杭州市2007—2008年房地产市场年度动态综合评估报告
编制时间：2008年1月
编制单位：动力（中国）地产机构市场部
编制说明
一、本报告由动力（中国）地产咨询机构市场部编制。报告中所有数据均来源于《动力（中国）数据库》。
二、项目分级说明：
B1：大型集中商业
B2：社区商铺；
H-TOP：均价在15000元/平米以上，楼盘品质出众的顶级公寓，地段位于一级城市核心；
H-1：均价在11000—15000元/平米以上，楼盘品质出众的顶级公寓，地段位于二级城市核心；
H-2：均价在15000元/平米以上，楼盘品质出众的顶级公寓，地段位于二级城市核心；
H-3：均价在9000—15000元/平米以上，楼盘品质出众的顶级公寓，地段位于三级城市核心；
H-4：均价在6000—9000元/平米以上，地段位于城市主城区；
H-TOWN：卫星城核心地段；
H-OUTSIDE：城市外围，传统公寓类项目；
V1：顶级别墅项目；
V2：城市外围，低密度项目、水景类项目、排屋类项目；
X：写字楼；
J：经济适用房；
【编制人员】
总编辑：陈中文
主编：魏波
数据分析：魏波
数据整理：钱培奎余俏楠姚林校对：陈中文魏波
主要结论
一、市场环境综合评估
（一）2007年实行从严调控政策，调控效果在年中凸显。无论区域、物业类型，市场成交量在下半年均大幅下滑。但成交价格依然坚挺，全年一路走高。
（二）2007年是土地出让大年。地价屡创新高。“标王”楼面价基本都在15000元/平米以上。
（三）余杭区的一手房市场最为活跃，成交量最高；上、下两个城区一手房成交价格最高。二、区域市场综合评估
（一）滨江区全年成交均价8089元，以非江景板块最为活跃；
（二）拱墅区成交均价9872元，以拱北和睦、申花路板块成交量最高；
（三）江干区成交均价13000多元，以钱江新城板块最为活跃；
（四）上城区全年成交均价14700多元，靠近钱江新城板块最受关注；
（五）西湖区成交均价12500多元，以三墩、申花路和文教区板块最为活跃；
（六）下城区成交均价14600多元，以市中心板块、半山板块成交量最高；
（七）下沙区均价6387元；
（八）余杭区全年成交均价6580元，以临平、闲林、天都城和新留下板块最受关注；
（九）之江区因为别墅类占一定比重，全年成交均价近14000元，以转塘板块最为活跃；三、物业市场综合评估
（一）别墅类均价13000多元，以余杭区最为活跃；
（二）酒店式公寓成交均价13131元，成交量主要集中在滨江区和拱墅区；
（三）公寓类全年成交均价8521元，以余杭区和滨江区最为活跃；
（四）商业类成交均价15000多元，成交量集中在余杭区；
（五）写字楼全年成交均价14400多元，以上城区、拱墅区、西湖区和下城区最为活跃；
目录
编制说明 (2)
主要结论 (4)
一、市场环境综合评估 (4)
二、区域市场综合评估 (4)
三、物业市场综合评估 (4)
目录 (5)
第一部分：政策解读篇 (8)
一、金融政策 (9)
二、财政政策 (10)
三、其他主要政策 (11)
第二部分：2007年市场评估篇 (12)
一、2007年杭州市房地产市场整体评估 (12)
二、土地市场综合评估 (14)
三、一手房市场评估 (15)
（一）一手房市场综合评估 (15)
（二）各个区域一手房市场评估 (20)
1、滨江区一手房市场评估 (20)
（1）滨江区不同板块成交评估 (20)
（2）滨江区不同月份成交动态评估 (20)
（3）滨江区不同物业成交评估 (21)
（4）滨江区不同级别物业成交评估 (22)
（5）滨江区不同板块的各类物业成交评估 (23)
（6）滨江区各个板块成交动态评估 (23)
（7）滨江区一手房市场小结 (24)
2、拱墅区一手房市场评估 (25)
（1）拱墅区不同板块成交评估 (25)
（2）拱墅区不同月份成交动态评估 (25)
（3）拱墅区不同物业成交评估 (26)
（4）拱墅区不同级别物业成交评估 (27)
（5）拱墅区不同板块的各类物业成交评估 (27)
（6）拱墅区各个板块成交动态评估 (28)
（7）拱墅区一手房市场小结 (29)
3、江干区一手房市场评估 (30)
（1）江干区不同板块成交评估 (30)
（2）江干区不同月份成交动态评估 (30)
（3）江干区不同物业成交评估 (31)
（4）江干区不同级别物业成交评估 (32)
（5）江干区不同板块的各类物业成交评估 (33)
（6）江干区各个板块成交动态评估 (33)
（7）江干区一手房市场小结 (34)
