戴德梁行商业的项目定位的策划的报告共75页文档

戴德梁行商业项目全程策划内容要点戴德梁行商业项目全程策划内容要点：1. 项目背景和目标：明确项目背景和目标，例如为何启动该商业项目，所希望实现的商业目标和预期收益。

2. 市场调研和竞争分析：通过市场调研和竞争分析，了解目标市场的潜力和竞争环境。

这包括对目标客户群体、市场规模、行业趋势、竞争对手的了解。

3. 商业模式设计：基于市场调研和竞争分析的结果，设计商业模式。

这包括产品或服务的定位、定价策略、销售渠道、市场推广策略等。

4. 资金筹措计划：制定资金筹措计划，包括项目的预算、财务计划和筹资方案。

这可能涉及到投资者的寻找、融资途径的选择和资金使用的计划。

5. 项目规划和执行：制定详细的项目规划和执行计划。

这包括项目的时间表、工作分配、资源调配、风险管理和项目监控等。

确保项目按计划高效推进。

6. 运营管理：制定全面的运营管理方案，包括供应链管理、人力资源管理、质量管理和客户服务等。

确保项目的可持续运营和高质量服务。

7. 市场推广和销售计划：制定市场推广和销售计划，包括品牌建设、广告宣传、渠道推广、销售策略和客户关系管理等。

确保项目的市场知名度和销售额的提升。

8. 盈利能力和风险评估：评估项目的盈利能力和风险因素。

通过风险评估，了解项目可能面临的风险，制定应对措施并进行风险管理。

9. 绩效评估和改进：建立绩效评估体系，定期进行项目绩效评估和改进措施的制定。

根据评估结果，及时调整策略和执行计划，确保项目能够持续发展和提升。

10. 项目落地和实施：根据项目计划和策划的要点，跟进项目的实施和落地。

确保项目顺利启动，按计划和预期实现商业目标。

11. 项目总结和经验总结：对项目进行总结和经验总结，总结项目成功因素和教训，为未来类似项目提供参考和借鉴。

以上是戴德梁行商业项目全程策划的内容要点，通过以上步骤的策划和执行，可以提高项目的成功率和商业价值。

戴德梁行商业项目全程策划内容要点（续）：12. 系统建设和技术支持：如果商业项目涉及到系统建设和技术支持，需设计详细的系统架构和技术实施计划。

开发商 项目名称 占地面积 土地单价 土地总价 楼面地价 土地性质 规划指标 本项目 308.1亩 1,200万/亩 36.830亿元 2,769元/平方米 商业、二类住宅用地 项目总容积率不大于6.5， 高度可达280米 九龙仓红星路项目 82.2亩 8,800万/亩 72.411亿元 16,499元/平方米 商业用地 容积率8.0，建筑密度不大 于65％，限高159米 信和置业项目 366.54亩 1,130万/亩 41.419亿元 3,390元/平方米 二类住宅用地 容积率5.0，建筑密度不大于 25％，高度不大于航空限高
2路 五桂桥公交站—火车北站 4路 五桂桥公交站—茶店子公交站 33路 五桂桥公交站—九里堤公交站 40路 五桂桥公交站——三圣乡花卉市场 58路 五桂桥公交站——百花中心站 71路 五桂桥公交站——青龙场中心站 81路 五桂桥公交站——金沙公交站 92路 五桂桥公交站——金花镇 122路 五桂桥公交站——十陵公交站 219路 五桂桥公交站——洛带 223路 五桂桥公交站——龙泉客运中心站 304路 五桂桥公交站——双流机场 307路 五桂桥公交站——簇桥 819路 五桂桥公交站——华阳新客运中心
新鸿基成都东大街项目定位报告
报告框架
地块条件分析 项目SWOT分析 分析 项目 项目总体定位 4 5 6 7 住宅定位 商业定位 写字楼定位 服务式公寓定位 8 开发时序与布局建议
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地块分析
地块现状
本项目地块现状以拆迁 完毕，正在进行土地整理， 东大路从穿其中，属于政 府规划的新区，周边无大 型的生活配套。 目前只通一路公交车 （东大街路口—东山国际 公交站） 路口现状 A地块现状 地块现状
九龙仓 九龙仓 新嘉置地 爱美高 (华人置业) 华润 万科

