【统计】2012年前10月份全国房地产开发和销售情况

2012年中国房地产业发展情况一、2012年中国房地产市场概况（一）政策：坚持房地产调控不动摇，支持和保护合理需求，调控政策稳中趋紧。

1、中央及各部委多次强调房地产调控不放松为巩固房地产调控成果，中央及相关部委密集强调房地产调控不放松，上海、北京、山东等省市重申坚持房地产调控不动摇，房产税改革试点范围有望扩大。

国土资源部发布公告称，全国住房用地计划供应总量由17.26万公顷调整为15.93万公顷，减少7.7%，但与历年实际计划完成相比，仍远超历史最高水平。

（1）稳增长背景下，中央及各部委多次强调房地产调控不放松，继续坚决抑制不合理需求，温家宝总理多次指出稳定和严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。

（2）支持自住性合理需求，国家发改委、住建部表示完善首套房优惠措施，央行指出满足首套房贷款需求，30多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式微调楼市政策。

（3）货币政策方面，预调微调力度加大，上半年2次降存准率，三年来首次降息，促进观望情绪的缓解和成交量的稳步回升。

（4）保障房政策支持力度增强，中央加大保障房建设补助资金投入，多部委支持保障房参建企业多元化融资。

2、地方政策动态：部分城市重申调控措施上海、北京、山东等省市重申坚持房地产调控不动摇。

近几个月来各地纷纷响应中央坚持调控不放松精神，密集表态坚持调控不动摇，或重申调控政策措施，或强化政策措施执行及审核力度。

如，7月27 日上海市政府发布通知，强调进一步严格执行房地产市场各项调控政策，9月6 日上海房管局发布通知，组织开展住房限售政策等执行情况检查，并强调抓好各项楼市房价调控工作，保持市场平稳健康、行业有序发展。

8月23 日北京市政府常务会议指出，要坚持房地产调控不动摇，切实抓好保障性住房建设和分配管理，9月6日北京市住建委发文加强限购审核。

山东省保障性安居工程和房地产市场调控工作会议上，夏耕副省长强调各地要坚持既有政策不放松，同时还提出全面实行商品房预售资金监管制度。

2012年全国房地产开发和销售情况来源：国家统计局发布时间：2013-01-18 10:00一、房地产开发投资完成情况2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。

其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。

2012年，东部地区房地产开发投资40541亿元，比上年增长13.9%，增速比1-11月份回落0.9个百分点；中部地区房地产开发投资15763亿元，增长18.3%，增速回落1.1个百分点；西部地区房地产开发投资15500亿元，增长20.4%，增速提高0.9个百分点。

2012年，房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米，比上年增长13.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点；其中，住宅施工面积428964万平方米，增长10.6%。

房屋新开工面积177334万平方米，下降7.3%，降幅比1-11月份扩大0.1个百分点；其中，住宅新开工面积130695万平方米，下降11.2%。

房屋竣工面积99425万平方米，增长7.3%，增速比1-11月份回落6.8个百分点；其中，住宅竣工面积79043万平方米，增长6.4%。

2012年，房地产开发企业土地购置面积35667万平方米，比上年下降19.5%，降幅比1-11月份扩大4.7个百分点；土地成交价款7410亿元，下降16.7%，降幅扩大6.4个百分点。

二、商品房销售和待售情况2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增幅比1-11月份回落0.6个百分点，比2011年回落2.6个百分点；其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%。

商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1-11月份提高0.9个百分点，比2011年回落1.1个百分点；其中，住宅销售额增长10.9%，办公楼销售额增长12.2%，商业营业用房销售额增长4.8%。

2012年1—10月荆州城区房地产市场运行情况(文/王志忠)今年以来，国家坚持房地产市场调控不放松，荆州房地产市场形势比较严峻。

但由于市场主体各方共同努力，市场仍基本保持平稳发展的局面。

一、荆州城区房地产市场现状（一）房地产开发投资增幅下降据统计，2012年1—10月，荆州城区完成房地产开发投资20.68亿元，同比增长3.8%，增幅比去年同期下降20个百分点。

