土地估价技术报告
项目名称:成都○○○○○○公司抵押贷款涉及位于德阳市广汉市高雄路的四宗出让商业用地土地使用权价格评估
受托估价单位:四川○○土地房地产评估咨询有限公司
土地估价报告编号:(川)○○(2013)(估)字第320号
土地估价技术报告编号:(川)○○(2013)(技)字第320号
提交估价报告日期:二○一三年十一月二十三日
关键词:四川省·广汉市
抵押价值评估
四川○○土地房地产评估咨询有限公司
2013年度
点评:
基本要求:报告封面需有项目名称(需明确委托估价方、估价目的、地块位置、土地用途、权利性质(包括土地所有权及取得方式)、价格类型等)、委托估价单位、报告编号、报告提交日期及关键词(土地所在地省市县、估价目的、估价机构、年度)。
存在问题:本报告在项目名称中未明示估价对象系国有建设用地、价格类型属土地使用权市场价格。
土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称
成都○○○○○○公司抵押贷款涉及位于德阳市广汉市高雄路的四宗出让商业用地土地使用权价格评估。
二、委托估价方
名称:成都○○○○有限公司
住所:成都市新都区新都镇高东路XXXX号
法人代表人姓名:周国桥
注册资本:(人民币)伍仟万元
实收资本:(人民币)伍仟万元
公司类型:有限责任公司(自然人投资或控股)
注册号:51012500004XXXX
经营范围:加工、销售:沙发、家具(凭有效许可证经营)、
床垫、床褥;销售五金交电、日用百货;经营生
产所需的原辅材料、仪器仪表、机械设备及零配
件;货物进出口、技术进出口(法律、行政法规
禁止的项目除外,法律、行政法规限制的项目取
得许可证后方可经营)。
点评:
基本要求:说明估价的委托单位及其隶属关系,委托估价方与土地使用者的关系、主营业务范围等以及单位地址法人代表、联系人等,或委托的个人、身份证号码等。
存在问题:内容不够全面,缺乏委托估价方与估价对象土地使用者之间关系的介绍,漏联系地址、联系人等。
三、受托估价方
受托估价方:四川○○土地房地产评估咨询有限公司
机构地址:成都市人民北路一段25号501室
法定代表人:○○○
执业范围:全国范围内从事土地评估业务。
注册号:A2011510XX
资格证书获得时间:2011年7月1日
估价资格有效期:2016年6月30日
电话:(028)○○○○○○○○
邮编:610081
点评:
内容完整,符合现行《城镇土地估价规程》报告规范格式要求。
四、估价目的
委托估价方因融资需要,拟以估价对象设定土地抵押权,我公司受托对上述估价对象的使用权价格进行评估,为抵押双方(抵押人和抵押权人)提供客观、公平、合理的土地使用权价格参考依据。
点评:
基本要求:估价目的通常应明确为何种需要估价、估价依据、估价结果应用方向等。
本报告估价目的表述清晰。
五、估价依据
本次估价依据以下资料进行分析和测算:
(一)国家及地方的相关法律法规
1.《中华人民共和国物权法》
2.《中华人民共和国土地管理法》;
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》;
4.《中华人民共和国城乡规划法》;
5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号);
6.《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部39号令);
7.《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号);
8.《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号);
9.《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)
10.《四川省物价局、四川省国土资源厅关于重新制定地(矿)产交易服务收费的通知》(川价发[2006]229号);
11.《四川省地方税务局四川省财政厅关于土地增值税征管问题的公告》(四川省地方税务局公告2010年第1号);
12. 广汉市城区项目行政事业性收费标准相关文件;
13. 本次估价中涉及的国家及地方其他相关法律、法规。
(二)土地估价的相关技术规程
1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001,2001年11月12日);
2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2001);
3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007,2007年8月10日);
4、中华人民共和国国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB 50137-2011,2011年1月1日)。
(三)土地估价相关资料
1.广汉市近年土地市场交易资料;
2.广汉市近期土地开发各项费用标准;
3. 广汉市总体规划资料及估价对象所在区域的区位条件资料;
4.《德阳市广汉市城区土地定级与基准地价更新成果》(2011年)。
(四)估价对象评估相关资料
1.成都浪度家私有限公司企业法人营业执照;
2.《国有土地使用证》(广国用(2013)第48841号、第48842号、第48843号、第48844号)复印件;
3. 《建筑总平图》。
(五)土地估价委托书。
(六)估价人员现场查看笔录。
点评:
基本要求:估价依据选择应结合估价对象、估价目的、估价基准日、估价方法等确定,涵盖国家有关法律、法规行政规章以及土地所在省市的有关法规,以及采用的技术规程、委托估价方提供的资料、估价机构收集的资料及估价人员实现勘察、调查获得的资料等。
存在问题:本报告漏列的《担保法》、《土地出让合同》等依据。
六、估价基准日
二○一三年十月二十二日
七、估价日期
二○一三年十月二十二日至二○一三年十一月二十三日
八、地价定义
根据委托方提供的广国用(2013)第48841号、第48842号、第48843号、第48844号《国有土地使用证》复印件,截至估价基准日,估价对象
土地均作为出让的国有用地,其所有权属于国家,使用权属于广汉市美亿家家居装饰城管理有限公司,截至估价基准日,无使用权异议,未设臵他项权利,故本次评估我们按出让用地、无他项权利限制来设定。
根据委托方提供的广国用(2013)第48841号、第48842号、第48843号、第48844号《国有土地使用证》复印件,估价对象的登记用途均为商服用地,本次评估遵循合法原则,我们按估价对象登记用途设定土地的用途为商业用地。
根据委托方提供的广国用(2013)第48841号、第48842号、第48843号、第48844号《国有土地使用证》复印件登记,土地使用权终止日期均为2053年11月02日。自估价基准日起剩余使用年限均为40.03年。遵循合法原则,本次估价设定估价对象土地使用权剩余使用年限均为自估价基准日起40年。
截止估价基准日,据委托方指认及估价人员现场查看,估价对象在估价基准日实际开发程度为宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通气、通路、通讯),宗地内正在施工,已经到“五通”(通上水、通下水、通电、通路、通讯),本次评估设定宗地开发程度为宗地外“六通”(即通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路)、宗地内“场平”(场地平整)。
估价对象在估价基准日,根据委托方提供《建筑总平图》,估价对象规划容积率为2.48,考虑土地使用的合法性及最有效使用原则,本次评估设定估价对象容积率为2.48。
估价对象的地价定义:作为出让商业用地,设定为无使用权异议且无他项权利限制状态下,宗地外“六通”、宗地内“场平”,容积率为2.48,剩余土地使用权年期为40年,在2013年10月22日的土地使用权价格。
点评:
基本要求:地价定义应说明土地用途、权利状况、开发程度、土地利用(容积率)、估价基准日、土地剩余使用年期等六要素的实际状况与设
定条件,设定条件应合法、合理、有据。
存在问题:(1)本报告中土地剩余使用年期的设定虽未超出商服用地法定最高出让年期,但土地发证确定的土地使用年期超过商服用地法定最高出让年期(40年)。根据本次评估目的,应本着谨慎原则,从合法性考虑,土地剩余使用年期设定应以商服用地法年最高出让年期(40年)扣除《国有土地使用证》登记日至本报告估价基准日之间时段的剩余使用年期为依据确定,而非40年。
(2)容积率的设定需明确系地面建筑容积率。
九、估价结果
我们本着公正、公平、公开的总原则,在分析现有资料的基础上采用假设开发法及基准地价系数修正法,设定估价对象作为出让商业用地,设定为无使用权异议且无他项权利限制状态下,宗地外“六通”、宗地内“场平”,容积率为2.48,剩余土地使用权年期为40年,在2013年10月22日的土地使用权价格评估的估价结果为:
评估的估价结果为:
估价对象①:
容积率:2.48
价值币种:人民币
评估土地面积:21106㎡
平均楼面地价:501元/㎡
单位面积平均地价:1243元/㎡
大写:每平方米土地壹仟贰佰肆拾叁元整
评估总价:2623万元(万元以下四舍五入)
大写:贰仟陆佰贰拾叁万元整
估价对象②:
容积率:2.48
价值币种:人民币
评估土地面积:20912.9㎡
平均楼面地价:501元/㎡
单位面积平均地价:1243元/㎡
大写:每平方米土地壹仟贰佰肆拾叁元整评估总价:2599万元(万元以下四舍五入)大写:贰仟伍佰玖拾玖万元整
估价对象③:
容积率:2.48
