一、宏观经济形势
经过2003年西安房地产市场种种变革及市场的快速运作，为2004年的市场带来了更新、更高的发展起点。2004年西安房地产市场仍然平稳运作,开发及销售均较去年同比仍然保持着较高的增长幅度。同时经过2003年二手房市场在开放过程中的不断磨合，2004年的市场容量及开放程度继续拓展中，自中介市场而始的二手房市场变革逐步开始上演，作为市场交易双方的中间方，中介市场的逐步规范运作将为未来西安二手房市场的进一步拓宽起到重要作用。从新商品房市场运行来看，2003年被称之为房地产市场的“土地年”，而2004年则被谓之“金融年”的称号，而这种来自土地与金融市场的变革仍在处于不断深入的演变之中。8.31之后的房地产市场经过对土地市场的深层次调控，让从市场开发源头对未来的房地产市场运作肃清了一系列障碍，但也让市场的众多开发商市场后续运营之路面临着更大的挑战。伴随着政府对土地、金融市场的不断紧缩调控，在这种政策干预下新商品房市场的运作也越来越趋于为规范，涉及到新的物业开发、物业管理等方面的法规政策也越来越为细致的规范着商品房市场的运行。
从市场开发角度而来，李嘉诚旗下和记黄埔地产正式进入西安市场，在西高新开始拿地，同时未来有可能在西安曲江及其它区域均将开始项目运营，这给西安房地产市场开发无疑是一大刺激，近年来如中海地产、绿地集团等重量级开发公司纷纷进入西安市场，以其先进的运营理念给西安房地产市场吹来阵阵新风，为西安房地产市场的推进注入活力。
商品房市场开发方面作为政府调控市场的一个手段的经济适用房建设也开始大规模启动，为西安的中低收入购房人群带来更多祈盼。城中村项目改造也开始逐步启动，城市化进程不断加快，市场开发的触角向郊区或远郊延伸，以寻求更大的发展空间。从上面各方面市场的宏观及中观情势来看，西安的房地产业也将伴随着经济及城市的发展不断前行。
从政府方面来看，《西安市2004~2020城市总体规划》已基本完成并向社会公示，为西安未来发展进行了较为细致的勾勒，而对于房地产市场开发来说，将拥有更为广阔的发展契机，在此情况下开发商应依势而为，利于未来项目的市场发展。
1、国民经济
2004年西安国内生产总值1095.87亿元，比去年同期增长13.5%，其中第一产业增加值60.05亿元，比去年同期增长6.7%，第二产业增加值495.67亿元，比去年同期增长15.6%，第三产业完成增加值540.15亿元，比去年同期增长12.3%。
2、固定资产投资与社会消费
2004年全市完成固定资产投资640.42亿元，同比增长33.95%。其中基本建设完成投资311.92亿元，比去年同期增长36.72%；更新改造建设94.83亿元，比去年同期增加32.73%；房地产开发完成投资163.4亿元，比去年同期增加30.91%；其它投资35.61亿元，较去年同期增长了66.92%。
2004年西安市社会消费品零售总额506.51亿元，比去年同期增长15.10%。
3、物价与人民生活
2004年西安市居民消费价格指数比2000年为100.1%；消费品价格指数为98.5%，其中食品类为106.7%，衣着类为99.1%，医疗保健和个人用品类为89.2%，娱乐、教育、文化用品类为97.7%，居住类113.5%，商品零售物价总指数为100.7%。
至2004年末，全市在岗职工平均工资15296元，比去年同期增长13.27%；城市居民人均可支配收入8544元，比去年同期增长10.3%，城市居民人均消费支出7428元，比去年同期增长9.1%。
4、财政金融
至2004年末，西安市地方财政收入86.05亿元，比去年同期增长21.4%，地方财政支出89.54亿元，比去年同期增长15.9%。期末金融机构存款余额3061.66亿元，较年初增长14.88%。其中城乡居民储蓄存款余额1432.86亿元，较年初增长18.44%；期末金融机构贷款余额2052.33亿元，较年初增长9.64%。
5、土地市场
2004年全市出让土地5889亩。其中住宅用地3563亩；工业用地840亩；商业用地536亩，综合用地610亩，其它用地341亩。随着城区内用地的逐步减少，城市房地产建设用地逐渐向郊区甚至远郊延伸。
土地是国家最重要、可调控的资源。近年来，由于严格的土地管理制度未能全面落实，以大量消耗土地资源为代价的发展模式在一些地方盛行，导致土地资源形势更加严峻。随着我国进入新一轮经济增长期，国土资源管理部门按照国家的总体部署，积极探索从土地供应源头入手对宏观经济进行快速反应和科学调控，担负起为经济运行“刹车”的重任。
自今年3月31日国土资源部颁布71号，要求各地在2004年8月31日前将协议出让的历史遗留问题处理完毕;4月29日之际颁布的《关于深入开展土地市场治理政治严格土