其中完成商品住宅投资16.8亿元，同比增长4.9%，增幅比去年同期下降29个百分点。

（二）商品房施工面积下降据统计，2012年1—10月荆州城区商品房施工面积209.7万平方米，同比下降4.4%。

其中住宅施工面积188.2万平方米，同比下降5.5%。

商品房新开工面积35.6万平方米，同比下降43.6%；其中商品住宅新开工面积31.2万平方米，同比下降47.1%。

（三）商品住宅销售趋势发生积极变化住宅供应增长。

2012年1—10月荆州城区批准预售商品住宅面积129.9万平方米，同比增长12%；批准预售住宅套数11936套，同比增长17.9%。

住宅销售发生积极变化。

据商品房销售备案数据，今年1—10月新建商品住宅销售备案6564套，同比下降16.5%。

但其中网签备案销售备案量一、二、三季度连续上升，10月份更是达到高峰。

这个事实说明，去年9月以来新开楼盘得到市场认可，市场自身的基本面是好的，发展趋势是积极健康的，自住性购房需求正逐步释放，市场活力渐显。

该图显示，1—10月分别出现三个峰值（2月、5月、10月），主要是楚天都市佳园和美林湖畔推盘形成的。

其中：2月：楚天都市佳园网签182套，占当月全部网签量的56.9%。

5月：楚天都市佳园网签235套，占当月全部网签量的45.5%。

10月：楚天都市佳园网签230套，美林湖畔网签227套，占当月全部网签量的51.9%。

楚天都市佳园一期2月份开盘后，三次推盘全部售完，在城区房地产市场中独树一帜，成为明显的亮点。

一、房地产开发投资完成情况2012年1-6月份，全国房地产开发投资30610亿元，同比名义增长16.6%（扣除价格因素实际增长14.3%），增速比1-5月份回落1.9个百分点。

其中，住宅投资20879亿元，增长12.0%，增速回落1.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.2%。

1-6月份，东部地区房地产开发投资17809亿元，同比增长15.4%，增速比1-5月份回落0.6个百分点；中部地区房地产开发投资6328亿元，增长16.9%，增速回落5.4个百分点；西部地区房地产开发投资6473亿元，增长19.9%，增速回落2.6个百分点。

1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积475614万平方米，同比增长17.2%，增速比1-5月份回落2.4个百分点；其中，住宅施工面积357392万平方米，增长15.0%。

房屋新开工面积92380万平方米，下降7.1%，降幅比1-5月份扩大2.8个百分点；其中，住宅新开工面积68617万平方米，下降10.7%。

房屋竣工面积33259万平方米，增长20.7%，增速回落5.6个百分点；其中，住宅竣工面积26719万平方米，增长21.1%。

1-6月份，房地产开发企业土地购置面积17543万平方米，同比下降19.9%，降幅比1-5月份扩大1.2个百分点；土地成交价款3441亿元，下降13.3%，降幅扩大3.3个百分点。

二、商品房销售和待售情况1-6月份，商品房销售面积39964万平方米，同比下降10.0%，降幅比1-5月份缩小2.4个百分点；其中，住宅销售面积下降11.2%，办公楼销售面积增长7.1%，商业营业用房销售面积增长2.5%。

商品房销售额23314亿元，下降5.2%，降幅缩小3.9个百分点；其中，住宅销售额下降6.5%，办公楼销售额下降1.1%，商业营业用房销售额增长5.4%。

1-6月份，东部地区商品房销售面积19667万平方米，同比下降10.9%，降幅比1-5月份缩小3.2个百分点；销售额14130亿元，下降7.2%，降幅缩小4.9个百分点。

一、房地产开发投资完成情况2012年1-4月份，全国房地产开发投资15835亿元，同比增长18.7%，增速比1-3月份回落4.8个百分点。

其中，住宅投资10818亿元，增长13.9%，增速回落5.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.3%。

1-4月份，东部地区房地产开发投资9354亿元，同比增长15.2%，增速比1-3月份回落5.4个百分点；中部地区房地产开发投资3159亿元，增长24.5%，增速回落1.2个百分点；西部地区房地产开发投资3323亿元，增长23.8%，增速回落6.7个百分点。

1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积427187万平方米，同比增长21.2%，增速比1-3月份回落3.8个百分点；其中，住宅施工面积321373万平方米，增长18.8%。

房屋新开工面积54468万平方米，下降4.2%，1-3月份为增长0.3%；其中，住宅新开工面积40606万平方米，下降7.9%。

房屋竣工面积22296万平方米，增长30.2%，增速回落9.1个百分点；其中，住宅竣工面积17809万平方米，增长30.1%。

1-4月份，房地产开发企业土地购置面积9657万平方米，同比下降19.3%，降幅比1-3月份扩大15.4个百分点；土地成交价款1826亿元，下降13.7%，1-3月份为增长2.5%。

二、商品房销售和待售情况1-4月份，商品房销售面积21562万平方米，同比下降13.4%，降幅比1-3月份缩小0.2个百分点；其中，住宅销售面积下降14.9%，办公楼销售面积增长1.5%，商业营业用房销售面积增长2.4%。

商品房销售额12421亿元，下降11.8%，降幅缩小2.8个百分点；其中，住宅销售额下降13.5%，办公楼销售额下降14.0%，商业营业用房销售额增长4.2%。

1-4月份，东部地区商品房销售面积10484万平方米，同比下降15.5%，降幅比1-3月份缩小2个百分点；销售额7508亿元，下降15.4%，降幅缩小4.5个百分点。

2012年一季度全国房地产开发和销售情况一、房地产开发投资完成情况2012年1-3月份，全国房地产开发投资10927亿元，同比增长23.5%，增速比1-2月份回落4.3个百分点。

其中，住宅投资7443亿元，增长19.0%，增速回落4.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.1%。

1-3月份，东部地区房地产开发投资6593亿元，同比增长20.6%，增速比1-2月份回落5.4个百分点；中部地区房地产开发投资2070亿元，增长25.7%，增速回落3.7个百分点；西部地区房地产开发投资2264亿元，增长30.5%，增速回落1.4个百分点。