价值币种:人民币
评估土地面积:22178.6㎡
平均楼面地价:501元/㎡
单位面积平均地价:1243元/㎡
大写:每平方米土地壹仟贰佰肆拾叁元整评估总价:2757万元(万元以下四舍五入)大写:贰仟柒佰伍拾柒万元整
估价对象④:
容积率:2.48
价值币种:人民币
评估土地面积:19133.6㎡
平均楼面地价:501元/㎡
单位面积平均地价:1243元/㎡
大写:每平方米土地壹仟贰佰肆拾叁元整评估总价:2378万元(万元以下四舍五入)大写:贰仟叁佰柒拾捌万元整
合计:
评估土地总面积:83331.10㎡
评估总价:10357万元(万元以下四舍五入)
大写:壹亿零叁佰伍拾柒万元整
点评:
基本要求:估价结果说明最终确定的总地价、单位面积地价、评估面积、币种、大小写等。
存在问题:内容完整,从后面描述及技术操作来看,估价人员将四宗土地作为一个估价对象,因此估价结果以待估宗地①②③④分列更确切些。
技表一土地估价结果一览表
估价机构:四川○○土地房地产评估咨询有限公司土地估价报告编号:(川)○○(2013)(估)字第320号
估价基准日:二○一三年十月二十二日估价基准日的土地使用权性质:出让用地
1、上述土地估价结果的限制条件:
(1)土地权利限制:出让土地使用权,未设臵他项权利限制,剩余土地使用权年限为商业40年。
(2)基础设施条件:在估价基准日,估价对象设定开发程度为宗地外“六通”(即通上水、通下水、通电、通气、通路、通讯)、宗地内“场平”(场地平整)。
(3)规划限制条件:土地用途设定为商业用地,容积率设定为2.48。
(4)影响土地价格的其它限制条件:应满足本报告规定的全部假设与限定条件。
(5)评估价格有效期:本评估价格有效期为一年(二○一三年十月二十二日至二○一四年十月二十一日)。
2、其它需要说明的事项:
(1)此估价结果仅为抵押双方(抵押人和抵押权人)提供独立、客观、公正的土地使用权抵押贷款价格参考,严禁用于合资、合作、转让、投资入股等其它目的。
(2)本估价结果为估价对象的土地使用权价格,包含土地使用权出让金。
(3)估价对象处臵程序及方式符合国家及地方的有关规定。
(4)此估价结果在满足地价定义条件下成立。
四川○○土地房地产评估咨询有限公司
二○一三年十一月二十三日
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十、需要特殊说明的事项
(一)估价的前提条件和假设条件
1.本次估价报告与估价结果成立的前提条件
(1) 委托方提供的土地权属、土地开发、土地利用、土地经营、建筑物资料等资料属实、完整。
(2)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
(3)在估价基准日地产市场为公开、公平的均衡市场。
(4) 估价对象作为商业用地,能与所在项目整体按照规划开发建设,并产生相应的土地收益。
(5)估价对象的价格内涵为:作为出让商业用地,设定为无使用权异议且无他项权利限制状态下,宗地外“六通”、宗地内“场平”,容积率为2.48,剩余土地使用权年期为40年,在二○一三年十月二十二日的土地使用权价格。
(6)在假设开发法中,假设项目开发期为从土地使用权取得之日起至完成时,包括准备期、工程建设期和竣工验收期三个阶段,为了计算方便,我们统一将工程使用时点定在工程竣工验收时,并假定在工程竣工验收时即可使用,则项目开发建设周期为从取得土地使用权至工程竣工验收止。假设工程投资在建设期内均匀投入,则土地费用应按开发期计息,工程投资按二分之一开发周期计息。开发期间贷款利率保持不变。
(7)根据《国有土地使用证》(广国用(2013)第48841号、第48842号、第48843号、第48844号)复印件,估价对象界定地址为:广汉市高雄路,经估价人员现场查看,实际地址无法核实。经委托方介绍并确认,本次评估以《国有土地使用证》及现场查看地址界定土
地与估价对象系同一标的物为前提。
(8)本报告的估价结果,需经四川○○土地房地产评估咨询有限公司盖章及在该公司注册的贰名土地估价师签字后方能有效。
2.本次估价结果基于以下假设条件:
(1)广汉市美亿家家居装饰城管理有限公司以出让方式合法取得对估价对象的使用权,委托方提供的《国有土地使用证》(广国用(2013)第48841号、第48842号、第48843号、第48844号)为最终法律凭证;估价对象自估价基准日起未来40年的土地使用权属归广汉市美亿家家居装饰城管理有限公司拥有,无使用权异议,设定无抵押或担保、租售、转让等情形,设定不存在司法及行政机关依法裁定、决定查封和其它限制该资产权利或影响其价值的情形。
(2)广汉市美亿家家居装饰城管理有限公司已按国家、省、市法律法规一次性交纳完土地出让金及其它各种税费,并取得相应的产权依据和其它法律保护依据。本次估价结果包含土地使用权出让金。
(3)估价对象的用途设定为商业用地,开发程度设定为宗地外“六通”(同上)、宗地内“场平”(同上),容积率为2.48,土地使用权为出让取得,无使用权异议,未设臵其他项权利。
(4)估价对象估价基准日为2013年10月22日。
点评:
基本要求:说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件(如估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的可持续利用等)、假设条件(如估价对象的用途、年期等六要素设定等)。
存在问题:估价的前提条件部分内容运用不当,如(6)、(8)
项均不属规范格式要求的。
(二)估价结果和估价报告的使用
1.估价报告和估价结果发生效力的法律法规依据
(1)《中华人民共和国物权法》;
(2)《中华人民共和国土地管理法》;
(3)《中华人民共和国城市房地产管理法》;
(4)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;
(5)《四川省建筑工程计价定额SGD1—2009》;
(6)《城镇土地估价规程》。
点评:
基本要求:说明本次估价所依据的主要法律、法规,注明估价报告和估价结果的作用依照有关法律法规规定发生法律效力。
存在问题:未注明估价报告和估价结果的作用依照有关法律法法规规定发生法律效力;上述(5)、(6)内容并非法律、法规。
2.本报告和估价结果使用的方向与限制条件
(1)本估价报告估价结果仅为抵押双方(抵押人和抵押权人)提供独立、客观、公正的土地使用权抵押贷款价格参考,严禁用于合资、合作、转让、投资入股等其它目的。
(2)本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价
格,若估价基准日、评估目的、土地利用方式、土地开发状况、评估范围、规划条件等影响地价的因素发生变化,该评估价格应作相应调整。
(3)本报告不作为确定土地权属的依据。
(4)本项目土地估价技术报告需用于土地管理机构备案和估价机构存档,不提供给委托估价方。
3.估价结果有效期
如在自估价基准日起未来一年中该区域该类地产市场行情无大的变化时,本估价报告有效期为一年(二○一三年十月二十二日至二○一四年十月二十一日)。
4.声明
(1)本报告估价人员与委托方除委托估价关系外,无其它任何影响估价结果的关系。
(2)本报告只对委托方和有确认、处臵权的相关部门负责,不对其他方承担任何责任。
(3)委托方对所提供资料的真实性、完整性负责,估价人员对所收集市场资料的真实性、准确性及本报告符合土地估价规范负责。
(4)如发现本报告内的文字或数字因校印或其他原因出现误差时,请通知本机构进行更正。否则,本报告误差部份无效。
(5)本报告仅评估估价对象的土地使用权价格,不涉及估价对象贷款的方式及贷款的金额和贷款利率的高低及贷款期限,也不涉及如果抵押到期债务人不能如期偿还债务、估价对象使用权处臵的方式。
(6)本估价报告和估价结果的使用权为委托方拥有,本估价机构对本次估价结果有解释权。
5.违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任
(1)本报告估价结果仅为本报告设定的评估目的服务。本报告必须完整使用,对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失,或者违规使用估价报告及估价结果造成的经济损失及法律后果,受托估价机构不承担责任。
(2)任何单位和个人未经四川○○土地房地产评估咨询有限公司书面同意,不得以任何形式发表、复制本报告;
(3)本公司保留对违规使用本报告追究其相关法律责任的权利。
点评:
基本要求:说明估价报告及估价结果在一定目的下使用,运用范围及技术报告不提交委托估价方;注明报告有效期;申明报告的使用权与解释权,明确违规使用估价报告与估价结果的法律责任。
存在问题:本报告中该部分内容较全面、完整。但基于估价对象由四宗地构成,规划指标无法分拆,评估结果亦为项目用地平均价格,报告中未提示报告使用者在使用估价报告及估价结果不得分拆使用。
(三)需要特殊说明的事项
1. 资料来源说明
(1)土地权属、土地开发、土地利用、土地经营、项目规划等资料由委托方提供,根据评估委托书约定,委托方应当向受托估价方如实提供地产估价所必需的情况和资料,并对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。
(2)土地区位条件、房地产租售价格等由估价人员实地调查而得。
(3)根据委托估价方提供的资料显示,估价对象未涉及抵押、担保、司法纠纷等,评估人员无法核实其提供资料的真实性。在评估时
只能采信其提供资料为本报告的要件。在具体操作过程中,估价人员根据国家有关法律、法规、土地估价规程及估价对象具体状况确定估价原则、方法及参数的选取。