4、上城区一手房市场评估 (35)
（1）上城区不同板块成交评估 (35)
（2）上城区不同月份成交动态评估 (35)
（3）上城区不同物业成交评估 (36)
（4）上城区不同级别物业成交评估 (37)
（5）上城区不同板块的各类物业成交评估 (38)
（6）上城区各个板块成交动态评估 (38)
（7）上城区一手房市场小结 (39)
5、西湖区一手房市场评估 (40)
（1）西湖区不同板块成交评估 (40)
（2）西湖区不同月份成交动态评估 (40)
（3）西湖区不同物业成交评估 (41)
（4）西湖区不同级别物业成交评估 (42)
（5）西湖区不同板块的各类物业成交评估 (43)
（6）西湖区各个板块成交动态评估 (43)
（7）西湖区一手房市场小结 (44)
6、下城区一手房市场评估 (45)
（1）下城区不同板块成交评估 (45)
（2）下城区不同月份成交动态评估 (45)
（3）下城区不同物业成交评估 (46)
（4）下城区不同级别物业成交评估 (47)
（5）下城区不同板块的各类物业成交评估 (48)
（6）下城区各个板块成交动态评估 (48)
（7）下城区一手房市场小结 (49)
7、下沙区一手房市场评估 (50)
（1）下沙区不同板块成交评估 (50)
（3）下沙区不同物业成交评估 (51)
（4）下沙区不同级别物业成交评估 (52)
（5）下沙区一手房市场小结 (52)
8、余杭区一手房市场评估 (53)
（1）余杭区不同板块成交评估 (53)
（2）余杭区不同月份成交动态评估 (53)
（3）余杭区不同物业成交评估 (54)
（4）余杭区不同级别物业成交评估 (55)
（5）余杭区一手房市场小结 (55)
9、之江区一手房市场评估 (56)
（1）之江区不同板块成交评估 (56)
（2）之江区不同月份成交动态评估 (56)
（3）之江区不同物业成交评估 (57)
（4）之江区不同级别物业成交评估 (58)
（5）之江区一手房市场小结 (58)
（三）不同板块市场评估 (59)
（四）不同物业市场评估 (76)
1、别墅类物业市场评估 (76)
（1）别墅类物业成交区域评估 (76)
（2）别墅类物业成交板快评估 (76)
（3）别墅类物业项目级别成交评估 (77)
（4）别墅类物业市场动态评估 (77)
2、酒店式公寓物业市场评估 (78)
（1）酒店式公寓物业成交区域评估 (78)
（2）酒店式公寓物业成交板块评估 (78)
（3）酒店式公寓项目级别成交评估 (79)
（4）酒店式公寓物业市场动态评估 (79)
3、公寓类物业市场评估 (80)
（1）公寓类物业成交区域评估 (80)
（2）公寓类物业成交板块评估 (81)
（3）公寓类项目级别成交评估 (82)
（4）公寓类物业市场动态评估 (82)
4、商业类物业市场评估 (83)
（2）商业类物业成交板块评估 (84)
（3）商业类物业项目级别成交评估.................................................................... - 85 -
（4）商业类物业市场动态评估............................................................................ - 85 -
5、写字楼类物业市场评估............................................................................................ - 86 -
（1）写字楼类物业成交区域评估........................................................................ - 86 -
（2）写字楼类物业成交板块评估........................................................................ - 86 -
（3）写字楼物业项目级别成交评估.................................................................... - 87 -
（4）写字楼类物业市场动态评估........................................................................ - 87 -
