戴德梁行商业的项目定位的策划的报告共75页文档
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戴德梁行商业项目全程策划内容要点
戴德梁行商业项目全程策划内容要点戴德梁行商业项目全程策划内容要点：1. 项目背景和目标：明确项目背景和目标，例如为何启动该商业项目，所希望实现的商业目标和预期收益。
2. 市场调研和竞争分析：通过市场调研和竞争分析，了解目标市场的潜力和竞争环境。
这包括对目标客户群体、市场规模、行业趋势、竞争对手的了解。
3. 商业模式设计：基于市场调研和竞争分析的结果，设计商业模式。
这包括产品或服务的定位、定价策略、销售渠道、市场推广策略等。
4. 资金筹措计划：制定资金筹措计划，包括项目的预算、财务计划和筹资方案。
这可能涉及到投资者的寻找、融资途径的选择和资金使用的计划。
5. 项目规划和执行：制定详细的项目规划和执行计划。
这包括项目的时间表、工作分配、资源调配、风险管理和项目监控等。
确保项目按计划高效推进。
6. 运营管理：制定全面的运营管理方案，包括供应链管理、人力资源管理、质量管理和客户服务等。
确保项目的可持续运营和高质量服务。
7. 市场推广和销售计划：制定市场推广和销售计划，包括品牌建设、广告宣传、渠道推广、销售策略和客户关系管理等。
确保项目的市场知名度和销售额的提升。
8. 盈利能力和风险评估：评估项目的盈利能力和风险因素。
通过风险评估，了解项目可能面临的风险，制定应对措施并进行风险管理。
9. 绩效评估和改进：建立绩效评估体系，定期进行项目绩效评估和改进措施的制定。
根据评估结果，及时调整策略和执行计划，确保项目能够持续发展和提升。
10. 项目落地和实施：根据项目计划和策划的要点，跟进项目的实施和落地。
确保项目顺利启动，按计划和预期实现商业目标。
11. 项目总结和经验总结：对项目进行总结和经验总结，总结项目成功因素和教训，为未来类似项目提供参考和借鉴。
以上是戴德梁行商业项目全程策划的内容要点，通过以上步骤的策划和执行，可以提高项目的成功率和商业价值。
戴德梁行商业项目全程策划内容要点（续）：12. 系统建设和技术支持：如果商业项目涉及到系统建设和技术支持，需设计详细的系统架构和技术实施计划。
戴德梁行新鸿基成都东大街项目定位报告
开发商 项目名称 占地面积 土地单价 土地总价 楼面地价 土地性质 规划指标 本项目 308.1亩 1,200万/亩 36.830亿元 2,769元/平方米 商业、二类住宅用地 项目总容积率不大于6.5， 高度可达280米 九龙仓红星路项目 82.2亩 8,800万/亩 72.411亿元 16,499元/平方米 商业用地 容积率8.0，建筑密度不大 于65％，限高159米 信和置业项目 366.54亩 1,130万/亩 41.419亿元 3,390元/平方米 二类住宅用地 容积率5.0，建筑密度不大于 25％，高度不大于航空限高
2路 五桂桥公交站—火车北站 4路 五桂桥公交站—茶店子公交站 33路 五桂桥公交站—九里堤公交站 40路 五桂桥公交站——三圣乡花卉市场 58路 五桂桥公交站——百花中心站 71路 五桂桥公交站——青龙场中心站 81路 五桂桥公交站——金沙公交站 92路 五桂桥公交站——金花镇 122路 五桂桥公交站——十陵公交站 219路 五桂桥公交站——洛带 223路 五桂桥公交站——龙泉客运中心站 304路 五桂桥公交站——双流机场 307路 五桂桥公交站——簇桥 819路 五桂桥公交站——华阳新客运中心
新鸿基成都东大街项目定位报告
报告框架
地块条件分析 项目SWOT分析 分析 项目 项目总体定位 4 5 6 7 住宅定位 商业定位 写字楼定位 服务式公寓定位 8 开发时序与布局建议
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1 2 3
地块分析
地块现状
本项目地块现状以拆迁 完毕，正在进行土地整理， 东大路从穿其中，属于政 府规划的新区，周边无大 型的生活配套。 目前只通一路公交车 （东大街路口—东山国际 公交站） 路口现状 A地块现状 地块现状
九龙仓 九龙仓 新嘉置地 爱美高 (华人置业) 华润 万科
