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摘要
改革开放以来，我国市场经济日趋完善。随着经济水平的发展，人民的生活水平显著提高，消费结构不断升级，特别是1998年国家取消福利分房之后，人民对房地产的需求一下迸发出来，房地产业日渐兴旺，市场化程度不断提高。但是由于受到我国社会主义初级阶段发展水平的限制，房地产业目前仍存在了不少问题，其中突出的一点就是房地产业赖以存在的基础—土地，所有权掌握在国家手中，土地的市场化程度直接影响了房地产业的发展。此外，我国现行金融体制在一定程度上也影响了房地产业的发展。这决定了我国房地产市场依然是政策导向型，因此本文通过对政府宏观调控理论的研究，分析在宏观调控下我国房地产市场的发展。
市场经济条件下，政府宏观调控的核心目标是造成现行房价变动的供求关系。宏观调控应是政府对经济总量即总供给与总需求的调整和控制。本文在介绍房地产经济分析相关理论的基础上构建了我国房地产市场非均衡模型，在定性分析了我国房地产市场发展的基础上，采用实证分析的方法，研究宏观调控对我国房地产市场的影响，并深入分析造成供求失衡的原因，发现一些深层次的问题，通过这种总量控制进而稳定整个社会经济周期中的房价上下波动。
本文分析指出，自2003年以来我国房地产宏观调控已取得初步成效，房地产投资过快增长的势头得到有效控制，房地产市场秩序逐步改善。然而通过对深圳市房地产市场的实证分析中发现目前我国房地产宏观调控仍存在不少问题。本文通过构建房地产市场非均衡模型，发现非均衡度指标波动情况能够有效反映我国房地产供求波动的实际情况，并得出我国房地产供求受商品房销售价格、人均国内生产总值、房地产投资额、城市人口所占比重等因素影响的结论，为政府宏观调控提供了参考依据。
通过对我国房地产市场的理论研究与实证分析，得出我国下一步宏观调控的方向应主要从完善现行土地出让制度和税收制度、加快住房保障体系建设步伐及金融体制创新、完善相关法律法规、提高调控艺术、考虑地区差异并留有一定的适度空间以降低房地产调控风险，以调控房地产价格为出发点、以调控房地产市场供需平衡为目的进行分类调控，促进我国房地产市场更加持续、稳健的发展。
关键词：房地产市场宏观调控非均衡度博弈
the Research of the Policy about China Real Estate
Macro-accommodated
—Based on The Demonstrative Analyse of Shenzhen Realty Market
Du Haijun
(College of Economics and Management, South China Agricultural University,
Guangzhou 510642, China)
Abstract: Since the reform and open policy, our country market-economy has consummated day by day. Along with the economical level development, the level of people's living is remarkably enhanced, the consumption pattern unceasingly promotes, specially after our country concelled the welfare house allocation in 1998, the demand about the real estate burst out, the real estate industry is prosperous day after day, the market degree unceasingly enhances. Because the socialism of our country is initial development , the real estate industry still has many problems at present, prominent is the foundation - land which real estate industry depends on is dominated by our country, the land market degree has directly affected the real estate industry development. In addition, our country present monetary system has also affected the development of real estate industry in the certain degree. What decide our country real estate market still is th policy guidance, the refore this article through to the government macroeconomic reguelation and control theory research, analyzes under the macroeconomic regulation and control our country real estate market development.
The core goal what the government regulates is wielding the present house price to change the supply and demand relations. The macro economic regulation and control should be the total demand and economic output adjusted by government. This article has constructed the market non-balanced model about our country real estate after analyzing the economic correlation theory ,based on the qualitative and diagnosis analysis about our country real estate market development , research the influence by macro economic regulation and control to our country real estate market, thorough analyzing the supply and demand unbalanced reason, discovered some questions more deeper, through this kind of
total quantity control then level off the house price undulation in the entire social economy cycle.
This article pointed out that the macroeconomic regulation and control of the real estate in our country has obtained the preliminary result since 2003, the real estate investment excessively quickly growth tendency is under the active control, the order of real estate market improves gradually. Through the diagnosis analysis about questions that Shenzhen real estate market facing, find the real estate macroeconomic regulation and control regulation of our country still has many problems.Through constructing the real estate market non-balanced model, discovered the undulation of the non-balanced index can effectively reflect the actual undulation about the supply and demand of our country real estate, and find that our country real estate supply and demand is decided to the commodity apartment selling price, the per capital GDP, the real estate investment cost, and the urban population proportion, which provides the reference for the government macroeconomic regulation.
