转让不动产增值税发票开具和账务处理分析【精心整编最新会计实务】

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ACCOUNTING LEARNING183一般纳税人不动产核算的增值税会计处理新规解析文/祝永健摘要：2016年，财政部和国家税务总局相继出台了一系列关于不动产的取得、转让以及房地产企业转让自行开发的房地产项目等税收政策。

本文结合最新增值税会计规定和相关税收政策，通过案例分析，解析了一般纳税人的不动产取得、转让、经营性租赁等相关业务的会计核算。

关键词：一般纳税人；不动产；经营性租赁；会计核算一、不动产取得时分期抵扣进项税额会计核算在2016年，为支持企业发展，国家税务总局发布第15号规定，根据其中的条款，增值税一般纳税人从2016年5月1日始，按照固定资产核算所取得的不动产或在建工程，都需要分2年从销项税额中抵扣其进项税额。

整体来看，在取得不动产时，分期抵扣进项税额的会计核算整体来看，可以分为两类情况进行分析。

(一)关于取得不动产分期抵扣进项税额的会计核算从实质上来说，一般纳税人在具体实践中，利用多种合法形式来取得不动产，例如，通过购买、捐赠、入股或抵债等，得到不动产的产权。

一般纳税人应当从当期销项税额中，将进项税额60%进行抵扣；其余的40%待抵扣进项税额，可在后续销项税额中抵扣，时间是取得扣税凭证的当月算起的第13个月。

举例如下：在2016年8月期间，为改善公司办公经营条件，A 公司(一般纳税人)新购一座办公楼，金额为20亿元，税额为2.2亿元。

该新购办公楼纳入固定资产核算范畴，在当年9月根据相关规定就可以进行计提折旧。

如果经过认证，在购买固定资产中当月取得的增值税专用发票，对其进行会计处理。

具体情况如下：借：办公楼为固定资产，价值2000000000万元，需要交纳的增值税税费，也就是进项税额为132000000 (220000000×60%)万元。

经过计算后，待抵扣进项税额为88000000 (220000000 ×40%)万元；贷：A 公司在银行拥有存款金额为2220000000万元。

营改增后以不动产进行投资涉及的增值税及发票开具问题
《不动产进项税额分期抵扣暂行办法的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）规定："增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%.取得的不动产；
包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。

"依据文件规定，投资入股取得的不动产可以抵
扣进项税额，意味着投资方以不动产投资时需要开具发票和负担销项税额，从而间接说明以不动产投资属于"营改增"后"销售不动产"税目的征税范围。

另外，深圳市全面推开"营改增"试点工作指引（之一）第一条明确规定：纳税人以无形资产或不动产作为投资，应按规定缴纳增值税。

会计实务类价值文档首发！转让不动产差额计算增值税时，“差额征税”开具专用发票是哪
里规定了-财税法规解读获奖文档
近来接到有的微信咨询，说一般纳税人转让旧不动产选择简易计税方法时，是不是要用差额征税开具增值税专用发票，说当地的税务机关给予的答复是：全额开票，差额计税申报!
小编这就纳闷了，这个差额征税开具发票的事儿，可是国家税税局在培训讲解中明确注明的事儿。

比如是这样的：
按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印差额征税字样，发票开具不应与其他项目混开。

例如：某纳税人销售商品房适用差额征税。

含税销售额100万元，扣除额80 万元，征收率5%。

原营业税=（1000000- 800000）×5% =10000 元现增值税=（1000000- 800000）×5%/（1+5%）=9523.81 元
金额= 1000000- 9523.81=990476.19 元
同时我们看到，《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定：按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售。

一般纳税人不动产核算的增值税会计处理新规解析【摘要】本文主要解析了一般纳税人不动产核算的增值税会计处理新规。

首先介绍了增值税一般纳税人的定义及特点，然后详细解释了不动产的相关增值税政策。

接着说明了纳税人在不动产核算中的具体步骤，以及增值税会计处理的具体步骤。

最后强调了会计处理中需要注意的问题，提出了严格遵循相关规定，保证会计处理的准确性和合规性的结论。

本文希望通过对一般纳税人不动产核算的增值税会计处理新规的解析，帮助读者更加全面地了解这一方面的会计处理方法，避免造成不必要的错误和纠纷。

【关键词】增值税、一般纳税人、不动产、会计处理、核算、规定、准确性、合规性、纳税人、步骤、政策、注意问题。

1. 引言1.1 一般纳税人不动产核算的增值税会计处理新规解析近年来，随着我国不动产市场的不断发展，对一般纳税人不动产核算的增值税会计处理提出了新的规定和解析，引起了广泛关注。

