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国家税务总局关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统
一发票有关问题的通知
【标 签】不动产销售发票,建筑业发票,发票管理
【颁布单位】国家税务总局
【文 号】国税发﹝2006﹞173号
【发文日期】2006-12-05
【实施时间】2007-02-01
【 有效性 】全文废止
【税 种】营业税
乐税注释：自2016年5月1日起，全文废止，参见《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：
为了加强和规范销售不动产和建筑业税收征收管理，实现对销售不动产和建筑业营业税的精细化管理，税务总局决定从2007年2月1日起，统一使用新版《销售不动产统一发票》(以下简称《不动产发票》)和新版《建筑业统一发票》(以下简称《建筑业发票》)。现就有关问题明确如下：
一、新版《不动产发票》联次、规格和内容
(一)从2007年2月1日起，凡从事销售不动产的单位和个人，在销售不动产收取款项时，必须开具税务机关统一印制的《不动产发票》。《不动产发票》按照使用对象不同分为《销售不动产发票(自开)》(以下简称不动产自开发票)和《销售不动产发票(代开)》(以下简称不动产代开发票)两种。不动产自开发票由自开票纳税人领购和开具；不动产代开发票由税务机关代开，税务机关以外的其他单位不得代开《不动产发票》。
(二)《不动产发票》为电脑四联式发票。第一联发票联(付款方付款凭证)，第二联办证联(房管部门留存)，第三联记账联(收款方记账凭证)，第四联存根联(收款方留存)，不动产代开发票存根联由代开税务机关留存。第一联印色为棕色，第二联印色为蓝色，第三联印色为红色，第四联印色为黑色。发票代码、发票号码印色为黑色，《不动产发票》规格
为241mm×;177mm(票样附后)。
(三)《不动产发票》票面有关内容及含义
1.“机打代码”应与“发票代码”一致，“机打号码”应与“发票号码”一致，“税控码”指由根据票面相关参数生成打印的密码。
2.不动产自开发票
(1)“身份证号码”、“组织机构代码”、“纳税人识别号”指收付款方证件号码。
(2)“不动产项目名称”、“项目编号”指按照《国家税务总局关于印发〈不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法〉的通知》(国税发〔2006〕128号)(以下简称《通知》)的要求进行项目登记的工程项目名称和编号。
(3)“销售的不动产楼牌号”指销售的不动产的具体街道、栋号、门牌号。
(4)“面积”指根据计算价款的依据不同区分为“建筑面积”和“套内面积”两种，由开票方填选，如按照建筑面积计算价款，则选择“建筑面积”，如按照套内面积计算价款，则选择“套内面积”。
(5)“金额”指收款金额，计算公式：金额=面积×;单价；合计金额=∑金额。
(6)“款项性质”指填写收到的款项具体性质，分为四类：预售定金、预售购房款、售房款和其他，其中如收到款项性质为“其他”，应注明款项具体性质。
(7)“开票单位签章”指开票单位盖章。
(8)单位无偿赠与不动产的应在“备注”栏内写明“无偿赠与”字样；其他享受免税的销售不动产行为，应在“备注”栏内写明“免税”字样。
3.不动产代开发票
(1)“税率”、“税额”指代开销售不动产发票时征税的税率和税额，除纳税人享受免税优惠情况外，税率不得小于5%。
(2)“完税凭证号码”指按规定税务机关代开发票时征收税款的完税凭证号码。
(3)“主管税务机关及代码”指代开票的主管税务机关名称及其代码。
(4)“开票单位签章”指代开票税务机关盖章。
(5)“收款方签章”指代开票纳税人(收款方)盖章。
二、新版《建筑业发票》联次、规格和内容
(一)从2007年2月1日起，凡从事建筑业应税劳务的单位和个人在收取工程(结算)款项时，必须开具税务机关统一印制的《建筑业发票》。《建筑业发票》按照使用对象不同分为《建筑业统一发票(自开)》(以下简称建筑业自开发票)和《建筑业统一发票(代开)》(以下简称建筑业代开发票)两种。建筑业自开发票由自开票纳税人领购和开具；建筑业代开发票由税务机关代开，税务机关以外的其他单位不得代开《建筑业发票》。
(二)《建筑业发票》为电脑三联式发票。第一联发票联(付款方付款凭证，印色为棕色)，第二联记账联(收款方记账凭证，印色为红色)，第三联存根联(收款方留存，印色为黑色)；发票代码、发票号码印色为黑色；规格为241mm×;177mm(票样附后)。建筑业代开发票存根联由代开税务机关留存。
(三)《建筑业发票》的有关内容及含义
1.《建筑业发票》“机打代码”、“机打号码”、“税控码”的含义与《不动产发票》相同。
2.建筑业自开发票
(1)“身份证号码”、“组织机构代码”、“纳税人识别号”指收付款方证件号码。
(2)“是否为总包人”和“是否为分包人”，此栏根据实际情况填写“是”或“否”。
(3)“工程项目名称”、“工程项目编号”指按照《通知》进行项目登记的工程项目名称和编号。
(4)“结算项目”指本次结算款项的性质，如材料款、人工费、一期工程款、×;×;月份工程款等。
(5)“完税凭证号码(代扣代缴税款)”。此栏填列总包人代扣代缴分包人营业税税款后从税务机关取得的完税凭证号码。
(6)开票单位签章指自开票纳税人盖章。
3.建筑业代开发票
(1)“税率”、“税额”指代开建筑业发票时征税的税率和税额，除纳税人享受免税优惠情况外，此处税率不得小于3%。