By our country real estate market fundamental research and the real diagnosis analysis, it obtains the direction of the next step of macroeconomic regulation and control ,such as consummating the present land system and the tax revenue system, speeding up the step of housing safeguard system construction and the monetary system innovation, and consummating the correlation law and regulations, enhancing regulation art, considering the regional disparity and remains certain moderate space to reduce the real estate regulation risk, consider the real estate price as a starting point, regulating the supply and demand balance of the real estate market as the goal, carry on the classified regulation to promotes our country real estate market grow continually and steadily.
Key words: Real Estate Market Macro-accommodate Non-equilibrium Degree Game
目录
1 导言 (1)
1.1 研究意义 (1)
1.2 研究思路和研究方法 (1)
1.3 论文框架结构 (2)
2 文献与理论综述 (4)
2.1 房地产经济分析基本概念 (4)
2.2 房地产经济分析理论综述 (6)
2.2.1 房地产供需理论 (6)
2.2.2 公共选择理论 (7)
2.2.3 博弈理论 (7)
2.3 香港及其他国家房地产宏观调控手段 (8)
2.3.1 美国、日本及香港房地产宏观调控措施 (8)
2.3.2 香港及国外房地产宏观调控的警示与建议 (9)
3 房地产市场宏观调控理论研究 (10)
3.1 房地产市场宏观调控的目标 (10)
3.2 我国房地产市场宏观调控政策评价 (10)
3.3 我国房地产市场宏观调控的绩效与存在的问题 (12)
3.3.1 政府宏观调控的成效 (12)
3.3.2 政府宏观调控中存在的问题 (13)
3.3.2.1 政府、开发商、金融机构、购房者之间的矛盾突出 (13)
3.3.2.2 政府宏观调控加强与房价飞涨之间的矛盾 (14)
3.3.2.3 房地产宏观调控与经济发展之间的矛盾 (16)
3.3.2.4 宏观政策本身的缺陷 (16)
3.3.2.5 政府宏观调控力度略显不足 (17)
3.3.3 宏观调控面临的风险 (17)
4 房地产市场非均衡模型分析 (19)
4.1 我国房地产供求非均衡模型的建立 (19)
4.2 房地产供求非均衡模型的设定 (21)
4.3 我国房地产供求非均衡模型的估计 (22)
4.3.1 数据收集和处理 (22)
4.3.2 模型的估计 (23)
4.4 我国房地产供求非均衡对数模型的分析 (23)
4.5 我国房地产供求非均衡度的分析 (25)
5 宏观调控对深圳市房地产市场影响的实证研究 (28)
5.1 选取的原因 (28)
5.2 深圳市房地产发展状况 (28)
5.2.1 土地市场分析 (29)
5.2.2 商品房供应分析 (30)
5.2.3 商品房需求分析 (30)
5.2.4 价格分析 (32)
5.3 宏观调控下的深圳市房地产发展特点分析 (32)
5.4 宏观经济政策对深圳房地产市场的影响 (36)
5.4.1 国家房地产政策对深圳房地产市场的影响 (37)
5.4.2 深圳房地产政策对房地产市场的影响 (38)
5.4.3 物权法对房地产市场的影响 (38)
5.4.4 宏观调控下深圳市房地产市场趋势分析 (41)
