“正佳广场的开发策略” 《最佳购物中心操盘标本》连载
段宏斌点评
正佳广场地处成熟商圈，地理条件十分理想，但是，我们来看正佳广场的发展道路却可以看到——正佳广场同样是如履薄冰地走过来的。正佳广场并没有因为拥有先天的地理及商圈优势而沾沾自喜，而是始终以科学、谨慎、学习和超越的心态来主导正佳广场的开发建设全过程。这种良好的心态，帮助正佳广场迈出了成功的第一步。
问题与机遇
正佳广场毗邻天河城广场，这是一个十分繁荣的商圈。由于广州天河城广场的成功，昔日的菜地已经寸土寸金，因此，正佳广场的切入，不仅意味着高昂的机会成本，同时也意味着正佳广场在诞生之前，就要面对着一个空前强大的对手——天河城广场。参天大树的旁边，能否容许另一棵树苗茁壮成长，正佳广场是如何切入这个看似“过剩”的商圈的，它是以一种什么样的姿态崛起在这个成熟的商业地块的，这样的定位和姿态为正佳广场日后的成功产生了一种什么样的作用？
事件与历程：
2000年的广州，无数新的力量正在孕育之中。
亚洲金融危机过后，中国经济顺利实现了软着陆，国家经济发展形势看好。广州经济快速发展，社会消费品零售总额持续增长，天河北中央商务区正在快速走向成熟，在这种形势下，广州的很多事物都在发生着或巨大或细微的变化。
细心的人们发现，与天河城广场一样位于天河路的、位于天河城广场东面与体育中心隔路相
望的一个巨大的地块即将易主了。
“正佳广场背景资料”
正大集团1979年进军大陆，在中国投资额高达45亿美元，投资涉及农牧业、啤酒酿造、石油化工、水产养殖、通讯制造、市场配销、摩托车、房地产、医疗、金融等10多个行业。但由于这些投资战线过长，173家企业行业相关度不紧密，正大集团20多年在中国多个领域进行投资，收益情况并不十分理想。加上东南亚金融危机导致的融资困难，其资金压力越来越重，不得已要出让一部分在中国内地的投资项目来缓解资金链条的压力。
1992年，正大集团与广州佳景合作，在广州投资总建筑面积为38万平方米的正佳广场项目。尽管当时正大集团取得了广州市仅有的两个合资零售业牌照中的一个，却因正大被金融风暴所累战线收缩，工地半路停工，留下了一个沉寂8年之久的大坑。
被搁置长达七八年之后，正佳广场于2000年以12亿元人民币的价格，连同开工后挖出的一个日晒雨淋的大坑，转手给国内的大鹏房地产开发公司。2001年经过批准，广州大鹏房地产有限公司投入巨资参与正佳资产重组，该项目从2001年8月开始复工。
正佳广场即将开工建设，无异于一块巨石投进了平静的湖面，迅速在广州市场上激起了巨大的波澜，引起了无数的联想。
正佳广场之所以能够引发如此巨大的反响，原因何在呢？
1）进入2000年以来，广州的商业零售市场持续增长，广州城市商业持续向东发展也成为一个不可阻挡的趋势。但是，以天河城广场为核心的体育中心商圈能否取代北京路商圈成为广州第一商圈，一直是广州商业发展的一个核心命题。而正佳广场的出现恰巧破了这道题，它的出现意味着体育中心商圈无论是规模、影响力，还是商家的集群效应，都让第一商圈的形成不再有任何悬念。因此，正佳广场的建设，事实上关乎着广州城市第一商圈的地位之争，这是正佳广场吸引市场关注的关键点；
2）正佳广场地块作为广州城市中心一块面积最大、地形最方正、地理条件最优越的商业地块一直就倍受关注，正佳广场地块从停工后，就一直作为广州最大的一块商业烂地而存在。这一商业烂地何时建成真正的商业建筑，何时能成为广州城市一个新的商业网点，不仅关乎城市商业建设，而且对广州城市商业面貌和城市形象也具有较大的影响；
3）自从天河城广场建成开业后，体育中心商圈的商业价值就直线飚升。正佳广场地块作为紧邻天河城广场的最佳地块，它的占地面积和享有的商圈条件都比天河城广场更优越。正佳广场在发展的势头上不仅秉承着先天的优势，而且有着更大的后发优势。建成后的正佳广场会是什么样子的？这一悬疑，也成为正佳广场备受市场关注的另一支点。
此时的正佳广场，看上去条件十分优越。现在，从细处来分析，它的各种综合条件如何呢？它是否真正具备打造一个成功的购物中心的条件呢?
“正佳广场商圈状况”
从1998年地铁一号线开通起，天河城广场就开始进入良性运营的状态。至2001年，天河城广场日人流量已经达到了30万以上。由天河城广场、宏城广场、天河购书中心共同构
筑的天河体育中心商圈，以其自身的文化、商贸效应，提高了整个区域的吸引力。同时由于这一商圈之中商铺的供应量十分有限，造就了天河城广场租金价格不断上扬和商铺供不应求的态势。
天河城广场首次将购物中心的运营模式引入广州，它集购物、娱乐、休闲于一体，并在此基础上适时引入百货、超市与美食功能，实现了多种消费目的相互整合与相互促进，从而吸引了大量基于不同目的的消费客流。2001年，天河城广场年租金收入已经高达2.5亿元，天河城广场不仅是广州市、同时是全中国所有购物中心中经营状况最好、租金收入最高、人流量最大的一个购物中心。
正佳广场，就位于紧邻天河城广场的东面的地块。
2000年广州的商品经济发展状况：
与天河商圈日益成熟相对应的是，随着城市经济的发展，基础设施的日益改善，广州市商品经济状况也在2000年发生了喜人的变化。
2000年全年社会消费品零售总额1120.97亿元，比1999年增长12%；贸易业零售额783.78亿元，增长12.8%；餐饮业营业额208.15亿元，增长14.3%；其他行业零售额129.04亿元，增长4.0%。2000年零售额超亿元的大型零售商店有29家。
2000年批发零售贸易业商品购进总额2641.48亿元，比上年增长16.4%；商品销售总额2942.55亿元，增长15.2%。在消费结构上，耐用消费品增速明显加快。电脑和移动电话零售额分别为2.35亿元和8337万元，增长5.04倍和1.63倍，电视机、空调器和摄像机的零售额分别增长17.1%、25.3%和51.7%，小轿车的零售额也成倍增长。2000年商品交易市场成交额443亿元，成交额超亿元的大型集市贸易市场40个。
2000年广州道路及公交事业的发展状况：
此时的广州市正全力推进以“三年一中变”为目标的城市建设，以建设适宜创业发展与生活居住的城市为目标，全年完成城市建设投资147.01亿元。重点构建城市主骨架路网，完成了环城高速公路、内环路、广园东路一期工程等一批重点交通项目的建设和旧广从公路、广州大道、机场路、芳村大道等一批交通主干道的改造；地铁２号线、新机场高速公路、广园东路二期工程、内环路４条放射线等一批重大项目的建设顺利推进。全面推进以商业旅游中心区、珠江边、主干道边和内环路边为重点的市容环境整治工作，城市面貌又有新的改观。
在此大规模的城市建设过程中，广场市形成了三大公交枢纽，他们分别是：
在此大规模的城市建设的背景之下，正佳广场周边的铁路、公交、地铁及人流状况也得到了很大的改善，具体状况是：
社会经济的快速发展，为正佳广场的崛起造就了条件。天河城广场的成功，在广州天河区造就了一个新的商圈，让正佳广场的成功似乎是触手可及，然而，正佳广场就可以取得成功了吗？