1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积409221万平方米，同比增长25.0%，增速比1-2月份回落10.5个百分点；其中，住宅施工面积307653万平方米，增长22.2%。

房屋新开工面积39946万平方米，增长0.3%，增速回落4.8个百分点；其中，住宅新开工面积29427万平方米，下降5.2%。

房屋竣工面积17880万平方米，增长39.3%，增速回落5.9个百分点；其中，住宅竣工面积14325万平方米，增长40.0%。

1-3月份，房地产开发企业土地购置面积7859万平方米，同比下降3.9%，降幅比1-2月份扩大3.4个百分点；土地成交价款1555亿元，增长2.5%，增速回落3.3个百分点。

二、商品房销售和待售情况1-3月份，商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，降幅比1-2月份缩小0.4个百分点；其中，住宅销售面积下降15.5%，办公楼销售面积增长11.4%，商业营业用房销售面积增长5.9%。

商品房销售额8672亿元，下降14.6%，降幅缩小6.3个百分点；其中，住宅销售额下降17.5%，办公楼销售额下降10.2%，商业营业用房销售额增长10.5%。

1-3月份，东部地区商品房销售面积7351万平方米，同比下降17.5%，降幅比1-2月份缩小6.8个百分点；销售额5215亿元，下降19.9%，降幅缩小11.1个百分点。

2012年10月西安商品房市场发展报告全国部分一、二线城市楼市交易表现10月对全国各主要城市的房地产交易数据监测显示：“金九银十”两月十城新房住宅成交量达到14.2万套，与处于上升期的7、8月份比，已经出现明显回落。

10月第四周，10大城市新房总成交为6.4万套，与9月第四周相比下降了17.7%。

十个城市中，除了广州和深圳成交量上涨外，其余8个城市均为环比下滑。

下降最明显的城市是成都、苏州、青岛等二线城市。

一线城市和主要二线城市出现了一定程度的分化。

一线城市成交量虽然出现不同程度的下滑，但仍然相对比较稳定，然而二线城市近期回落比较明显，而作为二线城市的西安，“金九银十”西安楼市的销量也呈现出连续下滑的态势，环比跌幅达23.72个百分点。

二、西安商品房市场整体运行状况(一) 商品房供应——出于房地产政策调控严格执行的连贯性预期增加，以及市场供需的博弈自调整，下半年来商品房新批预售量规模趋小、并逐月趋稳。

西安房地产信息网数据研究中心根据网签合同备案及楼盘市场调研统计显示：在9月份的大幅放量后，10月商品房新批预售面积再回百万平方位，为140.93万平方米，环比下滑37.78%，同比上涨66.86%。

从房企市场走访，面对十八大后房地产市场走向的观望以及对于当下购房市场交易重现回落的态势，房企推盘节奏放缓。

十月的西安楼市并未出现传统“银十”带动下的量价齐升，相反呈现首置刚需入市呈现疲态、而改善型需求难以放量补缺的局面。

8月以来商品房交易量逐月回落，10月商品房销售面积87万平方米，环比下滑11.7%，呈现连续下滑的态势。

(三) 库存状况办公各物业持续高压运行商业去化周期长达4.5年而从西安各物业的存去化状况来看，2012年10月，西安住宅、办公楼及商业的存去化周期分别达到1.8年、2年和4.5年，相比9月，住宅存去化周期增加1.01个月。

按当前的消化速度，反观商业存去化周期长达4.5年，反映出商业销售降面临巨大的销售压力。

2012年度上半年中国房地产企业销售TOP50排行榜分析（媒体稿）简序：我们仍在冬天2012的上半年即将结束之际，基于宏观经济基本面不确定性的前提下，行业调控基调有所缓和，在温总理稳增长的论调、住建部对扬州新政的肯定、国税总局对房产税开征期限的后移、央行对存款准备金的下调和降息等等一些举措倒逼之下，自三月份一轮刚需集中释放完之后始终犹豫不决的改善型需求，在五月下半月急剧释放，创造不少中高端项目的排队抢购和日销记录，创造了不少城市调控以来单月的成交量最高位，也创造了五月份万科、恒大、中海、保利四大企业单月破百亿的新记录！就市场需求而言，我们似乎再度经历了一个从压抑到释放的回归，我们愿意用最诚挚的笑容去祝贺2012年上半年各企业所取得的良好佳绩！但就行业而言，我们仍相信这个喜悦只能是短暂的，这是因为，本轮调控已经彻底改写了十年地产黄金周期的基本发展特征，行业从性质上来看已经发生了三个本质的回归，我们面对的仍然是寒冬。

行业发展驱动力：由专业创新向资源增值回归；2009年以来行业众多企业都在尝试着向商业地产、旅游地产、低碳地产和养老地产四大细分市场进军，尝试着差异化盈利模式和区别化创新空间，尤其是低碳地产市场从号称仅有4家专注企业到一夜间冒出至少400家新进者，场面何等壮观，彼时彼刻，我们期待着行业能够真正意义上有了新的发展创新的驱动力，不再是靠土地增值，不再是靠关系培育，我们也希望感受苹果给我们的启示。