2. 估价中的特殊技术处理
(1)关于土地容积率的设定
估价对象在估价基准日,根据委托方提供《建筑总平图》,估价对象规划容积率为2.48,考虑土地使用的合法性及最有效使用原则,本次评估设定估价对象容积率为2.48。
(2) 收益法求取商铺市场价值中报酬率的确定
采用累加法求取还原利率:
累加法基本公式为:
还原利率=无风险报酬率+风险补偿率(投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠)无风险报酬率选用中国人民银行公布的一年期存款利率3%。通过对区域经济状况和房地产市场状况分析以及估价对象住宅用地的未来预期收益的不确定性,确定其风险调整值包括投资风险补偿2%、管理负担补偿2%、缺乏流动性补偿2%、投资带来的优惠1%,由此得到的报酬率=3%+2%+2%+2%-1%=8%。
3.其他需要特殊说明的问题
(1)当抵押实现时,抵押地产的处分应符合国家的相关法律、法规的规定。依法处分抵押土地使用权所得价款按下列顺序分配:支付处分抵押宗地的费用(手续费、中介费等);扣缴处分抵押宗地应当缴纳的税费;偿还抵押权人的债权、利息、违约金及损害赔偿金;剩余金额归抵押人。
(2)任何单位和个人未经四川○○土地房地产评估咨询有限公司书面许可,不得以任何形式发表、肢解本报告。
(3)在确定最终估价结果时,我们根据估价方法的适宜性、可信程度、可操作性,参考此次估价目的、估价对象所在区域地价水平、并结合估价师经验等综合决定估价结果。最终取假设开发法及基准地价系数修正法两种测算方法的算术平均值作为本次估价对象评估结果。
点评:
基本要求:说明有关资料来源及未经确认或无法确认的资料和估价事项;说明对估价结果或估价工作可能产生影响的变化事项(如地价指数、开发程度、地价定义因素中设定条件等)的分析说明;估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理;其他需要特殊说明的事项。
存在问题:(1)报告中为何将四宗土地进行统一项目估价,应结合项目用地位置、规划条件、价格水平等方面进行相应的分析说明;
(2)地价定义宗地内实际开发程度为“五通一平”,为何设定为“场平”,未分析说明理由;
(3)土地使用权发证登记时限高于国家相关法律规定(40
年),地价定义中土地使用权剩余使用年期按40年设定定缺乏合法性分析;
(4)关于容积率的设定在地价定义中已表述清楚,无需重复。
(四)估价对象抵押价值风险提示
估价对象在设立抵押权期间可能出现一下信贷风险,请报告使用者关注:
本公司对估价对象作出的估价结果是基于国家及估价对象所在地目前的宏观政策和地产市场发展状况作出的客观判断。从近期国家及广汉市房地产政策来看,国家对房地产市场的调控基调未变,将持续到房价回归到合理价位,成都市房地产总体价格水平高,估价对象作为商业用地投资回报率偏低,市场风险相对较高,同时从近年房地产价值趋势及供求状况分析,近年来的房地产市场调控政策及货币紧缩政策,明显见效。若国家宏观调控保持不变或出台新的利好政策,可能推动房地产市场回到健康的发展轨道上,市场风险较小;如果再出现较大的经济下滑影响及市场诸多不利因素发生的条件下,将会出现较大市场风险,则建议委托重新评估。
点评:
基本要求:“估价对象抵押价值风险提示”可认为是特殊说明事项内容的补充,该项内容对报告使用者进行风险警示,同时对估价人员是一项保护措施。
存在问题:报告中对抵押期间房地产市场波动可能导致的风险进行提示,值得赞同。但缺少对四宗待估宗地分拆抵押、评估结果未考虑土地增值税影响等可能导致的风险风险缺乏分析说
明。
十一、土地估价师签字
姓名土地估价师注册证书号签名
XXX 20081400XX
XXX 20105100XX
点评:
基本要求:要求在该机构注册的土地估价师签字,并注明土地估价师资格证书号。
存在问题:本报告中的号码应为土地估价师资格证书号,而非注册证书号。
十二、土地估价机构
土地估价机构负责人:X X X
四川○○土地房地产评估咨询有限公司
二○一三年十一月二十三日点评:
基本要求:要求估价机构盖章、估价机构负责人签字。
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
估价对象来源及历史沿革:广汉市○○○○○○管理有限公司以出让方式取得估价对象的土地使用权,于2013年10月08日取得广国用(2013)第48841号、第48842号、第48843号、第48844号《国有土地使用证》
估价对象①:
国有土地使用证号:广国用(2013)第48841号
土地使用权人:广汉市○○○○○○管理有限公司
土地坐落:广汉市高雄路
地号:510681001006GB0XXXX
土地用途:商服用地
土地使用权类型:出让
终止日期:2053年11月02日
使用权面积:21106.00㎡
其中独用面积:21106.00㎡
登记时间:2013年10月08日
填证单位:○○市国土资源局
估价对象②:
国有土地使用证号:广国用(2013)第48842号
土地使用权人:广汉市○○○○○○管理有限公司
土地坐落:广汉市高雄路
地号:510681001006GB0XXXX
土地估价案例与报告》应考精华提炼(一) 要点1:估价基本事项: (1)确定估价对象 (2)确定土地估价目的 (3)土地估价期日 (4)界定土地价格定义 (5)土地股价中特别事项的说明 (6)估价日期及使用年期 要点2:地价定义或地价内涵: (1)用途 (2)估价期日 (3)使用年期 (4)土地开发程, (5)容积率等三率 (6)土地权利类型 要点3:出让底价与收回补偿价格: (1)出让底价应该依照新用途平均市场价格确定,一般采用
剩余法和市场比较法评估新用途的市场价值,然后根据宗地的具体条件和其他相关要求制订出让价格方案; (2)收回补偿价格应该是原用途的划拨价格而不是完全市场价,需要扣除国家所有权收益和有关税费部分,一般采用成本逼近法和基准地价系数修正法评估原用途的市场价格,在扣除国家所有权收益和有关税费部分确定划拨用途价格。 要点4评估结果无效的可能原因: (1)土地评估机构从业范围不够 (2)土地评估机构的注册证书超出有效时限 (3)土地估价机构不具备土地评估资质 (4)估价报告有效期超出时限 (5)土地估价报告没有按照规范格式书写 (6)估价结果严重失实,不符合当地地价水平 要点5收集交易案例资料包括项目: (1)交易时间 (2)交易面积 (3)位置 (4)宗地条件 (5)地上物状况 (6)购买者和销售者的特征及动机 (7)销售的条件
(8)土地销售前后的利用状况 要点6:确定最终估价结果的方法: (1)简单算术平均数 (2)加权算术平均数 (3)各试算价格的中位数 (4)各试算价格的众数 (5)以一种估价方法计算出的价格为主,其他估价方法计算出的价格只是参考 (6)直接取某种方法的计算结果 要点7市场比较法的估价程序: (1)选择市场比较案例 (2)确定比较因素 (3)因素描述及比较分析确 (4)定比较因素的修正系数求 (5)算比准价格 要点8收益还原法估价程序: (1)确定房地出租总收益 (2)确定房地出租总费用 (3)计算房地出租总收益 (4)计算房屋纯收益计 (5)算土地纯收益计算
土地估价报告评审标准 一、封面格式(2分) 1、封面标题(1分):重点审查项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交报告日期是否齐全,少1项减0.5分,少2项以上则不得分; 2、关键字(1分):重点审查估价对象所在市、县全名(与项目名称中市、县全名是否一致)、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整,少1项减0.5分,少2项以上则不得分。 二、第一部分总述(18分) 1、估价目的(2分)。估价目的必须表述准确、规,例如:出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。出现下列错误者不得分:(1)出现两个估价目的;(2)估价标的不符合土地处分的有关规定,例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地,不能出现相对应的评估目的。 2、估价依据(3分)。重点审查:①估价依据是否充分,法律、法规、政策文件,技术规程,委托方提供的资料,实勘资料等四类是否齐全,表述是否规等,涉及法律、法规、政策文件的,应注明生效日期;②政策和法规是否考虑了最新政策调整、是否具有针对性。每少一项减1分,少3项以上者不得分。 3、估价基准日与估价日期(1分)。一般情况下,估价基准日与估价日期接近,出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的,常规都是在踏勘现场之日,涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告,此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的,应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致,并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的,尤其是青苗、树木的,建议回避追述性评估,或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 4、价格定义(4分)。重点审查:实际和假设的利用条件(用途)、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型(公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等)、估价基准日等。每少一项减1分,少4项以上者和设定条件明显不合理者均不得分。 特别说明:用途和开发程度的假设,应慎重考虑其可行性,应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的,例如:现状为工业用地,委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价,如果该区域均规划为单纯的工业园区,就不可行;现状为生地,委托评估经过“七通一平”、3年后的地价,如果是在特别偏僻的地区,请慎重查阅政府有关市政投入的规划并判定其合理性。 5、估价结果(1分)。重点审查地价水平的合理性,土地单价的表现形式(尽可能分列楼面地价、地面单价等)、总地价、总价大写、币种等,要求列出估价结果一览表,评估标的位于境的商业服务业用地、公共管理与公共服务用地、住宅用地,建议明示楼面地价,这样将有助于评审专家判断地价结果的合理性。结果与专家判定的合理估价结果有15%以上的出入的,本项不得分;土地单价、总地价、总价大写、币种漏项者各减0.5分。需要特别说明的是,如果不是应用于年度报告质量评审,
