白云区商圈规划

白云新市商圈一、新市商圈现状：片区界定：以新市墟商业圈辐射范围为界，北至黄石西路，南至三元里大道，西至石槎路，东至机场路，其中机场高速公路横穿新市镇。

片区背景分析：白云区新市及周边区域是广州市主要的生产制造区，也是珠江三角洲区域基层人才最为密集的工业区。

新市墟一带的基础配套设施齐全，但在整体规划上相对陈旧。

近年来，随着人们的环保意识加强，污染严重的加工工厂纷纷迁离，白云区的居住环境得到一定的改善。

另外，白云国际机场的搬迁、白云新城即将建成、萧岗村的旧城改造等，白云区新市居住环境、交通网络、商业氛围、文化氛围将会迎来一个新的提升，对其商业发展也会起到推到作用。

交通状况：做为白云区的区中心位置，其交通已形成网络状，机场高速贯穿整个新市，相连环城高速和华南快速干线，一般出行的公交线路有78、245、803、832等几十条，道路通达性强。

生活配套设施：家乐福超市、好又多超市、广百百货、国美电器、苏宁电器、百信广场、各大银行、学校等，白云区第一人民医院、新市医院等。

片区楼盘及居住消费群体：主要有金碧新城、汇侨新城、富力阳光美居、纵横缤城、元邦航空家园、百顺台花园、和罄雅居、紫薇花园、紫荆花园、白云花园、嘉裕园等，价格在5000-11000元/m2，比起白云区白云大道、同和镇的楼盘，这个价格水平较低的。

这里消费群体多为普通工薪阶层和生意人，属于中低档消费群体。

片区商场分布：主要以百信广场为中心，以及周边临街铺，辐射范围500m。

商圈周边：地理上新市与G5停机坪，万达广场所在的白云新城商圈邻近，直线距离分别需1.4公里和2.4公里。

（白云新城的商圈调研作为另外一个商圈调研，不在此文档呈现）白云商圈内居住氛围逐渐成熟，白云高尔夫花园、白云骏景花园、汇侨新城、海德花园、紫荆花园……众多高素质楼盘林立，消费能力巨大。

尤其是随着政府“北优”政策的实施、白云机场的搬迁，白云新城的人气将会更加旺盛，消费能力将会进一步提高！据保守估计，白云区居民可支配年消费收入达２３７亿元！广百与家乐福正是看中了白云商圈的巨大消费能力与升值潜力才会选择百信广场。

广州白云新城城市设计方案来源：广州日报白云新城区位图白云新城总平面图白云新城的城市设计范围及重点白云新城地区的范围是：北至黄石路，东至白云大道，西至机场高速，南至北环高速路，用地面积平方公里。

核心区为围绕旧机场跑道周边地区，面积约平方公里，本次白云新城城市设计深化方案，以此核心区为重点展开。

城市设计的主要内容将纳入到白云新城控制性详细规划调整方案中白云新城城市设计依据新的发展定位和要求，重点对城市空间形态的进行研究，对建筑物的形体、高度、天际线等进行严格控制，高标准地规划绿地系统、视线通廊、交通和步行系统等。

为实现“强化编制、细化设计、简化管理”的规划编制目标，城市设计研究成果的主要内容已同时纳入到控制性详细规划方案中，控制性详细规划在4月底调整完成后，规划部门将依法、依程序进行公示，征求公众的意见，并提交规委会审议，待市政府批准后成为该地区发展和建设的规划依据。

在本次城市设计和控制性详细规划的调整中，更加注重环境效益、社会效益和经济效益三者的协调。

因此，调整后的规划，全面提升“宜居”在城市综合评价中的核心价值权重，更加注重规划给群众带来的实惠，更加注重优化社区功能布局，注重提高公共服务设施配套服务水平、更加关注改善民生、更加关注生态环境建设、更加满足人的全面需求，使该新区开发建设更加合理。

白云新城总体效果图白云新城规划结构图白云新城绿地系统规划图功能定位——“云山西麓的宜居新城，主城区北部商业文化服务中心”本次城市设计中，按照“城市发展战略--中调实施策略--地区城市设计”的技术路线重新定位白云新城。

在城市发展战略制定的城市目标和定位指导下，通过区域、市域、“中调”北部地区三层次研究，提出白云新城地区的发展定位是“云山西麓的宜居新城，主城区北部商业文化服务中心”。

白云新城规划空间结构为“一轴双中心六社区”：空间结构以商业服务和居住为主，通过道路网络，公园、绿化等系统，使各地块功能上协调统一，空间上疏密结合、高低错落、收放有致。