协同效应：通过新天地的成功打造，成 就瑞安的商业地产品牌形象，并达成其 旗下周边住宅、办公的高业绩销售及租 赁。
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项目周边商业市场发展现状分析
项目名称 新天地 企业大道
锦麟天地 华府天地
档次定 位
中高端
中高端
中高端 高端
主要目标消费群 体
周边高级商务人 群/旅游人群
高级商务人士
高级商务人群
淮海路（西藏南路-成都路）主要商业
我们针对淮海路东段（西藏南路-成都路）进行研究：
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1.巴士大厦（6800m2） 2.香港广场（38000m2） 3.力宝广场（12000m2） 4.海慈商厦（7000m2） 5.上海广场（40000m2）
6.金钟广场（31000m2） 7.兰生大厦（13000m2） 8.恒积大厦（19000m2） 9.柳林大厦（14800m2） 10.永银大厦（3000m2） 11.大上海时代广场（40000m2）
高收入金领阶层/ 高档住宅人群
业态构成 餐饮娱乐、零售 零售、休闲娱乐
零售、餐饮、银行 零售、进口食品
代表商户
VA BENE意大利餐厅、采 蝶轩、I.T、亚力山大会馆
BMW Lifestyle 、PORTS 1961、YOGA lifestyle Gallery
FERRARI STORE、棒！约 翰、东亚银行
基地简介：世博会的地点选择在黄浦江的两岸，东西沿 南浦大桥及新卢浦大桥为界，南北相邻浦东南路和明珠 二期线路。
世博会对项目的影响: 13号线的开通将紧密联系世博会和本项目。据预测，历 时半年的世博会，至少可吸引7000 万人次的观众。 世博会期间会带来大量国内外旅游人群，借助新天地作 为上海特色的石库门建筑吸引游客。 世博会对本案主要的影响在于市场培养，世博会结束后 引发的联动效应（世博会距离本案仅两站距离），将可能 为本案带来一部份外来客群，但影响有限。

合理地进行全区中小学、菜场集市、幼托、老年设施、社区卫生保健中心、社区服务中心、社区活 动中心、公共绿地广场等配置，构筑高品质生活居住区的基本框架。
进一步提升静安高品质中心城区的环境形象 ，并成为改善城市投资环境、吸引中外企事业单位和 居民入驻、促进房地产市场兴旺的重要抓手。
保护保留体现静安历史文脉的传统建筑和街区，展示静安以及上海现代化建设丰厚的传统文化底蕴 ；同时，加强对高层建筑布点的梳理工作，以形成高品质的城市风貌空间体系。
全区及上海中心城区西部最重要的综合型中心 商业区和文化娱乐旅游宾馆区。 上海西区主要的综合交通换乘枢纽之一。 以静安古寺和静安公园为核心的上海重要景观 旅游轴线和休闲集会中心。 反映中西文化合璧特征的近代历史风貌集中的 文化窗口地区。
东分区 王家沙～上海电视台地区 面积0.96平方公里
全区传统商业中心区之一 老字号、专业街、专业商厦密集分 布区之一 以上海电视台、文汇报业集团为主 体的文化传媒领先区和信息服务贸易 区 全区主要的居住区之一和近代居住 风貌保留地区之一。
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产业发展规划与布局——商业
五大支柱行业 百货业(高档为主) 服装业(时装为主) 食品业
新的增长点 汽车贸易业 家居装潢业 电脑家电业
服务业(文化、娱乐、中介业为主)
旅游业
规划
形成区域经济的重要支撑 商业经济总量发展速度年递增10％。
以构造静安南京路市级重点商业圈(含静安寺、南京西路两大商业中心)为重点，形成层次化、特色化、规模化 的国际性商业区域，同时要拓展周边区域商业布点。 建设威海路、陕西路、石门路、愚园路等十条左右的专业特色商业街区。 强化商业业态调整，巩固和提高国际知名百货店、购物中心和品牌专卖店在静安商业业态的核心地位 拓宽连锁商业网点建设，超市、便利店、专卖店等网点总量达到500个，年营业额3～5亿元

戴德梁行-苏州李公堤商业地产项目计划书-72页苏州工业园区李公堤商业項目計劃書2004 / 12商铺部苏州工业园区李公堤商业項目計劃書谨呈苏州工业园区国有资产经营公司目录公司简介项目初析工作内容收费标准核心竞争力苏州工业园区李公堤商业項目計劃書CIT Shopping Centre Portfolio (DTZ UK)HarbourFront Tower 2 (DTZ SG)30 St Mary Axe (DTZ UK)WismaAtria (DTZ SG)Taipei International Bldg （DTZ TP）从香港到亚洲从亚洲到国际梁振英测量师行与两间享负盛名的物业顾问公司——英国的DTZ 及新加坡的戴玉祥产业咨询公司，于二零零零年一月一日成立戴德梁行。