正佳广场位于天河城广场旁，在旁人眼里看来，这似乎是天赐的优越地利。然而，盛名之下，其实难副。在天河城广场繁荣的表象之下，正佳广场既面临机遇，也面临挑战，这些问题是：
优势：
天河城广场的成功创造了一个全新的商圈。天河城广场的成功不是偶然的，它是在广州市政府的全力支持下，集中了各种公共资源和配套打造而成的一个全新的购物中心。因此，天河城广场其实是不可复制的。
天河城广场的成功带来了整个广州商业中心的东移。原来一片荒芜的菜地，逐渐成为一个全新的商圈，它所体现的商业效应和所带来的商业聚积，迎合着广州城市发展的东拓，为这个区域的商业发展带来了可以预见的前景和巨大的发展空间。在此阶段切入这一商圈的正佳广场，天然地享有这种成熟的商业资源，不需要依靠自己的单打独斗去创造一个商圈。相对于天河城广场和中华广场，正佳广场此时的天时、地利条件最理想，综合优势最突出。
劣势：
天河城广场的成功虽然创造了一个繁荣的商圈，但与此同时，天河城广场的成功也对正佳广场带来了不利的影响，那就是——天河城广场的成功太耀眼，它的人流量太大。建在天河城广场东面的正佳广场，该如何从中去分一杯羹，或者创造新的增量市场？
总体来看，位于强势商场旁的新的商场，必定要面临着一个同质化竞争的问题，正佳广场该如何来进行定位？一棵参天大树旁边，另一棵新的小树苗茁壮成长，这个市场有没有这么大的容量？天河商圈已经成就了一个天河城广场，能否再成就一个正佳广场？天河城广场会成为正佳广场成长的助推器，还是会成为正佳广场无法突破的障碍？
面对快速增长的市场和巨大的发展空间，正佳广场进入了应对机遇与挑战的思考之中。
段宏斌总结
1）当我们在面对一个发展的机会的时候，冷静的思考比狂热的热情更加重要。
上帝并不会慷慨地赏赐给任何一个发展商一个成功的购物中心，上帝只会给有心的开发商一个机会。至于项目能否获得成功，仍要看发展商后天的努力。
正佳广场的条件不优越吗？
答案是否定的。
正佳广场就一定会很快走向成功吗？
答案同样是否定的。
上帝在给开发商一个发展的机会的时候，同样会给他一个危险的机会。就像是物体在获得了一个前进的动力的时候，同样会获得一个反方向的作用力。至于物体能否前进，在于它的前进的作用力能否大于它的反方向的作用力。只有前者大于后者，物体才能前进，两个作用力抵消后前进的作用力越大，物体前进的速度越快。
看上去集万千优势于一身的正佳广场同样也面临着前进的作用力与反方向的作用力的困扰。如何让项目走向成功，就需要正佳广场能够正视自身的问题，并始终以应对危机的心态面对机遇，戒骄戒躁，保持狂热的心态在现实面前的冷静态度。
正佳广场面对着这一空前的发展机遇，开始进入了冷静的建设阶段。这对于任何一个购物中心来说，即便它的条件再优越，这种冷静的姿态也是必要的。骄兵必败，对于商业地产来说，同样是一个真理。
2）处于同一商圈的两个大型商用物业是共赢还是互损，取决于商圈的发展效应。
天河城广场对于正佳广场来说，是正面作用大于负面作用，还是负面作用大于正面作用？事实上，事后的发展给予了最足够的证明。
天河体育中心商圈是一个正在发展的商圈，天河体育中心商圈正在创造一个巨大的增量市场。广州城市的东拓决定了天河体育中心商圈是城市商业发展的方向，而高速发展的商品经济所产生的市场增量也需要市场空间来承接。广州原来的第一商圈在北京路，但是，北京路由于发展空间受限，已经不能满足城市商业增长的需求，在这种情形下，只有天河商圈才能成为广州市场增量的最佳承接者。在增长形势的带动下，正佳广场承接了城市发展的商品经济增量，所以正佳广场与天河城广场形成了互赢式的共存。
其次，交通的可达性也是商圈增长的必要条件。我们常常习惯于以核心商圈、辐射商圈和边缘商圈来计算商场所需要的人流量。但是，这只是一个理论上的数字，真正商场的人流量并不是理论上的商圈所带来的，而是项目所处地块实实在在的交通可达性所带来的。
试想一下，如果支持一个商场的正常运营需要30万的日人流量，但是项目的主干道却是一条单行线，每日最高人流量只能达到5万，那么，所谓的核心商圈、辐射商圈和边缘商圈就没有任何意义了。
随着天河商圈的成形，公交设施的大量建设，2000年在体育中心地带已经具有了56条公交线和22条看楼专车和小区专送车，再加上地铁一号线的建成通车，三号线即将建成通车，中山大道和黄埔大道的交通条件大大改善，这些交通条件使天河商圈成为广州仅次于广州火车站的第二大交通枢纽，从而使这一地段具有日人流输送量超百万的交通能力，这就为正佳广场和天河城广场的良性经营带来了切实的人流保障。
正佳广场，正是在这样的客观条件的保障下，登上了广州城市商业的舞台。
山西运城凤凰欢乐谷广场灯光秀项目 施 工 组 织 设 计 方 案 东莞市环宇文化工程有限公司 201３年月日
目录 第一章编制说明、工程概述………………………………………………………………第二章施工部署…………………………………………………………………………… 第一节施工准备…………………………………………………………………… 第二节施工管理组织机构…………………………………………………………第三章施工方案及施工方法……………………………………………………………… 第一节电气工程………………………………………………………………… 第二节灯光工程………………………………………………………………… 第三节激光工程………………………………………………………………… 第四节总控工程…………………………………………………………………第四章施工总平面图布置…………………………………………………………………第五章施工进度计划……………………………………………………………………… 第一节施工进度计划目标……………………………………………………… 第二节保证工期的措施…………………………………………………………第六章资源、劳动力及机械投入使用计划……………………………………………… 第一节资金、劳动力投入使用计划…………………………………………… 第二节机械投入使用计划………………………………………………………第七章施工质量保证措施………………………………………………………………… 一、工程质量目标…………………………………………………… 二、施工质量保证体系及质量岗位责任制………………………… 三、施工质量技术保证措施………………………………………… 四、材料和设备质量保证措施……………………………………… 五、成品保护措施……………………………………………………第八章安全文明施工保证措施…………………………………………………………… 第一节安全保证措施…………………………………………………………… 第二节文明施工保证措施……………………………………………………… 第三节环境保护措施…………………………………………………………… 第四节雨季施工措施……………………………………………………………第九章工程验收……………………………………………………………………………