天河商圈：
天河城、维多利广场、广州购书中心、正佳广场、太古汇广场
白云区商圈：
新市商圈：百信广场、广百百货、家乐福
广园新村商圈：景泰步行街、好又多、
广州大道北商圈：佳润广场、嘉裕太阳城广场、圣地广场
白云新城商圈：万达广场、5号停机坪
海珠区商圈
江南西路商圈：广百新一城、润汇大厦、名店城、江南
琶洲会展商圈：保利国际广场
广州大道南商圈：珠江广场、丽影广场、正佳广场（天河）、高德置地广场
越秀区商圈：
北京路商圈：广州百货公司、银座、五月花商业广场
东山口商圈：东山百货、美东百货、广百E时代、中华广场
环市东-淘金商圈：广州友谊、丽珀广场、花园酒店、世界贸易中心。

广州白云新城板块商圈调研白云新城商圈位于广州市白云区，范围为黄石路以南、白云大道以西、机场高速以东、北环高速以北的区域。

其定位是广州北部重要的商贸文化区、都市副中心、白云区新中心、白云山西麓的宜居新城。

本次调研范围包括百信广场、白云万达、5号停机坪、凯德广场•云尚、绿地•缤纷天地以及一线临街商铺。

白云新城商圈版块调研项目分布图白云新城商圈发展白云新城十多年的发展，最早从一座百信广场开始。

作为白云商圈内第一个大型综合类购物广场，百信广场在2004年开张后就创造了百货零售业当年开业即盈利583万元的成功范例，而广百百货则以主力百货店的身份正式将版图扩张到了白云区。

如今十多年过去了，百信广场也成为了白云区发展为成熟的商业体。

自2012年后，白云新城已形成了万达广场、五号停机坪、百信广场三大综合体项目三足鼎立的局面，然而从客流量及营业额上来说，百信广场均远超前两者。

数据显示，百信广场东区场内日均客流量超过20万，节假日超过50万。

近几年,随着多个商业地产的入驻,白云新城商圈逐渐热闹起来。

2015年以前,白云新城商圈已有白云万达广场、五号停机坪和百信广场三大购物中心,现如今绿地•缤纷天地及凯德广场•云尚的加入，白云新城商圈正式进入“五虎斗”时代。

百信广场、万达广场、5号停机坪定位为中端消费群体，而绿地•缤纷天地、凯德广场•云尚则选择了中高端路线。

白云新城商圈分析商业综合体百信广场百信广场位于广州北白云区双核心商圈交汇处，地处商业核心地带，是机场高速、北环高速、内环高速、广深高速等众多公路从北部卫星城市直通广州的必经之站。

百信广场最初的定位是社区型购物中心，更多的是满足周边居民生活的基本需求，随着人流量越来越大，百信广场在休闲、餐饮方面已经不能够满足消费者需求。

百信广场二期也就应运而出，打造了1.1万平方米的百信时尚街，其后的百信广场三期又进一步增加了2.5万平方米的商业面积，引入了麦当劳、绿茵阁、味千拉面等餐饮品牌，耐克、阿迪达斯、歌莉娅、匡威等服装鞋类，以及悠游堂亲子游乐园、发型设计、美体SPA等生活配套商家。

白云区区域分析估价对象位于广州市白云区。

1、地理位臵白云区位于广州市区的北部，地处北回归线以南，相邻增城市，西界南海，南连荔湾、越秀、天河、黄埔等4个城区，北接花都区和从化市，面积795.79平方公里，辖内有三元里街、景泰街、同德街、松洲街、黄石街、棠景街、新市街、同和街、京溪街、永平街、嘉禾街、均和街、石井街、金沙街和江高镇、人和镇、太和镇、钟落潭镇等14条行政街、4个中心镇，全区户籍人口754969人，流动人口约70万。

白云区党委、政府驻地在景泰街广园中路。

2、基础设施：（1）交通：白云区扼交通要冲，京广电气化铁路、105、106、107、324国道及京珠、广惠、北环、华南快速干线等高速公路穿越本区，广花、兴泰、罗南、沙泰等省道和地铁二号线、机场快速干线也行经区内，使区内交通网络四通八达。

新旧白云国际机场、华南最大的铁路编组站都坐落在区内，这些均使区内的基础设施日趋完善。

（2）市政基础设施：白云区内通上下水、通电、通气和通讯等各项基础配套设施齐备，覆盖率达100%，保障率高。

3、市政公用设施：白云区内有白云山风景名胜区、南湖国家旅游度假区、东方乐园、帽峰山森林公园、云台花园、雕塑公园等公园及休憩场所，教学资源有南方医科大学、广东外语外贸大学等著名高校，市六十五中、市六十七中、广园中学‎等数多间省、市、区级中小学，幼儿园等；区内有南方医院、广州中医药大学第一附属医院、一五七医院、三九脑科医院等不同等级的医疗机构。