【戴德梁行】华丽家族·43街坊项目策划报告135P(一)
协同效应：通过新天地的成功打造，成 就瑞安的商业地产品牌形象，并达成其 旗下周边住宅、办公的高业绩销售及租 赁。
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项目周边商业市场发展现状分析
项目名称 新天地 企业大道
锦麟天地 华府天地
档次定 位
中高端
中高端
中高端 高端
主要目标消费群 体
周边高级商务人 群/旅游人群
高级商务人士
高级商务人群
淮海路（西藏南路-成都路）主要商业
我们针对淮海路东段（西藏南路-成都路）进行研究：
7
6
5
4
11
23
8 9
10
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2
13
1
14
1.巴士大厦（6800m2） 2.香港广场（38000m2） 3.力宝广场（12000m2） 4.海慈商厦（7000m2） 5.上海广场（40000m2）
6.金钟广场（31000m2） 7.兰生大厦（13000m2） 8.恒积大厦（19000m2） 9.柳林大厦（14800m2） 10.永银大厦（3000m2） 11.大上海时代广场（40000m2）
高收入金领阶层/ 高档住宅人群
业态构成 餐饮娱乐、零售 零售、休闲娱乐
零售、餐饮、银行 零售、进口食品
代表商户
VA BENE意大利餐厅、采 蝶轩、I.T、亚力山大会馆
BMW Lifestyle 、PORTS 1961、YOGA lifestyle Gallery
FERRARI STORE、棒！约 翰、东亚银行
基地简介：世博会的地点选择在黄浦江的两岸，东西沿 南浦大桥及新卢浦大桥为界，南北相邻浦东南路和明珠 二期线路。
世博会对项目的影响: 13号线的开通将紧密联系世博会和本项目。据预测，历 时半年的世博会，至少可吸引7000 万人次的观众。 世博会期间会带来大量国内外旅游人群，借助新天地作 为上海特色的石库门建筑吸引游客。 世博会对本案主要的影响在于市场培养，世博会结束后 引发的联动效应（世博会距离本案仅两站距离），将可能 为本案带来一部份外来客群，但影响有限。
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项目周边商业市场发展现状分析
项目名称 新天地 企业大道
锦麟天地 华府天地
档次定 位
中高端
中高端
中高端 高端
主要目标消费群 体
周边高级商务人 群/旅游人群
高级商务人士
高级商务人群
淮海路（西藏南路-成都路）主要商业
我们针对淮海路东段（西藏南路-成都路）进行研究：
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1.巴士大厦（6800m2） 2.香港广场（38000m2） 3.力宝广场（12000m2） 4.海慈商厦（7000m2） 5.上海广场（40000m2）
6.金钟广场（31000m2） 7.兰生大厦（13000m2） 8.恒积大厦（19000m2） 9.柳林大厦（14800m2） 10.永银大厦（3000m2） 11.大上海时代广场（40000m2）
高收入金领阶层/ 高档住宅人群
业态构成 餐饮娱乐、零售 零售、休闲娱乐
零售、餐饮、银行 零售、进口食品
代表商户
VA BENE意大利餐厅、采 蝶轩、I.T、亚力山大会馆
BMW Lifestyle 、PORTS 1961、YOGA lifestyle Gallery
FERRARI STORE、棒！约 翰、东亚银行
基地简介：世博会的地点选择在黄浦江的两岸，东西沿 南浦大桥及新卢浦大桥为界，南北相邻浦东南路和明珠 二期线路。
世博会对项目的影响: 13号线的开通将紧密联系世博会和本项目。据预测，历 时半年的世博会，至少可吸引7000 万人次的观众。 世博会期间会带来大量国内外旅游人群，借助新天地作 为上海特色的石库门建筑吸引游客。 世博会对本案主要的影响在于市场培养，世博会结束后 引发的联动效应（世博会距离本案仅两站距离），将可能 为本案带来一部份外来客群，但影响有限。
【广告策划-】戴德梁行-上海某写字楼市场咨询及项目定位报告