土地估价案例与报告 题库2-1-8
问题: [判断题]一些因素对土地价格的影响难以用数学模型度量或难以量化,在估价中可以不予考虑。() A.正确 B.错误 土地价格的影响因素是很多,某些因素确实不易衡量,但在土地估价中所使用的各种方法,均是在经验的基础上,综合考虑各种因素而来。
问题: [判断题]土地估价师接受继续教育时间五年累计不得少于l00学时。 A.正确 B.错误
问题: [判断题]反映宗地在一般市场条件下的正常地价水平,作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据,为基准地价。() A.正确 B.错误 反映宗地在一般市场条件下正常地价水平,作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据,为标定地价。 (辽宁11选5 https://www.doczj.com/doc/f612497383.html,)
问题: [判断题]在基准地价修正法中进行交易日期调整,是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。 A.正确 B.错误 在基准地价修正法中进行交易日期调整,是将其基准地价在基准日期时的值,调整为估价时点时的值。
问题: [单选]在土地估价中,需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平,是依据土地估价的进行的。 A.替代原则 B.供需原则 C.变动原则 D.预期收益原则 在土地估价时,必须按照变动原则,分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求,以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中,因此应把握各因素之间的 因果关系及其变动规律,以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。在土地估价中,不仅要对将来的 地价变动作出准确预测,同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平,才能准确 合理地估价。
土地估价结果报告 项目名称: 受托估价单位: 估价人: 委托估价单位: 估价日期: 估价报告编号: 估价技术报告编号: 提交报告日期: 关键词:(估价对象所在市、县) 估价目的: 安徽中信房地产土地价格评估有限公司
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 二、委托估价方 三、估价目的:估价目的必须表述准确、规范,例如:出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。 1、不得出现两个估价目的; 2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。 3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。 四、估价期日 五、估价日期 一般情况下,估价基准日与估价日期接近,出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的,常规都是在踏勘现场之日,涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告,此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的,应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致,并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的,尤其是青苗、树
木的,建议回避追述性评估,或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 六、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求,此次评估的价格是指估价对象在年月日,评估设定开发程度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。 待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状,本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外基础设施状况。 地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表: 表1 待估宗地地价定义一览表 需说明: 实际和假设的利用条件(用途)、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型(公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等)、估价基准日等。 特别说明:用途和开发程度的假设,应慎重考虑其可行性,应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的。例如: (1)现状为工业用地,委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价,如果该区域均规划为单纯的工业园区,就不可行; (2)现状为生地,委托评估经过“七通一平”、3年后的地价,如果是在特别偏僻
土地估价案例与报告-问答集 1、 2题,请阅读,并根据有关条件综合分析回答问题 (一)某工业企业拥有一宗土地,因融资需要,计划以该土地使用权进行抵押贷款,并于2008年10月8日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市,远离城区,为独立工矿用地,总面积为1500m2。宗地西高东低,地下水位适中,东南角有一自采水井,用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网);宗地为多边形,不规则,北段边界为弧形,种植有3m宽的挡风树木,四周有砖混围墙;宗地为红壤软土,种植本地草种,内有十字形道路,外有2km长的自建道路与某国道相连;宗地内有11栋建筑物,其中,办公楼1栋,仓库3栋,车间3栋,宿舍楼2栋,综合服务楼1栋,变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站;企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地估价师,请回答以下问题:在上述情况下,为了判断是否能够抵押,评估前需要了解土地哪些关键信息(提示:根据土地抵押的条件并结合上述条件回答)A.是集体还是国有B.()C.()D.() 2、 2题,请阅读,并根据有关条件综合分析回答问题 (一)某工业企业拥有一宗土地,因融资需要,计划以该土地使用权进
行抵押贷款,并于2008年10月8日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市,远离城区,为独立工矿用地,总面积为1500m2。宗地西高东低,地下水位适中,东南角有一自采水井,用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网);宗地为多边形,不规则,北段边界为弧形,种植有3m宽的挡风树木,四周有砖混围墙;宗地为红壤软土,种植本地草种,内有十字形道路,外有2km长的自建道路与某国道相连;宗地内有11栋建筑物,其中,办公楼1栋,仓库3栋,车间3栋,宿舍楼2栋,综合服务楼1栋,变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站;企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地估价师,请回答以下问题:根据上述条件,列出已知的宗地个别条件。 3、 2题,请阅读,并根据有关条件综合分析回答问题 (一)某工业企业拥有一宗土地,因融资需要,计划以该土地使用权进行抵押贷款,并于2008年10月8日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市,远离城区,为独立工矿用地,总面积为1500m2。宗地西高东低,地下水位适中,东南角有一自采水井,用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网);宗地为多边形,不规则,北段边界为弧形,种植有3m宽的挡风树木,四周有砖混围墙;宗地为红壤软土,种植本地草种,内有十字形道路,外有2km长的自建道路与某国道相连;宗地内有11栋建筑物,其中,办公楼1