但残酷的现实却是，调控以来，创新不再，全部回归住宅市场，为什么？创新的风险太高！而住宅市场则风险低很多，因为我们的二元化城乡户籍制度，也是因为我们的城市化还在加速，所以住宅市场不仅仅是解决居住功能，而且也解决入学、医疗等社会功能，最典型例子就是，去年调控限购一年，石家庄成交量成长70%，就是因为购房入户，城里人限购，城外人可以进城嘛。

而住宅市场我们企业赚什么钱？赚的是土地增值的而不是产品创新的，同时也赚城市化推进中的城乡二元结构下的社会价值。

2012年（年中）全国房地产市场形势分析2012.7全国房地产市场形势分析一、上半年全国市场分析1．政策：各地“微调”政策持续出台 公积金放松为主流2012年上半年房地产市场“调控”政策始终贯穿其中，中央严格执行去年的限购、差别化信贷和税收等多重政策。

为巩固房地产调控成果，温家宝总理在各种场合多次指出“坚决抑制不合理需求，要稳定和严格实施房地产调控政策”。

但中央政府主要打压的是不合理需求，而首次置业的合理购房需求则一直受到政府的支持和鼓励，通过两次下调存准率、三年半来首次降息、公积金贷款利率下调等措施刺激刚需客户，带动第二季度楼市成交量的稳步上升，支撑着2012年全国楼市出现了回暖的迹象。

同时各地政府“微调”政策持续不断，据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，自2011年下半年以来进行微调的城市近40个，除了佛山、芜湖、河南、上海、成都等涉及限购条件放松被叫停之外，其他都闯关成功。

闯关通过主要表现“调公积金贷款限额、给予税费优惠、放宽普通住房”等方面，其中对公积金政策松绑成为地方政府“政策微调“主流。

2．成交：政策支持刚需入市 上半年全国楼市先抑后扬强劲复苏2012年1-2 月，受前期调控政策及春节的双重影响，成交量跌至近年来低位。

但3 月份以后，政策环境出现了明显变化。

虽然限购、限贷这两大调控主基调仍未放松，但是对房地产影响较大的信贷政策方面出现了较大的松动。

一方面，通过三次下调存款准备金率和一次降息后，银行的流动性大为改善，去年下半年出现的房贷额度紧张情况全面缓解；另一方面政府加大了对首套住房的支持力度，首套房贷款利率从略有上浮向9 折甚至是85 折转变，这两个变化对购房需求的支撑作用立竿见影。

此外，从地方层面来看，为市场“松绑”的意愿更为迫切，各地陆续出台微调政策，再加上 “降价走量”等促销策略，刺激各地刚需客户大规模入市，支撑全国楼市走出1-2月的淡季，迎来3月小阳春，4月虽有些倒春寒，但其后“红五月”接力，最后更是有“热六月”接棒，2012年上半年楼市由冷转暖，众多城市都走出了火爆行情。

一、房地产开发投资完成情况2012年1-10月份，全国房地产开发投资57629亿元，同比名义增长15.4%，增速与1-9月份持平。

其中，住宅投资39704亿元，增长10.8%，增速提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.9%。

1-10月份，东部地区房地产开发投资32823亿元，同比增长14.3%，增速比1-9月份回落0.2个百分点；中部地区房地产开发投资12395亿元，增长16.4%，增速提高0.2个百分点；西部地区房地产开发投资12410亿元，增长17.5%，增速提高0.4个百分点。

1-10月份，房地产开发企业房屋施工面积万平方米，同比增长13.3%，增速比1-9月份回落0.7个百分点；其中，住宅施工面积万平方米，增长10.9%。

房屋新开工面积万平方米，下降8.5%，降幅比1-9月份缩小0.1个百分点；其中，住宅新开工面积万平方米，下降12.7%。

房屋竣工面积58317万平方米，增长17.3%，增速提高0.9个百分点；其中，住宅竣工面积46792万平方米，增长17.1%。

1-10月份，房地产开发企业土地购置面积27659万平方米，同比下降18.0%，降幅比1-9月份扩大1.5个百分点；土地成交价款5762亿元，下降11.8%，降幅扩大0.8个百分点。

二、商品房销售和待售情况1-10月份，商品房销售面积78743万平方米，同比下降1.1%，降幅比1-9月份缩小2.9个百分点；其中，住宅销售面积下降1.2%，办公楼销售面积增长6.0%，商业营业用房销售面积下降0.2%。

商品房销售额46301亿元，增长5.6%，增速比1-9月份提高2.9个百分点；其中，住宅销售额增长6.6%，办公楼销售额下降0.4%，商业营业用房销售额增长2.7%。

1-10月份，东部地区商品房销售面积38651万平方米，同比增长1.4%，1-9月2012年前10月份全国房地产开发和销售情况份为下降2.3%；销售额28101亿元，增长6.7%，增速提高3.6个百分点。

2012年中国楼市最牛十大关键词2012，被称为楼市调控史上最严的一年，但时至年尾，无论是上市房企披露的业绩还是全国主要城市房地产成交再现“供销两旺”的场面，都在显示楼市已进入暖冬。