戴德梁行的成立，是三家在亚欧各占熬头的公司的强力组合。

今后，本地及国际客户都可以不论地域疆界，获得全球一致的高素质房地产咨询服务。

公司简介 | 项目初析 | 工作内容 | 收费标准 | 核心竞争力苏州工业园区李公堤商业項目計劃書Dalian Dalian 104 104 104 Dalian 104 Dalian Dalian Dalian Beijing Beijing Beijing TIANJIN 18 18 Tianjin 18 Tianjin 18 18 18 TianjinDALIAN 11 11 11 11 11 BEIJING 11 104 104TOKYOSHANGHAICHONGQING8 88 8 8 8 Chongqing TAIWAN Chongqing GUANGZHOU Chongqing 34 34 34 34 34 34 Guangzhou SHENZHEN HONGKONG Guangzhou Guangzhou219 219 Shanghai Shanghai Shanghai HANGZHOUBANGKOKBangkok Bangkok Bangkok Bangkok Bangkok Bangkok 2 2 2 22 2SINGAPORE JAKARTA155 155 155 155155 155现有超过8,300 位房地产专业人士在全球43个国家185个办事处，为客户提供更臻完善的跨国房地产专业顾问服务。

商业市场宏观发展状况—消费者特征
商业消费者年龄特征
商业消费者区域特征
50岁以上 41--50岁 5%
8%
30--40岁 24%
25岁以下 40%
浙江省内
下属县市 其他
5%
6%
城北
6%
城南 15%
城东 26%
25--29岁 23%
城中 20%
城西 22%
温州市 台州市 衢州市 湖州市 丽水市 杭州市 宁波市 金华市 绍兴市 嘉兴市 舟山市
¾ 截至2006年第三季度，丽水市2006年GDP总产值达到 约243亿元，GDP在浙江各地区中排名第10位，仅高 于舟山市；
¾ 丽水市经济社会发展总体水平与金华、衢州等浙中地 区相对接近，但与环杭州湾、温台地区相比仍有较大 差距 。
增长率
¾ 丽水市区人口逐年稳步上升，但增长水平趋于平缓，年均增长率约为1.2%； ¾ 人口增长在2000年及2002年达到高峰，2002年后增长明显回落，目前市区总人口约为37.5万； ¾ 总人口规模较小，根据规划到2010年，丽水市区人口将接近48万人，其中城镇人口31.6万。
宏观经济－GDP比较
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二、商业市场现状分析
商业市场宏观发展状况—消费状况
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2005年各市消费状况比较
社会消费品零售总额（亿元）
人均消费品零售总额（元）
亿元 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
杭州市区宁波市区绍兴市区嘉兴市区台州市区湖州市区舟山市区金华市区丽水市区衢州市区
25000 元 20000 15000 10000 5000 0
宏观经济－人均可支配收入比较
浙江省各市2006年城镇人均可支配收入情况

戴德梁行商业项目全程策划内容要点--Mall和物业管理咨询服务内容划分方法: 我们会就以下4方面与当地管理团队协作收集市场资讯、策划所须的开业前与咨询服务,并拟出所须工作计划、进度报告或讲解：Part 1-业态规划Trade mix planning/店铺划分Shop lots sizing1.1调查市场现状／进行市场分析1.2市场优劣势／市场战略分析1.3竞争对手分析1.4 商场定位1.5 商场总面积建意1.6 业态规划1.7 租户选配1.8 店铺划分为了达致最高和最好的概念，需要全面的研究调查：1.. 市场类层资料主要住宅密集区，办公室/酒店职员的数量/类型，旅客与暂时寄住的访客，外地访客的数量，住宅/外劳密集区和其它尚未开发的零售与服务类层2.. 竞争数据当前市面上所供应的，包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色- 租户清空存货- 当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的表现- 计划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新建筑3. 当前建筑表现的数字- 租金，服务费，租用率- 物业管理和服务的标准4 目标场地分析- 舒适设施包括出口- 交通方便- 人潮流通- 周边用户- 环境问题- 停车(立即改进是可能的)5. 业主的行销团队/代理(本地及国际)- 招聘员工的水平- 行销陈述/员工专门技术的质量- 行销代理所承接的项目- 利益冲突- 已执行的市场研究资料可供参考(如果当前的数据资料不足，超群可能会建议作补充研究)目标物业的竞争对比- 零售- 办公室- 其它支援设备SWOT 分析(弱点、优点、机遇、威胁) 加入顾问在中国或亚洲类似项目方面的专门知识，判断以及经验- 物业(零售和办公室和设施) 物理属性和业主规定- 价格战略(不同的选择，业主的财务目标)- 行销战略(代理，示范单位，直销，战略联盟)- 促销(媒体，杂志社与报馆的关系，广告计划)增值- 硬件(建筑和舒适设施)- 软件(新服务以吸引顾客，制造不容易采用的竞争优势)定位和租户刮析和顾客建议与实行这报馆将成为项目质量的依据－在硬件、软件方面－以增强项目的竞争能力。