6、各类物业市场小结.................................................................................................... - 88 -
四、二手房市场综合评估.............................................................................................................. - 89 -
（一）二手房成交区域评估.................................................................................................. - 89 - （二）二手房成交价格区域评估.......................................................................................... - 89 - （三）二手房市场动态评估.................................................................................................. - 90 - （四）二手房市场小结.......................................................................................................... - 90 - 第三部分：2008年市场预测篇............................................................................................................. - 91 -
一、住宅市场预测.......................................................................................................................... - 91 -
（一）政策预期...................................................................................................................... - 91 - （二）供给预期...................................................................................................................... - 91 - （三）需求预期...................................................................................................................... - 91 - （四）价格预期...................................................................................................................... - 92 - （五）品牌房产占据主角...................................................................................................... - 92 - （六）经济小户型受欢迎...................................................................................................... - 92 -
二、商业地产市场预测*****........................................................................................................ - 92 -
（一）商业地产涌现热潮。.................................................................................................. - 92 - （二）商业格局重组迹象显现。.......................................................................................... - 93 - （三）商圈错位竞争加剧，凸显专一化战略和特色服务。.............................................. - 93 -
第一部分：政策解读篇
2007年是出台了众多行业政策的一年，新的调控政策已经完全摆脱了过于针对开发商的趋向，开始全面铺建综合住宅保障体系。尽管新政效果还没有完全在市场上体现出来，但相信在未来的发展历程中，越来越多的人将会越来越回忆起2007年的政策，在漫天狂乱的楼市风云中，一条理性的
调控、保障大道逐渐形成。以下对一些重要政策进行回顾并解读。
一、金融政策
1、2006年初至今我国已连续13次上调存款准备金率。07年12月5日闭幕的中央经济工作会议透露出重要信息：已实施了十年之久的稳健的货币政策将“功成身退”，取而代之的是从紧的货币政策。截止到目前，央行今年已经10次上调存款准备金率，目前存款准备金率执行14.5％的标准。
14.5%的存款准备金率意味着，银行每吸收到100元存款，必须先在央行存放14.5元，余下的部分才能用于贷款等用途。根据央行公布的数据，本次上调之后，将一举回收金融机构大约3800亿元的资金。上调存款准备金率，必然使得开发商资金紧张。同时银行会更加慎重选择贷款对象，倾向于规模大、盈利能力强、风险小的大企业，这会给一部分非常依赖于银行贷款的大企业和很多中小企业的融资能力造成一定影响，导致强者更强。而央行在这么短时间内连续上调10次，反映出政府对防止投资过热方面的决心，因此，理性的开发商最好“相机而动”，不要“逆风行事”。
2、央行六度加息，2007年12月21日完成今年最后一次加息，一年期贷款利率已经达到7.47%。
加息的影响主要有几点：1、吸引更多的居民将收入存在银行，这样，可以降低一些对住房不紧迫的需求；2、吸引投资客将资本存入银行，进行低风险或无风险投资；3、抑制贷款购房需求；4、增加开发商融资能力；5、开发商贷款利率增加，成本增加；
综上分析，加息的政策作用过程是非常复杂的，产生的效果也是多元的。因此，希望通过加息抑制房地产的增长速度甚至把过高的房价降下来，这样的做法也是值得商榷的。任何政策的作用效果都离不开具体的经济环境。就杭州而言，我们可以针对上述几点影响逐一分析：加息固然能够抑制一部分居民需求，但杭州的需求是很强劲的，因此，影响不会很明显；
对于投资客，尽管利率增加，但与投资房地产的利润相比，加息的效果还是明显不具有优势。因此，加息不会从根本上抑制投资需求；
最后，对于开发商，成本虽然增加，但价格不但不降反而增加。理由：杭州属于典型的卖方市场，开发商会通过提高价格将“多出”的成本转嫁给消费者，价格进一步提高。由于价格增加的幅度一般要高于成本增加的幅度，使得利润比成本增加前更高，进而促进投资需求。导致供应增加，但受房地产行业和土地特征限制，价格不降反升。
总之，加息对杭州的影响微乎其微，不但不能抑制投资过热，反而会促进投资。使得供应和价格同时增加。
3、2007年9月房贷新政：央行和银监会9月27日晚联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，严格管理房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款，加强房地产信贷征信管理、房地产贷款监测和风险防范。其中规定已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于同期同档基准利率的1.1倍。
对于类似杭州这样的热点区域，通过政策打压消费者的非理性需求，似乎比打压开发商的非理性开发效果更为明显。房贷新政无疑增加了投资客的投资成本，必然会挤压出一部分市场泡沫。短期也会抑制一部分居民消费者需求。
二、财政政策
1、2007年1月16日土地增值税清算：1月16日，国家税务总局发布通知，要求各地从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%-60%不等的土地增值税。