广场中秋节活动策划方案 关于广场中秋节活动策划方案 导语：中秋赏月，民间一直流传着多个不同的传说和美丽的神话故事，当然最为人们熟悉的是《嫦娥奔月》了。在多民族的我国，有二十多个民族也在欢庆中秋节，虽然庆祝方式各异，但其寓意，也都是在祁求国泰民安，丰衣足食，团团圆圆，平平安安。 活动构思： 本次活动以联谊会的形式进行，邀请华侨城相关领导及侨城居民及周边商户共同参与。整场晚会内容包括文艺演出、茶道表演、分享由铜锣湾特为中秋而邀请品牌月饼商制作的特大号月饼及有关铜锣湾企业文化的一些宣传。众人分享一个月饼，意喻着团圆这个古今不变的中秋主题，通过良好的组织，将晚会办成一个格调高雅、气氛融洽的华侨城铜锣湾中秋联谊会。 一、目的： 1、通过本次活动的开展，提升华侨城及华侨城铜锣湾的知名度，增强铜锣湾与华侨城居民的交流与联系。 2、通过与品牌月饼商的合作，建立起良好的商业互动关系，为双方的品牌加入更多的文化内涵，树立双方良好的企业形象。 3、通过文艺演出及现场参与活动的方式，丰富社区居民的文化生活。 4、通过此活动的开展，制造新闻热点，通过各媒体的报导形成
一定的.影响力。 二、晚会主题：品茶赏月，共度铜锣湾欢乐中秋 三、时间：中秋节晚7：00—9：00 四、地点：XXX生态广场 五、主办单位：XXX铜锣湾、XXX物业、品牌月饼商 六、内容： 1、节目丰富多彩的文艺演出：邀请专业文艺团体表演或与侨城社区合作，联动侨城物业邀请有文艺特长的业主参加表演。 2、由主办此次晚会的品牌月饼企业提供当晚联谊会中的“特大型”月饼，并提供部分关于月饼的知识资料穿插在晚会节目中宣传。 3、邀请品牌茶商，在联谊会中举行一场茶道表演及部分有关茶叶的知识资料穿插在节目中向观众进行介绍。提供联谊会的饮用茶及茶具。 4、邀请华侨城有关领导及周边商户参加。 5、邀请各宣传媒体记者参加，有效利用媒体扩大影响力。 七、宣传媒体： 报纸：深圳特区报、晶报、深圳商报、深圳晚报、南方都市报、南山日报、侨城报 刊物：XXX《家园》、 网络：XXX内部网 其它：海报、喷绘、条幅
一、项目简介 第一节、编制说明 首先十分感谢业主提供的这次投标机会，我们公司以对业主真诚负责的态度和对工程尽善尽美的追求，经过认真的现场踏勘，标书评审等工作，针对工程实际编制了本施工组织设计。本施工组织设计编制的目的是从施工全局出发，根据各种具体的施工条件，为投标阶段提供较为完整的纲领性文件，一旦中标，将在此基础上进行深化，用以指导工程施工与管理。 第二节、主要依据 施工组织设计主要是依据以下信息和文件资料进行编写： (1)西固义村移民后期扶持项目招标文件； (2)根据本工程有关设计文件； (3)《排水工程施工与验收规范》； (4)《管道工程施工与验收规范》； (5)《建设工程质量管理条例》； (6)《铺装工程技术规程》； (7)《城市道路设计规范》CJJ37-90； (8)《公路设计手册》（路基）；
(9)《公路设计手册》（路面）； (10)《城市道路设计手册》（上、下册）； (11)《公路水泥砼路面设计规范》G85768-86； (12)《公路路线设计规范》； (13)《工程测量规范》GB50026—93； (14)《建筑结构荷载规范》GB50009-2001； (15)《混凝土结构设计规范》GB50010—2002； (16)《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002； 第三节、工程概况 一、基本情况 本工程为峰峰矿区2016、2017年度大中型水库移民后期扶持及2013、2016年度结余资金项目第三标段西固义村移民后期扶持工程，其中分为西固义村街道修复硬化工程、西固义村十字街硬化及排污沟项目和西固义村十字街硬化 及排污沟项目。西固义村街道修复硬化工程中拆除原有破损混凝土路面，渣土外运，路槽整形碾压，路面恢复养护。西固义十字街硬化及排污沟项目中拆除已破损的路面，渣土外运，修建排水沟365m,硬化路面宽度为3m,长度为385m。西固义村新建文化活动广场需铺设150mm厚混凝土进场路，建造六角亭1座，地面为碎拼花岗岩，便道铺设渗水砖。
亿安时代广场整体营销推广计划书 一、营销定位 45
1、产品属性定位 90年代，人们向往城市生活，因为繁华的都市夜景，物欲横流的诱惑，让他们以进城为荣。 90年代，老板们拥挤着聚集在城中心，红红火火的忙碌着财富梦想 2000年后，城市快速发展，人口剧增，站在车水马龙的街头，拥挤着生活。生活环境总掺杂着灰尘、噪音、、、、 于是人们又开始涌动一种消费在城市、居住在近郊的期待、、、 2000年后，老板们发现老城中心不在那么人流如织了，发现新商场比他们的门面更漂亮，牌子更高级了、、、 “城市复合体”开始出现，用一种空间布局，融合了两种生活梦想 集合了住宅、主题商业、休闲广场于一体的城市生活模式，各种主题互相结合，并提供多层次的立体服务。 高效、便捷、轻松的生活环境取代了枯燥的钢筋水泥城市生活，一种新型的都市主流生活形态便因此形成。 不用奔波于“下班—回家—购物—回家—娱乐—回家、、”的复杂动线上，而是简单成为了一条线“下班—回家（购物、休闲、娱乐）” 这不仅是生活效率的提高，更是一种生活方式的改变、、、 老板们开始资本了，因为他赚着这个城市精英的钱，还有百货商场进进出出的庞大人流、、、 凸显“城市复合体”的社会形象，以超越项目本身，跳出区域，成为整个桐柏的未来生活模式！ 45
2、形象定位 河南首席县级城市复合体 大型百货·商业步行街·优居美宅 备选： 城市复合体，凝聚桐柏资本的动力 大型百货·商业步行街·优居美宅 城市复合体，点亮一座城的霓虹夜景，流动着一种自由的生活气息 它给予了桐柏一种期待，一种向往已久的生活方式 回家既是进城、回家更是娱乐、购物、、、、、 回家，并未落幕，而是幸福的序幕， 可以繁华、可以宁静，也许几分钟就可以，由你选择 亿安时代广场、河南首席县级城市复合体，以生活的品质与自由为荣 凝聚所有有梦想的人，凝聚桐柏向上的生活方式、、、、、、、、、、 高举“精神向往”牌，以“河南首席县级城市复合体”打造项目高端的社会形象，营销高起点。 45
保利文化广场室外铺装工程 施工方案 编制： 审核： 审批： 保利建设开发总公司 二○○七年三月二十八日
室外铺装工程施工方案 目前地上结构施工已进入尾期，室外工程即将全面展开。为了确保《保利文化广场》整体项目工程如期完成，针对目前施工现场的现状：由于南山文化中心区内景观工程全面进入施工阶段，原有施工场地已无法使用。保利文化广场项目还有大量的工作没有完成；现场办公室需要搬迁，材料堆场和加工场地大量压缩的情况下，为确保总工期不变，施工难度之大是显而易见的。 一、工程概况 室外景观工程的水、电预埋很多，对地面基层施工质量要求很高，地下室周边回填土较深，现有回填质量难以保证，尤其是B、C区西边地面外墙是悬挑结构，原地面回填土质量无法保证地面铺装的质量要求。海德二道市政天桥工程正在施工，使得A、B区北侧无法施工；剧院壳体结构施工需要材料堆场和加工场地；现场办公搬迁等。 1、根据总体工作任务按现场分布和各施工段目前施工进展情况分为九个施工区域详见附图一。 2、现场办公室搬迁至A、B区连廊的文心六路，详见附图二。 3、施工现场材料、垃圾堆场的位置，详见附图三。