在严厉的楼市宏观调控背景下，2012年楼市可谓开局惨淡。

元旦、春节等假期冲淡成交，直至3月开发商采取以价换量，全国楼市才逐渐摆脱跌入冰点的状况。

在随后的传统淡季7、8月份，开发商继续加大促销力度，加上信贷政策放松，促使买家入市，楼市“保暖”得以延续。

尽管受到决策层多次表态强调房地产调控不放松，以及房价止跌回涨等因素影响，传统旺季“金九银十”未能如期而至。

但进入11月份，由于多家房企10月销售业绩创新高，不少开发商已完成全年销售目标，推盘动力不足，甚至导致部分地区甚至出现“一房难求”的局面。

经历了市场的跌宕起伏，伴随着一大批房地产企业跨过20岁的门槛，2012年的房地产市场在调控中前行。

回顾2012年全国楼市，楼市经历了由冷到热的巨大转变，房价“由降转涨”、销售“由淡转旺”、土地“由温转火”、开发商“由忧转喜”、购房者“由观望到恐慌性”入市，地方政府卖地“由冷淡到狂热”。

有多少关键词让我们回忆的？央行三年来首度降息、首套房贷利率7折优惠、调控持续、市场回稳、地王频现、四部委4度辟谣、全国60城出台鼓励购房新政、陕西出台“限利令”、广州高端项目“限售令”、温总理提合理房价、个人住房信息40城联网到取、中山松绑“限价”、两湖试行房产税、保障房、国务院楼市16省市督查、房企赴港融资潮、中国首批房奴解放、小产权房清理、万科毒地板、标杆房企拿地潮、寻找城市好楼盘、地王、房产税、屌丝、假资格、水景房、房企转型、房租上涨、业绩飘红、禁墅令、赌局、笨笨红烧肉、翘尾、资金松绑、温州、鄂尔多斯泡沫破裂、楼水水、红五月、打折促销....回顾2012年，保障房和商品房市场双向发力，房价涨幅得到明显抑制，投机炒房空间被进一步压缩，自住型需求稳步释放。

2012年1-2月份全国房地产开发和销售情况日期：2012-3-12 来源：国家统计局一、房地产开发投资完成情况2012年1-2月份，全国房地产开发投资5431亿元，同比增长27.8%，增速比2011年全年回落0.1个百分点。

其中，住宅投资3713亿元，增长23.2%，增速回落7个百分点，占房地产开发投资的比重为68.4%。

2012年1-2月份，东部地区房地产开发投资3327亿元，同比增长26.0%，增速比2011年全年回落1.2个百分点；中部地区房地产开发投资996亿元，增长29.4%，增速提高3.9个百分点；西部地区房地产开发投资1108亿元，增长31.9%，增速回落0.9个百分点。

2012年1-2月份，全国房地产开发企业房屋施工面积394901万平方米，同比增长35.5%，增速比2011年全年提高10.2个百分点；其中，住宅施工面积297605万平方米，增长32.8%。

房屋新开工面积20049万平方米，增长5.1%，增速回落11.1个百分点；其中，住宅新开工面积14832万平方米，与去年同期持平。

房屋竣工面积10094万平方米，增长45.2%，增速提高31.9个百分点；其中，住宅竣工面积7936万平方米，增长47.9%。

2012年1-2月份，全国房地产开发企业土地购置面积4684万平方米，同比下降0.5%；土地成交价款1044亿元，增长5.8%。

二、商品房销售和待售情况2012年1-2月份，全国商品房销售面积7004万平方米，同比下降14.0%；其中，住宅销售面积下降16.0%，办公楼销售面积下降8.6%，商业营业用房销售面积增长11.4%。

商品房销售额4145亿元，下降20.9%；其中，住宅销售额下降24.7%，办公楼销售额下降23.5%，商业营业用房销售额增长17.2%。

2012年1-2月份，东部地区商品房销售面积3310万平方米，同比下降24.3%；销售额2507亿元，下降31.0%。

地产2012年度总结房地产，一个不断制造新闻与社会焦点的行业，一个盛产富豪的行业，同时也是一个让人爱恨交织的行业。

自20年前中国开启住房改革那天起，中国房地产业就注定要成为影响甚至诱导国民经济发展的重要筹码，这份筹码的重量并非完全来自地产企业家们的勤劳与智慧，毕竟，各行各业的企业家都是勤劳与智慧的代表，然而在中国没有一个行业可以与房地产业的造富历程相媲美。

若回顾中国房地产业发展历程，不难发现是政府制定的土地与行业游戏规则以及汹涌的城镇化浪潮成就了今天占到国内500强企业70%以上席位的地产大佬们。

政府是市场游戏规则的制定者，市场规则决定着市场主体的运行路径，中国楼市经历的背后是政策调控干预的“从无到有、从松到紧”。

中国房地产行业的发展不到30年，却经历了最为跌宕起伏的发展轨迹，若将中国房地产业的发展比作春夏秋冬，楼市经历了从20年前商品房市场起步时期的春暖花开，到2000年以后的楼市供需两旺的火红盛夏，再到2009年的秋风肃杀乃至隆冬速冻。

