LOFT案例 (NXPowerLite)

客户情况 项目以出售为主，小业主 主要分为自用兼投资，及投 资两大类； 对于终端租赁用户，主要 以创业小型企业为主。
22000元/㎡左右，已经售罄
创智天地——创智坊价量走势
创智坊价量走势图


创智坊06年11月开盘以来，开盘均价16000-17000元/m2左右；
去化速度方面，去化速度较慢且较为均匀，后期由于房源减少速度减缓，月均去化量为8பைடு நூலகம்0m2左右； 均价走势方面，目前均价在19000-22000元/m2左右，价格上涨幅度不大。
办公
办公
物业管理公司
租金 物业费用 出租方式
万达广场全景效果图
C座建筑外立面（产权出售）
出租率
总层数 车位数量/价格 周边商业配套 交通情况
A座（整层出租）
B座（分割面积间出租）
万达广场全貌实景图
项目位于上海市新的市级商业副中心——五角场核心区域，区位优势明显； 上海万达商业广场是万达集团在上海投资的第一个项目，项目总建筑面积40万平方米，其中商业面积26万平方米，是上 海体量最大、业态最全、商气最旺的商业项目之一，规模优势明显；
消防系统
其他设臵
火灾预警系统
空调毛坯仅设有新风口， 需自装 5A办公智能化
185㎡左右毛坯办公区域
精装挑高大堂
产品面积段丰富，小面积段77-90m2左右，中小面积段164-185m2左右满足不同使用客户的需求； 产品力主要还是体现在整体的规划配套上，拥有完善的商业、交通配套是万达广场的最大优势。
由分割，打造个性环境。
创智天地——创智天地广场概况指标
创智天地广场分布有4幢出租型办公建筑
������ ������ ������ ������ ������ ������ ������ ������ ������ ������ ������ ������ 竣工日期： 占地面积： 建筑面积： 建筑数量： 建筑层数： 平均租金： 物业管理费： 电梯： 车位数量： 车位租金： 入住率: 配套设施： 2007年 33,476平方米 76,677平方米 4幢 3-5层 4元（0.5美金）/天/平方米 21元/月/平方米 2-3部/栋 300个 800元/月 80%以上

������
车位租金：
装修配套： -天然气，松下燃气灶 -能率热水器 -吉事多厨房星盘 -贝朗龙头卫浴 -日立空调 -西门子电冰箱 -奥的斯电梯 -TCL可视对讲机 -办公区域地毯装修 -供电能效8-20KW
800元/月
创智天地——创智66/79/82
创智66
•������ 楼层数： 16F •������ 电梯数量：4部 • 层高：2.8m • 物业管理费：2.95元/天/㎡ • 面积分割：130-150㎡ • 出租率：95% •������ 主力租户：小型创业企业、科 技企业、建筑设计行业为主
租赁客户情况（B座）
行业
商贸/国际贸易公司 酒店管理/投资管理/企业管理/商务/房 产咨询公司 律师事务所 银行业务部
公司数量
2 5 1 1
所占比例
9.09% 22.73% 4.55% 4.55%
万达广场相比区域内其它办公物 业，租赁客户行业分布较广，万达 广场培训公司及涉外化工/建筑代表 处企业较多，现代服务业企业也较 多，如律师咨询管理类等； 整层租赁客户目前仅有中国建筑 股份有限公司入驻； 万达广场B座出租率较高，面积 段以小面积段为主，A座整层出租
杨浦区办公楼项目分区介绍
五角场板块
杨浦区最为成熟的商务板块， 尤其是近年来涌现出创智天地 及万达广场两个代表性项目 11个项目，GFA为33.2万方 共17栋单体，准甲级8栋
1
2
3
1 万达广场
2 创智天地
3 绿地汇创国际广场
万达商业广场——项目概况
项目地址
开发商
邯郸路翔殷路
万达集团 万达物业管理有限公司 B座简装：均价约3-3.5元/ ㎡〃天 B座毛坯：均价约2.6-2.7元/ ㎡〃天 25元/ ㎡〃月 1年起租压1付3 B座95% A座整层入驻一家 A座：25 B座：22 C座：23 约800个地下1000元/月 自身商业配套，巴黎春天、沃尔 玛等 轨道10号线（在建） 公交枢纽