4、Ⅺ剧院周围部分、ⅦB区、ⅧA区北侧目前无法施工。 5、B、C区西侧外墙属悬挑结构，现有回填土无法满足地面铺装要求。具体施工方案已报监理待批。 6、由于原地面土方高于铺装设计的基层标高，其土方需要挖除运走。实际土方量详见实测断面图。 7、设计铺装地面范围超出现场东边围墙外12.5m，其围墙需拆除；围墙部分原地势较低（后应市政修路堆填土），需重新夯填处理 二、对地面基层的设计要求 1、A区南侧消防车道、卸车区做法（有地下室段） (1) 面层预留90厚。 (2) C30混凝土，最薄处120厚（内配φ10钢筋@200，双层双向）按建筑找坡 (3) C30细石混凝土保护层厚60（内配φ4钢筋@150，双向，设缝@＜6000） (4)干铺无纺聚脂纤维布（隔离层） (5) 自粘改性沥青防水卷材4.0厚 (6) 基层处理剂一道 (7) 20厚1∶2.5水泥砂浆找平，设缝@＜6000 (8) 钢筋混凝土地下室底板 2、剧院东侧、南侧消防车道做法（无地下室地段） (1) 面层预留90厚。 (2) C30混凝土，最薄处200厚【混凝土路面结构】 (3) 6%水泥稳定石粉渣150厚
XX商业大厦营销策划方案 名目 前言 一、上海市写字楼市场分析 二、本项目周边区域市场概述 三、本项目市场定位 四、本项目产品建议 五、销售策略 六、形象策划 七、财务分析 前言
在市场需求日趋严谨的今天，一家体会丰富、素养良好的专业行销顾问公司为贵司服务，是迎接挑战、实现商业目标的必要条件。 我们的目标在于为贵公司的楼盘在产品规划、市场调研、行销策略、形象包装、媒体策略、现场销售等环节提供相应的行销顾问服务。在现今复杂多变、竞争猛烈的市场中给予您关于行销的专业化关心和咨询，为贵司制定正确的市场战略途径。 依照目前贵公司的打算、楼盘现状和市场具体情形，我们将尽力为您进行关于阻碍贵司楼盘行销进程的诸多因素的研究，并据此提供适合于楼盘的行销战略规划以及相关其他多样化的配套措施。 我们的行销顾问们已预备运用我们在各个领域的专业知识，来协助贵公司做出每个重要的决策。 一、上海市写字楼市场分析 （一）上海写字楼市场进展现状 上海的写字楼市场通过近十年的进展，目前，已具备相当的进展规模，且逐步形成区域性规模进展态势，优质写字楼物业层出不穷。 1、写字楼开发情形 办公用房施工、竣工情形单位：万平方米
近年来，办公用房供应量（竣工面积）自1997年达到最高峰170.70万平方米之后逐 到低点58.23万平 方米，同期施工面积 也达到近年来的低 点381.63万平方 米。与此有所不同的 是，反映供应量先行 指标的新开工面积， 领先在2000年达到最低点18.89万平方米后反弹，2001年回升到20.35万平方米，新开工面积自1996年以来首次显现正增长，市场供应量下滑的趋势得到扭转。 2、写字楼市场吸纳情形 “九·五”以来办公用房市场的吸纳量，总体呈平稳增长态势，销售面积自1996、1997、1998三年连续大幅度增长以后近期走势较为平稳，而出租面积逐年放大，2001年为229.59万平方米，为1996年的15倍，强劲的走势，充分反映出市场对租赁方式的认可度和接纳度。但自2002年开始趋势有所下降。（见下图） “九·五”办公用房销售和租赁情形单位：万平方米
第一部分综合说明 一、项目概况 本工程为XXXXXXX工程，位于XXXXXXX，是理想文化活动中心。总用地面积约为XXXX平方米（含建筑架空层），其中园路及铺装场地面积为XXXX平方米，绿化面积为XXXX平方米，高峰时可容纳游客10万人 二、编制原则 1、遵循各项条款的原则。 2、遵循设计的原则，正确组织施工，确保工程质量合格，满足设计和使用功能。 3、坚持设计施工图中的技术规范的原则，确保产品使业主满意。 4、实施“项目法施工”的原则。 5、坚持实事求是的原则，根据本单位的实力，确保施工组织的可行性、先进性和合理性。 6、充分发挥专业化施工企业优势的原则。 7、确保本工程质量、进度、安全和文明施工均满足业主的原则。 三、编制依据 1、本工程的施工图纸； 2、现场踏勘的实际情况； 3、（1）CJJ1-90《市政道路工程质量检验评定标准》、CJJ3-90《市政排水管渠工程质量检验评定标准》、GB50268-97给水排水管道工程施工及验收规范（2）《测量规范》（GBJ50026-93）；《园林系统公共标志实施规程》；《城市绿化植树工程施工规范》；《城市园林绿化养护管理标准》；《城市园林绿化工程施工及验收规范》；《城市道路绿化规划及设计规范》CJJ75-97；《城市园林绿化工
程及验收规范》CJJ/T82-99；《城市园林苗圃育苗技术规程》CJ14-86；古建筑修建工程质量检验评定标准（CJJ70—90） （3）GB50204-92混凝土结构工程施工及验收规范 （4）GB50203-98砌体工程施工及验收规范 （5）GB50209-95建筑地面工种施工及验收规范 （6）GB50259-96电气照明装置施工及验收规范、GBJ303-88建筑电气安装工程质量检验评定标准 4、安全生产、文明施工、环境保护等有关规定。 第二部分施工准备 第一章施工部署 一、施工部署 针对本工程的特点，我公司组建成一只丰富经验、品德优秀的项目管理班子及优秀施工队进场施工，确保施工进度计划的实施，同时保证工程质量。 在施工进度计划安排方面，采取先深后浅，先下后上，交叉施工作业，发挥我公司机械化施工优势，大力开展机械化施工，加速施工进度，如土方的挖运、混凝土的浇筑、拆除挡墙施工等。并运用我公司长期积累的地下工程施工技术和经验，加强施工技术措施，强化施工管理，加速施工进度，确保本工程优质按期的完成。 本工程的施工作业量大，工期紧，按期保质完成必须精心统筹，合理安排，立体交叉，流水作业。本工程划分仿古建筑工程（景观花架廊、滨水步行长廊、特色景观亭等）、中心文化广场、特色水景、水电安装工程、苗木种植、园林小品、园路铺设及附属工程。
商场实习心得体会 【篇一：百货商场实习报告】 实习报告 姓名： 学院：商学院 班别： 学号：实习地点：广百商场、正佳广场 指导老师： 实习时间： 实习是一个合格大学生必须拥有的一段经历，它让我们在实践中了解社会， 让我们学到很多在课堂上根本学不到的知识，也打开了视野，增长了见识，为我 们以后进一步走向社会打下了基础。为了能把专业理论知识和实践结合，对营销 零售知识有一个系统的感性认识，了解企业如何让自己的产品销售到消费者的手 中，让自己的产品在市场上取得一席之地。学院安排了我们专业在本学期第十三 周进行实习。 一、实习的目的 本次实习的目的在于加强对营销管理知识的理解，完善自己的知识理论体