正所谓成也政策、败也政策，由政策规则造就的地产繁荣今天面临的最大生存发展危机不是来自市场供求而是来自久控不松的“政府调控政策”。

在国内外经济萧条，金融危机等内忧外患的逼迫下，2009年诞生了被戏称为“史上最严厉调控政策”，实行限购、限贷、限融资等一系列行业限制性措施，楼市迅速降温并进入冰冻时期。

中央控制房价的决心甚大，动用财税政策、行政直接干预甚至官员问责等全面手段对房地产市场进行调控，包括央企在内的涉足房地产项目的非地产企业出现了一波退出潮，房地产企业也从2005年的8万多家锐减到6万家。

2009年到2010年可以说是房地产业的速冻期，不过，隆冬与盛夏的共同点就在于，极端温度只能维持在某个短暂的特定时期而不能持久。

那么，到了2012年，这个充满预测与神秘的年度，房地产市场究竟发生了些什么？哪些事情值得我们盘点呢？迈过2012年，房地产业又何去何从呢？房市、股市和车市是反映中国经济冷热的三个风向标，其中楼市作为近年来各地区拉动GDP 的核心力量更是成为经济复苏与发展的风向标。

中国历年房屋销售与竣工面积一、房地产开发完成情况2009年,全国完成房地产开发投资36232亿元,比上年增长16.1%。

其中,商品住宅完成投资25619亿元,增长14.2%,占房地产开发投资的比重为70.7%。

2009年,全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米,比上年增长12.8%;房屋新开工面积11.54亿平方米,增长12.5%;房屋竣工面积7.02亿平方米,增长5.5%。

其中,住宅竣工面积5.77亿平方米,增长6.2%。

2009年,全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米,比上年下降18.9%;完成土地开发面积23006万平方米,下降19.9%。

二、商品房销售情况2009年,全国商品房销售面积93713万平方米,比上年增长42.1%。

其中,商品住宅销售面积增长43.9%;办公楼销售面积增长30.8%;商业营业用房销售面积增长24.2%。

2009年,商品房销售额43995亿元,比上年增长75.5%。

其中,商品住宅销售额增长80.0%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。

三、房地产开发企业资金来源情况2009年,房地产开发企业本年资金来源57128亿元,比上年增长44.2%。

其中,国内贷款11293亿元,增长48.5%;利用外资470亿元,下降35.5%;企业自筹资金17906亿元,增长16.9%;其他资金27459亿元,增长71.9%。

在其他资金中,定金及预收款15914亿元,增长63.1%;个人按揭贷款8403亿元,增长116.2%。

2010年全国房地产市场运行情况2010年，全国住宅竣工面积6.12亿平方米。

国家统计局2011.01.17 08:55:51一、房地产开发投资完成情况2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。

12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。

当前国内楼市基本态势及2012年走向易宪容一、当前国内房地产市场基本态势从2010年国十条起，政府出台一系列的房地产宏观调控政策，经过一年来房地产宏观调控，尽管房地产市场“量降价滞”的僵局持续较长时间，但国内房地产市场的调整已经开始。

从10月18日国家统计局公布的数据来看，从今年的第三季度开始，国内房地产市场运行出现了一些积极的变化。

比如房地产开发投资增长有所回落；房地产投机炒作需求在某种程度上得到遏制；房地产的价格上涨的势头开始转变；保障房的建设进度在快速推进等。

从10月份之后，这种变化更是明显。

在11月，不仅全国的住宅销售面积下降1.7%，而且全国商品房销售额当月也下降1.2%。

尤其是一些早几年房价上涨较快的一二线城市，住房销售下降更是幅度大，同时这些城市的住房价格下降也开始松动。

比如中指院的数据显示，10月份全国100个城市住宅均价为8856元/平方米，环比下降0.23%。

继9月份环比降0.03%后，已连续两月呈现下跌，且降幅有所扩大。

其中北京、上海、杭州等十大城市的住宅平均价格为15720元/平方米，其价格已经跌至今年3月来最低水平。

另外，在住房销售快速下跌的情况下，房地产上市企业业绩也不容乐观。

如2011年第三季度季报显示，144家房地产企业第三季合计营业收入及净利润都比上季度分别下跌了1成到3成。

到2011年底，国内房地产企业存货总量可达1.22万亿元，按年涨42%。

还有，不少国内房地产中小企业，由于资金的压力被迫出售旗下的项目逐渐增多。

开发商无奈降价出售，但又遭遇到前期业主砸楼维权，退房价潮掀起。

从这些事件来看，房价下降已经成了国内房地产市场不可逆转的大势。

二、当前国内房地产市场最大风险早些时候，温家宝总理指出，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固房地产宏观调控的成果。