2、2007年2月杭州二手房转让土地增值税起征：1月29日，杭州市财政局农税征收管理局终于公布了一纸《关于代征土地增值税的通知》。该通知规定，从2007年2月1日开始，个人出售非普通住宅和非住宅，须按规定代征土地增值税。该税按照个人转让二手房所取得的增值额实行四级超额累进税率计算征收。
作为重要的财政杠杆，税收在调节收入分配中有着极其重要的作用。很多专业人士认为：征收土地增值税挤压了房地产企业的超额利润，为了保证利润，开发商会减少土地储备，加快开发节奏，加速销售，楼市供应增加。但这样的分析过于肤浅。
一、对企业开征增殖税，使得企业利润减少，使得一部分资本不够雄厚的小企业退出，反而，在一定程度上抑制了供给。
二、各类政策的作用过程非常复杂。产业政策中有一个非常重要的理论——哈佛学派理论(简称SCP理论)：市场结构(Structure)决定市场行为(Conduct)，二者共同决定市场绩效(Performance)。但同时，市场行为和市场绩效又影响市场结构。
就杭州而言，开征增殖税无疑会改变开发商的市场行为，开发商如何改变市场行为，又取决于市场结构。毫无疑问，目前杭州的市场结构属于卖方市场，卖方占主导地位。因此，开发商必然会通过提高价格，从而将税收“转嫁”给消费者，以保证自己的利润。因此，在类似杭州这样的热点地区，开征增殖税并不是理想的选择。甚至与政府的初衷背道而驰。
当然，并不是每个开发商都有足够的能力“转嫁”税收，对于品牌不够大的企业来说，“转嫁”不出去，就只好自己消化掉了，使得原本资本就不够雄厚的小企业“雪上加霜”。
总之，类似开征增殖税的政策，短期内只能使杭州房价升高，使开发商不断洗牌。有利的一点就是，由于淘汰了众多小而乱的开发商，使得市场能够向理性发展。
3、2007年3月16日通过《物权法》 10月1日起执行：物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。
物权法为物业税的开征奠定了基础。物业税所带来的持有成本的增加，都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大。
从中短期看开征物业税对平抑房价有一定作用，但因这一税种会涉及诸多复杂因素，所以不能
说一定能够抑制房价。仍然利用SCP理论进行解释：不同的政策在不同结构的市场中，作用是不同的，甚至是相反的。因此，抛开具体的市场结构来研究政策效果是无意义的。但，现实中，市场结构是复杂的，即使同在一个城市，不同地块、不同产品类型的细分市场，其结构都是不同的。笼统地说物业税是否会抑制价格是毫无根据的。因此，国外把物业税作为调节贫富差距的主要手段，而不是抑制房价的手段。
但是，如果在房产税收中降低交易税，增加物业税(参行国际惯例，每年按照房产市场价值征收1%-2%)，在一定程度上还是可以遏制投机行为的。首先，物业税直接打击到投机炒房的要害，大大增加了囤房成本，如那些动辄买下十几套、甚至几十套炒房者、炒房集团，当前体制下对他们无能为力，但一旦开征物业税—房产持有税，他们炒房成本将变得非常大，难以再在市场下翻天覆地。即使对于非炒房者，征收物业税也能有效减少住房资源闲置，住房空置率将因此迅速降低。对于一部分到处借债、要靠“啃老”才能十分勉强地买起房子的人来说，物业税无疑也是给他们一盆冷水，使不正常的购房需求暂缓和分流一下；其次，降低房产交易税，会鼓励存量住宅加快流通，短时间内就能扩大有效供给。降低交易税，增加持有税，双管齐下，房价持续过度上涨的局面有望得到立竿见影的控制，住房市场才能得到健康的可持续发展。
三、其他主要政策
1、2007年11月杭州要求3万平方米以下楼盘要一次性销售
11月初，杭州市房产管理局发布《关于申报商品房预销售计划的通知》。其中规定，今后建筑面积在3万平方米以上的楼盘，一次性申报预销售面积必须在3万平方米以上；而总建筑面积在3万平方米以下的楼盘，则必须一次性销售。
该政策的出台，针对性很强，目的就是避免开发商的“惜售”和“捂盘”。短期看，效果是比较明显的。能够规范开发商操作流程，可以减少开发商故意制造“房源紧俏”的情况，引导消费者理性消费。
但长期看，尤其从房价的角度分析，该政策不会对杭州房市产生太大影响。“一次性”销售也好，“多次性”销售也好，毕竟“蛋糕”还是一样大。
2、2007年11月限外政策出台：11月7日，国家发改委和商务部联合颁布《外商投资产业指导目录（2007年修订）》（下称《新目录》）。在房地产市场方面，《新目录》明确表示，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并首次对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。