地管理的紧急通知》，无异于一声声炸雷令许多开发商一夜之间晕头转向的处于了“断顿”的危机之中。作为房地产衣食父母的土地终于真实的面临了资源稀缺的窘困问题，喊了多年“狼来了”的房地产人现在面对这头凶残的“野兽”却措手不及了。开发商的土地来源问题一时之间成为了全国房地产市场的梦魇，西安当然也不会例外。6月8日，国土资源部、国家发展和改革委员会联合颁布《关于在深入开展土地市场治理整顿期间严格建设用地审批管理的实施意见》，进一步加大了土地审批的严谨程度。在起步较晚，市场专业程度有限的西安，一级市场的混乱格局衍生了许多不规范、不专业的项目运作程序，这些政策法规的颁布实施无疑于一把巨大的手术刀剖开了这急需医治的病患，其中来自各方面的困难险阻可想而知。而此外国家建立土地储备制度和拍卖制度可以降低土地风险。因为土地公开招投标制度的实行，意味着土地供应方式有了比较大的转变。政府对土地调控的能力得到大大提升。早年存在的不公平获得土地现象将得到较大的缓解。在这种政策的规范之下，协议出让土地方式将从市场退出，靠关系拿地成为历史，能进入地产开发领域的企业将会变少，因为土地开发的门槛变高了。在越来越规范的土地管理体制之下，大家面临的机会趋于平等，房地产开发市场迎来的将是公平的竞争。”
在这种政策的影响下，从西安的土地市场来看，以前西安市共有各类开发区（园区）60个，其中不少未经有批准权限的政府批准，有名无实，经济效益差。从西安市国土资源和房屋管理局获悉，截至目前，全市共撤销、停办各类违规开发园区42个；经审查，拟予以保留或完善申报手续、加以整合的开发区仅剩下19个。对撤销停办的42个开发园区，将依法收回并及时处臵所占用的土地。其中，市政府决定撤销14个，各区、县政府撤销28个。
西安市国土资源和房屋管理局已经对城六区范围内征而未用与闲臵地情况进行了调查，已选出１２宗土地作为第一批实施收购储备的对象，现已收回４宗。成立了的西安市土地储备中心初步制定了储备土地范围，８月２３日达成了市、区征地储备协议，计划三年内，市、区两级政府征用集体土地储备７３１２０亩，盘活存量土地５３４０亩。今后三年内，省建设银行将提供贷款２０亿元，供政府征地储备使用。西安市国土资源和房屋管理局表示，全面开展征用、收购储备土地的准备工作已经就绪，实施工作即将开始。
另一方面，西安正在筹建土地交易市场，届时将定期公布土地交易价格，提供土地交易信息。今后，西安城六区储备土地的招标、拍卖和挂牌出让，都将在土地交易市场进行。在
开发区土地出让方面，除高科技、工业项目和旅游度假区的特定旅游项目可采用协议出让外，商业、旅游、娱乐、商品住宅（包括写字楼、度假村）等经营性项目用地，必须实行招标、拍卖、挂牌方式出让；其他经营性用地和三区四县储备土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地单位的，也应采用招标、拍卖、挂牌方式出让。
二、2004年西安房地产市场总体形势
1、市场供应
2004年西安市商品房完成投资79.27亿元，2004年西安商品房投资额继续保持了较快的增长势头。分季度商品房完成投资额如下所示：
从资金来源上看：2004年房地产开发资金来源结构状况，主要是国内贷款、企业自筹资金和预售收入。本年度自有资金288627万元，占总投资的36.42%；借贷资金244311万元，占总投资额的30.83%；本年度预售资金233387万元，占总投资额的29.45%；其他资金26103万元，占总投资的3.29%。2004年房地产开发资金具体构成状况见下图：
在金融信贷政策发生一定的变化之后，传统运作方式将面临淘汰。由于受我国金融和经济政策的调整以及银行信贷资金紧缩等因素的影响，地产商的资金链将会遭受严峻考验，资
金来源也成为了各个房地产开发商的焦点问题。现在，开发商开发项目不再像以前东扎款、西扎款后再打开销售渠道，利用回款解决项目资金的难题。像以前这种打擦边球，单纯靠外力来解决单个项目运作难度非常大，这种运作方式今后基本上是不可能出现了。因此，还是得看地产企业的自有资金和公司的运作管理能力。而从目前的销售角度来讲，售房定金以及预付款其实在一个项目运作中所占的比例、比重都是非常低的。如果一个项目的开发单纯依靠这些作为资金来源，是解决不了项目的开发的。项目的开发最终还是得靠地产企业自有资金来支撑。另外，由于银行对个人贷款和信贷的审查已变得更加严格，依靠售房定金以及预付款这部分作为回款，其回款时间和效率已经不如以前理想。一些项目尤其是那些资金实力不够，资金链比较紧的开发商，仅仅依靠这部分回款来解决工程付款、各项费用的首付，难度会非常大，也比较容易出现问题。
2004年商品房施工面积5370396平方米，商品房竣工面积5246677平方米，2004年商品房新开工面积为5414096平方米。具体分季度商品房建设情况如下图所示：
2、市场销售
承继近几年商品房市场销售量稳步增长的势头，2004年西安楼市市场开发继续上扬，同时市场销售也保持着较高的增幅。
2004年西安商品房平均销售价格3817元/平方米，较去年增长了3.61%。其中住宅部分销售价格为2971元/平方米，较去年增长3.66%，从全国来看，普通住宅今年平均价格增长率在7%－8%之间。
从建设部对全国市场情况的分析来看，目前全国市场特点主要表现为以下几点：1、房地产投资增幅开始回落，投资趋于平衡，由于中国处在市场化的转轨过程中，许多城市个人建房和单位建房，现在这个门已经关死了，大量转为商品房的投资，因此在同比的指标上表