商品种类
购物环境
商品价格
1
2
3
因收入水平的提高，燕郊地区消费者的 消费习惯也随之变化，对商业业态的丰 富性和环境为主要选择因素，对一站式 购物休闲的需求增加
人口构成 人口素质 家庭状况 居民收入
消费者对燕郊神威 环岛附近期望增加 的商业类型
消费结构 消费水平 消费习惯 消费需求
通州可为燕郊消 费者提供百货及 商品种类更多的 大型超市的消费
消费结构 消费水平 消费习惯 消费需求
可提供丰富业态及较 高档次品牌
可提供丰富货品
可提供专业服务
百货及购物中心
大型仓储式超市
高品质专业卖场
燕郊地区商业市场调研及分析
针对消费者的消费需求，现有及未来的商业市场是否可以 满足消费者不断提升的消费需求？对现有及未来商业市场 的分析显示出重要的作用
现有商业市场分析
成功(中国)时代广场 项目目前仍在建设过程中， 商业部分招商尚未启动，但 项目整体定位以娱乐为主， 目的性消费较为明显
开 发 商： 总建筑面积： 商业面积： 项目组成： 项目定位：
马来西亚成功时代广场有限公司 121万平方米 约20万平方米 由7栋物业组成，地上3-6层，地下一层（含车库） 将建成一个室内主题公园，成为集旅游观光、休闲、 游玩、购物、餐饮于一体的高科技、大型综合国际性 休闲娱乐中心 • 室内主题公园：10万平方米，其中首层为水上乐园， 层高80米，共3部电梯；2/F-3/F为适合7-12岁儿童游 乐的游乐场 • 电影院+保龄球场 • 拥有23000平米的会展中心 • 室内商业步行街：层高7米
经营规模：近万平米的开放式大棚和几百家个体商户和店面 特 色：各种肉、蛋、奶、蔬菜、水果等农副产品 全 地 称：金山电器（手机、电脑）城 址：燕郊经济技术开发区102国道南（燕郊人民医院斜对面）

戴德梁行全程策划内容要点--Mall和物业管理咨询服务内容划分方法: 我们会就以下4方面与当地管理团队协作收集市场资讯、策划所须的开业前与咨询服务,并拟出所须工作计划、进度报告或讲解：Part 1-业态规划Trade mix planning/店铺划分Shop lots sizing1.1调查市场现状／进行市场分析1.2市场优劣势／市场战略分析1.3竞争对手分析1.4 商场定位1.5 商场总面积建意1.6 业态规划1.7 租户选配1.8 店铺划分为了达致最高和最好的概念，需要全面的研究调查：1.. 市场类层资料主要住宅密集区，办公室/酒店职员的数量/类型，旅客与暂时寄住的访客，外地访客的数量，住宅/外劳密集区和其它尚未开发的零售与服务类层2.. 竞争数据当前市面上所供应的，包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色- 租户清空存货- 当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的表现- 计划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新建筑3. 当前建筑表现的数字- 租金，服务费，租用率- 物业管理和服务的标准4 目标场地分析- 舒适设施包括出口- 交通方便- 人潮流通- 周边用户- 环境问题- 停车(立即改进是可能的)5. 业主的行销团队/代理(本地及国际)- 招聘员工的水平- 行销陈述/员工专门技术的质量- 行销代理所承接的项目- 利益冲突- 已执行的市场研究资料可供参考(如果当前的数据资料不足，超群可能会建议作补充研究)目标物业的竞争对比- 零售- 办公室- 其它支援设备SWOT 分析(弱点、优点、机遇、威胁) 加入顾问在中国或亚洲类似项目方面的专门知识，判断以及经验- 物业(零售和办公室和设施) 物理属性和业主规定- 价格战略(不同的选择，业主的财务目标)- 行销战略(代理，示范单位，直销，战略联盟)- 促销(媒体，杂志社与报馆的关系，广告计划)增值- 硬件(建筑和舒适设施)- 软件(新服务以吸引顾客，制造不容易采用的竞争优势)定位和租户刮析和顾客建议与实行这报馆将成为项目质量的依据－在硬件、软件方面－以增强项目的竞争能力。