6 加强房地产市场宏观调控的对策 (43)
6.1 完善现行土地出让制度 (43)
6.2 加快住房保障体系建设步伐 (44)
6.3 完善现行税收制度 (44)
6.4 金融体制创新 (45)
6.5 进一步加强对房地产价格的调控力度 (45)
6.6 完善相关法律法规，改革地方政府评价体系 (45)
6.7 进行分类调控 (46)
6.8 引导需求调控房地产市场 (46)
6.9 加强房地产市场宏观调控的风险防范 (47)
6.9.1 提高调控艺术促使我国房地产泡沫经济“软着陆” (47)
6.9.2 宏观调控应考虑地区差异切忌“一刀切” (47)
6.9.3 房地产调控政策需留有适度空间 (47)
7 结论与讨论 (49)
7.1 结论 (49)
7.2进一步讨论 (50)
致谢 (51)
参考文献 (52)
附录A：近年来我国房地产政策一览 (55)
附录B：在校期间发表学术论文及参加课题情况 (58)
承诺书 (60)
1 导言
1.1 研究意义
改革开放以来，我国市场经济日趋完善。随着经济水平的发展，人民的生活水平显著提高，消费结构不断升级，特别是1998年国家取消福利分房之后，人民对房地产的需求一下迸发出来，房地产业日渐兴旺，市场化程度不断提高。但是由于受到我国社会主义初级阶段发展水平的限制，房地产业目前仍存在不少问题，其中突出的一点就是房地产业赖以存在的基础——土地，其所有权掌握在国家手中，土地的市场化程度直接影响了房地产业的发展。此外，我国现行金融体制在一定程度上也影响了房地产业的发展。
加入WTO以来，我国的外在经济环境发生了重大的变化。2006年是我国加入WTO的第五个年头，我国金融将走向国际化，大量的外资银行将涌入中国，对我国的金融业将带来不可估量的影响，对房地产业的发展也带来了新的机遇和挑战（周振华，2006）。为此，国家不断地调整房地产利率，并出台了一些调整房地产结构的相关政策，以期促进我国房地产业及金融业的健康发展，迎接国际挑战。
我国房地产业的发展目前仍是政府导向型，市场化程度有待进一步提高。国家在这方面作出了许多努力，近年来出台了一系列的宏观政策，房地产业正朝着健康的方向不断发展。
本文正是基于我国目前所处的宏观经济环境背景，运用多种经济学方法，通过对我国房地产业发展现状进行分析，探讨在中央政府的宏观调控下我国房地产业的发展趋势以及政府职能的转变。由于房地产市场的区域性较强，而深圳市靠近香港，处于我国房地产业发展的前沿，因此本文选取深圳市作为研究对象，通过对深圳市房地产市场的调查研究，为更好地进行宏观调控指明方向。
1.2 研究思路和研究方法
本论文基于目前我国政府宏观调控下的房地产业发展现状入手，以深圳市房地产市场发展概况为依据，结合我国房地产业实际发展状况，运用实证分析与规范分析相结合、静态分析与动态分析相结合、总量分析与结构分析相结合的方法，从供给与需求两个方面对影响房地产发展的多个因素进行分析，并构建计量经济模型，分析我国房地产市场宏观调控政策，具体研究思路如图1.1所示：
1.3 论文框架结构
本论文总体上分为七个部分：
第一部分为导言。主要是为论文的展开做一些铺垫，在这里主要介绍该论文的选题背景、研究意义、研究范围的界定、主要的研究方法。
第二部分为房地产经济分析理论综述。主要介绍支撑本文成立的相关理论及其他国家和地区的房地产宏观调控分析，从而为更好地展开下文打好基础。
第三部分为房地产市场宏观调控理论研究。详细地阐述了宏观调控的目标，并通过对我国房地产宏观调控政策的评价对我国宏观调控的绩效及存在的问题进行分析。
第四部分为房地产市场非均衡模型分析研究。基于我国房地产市场供求非均衡现状的基础上，建立了房地产市场供求的非均衡对数模型，得到了我国房地产供求受商品房销售价格、人均国内生产总值、房地产投资额、城市人口所占比重等因素影响的结论。同时，根据非均衡模型测算出房地产市场的非均衡度，并对1987年至2006年我国房地产市场的非均衡度进行了分析，发现本文测算出的非均衡度指标波动情况有效反映了我国房地产供求波动的实际情况，可以作为政府宏观调控的参考依据。
第五部分为宏观调控对深圳市房地产市场的影响。主要分析在政府导向下，深圳市房地产发展的现状及特点。
第六部分为加强房地产市场宏观调控的对策研究。通过对深圳市房地产市场的实证分析，得知宏观政策尚存在的一些问题，并有针对性的提出相应对策。
第七部分为结论与讨论。这一部分对本文的结论做简要的总结和陈述，最后讨论宏观政策在房地产发展中需要进一步研究的问题。