现为增长，因此增幅应扣除这些转换的部分。2、土地市场的政策遏制了房地产投资增长过快的现状；3、商品房销售的增长继续高于开发的增长；4、商品房价格的增长不否认包括有住宅价格的增长。但现在的公布均价是商品房总体成交的价格，如果城市房地产业的结构变化影响到价格的变动，低价位商品房供应量比较小使得商品房价格较低；从市场上看，在土地紧缩的情况下开发商愿意把其作为市场有需求利润空间较大的产品，主要集中在中高价位、中高档的商品房上，这是造成一些中低价位供应不足，在结构上低价位的少了，高价位的高了，这就影响了均价的增长，此外拆迁户买房也引起了价格上涨。从成本方面看，50%的增长是与价格直接相关的，15%-20%与材料增长有关，另外15%-20%与环境及品质提升有关，政府将调控使市场需求主体得到其需要的中低价位房子。5、银行房地产贷款得到有效控制，宏观调控成效已经显现。贷款比重进一步回落，如今年1-8月份固定资产投资总量增幅只有27%，该增长比重回落。6、房地产增长过快与被动需求有关。如拆迁，去年国内拆迁户购房增长，引起开发投资增长，今年政府使拆迁的规模得到控制，由此投资过快也得到下降。
本年度商品房销售总面积为488.44万平方米，较去年同比增长48.39%，本年度个人购房占商品房销售总量的93.7%，个人购房量连年持续增长，已成为决定商品房市场销售优劣的决定性力量。2004年商品房销售额171.99亿元，比去年同期增长了38.31%。
在各大中心城市，异地购房人士已经成为房地产市场的一股生力军。从省内来看，陕西咸阳、榆林、宝鸡、延安等周边城市在西安的购房需求呈强劲上升趋势，不少开发商正着力加强对异地市场的开发，甚至相当一批项目在外地设立了销售点。我们认为异地臵业实际上是省会城市和周边辐射城市之间的一种需求差异的互补，也是部分消费者经济实力、购房需求层次和本地供给市场不同步的一种必然趋势。再加上城际交通状况的大力改善，西安大都市氛围的进一步形成，择地而居、异地臵业已经不是少数人的需求了，这也给西安房地产市场带来巨大的改观和变革。
从省外情况来看，现在，人们的居住环境和整个居住区域的大环境关系日益密切，就居住环境、产业环境和科研环境而言，就西北地区而言，西安成为首选。现在就连甘肃、青海、新疆、宁夏等地的居民也都愿意在西安居住，这为西安房地产发展提供了更广阔的天地。周边城市大量的购房人群，除了子女教育、户口和大城市投资的考虑，很多周边城市的购房者选择在西安高新区或者一些花园社区购房，充分说明了环境对外地臵业者的吸引。西安的异地臵业也和其自身的“省城效应”有关，大城市的居住环境、都市成熟的魅力以及出于对子
女教育的考虑，陕西省内其他城市的外来人士纷纷选择在西安购房。特别是像紫薇田园都市、枫叶新都市、锦园新世纪这样成熟的项目来说，外来人士购买已经占据了很大比例。
2004年末商品房空臵面积有所回落，为78.83万平方米，与去年同比上升12.33%。
3、分物业市场状况
（1）普通住宅
2004年普通住宅类物业仍在房地产市场中仍处于主体地位，本年度商品住宅完成投资561951万元，占商品房投资总额的70.89%。
本年度西安商品住宅施工面积4293102平方米，占同期商品房施工面积总量的79.94%；竣工面积为4251664平方米，占同期商品房总竣工面积总量的81.04%；新开工面积为4362727平方米，占同期商品房新开工面积总量的80.58%。
2004年西安普通住宅平均在售价格为2975元/平方米，市场成交均价为3010元/平方米。
2004年普通住宅销售面积为4054493平方米，占商品房销售总量的83.06%，本年度普通住宅销售额为1220209.9万元，占商品房销售额总量的70.95%。
本年度西安商品房住宅空臵面积累计32.54万平方米，本期占商品房空臵面积总量的41.28%。
（2）公寓
2004年公寓类物业的投资额为23210万元，占市场该物业投资额比重的2.93%。
2004年西安公寓类商品房施工面积58555平方米，占同期商品房施工面积的1.09%；竣工面积65675平方米，占同期商品房竣工面积的1.25%。本年度西安公寓类商品房新开
工面积为67316平方米，占同期商品房新开工面积的1.24%。
2004年该物业市场平均成交价格为3205元/平方米；市场平均在售价格为3596元/平方米。
2004年公寓类物业市场销售量为12891平方米，销售额为4131.6万元；本期西安公寓类商品房销售面积和销售额分别占同期商品房销售的0.26%和0.24%。
2004年末公寓类商品房空臵面积6.47万平方米，占同期商品房空臵面积总量的8.21%。
(3)写字楼
2004年西安商品房中用于写字楼的投资为51463万元，占同期商品房投资总额的6.49%。
本年度西安商品房写字楼施工面积为179838平方米，占同期商品房施工面积总量的3.35%；写字楼竣工面积为144424平方米，占同期商品房竣工面积总量的2.75%；本年度写字楼物业新开工面积为165908平方米，占同期商品房新开工面积总量的3.06%。