目录前言 1第一部份：“戴德梁行”及“泛城”简介 21.『戴德梁行』简介 41.1.原公司背景 51.2.「戴德梁行」服务之优点72.「泛城」简介82.1.泛城研究及开发顾问92.2.泛城营销企划92.3.泛城租售网92.4.泛城投资顾问102.5.泛城综合住宅服务优势103.项目的人员配置及架构133.1.本项目的管理层人员架构133.2本项目专案小组管理层人员架构13第二部份：广州市及区域房地产市场分析141.房地产市场综述151.1.广州市房地产市场整体走势回顾151.2.广州市住宅市场未来走势192.项目所在区域市场分析212.1.海珠区区域简介212.2.海珠区总体楼市情况212.3.海珠区住宅市场特点252.4.海珠区主要楼盘分布262.5.项目所在地段住宅市场情况272.6.项目附近楼盘情况分析282.6.2.滨江路一线江景项目未来供应情况323.广州市高级服务公寓市场调查分析323.1.高级服务式公寓的概念323.2.高级服务式公寓的供应情况分析323.3.公寓区域分布及状况分析333.4.服务式公寓的主要客户分类373.5.现时市内经营国际公寓的物业特点393.6.目前市内高级公寓的普遍投资回报393.7.投资服务式公寓的可行性413.8.小结43第三部份：项目理解及定位461.项目理解441.1.项目特性势分析441.2.项目街区状况分析441.3.项目优势471.4.项目劣势471.5.小结482.项目的市场定位492.1.目标客户群定位492.2.形象定位及诉求中心503．配合项目发展建议513.1.项目建筑设计方面523.2.公共设施布置533.3.小区智能化543.4.园林景观设计建议553.5.发展商品牌塑造563.6.社区文化建设563.7.提供高质素的服务式公寓管理56第四部份：销售推广策略及工作内容651.开售前的准备工作621.1.示范单位/样板房装修621.2.售楼部的装修621.3.展板制作621.4.模型制作631.5.售楼资料准备631.6.销售人员培训632.推盘的时机643.代理期内的推盘策略及销售计划643.1.推售策略653.2.代理期内销售推广计划664.推广途径6824.1.宣传媒体选择724.2.项目针对性特殊推广途径724.3.网上推广724.4.戴德梁行海内外客户网络704前言我司十分荣幸有机会参与由贵司开发，位于广州市海珠区滨江中路「海岸俊园」（以下简称“贵项目”）之销售策划工作，现呈交该项目销售策划推广建议书一份，请参阅。

项目分析：
资料来源：合肥市房地产管理局、项目组实地调研
✓ 项目为华府郡苑的13-14号楼，体量庞大，商务公寓定位主要出于与项目 内部大体量的住宅进行差异化定位，但由于面积分割较小，总套数过多， 将带来明显的去化压力；
老年公寓主要是在产品设计、物业服务等方面具有较强的针对性
Q2 ——老年公寓
老年公寓 物业概况： 针对老年客户，提供各项增值服务，满足特定消费需求； 市场情况： 目前合肥市场无此类产品供应；在长三角其他城市，类似
产品类型：个性公寓（精装修、错层、户型略大） 潜在客户：追求生活品质的较高收入人群 产品亮点：错层、户型略大、装修风格菜单化选择、提供 家具、电器等较齐全的生活设施；
Q2 ——现有方案的产品限制
青年公寓
（原定位）
SOHO
（现定位）
存在的问题
• 户型单一，缺乏个性化； • 部分单元采光不足，而强调居住
业入驻； 利用项目整体配套优势及知名度，以小面积、低总价
吸引投资客、小型公司、个人创业者；
九龙城市广场
丰乐世纪公寓
创智广场
大唐国际商务公寓
Q2 ——SOHO/商务公寓案例
SOHO－九龙城市广场
营销口号：城市中央全装修精巧SOHO，入住仅需一只皮箱
项目地址：新站区站前路 发展商：宁波华瑞房产集团 总建筑面积：约4万平方米 物业构成：SOHO（241套）、商业 产权：SOHO-40年 交付时间：预计2009年4月 销售情况：预售许可证办理中，目前均价
• 1997-2000年，园区住宅小 区大规模建设，办公用房逐 渐供应市场
• 2001-2005年，生产生活 配套逐步完善，商务氛 围逐渐改善
• 2006至今，商业物业加大供 应，市场发展趋向成熟；