合理地进行全区中小学、菜场集市、幼托、老年设施、社区卫生保健中心、社区服务中心、社区活 动中心、公共绿地广场等配置，构筑高品质生活居住区的基本框架。
进一步提升静安高品质中心城区的环境形象 ，并成为改善城市投资环境、吸引中外企事业单位和 居民入驻、促进房地产市场兴旺的重要抓手。
保护保留体现静安历史文脉的传统建筑和街区，展示静安以及上海现代化建设丰厚的传统文化底蕴 ；同时，加强对高层建筑布点的梳理工作，以形成高品质的城市风貌空间体系。
全区及上海中心城区西部最重要的综合型中心 商业区和文化娱乐旅游宾馆区。 上海西区主要的综合交通换乘枢纽之一。 以静安古寺和静安公园为核心的上海重要景观 旅游轴线和休闲集会中心。 反映中西文化合璧特征的近代历史风貌集中的 文化窗口地区。
东分区 王家沙～上海电视台地区 面积0.96平方公里
全区传统商业中心区之一 老字号、专业街、专业商厦密集分 布区之一 以上海电视台、文汇报业集团为主 体的文化传媒领先区和信息服务贸易 区 全区主要的居住区之一和近代居住 风貌保留地区之一。
10
产业发展规划与布局——商业
五大支柱行业 百货业(高档为主) 服装业(时装为主) 食品业
新的增长点 汽车贸易业 家居装潢业 电脑家电业
服务业(文化、娱乐、中介业为主)
旅游业
规划
形成区域经济的重要支撑 商业经济总量发展速度年递增10％。
以构造静安南京路市级重点商业圈(含静安寺、南京西路两大商业中心)为重点，形成层次化、特色化、规模化 的国际性商业区域，同时要拓展周边区域商业布点。 建设威海路、陕西路、石门路、愚园路等十条左右的专业特色商业街区。 强化商业业态调整，巩固和提高国际知名百货店、购物中心和品牌专卖店在静安商业业态的核心地位 拓宽连锁商业网点建设，超市、便利店、专卖店等网点总量达到500个，年营业额3～5亿元
进一步提升静安高品质中心城区的环境形象 ，并成为改善城市投资环境、吸引中外企事业单位和 居民入驻、促进房地产市场兴旺的重要抓手。
保护保留体现静安历史文脉的传统建筑和街区，展示静安以及上海现代化建设丰厚的传统文化底蕴 ；同时，加强对高层建筑布点的梳理工作，以形成高品质的城市风貌空间体系。
全区及上海中心城区西部最重要的综合型中心 商业区和文化娱乐旅游宾馆区。 上海西区主要的综合交通换乘枢纽之一。 以静安古寺和静安公园为核心的上海重要景观 旅游轴线和休闲集会中心。 反映中西文化合璧特征的近代历史风貌集中的 文化窗口地区。
东分区 王家沙～上海电视台地区 面积0.96平方公里
全区传统商业中心区之一 老字号、专业街、专业商厦密集分 布区之一 以上海电视台、文汇报业集团为主 体的文化传媒领先区和信息服务贸易 区 全区主要的居住区之一和近代居住 风貌保留地区之一。
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产业发展规划与布局——商业
五大支柱行业 百货业(高档为主) 服装业(时装为主) 食品业
新的增长点 汽车贸易业 家居装潢业 电脑家电业
服务业(文化、娱乐、中介业为主)
旅游业
规划
形成区域经济的重要支撑 商业经济总量发展速度年递增10％。
以构造静安南京路市级重点商业圈(含静安寺、南京西路两大商业中心)为重点，形成层次化、特色化、规模化 的国际性商业区域，同时要拓展周边区域商业布点。 建设威海路、陕西路、石门路、愚园路等十条左右的专业特色商业街区。 强化商业业态调整，巩固和提高国际知名百货店、购物中心和品牌专卖店在静安商业业态的核心地位 拓宽连锁商业网点建设，超市、便利店、专卖店等网点总量达到500个，年营业额3～5亿元
戴德梁行-苏州李公堤商业地产项目计划书-72页
戴德梁行-苏州李公堤商业地产项目计划书-72页苏州工业园区李公堤商业項目計劃書2004 / 12商铺部苏州工业园区李公堤商业項目計劃書谨呈苏州工业园区国有资产经营公司目录公司简介项目初析工作内容收费标准核心竞争力苏州工业园区李公堤商业項目計劃書CIT Shopping Centre Portfolio (DTZ UK)HarbourFront Tower 2 (DTZ SG)30 St Mary Axe (DTZ UK)WismaAtria (DTZ SG)Taipei International Bldg （DTZ TP）从香港到亚洲从亚洲到国际梁振英测量师行与两间享负盛名的物业顾问公司——英国的DTZ 及新加坡的戴玉祥产业咨询公司，于二零零零年一月一日成立戴德梁行。
