分类号 密级
U D C 编号
本科毕业论文（设计）
题 目 我国房地产市场财富效应的实证分析
院（系）经济学院
专业工商管理
年级 2003级
学生姓名周靖
学号 20032916
指导教师陈淑云
二○○七年五月
华中师范大学
学位论文原创性声明
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导师签名：日期：年月日
目录
内容摘要 (1)
关键词 (1)
Abstract (1)
Key Words (1)
一、导言 (2)
（一）研究背景 (2)
（二）文献综述 (2)
（三）问题的提出 (3)
二、房地产财富效应理论 (4)
三、我国房地产财富效应的实证检验 (5)
（一）模型建立的理论依据 (5)
（二）变量选取及数据说明 (6)
（三）实证检验 (7)
（四）实证结果的说明 (8)
四、实证结果的原因分析及政策建议 (9)
（一）原因分析 (9)
（二）政策建议 (10)
五、结语 (11)
参考文献 (12)
致谢 (13)
内容摘要：本文研究了我国房地产市场的住宅价格波动对国民经济总消费产生的影响，考察了我国房地产市场形成的财富效应的具体特征。全文分为五个部分：第一部分为导言，主要介绍了房地产财富效应的研究背景，对目前国内外关于房地产财富效应的研究论点进行了综述，顺势引出本文研究的问题；第二部分为财富效应理论概述，介绍了房地产市场财富效应研究的由来和发展；第三部分为实证分析部分，利用1991－2006年年度数据实证研究了我国房地产财富效应对社会总消费的影响情况，结果表明我国房地产市场并不具有财富效应；第四部分分析了造成此种结果形成的原因，并且进行了一定的对策探讨；第五部分为文章的小结，对全文进行了总结性的论述。
关 键 词：房地产市场财富效应实证检验
Abstract：The following paper is about the influence of the price fluctuation in China real estate market to the total consumption of national economy. This article is divideded into five parts: the first is the leadin which mainly shows the backgroud of the wealth effect of real estate. This part is listed a thorough introduction to the wealth effect of real estate both inner and abroad. Then followed with the description to the thesis of the wealth effect in which the origin and the development of wealth effect in real estate are inclued. The third part is analyzed with data of 1991—2006 to indicate the influence of the price fluctuation in China real estate market to the total consumption of national economy. And from this part， we will know the wealth effect has a weak influence to China real estate market. The following part is analyzed the reason to this fact and some prescriptions are given. The last part is the conclusion.
Key Words：The real estate market the wealth effect analyzed with data
一、导言
(一)研究背景