而巩固房地产宏观调控的主要方式，是抓好保障性住房建设及增加普通商品房的用地供给。

柏双【资讯报道】中国进入换届周期，经济问题已经居于次席，并且也不容许其成为干扰因素。

而在十八大开幕次日公布的10月份经济数据也的确非常“和谐”。

投资、工业增加值、房地产、消费等经济数据相比前三季度均继续回升，加之此前公布的制造业PMI和非制造业PMI等，都一致确认中国经济在全面转好，见底并反弹已毫无疑问——事实上，在10月制造业PMI数据公布后，不少机构已重新上调对四季度经济增速预期到8%左右。

从10月数据来看，反弹的主因是基建投资重启和房地产投资回升，消费还是波澜不惊，而出口只是减小了负面影响。

10月份的中央项目投资分别扩大了2.8个百分点，新开工项目投资则连续第七个月扩大增速，铁路运输业投资已从上月12.4%的负增长，缩小到负增长1.4%，公路投资增速则扩大了2个百分点，这均反映政府此前的局部刺激政策正表现在投资数据上。

虽然前10月房地产开发投资增速与前三季度持平，但销售和资金来源却一直在改善，说明开发商对行业的信心还是在好转。

工业生产方面，工业增加值继9月份反弹0.3个百分点回升至9.2%后，10月份又反弹0.4个百分点达到9.6%，显示工业生产情况在持续好转。

在9月份数据中出现的工业增加值与发电量（下降）的背离，在10月份也解决，10月份发电量数据出现大幅增长。

特别值得注意的是，工业生产者出厂价格和购进价格都在10月份出现了十几个月以来的首次回升，说明工业生产的供需都在改善。

外贸形势也有所好转。

在9月份出口创历史新高的基础上，10月份出口增速达11.6%，再度扩大1.7个百分点。

此外，部分机构担忧的对日出口回落虽被证实，但回落幅度仅扩大了0.3个百分点。

而与东盟、美国和俄罗斯的进出口大幅增长则弥补了对日出口的小幅回落。

消费还是以稳为主，不过仍然为连续第四个月小幅回升。

10月份社会消费品零售同比增长14.5%，增速比上月扩大0.3个百分点，环比增1.34%。

此外，早前公布的10月份非制造业PMI中，建筑业商务活动指数重回60%以上，反映围绕房地产业链所开展的消费需求带动作用比较明显。

2012年1-8月全国房地产开发经营数据解读1、价格：销售均价同比涨幅扩大，百城住宅均价环比涨幅收窄1-8月,全国商品房和住宅销售均价分别为5924元/平方米和5567元/平方米,与2011年同期相比分别上涨6.6%和7.4%,涨幅较1-7月分别扩大0.1和0.6个百分点。

中国房地产指数系统百城价格指数显示,8月,全国100个城市住宅平均价格环比上涨0.24%,涨幅较上月缩小0.09个百分点,其中63个城市环比上涨,37个城市环比下跌。

2. 需求：累积销售额今年以来首次增长,8月单月销售指标持续增长,增幅略降1-8月,全国商品房销售面积同比下降4.1%,降幅比1-7月缩小2.5个百分点,销售额同比增长2.2%,为今年以来首次增长 西部地区销售面积降幅最大且为唯一销售额下降的区域。

8月,全国商品房销售面积同比增长12.9%,增速较上月下降0.4个百分点,销售额同比增长20.4%,增速明显快于同期销售面积,但较上月缩小5.9个百分点。

3. 供应：投资增速反弹,8月新开工面积自3月以来首次增长1-8月,全国房地产开发投资额为43688亿元,同比增长15.6%,增速比1-7月提高0.2个百分点,是去年以来增速首次加快,但住宅开发投资额同比仅增长10.6%,增速比1-7月回落0.1个百分点。

1-8月房屋和住宅新开工面积分别为12.3亿平方米和9.1亿平方米,同比分别下降6.8%和11.1%,降幅分别较1-7月缩小3.0和2.3个百分点。

8月房屋和住宅新开工面积分别同比增长13.9%和5.0%,是自今年3月以来首次增长。

4. 资金来源：整体增速明显提高,除利用外资外,各项资金来源增速均加快1-8月,房地产开发企业本年资金来源5.97万亿元,同比增长9.1%,增速明显提高。

其中,国内贷款同比增长11.2%,比1-7月提高2.4个百分点 定金及预付款和个人按揭贷款同比分别增长10.1%和10.0%,比1-7月分别提高4.6个和5.4个百分点,除利用外资以外,各类资金来源增长幅度均大于1-7月,表明开发企业的资金状况好转更为明显。

2012年中国房地产业发展情况（完整版）一、概况（一）总体情况：房地产行业在震荡中企稳回升1.行业全面回稳整体上看，2012年的房地产市场呈现出向死而生的过程。

如果说2010-2011年是本轮房地产调控的第一阶段，期间行业政策面持续收紧，市场交易量持续萎缩，一二线城市房价持续回调，而进入2012年以来，调控其实逐渐进入了第二阶段，由于前期调控成效基本得到了中央层面的肯定，加上房地产市场持续低迷给地方政府财政所带来的巨大压力，我们看到行业基本面在2012年之后明显出现好转，市场交易量逐渐恢复，房地产企业压力逐渐减轻，甚至房价也正逐渐企稳回升，总结来看，2012年无疑成为了行业全面回稳的一年。