主要业态：休闲服饰、运动服饰、休闲运动主题概念店、 潮流美食、个人护理、3C数 码、工艺品、精品超市、礼品、文化用品店、银行、生活服务。
一层定位：国际风尚
主要业态：百货主力店、特色美食、珠宝、名表、精品、国际品牌/国内一线品牌服饰店。
二层定位：品味生活
主要业态：百货主力店、生活馆、特色美食、国内品牌服饰店、皮鞋皮具箱包、儿童 主题店、儿童娱乐、美容SPA。
旅游文化圈：世界之窗 、欢乐谷、锦绣中华 、民俗村、华夏艺术中心 、何香凝美术馆、四大高尔夫球场 教育圈：深圳大学、深圳湾中学、深圳南山中英文学校、碧海小学、深圳高级中学 华侨城央校、海滨实验学校深圳湾部 、暨南大学深圳旅游学院
欢乐海岸功能定位
华侨城的DOWNTOWN
•华侨城创意文化、商业、娱乐的体验中心 •华侨城旅游集散地和信息传播中心 •深圳湾和华侨城城区的中央客厅
这么多问题，我们扎实思考了5年,今天，我们开始用实践来回答
欢乐海岸项目DNA
华侨城集团
华侨城集团是隶属于国务院国资委管理的大型中央企业，拥有房地产、酒店开发经营、旅游及相关 文化产业经营、电子及配套包装产品制造三项核心主业。是中国旅游产业第一品牌。 24年来，华侨城秉承“在花园中建城市”的理念进行开发，培育出华侨城地产、华侨城旅游、华侨 城亚洲、华侨城酒店、康佳以及锦绣中华、世界之窗、欢乐谷、波托菲诺、茵特拉根小镇、华侨城大酒 店、威尼斯酒店、城市客栈等一批著名企业和品牌，投资建设了深圳东部华侨城、北京华侨城、上海华 侨城、成都华侨城、泰州华侨城、深圳欢乐海岸和云南华侨城等大型旅游综合项目。是首批“全国文化 产业示范基地”和国内仅有的两家“国家级文化产业示范园区”之一。
（2）旅游娱乐特色 （4）生态环境特色。
商业主题

戴德梁行商业项目定位 策划报告
6、纪律是自由的第一条件。——黑格 尔 7、纪律是集体的面貌，集体的声音， 集体的 动作， 集体的 表情， 集体的 信念。 ——马 卡连柯
8、我们现在必须完全保持党的纪律， 否则一 切都会 陷入污 泥中。 ——马 克思 9、学校没有纪律便如磨坊没有水。— —夸美 纽斯
10、一个人应该：活泼而守纪律，天 真而不 幼稚， 勇敢而 鲁莽， 倔强而 有原则 ，热情 而不冲 动，乐 观而不 盲目。 ——马 克思
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
55、 为 中 华 之崛起而 读书。 ——周 恩来

戴德梁行商业地产全程策划纲要戴德梁行商业地产全程策划纲要作者：佚名时间：2008-7-29浏览量：[i]mall 和物业管理咨询服务内容划分ShoppingmallandPropertymanagementconsultingServicecontentsoutline[/i]方法：我们会就以下4方面与当地管理团队协作收集市场资讯、策划所须的开业前与咨询服务，并拟出所须工作计划、进度报告或讲解：methodology:wewillworkwiththelocalmanagementteamtoc ollectthemarketinformation,planthenecessarypreopeni ngandconsultingservicesin4partsandproducenecessaryw orkplan,progressreportsorpresentation:Parti- 业态规划Trademixplanning/ 店铺戈【］分Shoplotssizing.1 调查市场现状/进行市场Surveymarketingconditionandconductmarketanalysisaft erreceivingowner nalinputsoninformationtobecollectedbyresearchcompan y.2 市场优劣势/ 市场战略Strength&weakness,andmarketstrategyanalysis.3 竞争对手分析competitorsanalysis.4 商场定位mallpositioning.5商场总面积建意ProposedmallGFA.6 业态规戈U Trademixplanning.7 租户选配Tenantprofiling.8 店铺划分Shoplotssizing为了达致最高和最好的概念，需要全面的研究调查：..市场类层资料主要住宅密集区，办公室/酒店职员的数量/类型，旅客与暂时寄住的访客，外地访客的数量，住宅/外劳密集区和其它尚未开发的零售与服务类层2..竞争数据当前市面上所供应的，包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色-租户清空存货-当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的表现-计划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新建筑3.当前建筑表现的数字-租金,服务费，租用率-物业管理和服务的标准4目标场地分析戴德梁行商业地产全程策划纲要作者：佚名时间：2008-7-29浏览量：-舒适设施包括出口-交通方便-人潮流通-周边用户-环境问题-停车5.业主的行销团队/代理-招聘员工的水平-行销陈述/员工专门技术的质量-行销代理所承接的项目-利益冲突-已执行的市场研究资料可供参考。