本年度写字楼物业市场平均在售均价为4765元/平方米，本年度成交均价为5264 2004年西安市写字楼销售面积为132928平方米，占同期商品房销售总量的2.72%。2004年该物业销售额为69973.4万元，占同期商品房销售总额的4.07%。
2004年西安写字楼空臵面积累计为17.52万平方米，占同期商品房空臵面积的22.23%。
（4）商服用房
2004年西安市商服用房共完成投资额74883万元，占同期商品房投资总额的9.45%。2004年西安商服用房施工面积为347104平方米，占同期商品房施工面积总量的6.46%；竣工面积为312023平方米，占同期商品房竣工面积总量的5.95%；新开工面积为326279平方米，占同期商品房新开工面积总量的6.03%。
本年度商服用房平均市场销售均价为6865元/平方米，本年度市场成交均价8686元/平方米。
从销售量上来看，本年度商服用房销售面积总量为265929平方米，占同期商品房销售总量的5.45%；本年度商服用房销售额为230996.5万元，占同期商品房销售额总量的13.43%。
2004年西安商服用房空臵面积累计为15.47万平方米，占同期商品房空臵面积的19.62%。
（5）别墅
2004年别墅类物业的投资额为2365万元，占市场该物业投资额比重的0.30%。
2004年西安别墅类商品房施工面积14719平方米，占同期商品房施工面积的0.27%；竣工面积12806平方米，占同期商品房竣工面积的0.24%。本年度西安别墅类商品房新开工面积为12759平方米，占同期商品房新开工面积的0.24%。
2004年该物业市场平均成交价格为5347元/平方米；市场平均在售价格为4461元/平方米。
2004年别墅类物业市场销售量为9080平方米，销售额为4855万元；本期西安别墅类商品房销售面积和销售额分别占同期商品房销售的0.19%和0.28%。
2004年西安别墅物业空臵面积为2.73万平方米，占同期商品房空臵面积总量的3.45%。
（6）商住楼
2004年商住楼类物业的投资额为78812万元，占市场该物业投资额比重的9.94%。
2004年西安商住楼类商品房施工面积477078平方米，占同期商品房施工面积的8.88%；竣工面积460085平方米，占同期商品房竣工面积的8.77%。本年度西安商住楼类商品房新开工面积为479107平方米，占同期商品房新开工面积的8.85%。
2004年该物业市场平均成交价格为5264元/平方米；市场平均在售价格为5074元/平方米。
2004年商住楼类物业市场销售量为396203平方米，销售额为18762万元；本期西安商住楼类商品房销售面积和销售额分别占同期商品房销售的8.12%和10.91%。
2004年西安商住楼物业空臵面积为2.73万平方米，占同期商品房空臵面积总量的
3.45%。
4、分城区商品房市场
2004年西安商品房市场分城区市场供应来看，开发商的重点主要分布在城南、城北、西高新；销售量则以城南、城北和城西表现较好。
2004年城南区共有在售项目51个，占全市总项目数的26.7%，在六城区中份额仍然最高。本年度该区施工面积为1412613平方米，占全市施工面积总量的26.31%；竣工面积为1393877平方米，占竣工面积总量的比例为26.57%；新开工面积为1400537平方米，占到总量的25.87%。本年度城南区住宅类物业在售均价为3308元/平方米，商服用房均价为7113元/平方米，公寓类物业均价为3668元/平方米，别墅类物业均价为4890元/平方米，写字楼为每平米为5705元，商服用房市场销售价格为7113元/平方米。本年度城南区商品房销售面积1769590平方米，占全部商品房销售面积的36.25%；销售额为622778.1万元，占全部商品房销售额的36.21%。
城南区2004年各物业成交情况（单位：平方米；元；元/平方米）
2004年西高新区共推出物业项目有35个，占全西安市项目总数的18.32%。本年度
西高新施工面积为979367平方米，占全市总施工面积的18.24%，竣工面积1047268平方米，占全市总竣工面积的19.96%，新开工面积960161万平方米，占全市新开工总面积的17.73%。本年度西高新商场类商品房在售均价为7107元/平方米，写字楼类商品房均价为5154元/平方米，公寓类商品房楼盘均价为4078元/平方米，普通住宅均价为3358元/平方米。西高新区商品房销售面积453574平方米，占全市商品房销售总量的9.29%；销售额为170633.9万元，占全部商品房销售额的9.92%。
西高新区2004年各物业成交情况（单位：平方米；元；元/平方米）
2004年城内共推出楼盘项目17项，占全市项目总数的8.90%。城内本年度商品房施工面积为315710