系，可以直接观察感受企业的销售过程，学习实践知识，同时进一步加深对理论 知识的了解，是理论和实践的相结合。一般来说，学校的生活环境和社会的工作 环境存在很大差距，学校主要专注于培养学生的学习能力和专业技能，社会主要 专注于员工的专业知识和业务能力。要适应社会的生存要求，除了要加强课堂的 理论知识外，还要增强自己的实践能力，通过实习活动，锻炼分析问题的能力， 培养认真、严谨的工作作风，为就业和将来的工作提供一些宝贵的实践经验。 二、实习时间：2012年5月12日/2012年5月16日 三、实习方式：采用企业参观和内部高管介绍相结合的方式 四、实习地点：北京路广百百货商场、天河正佳广场 实习地点简介： 广百百货北京路店：位于广州市繁华的北京路商业街，1991年2月8日开业， 是广百百货旗舰店。继广百股份有限公司2002年4月份正式成立后， 5月1日， 和广百大厦层层连通的广百新翼落成新张，构建成现代百货公司，并集购物、饮 食于一体，百货经营面积扩大至6.63万平方米。一至九层由广百股份公司统一
深圳市保利文化广场(地上部分)施工组织设计完成版
第一部分概述 1．编制说明 1.1.编制范围及说明 本施工组织设计的编制范围是设计范围内的商业博览中心及剧院±0.000以上的主体混凝土结构、装修及部分钢结构工程。需说明的是：工程中涉及的预应力、钢结构工程、井架的安装方案将编制专项施工方案，该设计中将不涉及此部分内容。 1.2.编制目的 本施工组织设计是我公司在认真阅读招标文件、熟悉设计图纸、了解设计意图、领会答疑会议纪要和对工程现场实地勘察的基础上编制的。它体现了我单位对本工程施工的总体构思与部署，我们将依据本文件确定的思路、方法，严格遵循各项标准和质量体系文件，用以指导和规范工程施工，确保优质、高速、安全地完成本工程的施工任务。 1.3.编制依据 (1).业主提供的招标邀请函、招标文件、答疑文件及投标用工程 初步设计图纸。 (2).我单位有关总承包管理、质量管理、安全管理、环境管理规 定。 (3).深圳市有关建筑工程管理、环境保护等法规及规定。 (4).中华人民共和国颁布的现行建筑结构和建筑施工的各类规 程、规范及验收标准。 (5).现场和周边的实际踏勘情况。 1.4.本工程施工中拟采用的主要技术规范及法律、法规清单 在本工程施工中，我单位将严格执行国家、行业及专业协会的各项法律、法规及标准，以使工程质量确实达到要求，以体现业主的利益，并为国家的现代化建设作出应有的贡献。先分类列出我单位拟在本工程施工中采用的主要法律法规及标准清单，以便施工时更有指导
性和针对性。 1.4.1.主要法律、法规 现场施工拟采用的有关主要国家、行业或协会标准： (1).土建部分
惠阳时代广场HUIYANG TIME SQUARE 营 销 推 广 操 作 方 案 金佰利物业顾问机构 深圳市金佰利物业顾问有限公司
[惠阳时代广场]项目营销推广操作方案 目录 销售前期准备 项目命名 项目定位 市场定位 总体目标 经营管理思路 商场功能布局 商场各楼层品牌商家招商原则 销售资料 现场包装 销售推广策略 对贵司项目利润最大化的要求的建议 项目的销售以”短、平、快”为宗旨 推广策略原则
推广周期 提供返租的资金预算及可行性论证 价格策略 结束语 一、销售前期准备 没有调查研究就没有发言权, 本篇尽可能广泛深入地分析了项目策划可能涉及的各个问题, 并努力做到用事实说话。 1．项目命名 ( 1) 项目推广命名( 暂定) 【惠阳时代广场】——惠阳中心步行商业街旗舰式商业广场参考项目名: 惠阳金世界购物中心、惠阳海岸城市广场、富 民( 惠阳) 时代广场、惠阳太古城 ( 2) 项目LOGO( 形象标识) 设计 内容要求: A、项目推广命名: 惠阳时代广场; B、项目主打卖点: 惠阳中心步行商业街 惠阳商业旗舰 C、LOGO视觉形成: 四色财源、风火轮、新
时代 2．项目定位 惠阳时代广场定位为一个极具新时代精神, 能代表处于大开发背景下的惠阳本地消费者及外地投资者的生活品位和消费时尚, 充分体现高品质商业服务, 多层次消费需求, 集购物、娱乐、餐饮等为一体的大型以服饰精品为主体的购物和休闲中心。 3．市场定位 一个细分的以二线品牌为带动、二线、三线品牌为主体的时尚购物中心, 追求时尚品味和现代生活服务的概念。经营的商品以品质为先, 是精品, 但以中档产品为主流。 4．总体目标 本项目的兴建需要达到如下的目标: 要将惠阳中心步行街( 未来规划) 及其商业龙头——惠阳时代广场建设成为惠阳商圈中”最可去”的地方。”休闲日哪里去——惠阳时代广场”成为众人皆知的广告语。 （1）分目标 A、最可逛 B、最可购 C、最可吃
手机的十大促销方式 促销活动总的来说，分为两大类，一是针对消费者的促销活动，也确实是我们最熟悉的促销活动，另一类确实是针对经销商和促销人员的促销活动。针对经销商，要紧是返利和广告支持等；对促销员，要紧是鼓舞。下面将要紧探讨针对消费者的促销活动。 针对消费者的促销活动的方式，总的来说，确实是赠品、降价、特价机、抽奖、展现、路演等几种，只只是针对各种产品和各个地点能够做出不同的组合和不同的具体操作。 下面对各种方式作详细的介绍： 一、赠品 赠品，顾名思义确实是在购买产品时赠送物品。 分类： 赠品的形式专门多，按赠品的物品形式，能够分为实物和非实物。 实物：打印机、电脑包、配件礼盒、酷夏太阳眼镜、太空背包、手表、T恤、水壶、手机挂链、台历、剃须刀等等； 非实物：手机资费、上网费、增值服务资费等等。 按与手机的关系紧密程度能够分为手机配套产品、手机相关产品和手机无关产品。 手机配套产品：如电池、挂绳、彩壳、耳机、数据线等等； 手机相关产品：与手机的产品形象相关的产品，如2005年五一索爱举办的促销活动：购买时尚超长摄像K700C/MP3手机，可获赠酷炫星际手表一个；购买商务智能P910C手机，可送商务电脑包一个。又如购买打印功能手机送打印机等。手机无关产品：通用的赠品，如电子台历、微波炉专用瓷器、挥春套装、红酒礼盒等。 评判：赠品目前是手机促销活动最要紧的形式。这种促销方式能够让顾客看到实实在在的优待和“让利”，也差不多成为现时顾客最为熟悉的一种活动方式，对购买的成功有专门大的关心作用。但赠品的选择专门关键，赠品选好了可能会因为赠品而选择手机，赠品搭配不行，一方面对顾客形成不了吸引力，另一方面还会面对较多的问题，如“要求将赠品兑换成现金”等等。 赠品的选择：产品定位、年龄、季节、流行因素等对赠品的选择起到决定性作用。 个人观点：手机赠品的有效作用力排序如下： 手机配套产品>手机相关产品>手机无关产品 案例： 2005年LG手机在全国六大区举办了一个大型的促销活动，具体活动如下： 区域促销内容促销时刻 华北 1、买一赠一：拉杆箱、公文包、钱包+名片包套装 2、抽奖：在重点卖场进行转盘抽奖活动，奖励包括DVD、微波炉、电暖器等。 1.21-2.21 华东“LG缤纷好礼贺新年” C910/C950 送读卡器及健康秤；C650送高级商务旅行包；C630送微波炉专用瓷器；CU8380送数据线礼包；C930送海晰蓝礼盒；C810/C610送万用笔记本；C620送围巾；W800参加总部刮刮卡活动 1.19-2.19