作为一国财富重要组成部分的房地产，既是各类投资者重要的投资对象，也是家庭财富的重要组成部分。近年来，由于房地产市场蓬勃发展，房地产财富在家庭财富比例不断上升。数据显示：目前我国居民房地产财富占资产财富比例约为30%。①从各国经济来看，全球居民财富也越来越紧密地与房地产联系在一起。2002年美国居民拥有的房地产价值达14万亿美元，已经超过居民拥有的股票资产价值。自1998年以来，我国房地产在低利率、房贷和海外游资的支撑下进入一轮增长周期，房地产价格一路飙升。2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14．4%，其中商品住宅上涨15．2%，为1998年以来最高涨幅。②这样的发展态势引起了各方面的重视。政府还把稳定住房价格作为加强和改善宏观调控的一项重要内容。正在这样的背景之下，房地产市场财富效应引起学者和政策界的关注。
(二)文献综述
住宅价格与居民消费之间关系的研究在最近十多年的时间引起了各国研究者的广泛兴趣，这是因为在不少国家都可以观察到住宅价格和居民消费之间存在着正的相关性。总体来说，理论研究表明股票价格的上扬通常会影响到消费的增长，但是，房地产价格的上升对于消费的影响是不确定的。这主要是因为影响房地产价格和消费支出的因素众多，许多因素是相互影响甚至相互抵消，并且对于
①陈思婷：《“财富效应”退化》，《国际经贸消息》，2002年08月14日第01版。
②龙奋杰等：《住宅市场与城市经济互动机理研究综述与展望》，《城市问题》2006年第1期。
不同国家显示出的房地产财富效应影响水平差距很大，因而很难得到一个统一的判断。
众多国外学者对房地产财富效应进行了实证研究。例如Case、Quigley和Shiller研究发现美国等14国的房地产市场的财富效应显著，而且比股票市场的要大。Boone(2002)验证了G7国家存在着较强的财富效应。然而,部分学者却认为房地产市场的财富效应很少或者不存在。Elliott(1980)对消费支出、金融财富和非金融财富的一项早期研究结果表明非金融财富对消费没有影响。他在分析中指出家庭往往把房子、汽车、家具和电器看作家庭环境的一部分,而不是可以实现的购买力。Levin(1998)对退休历史调查数据(RHS)进行了分析,发现房地产对消费没有影响。 Tracy、Schneider和Chan(1999)发现房价波动引起的消费变动可能比股市波动引起的消费波动小得多。另外,税法可能强化了消费者终生持有财产的遗赠动机(Poterba,2000),人们更希望把房产传给子孙,而不是用来增加消费。国际货币基金组织(2002)的研究报告详细研究了财富效应在不同的金融体系国家、不同时期的差别。
我国房地产价格波动是否也产生显著的财富效应？学者也展开了相关研究。例如朱新玲、黎鹏（2005）通过数据实证分析的方式证明目前我国房地产市场还不具有财富效应，房价的上涨并没有引起消费的增长，而是使可用于消费的资金流入房地产市场，反而使消费减少。张存涛（2006）采用1987-2005年年度数据，通过回归分析得出无论长期还是短期，房地产价格对社会消费都具有抑制作用。黄平（2006）实证检验表明我国房地产财富效应影响比较微弱。另外，刘建江（2005）借鉴了Alexander Ludwig和 Torsten Slok（2002）的研究成果，主要从影响房地产市场财富效应的传导渠道方面进行了论述。可以看出，绝大多数实证研究结论不支持中国房地产市场存在显著的财富效应。
(三)问题的提出
随着经济增长和居民收入的增长，居民的资产财富积累很快，来自资产财富的比重迅速上升。以2001年为例,居民拥有债券资产11207.6亿元、股票资产4731.9亿元、保险准备金4287.3亿元,三项金融资产加总与当年居民收入4058.44亿元的比值为4.98。①近年来， 房地产资产日益成为我国居民最重要的
①杨鲁邦：《中国房地产的“财富效应”还能维持多久》，《文汇报》，2004年10月28日第04版。
资产财富类型，其财富效应如何，对经济有着如何的影响是当前必须面对的重要问题。目前房地产价格迅速上扬，其是刺激国内居民消费的增加，还是仅仅抑制了其他方面的社会消费，是国家判断我国房地产是否健康发展，从而进行宏观调控的重要依据。因此对这一问题的研究有着重要意义。