目录[壹]物业概述 (1)[贰]市场定位 (2)1写字楼定位 (2)1.1新型写字楼的趋向 (2)1.2定位依据 (3)1.3形象与功能定位 (5)1.4目标客户群 (5)2公寓定位 (6)2.1定位依据 (6)2.2功能定位 (6)2.3目标客户群 (6)3商场定位 (9)3.1商场目标客户群 (9)4价格定位 (9)4.1写字楼、公寓 (10)4.2商场 (11)[叁]项目建议 (12)1项目命名建议 (12)1.1商场 (12)1.2写字楼 (12)1.3公寓 (12)2项目功能分布建议 (12)3项目整体设计建议 (13)3.1商场 (13)3.1.1规划设计建议 (13)3.1.2配套设施建议 (14)3.2写字楼 (14)3.2.1规划设计建议 (14)3.2.2配套设施建议 (15)3.2.3装修标准建议 (15)3.3公寓 (16)3.3.1规划设计建议 (16)3.3.2硬件设施建议 (16)3.3.3软件管理建议 (17)3.3.4服务式公寓管理服务内容及要求 (17)3.3.5装修标准建议 (18)[肆]销售策略 (19)1价格策略 (19)2推广策略 (19)2.1推出时机选择 (19)2.2相关推广策略 (20)2.3销售模式 (20)2.4建立分销网 (21)2.5编制“琶洲第一中心完全工作手册” (21)3配合推广的广告安排 (22)3.1在香港的广告安排 (22)3.2在广州的广告策略 (22)4销售渠道 (22)4.1点对点的销售方式 (22)4.2网上推广 (23)4.3客户网络 (23)[伍]实施计划 (24)1开发进度与销售的配合进度安排 (24)2有关销售配合工作 (24)2.1接待中心布置方案建议 (24)2.2工地现场包装建议 (24)2.2.1广告牌等户外广告宣传 (24)2.2.2工地围墙处理 (25)2.3样板间选址及表现建议 (25)2.4接待中心内销售工具摆放建议 (25)[陆]策划顾问服务内容 (27)1前期策划顾问 (27)1.1项目可行性研究分析（略） (27)1.2定期提供相关的最新市场信息 (27)1.3策划顾问 (28)1.3.1细化目标客户群 (28)1.3.2规划建议 (28)1.3.3开发/销售计划建议 (28)1.3.4推广策略的制定 (29)1.3.5推广执行方案建议 (29)1.3.6制定工作流程表及工作安排表 (30)1.4设计物业管理模式 (30)1.5协助发展商甄选广告公司并监督其工作 (30)1.6协助发展商甄选模型制作公司 (31)1.7协助准备招商有关文件 (31)1.8策划并指导参与一切推广宣传活动 (31)1.9地盘包装建议 (31)1.10现场展厅布置建议 (32)1.11参与有关项目的工作会议 (32)2建筑规划顾问 (33)2.1项目设计阶段的建筑顾问服务 (33)2.2物业施工阶段的工程顾问服务 (33)2.2.1评估物业规划设计及相关之建议 (33)2.2.2评估机电房的规划位置, 机电设备合理充份利用及布置 (34)2.2.3绿化的规划 (34)2.2.4水电供应容量问题 (35)2.2.5安全保卫系统的设置 (35)2.2.6垃圾处理设备 (35)2.2.7消防设备的设置 (35)3招商服务 (35)3.1具体操作方案 (35)3.2现场展厅与海外展厅的管理 (36)3.3检讨销售策略 (37)3.4市场信息 (37)4服务期限 (37)4.1前期顾问期 (37)4.2招商代理期 (37)[壹] 物业概述项目所处的琶洲地区北临珠江，周边有珠江新城、广州高新技术产业开发区、广州生物岛、赤岗领事馆区、长洲文化旅游风景区、海珠果园保护区等城市重要发展区，是广州市未来的会展板块和城市副中心区，具有良好的发展前景。