河南国安建设集团有限公司 目 录 第一章 编制说明及编制依据.........................................................1 第二章 工程概况........................................................................3 第三章 项目部组成、主要技术人员、劳动力配置及保障措施...............8 第四章 施工组织设计总体策划及部署.............................................19 第五章 安全文明施工保障措施......................................................29 第六章 工程施工进度计划安排及保证措施.......................................53 第七章 施工质量管理体系及保障措施.............................................57 第八章 成本控制........................................................................75 第九章 分部分项工程施工技术方案................................................78 第十章 文明施工及环境保护管理体系与技术措施..............................171 第十一章 季节性施工措施及应急预案................................................178 第十二章 施工现场平面布置............................................................202 第十三章 施工现场临时用电、用水...................................................205 第十四章 材料供应、来源、投入计划及保证措施..............................213 第十五章 质量通病防治施工组织措施、技术方案...........................215 第十六章 附 表 (219)
HK 100淮海店 --柳林大厦 营销推广方案
目录 第一部分产品概述 (3) 第二部分市场分析 (4) 第三部分产品SWOT分析 (8) 一、优势 (8) 二、劣势 (9) 三、机会点 (10) 四、风险点 (13) 第四部分产品定位 (14) 第五部分客户定位 (15) 第六部分企划总精 (16) 第七部分我们的表现 (17) 第八部分推广计划 (18) 一、准备及蓄水期 (18) 二、内部认购期 (19) 三、开盘强销期 (24) 四、持续期 (27) 第九部分定价原则 (29) 第十部分推广预算 (31)
一、项目名称 柳林大厦 二、本案地理位置 位于卢湾区淮海中路、西藏中路口，紧邻 金钟广场、大上海时代广场。 三、本案基本数据 柳林大厦商场部分，分6个层面。最早曾为柳 林路羊毛衫市场。随着周边大型写字楼数量的 增加，曾经营过百脑汇数码广场。 基础数据如下： 14800M2 总建筑 面积 1—4层10397M25—6层4403M2 室内商铺基本分隔主力建筑面 10--20M2 积 得房率38%
根据本案所处地理位置、经营格局以及可能采取的经营回报方式，我司对目前商铺市场、尤其是与本案较为类似的市中心商场进行系统分析： 一、租金情况分析 由数据分析可见，淮海路以时尚经营为主题，成为时尚白领购物的首选区域。由于经营档次、客户层次的高档性，其租金价格甚至超越南京路，其商铺的投资回报前景也非常可观。 淮海路是中心区域中租金最高的板块 二、目前商铺售价情况分析 由租金决定售价。 针对市中心大商场分隔成小面积商铺的营
销方式来看，其地段、经营内容、消费人群均对价格有强大的支撑作用。部分商场以“使用面积”作为销售单位而显得单价突兀，但由于受其得房率的限制，单价换算到建筑面积上也并不算非常可观。 目前淮海路没有在售的大商场小商铺，在市场上具有稀缺性。 三、从商铺的销售面积上分析 为迎合投资者的需求、降低投资门槛，目前市中心在售的商铺（本案潜在竞争个案）大多以小面积分隔形式出售，一般面积都在50M2以下。且面积越小，单价越容易获得提升，而总价也能为市场所接受。 本案的面积在整个商铺中属于最小
广府味，新传承！ “城市中的旅游目的地”——正佳广场，在城市中央建造了一个多维结构的体验空间，来到这里，您能够“对话”海底世界的白鲸、聆听热带雨林的蝉鸣、穿越清朝时期的广州…… 作为国家AAAA级景区的正佳广场，真正将商业、旅游、文化乃至更多元素融为一体，为游客提供更多维度的体验，期望带着正佳宏伟的蓝图与构想与业界分享，共同探讨中国“商旅文”融合旅游项目的发展路径。 正佳广正街平面图 6月14日，作为正佳集团“三馆一街”战略项目中承载着浓郁广府味儿的广正街，正式举行开幕仪式。正佳企业集团董事长谢铁牛先生、副董事长谢萌先生、董事谢金牛先生、总裁李穗生先生等领导嘉宾莅临现场，共同见证这一重要时刻。
本次仪式也象征着从设计施工历时整整1年，占地总面积达1100平方米的广正街，正式对公众开放。 正佳广正街以中外文化“碰撞与交融”为展示主题，从衣、食、住、行、游五大维度，还原广州十三行历史时期的核心元素。融合丰富有趣的互动手法，加深游客对广府文化的理解与认同。
富有广府特色的广正街入口 行在广州，长提11路公交车 打破传统游览路线，通过杂志式的体验方式，让游客自由穿梭于广正街，从任意一个角度都可读出有味道的老广故事
广府婚假习俗场景再现 广正银号 通过寓教于乐、常读常新的方式，力求为游客打造一个传统与创意相结合的数字化展示空间，让世界在这里了解广州，重新发现不一样的广府文化 每个角落都有一段原汁原味的老广故事 场景复原与VR叠加，超强穿越感的黑楼船 黑楼船，即为当时达官贵人坐的官船，船身的设计正以此为原型，取其穿越之意，
方便两头进入和两头观看，形成对称船空间，增强穿越感。船身融入满洲窗、水文灯等标志性元素，加上码头造景，营造船停靠码头的既视感。 船身的最大亮点莫过于游客可以通过VR眼镜，观看历史上著名的，并且有图像可查的船只，比如美国中国皇后号、瑞典哥德堡号，让游客完全置身于十三行繁华的商业氛围之中。 文塔祈福，文昌祭祀，扬道教文化 广正街“文昌殿”场景化营造了一个了解道教相关文化的重要窗口。据历史记载，