2.销售额普超2012年虽然宏观经济政策没有调头放松，但长期的平稳过后，下半年整个房地产市场进入了以消费持续回归市场为特点的“后调控时代”，在此种大环境的推动下，2011年楼市的惨淡不见了，反而出现销售金额同比“普涨”、年度目标“普超”的现象，这并不让人意外。

2012年年初，房企高层还在为当年的销售目标头疼，当时即使是大型房企的高层也没想到4月份以后楼市出现的回暖会一直延续至年末，甚至楼市年末还出现翘尾行情。

3.行业利润率明显降低虽然标杆房企的销售业绩全线飘红，但行业利润率却明显降低。

今年以来企业去利润化已成为行业的主基调。

随着政府对房地产行业的调控持续加压，整个行业的利润水平逐渐回落，未来继续回调的趋势已经确立。

以标杆房企发布的半年报和三季报的销售净利润率作为其2012年的销售净利润参考，通过数据对比可以看到，自2007年以来，标杆房企的销售净利率呈现明显下滑趋势，已从2007年的24%下滑到2012年的18%。

从典型企业的利润率来看，多数企业的盈利能力下降，仅中海、华润等少数几家央企仍然保持增长。

4.房企开始谋求转型，通过多元化业态规避风险2012年上半年房企“以价换量”已经导致利润率状况持续恶化，因此不少房企开始谋求转型，通过养老地产、商业地产、产业地产等多元化业态来规避未来住宅市场的风险。

2012年上半年中国房地产企业销售金额TOP50榜单序：行业回归，理性应对2012的上半年即将结束之际，基于宏观经济基本面不确定性的前提下，行业调控基调有所缓和，在温总理稳增长的论调、住建部对扬州新政的肯定、国税总局对房产税开征期限的后移、央行对存款准备金的下调和降息等等一些举措倒逼之下，自三月份一轮刚需集中释放完之后始终犹豫不决的改善型需求，在五月下半月急剧释放，创造不少中高端项目的排队抢购和日销记录，创造了不少城市调控以来单月的成交量最高位，也创造了五月份万科、恒大、中海、保利四大企业单月破百亿的新记录！就市场需求而言，我们似乎再度经历了一个从压抑到释放的回归，我们愿意用最诚挚的笑容去祝贺2012年上半年各企业所取得的良好佳绩！但就行业而言，我们仍相信这个喜悦只能是短暂的，这是因为，本轮调控已经彻底改写了十年地产黄金周期的基本发展特征，行业从性质上来看已经发生了三个本质的回归，我们面对的仍然是寒冬。

行业发展驱动力：由专业创新向资源增值回归；2009年以来行业众多企业都在尝试着向商业地产、旅游地产、低碳地产和养老地产四大细分市场进军，尝试着差异化盈利模式和区别化创新空间，尤其是低碳地产市场从号称仅有4家专注企业到一夜间冒出至少400家新进者，场面何等壮观，彼时彼刻，我们期待着行业能够真正意义上有了新的发展创新的驱动力，不再是靠土地增值，不再是靠关系培育，我们也希望感受苹果给我们的启示。

但残酷的现实却是，调控以来，创新不再，全部回归住宅市场，为什么？创新的风险太高！而住宅市场则风险低很多，因为我们的二元化城乡户籍制度，也是因为我们的城市化还在加速，所以住宅市场不仅仅是解决居住功能，而且也解决入学、医疗等社会功能，最典型例子就是，去年调控限购一年，石家庄成交量成长70%，就是因为购房入户，城里人限购，城外人可以进城嘛。

而住宅市场我们企业赚什么钱？赚的是土地增值的而不是产品创新的，同时也赚城市化推进中的城乡二元结构下的社会价值。

2012年房地产运行情况分析1、全年房地产开发投资增速回落2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。

其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。

2012年1-12月份，全国固定资产投资（不含农户）364835亿元，同比名义增长20.6%（扣除价格因素实际增长19.3%），增速比1-11月份回落0.1个百分点，比2011年回落3.4个百分点。

从环比看，12月份固定资产投资（不含农户）增长1.53%。

图表1：全国房地产开发投资增速（%）数据来源：国家统计局银联信整理2、全年个人按揭贷款10524亿元，增长21.3%2012年，房地产开发企业本年到位资金96538亿元，比上年增长12.7%，增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2011年回落4.8个百分点。

其中，国内贷款14778亿元，增长13.2%；利用外资402亿元，下降48.8%；自筹资金39083亿元，增长11.7%；其他资金42275亿元，增长14.7%。

在其他资金中，定金及预收款26558亿元，增长18.2%；个人按揭贷款10524亿元，增长21.3%。

图表2：2012年个人按揭贷款情况（亿元）资料来源：统计局银联信整理3、12月国房景气指数回落12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为95.59，比上月回落0.12点。

图表3：2012.12-2012.12月全国房地产开发景气指数趋势图数据来源：国家统计局银联信整理4、全年商品房销售面积同比增长1.8%2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增幅比1-11月份回落0.6个百分点，比2011年回落2.6个百分点；其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%。