(2)“完税凭证号码”指按规定由税务机关代开发票时征收税款的完税凭证号码。
(3)“主管税务机关及代码”指代开票的主管税务机关名称及其代码。
(4)“开票单位签章”指代开票税务机关盖章。
(5)“收款方签章”指代开票纳税人(收款方)盖章。
三、《不动产发票》和《建筑业发票》的开具要求
1.《不动产发票》和《建筑业发票》应使用计算机开具。
2.凡按规定确定为自开票纳税人的，应在不动产所在地和建筑业劳务发生地开具《不动产发票》、《建筑业发票》；凡按规定确定为代开票纳税人的，应在不动产所在地和建筑业劳务发生地，由其主管税务机关代开《不动产发票》、《建筑业发票》。代开发票时先征税后开票，税务机关按月汇总，如该纳税人未达到起征点可申请办理退税。
四、《不动产发票》、《建筑业发票》统一采用干式复写纸印制，背涂颜色为蓝色。《不动产发票》第一、二、三联和《建筑业发票》第一、二联为45克。
五、《不动产发票》、《建筑业发票》开票软件暂由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局统一开发。各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局按照税务总局《通知》的规定，选用符合税务总局不动产、建筑业营业税项目管理软件的信息传输和比对要求的不动产、建筑业申报开票软件，开具《不动产发票》、《建筑业发票》。对不具备计算机开具条件的地区，需使用手工开票的，由省税务机关按照《不动产发票》、《建筑业发票》票样的规格和内容统一印制手工版发票，“机打代码”、“机打号码”、机器号码、“税控码”可暂不填写。
六、需要开“红字”发票的，应在销售金额合计的大写金额第一字前加“负数”字，在小写金额前加“－”号。在开具红字发票前，收回已开出《不动产发票》、《建筑业发票》的发票联，全部联次监制章部位做剪口处理。
七、各地新版《建筑业发票》和《不动产发票》启用后，旧版《建筑业发票》和《不动产发票》停止使用。
附件：1.销售不动产统一发票(自开)票样
2.销售不动产统一发票(代开)票样
3.建筑业统一发票(自开)票样
4.建筑业统一发票(代开)票样
关联知识：
1.青岛市地方税务局关于启用机开版《建筑业统一发票》的通知
房地产企业销售不动产税收政策 一、营业税 根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及《实施细则》的规定，房地产企业销售不动产按销售不动产取得的全部价款和价外费用，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，依5%的税率征收，按月申报缴纳。 二、城市建设维护税和教育费附加、地方教育费附加 随营业税征收，计税依据为营业税的实际缴纳税额。城市建设维护税税率为7%，教育费附加附征率为3%，地方教育费附加附征率为2%。 三、企业所得税 如果企业账务健全、财务核算规范的，可以采取查账征收方式，否则应采取核定征收方式。但是，按规定房地产企业不能事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理，所以只能在次年汇算清缴期内确定上年度企业所得税的征收方式。 1、房地产企业采取查账征收方式的，根据国税发【2009】31号文件，销售未完工产品取得的收入要按计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，待完工后及时结算计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，实际毛利额与预计毛利额之间的差额，计入当年度应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定： (一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。 (二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%.
(三)开发项目位于其他地区的，不得低于5％。 (四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%. 2、房地产企业采用核定征收方式的，根据湖南省地方税务局2011年第1号公告，省会城市城区应税所得不低于15%，其他市、州所在地城区应税所得不低于12%，县（市）地区应税所得不低于10%。对缴纳企业所得税的房地产开发企业，征收机关可按照应税所得率和适用税率，换算出按总额的企业所得税征收率，经换算后的企业所得税征收率分别为：省会城市城区不低于3.75%，其他市、州所在地区不低于3%，县（市）不低于2.5%。 四、房产税 房地产企业自用房产按规定征收房产税。开发的商品房在出售前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 五、土地使用税 征税范围包括房地产企业办公用地和开发建造商品房的用地。根据国税发【2004】100号文件规定：除经批准的开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。 六、土地增值税 1、符合查账征收方式的，先预征，再清算。根据湘地税发[2010]25号文件规定，湖南省土地增值税的预征率调整为： （1）普通标准住宅1.5%； （2）非普通标准住宅（含车库等）2%； （3）别墅、写字楼、营业用房等3%；