戴德梁行的成立，是三家在亚欧各占熬头的公司的强力组合。
今后，本地及国际客户都可以不论地域疆界，获得全球一致的高素质房地产咨询服务。
公司简介 | 项目初析 | 工作内容 | 收费标准 | 核心竞争力苏州工业园区李公堤商业項目計劃書Dalian Dalian 104 104 104 Dalian 104 Dalian Dalian Dalian Beijing Beijing Beijing TIANJIN 18 18 Tianjin 18 Tianjin 18 18 18 TianjinDALIAN 11 11 11 11 11 BEIJING 11 104 104TOKYOSHANGHAICHONGQING8 88 8 8 8 Chongqing TAIWAN Chongqing GUANGZHOU Chongqing 34 34 34 34 34 34 Guangzhou SHENZHEN HONGKONG Guangzhou Guangzhou219 219 Shanghai Shanghai Shanghai HANGZHOUBANGKOKBangkok Bangkok Bangkok Bangkok Bangkok Bangkok 2 2 2 22 2SINGAPORE JAKARTA155 155 155 155155 155现有超过8,300 位房地产专业人士在全球43个国家185个办事处，为客户提供更臻完善的跨国房地产专业顾问服务。
戴德梁行 经典商业前期策划报告
商业市场宏观发展状况—消费者特征
商业消费者年龄特征
商业消费者区域特征
50岁以上 41--50岁 5%
8%
30--40岁 24%
25岁以下 40%
浙江省内
下属县市 其他
5%
6%
城北
6%
城南 15%
城东 26%
25--29岁 23%
城中 20%
城西 22%
温州市 台州市 衢州市 湖州市 丽水市 杭州市 宁波市 金华市 绍兴市 嘉兴市 舟山市
¾ 截至2006年第三季度，丽水市2006年GDP总产值达到 约243亿元，GDP在浙江各地区中排名第10位，仅高 于舟山市；
¾ 丽水市经济社会发展总体水平与金华、衢州等浙中地 区相对接近，但与环杭州湾、温台地区相比仍有较大 差距 。
增长率
¾ 丽水市区人口逐年稳步上升，但增长水平趋于平缓，年均增长率约为1.2%； ¾ 人口增长在2000年及2002年达到高峰，2002年后增长明显回落，目前市区总人口约为37.5万； ¾ 总人口规模较小，根据规划到2010年，丽水市区人口将接近48万人，其中城镇人口31.6万。
宏观经济－GDP比较
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二、商业市场现状分析
商业市场宏观发展状况—消费状况
14
2005年各市消费状况比较
社会消费品零售总额（亿元）
人均消费品零售总额（元）
亿元 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
杭州市区宁波市区绍兴市区嘉兴市区台州市区湖州市区舟山市区金华市区丽水市区衢州市区
25000 元 20000 15000 10000 5000 0
宏观经济－人均可支配收入比较
浙江省各市2006年城镇人均可支配收入情况
戴德梁行商业项目全程策划内容要点(doc12)