平方米，占全市总施工面积的5.88%；竣工面积为299546平方米，占全市总竣工面积的5.71%；新开工面积330422平方米，占全市新开工面积总量的6.10%。城内本年度住宅类商品房在售均价为3458元/平方米，公寓类楼盘在售均价为4735元/平方米，办公楼类商品房楼盘在售均价为5763元/平方米，商服用房在售均价为8573元/平方米。城内本年度商品房销售面积204238平方米，占全部商品房销售面积总量的
4.18%；销售额为166514.5万元，占全部商品房销售额的比例9.68%。
城内区2004年各物业成交情况（单位：平方米；元；元/平方米）
城北区2004年共推出物业项目34项，占全市项目总数的17.8%。城北区本年度商品房施工面积为1247998平方米，占全市商品房总施工面积的23.24%，竣工面积1228007平方米，占全市商品房总竣工面积的23.41%，新开工面积1288668平方米，占全市新开工面积总量比例为23.80%。本年度城北区楼盘公寓类楼盘在售均价为3287元/平方米，普通住宅类楼盘均价为2686元/平方米，商服房类楼盘5346元/平方米，写字楼均价为3427元/平方米，别墅类楼盘在售均价为4189元/平方米。本年度城北区楼盘销售面积为1079033平方米，占全部商品房销售面积总量的22.1%，销售额为316106万元，占全市商品房销售额的18.38%。
城北区2004年各物业成交情况（单位：平方米；元；元/平方米）
本年度城东区共推出楼盘项目29项，占全市项目总数的15.18%，城东区商品房施工面积为682877平方米，占全市总施工面积的12.72%，竣工面积为658130平方米，占全市商品房总竣工面积的12.54%，新开工面积为703412平方米，占全市商品房新开工面积的12.99%。本年度城东区住宅类物业在售均价为2849元/平方米，写字楼类4391元/平方米，公寓类物业均价为3285元/平方米，商服用房均价为6524元/平方米，别墅类物业在售均价为3767元/平方米。本年度城东区商品房销售面积为679705平方米，占全市商品房总销售面积的13.92%，销售额为220224.4万元，占全市商品房销售额的12.80%。
城东区2004年各物业成交情况（单位：平方米；元；元/平方米）
本年度城西区共推出楼盘项目25项，占本期项目总数的13.09%，本年度城西区商品房施工面积为731231平方米，占全市施工面积的13.62%，竣工面积为619850平方米，占全市商品房总竣工面积的11.81%，新开工面积为730897平方米，占全市商品房新开工面积的13.50%。本年度城西区住宅类物业均价为2795元/平方米，写字楼类物业均价为4151元/平方米，公寓物业均价为3442元/平方米，商场类为6578元/平方米。本年度商品房销售面积为695422平方米，占全市总销售面积的14.25%；销售额为223673.9万元，占全市商品房销售额的13.00%。
城西区2004年各物业成交情况（单位：平方米；元；元/平方米）
三、西安商品房市场特点总结
1、市场总体特点
目前的房地产金融与土地市场
2003年被称之为房地产市场的“土地年”，而2004年则被谓之“金融年”的称号，而这种来自土地与金融市场的变革仍在处于不断深入的演变之中。做为开发商市场运作的这两项原材料市场的变革为房地产市场带来的剧变无疑是巨大和深远的！
（1）、全国的土地市场形势及西安的土地市场现状
土地是国家最重要、可调控的资源。近年来，由于严格的土地管理制度未能全面落实，以大量消耗土地资源为代价的发展模式在一些地方盛行，导致土地资源形势更加严峻。随着我国进入新一轮经济增长期，国土资源管理部门按照国家的总体部署，积极探索从土地供应源头入手对宏观经济进行快速反应和科学调控，担负起为经济运行“刹车”的重任。
自今年3月31日国土资源部颁布71号，要求各地在2004年8月31日前将协议出让的历史遗留问题处理完毕;4月29日之际颁布的《关于深入开展土地市场治理政治严格土地管理的紧急通知》，无异于一声声炸雷令许多开发商一夜之间晕头转向的处于了“断顿”的危机之中。作为房地产衣食父母的土地终于真实的面临了资源稀缺的窘困问题，喊了多年“狼来了”的房地产人现在面对这头凶残的“野兽”却措手不及了。开发商的土地来源问题一时之间成为了全国房地产市场的梦魇，西安当然也不会例外。6月8日，国土资源部、国家发展和改革委员会联合颁布《关于在深入开展土地市场治理整顿期间严格建设用地审批管理的实施意见》，进一步加大了土地审批的严谨程度。在起步较晚，市场专业程度有限的西安，一级市场的混乱格局衍生了许多不规范、不专业的项目运作程序，这些政策法规的颁布实施无疑于一把巨大的手术刀剖开了这急需医治的病患，其中来自各方面的困难险阻可想而知。而此外国家建立土地储备制度和拍卖制度可以降低土地风险。因为土地公开招投标制度的实行，意味着土地供应方式有了比较大的转变。政府对土地调控的能力得到大大提升。早年存在的不公平获得土地现象将得到较大的缓解。在这种政策的规范之下，协议出让土地方式将从市场退出，靠关系拿地成为历史，能进入地产开发领域的企业将会变少，因为土地开发的门槛变高了。在越来越规范的土地管理体制之下，大家面临的机会趋于平等，房地产开发市场迎来的将是公平的竞争。”有实力者必将成为主宰市场的潮流。