https://www.doczj.com/doc/f811362442.html,/ 浅析“营改增”对建筑业的影响 转自中国税务报 中税网6月份推出建筑业营改增直播课程，主讲：隋文辉老师 【摘要】建筑业作为国民经济的主导产业之一，对国家经济平稳有序运行有着重要的影响。随着“营改增”全面的推开，建筑业也是改革的重点行业之一，鉴于建筑业自身的特殊性，“营改增”将面临诸多的问题和困难。本文首先简述了我国营业税与增值税的区别，其次阐述了建筑业实施“营改增”的意义，再次分析了建筑业“营改增”的主要影响，最后就建筑业更好地实施“营改增”提出了对策和建议。 【关键词】营改增建筑业 从2012年1月1日起，“营改增”方案首次在上海市的交通运输业和现代服务业上试点，2012年8月1日起“营改增”试点范围扩大到北京、天津等10省、直辖市和计划单列市。时隔一年后，2013年8月1日，“营改增”在交通运输业和现代服务业的试点范围扩大到全国，并且确定“营改增”在“十二五”期间全面完成。在此次扩围中将广播、影视作品的制作、播放和发行服务等也纳入了试点范围，建筑业进行“营改增”也势在必行。建筑业建设周期长、耗费资金大、生产环节繁琐、流转环节多等特点，“营改增”将对建筑业产生怎样影响、建筑业“营改增”将面临哪些问题这都是值得探讨的课题。因此，本文探析“营改增”对建筑业的影响有着较强的现实意义和客观需求。 一、营业税与增值税的区别 1、征税范围和税率不同 增值税是针对在我国境内销售商品和提供修理修配劳务而征收的一种价外税，一般纳税人税率为17%，小规模纳税人的征收率为3%。营业税是针对提供应税劳务、销售不动产、转让无形资产等征收的一种税，不同行业、不同的服务征税税率不同，目前建筑业按3%征税。 2、计税依据不同 建筑业的营业税征收允许总分包差额计税，而实施“营改增”后就得按增值税相关规定进行缴税。应纳增值税额=销项税额-进项税额，在我国增值税的征收管理过程中，实施严格的“以票管税”，销项税额当开具增值税专用发票时纳税义务就已经发生，而进项税额则会
房地产各阶段税收政策房地产企业的特点：资金密集型企业，企业员工不多，资金需求大，产品生产周期长（经常跨年），单位产品的价值高，涉及政府管理部门较多，经营风险高，利润也大。 房地产行业涉及的地方税种多，内资企业要缴纳营业税（在房屋销售环节，房地产开发企业销售房屋以营业额为计税依据，按照5%的税率缴纳营业税。其他单位销售或转让其购置的房屋或受让的土地使用权，以其全部收入减去房屋或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。）、城建税、教育费附加（国税和地税之分？地方教育税？）（城市维护建设税、教育费附加随营业税征收，计税依据为纳税人实际缴纳的营业税，城市维护建设税税率分别为：纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地在农村的，税率为1%；教育费附加率为3%，纳税人在农村的不征。），耕地占用税（在取得土地环节，房地产开发企业占用耕地建房，必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内，以实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的税额标准缴纳耕地占用税。耕地占用税的应纳税额＝纳税人实际占用的计税面积（以平方米为计算单位）×适用税额（地方？）。）、土地增值税（房地产开发企业销售房屋，以转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为房地产开发企业转让房地产所取得收入减除规定扣除项目金额后的余额。其收入包括货币收入、实物收入和其他收入。规定的扣减项目包括，取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本、费用，新建房及配套设施的成本、费用，与转让房地产有关的税金，财政部规定的其他扣除项目。土地增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额部分、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。应纳税额＝∑（增值额×适用税率）。从事房地产开发的纳税人按照取得土地使用权所支付的地价款、国家统一规定缴纳的有关费用和开发土地和新建房及其配套设施的成本之和加计20%的扣除额；房地产开发企业建造普通住房出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。）、房产税（没开始征收）（房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。）、城镇土地使用税（在销售房屋前的保有环节，内资房地产开发企业在取得土地使用权后按照土地面积和规定的单位税额计算缴纳城镇土地使用税。除经批准开发建设经济适用房的用地外，各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。城镇土地使用税的具体税额标准由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地的情况，分土地等级在国家规定的税额幅度内确定。）、印花税（房地产开发企业销售商品房，与卖房人签订售房合同，买卖双方按合同金额，适用产权转移书据