土地估价报告 项目名称:平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使用权现值价 格评估 受托估价单位:承德市弘正土地评估有限公司 土地估价报告编号:承弘土(估)[2017]字第173号 提交估价报告日期:二○一七年十二月二十八日
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使用权现值价格评估 二、委托估价方 河北省平泉市人民法院 三、估价目的 本次是对平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使用权进行价格评估,目的是为委托方提供客观、公正的国有建设用地使用权现值价格参考依据。 四、估价期日 2017年8月28日 五、估价日期 2017年8月28日至2017年12月28日 六、价格定义 1、本次评估土地价格是指估价基准日为2017年8月28日的国有建设用地使用权现值价格; 2、土地用途:土地登记用途为工业用地,根据《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007,2007年8月10日)规定,本次评估设定为工业用地; 3、使用年限:工业用地法定最高出让年期为50年,估价对象终止日期为2056年9月20日,截止到评估基准日,估价对象剩余年期为年,本次评估估价对象的使用年期按照剩余年期设定; 4、本次估价基准日设定宗地实际开发程度为红线外围“三通”(通电、通路、通讯)及宗地红线内场地平整。 七、估价结果 经估价人员现场察勘和当地市场分析,按照地价评估的基本原则和估价程序,选择合适的评估方法,评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、评估基准日为2017年8月28日的国有建设用地使用权现值价格为: 评估土地面积:平方米 评估单价:250元/平方米
土地估价案例与报告-问答集 1、某工业企业拥有一宗土地,因融资需要,计划以该土地使用权进行抵押贷款,并于2009年10月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市,远离城区,为独立工矿用地。总面积为1500m2。宗地西高东低,地下水位适中,东南角有一自采水井,用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网);宗地为多边形,不规则,北段边界为弧形,种植有3m宽的挡风树木,四周有砖混围墙;宗地为红壤软土,种植本地草种,内有十字形道路,外有2km长的自建道路与某国道相连;宗地内有11栋建筑物,其中,办公楼1栋,仓库3栋,车间3栋,宿舍楼2栋,综合服务楼1栋,变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站;企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。 假定你是该评估公司的土地估价师,请回答以下问题 在上述情况下,为了判断是否能够抵押,评估前需要了解土地哪些关键信息(提示:根据土地抵押的条件并结合上述条件回答) A.是集体还是国有B.()C.()D.() 2、某工业企业拥有一宗土地,因融资需要,计划以该土地使用权进行抵押贷款,并于2009年10月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市,远离城区,为独立工矿用地。总面积为1500m2。宗地西高东低,地下水位适中,东南角有一自采
水井,用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网);宗地为多边形,不规则,北段边界为弧形,种植有3m宽的挡风树木,四周有砖混围墙;宗地为红壤软土,种植本地草种,内有十字形道路,外有2km长的自建道路与某国道相连;宗地内有11栋建筑物,其中,办公楼1栋,仓库3栋,车间3栋,宿舍楼2栋,综合服务楼1栋,变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站;企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。 假定你是该评估公司的土地估价师,请回答以下问题 根据上述条件,列出已知的宗地个别条件。 3、某工业企业拥有一宗土地,因融资需要,计划以该土地使用权进行抵押贷款,并于2009年10月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市,远离城区,为独立工矿用地。总面积为1500m2。宗地西高东低,地下水位适中,东南角有一自采水井,用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网);宗地为多边形,不规则,北段边界为弧形,种植有3m宽的挡风树木,四周有砖混围墙;宗地为红壤软土,种植本地草种,内有十字形道路,外有2km长的自建道路与某国道相连;宗地内有11栋建筑物,其中,办公楼1栋,仓库3栋,车间3栋,宿舍楼2栋,综合服务楼1栋,变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站;企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。 假定你是该评估公司的土地估价师,请回答以下问题
土地估价案例与报告计算题精选汇总 一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地,土地总面积为3000平方米,交纳的土地出让金为30元/平方米,该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。 2001年12月31日,该企业因改制需要进行土地价格评估,经调查,该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩,“五通一平”土地开发费为8万元/亩,在土地开发期内均匀投入,土地开发周期为一年,银行贷款年利率为5.5%,投资利润率为10%,土地还原率为6%,50年期出让金水平仍保持不变,请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。 简单计算题 简单计算题旨在考察应试者对几种主要估价方法的掌握和应用情况,每道试题着重考察某一种估价方法的具体运用,有一定深度,但不强调综合分析。 解答该类试题除需掌握答题技巧外,还要注意以下问题: (1)数据选用。有时题目中给出的已知条件较多,应试者需从中选取合理的数据用于计算,如收益还原法中,无论收益还是费用均应采用客观值;成本逼近法中的成本亦应采用客观成本,除非实际情况与客观标准一致或是评估带租约的房地产。应试者在审题过程中要能够做出判断,清楚什么情况下可以采用实际值,什么情况下不能采用。 (2)参数选用。利息率、利润率、还原率、税率等取值也要合理。 (3)计息期、收益年期取值等。如在收益还原法中确定收益年限时,需将土地的尚可(剩余)使用年限考虑进去。 (一)审题 (1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价,即要求计算出两种形式的土地价格。 (2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类:一是有关估价对象资料。审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期,估价时点与土地取得时间是否一致等;二是市场调查资料。该类资料是解题的基础,也是选择方法的主要依据,审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致,如土地使用年期等。 (3)考虑资料取舍,找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查,看缺少什么条件,是否有隐含内容。如本题未给出土地增值收益率,但若仔细审查便不难发现,土地增值收益可依据土地出让金确定。
GB/T18508-2014 (新)土地估价报告01-文字式 封面内容和格式如下: [一]封面: 土地估价报告 [封面标题] 项目名称:[说明估价项目的全称,内容宜包括评估目的及估价对象价格类型(土地使用权或其它)等要素] 受托估价单位:[说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称,可同时列出合作估价机构] 土地估价报告编号:[说明估价机构对该项目的编号,含有“(地名)估价机构简称(年度)(估)字第××号”等字样,其中地名为估价机构所在省市的名称,所在省份填写简称,年度为提交土地估价报告日期所在年度] 电子备案编号: 提交估价报告日期:[说明土地估价报告提交的具体日期] [二]正文 正文内容和格式如下: 土地估价报告 [正文标题] 第一部分摘要 [分标题] 一、估价项目名称[同“土地估价报告”文字式封面] 二、委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人] 三、估价目的[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等] 四、估价期日:[说明估价结果对应的具体日期,样式为XXXX年XX月X X日] 五、估价日期[说明该项估价工作的起止日期] 六、地价定义[说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度,现状利用或规划利用