2 文献与理论综述
二十一世纪中国的房地产市场是个充满想象力和有待开拓的新领域，这个有待开拓的领域充满着风险和挑战，同时也存在着咨讯与法律方面的欠缺。2005年我国房地产业的重要特点之一就是开始走向国际化，2006年我国房地产开发及营销模式国际化的趋势更加明显，包括房地产融资理念、项目运作、营销模式、营销理念和资本运作。更多的境外企业和基金关注并介入我国的房地产市场，而国内房地产区域发展的不平衡性也带来了房地产发展的新的契机（夏筱英，2006）。
2.1 房地产经济分析基本概念
房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。房地产有效供给是指能够切实满足需求者需要，并在需求者承受范围内的的那部分产品供给（崔健华，2003）。
房地产需求是指消费者在某一特定时期内，在其一定价格水平上愿意而且能够购买的房地产商品量。房地产需求还有一部分刚性需求，是指自主型主动性需求，这部分需求不随价格的上涨而下降。
房地产价格是受房地产供需影响下，需求者愿意支付且供给者愿意购买时的一个价值量（肖元真，2006）。房地产的价格由以下几部分组成：土地取得费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、管理费用、销售费用、利息、税费、利润。
房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称（黄小彪，2002）。
房地产金融的基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。
房地产金融业务的内容主要包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款尤其是房地产抵押贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算以及代理房地产有价证券的发行与交易等。
房地产金融包括政策性的房地产金融和商业性的房地产金融。政策性房地产金融主要是房改金融，它是与住房制度改革有关的一系列金融活动。
房地产投资是通过购买房地产以获取长期、稳定的收益的一种行为。而房地产投
机则是以快买快出，赚取差价为目的，不以长期持有为手段的房地产投资行为。
房地产泡沫指房地产由于过度投机而产生虚伪的需求从而使房地产的价格虚高。因为人们预期房地产会在未来升值，所以会对房地产进行投机买卖，以期取得超额收益（余凯，2004）。如果房地产投机者在购买房产一段时间后预期房地产价格会下跌，投机者就会大量出售房地产，从而使房地产价格下跌，这又会进一步加大房地产投机者对未来房地产价格下跌的预期。周而复始，恶性循环，房价越来越低，房地产业利润越来越低，房地产开发商破产，银行收不回对房地产业的贷款，引发金融危机。
广义的按揭是指任何形式的质押（质押是动产的抵押）和抵押；狭义的按揭是指将房地产转移到贷款人名下，等还清贷款后，再将房地产转回到借款人（抵押人）名下。“按揭贷款”具有房地产抵押及分期还款两层含义。它是指按揭人将物业的产权转让于按揭受益人（银行）作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让回给按揭人。具体地说，按揭贷款是指购房者以所购得的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行，银行按一定的利率收取利息，如果贷款人违约，银行有权收走房屋。
房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。出让的土地可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场（罗宗科，2003）。
房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。
房地产三级市场是购买房地产的单位和个人再次将房地产转让或租赁的市场，即房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产三级市场包括房屋的交换。