创智天地项目位于上海杨浦区五角场以北，政立路以南，东依国和路，西至国定路； 项目由上海杨浦区政府和瑞安房地产联手规划开发。第一期工程于2006年6月竣工使用，整个项目预 计于2010年完成；
项目总占地面积84万平方米，总建筑面积超过100万平方米。项目包括创智天地广场、创智坊、创智
天地科技园，以及重新修缮的新江湾体育中心四大功能区，提供居住、办公、零售、休闲娱乐等多方位 功能。
创智坊的办公形态为公寓式办公 分为出售型及“创智66/79/82”出租型两大类
������ ������ ������ ������ 栋 ������ 车位数量： 280个 建筑层数： 平均售价： 租金水平： 物业管理公司： 物业管理费： 层高： 电梯： 出售6-7层/出租物业16层 21000元/平方米 2.5-2.8 /天/平方米 新昌瑞安杨浦物业管理公司 2.95-5元/月/平方米 2.8m平层/4.5-5.6m复式 出售1部/栋；出租3-４部/
创智79
•������ 楼层数： 16F • 电梯数量：4部 • 层高：3.5m • 物业管理费：5元/天/㎡ • 面积分割：82-240㎡ • 出租率：约60% •������ 主力租户：广告、设计、装潢 公司为主，多为注册公司创业型企业 较少，与“创智66”稍有区别。
面积段：“创智79”面积段最大82-240 ㎡ “创智66”面积段稍小130-150 ㎡ “创智82”面积段最小82-126 ㎡ 客户方面：“创智66/79/82”为只租不售办 公物业，66为公寓式办公， 79/82为写字楼66客户多为创 业型企业；79/82客户多为注册 公司，知识密集型行业。
创智82
•������ 建筑面积： 7800㎡ •������ 楼层数： 16F •������ 单层面积： 495㎡ • 电梯数量：3部 • 面积分割：82-126㎡ •������ 出租率：未推出
创智天地——创智坊一期
创智坊一期公寓式办 公于2006年11月开盘 全部为出售型物业
产品面积段设臵 面积段为82-180㎡ 产品设计为平层，层高 2.8m；均价20000元/㎡左右 其次产品设计有复式结构， 层高4.5-5.6m；均价19000-
万达广场——价量走势
万达商业广场出售市场历史价量走势图
平方米 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 06-07 06-08 06-09 06-10 06-11 06-12 07-01 07-02 07-03 07-04 07-05 07-06 07-07 07-08 07-09 8000 14000 12000 10000 元/平方米 16000
- 万兆主干光纤 - 无缝电信讯号覆盖及全程双路通讯线路 - 社区间多网融合和高速互联 - 24小时自动监控系统 - 离线式保安巡逻系统 - 自动门控系统 - 红外线保安探测系统 - 综合性楼宇管理系统 - 电脑停车管理系统
创智天地——创智天地广场面积段客户
创智天地广场客户以大学、科研机构、跨国公司研发中心、科技 公司、风险投资基金、现代服务业企业（律师、咨询、会计事务 所等）等为主。 2座
•������ •������ 2F） •������ •������ 建筑面积： 8930 ㎡ 楼层数： 3F（地下 单层面积： 2987 ㎡ 主力租户： EMC
3座 1座
•������ 建筑面积： 12978㎡ •������ 楼层数： 4F（地下2F） •������ 单层面积： 3287㎡ •������ 主力租户： 2F - 创智天地资源中心、创智天地园区管委会、上海 创智天地创业投资有限公司、复旦大学多媒体研究 中心、复旦量子创业投资管理有限公司、加利福尼 亚大学中国代表处、雅昇华 3F - 百度 4F - 杨浦创业投资有限公司、杨浦区中小企业融资辅 导中心、杨浦区中小企业信用担保中心、上海市大 学生科技创业基金会、杨浦知识创新区风险投资服 务园办公室 •������ 建筑面积： 8980 ㎡ •������ 楼层数： 3F（地下2F） •������ 单层面积： 2983 ㎡ •������ 主力租户： 易保网络 （EBAO）