条件,本次估价所设定的开发程度和用途及其理由。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致,分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”(指通路、通电、供水、排水、通气、通暖、通讯等)和宗地内平整;地价定义应注明所估地价的内涵是指在公开市场(或特定市场)条件下,于估价期日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的,某种权利特征下,土地使用权(或包括其它内容)价格] 七、估价结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价,必要时注明楼面地价,应以人民币表示,总地价附大写金额,并附土地估价结果一览表(见表E.1)。如需用外币表示的,应标明估价期日外币与人民币的比价]。对涉及抵押的估价,应注明上述估价结果中是否包含优先受偿款、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、过户税费、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等。 八、土地估价师签字[由参加评估及符合估价资质的估价机构中的至少两名土地估价师签字,并注明土地估价师注册证书号] 九、土地估价机构[由签字土地估价师所在的估价机构法定代表人签字,并加盖公章,其中至少一个为符合土地估价资质的估价机构] 估价机构负责人签字:(机构公章) XXXX年XX月XX日上述八、九两项应在同一页展示
土地估价案例与报告真题2008年模拟试题与答案 一、案例分析题 某土地估价师接到一项业务,委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见,价格基准日确定在2008年6月30日。下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点,阅读后回答相关问题。 (1) A公司是一家国营公司,主要从事纺织品贸易,规模中等。 (2) 委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协议取得的,面积共17亩,原计划兴建办公楼及宿舍,在签订协议时土地临近一条普通马路,周边为农地,距县城约1千米左右。 (3) 与农民协商过程顺利,签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。 (4) 2001年5月,当地国土资源局查知,认为未经过批准属于违法用地,要求A公司补办土地征用手续,加上前期支付B村的费用,A公司累计支出征地费用100万元,向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元。 (5) 2002年2月,因修建环城道路和绿化带,县政府占用其中4亩土地,所占土地为带状,位于其东侧边缘,现已完成环城道路和绿化建设。 (6) 与此同时,该县设置开发区,将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内,A公司领取了国有土地使用证。 (7) 目前开发区已经完成统一规划和建设,基础设施完善,为“六通一平”,并陆续有一些企业购买土地,其中,A公司北侧土地为寰宇电器公司所有,西侧土地为天天食品服务公司所有,南侧土地为时代医药公司所有,由于修建开发区内部道路占用了A公司1亩的土地。 (8) 委托方提供了土地使用证书,但在土地证书中来看到关于土地使用年限说明,也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公司补开的出让金收 — 1/16 — — 1/16 —
土地估价案例与报告-案例分析题 1、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价,该地块规划用途为高级酒店。若通过招标方式获得了该国有土地使用权后,于2000年8月开始施工,2002年3月该公司寻找合作伙伴,委托评估机构对已完工部分进行评估,核定现状价值为合作提供依据。作为代理开发商投标的估价人员,应做哪些具体工作? 2、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价,该地块规划用途为高级酒店。若通过招标方式获得了该国有土地使用权后,于2000年8月开始施工,2002年3月该公司寻找合作伙伴,委托评估机构对已完工部分进行评估,核定现状价值为合作提供依据。可采取哪几种估价方法? 3、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价,该地块规划用途为高级酒店。若通过招标方式获得了该国有土地使用权后,于2000年8月开始施工,2002年3月该公司寻找合作伙伴,委托评估机构对已完工部分进行评估,核定现状价值为合作提供依据。简述评估技术路线。 4、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价,该地块规划用途为高级酒店。若通过招标方式获得了该国有土地使用权
后,于2000年8月开始施工,2002年3月该公司寻找合作伙伴,委托评估机构对已完工部分进行评估,核定现状价值为合作提供依据。应收集审核的资料有哪些? 5、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价,该地块规划用途为高级酒店。若通过招标方式获得了该国有土地使用权后,于2000年8月开始施工,2002年3月该公司寻找合作伙伴,委托评估机构对已完工部分进行评估,核定现状价值为合作提供依据。(1)采用市场比较法时,选取可比案例应考虑的因素包括哪些内容?(2)采用市场比较法时,确认比准价格的方法有哪几种? 6、A贸易公司因资金周转需要,以土地使用权向银行抵押贷款。B土地评估公司受其委托,评估出该宗土地在2009年9月1日的价格为1200万元,银行据此贷款给A公司1000万元。2021年3月1日,因A公司无力偿还贷款,银行申请经法院判决将该土地拍卖,拍卖所得扣除各项税费后为600万元,加上A公司已偿还给银行的部分本金和利息,A公司仍欠银行110万元。为此,银行向法院提起诉讼,要求B评估公司赔偿该公司110万元损失。而B评估公司认为自己没有责任。请问B评估公司是否有责任,并解释其原因。 7、下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注”略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。××股
2015年土地估价案例与报告:城镇基准地价确定 一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意) 1、总量指标按其反映的时间状况不同,可以分为__。 A.数量指标和质量指标 B.总体单位总量指标和总体标志总量指标 C.相对指标和平均指标 D.时期指标和时点指标 2、年颁发了《农村人民公社工作条例修正案草案》,明确了农村集体土地的范围,基本形成了适应计划经济需要的土地管理体制。 A:1960 B:1961 C:1962 D:1963 E:35%~50% 3、下列不属于土地估价报告构成要素的是。 A:封面、摘要 B:估价对象界定 C:土地估价过程 D:土地估价结果及其使用 E:国家实行土地估价师资格认证制度 4、有水源保证的灌溉设施,在一般年景能正常灌溉、用于种植水生作物的耕地叫做__ A.灌溉水田 B.望天田 C.水浇地 D.菜地 5、地籍调查包括__。 A.土地登记 B.权属调查 C.土地统计 D.地籍测量 E.资源调查 6、土地登记代理是土地市场中介服务的一种,属于__代理的范畴。 A.法定代理 B.指定代理 C.委托代理 D.自行代理 7、房产分户图的比例尺一般为。 A:1:100 B:1;200