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税率，即以纳税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算应纳税额的税率。采用超率累进税率，需要确定几项因素：一是纳税对象数额的相对率，土地增值税的增值额与扣除项目金额的比即为相对率。二是把纳税对象的相对率从低到高划分为若干个级次。土地增值税按增值额与扣除项目金额的比率从低到高划分为四个级
次，即：增值额未超过扣除项目金额50%的部分；增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分；增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分；增值额超过扣除项目金额200%的部分。三是按各级次分别规定不同的税率。土地增值税的税率是30%、40%、50%、60%。
2.2 房地产经济分析理论综述
2.2.1 房地产供需理论
房地产需求具有明显的区域性和层次性，且房地产商品是与土地相联系的一种特殊商品，房地产需求中的土地需求是一种引致需求，因此房地产需求受国民经济发展水平、城市化水平、房地产本身的价格、消费者收入和消费结构、消费者对未来价格的预期等多方面影响。
房地产商品是一种特殊商品，城市土地供给呈刚性，房地产一级市场由国家垄断，使得房地产供给具有明显的层次性、滞后性、风险性和时期性。因此房地产供给受房地产市场价格、土地价格和城市土地的数量、生产技术的变动和生产要素的价格、房地产开发商对未来的预期及国家政策等多方面影响。
由于受到土地供给数量的限制，房地产市场供需矛盾日益突出，房地产供给决定了房地产价格水平。最初随着价格的增长，房地产供给量不断增大，但是受国家政策影响及土地供给量的减少，房地产供应量下降；刚开始价格的增长会带来需求量的减少，但是房地产不同于一般的商品，有一部分刚性需求是不随价格变化而变化的，因此供不应求形成了目前我国房地产供需格局，这也是导致房价居高不下的根本原因。
2.2.2 公共选择理论
公共选择理论是把经济分析工具应用于政治研究领域，运用经济学的方法和理论去考察政治领域中的集体决策或其他非市场决策。主要研究集体的、社会的非市场决策过程，包括公众的公共选择行为和政府的决策行为（袁持平，2005）。其理论出发点是具有功利主义的“经济人”，每个参加公共选择的人都有其不同的动机和愿望，他们依据自己的偏好和最有利于自己的方式进行活动，因此没有理由否认人们的政治行为是出于自利的目的，也没有必要“拔高”人们的政治行为动机。政府是抽象的，任何政府机构在现实中是由部门和官员构成，他们也同样是各有其部门和个人利益的“经济人”；同时，政府对信息的掌握是有限的，而且也会出现政策法规执行落空，失信于民的现象，因此，政府各部门及官员存在利用现行体制上的缺陷去追求局部和个人利益最大化的冲动和可能，这种可能一般是通过制订和执行落实政策法规这两种形式来实现的。对房地产的宏观调控是政府行为，带有强制性。在我国，地方各级政府既是土地（包括集体土地）的宏观管理者，又是国家宏观调控政策的实际执行者。从理论上说，基层政府与中央政权的执政理念和执政目标是一致的。但在改革开放和实行市场经济条件下，基层政府在服从中央政权的大前提下却存在着广泛的自身利益诉求。“上有政策、下有对策”，正是这种中央政权与基层政府行政差异性摩擦的生动描述。正是这种管理者和所有者职能的重叠，使地方政府（其实质是地方政府管理者的集合）在缺乏有效约束和职能未能根本转变的大背景下，有可能滑向满足自身利益最大化的偏好，具有了政治利益最大化和经济利益最大化的双重目标，而这种目标在短期内又体现出相互促进的特质。基层政府的这种逐利偏好，必然带来两个严重的后果，一是侵害广大人民的切身利益，二是损害中央政权的为民形象。在房地产宏观调控中就常常带来宏观政策的完善性和无效性，政策执行不到位等。
2.2.3 博弈理论
对房地产的宏观调控过程是房地产利润的重新分配过程，本质上也是利益博弈的过程。房地产宏观调控涉及三个利益共同体：代表人民利益的中央政府、地方政府管理人员的集合体、开发商。当一方根据自己的经济利益决策时，另一方也会按照自己的经济利益采取相应的行动。
地方政府基于自身利益而与中央政府利益不协调一致，政府各部门基于自身的利益目标不同而动作不协调，比如中央政府更关心房地产投资的过热问题，而地方政府更关心土地出让金问题；房地产商更关心利润收入；而银行更关心资金的流动性问题，