发票相关知识培训资料 一、发票简介 （一）发票的概念 根据《中华人民共和国发票管理办法》第三条规定，发票是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、取得的收付款凭证。可见，发票与商品交换和提供劳务取得收入密切相关，凡是在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中开具和取得的收付款凭证均属于发票；反之，与商品交换和提供服务取得收入没有直接联系的，都不是发票。 并非所有的业务都必须开具发票，某些与生产经营没有直接关系的业务，不属于发票的开具范围。比如：政府部门向企业发放奖励金或拨付款项（包括财政补贴的拨付款项）以及企业之间不属于经营收入的资金往来，不属于发票的开具范围；又如：纳税人以不动产、无形资产投资入股，不是经营活动，没有发生经营业务收付款行为，不开具发票。 （二）发票的种类 1. 按开具的方式不同，可分为手写票、定额票、计算机打印发票。 2. 按开具的形式不同。可分为企业自开票和税务机关代开票。 3. 按行业划分不同，可分为服务票、运输票、建筑票、销售不
动产票、金融保险发票等票种。 二、领购发票 （一）首次申请领购发票 1．首次领购发票业户需提交以下资料（提供复印件，同时提供原件以便核对或留查）： （1）营业执照副本或其它执业证件（社团登记证、事业单位登记证、民办非企业登记证、演出许可证、医疗机构执业许可证、办学许可证、行政事业收费许可证等副本）； （2）领购发票经办人身份证原件； （3）填报《发票领购申请审批表》（FP017）一式两份，并加盖地税发票专用章或财务专用章； （4）《税务登记证》副本或临时税务登记证原件； （5）业户从事经营范围以外的业务，需要领购相应发票的，须提供劳务合同、有效协议等相关资料及书面申请； （6）首次领购大额发票（广告万元位和销售不动产统一发票除外）的，须提供相关合同或有效资料； 大额发票通常是指：手写发票千元位以上、定额发票五千元位以上、不设限额的计算机打印发票。 （7）首次领购《支付个人收入发票》的，需提供有效的委托代征证书； （8）业户首次领购特殊行业发票，还应提供相关证明文件：
房地产行业税收管理的现状和与对策近几年，在我国住房制度改革和刺激内需拉动经济等政策的引导下，我市房地产行业得以蓬勃发展，《2000-2009年洛阳国税分产业税收收入情况表》显示国税系统房地产行业税收收入（企业所得税）从2000年的22万元增加到2009年的10796万元，十年增幅高达490.73%。现结合我区房地产税收管理现状，谈谈就进一步加强房地产行业所得税管理的几点思考： 一、房地产企业经营特点 房地产企业项目运作特点：一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。 房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况根据国税发【2003】83号文规定，采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率（不低于10％）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时在进行结算调整。 二、房地产企业税收征管中存在的主要问题 （一）税务部门在征管中存在漏洞 1、税收的辅助制度不健全，涉税信息失真，计税依据可信度不高，导致房地产税收流失。部分地区尚未建立起完善的房地产评估制度，使得在房地产的占有、使用和转让等各环节，计税依据难以合理确定。例如，对房地产销售的房户面积等数据是建立在房管部门的售
建筑行业会计知识 工程施工成本费用的归集和分配 工程施工过程所发生的直接成本费用通过“工程施工——合同成本”科目核算。该科目根据施工项目确定成 本核算对象,进行辅助核算,按照成本项目进行明细核算。 一般以独立的工程合同所确定的项目为成本核算对象;在同一施工现场、同一项目部管理、工程开、竣工时间相差不大的条件下,也可将两个或多个工程项目合并确定为成本核算对象。成本项目主要包括:人工费、材料费、机械使用费、其他直接费、间接费用、分包工程费用。 工程施工过程中所发生的间接费用通过“施工间接费用”科目核算。如有多个项目,应在项目间进行分配。 主要会计分录: 1.材料费 领用的自购材料,根据领料单或出库单等单据,计入合同成本中的材料费借:工程施工—合同成本——材料费 贷:原材料 2.人工费 根据工资清单,所发生的工资和计提的福利费等费用计入合同成本中的人工费 借:工程施工—合同成本——人工费
贷:应付工资 贷:应付福利费 3.分包工程费用 (1)预付工程款 根据合同协议约定支付的预付款应计入“应付账款——应付分包款”科目借:应付账款——应付分包款 贷:银行存款 (2)工程款结算 根据与分包企业确认的结算通知单,确认应付的工程款 借:工程施工——合同成本——分包工程费用 贷:应付账款——应付分包款 (3)支付进度款: 支付已经办理结算的款项时, 借:应付账款——应付分包款 贷:银行存款 4.机械作业和机械使用费
(1)使用自有施工机械和运输设备为承包工程进行机械作业所发生的人工费、燃料及动力费、折旧及修理费、其他直接费、间接费用等各项费用,计入“机械作业—承包工程”明细科目。机械作业科目应遵循“工程施工—合同成本”科目核算原则。 借:机械作业—承包工程 贷:银行存款 应付账款 累计折旧….. 月份终了,分配至工程施工科目 借:工程施工—合同成本—机械使用费 贷:机械作业—承包工程 (2)上述对本单位承包工程所发生的各项机械作业费用如果金额较小,也可以直接计入工程施工科目中的机械使用费科目。 借:工程施工—合同成本—机械使用费 贷:银行存款 应付账款 应付工资 累计折旧….