C:1:500 D:1:1000 E:土地 8、依据《中华人民共和国土地管理法》规定,农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由()登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。 A.县级人民政府 B.县级土地管理部门 C.乡级人民政府 D.乡级土地管理部门 9、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米106元、905元、899元,建筑容积率分别为5.5、5.0、4.5,若该三宗地的其他条件相同,则明智的购买者会选择土地用于开发建设。 A:甲 B:乙 C:丙 D:甲或丙 E:时间因素 10、采用成本逼近法评估位于某工业区内的单宗土地价格,计算土地开发费时应按求取.(2002年真题) A:宗地内外开发投入的费用总和 B:宗地外开发投入的费用总和 C:宗地内开发投入的费用总和 D:宗地内外受益分摊的开发费用总和 E:合法性 11、某地块面积为2000㎡,城市规划规定的限制指标:容积率为3,建筑密度为30%.在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下,下列建设方案中最为可行的是。 A:建筑物地面一层建筑面积800㎡,总建筑面积为5000㎡ B:建筑物地面一层建筑面积1400㎡,总建筑面积为6000㎡ C:建筑物地面一层建筑面积600㎡,总建筑面积为5500㎡ D:建筑物地面一层建筑面积600㎡,总建筑面积为2500㎡ E:时间因素 12、工业用地的土地使用权出让最高年限为年。 A:40 B:50 C:60 D:70 E:国家实行土地估价师资格认证制度 13、土地变更登记,是指因__而进行的登记。 A.土地权利人发生改变 B.土地权利人姓名发生变更 C.土地权利人名称发生变更 D.国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的,应当报经人民政府批准后
土地估价案例与报告-案例分析题 1、某城市拟对市中心区域进行旧城改造,涉及A、B、C、D四宗地,土地总面积为20000m2。其中宗地A为一旧住宅区,土地总面积为8500m2;宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地,土地面积为7000m2,土地现状用途为工业用地,由于规划限制,该企业计划搬迁到城市郊区;宗地C为公司乙所使用的国有出让土地,土地面积为1500m2,出让用途为商业,出让年期为40年,已使用5年;宗地D为公司丙所使用的国有出让土地,土地面积为3000m2,出让用途为商业性办公用地,出让年期为40年,由于缺乏建设资金,该宗地已闲置5年。上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购,经整理后按照规划拟建成一商业中心,规划建筑容积率为 2.0~3.5。请根据以上情况,回答下列问题。市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时,有人认为只应对房屋进行补偿,不包括土地补偿,请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确,并简述理由。 2、某城市拟对市中心区域进行旧城改造,涉及A、B、C、D四宗地,土地总面积为20000m2。其中宗地A为一旧住宅区,土地总面积为8500m2;宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地,土地面积为7000m2,土地现状用途为工业用地,由于规划限制,该企业计划搬迁到城市郊区;宗地C为公司乙所使用的国有出让土地,土地面积为1500m2,出让用途为商业,出让年期为40年,已使用5年;宗地D为公司丙
所使用的国有出让土地,土地面积为3000m2,出让用途为商业性办公用地,出让年期为40年,由于缺乏建设资金,该宗地已闲置5年。上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购,经整理后按照规划拟建成一商业中心,规划建筑容积率为 2.0~3.5。请根据以上情况,回答下列问题。为保证企业甲的顺利搬迁,市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿,试问:如以现状用途的评估价作为补偿依据,如何对该国有划拨土地价格进行评估,请简述评估思路。 3、某城市拟对市中心区域进行旧城改造,涉及A、B、C、D四宗地,土地总面积为20000m2。其中宗地A为一旧住宅区,土地总面积为8500m2;宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地,土地面积为7000m2,土地现状用途为工业用地,由于规划限制,该企业计划搬迁到城市郊区;宗地C为公司乙所使用的国有出让土地,土地面积为1500m2,出让用途为商业,出让年期为40年,已使用5年;宗地D为公司丙所使用的国有出让土地,土地面积为3000m2,出让用途为商业性办公用地,出让年期为40年,由于缺乏建设资金,该宗地已闲置5年。上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购,经整理后按照规划拟建成一商业中心,规划建筑容积率为 2.0~3.5。请根据以上情况,回答下列问题。根据国家有关规定,市土地收购储备中心在收购宗地C时,应对公司乙的土地使用权进行补偿,请问:如何确定补偿价格?
土地估价案例与报告模拟试题与答案1 一、案例分析题 请阅读并根据有关条件综合分析回答问题。某政府拟将一宗地划拨用于保障性住房建设,委托土地评估机构进行评估,核定其现实价值,为其办理该宗土地的划拨手续提供土地价值的参考依据。 请根据以下给定条件分析并回答下列问题:1. 对于居住用地来说,在分析区域因素时,应重点考虑哪些因素? 答案:区域因素应重点分析: 1)自然因素:区域在城镇中的位置、自然条件及发生自然灾害的概率等。 2)社会因素:社区规模功能与安全保障、人口密度、邻里的社会归属文化程度及生活方式等。 3)交通条件:距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通便捷程度等。 4)基础设施状况:通上水、通下水、通热、通电、通气、通信等基础设施与公用服务设施状况等。 5)经济发展水平:区域经济发展规模及水平、居民收入水平等。 6)行政因素:区域经济政策、土地规划及城镇规划限制。 7)环境因素:区域环境与景观、噪声、空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。 2. 对该宗地进行评估时,可选择哪两种方法,简述所用方法的基本程序。 答案:可选择市场比较法和成本逼近法。 (1)市场比较法的估价程序。收集交易资料;选取比较交易实例;建立可比基准;进行交易情况修正、交易期日、区域因素、个别因素、土地使用年期、容积率等修正;求取比准价格。 (2)成本法估价程序。 — 1/22 — — 1/22 —
1)收集征地或拆迁取得土地的一般费用资料,计算土地取得费A。 2)收集土地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜田开发建设基金等相关费率或标准,计算相关税费B。 3)收集待估宗地所处区域土地开发费用一般资料,计算土地开发费用C。 4)收集利息率,计算投资利息D。 5)收集投资利润率,计算投资利润E。 6)收集当地土地增值收益率,计算土地增值收益F。 7)收集当地土地还原利率,按土地价格=(A+B+C+D+E+F)×[1-1/(1+土地还原利率)土地使用年期计算土地价格。 3. 对宗地利用状态、地上建筑物的成新度、土地权利状况进行重点分析,属于何类因素分析范畴,在该类因素分析中还需重点分析其他哪几点因素? 答案:如果是个别因素重点分析范畴,则应分析宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、规划限制、与交通设施的距离、与商业设施和公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染源的接近程度、相邻土地利用等。 4. 该估价项目是否适合收益还原法? 答案:其评估设定用途为划拨、保障性住房建设,现收益不确定及收益较少,难以采用收益还原法。 5. 对该宗地进行地价定义时,一般阐明哪几项内容? 答案:宗地名称、宗地位置、估价设定用途、评估面积、估价期日实际开发程度、估价设定土地开发程度、土地使用权年限(年)、估价基准日等。 甲公司某写字楼建成后一直出租经营,2010年甲公司因企业战略调整,欲对外转让而评估其转让价格。乙土地估价评估公司在接到此项业务后,立即着手开展评估工作。请根据此情况,回答以下问题:6. 乙公司在接受委托业务后,为减少评估时间,分别派张、王两名土地估价师负责 — 2/22 —
土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案4 一、案例分析题 某开发商要参加一个经济技术开发区招标出让地块的投标报价, 该地块规划用途为高级酒店。若通过招标方式获得了该国有土地使用 权后,于2000年8月开始施工,2002年3月该公司寻找合作伙伴,委托评估机构对已完工部分进行评估,核定现状价值为合作提供依据。1. 作为代理开发商投标的估价人员,应做哪些具体工作? 答案:对土地的基本情况如土地的规划前提、用途、面积做全面了解;调查市场情况,预测当地高级酒店的供求趋势;利用适当的估价 法子确定投标报价。 2. 可采取哪几种估价法子? 答案:可采取假设开发法和市场对比法。 3. 简述评估技术路线。 答案:对假设开发法,求取估价对象未来开发完成后的价值,减去 未来的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理 价格或价值。 对市场对比法,按对比实例选择原则,选取3个或3个以上房 地产交易实例作为对比实例,进行交易情况、交易期日、区域因素、 个别因素修正,从而得到对比实例的比准价格。 4. 应收集审核的资料有哪些? 答案:应收集审核的资料有:国有土地使用权证书;建设用地规划 许可证;建设工程规划许可证;土地使用权出让合同;施工许可证; 房地产开发建设情况、投资情况及正常开发尚需投资情况等。 5. 若采用市场对比法,在选取可比案例时应考虑哪些因素?