本文将对这一议题进行深入探讨，旨在帮助纳税人更好地理解和遵循相关规定，确保会计处理的准确性和合规性。

我们需要了解增值税一般纳税人的定义及特点。

一般纳税人是指按照国家规定纳税范围和征算方式纳税的纳税人，其征税比例为一般纳税人适用税率。

在不动产领域，一般纳税人需要遵循相关规定，进行不动产核算，确保增值税的合规缴纳。

不动产的相关增值税政策也是需要了解的重点。

根据我国现行法律法规，不动产交易中涉及的增值税征收标准、计税方法等都有明确规定，纳税人必须了解并遵守这些政策，以避免税收风险。

接下来，我们将详细探讨纳税人如何进行不动产核算以及增值税会计处理的具体步骤。

从核算不动产成本到计算应纳税额，每个环节都需要严格遵循相关规定，保证会计处理的准确性。

我们还将指出在增值税会计处理中需要注意的问题，如避免遗漏税务凭证、错报税款等，以避免日后税务风险。

一般纳税人不动产核算的增值税会计处理需要严格遵循相关规定，并保证会计处理的准确性和合规性。

希望本文可以为纳税人提供参考，更好地规避税务风险，确保企业的可持续发展。

增值税发票管理规定解读规范开具与使用的技巧随着现代商业模式的不断发展，增值税已成为税收体系中重要的一环。

为了规范企业开具与使用增值税发票，国家税务总局出台了一系列增值税发票管理规定。

了解并熟知这些规定，对企业来说至关重要。

本文将解读增值税发票管理规定，并提供规范开具与使用的技巧，以帮助企业更好地管理增值税发票。

一、增值税发票管理规定解读1. 发票的种类根据增值税发票管理规定，增值税发票分为普通发票和专用发票两种。

普通发票适用于销售货物、提供应税服务、转让无形资产等纳税行为，专用发票主要适用于国家税务机关委托开票的一些特定纳税人。

2. 发票的内容发票的内容应包括纳税人名称、纳税人识别号、地址电话等基本信息，同时还包括购买方名称、购买方识别号、商品或劳务名称、数量、单价、金额等详细信息。

企业在开具发票时，务必确保以上信息的准确与完整。

3. 发票的开具与保存按照规定，纳税人应在销售货物、提供应税服务或者发生其他税收征收关系的同时开具增值税发票，并将其交付给购买方。

同时，企业也需要妥善保存开具的发票，以备税务机关核查。

4. 发票的使用与限制增值税发票应用于纳税人的正常经营活动，并严禁为其他非法目的使用。

此外，纳税人还需注意发票的有效期限、退还发票的流程等使用细则。

二、规范开具增值税发票的技巧1. 严格按照规定填写发票信息在开具增值税发票时，企业需要准确填写发票信息，特别是纳税人基本信息和商品服务的详细信息。

任何填写错误或遗漏都可能导致发票无效，影响企业的账务记录。

2. 提前了解相关税务政策不同行业的纳税人可能会有不同的税率或减免政策。

企业应提前了解相关税务政策，确保发票的开具符合规定，并能够按需申请相关减免。

3. 妥善保管发票企业需要建立健全的发票管理系统，确保增值税发票的安全保存与备份。

同时，企业还需要按照规定时间将发票报送税务机关。

4. 定期进行发票信息的核对为了确保发票信息的准确与完整，企业应定期进行发票信息的核对工作。

不动产转让如何开票转让不动产可以开具增值税专用发票。

一般纳税人自行开具。

小规模纳税人转让其取得的不动产，应当向地税局申请代开增值税专用发票。

补充：增值税专用发票哪个是发票号哪个是发票号码左上角是发票代码，右上角是发票号码。

同批买回来的发票都是同代码的，所以每张发票代码都一样。

只有发票号码会递增。

增值税专用发票和增值税一般发票的代码为10位。

增值税专用发票第一∽四位为行政区划代码，第五∽六位为年份，第七位为印刷批次，第八位为文字版，第九位为联次，第十位为金额版。

增值税一般发票第一∽四位为行政区划代码，第五∽六位为年份，第七位为印刷批次，第八位为发票种类(增值税一般发票为6)，第九位为联次，第十位为金额版(增值税一般发票为0)。