“限外”政策其实对消费者没有太大影响。更多的是为了扶持本国企业，毕竟房地产行业在国内还不够成熟。“限外”更多是出于避免与国外成熟企业直接竞争的考虑。这从侧面说明，国家调节房市，不是打压房地产企业，而是希望企业能够更为理性，使得市场向良性发展。因此，对于小而
乱的开发商来说，调整战略，尤其是科技和人才战略必须提到议事日程上来。
第二部分：2007年市场评估篇
一、2007年杭州市房地产市场整体评估
（一）全年商品住宅销售量增加明显，年尾开始有所回落。
1-12月我市商品住宅成交7万多套，同比增长55.9%。从每月成交情况看，10月份开始已有所回落。进入12月后，受银行贷款收紧、宏观调控政策预期以及深圳广州等城市房价下跌消息因素影响，部分消费者出现了观望和犹豫的情况，成交量继续呈现走低回落的态势。
（二）市场供应开始回升，可售房源数量基本趋稳。
1-12月杭州市批准预售商品住宅面积666.3万平方米，同比下降8.86%。从下半年以来每月供应看，已经出现了回升的势头。7-12月每月新增供应量分别为38.5万方、52.2万方、64.1万方、68.3万方、55.4万方、87.5万方。从可售房源看，1-12月杭州市可售商品住宅数量分别为25117套、26346套、24588套、24541套，23017套，20407套、18513套、17641套、16811套、16440
套、17465套、18726套。可以看出，经历前期持续下降后，可售房源数量已开始趋于稳定。
（三）结构调整初显成效，中小户型房源供应明显增加。
随着结构调整政策在我市的逐步贯彻落实，90平方米以下的房源数量和比例明显增加。1-12月，批准预售90平方米以下商品住宅5712套，同比增长168.4%；占全部批准预售房屋26.3%，比去年同期上升17.3个百分点。同时，中小户型楼盘也受到了消费者的欢迎，1-12月登记预销售90平方米以下住房5695套，同比上升215.3%；占全部预销售房屋18.5%，比去年同期上升9.66个百分点。
（四）二手房市场持续活跃后也开始进入休整期。
今年以来，杭州市二手房市场呈现了持续活跃的发展势头。1-12月，二手房成交25000多套，但进入年尾后，受第二套放贷政策调整和对老、小二手房买卖贷款的限制等政策的影响，二手房市场也开始放慢了步伐，市场出现了观望气氛，交易量有所下降。
（五）全年房地产价格增长幅度较大，近期已趋于稳定。
土地与房价交互推动市场上扬。杭州住宅市场需求旺盛，土地价格也应声上涨，2007年住宅市场房价有两波明显的上涨，分别是6-9月以及10月至今。而在这期间杭州土地市场也风起云涌，不断被刷新，楼面地价从6月的1.22万元/平方米到9月的1.57万元/平方米，再到11月底的1.9万元/平方米。一方面楼市的火爆，增加开发商对市场的期望值，不断以大手笔拿地，推动土地价格不断上涨。另一方面，土地价格上涨，使开发成本增加，也带动房价上涨。在土地市场和住宅市场的相互作用下，使杭州房地产市场不断上扬。
1-12月市区商品住房价格9000元/平米左右。从增幅情况看，1-12月商品住宅价格同比上升20%多%。进入11月后，杭州市房价已开始趋于稳定状态。从剔除成交区域、结构、品质等因素的商品住宅价格指数看，12月价格环比11月上升0.2%。从二手房市场反映，卖方挂牌价格也开始有所松动。
（六）房地产行业与股市依存度提高
受持续的流动性过剩影响，大量的资金进入房地产行业，对房价的上升起了推波助澜的作用。一方面是上市公司大举在杭购地投资。从07年土地招投标看，万科、雅戈尔、绿城、金地、保利等上市公司拍得杭州市7成左右的供应土地。由于这些公司资金实力雄厚，导致了高价购地现象频频出现，推动了地价的快速上涨。另一方面在财富效应的作用下，大量的资金流入房地产需求领域，部分股市回流资金也涌入房地产市场，导致市场需求迅速扩张。从股市、房市运行看，出现了虚拟经济影响实体经济，形成股价、房价联动上涨的情况。
（七）市场出现供不应求状况
杭州市房地产市场重新出现了供不应求的状况。从需求层面看，由于居民收入的大幅提高、城市化进程的加快推进，杭州市住房需求依然比较旺盛。以改善型、新婚户型、保障型（为子女购房等）、创业型以及外来购房等需求量很大。特别是在经过前两年观望后，这些需求出现了集中性迸发现象，从供给层面看，由于房地产投资减速、结构调整的滞后效应、部分企业有意延期上市销售等因素影响，市场供应明显减少，1-12月上市量同比下降8.85%。受供求两方面变动影响，市场出现