4、人文、环境条件：白云区还有着深厚历史文化传统，三元里抗英，陈子壮抗清故事，招子庸与粤讴，石井桥，石门返照等历史资源、文化积淀、人文景观互为渗透融合，使白云大地糅合着独特的地方色彩。

5、经济发展规划据广州市政府规划,白云区将被划分为“五大片区”。

所谓“五大片区”即除了城区之外,农村地区划分为江高片流溪河北岸产业区、人和片机场控制优化区、太和片大帽峰山生态旅游发展区和钟落潭片北部整合发展区,并以此为指导实施了镇级行政区划的调整。

将成为白云区乃至广州市未来社会经济发展的热点区个重点片区做地试点项目　湾区新岸项目效果图之一，西临珠江西航道，背靠广州白云站，北承白云湖数字科技城，南接白鹅潭商务区，贯通广州西部科创商贸走廊，规划范围约22.8平方公里。

湾区新岸以“湾区活力新水岸·科创商贸未来城”为发展定位，首期启动松溪片区、白云站西（潭村）片区，　广州食材之都电商一体交易中心项目效果图广州时尚之都项目效果图规划结构图珠江西航道金沙街段交通网络珠江西航道、石井河、增槎路与107国道、东风路、环市路相连，许广高速、广佛高速、环城高速在境内经过；地铁十三号线二期（朝阳－鱼珠）在松洲段有槎头站、西洲站、松溪站、罗冲围站4个站点，目前已完成站场建筑建设工作。

白云区将在湾区新岸构建“１５横１０纵”高效、高密、畅达的道路交通网络；推进沉香通道、广佛大桥二期等3条区域通道建设，强化广佛交通联系；构建“４线１３站”的轨道交通网络，大大提升片区公共交通服务水平；明确客货运通道，实现交通组织分离。

五年内，在片区内建设超过20条区域级道路，形成外通内联、高效畅达的综合交通体系。

城市功能湾区新岸预计将实现14条城中村、39个旧厂的改造升级，打破国有用地与集体用地边界，统筹开发利用，优化片区整体空间和产业布局规划。

合理安排生产、生活、生态“三生”空间，引入多元社区配套，提升智能服务水平，打造生态友好、产城融合的智慧未来社区，建设珠江沿岸高质量发展生态文明建设示范区，全面激发城市活力。

滨江风貌《白云区珠江沿岸高质量发展实施规划》提出，要以赓续历史文化、保育生态本底、推动区域科创协同为导向，塑造白云滨江品牌；打开滨江空间，划定７０—４００米的开阔型滨水公共空间，分北、中、南三段有序推进空间腾挪，实现还江于民、还绿于民、还岸线于民。

白云区计划贯通滨江沿线断点，优化滨水驳岸，增加绿化和文化体验场所，形成丰富多元的滨水生活带，实现滨江贯通，塑造高质量活力水岸，焕发产城融合新活力。

白云区临空产业发展规划(2009-2020)中共白云区委白云区人民政府广州市社会科学院2009年10月目录一、发展基础与发展环境 (1)（一）发展基础与条件 (1)1．宏观经济保持快速稳定发展 (1)2. 产业结构不断优化升级 (2)3. 城区规划建设取得新突破 (4)（二）发展优势及机遇 (4)1．白云国际机场的迅速崛起和强大带动 (4)2．区位与交通优势得天独厚 (6)3．临空产业基础好、潜力大 (8)4．多层次区域分工协作格局快速形成 (8)5．整体有利的发展环境 (9)（三）面临的问题与挑战 (10)1．规划相对滞后 (10)2．产业发展基础有待夯实 (10)3．基础设施配套不足 (11)4．产业发展面临用地瓶颈 (11)5．区域竞争比较激烈 (12)二、总体思路与发展战略 (12)（一）总体思路 (12)（二）发展目标 (16)2．远期目标 (17)（三）发展战略 (17)1．空港带动战略 (17)2．组团优化战略 (18)3．融资多元化战略 (18)4．人才集聚战略 (19)5．可持续发展战略 (19)三、发展重点 (19)（一）产业选择原则 (19)（二）现代服务业 (22)1．总部经济 (22)2．现代物流 (23)3．商贸会展 (24)4．创意产业 (25)5．空港直接配套服务业 (25)6．生态休闲旅游产业 (26)（三）高新技术产业 (26)1．电子信息 (26)2．生物医药 (27)3．节能与新能源 (27)（四）先进制造业 (28)2．汽车零部件 (28)3．精细化工 (29)四、产业布局 (29)（一）总体布局：一轴两极三区多组团 (29)（二）镇、街、园区产业定位与发展重点 (32)1．中心镇产业定位与发展重点 (32)2．街道产业定位与发展重点 (38)3．民营科技园产业定位与发展重点 (53)五、政策建议 (54)（一）加强产业规划引导 (54)（二）加快基础设施建设 (55)（三）确保产业发展用地 (55)（四）提高招商引资水平 (56)（五）强化人才引进和培育 (57)（六）优化综合发展环境 (58)白云区临空产业发展规划(2009-2020)为加快我区临空产业发展，特制定本规划。