资产价格的变化对消费的影响一直是理论界与实务界所密切关注的一个问题。对这一问题也一直存在争议，争论的焦点主要集中在以下几个方面：第一，资产价格变动会不会影响消费？如果答案是会的话，那么它又是怎样影响消费，即资产价格变化影响消费的渠道有哪些？第二，是不是不同的资产类型会对消费有不同的影响效应？而这种效应是不是在不同的国家会不一样。本文希望通过计量经济学的某些研究手段，结合当前的数据实证分析我国房地产市场在当前发展阶段下是否具有财富效应，借此对其现象背后原因进行某些探讨，并希望作一些对策分析。
二、房地产财富效应理论
经济学中所谓的“财富效应”最初是指庇古（A.C.Pigou）提出的实际货币余额效应，即“庇古效应”。它是指由于价格总水平的变化引起了人们手中持有货币的实际购买力的变化，进而引起消费水平和总需求量的变化。①在消费函数理论中，这一效应可由扩展的莫迪利亚生命周期假说来说明。生命周期理论认为，影响当前消费的因素：一是来自工资的当期收入；二是资产总价值所表示的财富。与生命周期理论一样，消费的持久收入理论也认为消费不仅仅取决于本时期的收入，而是取决于更长期的平均收入或持久收入，持久收入理论认为暂时收入变化对消费不产生影响，两者相同点在于均考虑到消费与长期收入的关系。Robertl ElHall(1978)和Marjorier Flavin(1981)把理性预期理论、持久收入理论和生命周期假说综合起来，同样突出财富对消费的作用，提出了如下的现代消费函数形式：C=αWt+βYd+γ(1-β)Yd-1,其中0〈α、β〈1，Yd、Yd-1分别是当年和上年的可支配收入。上式表明，决定消费支出的不仅仅是现期和前期的可支配收入，还包括消费者积累的财富。
若把庇古效应称作传统意义上的财富效应，它仅解释了物价水平变动引起货币余额变化所体现的财富效应。当前，由于社会财富构成的多元化以及社会结
①[美]约翰·伊特韦尔著：《新帕尔格雷夫经济学大词典》，北京经济科学出版社1996年版，第954页。
构的不断变化，个人财富价值的变动不仅仅局限于货币余额的变化，其他资产如房地产、债券和股票等价格的变动同样可以引起财富水平的变动。因此，现代意义上的财富效应主要是指居民净资产（包括现金、银行存款、有价证券、股票、房地产等）的变化对居民消费需求的影响。由于利率、国债和企业债券价格相对稳定，狭义的财富效应专指股票市场与房地产市场的财富效应。
所谓房地产财富效应是指由于房地产作为财富的重要组成部分，当房地产价格上涨（或下跌），导致房地产所有者财富增加（或减少），其资产组合价值增加（或减少），进而产生增加（或减少）消费，促进（或抑制）经济增长的效应。
Alexander Ludwig和 Torsten SlOk（2002）从理论上详细分析了资产财富对消费的传导作用机制。研究表明房地产价格的波动影响消费支出的渠道主要包括以下五个方面：一是直接财富效应，房地产所有者因房地产价格的上涨而导致实际净财富增加，所有者可以出售此房地产或者进行再融资，从而增加当期消费；二是间接财富效应，消费者在房地产升值时，即使没有出售房产或再融资，同样会因为消费者的预期心理认为未来财富会增加，而扩大消费；三是预算约束效应，房地产价格的上升对于拥有房地产的消费者来说可以促进财富的增加，但是对于租房者来说，房价上涨会推动房租的上升，对他们的个人消费就有负的效应；四是流动性约束效应，表现为财富效应的具体影响还要考虑到金融体系的作用，金融市场发展程度越高，居民出售资产可能就越容易，利用资产进行借贷的能力也可能越强。这就是说，财富效应的大小可能还与各个国家金融系统的特征相关；五是替代效应，指房价大幅上升会减少那些计划购买住房的消费者的消费开支①。正是多种渠道的综合作用影响了财富效应的最终影响。
三、我国房地产财富效应的实证检验
(一)模型建立的理论依据
消费函数理论为分析财富效应提供了理论基础,借助于消费函数进行分析,可以避开定量分析的不足,探寻房地产通过消费渠道作用于经济增长的一般机理：
1.持久收入假说提供了分析房地产财富效应转化渠道的思路。其把消费与持久的、长期的收入联系在一起,认为消费者在某一时期的收入等于暂时性收入加持久性收入,在某一时期的消费等于暂时性消费加持久性消费。其中,暂时消费与①刘建江：《浅议房地产财富效应》，《房地产金融》2005年第5期。