房地产企业税收分析 一：房地产行业涉税及避税概述 （一）房地产企业涉及税种较多，其中营业税、所得税、土地增值税对企业的现金流出量产生较大影响。 1、在销售环节营业税政策：预售房产时，应按预收款的5%缴纳营业税及城建税、教育附加税费。 2、企业所得税政策：有两种方式缴纳所得税 （1）查账征收方式：其中，销售未完工开发产品的销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。（即预售房产时缴纳所得税的办法）。（开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。） (2) 核定征收方式：石家庄的房地产企业按预收款的13%缴纳所得税。 分析：根据贵单位的情况，初步判断应采用查账征收方式较为有利。 目前房地产企业在利用税收政策进行合理、合法进行税收筹划时，首先判断开发项目是否存在若干可筹划前提或特殊状况方可进行，否则硬性筹划得不偿失，致使企业存在重大纳税风险。例如，销售精装房时，通过分解销售收入达到减税的目的。但该筹划限制条件较多，需针对具体情况谨慎使用。 （二）房地产开发企业偷逃应税收入通常采用的手段： 1、化整为零，肢解收入或者将收入挂往来帐。 2、收取价款，不作收入；开具发票，不作收入，甚至在检查中隐匿部
分发票存根，逃避追查。采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税；预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。 3、不按规定开具发票，以收款收据、白条代替发票，收取价款不作收入；发票、收款收据混开，少计部分收入；如：开具“大头小尾”发票等以达到偷逃税款目的。 4、不合理定价，减少收入。采取各种方式降低售房金额，减少收入，如采取降低售房价格，加大其他规费的方法，调节收入。 5、变通权责发生制，分期收款，应作而不作收入。如：房地产企业分期收款销售房产时，在实际收到价款才作收入，延迟反映或不反映收入。 6、其他业务收入部分或全部不入帐。房地产开发企业除主营业务以外如售后服务、材料物资销售业务、房产出租业务，这些业务零星、金额不大，企业往往不如实入帐、计算缴纳税款。 7、代收代垫款项，入帐不上税，或者不入帐。 8、在预售楼盘时故意延迟缴纳税款。不按合同约定时间确认收入，拖延缴纳企业所得税。 9、由于资金紧张，在年度内随意调整税款申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清，甚至少报税款或逃避纳税。 10、将更名、拖交房款押金、罚息收入、没收违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的
一、企业销售不动产（适用一般计税方法）纳税申 报示例 （一）销售新、老不动产（非自建）且采用一般计税方法计税的企业，但不包括房地产开发企业销售自己开发的房地产项目【案例】某企业为一般纳税人，于2018年销售2016年6月后新购入的办公楼一栋，取得全部价款和价外费用5550万元，开具增值税专用发票，销售时采用一般计税方法，适用税率11%，购进原值4500万元，预征率5%；本月还购进办公用电脑、家具等1170万元，取得增值税专用发票并于当期认证。 【相关政策】 （1）一般纳税人转让以下不动产，适用一般计税方法的， ①2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产 ②2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产 应在不动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税，如不动产所在地与机构所在地一致的，应在机构所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税。 (2)应适用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额 预缴税款=（收到的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时）÷（1+5%）ⅹ5%， 应纳税额=销项税额-进项税额-预缴税款 销项税额=收到的全部价款和价外费用÷（1+11%）ⅹ11%
进项税额=支付的全部价款和价外费用÷（1+适用税率）ⅹ适用税率。 【应纳税额计算】 预缴税款=（5550-4500）÷（1+5%）ⅹ5%=50万元 销项税额=5550÷（1+11%）ⅹ11%=550万元 进项税额=1170÷（1+17%）ⅹ17%=170万元 应纳税额=550-170-50=330万元 【报表填写】 1、将本期应纳税额填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表一（本期销售情况明细） 在第4项“税率11%”的“开具增值税专用发票”下的第1栏“销售额”内填入不含税销售额50000000元，第2栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额5500000元；在第4项“税率11%”的“合计”下的第9栏“销售额”内填入不含税销售额50000000元，第10栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额5500000元，第11栏“价税合计”内填入价税合计金额55500000元，第12栏差额扣除栏“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填写0（如图1） 图1 2、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表二（本期
关于建筑业营业税改征增值税调整 内蒙古自治区现行计价依据实施意见 一、适用范围 凡在内蒙古自治区行政区域内，执行内蒙古自治区房屋建筑、装饰、修缮、抗震加固工程，安装工程，市政基础设施及市政维修养护工程，园林建筑、绿化、养护工程（以下简称为“建设工程”）等现行计价依据及配套费用定额，按本实施意见执行。 二、实施时间 （一）《建设工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日（含）后的建设工程项目，应按本实施意见执行。 （二）未取得《建设工程施工许可证》的，建设工程承包合同注明的开工日期在2016年5月1日（含）后的建设工程项目，应按本实施意见执行。 三、计价规则及调整办法 建筑业营改增后，工程造价按“价税分离”计价规则调整。即：工程造价=税前工程造价×（1+11%），其中，11%为建筑业拟征增值税税率，税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均按扣除增值税可抵扣进项税额后的费用进行调整。调整方法如下。
（一）基价调整 1.人工费：人工费不做调整，营改增后人工费仍按营改增前相关规定执行。 2.材料费：营改增后材料费=营改增前材料费×材料综合扣税系数。 式中：材料综合扣税系数=[1/(1+材料进项税综合税率)] 3.机械费：营改增后机械费=营改增前机械费×机械综合扣税系数。 式中：机械综合扣税系数=[1/(1+机械进项税综合税率)] “材料进项税综合税率、机械进项税综合税率”是通过不同类型典型工程，经测算后综合取定的材料（机械）综合税率。 材料（机械）综合扣税系数见附件。 （二）费用项目调整 1.以费率形式计取的各费用项目，均按增值税税制要求重新测算了营改增后的新费率。涉及增值税进项税额的费用项目，除另有规定外，均已综合考虑在相应费率中。 2.规费除因营改增因素的调整外，由于政策变化所需的调整，一并考虑在规费新费率中，不再单独发文调整。 3.夜间施工增加费、材料及产品检测费涉及增值税进项税额的，按基价调整中的相应综合扣税系数扣除增值税可抵扣进项税额。 调整后各项费率见附件。