物业类型 住宅/办公混合 办公 酒店 配套商业 其他 建筑面积（㎡） 420000 450000 40000 80000 20000 配比 42% 44% 4% 8% 2%
创智天地——总体布局
办公功能区域目前主要分布在创智天地广场及创智坊
创智天地科技园位于创智天地广场以北， 是整个项目较晚动工的一片区域；
产品档次：准甲级办公楼，玻璃幕墙外立面档次较高； 租金水平：区域内租金水平最高目前为2.7-3.5元/m2/天，物业服务费用区域内相对较高目前 为25元/m2/月； 售价水平：区域内在售价格水平较高，目前均价为21000元/m2； 租赁客户：相对区域其它办公物业，客户行业分布较广。
创智天地——项目概况
10座
•������ 建筑面积： 7310 ㎡ •������ 楼层数： 5F（地下2F） •������ 单层面积： 1768 ㎡ •������ 主力租户： 2F - Analogic Tech 3F - 上海冰动信息技术有限公司 4F - 甲骨文、弘一生物、亚洲管理咨询 5F - 宏伍软件
创智天地——创智坊概况指标
科技园致力发展成为世界一流的研发中
心。有意打造成为中国的数码社区。
办公
创智天地广场位于整个项目的中心，是 整个创智天地的神经中枢； 区域内主要规划有智能化办公楼，中心 环绕一个下沉式广场； 首层和地下一层将集中配备国内外知名 的餐饮品牌。
创智坊位于创智天地广场以西，居住、公寓式办公 混合型社区； 多层次的庭院花园式建筑，营造出一个工作、休闲、 生活为一体的空间； 创智66/79/82是区域内有别于传统形态的商务楼， 其具有更为多样的空间布局，有利于企业根据需求自 江湾体育中心始建于1935年，是上海市市 级文物保护单位和优秀历史建筑； 修复后的江湾体育中心主体包括足球场、 综合体育馆、室内游泳馆等场馆； 场馆于2008年建成对外开放。
供应量
成交量
均价

万达广场B座于06年7月推出，10月进入正式销售，11个月内完成去化； 去化速度方面，进入正式销售后06年10月快速去化，随后去化速度随可选房源的减少降低； 均价走势方面，均价维持在12000-14000元/m2左右，价格走势较为平稳。 目前在售C座，均价在20
万达广场——客户
医疗门诊
涉外代表处化工/建筑（韩、日、美） 培训公司 广告传媒
1
3 3 1
4.55%
13.64% 13.64% 4.55%
建筑设计/房地产开发/建筑公司
合计
5
22
22.73%
100%
租赁客户情况（A座）
行业 中国建筑股份有限公司 公司数量 1 所占比例
100%
客户要求较高。
万达广场——小结
区位配套：五角场核心区域，商业配套交通配套优势明显；
创智天地——小结
开发模式：依托区域学区产业规划与政府联合开发； 产品设臵：公寓式办公/档次较高的园区式办公/乙级标准普通写字楼； 租金水平：园区式办公租金水平较高4元/m2/月，普通写字楼及公寓式办公2.5-2.6元/m2/月； 售价水平：区域内售价较高，目前仅剩平层公寓式办公产品均价20000元/m2左右； 租赁客户：公寓式办公以创业型企业，规模不大，依托学区优势，以科技、建筑、设计行业为主； 乙级写字楼客户以学区相关产业行业为主，知识密集型产业居多，如咨询、设计行业； 园区办公产品客户主要以大型科技企业，政府相关产业职能部门为主。 购买客户：客户以投资兼自用客户居多，主要用于SOHO办公。
万达广场——产品设计
面积分割 A座整层1600㎡ B座 77-90㎡ 164-185㎡ C座 300㎡ 400-600㎡
电梯数量/品牌
洗手间数量
5部/三菱
2间/F 大理石墙面地面，两层 挑高 分户控制中央空调/大金 （自装） 3.9m/2.7m 公共供水
停车场指示牌/广场标牌
电梯大厅
大堂装修
空调系统/品牌 层高/净高 供水系统