2一般纳税人转让动产如何开具发票问题：一般纳税人转让2016.4.30前购买的不动产怎样开具发票?《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

开具发票前，向主管税务机关提交增值税减免税备案登记。

依据购买方的要求分别开具增值税专用发票(一般纳税人)或增值税一般发票(小规模纳税人)。

小规模纳税人和一般纳税人的不同：4、使用发票不同。

小规模纳税人销售只能使用一般发票，不能使用增值税专用发票，购买货物与一般纳税人相同，可以收一般发票也能收增值税专用发票，二者收取增值税专用发票后帐务处理不同。

5、应交税金的计算方法不同。

一般纳税人按"抵扣制'计算税金，即按销项减进项后的余额交税。

小规模纳税人按销售收入除以(1+适用税率)后的金额再乘税率计算应交税金，工业6%，商业4%。

6、税率不同，一般纳税人分为0税率、13%税率、17%税率。

一般纳税人销售不动产开票怎么开
一般纳税人销售不动产开票怎么开，在会计行业经常会遇到此类问题，下面由我们为大家整理相关内容，一起来看看吧。

一般纳税人销售不动产开票怎么开？
一般纳税人或一般纳税人房地产开发企业，对一般纳税人购买方销售不动产，可开具增值税专用发票。

其中，一般纳税人销售2016年5月1日前取得的不动产，可选择简易计税办法按照5%的征收率计算交纳增值税，并可开具增值税专用发票；一般纳税人房地产企业对一般纳税人购买方销售房地产老项目，可选择简易计税办法按照5%的征收率计算交纳增值税，并可开具增值税专用发票。

一般纳税人销售2016年5月1日及以后取得的不动产、房地产开发企业一般纳税人向一般纳税人购买方销售2016年5月1日及以后开工的新项目，则按11%的税率计税，并可开具增值税专用发票。

除以下情形之外，按简易办法征税的都可以开具专票：
（1）属于增值税一般纳税人的单采血浆站销售非临床用人体血液，可以按照简易办法依照3%征收率计算应纳税额，但不得对外开具增值税专用发票；
（2）纳税人销售旧货，应开具普通发票，不得自行开具或者由税务机关代开增值税专用发票。

（3）销售自己使用过的固定资产，减按2%征税的。

以上就是小编为大家介绍的一般纳税人销售不动产开票怎么开，相信
大家看完已经知道了，如果还需要更多的财务知识，欢迎在窗口与我们老会计们互动答疑。

【会计实操经验】详解增值税专用发票的实务操作增值税专用发票开具的实务操作：(一)增值税专用发票开具的一些新变化：1、同一张增值税专用发票，可以开具多种不同税率的项目内容。

注意：应税项目和免税项目不能开具在同一张发票上。

企业开票适用税率和企业提供的应税服务、应税产品类目有关;一般纳税人也可申请开具税率为3%的增值税专用发票。

2、如何在同一张专用发票上开具不同税率的应税项目内容：(1)首先是对符合简易计税的应税项目进行了备案;(2)申请税控系统升级，在开票软件中增加3%税率及商品或服务税目。