在党中央、国务院的果断决策和领导下，以开发区清理整顿为重点的全国土地市场治理整顿在全国范围内开展，土地问题得到前所未有的重视。截至2004年7月，全国共清理出各类开发区6866个，规划用地面积3.86万平方公里。对各类违规设立的开发区加大清理整改力度。据不完全统计，全国已撤销各类开发区4813个，占开发区总数的70.1%；核减开发区规划用地面积2.49万平方公里，占原有规划面积的64.5%。乱设开发区和扩大规模的审批已成为不可碰的高压线。
对土地违法案件进行严肃查处，才能起到刹风治乱的作用。在土地市场治理整顿中，各地加大了对违法案件的查处力度。去年以来，国土资源部与监察部先后对10起重大土地违法案件公开查处、公开曝光，在社会上引起强烈反响。今年上半年，全国立案查处土地违法案件33943件，涉及土地面积24314.11公顷，其中耕地13582.84公顷。目前，已收回土地1444.06公顷，其中耕地950.39公顷。全国农用地转用指标压减了20.3%，其中耕地转用指标压减了23.4%。耕地保护特别是基本农田保护的各项政策得到较好的落实。
在这种政策的影响下，从西安的土地市场来看，以前西安市共有各类开发区（园区）60个，其中不少未经有批准权限的政府批准，有名无实，经济效益差。从西安市国土资源和房屋管理局获悉，截至目前，全市共撤销、停办各类违规开发园区42个；经审查，拟予以保留或完善申报手续、加以整合的开发区仅剩下19个。对撤销停办的42个开发园区，将依法收回并及时处臵所占用的土地。其中，市政府决定撤销14个，各区、县政府撤销28个。
西安市国土资源和房屋管理局已经对城六区范围内征而未用与闲臵地情况进行了调查，已选出１２宗土地作为第一批实施收购储备的对象，现已收回４宗。成立了的西安市土地储备中心初步制定了储备土地范围，８月２３日达成了市、区征地储备协议，计划三年内，市、区两级政府征用集体土地储备７３１２０亩，盘活存量土地５３４０亩。今后三年内，省建设银行将提供贷款２０亿元，供政府征地储备使用。西安市国土资源和房屋管理局表示，全面开展征用、收购储备土地的准备工作已经就绪，实施工作即将开始。
另一方面，西安正在筹建土地交易市场，届时将定期公布土地交易价格，提供土地交易信息。今后，西安城六区储备土地的招标、拍卖和挂牌出让，都将在土地交易市场进行。在开发区土地出让方面，除高科技、工业项目和旅游度假区的特定旅游项目可采用协议出让外，商业、旅游、娱乐、商品住宅（包括写字楼、度假村）等经营性项目用地，必须实行招标、拍卖、挂牌方式出让；其他经营性用地和三区四县储备土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地单位的，也应采用招标、拍卖、挂牌方式出让。
(2)、全国的金融市场形势及西安的金融市场现状
目前我国房地产金融仍存在四大问题：
一是房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。据估算，８０％左右的土地购臵和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。
二是土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐性风险。由于各地城市开发和改造的盘子都很大，土地资产价值往往很高，因此，土地购臵的融资要求十分巨大。而土地收购和开发的主要资金来源于银行贷款，还款则主要依靠土地出让金。同时，土地储备属于政府行为，这使得土地的购臵和开发很容易获得商业银行的巨额贷款。但是，影响土地出让价格的因素很多，土地资产价格本身也波动频繁。这些无不增加了土地购臵与开发贷款的隐含风险。
三是个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为３年到８年，而我国的个人住房信贷业务是最近３年才开始发展起来的。同时，我国个人征信系统尚未建立，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控。
四是商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。如由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，在业务经营上容易产生急功近利的倾向。
在这种情况下，中央对房地产金融市场也开始了整顿。在金融方面最具影响力的莫过于2月26日的银监会颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》。对于需要银行贷款强烈支持的房地产行业来说，“贷款”已经成为了几乎所有项目必不可少的先行之举。在西安，没有大宗的贷款想要操作一个项目是不可想象的。此规定的实施使得开发商在土地资源危机的同时又遭遇了资金支持不足的困难，这真是“雪上加霜”的双重桎梏。