持久消费之间不存在固定的比率,与暂时收入也不一定存在比率关系,只有持久收入与持久消费之间存在着固定比率。在房地产市场比较成熟的国家,房产收益比股市收益更加稳定。房产价格反转的次数与可能性都明显小于股市,价格波动也弱得多。因此消费者得自于房地产的收益包括租金和出售收益或再融资数额的增加,都可以看作是长期或持久性的收入。由持久收入假说的分析思路出发,如果某种增长被视为持久性的,则更有可能促进长期消费,。从长期来说,房地产市场一般是只升不降的(即可以维持持续的繁荣),因为土地的稀缺性和人口的不断膨胀,住房的需求弹性远远大于供给的弹性。
2.生命周期假说直接把财富纳入消费函数，莫迪利安尼等人提出来的生命周期假说(Life-cycle Hypothesis, LCH)认为消费者是具有理性的,个人是在更长的时间范围内计划他们的消费和储蓄行为,从而在整个生命周期内实现消费的最佳配置。前瞻性消费者将根据一生财富的现值来安排现期消费,储蓄的作用就在于平滑各期消费,为购买耐用消费品做准备。住宅金融市场和住宅消费信贷的发展为家庭住宅消费提供了重要的便利渠道。可以说住房信贷平滑了家庭一生的住宅消费支出,减少了为购房所进行的储蓄,一定程度上刺激了住宅和非住宅消费的增长。生命周期理论关于消费与财富之间的分析,从理论上提供了分析财富效应的思路。
(二)变量选取及数据说明
根据生命周期理论，研究房地产市场财富效应的实质就是研究房价的涨跌所导致的居民资产存量的变动对其消费的影响。本文借助现代消费函数，来检验我国的房地产“财富效应”，将协整方程设定为：RS=aIN+bFP+∮t.①其中：RS为社会消费品零售总额；IN为城镇居民人均可支配收入；FP为全国商品房平均销售价格；加入∮t为随机扰动误差项。
考虑到我国房地产价格在1991年到2006年的高速增长，本文采用1991年到2006年的年度数据来作为样本。所有数据引自中国国家统计局各各年度公报和万得金融资讯网。
(三)实证检验
在实证检验的过程中我们对1991到2006年的数据作了重新处理，求出了从①朱新玲﹑黎鹏：《我国房地产市场财富效应的实证分析》，《武汉科技大学学报》2006年第2期。
1992年开始的年度环比增长率，以此作为本文回归方程的样本，数据如下：
统计年份 全国商品
房平均销
售价格
（元）
环比增长
率
城镇居民
人均可支
配收入
（元）
环比增长率
社会消费品零
售总额（亿元）环比增长率
1991 785 —— 1770 —— 8227 ——
1992 995 26.75% 2026 14.46% 9613 16.85% 1993 1291 29. 75% 2637 30.16% 12237 27.30% 1994 1408 9.12% 3179 20.55% 16053 31.18% 1995 1590 12.92% 3893 22.46% 20598 28.31% 1996 1806 13.58% 4620 18.68% 24614 19.50% 1997 1997 10.58% 5160 11.69% 26843 7.60% 1998 2063 3.31% 5425 5.14% 29153 8.61% 1999 2053 -0.48% 5854 7.91% 31135 6.80% 2000 2112 2.87% 6280 7.28% 34153 9.70% 2001 2170 2.75% 6860 9.24% 37595 10.08% 2002 2250 3.69% 7703 12.29% 40911 8.82% 2003 2360 4.89% 8472 9.98% 45842 12.05% 2004 2714 15% 9422 11.21% 53950 17.69% 2005 3242 19.46% 10493 11.37% 67177 24.52% 2006 3437 6.02% 11759 12.07% 76410 13.75%
表一：年度数据统计表（1991-2006）①
在合理利用了计量经济软件Eviews3.1的基础上，本文采用了最小二乘估计法对以上样本进行了回归，回归的结果如下所示：
Dependent Variable: Y