附件四 发票识别知识 一、分清税种 发票种类繁多，主要是按行业特点和纳税人的生产经营项目分类，每种发票都有特定的使用范围。要分清各种发票，关键要分清楚增值税和营业税的定义。 增值税：是对从事销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人取得的增值额为课税对象征收的一种税。增值税发票由国家税务局管理，如增值税专用发票，增值税普通发票，工业、商业企业销货发票，加工修理发票等。 营业税：是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种劳务税。营业税按行业设计税目、税率。营业税纳税人使用的发票由地方税务局管理，如服务业、建筑安装业、运输业、金融保险业等。 对于从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，均视为销售货物，（如：生产单位销售货物时，随同售价收取的手续费、补贴、奖励费、包装费等）。如果一个企业以增值税为主并兼有营业税的经营项目，就应该分别到国税和地税主管税务机关办理。（如：公司生产货物，同时又有租赁、转让无形资产的业务，应分别核算交纳增值税及营业税）。 二、发票共同点 增值税和营业税纳税人使用的发票异同： （一）增值税和营业税纳税人使用的发票的共同点： 1、均有税务监制章：在发票联上方中央印有椭圆型大红色“全国统一发票监制章”，均压印在“发票 联”三字上。 2、自2004年8月1日起，普通发票分类代码统一为12位阿拉伯数字，普通发票号码统一为8位阿拉 伯数字，原旧版发票一律作废。 政策链接： 《国家税务总局关于统一全国普通发票分类代码和 发票号码的通知》（部分摘录） 1、新的统一分类代码和发票号码启用时间为2004 年8月1日，旧分类代码、发票号码截止使用时间 为2004年12月31日（总局另有规定的除外）。 2、2005年1月1日尚未使用的旧发票一律作废。 3、新版普通发票分类代码编制规则 普通发票分类代码为12位阿拉伯数字，从左到
房地产行业税收管理中存在的问题及对策
房地产行业税收管理中存在的问题及对策 一、房地产行业税收管理中存在的主要问题 1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。 2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。 3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。 4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。
以股权转让方式销售不动产购入方有风险 该公告公布后，媒体对方兴地产通过以股权转让方式销售上海港国际客运中心商业配套项目1 号楼将得以避税约4亿的事项作了报道。企业（均指法人企业）以股权转让方式销售不动产以及直截了当销售不动产购销双方如何纳税，什么缘故前者能够避税，而后者却不行等咨询题引起了各界广泛关注。对此，笔者以为，企业以股权转让方式销售不动产，可能会节约一定的税款，但关于购入方而言，其节税收益可能是以其日后的应缴纳巨额税费为代价。结合现行税法规定，分析如下。 企业销售不动产的相关税收政策 企业销售不动产需以其收取的全部价款和价外费用为计税依据运算缴纳营业税，营业税税率为5%.然而，企业销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以及销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权，依照《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策咨询题的通知》（财税[2003]16号）规定，企业以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价或者抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额，计缴营业税。 企业还需以缴纳的营业税为依据计缴纳城建税、教育费附加、地点教育附加等附加税费。 企业销售不动产需按规定缴纳土地增值税，土地增值税实行四级超率累进税率，税率为30%～60%. 企业销售不动产取得的收入属于转让财产收入，但关于房地产企业而言，销售商品房取得的收入属于销售物资取得的收入，该收入应计入企业的收入总额，计缴企业所得税；不动产的成本、销售不动产发生的税费、费用等支出可按规定在税前扣除。若企业销售不动产形成缺失，企业应按《企业资产缺失所得税税前扣除治理方法》（国家税务总局公告2018年第25号）规定，以清单申报方式向税务机关申报扣除。 企业取得的税后利润，按公司章程规定，经股东会或股东大会作出利润分配决定。对企业股东而言，除其连续持有居民企业公布发行并上市流通的股票不足12个月外，其取得的股息、红利等
2016年3月23日〃财政部、国家税务总局正式颁布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税 ＊2016＋36号）（以下简称《通知》）。《通知》包含四个附件〃分别为： 附件1-营业税改征增值税试点实施办法；附件2-营业税改征增值税试点有关事项的规定；附件3-营业税改征增值税试点过渡政策的规定；附件4-跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定；合计约四万字。 我们根据《通知》及四个附件〃将涉及建筑业的主要内容整理出来〃以便于您快速浏览重点。 一、建筑业增值率税率和征收率是多少＜ 根据《通知》附件1《营业税改征增值税试点实施办法》规定〃建筑业的增值率税率和增值税征收率：为11%和3%。 大家一直在讨论的税收比例〃就是增值税税率11%〃怎么还出来了3%〃这儿有必要向大家解释一下“增值税征收率”。 增值税征收率是指对特定的货物或特定的纳税人销售的货物、应税劳务在某一生产流通环节应纳税额与销售额的比率。与增值税税率不同〃征收率只是计算纳税人应纳增值税税额的一种尺度〃不能体现货物或劳务的整体税收负担水平。适用征收率的货物和劳务〃应纳增值税税额计算公式为应纳税额=销售额×征收率〃不得抵扣进项税额。 二、哪些建筑服务适用3%的增值税征收率＜ 根据《通知》附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第三十四条阐述：简易计税方法的应纳税额〃是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额〃不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率。试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的〃以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。 