3、不能开具增值税专用发票的情况：(1)小规模纳税人不得自开专票;小规模纳税人销售旧货、销售自己使用过的固定资产，不得开具增值税专用发票。

(2)简易计税，除国家税务总局有特殊规定的外，可以开具增值税专用发票。

也即3%的发票。

(3)免征增值税不得开具专票。

(4)个人不得申请代开专票。

(5)不得向个人开具专票。

(6)一般纳税人销售自己使用过的固定资产，不得开具增值税专用发票。

按3%开具增值税普通发票。

增值税专用发票进项税额抵扣：1、增值税进项税额抵扣，不管税率，只管税额。

即以上图的发票为例，只要企业为一般纳税人，收到真实合法的增值税专用发票，则不管企业增值税应税服务或产品适用的税率是17%还是6%，都直接按74元税额认证抵扣进项税额。

2、2014年6月1日起，电信业实施营改增，实行差异化增值税率，电话费、上网费等基础服务税率为11%，增值服务税率为6%，营业厅必须提供相应的增值税专用发票。

3、由电信业营改增实施，引出的税收小筹划：从2014年6月1日起，电信业营改增实施，户名为公司名称的电话费、手机费、上网费均可以拿到增值税专用发票，进行进项税额的抵扣。

以公司的户名购买电话号码，将之前的通迅补贴转为公司的通迅费，实报实销，税前合理扣除，同时，还能抵扣增值税进项税额。

4、对于增值税进项税额的抵扣，采用排除法。

(可参考财税[2013]106号)第二十四条所列不得抵扣的情况除外，一般都可以抵扣。

房产转让缴纳增值税账务处理流程
房产转让增值税的账务处理流程如下：
1. 确定应缴纳的增值税税额。

根据《中华人民共和国增值税法》的规定，公司转让房产需要缴纳增值税，具体税额按照房产转让的增值部分计算，税率为5.5%。

例如，如果公司以100万元的价格转让房产，实际增值部分为50万元，则应缴纳增值税为
2.75万元（50万元 x 5.5%）。

2. 将房产转让收入记入“主营业务收入”或“其他业务收入”账户，同时减少“固定资产”账户的余额。

3. 将增值税记入“应交税金”账户的“应交增值税”明细账户，确认应缴纳的税金。

4. 在实际缴纳增值税时，将“应交税金”账户的应交增值税余额减少，同时减少“银行存款”账户的余额。

需要注意的是，在会计处理方面，公司转让房产的收入和增值税应分别记账，不能混淆。

另外，在转让房产时，还需要注意相关的税收政策和法律法规，确保按时缴纳税款，避免因违反税法规定而受到处罚。

纳税人向其他个人转让其取得的不动产能开专票吗在中国税法中，纳税人在向其他个人转让其所取得的不动产时，通常需要开具发票进行交易记录和税务申报。

然而，在某些情况下，纳税人向其他个人转让不动产时，可能无法开具专用发票。

本文将分析纳税人向其他个人转让不动产能否开具专票的相关规定和限制。

首先，根据《中华人民共和国增值税法》的规定，不动产的转让属于增值税纳税范围。

增值税专用发票是纳税人进行增值税纳税的必要凭证之一。

因此，原则上来说，纳税人向其他个人转让不动产应当开具增值税专用发票。

然而，在实际操作中，根据税法相关规定以及税务机关的解释，纳税人向其他个人转让不动产确实存在着一些限制和特殊情况，这些情况下无法开具增值税专用发票。

以下是一些常见的情况：1.个人转让自己的住房：如果纳税人自用的住房超过五年，并在转让前取得不动产权证，那么在转让时无需向个人购买者开具增值税专用发票。

2.个人转让经纪人或商品房开发商转售的房产：纳税人作为个人向其他个人购买者转让经纪人或商品房开发商转售的房产时，由于这类交易已经在上一环节进行了纳税，因此无需再次开具增值税专用发票。