然而，这对房地产业的影响并未使所有开发商却步，相反很多外资地产商宣布大幅度增加房产投资开发。在继中海地产、珠江投资、绿地的大举进入之后，和记黄埔也以积极地的姿态进入了西安的房地产业市场。于是，目前的形势为部分地产商、海外资金大举进入西安及其周边市场提供了良好契机。由于对未来市场长久的良好预期，这部分境外资金加快入市步伐，这些公司受政策影响不大，也不受本土金融体系制约，他们拥有雄厚资金实力或从海外筹资渠道，其中也不乏与沪上国企长期合作的公司。但由于市场总体受相关新政策影响程度的不确定性，有不少企业仍在观望，由此产生对市场发展的多空分歧正在加大。
在外来资金不断的涌入同时，这些政策的出台无可否认会使西安经济避免过热，以更健康发展。但就短期而言，对房地产市场影响还是比较大。比如目前，手上有土地项目、但资
金不足而四处寻贷、合作的企业有很多。开发企业的资金实力和融资渠道成为项目成败的关键，金融扮演的角色越来越重要。
目前的房地产市场正在面临新的市场格局，对于长期历来依附于银行支持的房产商来说，未来融资渠道成为关键。但目前西安的房地产市场上，各类房地产信托、基金等资金管道发展还处于初级阶段，虽然海外资金有不断涌入内地市场的现象，而国内企业真正能从中“解渴”或得到合作的项目不多。所以，开发商还是要从调控政策的本身来做研究，以适应新的市场游戏规则。西安9月上旬以来形成了近年的一次“信托”高峰，三环路信托、广元信托、兵马俑信托等，竟相争艳，而且，就目前的市场反应来看，投资前景还是比较可观的。
新政策实施以后，资本金比例提高了，如果开发商的自有资金不足的话，就不会轻易得到银行的贷款，这样就可以分散银行在贷款方面的风险，减少银行系统投向房地产行业的资金量。可想而知，新的金融政策在保证银行金融安全的同时，也将一定程度上遏制西安楼市出现的开发商拿地热。毕竟，金融政策调整之后，由于短时间内企业前期投入的资金多了，因此拿地要“量体裁衣”。虽然西安的房地产开发公司长期以来都是坚持量力而行的开发原则，但是新政之后将更为谨慎，保持一定的储备与开发的比例，既能满足开发的要求又能够保证自己正常的周转，根据现金流的实际情况来考虑土地储备。如果今后土地更多地进行市场化直接供给，在土地储备上就要减少，选择性地购买土地，保证正在开发的项目、准备开发的项目和储备项目三者之间的平衡，对企业来讲就不会有大的风险。土地市场的整顿国家是不会放松的，对于已购房者来说，短期内是利好的，而长期来看，市场的规范会让市场的竞争更公平。
2、分物业的特点
2002年以前，西安房地产项目开发主要集中在中大户型，如果说2003年以金领公寓、时光2000为代表的小户型楼盘只是崭露头角，成为点燃西安房地产市场小户型热潮火种的话，那么2004年，是小户型真正市场放量发力的一年：高新〃水晶岛、紫薇LIHO、摩登部落、摩登BOBO、新科SOHO、柠檬公寓、赛高国际、中城新天地、左岸生活馆、都市朝阳、创意空间、建苑家园等纯小户型或以小户型为主的项目，和长鑫〃领先国际、我爱我家、长安新花园、鸿鼎〃福门等项目中的小户型都得到了市场的高度认可。目前至少还有七、
八个小户型项目正在紧锣密鼓的运作中，其中不乏总建筑面积六七万平方米的项目，小户型开发呈现一派红红火火的发展势头。
酒店式公寓具有明显的优势：小面积、低总价、投资风险小；转让出租回报高；产品功能较多，投资和自用皆可；拥有产权可使业主安心居住，还可以出让产权。回收投资降低了投资风险，是异地臵业者的首选，具有一定的超值回报空间；市场需求大，有升值潜力，尤其是单身公寓因其面积小，总价低，月供负担轻，对年轻一族颇具诱惑力。
作为介于住宅和办公之间的过渡型产品，商住弊端很多：干扰居家生活，损害居住者权益，分摊、管理和维护费用都较住宅为高；存在安全及消防隐患。建筑装修材料、用电量都与住宅不同，同时流动人员较多，住户安全得不到保障；住与商混杂，影响商务形象，公司形象和信誉大打折扣；商住楼的开发商以住宅立项，交纳的土地出让金不及写字楼的一半，贷款年限、利率都有优惠，有写字楼的开发商大呼市场竞争不公平。
但是处于创业初期的企业租不起高档写字楼，为了商务方便又不得不在商圈内办公，只能租购价格远远比写字楼便宜的住宅，久而久之，一些住宅、公寓的开发商干脆打起了商住两用的旗号吸引买家。市场看不见的手创造了第一代商住楼，这是开发商被动地接受市场需求，本来做住宅的，一不小心弄成了商住两用，楼还是完全按住宅户型设计，但是功能变化了，既可以商，也可以住，变成了地地道道的大杂烩。
在西部大开发的背景下，西安作为西部的桥头堡，正以巨大的区位优势、创新优势、产业优势、经济优势日益焕发出强劲的生命力，而写字楼市场也见证着西安经济的腾飞。从早期的宏府广场、小寨国贸到现在的世纪星大厦、高科广场等，西安写字楼一路演绎着它的辉煌，而从未来写字楼市场发展来看，西高新区的写字楼将更为聚集，2005年以唐延路沿线的写字楼建设将成为西安写字楼建设的热点区域，同时伴随着西高新的二次创业实施，西高新写字楼开发将再掀起一个高潮，在此情况下，建议开发商应认真了解市场写字楼需求空间及特征，以利于项目更好的为市场所接受。