戴德梁行商业项目全程策划内容要点--Mall和物业管理咨询服务内容划分方法: 我们会就以下4方面与当地管理团队协作收集市场资讯、策划所须的开业前与咨询服务,并拟出所须工作计划、进度报告或讲解：Part 1-业态规划Trade mix planning/店铺划分Shop lots sizing1.1调查市场现状／进行市场分析1.2市场优劣势／市场战略分析1.3竞争对手分析1.4 商场定位1.5 商场总面积建意1.6 业态规划1.7 租户选配1.8 店铺划分为了达致最高和最好的概念，需要全面的研究调查：1.. 市场类层资料主要住宅密集区，办公室/酒店职员的数量/类型，旅客与暂时寄住的访客，外地访客的数量，住宅/外劳密集区和其它尚未开发的零售与服务类层2.. 竞争数据当前市面上所供应的，包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色- 租户清空存货- 当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的表现- 计划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新建筑3. 当前建筑表现的数字- 租金，服务费，租用率- 物业管理和服务的标准4 目标场地分析- 舒适设施包括出口- 交通方便- 人潮流通- 周边用户- 环境问题- 停车(立即改进是可能的)5. 业主的行销团队/代理(本地及国际)- 招聘员工的水平- 行销陈述/员工专门技术的质量- 行销代理所承接的项目- 利益冲突- 已执行的市场研究资料可供参考(如果当前的数据资料不足，超群可能会建议作补充研究)目标物业的竞争对比- 零售- 办公室- 其它支援设备SWOT 分析(弱点、优点、机遇、威胁) 加入顾问在中国或亚洲类似项目方面的专门知识，判断以及经验- 物业(零售和办公室和设施) 物理属性和业主规定- 价格战略(不同的选择，业主的财务目标)- 行销战略(代理，示范单位，直销，战略联盟)- 促销(媒体，杂志社与报馆的关系，广告计划)增值- 硬件(建筑和舒适设施)- 软件(新服务以吸引顾客，制造不容易采用的竞争优势)定位和租户刮析和顾客建议与实行这报馆将成为项目质量的依据－在硬件、软件方面－以增强项目的竞争能力。
戴德梁行商业项目定位策划报告
商品种类
购物环境
商品价格
1
2
3
因收入水平的提高，燕郊地区消费者的 消费习惯也随之变化，对商业业态的丰 富性和环境为主要选择因素，对一站式 购物休闲的需求增加
人口构成 人口素质 家庭状况 居民收入
消费者对燕郊神威 环岛附近期望增加 的商业类型
消费结构 消费水平 消费习惯 消费需求
通州可为燕郊消 费者提供百货及 商品种类更多的 大型超市的消费
消费结构 消费水平 消费习惯 消费需求
可提供丰富业态及较 高档次品牌
可提供丰富货品
可提供专业服务
百货及购物中心
大型仓储式超市
高品质专业卖场
燕郊地区商业市场调研及分析
针对消费者的消费需求，现有及未来的商业市场是否可以 满足消费者不断提升的消费需求？对现有及未来商业市场 的分析显示出重要的作用
现有商业市场分析
成功(中国)时代广场 项目目前仍在建设过程中， 商业部分招商尚未启动，但 项目整体定位以娱乐为主， 目的性消费较为明显
开 发 商： 总建筑面积： 商业面积： 项目组成： 项目定位：
马来西亚成功时代广场有限公司 121万平方米 约20万平方米 由7栋物业组成，地上3-6层，地下一层（含车库） 将建成一个室内主题公园，成为集旅游观光、休闲、 游玩、购物、餐饮于一体的高科技、大型综合国际性 休闲娱乐中心 • 室内主题公园：10万平方米，其中首层为水上乐园， 层高80米，共3部电梯；2/F-3/F为适合7-12岁儿童游 乐的游乐场 • 电影院+保龄球场 • 拥有23000平米的会展中心 • 室内商业步行街：层高7米
经营规模：近万平米的开放式大棚和几百家个体商户和店面 特 色：各种肉、蛋、奶、蔬菜、水果等农副产品 全 地 称：金山电器（手机、电脑）城 址：燕郊经济技术开发区102国道南（燕郊人民医院斜对面）
戴德梁行商业物业全程策划方案