Method: Least Squares
Sample: 1992 2006
①数据来源：中华人民共和国国家统计局，《1991-2006年国民经济和社会发展统计公报》，中国国家统计局网站。
Included observations: 15
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
C 0.0283770.031479 1.901460 0.3851
X1 -0.1498940.209199-1.716516 0.4874
X2 0.5612040.281964 3.054304 0.0100 R-squared 0.763608 Mean dependent var 0.161840 Adjusted R-squared 0.707542 S.D. dependent var 0.082563 S.E. of regression 0.051723 Akaike info criterion -2.908975 Sum squared resid 0.032103 Schwarz criterion -2.767365 Log likelihood 24.81731 F-statistic 11.83631 Durbin-Watson stat 1.842292 Prob(F-statistic) 0.001449
表二：数据回归分析表①
其中x1是指全国商品房平均销售价格环比增长率
X2是指城镇居民人均可支配收入环比增长率
Y是指社会消费品零售总额环比增长率
Estimation Command:
=====================
LS Y C X1 X2
Estimation Equation:
=====================
Y = C(1) + C(2)*X1 + C(3)*X2
Substituted Coefficients:
=====================
Y = 0.028*******－0.1498944611*X1＋0.5612044122*X2
即：RS=0.028*******－0.1498944611FP＋0.5612044122IN
(四)实证结果的说明
协整检验结果表明RS,IN,FP之间的长期均衡方程可表示为RS=0.028*******－0.1498944611FP（-1.716516）＋0.5612044122IN（3.054304）①此表数据结果由Eviews3.1计量经济软件生成。
括号内的数字为t值，表明各协整系数在统计上是显著的。我们发现,1992-2006年这段时期,社会消费品零售总额环比增长率与居民可支配收入环比增长率以及房产销售价格环比增长率之间存在长期的均衡关系,且社会消费品零售总额环比增长率与居民可支配收入环比增长率为同向均衡关系,社会消费品零售总额环比增长率与房地产价格环比增长率为反向均衡关系,影响弹性系数分别为0.5612044122和－0.1498944611，这表明,在这期间,收入每增加一个单位,会导致消费增长0.5612044122个单位,而房价上涨一个单位,反而导致消费下降0.1498944611个单位。另外，回归的R-squared为0.763608，表明协整方程的拟合优度较好。
四、实证结果的原因分析及政策建议
(一)原因分析
实证分析结果表明,目前我国房地产市场还不具有财富效应,房价的上涨并没有引起消费的增长,而是使可用于消费的资金流入房地产市场反而使消费减少，这种效应只是一种替代效应，我们认为造成这种现象的主要原因是:
1.受消费观念的影响，目前我国的消费者大多把房产作为家庭环境的一部分，而不是可以实现的购买力；同时，鉴于我国税法对房产的转让征收较高的税收，也在一定程度上弱化了房产持有者在房价上涨时的出售动机。因此，现阶段即使房价的上涨导致房产持有者财富增加，也使得这部分增加的财富很难转变为现实的消费。
2.由于房产属于一种特殊的资产,其变现过程比较复杂,变现力也比其他金融资产困难，因此,房价上涨所导致的持有者财富的增加 具有很大的不确定性,它最终能否变现,要根据实际情况来决定,因此它是一种风险收入。根据弗里德曼的持久收入理论,家庭消费主
要取决于持久收入,而不取决