换句话说：适用简易计税方法计税的〃就可适用3%的增值税征收率〃按3%的比例交税〃同时不得抵扣进项税额。 那问题有来了〃具体是哪些建筑服务是适用于简易计税方法计税呢＜ 三、哪些建筑服务适用简易计税方法计税＜ 根据《通知》附件1《营业税改征增值税试点实施办法》和附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定〃有如下几种情况。 1、小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 2、一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务〃可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务〃是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料〃并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。 3、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务〃可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程〃是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。 4、一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务〃可以选择适用简易计税方法计税。 四、建筑工程老项目是如何规定的＜ 建筑工程老项目〃是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30前的建筑工程项目； （2）未取得《建筑工程施工许可证》的〃建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
发票知识问答（1） 一、什么是发票？ 答：发票，是指在购销商品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。发票是加强财务管理，保护国家财产安全的重要手段，是财务会计核算的原始凭证和税务稽查的重要依据，是维护社会经济秩序的重要工具。 根据《中华人民共和国税收征收管理法》规定，税务机关是发票的主管机关，负责发票印制、领购、开具、取得、保管、缴销的管理和监督。 二、地税发票种类有哪些？ 答：我省地税发票有三大类。 第一类：按发票适用范围划分为9种发票：《海南省服务业发票》、《海南省娱乐业发票》、《海南省海洋货运专用发票》、《海南省公路、内河货运统一发票》、《海南省建筑业专用发票》、《海南省文化体育业专用发票》、《海南省转让无形资产专用发票》、《海南省销售不动产专用发票》、《全国联运行业货运统一发票》。 第二类：按发票开具方式分为5种发票：税控收款机（卷式）打印发票、税控收款机（平张）打印发票、普通机打发票、定额发票（票额分别为：1元、2元、5元、10元、20元、50元、100元、200元、500元）、手工发票。 第三类：印有企业名称衔头的自印发票。 三、怎样领购发票？ 答：您是属于海口市新办企业，应到海南省海口地方税务局票证分局（海口市滨海大道民声东路2号海口地税办公大楼一楼票证大厅）办理购票手续；如果续购发票，除票证大厅办理外，海口市美兰区、龙华区、秀英区、琼山区的地税办税大厅发票服务点均可办理各辖区内企业续购发票。 （注：购买十万位或十万位以上大额发票，只能在票证大厅购买） 四、新办纳税人购领发票流程有哪些？ 答：持（1）工商营业执照副本（复印件） （2）地税税务登记证副本（复印件） （3）公章（个体除外） （4）经营（办公）场地证明（复印件） （5）经营合同（购十万位以上发票时提供）（复印件） （6）填写《行政许可表》及《购领发票申请单》一式三份（交分局领导审批） （7）几种特殊发票购领：除了提供以上资料以外。 ◎行政事业单位购买行政代收发票，须带组织机构代码证。 ◎购买建安、不动产发票需带相关税控机安装及征管科批准的额度证明。 ◎医疗单位购买医疗发票，须带医疗许可证副本或卫生局颁发的批文。 ◎社会力量办学单位购领社会力量办学发票，须带社会力量办学许可证或民办非企业办学证书。 ◎运输单位购领公路、内河运输发票，须带货物运输业自开票纳税人认定证书。 注：以上资料各复印一份。 最后到新办企业购领服务窗口（11）号受理。
个人提供的工程施工地点在境外的建筑服务、工程监理服务。 （三）纳税人 在境内销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人。 单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。 自2017年5月1日起，建筑企业与发包方签订建筑合同后，以内部授权或者三方协议等方式，授权集团内其他纳税人（以下称“第三方”）为发包方提供建筑服务，并由第三方直接与发包方结算工程款的，由第三方缴纳增值税并向发包方开具增值税发票，与发包方签订建筑合同的建筑企业不缴纳增值税。发包方可凭实际提供建筑服务的纳税人开具的增值税专用发票抵扣进项税额。二、税率、征收率和计税方法 （一）税率、征收率 提供建筑服务：税率11%，征收率3%。 纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。 上述从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。 自2017年5月1日起，纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第四十条规定的混合销售，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。 一般纳税人销售电梯的同时提供安装服务，其安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。 纳税人对安装运行后的电梯提供的维护保养服务，按照“其他现代服务”缴纳增值税。（二）一般计税方法（抵扣法）一般纳税人销售货物、劳务、服务、无形资产和不动产，采用抵扣计税方法，另有规定的除外。应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳增值税＝当期销项税额―当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 （三）简易计税方法（简易法）1．小规模纳税人销售货物、劳务、服务、无形资产和不动产，按照简易计税方法计算应纳税额。一般纳税人特定销售，按照或者选择简易计税方法计算应纳税额。简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额＝销售额×征收率增值税属于价外税，销售额不含增值税。简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）2．一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税：（1）建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。（2）以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。（3）商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。3．一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。4．一般纳