3.个人转让农村集体建设用地上的房屋：根据相关规定，个人转让农村集体建设用地上的房屋时，不属于应交增值税的范畴，所以也不需要开具增值税专用发票。

此外，还有一些特殊情况或特殊规定，需要在具体操作中根据情况区分是否开具增值税专用发票。

纳税人在进行不动产转让时，应当咨询当地税务机关或者专业税务服务机构，确保遵守相关规定，并按照要求执行。

总的来说，纳税人向其他个人转让其取得的不动产大部分情况下需要开具增值税专用发票。

但在一些特殊情况下，如个人自用住房转让、房产转售、农村集体建设用地房屋转让等，可能不需要开具增值税专用发票。

为了确保合规遵法，纳税人在进行不动产转让时应咨询专业机构，按照规定进行操作。

同时，税务机关也应提供准确清晰的规定和指导，方便纳税人理解并执行税法规定。

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会计实务-必看:出售不动产,你的发票开对了吗? 编者按：在实务中，纳税人时有购买建筑服务，可是如果取得的发票不符合税法规定，不仅企业所得税不能税前扣除，除此之外还有更严重的后果，猜一猜是什么呢？
案例概况
每日一税有限公司是增值税一般纳税人，2017年1月16日收到吉祥房地产开发有限公司开具的销售不动产增值税专用发票，价税合计金额444万元，备注栏空白。

问每日一税有限公司取得的发票是否符合税法规定？
税务分析
一、政策依据
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）。

《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）。

二、税务分析
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）《附件1：营业税改征增值税试点实施办法》规定：自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收。

【举例说明出售不动产时增值税的计算及会计分录】差额计税的会计处理，你清楚吗？税月伴你行——专业的视角，及时的纳税指导，为您办税提供最有用的涉税信息。

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房开企业以外的一般纳税人，销售其取得的不动产，不动产取得的时间不同，适用的计税方法也不同。

2016年4月30日之前取得的，可以选择适用简易计税方法，之后取得的，只能选择一般计税方法。

纳税人销售2016年4月30日之前取得的不动产，选用简易计税方法计税的，如果该不动产是自建方式取得的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，也就是全额计税;如果不动产是自建以外的方式取得的，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，也就是差额计税。

纳税人销售其取得的不动产，适用一般计税方法计税的，无论取得方式是自建还是非自建，均应以全部价款和价外费用为销售额，也就是全额计税。

根据财会〔2016〕22号文的规定，除金融商品转让业务以外，「差额计税」的账务处理程序有两种：简易计税方法计税的，通过「应交税费—简易计税」明细科目核算;一般计税方法计税的，通过「应交税费—应交增值税(销项税额抵减)」专栏核算。

根据前文的分析，房开企业以外的一般纳税人销售不动产，只有以非自建的方式取得且选用简易计税方法计税的才是「差额计税」，因此，此类业务也无需使用「销项税额抵减」这个专栏，只用「应交税费—简易计税」这一个明细科目即可。

举例说明例 A公司为工业企业，一般纳税人，其名下一栋办公楼为2016年4月30日之前外购取得，购置发票记载原价为525万元，不动产所在地与其机构所在地在同一县。

该不动产为自用，会计上以固定资产核算，销售前累计折旧100万元。

2016年11月，A公司决定将此办公楼以1050万元的价格对外转让，并选用简易计税方法计税，已履行简易计税方法计税备案。

1、固定资产转入清理借：固定资产清理 425万元累计折旧 100万元贷：固定资产 525万元2、收到转让款1050万元借：银行存款 1050万元贷：应交税费—简易计税(计提) 50万元固定资产清理 1000万元3、扣减购置原价525万元借：应交税费—简易计税(扣减) 25万元贷：固定资产清理 25万元4、结转清理收入借：固定资产清理 600万元贷：营业外收入 600万元5、2016年12月15日，A公司申报时，填写附列资料(三)和附列资料(一)，得出本业务简易计税应纳税额为：(1050-525)÷1.05×5%=25万元。

【tips】本文由梁志飞老师精心编辑整理，学知识，要抓紧！会计实务-探讨‖纳税人转让二手不动产如何开票?
一、开具方式
增值税税制下，一般纳税人一律在机构所在地自行开票，小规模纳税人不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。

二、发票类型
根据36号文附件一第五十三条的规定，向消费者个人销售不动产以及适用免征增值税的不动产销售行为，不得开具增值税专用发票，除此之外的其他情形，受让方要求开具专用发票的，转让方应按对方要求开具或者代开专用发票，受让方不需要提供任何证明文件。

三、具体要求
根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号，以下简称23号公告）的规定，纳税人销售不动产，自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票「货物或应税劳务、服务名称」栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），「单位」栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。

四、开票口径
23号公告规定，按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通。