6. 具有商业经验或自己具有商业品牌的开发商在日后招商过程中将更具优势；
7. 燕郊商业项目均处于规划阶段，集中放量多在2009年及2010年，不确定因素较多。
燕郊地区商业市场机遇分析
原有消费观念较为落后， 新的消费需求逐步提升。
居住人群提升 新的商业机会
燕郊原
其他
住居民
在燕郊置 业的在京 工作人员
消费水平与收入 水平成正比
人口构成 人口素质 家庭状况 居民收入 消费结构 消费水平 消费习惯 消费需求
消费习惯是指消费者所生活的地域、国家、风俗、习惯、历史 等众多因素综合作用形成的，是一种潜移默化的文化，他根植 于消费者的潜意识中，影响消费者的消费行为
人口构成 人口素质 家庭状况 居民收入 消费结构 消费水平 消费习惯 消费需求
102国道
成功大广场
XX城
学院路
普罗旺斯汇 福园
行宫路
上上城
上上城
风尚国际公寓
现有燕郊居住中心区
正在开发 住宅区域
华泰忆江南
已入住 未入住
冲动型消费，愿意为 新鲜事物以及休闲娱 乐等付费
人口构成 人口素质 家庭状况 居民收入 消费结构 消费水平 消费习惯 消费需求
注重商品价格
注重商品品质、愿 意尝试新事物
可提供丰富业态及较 高档次品牌
百货及购物中心
可提供丰富货品
大型仓储式超市
可提供专业服务
高品质专业卖场
燕郊地区商业市场调研及分析
针对消费者的消费需求，现有及未来的商业市场是否可以 满足消费者不断提升的消费需求？对现有及未来商业市场 的分析显示出重要的作用
现有商业市场分析
全 称：步行街 地 址：燕郊经济技术开发区行宫西大街与学院街之间 经营规模：几百家个性店面 特 色：服装、鞋帽、装饰、游艺、餐饮等

目录1.项目简介 (4)1.1. 研究目的 (4)1.2. 研究方法 (4)1.3. 相关经济技术指标 (5)2.影响项目发展的社会经济情况 (6)2.1. 国民经济经济发展情况分析 (6)2.1.1. 国民生产总值 (6)2.1.2. 产业结构 (6)2.2. 人口分布、增长及变迁情况 (10)2.3. 居民生活水平、消费结构 (11)2.4. 城市规划 (11)2.5. 小结 (12)3.市场研究 (14)3.1. 玉溪市商业物业整体市场特点分析 (14)3.1.1. 商业物业分布特点 (14)3.1.2. 商业业态发展现状和态势 (15)3.1.3. 商业市场整体环境 (17)3.1.4. 商业物业供求情况 (19)3.1.5. 小结 (22)3.2. 玉溪市主要商圈情况分析 (23)3.2.1. 南北大街商业区 (24)3.2.2. 小庙街商业区 (26)3.2.3. 旧城商业街商业区 (28)3.3. 地块所在区域的商业情况分析 (29)3.4. 个案分析 (31)3.4.1. 玉溪百货大楼 (31)3.4.2. 九龙商业广场 (32)3.4.3. 昆明新百货大楼商场 (34)3.4.4. 柏联广场商场 (36)3.5. 消费者和商户需求特征分析 (38)3.5.1. 消费者行为研究 (38)3.5.2. 经营者行为研究 (41)4.项目区位研究 (43)4.1. 项目所在区域特点 (43)4.2. 交通运输网络及地理位置 (44)4.2.1. 交通运输网络 (44)4.2.2. 项目地理位置 (45)4.3. 项目所在区域的未来规划 (46)4.4. 小结 (46)5.项目优劣势、机会威胁点（SWOT）分析 (48)5.1 项目优势与劣势分析 (48)5.2 项目机会与威胁分析 (49)5.3 项目竞争力发挥 (50)6.项目定位 (51)6.1. 目标客户定位 (51)6.2. 主题定位 (52)6.3. 档次定位 (53)6.4. 功能定位 (53)6.5. 各层定位 (54)6.5.1 楼层定位原则 (54)6.5.2 主力店铺设置建议 (54)6.5.3 楼层功能主题设置 (54)7.规划设计与建筑设计建议 (59)7.1. 规划设计建议 (59)7.2. 建筑设计初步建议 (61)7.2.1 建筑造型和风格 (62)7.2.2 平面布局 (63)7.3. 配套设施建议 (66)7.3.1 主要机电设备 (66)7.3.2 交流和休息的场所 (67)7.3.3 促销、展示商品的活动场所 (67)8.租售方案建议 (68)8.1. 方案一：先租赁后整体销售。