乐于提供低风险的抵押贷款，房产商融资渠道的多元化；购房者的动机各异。在各方利益的博弈下，购房者只能接受日渐走高的房价。况且土地资源有限，在住房需求刚性的情况下，政府频频出台的调控供给的房地产政策必然导致房价上涨（谢百三，2007）。
市场化经济中，各方面的博弈是自然、正当和合法的。但如果在政策制定时，充分考虑到各方的利益和可能的博弈结果，也就是一个政策的出台要建立在利益主体充分博弈的基础上，就能最大程度地减少政策实施的阻力——因为政策本身已经包含了相关利益主体的利益诉求。随着政府宏观调控的深入，在执行层面的不断加强，房地产市场将在三方的不断博弈过程中日趋规范。
2.3 香港及其他国家房地产宏观调控手段
2.3.1 美国、日本及香港房地产宏观调控措施
房地产行业在国民经济中所占的份量非常重要，它不只是带动建筑行业、钢铁和建材行业，而且连带甚广。所以在很多国家都非常小心的处理房地产业。以美国来说，它是世界上最大的国家，但是美国这几年房地产价格升的也很高，政府就是用加利息的方法来提高成本，而不是采用直接打击房地产的行为（Josephl Pagliari，1995）。
日本是亚洲率先进入发达国家行列的国度，其房地产企业的发展和房地产市场的培育已日趋理性和规范。然而，日本房地产市场发展到今天这样的情况也是经过几轮发展和调整后逐渐形成的。日本最大一次房地产泡沫来自于20世纪80年代，当时日本的房地产价格上涨速度飞快，短时期内涨幅巨大，很多投机者利用迅速上扬的股票的账面利润投资房地产，导致房价飙升。最终，由于日本中央银行升息力度的不断加大，在股市崩溃的同时，楼市的泡沫也同时被挤破。随着投资者大量抛售股票以填补土地市场的损失，或者抛售房产以弥补股市损失，促使日本的股市和楼市价格在短期内直线下降，跌至低谷。十几年后股市和房市才得以恢复，进入新一轮的增长周期（朱熠起，2000）。
日本政府在吸取教训和重塑房地产业的过程中，推出了三大符合市场发展规律的改革措施：一是通过增加国债来投入建设代价昂贵的公共配套项目，恢复房地产及其他经济部门的活力和提高房地产的附加价值；二是放宽限制，为了刺激经济，日本开始放松对金融行业的诸多限制，它帮助投资者建立了房产投资信托，主要用于设立商业地产投资的互助基金；三是政府调整了建筑标准以便于开发商的房地产项目开发，
比如高度限制，并缩短建筑方案的审批时间、鼓励节能建材的大量使用。这些改革措施的实施为日本的房地产市场注入了资金、增强了活力、减少了再开发的难度、降低了市民进入房地产市场的门槛，使日本的房地产业迈入了新一轮的可持续发展周期。
香港的房地产市场在1990年以后度过了三个不同的阶段，由七年持续的狂热期进入了长期的低迷期，直到2003年才逐渐恢复，其中跟政府的宏观调控是分不开的。香港房地产市场早期调控未能持之以恒，放松宏观调控，导致泡沫堆积；中期调控矫枉过正、调控过猛致使市场持续低迷，香港特区政府提出实施“八万五计划”等严厉措施后，造成房地产市场持续多年低迷（亦闻，2001）。政府很快意识到在房地产政策方面的失误，虽然在1998年10月，宣布停建3.8万个夹屋计划。但此刻市场需求已经锐减，由于房地产开发周期较长，前期宏观调控政策滞后效应还在持续显现，早期开发楼盘仍不断涌入市场，供需矛盾加剧。即使政府推出一系列刺激需求、鼓励置业等重要调控楼市政策，也未明显好转。至2000年,香港整体经济已明显从亚洲金融风暴中复苏，而房地产市场依旧低迷，房价指数仍然一直持续下跌至2003年。香港整体经济受房地产市场低迷影响同步冷却，危及社会安定。
2.3.2 香港及国外房地产宏观调控的警示与建议
对过热的房地产市场宏观调控是完全必要的。中国2004年以来，紧缩性多方位的调控完全正确,十分及时,并已取得重大成果①。
通过对国外及香港房地产市场宏观调控的研究得出，在房地产的宏观调控中应注意以下几个方面：
首先，适度扩大廉价房供应、完善商品房供应结构，同时考虑合理控制供应数量与速度；其次,坚持最低按揭贷款首付比例为30%的金融政策，增强我国商业银行抗风险能力；再次，宏观调控要科学合理，不宜过于细化、刚性，应考虑地区差异。
必须从宏观经济的战略角度看待房地产调控，市场经济环境下政府应做好对房地产市场的风险预测和调控，既要防止泡沫经济，也要防止调控过猛导致房地产业迅速冷却，拖累整个宏观经济。
引导消费者适度消费，房地产更多的是用于解决人们的居住和生活的产品，而不应过分看重它的投资回报，避免受高涨的房地产市场的诱惑和吸引而动用高利和高额贷款来购买或投资房地产（谢百三，2003）。
①备注：本文所提房地产市场，若不明确指出，即为住宅房地产市场。