江西省地方税务局建筑及房地产业税收管理系统 操作说明-发票管理 版本： <1.0>
目录 1.发票领购 (4) 1.1业务说明 (4) 1.2操作说明 (4) 2.发票分发 (5) 2.1业务说明 (5) 2.2操作说明 (5) 3.不动产预收款收据开具 (7) 3.1业务说明 (7) 3.2操作说明 (7) 4.不动产预收款收据作废 (10) 4.1业务说明 (10) 4.2操作说明 (10) 5.不动产（自开）统一发票开具 (11) 5.1业务说明 (11) 5.2操作说明 (11) 6.不动产（自开）统一发票作废 (14) 6.1业务说明 (14) 6.2操作说明 (14) 7.建筑业(自开)统一收据开具 (15) 7.1业务说明 (15) 7.2操作说明 (15) 8.建筑业(自开)统一发票开具 (18) 8.1业务说明 (18) 8.2操作说明 (18) 9.建筑业统一发票（收据）作废 (23)
9.1业务说明 (23) 9.2操作说明 (23) 10.空白票上缴 (25) 10.1业务说明 (25) 10.2操作说明 (25) 11.发票缴销申请 (26) 11.1业务说明 (26) 11.2操作说明 (26) 12.不动产发票红冲 (27) 12.1业务说明 (27) 12.2操作说明 (27) 13.建筑业发票红冲 (29) 13.1业务说明 (29) 13.2操作说明 (29) 14.收据红冲 (30) 14.1业务说明 (30) 14.2操作说明 (30) 15.建筑业无项目发票开具 (32) 15.1业务说明 (32) 15.2操作说明 (32) 16.打印位置参数设置 (34) 16.1业务说明 (34) 16.2操作说明 (34)
发票基本知识 一、发票的概念 发票是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。 (一)发票的主管机关：《中华人民共和国税收征收管理法》第二 十一条规定，税务机关是发票的主管机关，负责发票印制、 领购、开具、取得、保管、缴销的管理和监督。单位、个人 在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动 中，应当按照规定开具、使用、取得发票。 (二)发票式样的确定：发票的式样包括发票所属的种类、各联 用途、具体内容、版面排列、规格、使用范围等。在全国范 围内统一式样的发票，由国家税务总局确定。在省、自治区、 直辖市范围内统一式样的发票，由省级税务机关确定。 (三)发票的基本联次及用途 1.普通发票 普通发票的基本联次为三联，第一联为存根联，开票方留存备查；第二联为发票联，收执方作为付款或收款原始凭证；第三联为记帐联，开票方作为记帐原始凭证。 2.专用发票 专用发票的基本联次统一规定为四联，各联次必须按以下规定用途使用。第一联为存根联，由销货方留存备查。第二联为发票联，购
货方作付款的记帐凭证。第三联为税款抵扣联，购货方作扣税凭证。第四联为记帐联，销货方作销货的记帐凭证。 (四)发票的基本内容 发票的基本内容包括：发票的名称、字轨号码、联次及用途、客户名称、开户银行及帐号、商品名称或经营项目、计量单位、数量、单价、大小写金额、开票人、开票日期、开票单位（个人）名称（章）等。增值税专用发票还应当包括：购货人地址、购货人税务登记号、增值税税率、税额、供货方名称、地址及税务登记号。 (五)发票的印制 普通发票由省、自治区、直辖市税务机关指定的企业印制；增值税专用发票由国家税务总局统一印制。禁止私自印制、伪造、变造发票。发票应当套印全国统一发票监制章。全国统一发票监制章的式样和发票版面印刷的要求，由国家税务总局规定。发票监制章由省、自治区、直辖市税务机关制作。禁止伪造发票专用章。 (六)发票的领购 依法办理税务登记的单位和个人，在领取税务登记证件后，向主管税务机关申请领购发票。增值税专用发票只限于增值税一般纳税人领购使用。 申请领购发票的单位和个人应当提出购票申请，提供经办人身份证明、税务登记证件或者其他有关证明，以及财务印章或者发票专用章的印模，经主管税务机关审核后，发给发票领购簿。
房地产业建筑安装业存在的税收风险 为帮助房地产及建筑安装业纳税人了解和规避涉税风险，促进纳税义务的依法履行，切实保护纳税人合法权益，助力房地产及建筑业健康发展。 一、房地产业税收风险特征 （一）营业税 1、是否将收取的房屋预售收入（包括定金）计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税。销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。 2、是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况。 3、以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不计收入。 4、委托代理销售，是否按规定进行纳税申报。 5、私改规划，增加销售面积的收入是否按规定入账和申报纳税。 6、是否利用关联关系进行关联交易，以较低的价格转让房产（包括销售给股东、法定代表人）少缴营业税。 7、纳税人开发保障性住房等用途的房产是否按规定申报缴纳营业税。 8、销售商业店铺或精装修房屋时，人为将售房总价分解为购房款和装修款，对装修款未并入房屋总价申报缴纳营业税。 9、发生视同销售行为包括：以开发产品换取土地使用权、股权；以开发产
品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务；将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者，是否按规定申报纳税。 10、按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。 11、对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售开发产品确认收入。 12、出租收入是否抵顶工程款、抵顶银行贷款利息，未确认收入。 13、出租收入（如将未售出的房屋、商铺、车位等出租）、周转房手续费收入等是否未按税法规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方，未确认收入；或以明显低于市场的价格出租给关联方，未按规定计税。 14、商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入是否未按规定申报纳税。 15、利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在销售不动产时，是否未申报缴纳建筑环节的营业税。 16、中途转让在建项目，是否未按规定缴纳营业税。 （二）企业所得税 17、未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额，计入当前应纳税所得额缴纳企业所得税。 18、产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。 19、取得政府的经济补偿或奖励收入是否申报缴纳企业所得税和土地增值