答案:应考虑是估价对象的类似房地产,包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近;交易类型与估价目的吻合;成交日期与估价时点接近或可以进行对比修正;成交价格是正常价格或可修正为正常价格。 某企业拟进行贷款,委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估,为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。 请根据后指出错误并说明缘由 1. 下面为某土地估价技术讲演的估价部分,请指出错误。 第三部分土地估价 一、估价原则 本次估价过程中,遵循的主要原则有: 1.最有效使用原则(略) 2.供需原则(略) 3.变动原则(略) 4.协调原则(略) 5.综合分析原则(略) 6.多种评估法子相结合的原则(略) 总之,在评估过程中,要按照国家、地方有关规定,遵守客观、公正、科学、合法的总原则进行土地价格评估,做到评估过程合理,评估法子科学,评估结果准确。 二、估价法子及估价过程 根据《城镇土地估价规程》(后回答相关问题。 一、估价项目名称 某上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。 二、委托估价方 (略) 三、受托估价方
(一)市场比较法 指求取一宗土地的价格时,根据替代原则,将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照,并依据后者已知的价格,参照该土地的交易情况、期日、区域因素、个别因素以及使用年期等差别,修正得出估价对象的价格的一种方法。其计算公式为:P=P B×A×B×C×D×E 式中:P—待估宗地价格 P B—比较实例价格 A—待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数 B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数 C—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数 D—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数 E—待估宗地使用年期修正指数/比较实例使用年期修正指数 1、比较实例选择 (1)收集宗地交易实例 根据地块位置、面积、用途、成交时间、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格及内涵等因素,按照替代原理,并符合用途相同、交易类型相同、区域类似等因素的要求,估价人员从中国土地市场网中选取交易实例。详见下页表:(2)确定比较实例 在上述交易实例中,根据《城镇土地估价规程》和《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》(抵押的不需要此文件)的规定,按照比较实例数量应达到3个以上(含3个)且估价期日距比较实例的交易日期原则上不超过3年、与待估宗地条件相似性大于差异性、与待估宗地用途相同、土地条件基本一致、属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常(或可修正为正常)交易实例为原则,选择了以下三个比较实例:
表:待估宗地周边近期交易实例表
比较实例1:郑州科步科技有限公司 该宗地位于红松路西、化工路辅道北,于2015年10月21日由郑州科步科技有限公司以挂牌方式取得,地块编号为2015-62,用途为工业用地,容积率大于1.6,出让年限50年,出让总面积5965.38平方米,总成交价款333万元,单价558.22元/平方米。土地开发程度为宗地外部“七通”(通路、通电、通讯、供水、排水、通气、通暖)、内部“场地平整”。 比较实例2:瑞驰有限公司 该宗地位于化工路北、白松路东,于2015年10月12日由瑞驰有限公司以挂牌方式取得,地块编号为2015-56,用途为工业,容积率大于1.6,出让年限50年,出让总面积150471.57平方米,总成交价款7795万元,单价518.04元/平方米。土地开发程度为宗地外部“五通”(通路、通电、通讯、供水、排水)、内部“场地平整”。 比较实例3:郑州力能电子技术有限公司 该宗地位于化工路辅道北、白杨路东,于2014年11月14日由郑州力能电子技术有限公司以挂牌方式取得,地块编号为2014-145 号,用途为工业,容积率大于 1.6,出让年限50年,出让总面积25993.41平方米,总成交价款1347万元,单价518.21元/平方米。土地开发程度为宗地外部“五通”(通路、通电、通讯、供水、排水)、内部“场地平整”。 开发程度的修正:比较实例1为宗地外“七通”(通路、通电、通讯、供水、排水、通气、通暖)、比较实例2和比较实例3为宗地外“五通”(通路、通电、通讯、供水、排水)内部“土地平整”。待估宗地为宗地外“七通”(通路、通电、通讯、供水、排水、通气、通暖)、内部“土地平整”。开发程度不同需进行修正,参照郑州市市区土地平均开发费用,开发费分别为通气30元/平方米,通暖30元/平方米,通路35元/平方米,供水15元/平方米,排水15元/平方米,通电25元/
土地估价案例与报告精讲班第10讲讲义 三、估价方法 估价方法的应用应根据估价对象和估价目的,选用两种以上(含两种)的估价方法进行估价。有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法为主要的估价方法;收益性房地产的估价,应选用收益还原法作为其中的一种估价方法;具有投资开发或再开发潜力的土地的估价,应选用剩余法(假设开发法)作为其中的一种估价方法;其中居住用地宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法、基准地价系数修正法,对新开发完成的居住用地可以使用成本逼近法;工业用地宜选用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法,在特殊情况下,也可采用收益还原法;商服用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和和基准地价系数修正法;综合用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法。 四、主要技术参数选择 1.市场比较法主要技术参数确定中应注意的问题 (1)因素指数幅度要与当地公布或采用的基准价报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近,且修正幅度应参考基准地价计算宗地地价的因素修正系数表中的幅度。 (2)指标量化要科学合理。在确定修正幅度时,不同用途,其地价影响因素、影响程度不同。如住宅用地,对公共交通便捷度的要求较高,修正幅度可定高些;道路通达度对住宅用地有影响,但影响程度不如交通便捷度大,即其权重相对较小,修正幅度可定低一些。工业用地道路通达度的对地价影响程度大,公共交通便捷度对其地价的影响程度相对较小。应充分考虑。 2.收益还原法主要技术参数确定中应注意的问题 (1)要具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件,容易出现的问题有: A.收益的确定不是采用客观收益,而是采用实际收益; B.收益不是长期可固定取得的收益,也不是安全可靠的收益; C未明确收益内涵、取得收益的方式; D.忽略了其他衍生收益,如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等; 已未考虑房屋的闲置(即空房损失等)。 (2)总费用中涉及到的项目和条项标准,要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准,容易出现的问题有: A.未考虑收益的方式,盲目地确定费用; B.确定年折旧费时,缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等说明,同时在计算年折旧费时,对折旧年限把握不准; C.将利息计入总费用中。 (3)说明纯收益的测算依据和方法。 (4)明确说明还原利率(土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率)的确定方法、依据和具体标准。 (5)明确说明土地使用年限、收益还原公式选取和收益价格确定; 3.剩余法(假设开发法)主要技术参数确定中应注意的问题 (1)通过分析估价对象条件、利用现状等,考虑到规划利用及管理等限制条件,确定土地的最佳利用方式。应包括确定土地的用途、建筑物容积率、土地覆盖率、建筑高度等项内容。