广州白云区商铺市场分析白云区是广州老八区中面积最大的区域，覆盖范围广，离广州市中心距离远。

其大部分的地区还属于广州的商业冷落偏远之地，商业氛围还不够成熟，没有大型的、高档次的消费重心，其商铺市场呈一个点状的分布。

以大型的专业市场为主要商业点，加上小区群楼，临街商铺的补充，形成了白云区的商业格局。

(一)分布特征白云区的商铺主要是以专业市场为主，主要集中在以下几个区域：三元里到站西路段的皮革专业市场；机场路在广园路段的汽配、月历、化妆品、音像组合而成的专业市场群；黄石路、机场路段的汽配、汽车用品特色专业街，再加上附近一带的小区商铺市场；白云大道饮食长廊，位于增槎路的农副产品批发市场群；还有规划中的白云新城商业中心，将会是未来白云区商业的集结点。

与广州市中心区域相比，白云区的商业仍然比较分散，缺乏相对集中的地带。

不管是机场路、三元里、黄石路，还是广园路、白云大道附近，尽管有商铺，也有食肆，但基本没有像北京路、天河城等相对集中的商业旺地。

可见，白云区的商业步伐依然走得比较缓慢，但也可以说明，白云区仍然是一片大有作为的天地。

即将启动的白云区远景路商业街项目，白云新城商业中心将会是白云区商业的一个凝聚点。

(二)价格特征白云区商铺的租金远比市区商铺租价低，呈一个不规则的分布，每一个区域的租金价格根据每个区域内兴旺程度的不同会有很大的差别。

并且市场的整体素质都是无法跟市区商场相比的，基本上是没有一个管理机制，所以这里很多市场的管理费都明显的低，或者并不用收缴管理费，与市区内的商场相比显得比较杂乱。

机场路广园路段的一个专业市场集散地，根据市场的兴旺程度，其价格有很大的分别。

汽配市场月租金在50元/㎡左右；做化妆品市场100元/㎡左右；文化精品城在60~100元/㎡左右；而音像城的内铺也要90元/㎡，临街的超过100元/㎡。

同和路临街商铺租金在30~50元/㎡左右，机场生活小区群楼商铺100~120元/㎡，天平架专业市场租金80~100元/㎡。

广州白云黄石路安华灯饰城土地规划广州XX区XX街道办事处XX近期发布的收地公告，因建设XX新城的规划需要，XX新城5-8期XX村地块需在20XX年X月XX前完成土地移交，用于建设XX新城，而XX装饰材料城和旁边的XX装饰材料城均在此收地范围内。

因此经营XX年之久的XX灯饰城，以及XX 灯饰城将于今年X月XX日前完成拆迁。

日前分别走访XX装灯饰城和XX灯饰城，部分商家对有灯饰城要拆迁的消息很被动，感到迷茫。

更有XX灯饰的商家因此怨声载道，因为不少商家是从20XX年搬进来，至今不到一年时间，对店面投入不少店面装修、运营资金，且已有一定的客户资源，如今又面临搬迁，何时搬，如何安置，让人一筹莫展。