目录 第一章：内容完整性和编制水平 第二章：施工方案与技术措施 第三章：质量管理体系与措施 第四章：安全管理体系与措施 第五章：环境保护管理体系与措施 第六章：工程进度计划与措施 第七章：主要施工机械设备情况 第八章：劳动力安排计划 第九章：原材料进场所计划 附表一：拟投入本标段的主要施工设备表 附表二：拟配备本标段的试验和检测仪器设备表附表三：劳动力计划表 附表四：计划开、竣工日期和施工进度网络图附表五：施工总平面布置图 附表六：临时用地表
第一章：内容完整性和编制水平 一、工程概况 1、项目名称：xx农村文化广场建设项目 2、建设地点：xxx区 3、招标规模：建设39个农村文化广场，工程及地上附属物。 4、质量要求：符合国家现行工程施工质量验收规范标准的合格工程 5、计划工期：计划开工日期：2019年6月5日,计划竣工日期：2019年10月30日 二、工程总体部署 （一）施工进度计划安排 如我公司有幸中标，我项目部将积极响应业主关于工期的要求，确保工程能按期完成。根据招标文件中工程量清单所列的计划、如在实际施工中发生变化，则另行调整。 三、项目部组织机构设置及成员职责 1、在部门设置中，注意选用专业管理水平高的管理人员做为部门负责人。为按期优质完成施工任务，公司经理部召开会议研究决定，抽调长期从事高等级公路、城市道路工程施工，能吃苦耐劳、懂技术、会管理、善打硬仗、突击仗、施工经验丰富的工程技术人员，管理人员组织强有力的项目领导班子，由多年来在市政工程施
工中有丰富施工经验、长期在市政道路工程施工中懂技术、善经营的项目经理担任项目经理，驻地现场主持工程施工中的全方位管理工作 2、在施工班组中，安排具备多年施工经验、勇于奉献，具有领工员证书的技术工人担任班组长。 3、在组织机构中，设专职协调员，协助建设单位解决施工现场的各项高位协调问题。 4、所有管理人员、技术工人均持证上岗。 第二章：施工方案与技术措施 第一节：水泥混凝土文化广场 一、土方工程 1、在挖方段测量员首先测准放出切口线，并撒上石灰线条，用三角架标出坡比度。在施工中每下降一层，就要测量一次宽度及坡度，确保坡比符合图纸设计。 2、挖方段两侧采用边坡式，路基填筑时要保证整幅填筑，不能先铺快车道，而后再铺两侧人行道。 二、山皮石 1、工艺流程 测量放线→试验段（确定压实系数）→山皮石运输→分层铺筑→整平、碾压→检测验收标高、压实度。
×商业街整合营销推广方案 【最新资料，WORD文档，可编辑】 一、市场调研分析 <一> 调查时间 2002年7月18日——2002年7月22日 <二> 调查方法 采用问卷调查和问询调查结合 <三> 调查目的 分析哈密市商业环境及大十字商业街目标客户购买行为及心态，为项目定位及营销推广提供客观依据。 <四> 调查范围 哈密市主要商业市场 <五> 调查项目 1、哈密市商业宏观经济环境 2、哈密市商业形态 3、哈密市经营商户 4、竞争物业状况 5、大十字商业街意向客户购买行为 <六> 调研分析结果 一、哈密市商业宏观经济环境分析 1、人口少、收入低、消费能力有限
哈密地区面积16.5万平方公里，辖区人口35万，其中市区面积8.5万平方公里，人口15.6万，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消费能力有限。 2、缺乏产业支撑，经济发展缓慢 哈密市产业主要依赖矿产、铁路及农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，制约了商业的发展。 3、旅游消费不足 每年来哈密的外来人口高达十几万，但多数以民工居多，由于消费水平较低，对商业的贡献率极低，而对商业贡献率较高的旅游人数，所占比例相对较低，每年仅3—5万人，对商业的贡献相对有限。 4、各商业市场缺乏亮点，差异性不强 哈密市商业格局缺乏亮点，雷同性极强，未能针对细分市场建立起一些有特点的专业市场，差异性不强导致市场间竞争激烈，每家商业市场均未能形成自己的优势，缺乏长远发展潜力。 二、哈密市商业形态分析 1、商业集中度高，缺乏发展空间 哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。 在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、新世纪、地下街及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的70%以上。 在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。 以天马为中心的铁路商圈，充分利用交通及地理优势，形成了以天马市场，温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场
第一章工程概况 1.1工程概况 ```````社区文化广场工程位于烟台市莱山经济开发区```````社区，建筑面积920㎡。详细的主要做法参见图纸。 1.2现场施工条件 根据施工现场实地踏勘，以及招标文件上明确的现场条件；在施工现场场地平整已完成，施工用水、用电已接通，场内外道路已畅通。具备开工条件 第二章施工部署 根据实际情况及合同的要求，在技术上、管理上采取措施，精心组织施工，高质量地按期完成该工程的施工任务。 2.1项目施工管理目标 2.1.1质量目标 按现行《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）及有关规定，质量等级确保合格。 2.1.2工期目标 根据合同文件的要求及我方施工力量，制定本工程工期目标：如现场等各方面条件满足，在接到招标人开工令后45个日历内完成。 2.1.3本工程一切工程项目，全部由本公司承包，不分包和转包。 2.1.4安全文明施工目标 杜绝重大安全事故，轻伤事故发生率小于1‰。 2.2总体施工方案 本着“先地下，后地上；先结构，后安装”的原则指定施工方案。本工程按基础、结构、安装三个阶段组织施工及验收。 基础土方采用机械开挖配以人工清槽，加快土方处理速度。
在土建施工的同时，安装工程各工序合理穿插作业，不占用正常的工期。 2.2.1主要施工方法 2.2.1.1土方开挖 土方工程采用机械开挖、人工配合施工。开挖前先进行定位放线，并放出边界线，土方开挖时严格控制基底标高，机械开土预留200厚土层，待基础垫层施工前按基底标高人工清理干净余土，经验收合格后方可进行下一道工序的施工。 2.2.1.2模板工程 路面采用槽钢钢模板，提前工期、节约材料；该模板有足够的刚度和强度，灵活性强，吸附力小，容易脱模，保温性能好，有利于冬季混凝土的保温，且这种体系的模板周转次数高，拆装方便，施工进度快。。 2.2.2主要施工机械及劳动力部署 配备足够的施工机具和劳动力，加大施工投入，充分利用施工作业面及工程本身特点，合理分配各工种及施工机具，在达到质量目标的情况下，确保工程提前或按期完成。 2.2.2.1主要机械设备计划表详见附表。 2.3劳动力安排 根据本工程的建筑设计特点和我单位承建类似工程的施工经验，本工程施工队伍确定选用施工过多个优质同类工程的劳务队伍，其所有管理人员、技术工人及普工，均具备良好的素质。在施工管理、技术、质量上都有很好的保证。各专业施工队伍，根据施工进度与工程状况按计划、分阶段进退场，保证人员的稳定和工程的顺利展开，施工人员在施工高峰期不少于50人。 2.4计量、试验、检测设备 2.4.1在现场设试验室，标准养护室各一间，内设养护池、蒸养箱，并保证养护室保持标准养护要求，