物业管理是提高写字楼竞争力的重要手段。作为一个商服物业项目，写字楼的价值和功能也应该体现在物业管理这一层面上。物业管理企业的服务内容很多，涉及的工种也很多。为此，与业主打交道，自身行为的规范与否，成为业主衡量物业管理水平高低的一个重要标准。员工服装统一、举止文明、态度和蔼、语言亲切，成为了物业服务的统一标准。只有在
服务标准上多下工夫，造就一支业务水平高、管理经验丰富、自身素质强的管理队伍，才能满足当今物业管理发展的需要。
西安写字楼开发应该充分尊重西安城市规划，依托已经形成的几大片区的不断升温，做出差异化产品。随着西安写字楼市场的成长，市场上将会有更多的选择空间。高档写字楼面对高端市场，商住以及小型项目面对低端市场，出现了写字楼市场分离层的局面。一方面高档写字楼凭借其高档次、先进配套、暂时的市场空缺，在西安市场立足，但总体来看高端产品将面临较高的销售期，同时市场风险也较大，如高新数码国际、长安国际广场等；另一方面，低端写字楼因其价格适中，受到处于起步阶段的小型公司的青睐，市场情况也不示弱。但夹在中间的一些中端市场的写字楼项目，则因为其面市量比较大，同类产品较多，在激烈的竞争中则更需要在产品的差异化上下工夫。而差异化对于写字楼的开发和企业的选择是关键点，是连接二者的显示屏。因此，写字楼的发展就必须依托城市功能板块，分离好三大集团写字楼自身的优势和需求，不强行竞争，相辅相成的为市场服务。
尽管住宅仍然是楼市主角，诸如大盘时代、别墅年、郊区化等热点的不断切换，都是围绕住宅而演进的，然而近年来商业地产大面积崛起也是不争的事实，从城市中心的主要商业街区，蔓延到各个角落，以裙楼、门市房为代表的小商业店面，再到以大型百货商厦为中心的大商业圈，一直到专业规划、专业建造、专业营销的商业地产，商业物业模式经历了一系列变革后遍地开花。
商业地产项目不断热销，引发了商业地产时代，并使得商业地产迅速成为房地产业投资新热点。这一点，我们从每家商业地产项目新鲜出笼，都会成为一个时期市场各方关注的目标便可得到印证。比如宏府大厦、时代盛典、领秀城、潮流街区等无一例外。经过十多年发展，房地产产品类型已经从解决居住逐步过渡到发展经济的阶段，房地产业越来越向商业、第三产业倾斜，商业房地产蕴藏着巨大的投资空间。另外，城市发展速度加快，旧城改造、新区建设、城市扩建等，都为商业地产的发展提供了新的空间。
城市商业的大部分传统业态的最大不足，就是计划经济色彩较浓。对各种新的需求新的变化认识不够，所以，当新商业大潮来临之时，国内传统商业陷入困境。现代新商业全面关注人的需求，首先在功能定位上予以明确，然后在业态定位上，大型综合超市、专业超市、购物中心、步行街、休闲娱乐、特色市场、宾馆办公……满足现代人消费需求的各种业态应
有尽有，在传统商业基础上进行彻底改造。
城市的扩大与改造，同时也意味着城市商业的重建。重建过程首先从规模上，城市商业将在总量上完成对未来城市生活消费需求的对接。然后从业态上，国内已有的商业运营业态将全面改良，一些国际潮流的新商业将成为主流，其中超市、连锁、休闲、时尚等将成为商业新宠。再则，便是功能分工和规划分类，各区位由于其商业中心或区域中心、社区服务功能等，会因本身定位不同而承担不同的商业责任。各类商业中心的内容尤其是业态选择会相差很多，差异化、多样化、功能化将成为各类商业中心特征的主要表现形式。总之，城市商业再造与城市再造同步，并通过不断优化、改造过程而日趋完善。
随着商业地产热浪在全国的蔓延，商业地产在不知不觉中已经进入了西安人的视线。西安楼市推出的西北医药交易中心、小寨〃领秀城、和平银座、大家润、金光大道、新时代广场、时代盛典、麦尔斯顿财富广场、西部国际电力中心、西部信息大厦、宏府大厦、金钻康城、高点国际LM商业广场等商业地产，一上市就展开强大攻势。另外，大唐西市、蔚蓝森林、骡马市商业步行街、唐人街、西部国际广场、长安国际广场、皇城国际大厦、经发国际大厦以及南二环与含光路交会处正在前期调研中的项目等处于规划建设的商业地产，一旦上市定会给西安楼市重新注入新的活力与生机，备受西安购房者的青睐。
但是无论哪种类型的商业地产，要想成功有四个冲要条件。一是地段，二是商圈与人流量，三是开发商的资金实力，四是后期管理与经营。地段选择得再好，没有足够的人流量，就形不成足够大的商圈；即使同时具备了这两个条件，如果开发商没有足够资金实力作支撑，“酒香也怕巷子深”，宣传不到位也是徒劳；虽然宣传很到位，选择的经营团队不到位，经营情况不好，开发商承诺的、“丰厚回报”最后也会成为色彩缤纷的肥皂泡。因而，投资专家建议，购买商业地产一定要把握好这四个条件。
3、分城区特点（因曲江及长安区在城南区发展不同于其它部分，因此在此独立分析）
西安城市的外延发展和交通路网的大力建设，一方面城区内已经寸土寸金，甚至无地可开发，另一方面更多的人选择在城郊臵业安居。二环路周边土地现在也是炙手可热，而且也成为西安城区的居住、商务、娱乐、餐饮的成熟热土。随着西安房地产开发力度的加强和城市规划的完善，更多的开发商已将目光和资金投向了未来西安的开发热土，“抢占三环线”必将成为楼市最为火爆的运动。