在XX灯饰城，甚至看到有几家商家门店，已打出“全场清货、亏本清仓”的标语，店面内的灯具产品也开始撤走。

但另一方面，或因为早已有关于拆搬迁的传言，有不少商店则显得淡定，并不太在意，有的以“不清楚，没听说”回应对有关灯饰城拆迁的看法。

也有不少的商家门店明确表示早已听到XX灯饰城、XX 灯饰城确定整体搬迁的消息，但并不清楚具体哪天搬，并不显得着急、焦虑。

面对偌大的装饰城拆迁在即，上千商户何去何从？XX装饰城方面目前正在寻找合适的物业新建卖场安置商户。

另一方面，XX区黄石路另外两大建材卖场：XX家居和XX装饰材料城成为商户考虑转移的首选。

白云区陈田、永泰片区控制性详细规划优化环境影响报告书（简本）规划编制组织单位：广州市规划局白云分局评价单位：广州市环境保护工程设计院有限公司编制时间：二〇一四年四月目录1规划背景 (1)2规划方案分析 (1)2.1规划概述 (1)2.2规划环境影响及表现 (4)2.3规划实施与环境的响应关系分析 (5)2.4土地利用格局变化影响 (5)2.5规划对社会经济环境的影响 (6)2.6规划区污染源分析 (6)3环境制约因素 (6)4规划实施的主要环境影响分析 (7)4.1大气环境影响 (7)4.2地表水环境影响 (7)4.3噪声环境影响 (7)4.4固废的环境影响 (8)4.5生态影响 (8)5规划方案的优化调整建议 (9)5.1对白云区陈田、永泰片区规划方案的环评意见 (9)5.2白云区陈田、永泰片区规划方案的优化建议 (9)6环境影响减缓措施 (10)6.1水环境污染控制措施 (10)6.2大气污染控制措施 (10)6.3噪声污染控制和保护规划 (11)6.4固体废物污染控制规划 (11)6.5生态环境保护与生态建设对策 (12)6.6其他方面 (12)7总体评价结论 (12)1规划背景陈田、永泰片区位于白云区南部，规划面积398.89公顷，是白云区旧城改造的突破口。

通过对陈田、永泰片区的“三旧”改造，可推动城市更新，实现土地节约集约高效利用，真正把广州建设成为环境优美、宜居宜业的省会城市和国家中心城市。

2013年10月14日，陈建华市长到白云区督导检查2013年“三个重大突破”工作进展和经济社会发展情况时指出：按照“成熟一片、改造一片、美化一片”的要求，抓紧研究开展旧城区连片综合开发改造试点，因地制宜创新土地征收、农民留用地、集体物业建设工作方法，努力建设宜居宜业新白云。

2014年3月21日，市委方璇副书记调研白云区“三旧”改造工作时，提出用好用足用活政策，加快“三旧”改造步伐，高度肯定了白云区将陈田、永泰片区归并为一个连片改造规划项目的创新工作思路。

白云大道板块区域房地产市场分析一、白云大道板块概况按照广州市白云区发展战略规划白云区远景规划，将分为都会服务、临空产业、生态文化3个主体功能区，白云新城要成为广州城市副中心。

白云新城是指白云区黄石路以南、白云大道以西、机场高速路以东和北环高速路以北的围合区域,规划总用地面积约9。

22平方公里，其核心是原白云国际机场的东、西跑道区域。

按照白云区的远景规划，白云新城将成为广州城的副中心。

尽管现在商圈仍以庞大的专业市场为主，低端格局在短时间内难以产生质的飞跃，但随着区域内购物中心投入数量的增加、品牌效应的增强，商圈档次也将得以提升。

商圈讲究聚集效应，在此带动下，可能会迎来更多有较大规模、更有档次和现代化管理水平的商业项目。

白云大道北板块是白云区一个较有代表性的房地产板块，是近几年来的新货供应区域之一,所以拥有的次新房也比较多。

其中,尤其以黄石路以东、白云大道北最为集中，由于交通改善,尤其是地铁2、3号线延长线的开通,此板块地铁上盖的优质小区较多，有白云尚城、云山诗意、时代玫瑰园、岭南新世界等品牌大盘。

吸引了大批在市区上班的白领租住.该板块优质的小区物业较多，租金水平最高的是地铁上盖的优质小区，白云大道北近年来是首次置业人士外移置业的首选区域之一。

近几年有一批素质较高的新盘入市，比如时代玫瑰园、云山诗意、白云尚城、岭南新世界等；这些楼盘大多社区环境非常好，户型设计也十分不错，因此吸引了大批白领前往置业。

此外，由于该路段有很多专业市场，在专业市场旁边也有各种各样规模及素质的楼宇,租金水平遥遥领先.这些楼盘的两房单位最高可租到3500元/月，有不少韩国人在这一带租房,也有一些广外的大学老师、职业学校的老师在这一带租房，可承受的租金水平相对较高。

目前该板块电梯洋房的二手价格在14000-16000元/平方米左右,楼梯楼的二手价格在9000—11000元/平方米左右。

由于临近白云新城,白云大道北形成了几大盘盘踞的局面。