固安市场分析

一、城市层面：总体判断，固安经济发展水平较低，但受京津冀一体化、环首都经济圈及第二机场的多重利好影响下，近几年发展势头迅猛，未来具有较大发展潜力

1.城市经济：2013年GDP105.1亿元，同比增长9.4%，在北京周边郊县中属于下游水平，但增长幅度较快；

2.城市人口：2013年固安总人口约46万人，受承接北京产业转移的影响，固安产业人口不断流入；

3.城市规划：近期向北发展新区，形成产城相结合的固安新城（电子信息、汽车零部件和高端装备制造三大产业），向南整合现状发展用地，形成以农业为主的温泉新城，远期依托第二机场的辐射向东发展空港新城；

4.规划利好：受京津冀一体化、环首都经济圈政策影响，固安已成第一波工业企业外迁受益者，而第二机场选址落定，将加速固安的发展。

二、城市房地产层面：受第二机场落地大兴的利好影响，12,13年固安房地产市场量价猛增，市场提前在透支机场红利，但14年上半年受市场大环境影响，成交量价均有所回落，市场处于观望状态。

1.城南优势：北京东部及北部区域通过10-20年的发展，都已经较为成熟，待开发空间有限，而西部由于受地域情况的影响发展有限。相比之下，南部较为落后，但发展空间巨大，与此同时由于政府的政策导向，南部必然成为北京房地产市场发展的重要方向

2.成交情况：2011年固安商品房全年成交148万方，但12年开始受第二机场的利好影响，成交量猛增至215万方，13年成交204万方，但14年受市场大环境影响，上半年成交仅70万方，成交量大幅下滑；

3.成交价格:：2011年固安商品房成交均价6600元/㎡，12年成交均价降至5800元/㎡，主要是低价楼盘大量成交，拉低整体均价，2013年成交均价猛增至7500元/㎡，2014年受市场大环境影响，价格增幅放缓，上半年成交均价为7900元/㎡

4.市场存量：截止14年7月底，固安商品房存量约190万方，按近三年的去化速度，去存周期约1年，市场存量处于合理范围内；

5.重点项目：固安最大的，最知名的开发商是华夏幸福，在固安北部开发的孔雀城系列项目建筑面积达650万方以上，去年月均去化500套左右，高层均价8500元/㎡，其次是龙TOWN，去年月均去化60套左右，高层均价8000元/㎡，去年绿宸万华城月均去化50套左右，高层均价7500元/㎡，但进入14年后，受市场大环境不好的影响，各项目月均去化普遍大幅降低，孔雀城月均去化100套左右，其他项目月均去化10-15套；

三、地块分析：

地块总面积约1350亩，规划指标无，地块处于固安最中心区域，人口较密集，拆迁量大，拆迁难度高，市政府在地块的西南角，周边有106国道通往大广高速，可以直达北京。

四、综合判断：

优势：

1.潜力优势：北京其他方向的郊县发展较早，目前发展空间有限，而城南发展滞后，京津冀一体化和环首都经济圈的提出以及第二机场地址落在城南，给城南带来巨大的发展发展空间；

2.交通优势：第二机场在城南大兴落地，势必会带动交通的发展，包括机场高速、机场轨交等，通勤时间的缩短，将提升北京客户在固安投资和置业的意愿；

3.距离优势：固安距离北京天安门仅60公里，是距离北京最近的县城，与南部相比，距离第二机场更近；

4.供需平衡：固安商品房年均去化188万方左右，存量约190万方，去存周期1年左右，市场处于合理范围内；

5.人气优势：地块处于固安最市中心，配套完善，人气优势好于北部新城，商业氛围形成较易；

劣势：

1.投资客为主：固安房地产市场以北京客户为主，占比90%以上，北京客户中80%以上都是以投资客，一旦市场行情不好，投资客投资意愿就会大幅降低，固安14年行情低迷的主要原因在此；

2.机场利好提前透支：12,13年受第二机场选址最终落在大兴的利好消息的影响，固安的商品房量价猛增，机场的利好开始透支；

3.后进劣势：华夏在固安已深耕多年，品牌、规模、影响力很高，而且华夏凤凰城项目产品覆盖面大，后进项目很难找到市场空隙，必须与华夏直接竞争；

4.配套不全：固安不属于北京，在固安置业后很难享受到北京的医疗、教育等资源，固安当地的配套较为落后；

5.拆迁难度大：地块处于最市中心位置，拆迁量很大，拆迁难度较高，如果前期不协调好，会对后期开发造成很多麻烦；

综上判断：从目前固安的房地产市场情况看，固安在提前透支机场红利，但在大力发展京津冀一体化及环首都经济圈的大背景下，固安仍有较大的发展潜力，而地块处于固安最市中心的位置，占有人气最旺及离第二机场较近的优势，建议积极获取土地，但要注意控制土地成本。