了明显的供不应求状况，07年我市住宅供求比（批准上市量/销售量）为0.75：1。
（八）高档住宅房价上涨速度较快，并带动价格指数上涨
从户型面积看，90-144平米之间左右的房源供应减少，此类面积住房需求量较大，在特定时间内出现了此类房源热销而供应紧张情况。特别是别墅、排屋和大户型高端住宅价格上涨显著，其中东方润园大户型房源从年初均价17763元/平米到最近成交均价23256元/平米。11月新绿园楼盘销售价格25282元/平米，推动了房屋销售价格指数的上涨。
二、土地市场综合评估
2007年土地市场垄断加剧：2007年的土地市场离不开“疯狂”二字，“没有最高，只有更高”，也算是土地市场的真实写照。土地价格的飙升带动了大家的购房预期，“标王”被刷新一次，周边楼盘的价格就涨一次，涨价幅度少则一两千，多则四五千，那也是一夜之间的事情，并随之带动了整个楼市价格的普涨。从5月份的17号钱江新城望江区块开始，历经了金松洗衣机厂地块(楼面地价12245元/平方米)、杭商院地块(楼面地价15712元/平方米)、杭一棉地块(楼面地价15588元∕平方米)、原东南面粉厂(楼面地价19038元∕平方米)，在各路“标王”不断更新时，三墩、转塘、下沙等板块也在上演着“区域标王”的剧情，拿地热情近乎疯狂。
2007年也是个土地出让年。据动力地产机构统计，2007年共出让土地97宗，总出让面积约448万平方米，与去年相比出让量环比上升66.54%，其中住宅用地49块，总出让面积273万平方米，商业金融用地47块，总出让面积133万平方米，工业用地14块，总出让面积41万平方米，预计2009年供应量将比较可观。
从出让土地区域来看，西湖区土地出让量最多，共出让147万平方米，其中住宅用地占74%，约109万平方米，也成为住宅用地出让量最多的区域，占住宅用地出让总量的4成。
2007年土地出让是06年的3倍多。出让价格也大幅上涨。除了地价高烧不断的特征以外，07年杭州土地市场的又一大特征就是不仅外来大鳄房企较多，而且上市公司拿地比例增大，如雅戈尔、广宇、金地、中海、保利、九龙仓等，有着雄厚的资本支持，成为土地市场的主角，中小型地产企业将面临被淘汰，市场也将面临一个洗牌过程，土地市场垄断局面加剧。
三、一手房市场评估
（一）一手房市场综合评估
据动力地产机构统计，2007年共成交58000多套一手房。其中，余杭区是最大的成交大户，成交量占总量的34%。其次是滨江区，占15%。
从成交价格来看，上城区和下城区最高，均价接近15000元。其次是之江区，价格在14000元左右，这主要是因为该区域的成交物业类型主要为别墅类。
从全年各个月份的变动趋势看，上半年成交量逐渐上升，到年中，达到高峰。在度过5—9这5个月份以后，成交量急速下滑。但是成交价格基本呈现一路攀升的趋势，尤其在10月份，尽管成交量很低，但价格开始突破万元大关。
从不同项目级别的成交情况看，H-OUTSIDE和H-4两个级别的成交量最为可观，均在15000套左右，明显具有量上的优势。但成交价格也是最低，如下图所示。
成交价格最高的是V1级别的项目，均价达30000多元。
公寓类物业的成交量占了总量的80%多，成交均价为8500多元。别墅类成交量最低，均价13000多元。
从成交量变动趋势分析，各类物业均呈现明显的“中间多，两头少”的趋势。成交量最好的集中在5-9这几个月份。
各类物业的成交价格基本都是一路高歌。尤其是别墅类，在经历了上半年的平稳发展之后，从7月份开始一路攀升，由1月份的8000元上升到年末的20000多元，全年增长幅度超过160%多。增长幅度居各类物业之首。
各个区域均以公寓类物业为成交主力，但成交价格有很大区别：下沙区和之江区的成交价格较低，而江干区和西湖区的成交价格略高一些。
（二）各个区域一手房市场评估
1、滨江区一手房市场评估
（1）滨江区不同板块成交评估
滨江区全年共成交8816套，成交均价8089元。其中，滨江（非江景）板块成交量占总量的60%多，成交价格也最低；对于滨江区的江景房，东部板块比西部板块价格要略高一些。
（2）滨江区不同月份成交动态评估
滨江区的市场也呈明显的“橄榄球”形，从2月份开始，市场回暖，成交量开始攀升，在度过5和6两个“蜜月”以后，形势急转下滑，在11月份抵达全年的最低点，只成交了241套。
而成交价格从年初的7000多元一路攀升到年末的万元，全年价格增长幅度达46%多。