具的土地出让金行政事业收据上的抬头是母公司的名字，而不是今后成立子公司的名字。

由于今后成立的子公司从事该母公司中标地块开发的前提条件是，母公司中标地块的土地使用权必须过户或变更到子公司名下，才能进行立项和开发。

当一个房地产巨头决定把一些原始土地传给它心爱的小子公司时，会计舞就开始了！家长需要用一个精致的专业评估来判断土地的价值，看看在今天的市场上它到底值多少钱。

一旦这些都整理好了，他们会抽出他们的会计巫师来做一个日记项借记土地账户，并借记账户这就像一个神奇的所有权转移，数字和平衡飞过空气！就像那样，土地被刮去父母的资产负债表并以公平市价交给子公司。

在土地转移的世界中，这是一场疯狂的旅程，数字和资产在会计领域是活的！
子公司必须记录交易在自己的账簿上，对不对？他们会在他们的日记上登入一个条目，以显示他们从家长那里买下了土地。

将借记土地账户，按其支付给亲户的金额，贷记该账户。

这表明他们以公平的价格获得了土地。

子公司还必须在财务报表中让所有人了解土地交易，如果它们必须遵循任何规则或条例，它们可能必须增加一些这方面的信息。

他们必须保证土地交易的会计也遵循所有正确的规则和条例
父系及其子系必须认真评估土地转让的税务影响，同时考虑到相关管辖区的现行税务法律和条例。

这两个实体必须与其税务顾问合作，以便确定和遵守这一交易可能产生的任何纳税义务。

这可能需要记录一项税收规定，以涵盖与土地转让有关的任何潜在纳税义务。

简言之，将土地转让给房地产园子公司需要仔细考虑土地的公允价值、遵守会计标准和有效管理任何相关的税收问题。

《土地开发转让的节税攻略与案例解析》一、土地开发转让节税的重要性土地开发转让过程中的节税举措对于企业而言至关重要。

在土地开发转让中，涉及到众多税种，如增值税、土地增值税、企业所得税、契税、印花税等，这些税收成本可能会给企业带来沉重的负担。

通过合理的节税技巧，可以有效降低企业的成本，为企业节省大量的资金。

以房地产企业为例，在土地开发过程中，若不进行节税规划，巨大的税金支付可能会使企业在项目尚未开发时就面临资金压力。

而通过合理的节税手段，如采用不同的土地变更方式，可以降低税收成本，提升企业的经济效益。

例如，房地产企业将土地使用权变更到项目公司名下的过程中，可以通过划拨、分立、划转等方式实现节税。

节税不仅可以为企业带来直接的经济利益，还可以提高企业的竞争力。

在市场竞争激烈的环境下，降低成本是企业提高竞争力的重要手段之一。

通过合理节税，企业可以将更多的资金投入到项目开发中，提高项目的质量和效益，从而在市场中占据更有利的地位。

总之，土地开发转让节税对于企业具有重要的意义，可以降低企业成本，提升经济效益，增强企业竞争力。

二、常见节税方法剖析（一）以房地产投资联营以房地产进行投资、联营时，根据相关规定，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或者作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

同时，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。

例如，公司以其开发建设完毕的不动产作价入股，投资到新设立的生产型企业，与受让公司共担风险、共享利润，既启动了生产项目，盘活了企业资产，又依法可以不予缴纳营业税、暂时免予缴纳土地增值税，大大减轻了企业税负。

（二）土地使用权作价入股以土地使用权作价入股参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险，具有显著的节税优势。

首先，对于以房地产进行投资、联营的，暂免征收土地增值税，为企业节省了一大笔开支。

其次，这种方式可以使企业的资产得到有效利用，实现资源的优化配置。

【tips】本文由梁志飞老师精心编辑整理，学知识，要抓紧！会计实务-房地产母公司将其土地变更到其全资子公司名下开发的合同节税签订技巧
实践中，往往存在房地产公司（一般是母公司）先参与土地中标，然后，再成立一个项目公司（该项目一定是母公司的子公司）对其中标的土地进行独立开发的现象。

这种房地产母公司中标拿地，后注册成立项目公司（子公司）开发的现象，在实践中存在以下两种情况：
第一种情况：房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，未办理土地证，拟成立子公司开发。

房地产母公司已经种标拿地，母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》，并交纳土地出让金取得土地出让金合规票据入账，但是还没有取得国有土地使用权证书。

然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发。

第二种情况：房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，并取得土地证，拟成立子公司开发。

房地产母公司已经种标拿地，母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》，并交纳土地出让金，取得国有土地使用权证书以及取得土地出让金合规票据入账，然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发。

以上两种情况下的项目公司（子公司）进行开发建设，都有一个共同点:母公司名下的土地使用权必须过户到母公司后注册成立的项目公司或子公司。

如果母公司就将其中标的土地变更到其子公司名下，让其子公司进行后期的开发，面临一定的税收风险：。

房地产企业“母公司拿地、子公司开发”的税务处理房地产公司（一般是母公司）先参与土地中标，然后，再成立一个项目公司（该项目一定是母公司的子公司）对其中标的土地进行独立开发，这种开发的现象，在实践中存在以下两种情况：第一种情况：房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，未办理土地证，拟成立子公司开发。

房地产母公司已经中标拿地，母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》，并交纳土地出让金取得土地出让金合规票据入账，但是还没有取得国有土地使用权证书。

然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发。

第二种情况：房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，并取得土地证，拟成立子公司开发。

房地产母公司已经中标拿地，母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》，并交纳土地出让金，取得国有土地使用权证书以及取得土地出让金合规票据入账，然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发。

以上两种情况下的项目公司（子公司）进行开发建设，都有一个共同点:母公司名下的土地使用权必须过户到母公司后注册成立的项目公司或子公司。

如果母公司就将其中标的土地变更到其子公司名下，让其子公司进行后期的开发，面临一定的税收风险：将被认定为母公司向子公司转让土地使用权的行为，必须要依法缴纳土地增值税、增值税和企业所得税等沉重的税收负担。

到底如何规避以上税收风险呢？针对以上两种情况的税收风险进行分析并提出借鉴的税收风险规避策略。

房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，未办理土地证，拟成立子公司开发的税收风险及规避策略土拍溢价率持续下滑。

1、税收风险分析由于母公司在土地中标拿地时，土地出让金是母公司出的，国土部门开具的土地出让金行政事业收据上的抬头是母公司的名字，而不是今后成立子公司的名字。

由于今后成立的子公司从事该母公司中标地块开发的前提条件是，母公司中标地块的土地使用权必须过户或变更到子公司名下，才能进行立项和开发。