戴德梁行全程策划内容要点--Mall和物业管理咨询服务内容划分方法: 我们会就以下4方面与当地管理团队协作收集市场资讯、策划所须的开业前与咨询服务,并拟出所须工作计划、进度报告或讲解：Part 1-业态规划Trade mix planning/店铺划分Shop lots sizing1.1调查市场现状／进行市场分析1.2市场优劣势／市场战略分析1.3竞争对手分析1.4 商场定位1.5 商场总面积建意1.6 业态规划1.7 租户选配1.8 店铺划分为了达致最高和最好的概念，需要全面的研究调查：1.. 市场类层资料主要住宅密集区，办公室/酒店职员的数量/类型，旅客与暂时寄住的访客，外地访客的数量，住宅/外劳密集区和其它尚未开发的零售与服务类层2.. 竞争数据当前市面上所供应的，包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色- 租户清空存货- 当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的表现- 计划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新建筑3. 当前建筑表现的数字- 租金，服务费，租用率- 物业管理和服务的标准4 目标场地分析- 舒适设施包括出口- 交通方便- 人潮流通- 周边用户- 环境问题- 停车(立即改进是可能的)5. 业主的行销团队/代理(本地及国际)- 招聘员工的水平- 行销陈述/员工专门技术的质量- 行销代理所承接的项目- 利益冲突- 已执行的市场研究资料可供参考(如果当前的数据资料不足，超群可能会建议作补充研究)目标物业的竞争对比- 零售- 办公室- 其它支援设备SWOT 分析(弱点、优点、机遇、威胁) 加入顾问在中国或亚洲类似项目方面的专门知识，判断以及经验- 物业(零售和办公室和设施) 物理属性和业主规定- 价格战略(不同的选择，业主的财务目标)- 行销战略(代理，示范单位，直销，战略联盟)- 促销(媒体，杂志社与报馆的关系，广告计划)增值- 硬件(建筑和舒适设施)- 软件(新服务以吸引顾客，制造不容易采用的竞争优势)定位和租户刮析和顾客建议与实行这报馆将成为项目质量的依据－在硬件、软件方面－以增强项目的竞争能力。
戴德梁行的策划报告
目录前言 1第一部份：“戴德梁行”及“泛城”简介 21.『戴德梁行』简介 41.1.原公司背景 51.2.「戴德梁行」服务之优点72.「泛城」简介82.1.泛城研究及开发顾问92.2.泛城营销企划92.3.泛城租售网92.4.泛城投资顾问102.5.泛城综合住宅服务优势103.项目的人员配置及架构133.1.本项目的管理层人员架构133.2本项目专案小组管理层人员架构13第二部份：广州市及区域房地产市场分析141.房地产市场综述151.1.广州市房地产市场整体走势回顾151.2.广州市住宅市场未来走势192.项目所在区域市场分析212.1.海珠区区域简介212.2.海珠区总体楼市情况212.3.海珠区住宅市场特点252.4.海珠区主要楼盘分布262.5.项目所在地段住宅市场情况272.6.项目附近楼盘情况分析282.6.2.滨江路一线江景项目未来供应情况323.广州市高级服务公寓市场调查分析323.1.高级服务式公寓的概念323.2.高级服务式公寓的供应情况分析323.3.公寓区域分布及状况分析333.4.服务式公寓的主要客户分类373.5.现时市内经营国际公寓的物业特点393.6.目前市内高级公寓的普遍投资回报393.7.投资服务式公寓的可行性413.8.小结43第三部份：项目理解及定位461.项目理解441.1.项目特性势分析441.2.项目街区状况分析441.3.项目优势471.4.项目劣势471.5.小结482.项目的市场定位492.1.目标客户群定位492.2.形象定位及诉求中心503．配合项目发展建议513.1.项目建筑设计方面523.2.公共设施布置533.3.小区智能化543.4.园林景观设计建议553.5.发展商品牌塑造563.6.社区文化建设563.7.提供高质素的服务式公寓管理56第四部份：销售推广策略及工作内容651.开售前的准备工作621.1.示范单位/样板房装修621.2.售楼部的装修621.3.展板制作621.4.模型制作631.5.售楼资料准备631.6.销售人员培训632.推盘的时机643.代理期内的推盘策略及销售计划643.1.推售策略653.2.代理期内销售推广计划664.推广途径6824.1.宣传媒体选择724.2.项目针对性特殊推广途径724.3.网上推广724.4.戴德梁行海内外客户网络704前言我司十分荣幸有机会参与由贵司开发，位于广州市海珠区滨江中路「海岸俊园」（以下简称“贵项目”）之销售策划工作，现呈交该项目销售策划推广建议书一份，请参阅。