目录 一、项目概况 1、项目地块区位环境分析 (3) 2、周边环境分析 (4) 二、项目市场环境分析 1、区域内房地产市场基本状况 (3) 2、宏观环境分析和微观环境分析 (5) 3、项目SWOT分析 (7) 三、市场调查 1、市场分析 (8) 2、竞争个案项目调查与分析 (8) 3、消费者分析 (9) 四、项目定位 1、市场细分 (10) 2、市场定位 (10) 3、价格定位 (10) 五、推广策略 1、项目案名●主题口号 (11) 2、销售渠道选择 (11) 3、广告策略 (11) 4、媒介策略 (11)
5、其他推广活动方案 (12) 正荣时代广场营销策划书 一、项目概况 1、地块状况：（1）位置：莆田市东园路与北大路黄金交汇处 （2）面积：17.22万㎡ （3）地形地貌：平地 （4）性质：商业用地和住宅用地 2、地块本身的优劣势： （一）、优势：（1）地形地貌平坦易于建筑 （2）位于新老城区交接地段，随着市政迎宾大道东园路的贯通及莆田市区东扩进程，2～3年内将彰显商业投资价值，未来将形成辐射新老城区的新兴核心商业圈。 （3）周边居民密度高，交通便利，相关配套齐全，商业潜力巨大 （二）、劣势：（1）周边楼群林立不利于地块的扩大再建筑 3、地块周围景观：项目地处东园路与北大路黄金十字交汇，东园路四通八达，东连市政府、西接火车站，城市交通新动脉在此成形，物流便捷，是位于莆田城市的核心商业区域。同时与其相连的胜利路和北大路是莆田最繁华的商业街，商业底蕴深厚，氛围浓郁。项目周边居住人口密度大，按照保守统计，正荣?时代广场建成后，周边的居住人口将达到5万人以上，而作为莆田商业核心所直接辐射的消费人口将超过30万，间接辐射整个莆田市超过320万的消费群体。正荣?时代广场周边配套设施完善：不仅汇聚了中国农业银行、建设银行、兴业银行、闽发证券等众多家金融证券机构，同时周边还有莆田学院附属医院、九五医院等大型医疗机构和麟峰小学、梅峰小学、莆田四中、莆田学院等教育学府，另外莆田电视台、莆田军分区、莆田市法院、莆田体育中心和莆仙大剧院等众多政府和商业机构。 4、环境污染及社会治安状况：周边环境优美，社会治安良好 5、地块周围的交通条件：交通四通八达有3路、6路、21路公交线路 6、公共配套设施：
第二部分正佳广场的招商策略（一） 段宏斌点评 正佳广场的招商之路其实走得相当顺利，它既没有像天河城广场一样四处奔波、处处碰壁，也没有像中华广场一样危机四伏、九死一生。在成功借鉴了天河城广场、中华广场的发展道路之后，正佳广场凭借着良好的地段条件和强大的招商团队，在开业前实现了90%的开业率。然而，良好的开业率并不代表招商就已经取得成功，超级主力店、富有特色的餐饮类次主力店及追求数量而忽视质量的招商都会在经营过程中产生相应的影响。正佳广场的招商工作同样值得我们深思。 问题与机遇 正佳广场(商业：娱乐：餐饮＝52：30：18)的购物中心黄金比例是如何诞生的？这一比例适用于中国的购物中心吗？一开始，正佳广场也是大致按照这个比例来招商的，却在实际工作中遭遇了尴尬。那么，在招商工作中的业态、业种应如何分配才更加合理？如何在实际的招商工作中因地制宜，不断创新，实践最佳的业态、业种分配方案？正佳广场的招商业态分割比例有一些什么经验总结？ 事件与历程： 2003年的广州，万象更新，曾经一度万众瞩目的正佳广场，也从这一年里开始显现出复工的迹象。 规划方案定案、项目开始动工，招商工作就开始提上议事日程。 从地段条件来看，正佳广场的招商工作应该一点也不难，因为这一地段经过天河城广场的培育，
已经成为寸土寸金的黄金地段，一间商铺的租金动辄达到1000元/平方米/月，而且一铺难求。在此地段推出的正佳广场，正填补了市场的空缺点，天时、地利、人和皆得，招商的难度看上去不高。 然而即使是这样，也并不代表着正佳广场的招商就会取得成功。 一利必有一弊，正佳广场看上去非常理想的招商条件，仍然存在着众多的“雷区”和“陷阱”，它们是： 正佳广场招商的第一道难关：招商虽然不难，但是如何填满商场却比较困难 正佳广场是一个建筑面积达38万平方米的大型购物中心，它的商业面积数倍于相邻的天河城广场，如何填满这样一个超大体量的购物中心，对于任何一个开发商、任何一个招商团队来说都是一个严峻的考验。 广州虽然是中国华南地区最重要的商业城市，拥有数量众多的商家，但是真正适应在购物中心内经营、具有与购物中心协同发展能力和经验的商家数量比较有限，其中尤其体现在主力店和次主力店的缺乏上。广州市场上虽然也有一些具有较高知名度的主力店和次主力店，但真正让正佳广场可以选择、进行意向招商的主力店和次主力店的数量不多、而且质量不高，适合在购物中心内经营的商户数量也比较有限。 在这一点上，广州远远比不上香港，拥有成熟的购物中心发展的市场环境和数量众多的、成熟的商家。从这一点来看，我们就可以理解：为什么正佳广场招商不难，但是进行成功的招商、让优质的商户填满正佳广场这样一座建筑面积达38万平方米的超级大型购物中心却是非常困难的！ 正佳广场招商的第二道难关：招商虽然不难，但是实现快速招商和成功的全面开业却非常困难 在正佳广场动工之前，天河城广场和中华广场分别根据其发展的实际情况，走出了一条适应自身发展状况的道路，其中很多经验是值得正佳广场学习和借鉴的，尤其是中华广场在招商过程中所发生的系列事件更值得正佳广场引以为鉴。 正佳广场由于开发时间位于天河城广场、中华广场之后，所以可以拥有比天河城广场、中华广场更高的起点，它的开发模式可以建立在天河城广场、中华广场的经验之上。所以正佳广场的招商和开业一定不能出现天河城广场、中华广场那样反反复复、一波三折、死而复生的局面。 正佳广场招商工作的现实要求招商和开业应当一步到位，迅速实现招商和全面开业。因此，从这个层面来说，这也是一个极为艰巨的任务。对于正佳广场来说，虽然招商并不难，但是要实现快速招商和成功的全面开业却是非常困难的！ 正佳广场招商的第三道难关：招商虽然不难，但是有计划地实施全局性的招商工作却是非常困难的 正佳广场从开发建设之初就强调对购物中心的系统开发。所以，正佳广场的招商工作必须成为系统工作的一个部分，贯彻全局性的开发意图，坚决不走传统的“走一步，看一步”的招商老路。 正佳广场的招商工作要求做到有计划、分步实施、步步为营。正佳广场的招商要求具有全局性的眼光，应当有总体性的设计，要看透整盘棋，要未雨绸缪，要少走弯路，要让今日的招商工作为后续的经营管理打下最扎实的基础。而这，也是开发商对招商工作提出的要求。 正佳广场的招商工作就是在这样的氛围中，在这样的基调下拉开了序幕。 谢仕平进入正佳广场