于不确定的短期收入。
3.中国房地产市场不健
全，房价过高。中国房地产市
场起步较晚，中央政府和地方
各级政府对房地产市场的监
管和法律规范还不完善。1998年以来，各地房地产开发引来经济过热。房价一路飙升，并未体现真实的供求关系。世界银行研究表明，住宅的价格应保持在一般居民家庭收入3-6倍水平，若高于6倍，居民难以承受。在中国，房价收入比则远远超过这个比例。某些大城市，房价收入比甚至高达12。过高的房价，使租房者支付较高的房租，购房者面临过高的首付款和未来的还贷款。另外由此产生的预算约束效应和替代效应，增加了当期房产支出，抑制了其他方面的消费。
4.中国金融市场不健全，房地产财富变现困难。与西方国家成熟的市场国家相比，中国房地产财富变现相当困难。目前，我国城市居民的房地产信贷资金主要来源于住房公积金、单位住房基金和银行住房贷款，居民住房贷款限制过多，门槛过高。我国居民住房贷款首付要超过30%，远高于西方国家。这就造成了我国房地产信贷资金主要流向生产环节，相应流入个人住房信贷比例较低。另外在我国，目前二级抵押贷款市场发展不健全，某种程度上影响了房产的变现能力。再者在金融体制不健全的情况下，中国居民不可能向西方国家那样，以房地产作为质押，将未来财富变现为当期消费。
(二)政策建议
1.加强对房地产市场的宏观调控，规范房地产开发
不少地方由于住房开发结构不合理，开发信贷、土地审批程序不规范等原因，造成房地产供需失调，房地产平均价格被抬高。2006年下半年，尽管中央政府对银根、地根进行了紧缩，但房地产开发贷款同期增长仍然高达40.2%，这反映出我国对房地产开发的宏观调控任务仍然艰巨。今后要努力提高住房用地的比重，改变住房开发结构，严格限制高档别墅类房地产，大力增加中低价房的供应。
2.改革金融体制，放宽对居民个人住房信贷的管制
目前，我国个人住房信贷仅占银行贷款总额的3%，远远低于发达国家和地区的水平（美国占20%-40%，香港占30%）。为促进房地产业健康发展，促进房地产价格与居民消费的良性互动，要积极发展二级抵押贷款市场，使中小投资者都可以参与投资。通过增加个人住房信贷渠道，增加金融工具，来增强消费者对房产的支付能力，增强房产所有者的财富变现能力，从而增加消费。
3.限制投机性购房，兴建经济适用房
2006年5月份建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意
见》，15条措施对户型供应、交易税年限、房贷首付等做了具体指示。这些措施对抑制投机性购房需求可以起到一定作用。今后一段时间，政府要继续通过综合运用信贷、税收等经济杠杆，从严控制投机性购房。同时应该增加经济适用房的供应，增加中低价位、中小户型普通商品房住房建设的土地供给，扩大廉租房受享人群，解决城镇低收入居民的住房需求。
4.加强对境外投资者房地产投资的规范管理
由于对人民币升值和房地产价格上扬双预期的影响，国外大量投机性资本涌入我国。这些“热钱”推动房地产价格的虚高。另外，我国缺乏金融监管手段，房地产基金运作不规范，不利于对境外涌入我国房地产市场的游资进行管理，必须采取有限的宏观调控措施，减少投机资金的涌入，采取严厉的措施和政策来遏制和打击。
五、结语
以上实证分析证明，目前在我国，由于受到消费者的消费心理、法律制度、金融市场发展以及现阶段我国房地产市场不成熟等因素制约，使得我国房地产市场财富效应的作用机制受到限制，房地产市场对全社会消费水平和宏观经济的影响与发达国家相比，有很大差距。中国房地产价格持续上涨的过程中并没有如理论预期和现有实证结果所暗示的那样促进消费增长。住宅价格波动与消费增长之间的负相关关系可能也与中国住宅产业发展的阶段相关，现有的实证分析大多集中在发达国家,这些地区的住宅产业升级过程已经完成,居民大多已经拥有了具备较高素质的住宅,加上金融市场提供的流动性较高、居民移动的限制较少等因素使得在这些研究中房地产价格波动对个人消费支出的影响直接体现为正的财富效应。因此，现阶段希望启动房地产市场来刺激消费的做法是不现实的。我们应当不断完善和规范房地产市场，完善金融制度，增强消费者的消费信心，逐步使房地产成为促进消费增长的一个重要渠道，真正发挥财富效应的作用，以促进居民消费，拉动经济增长。
参考文献：
[1]易丹辉著：《数据分析与Eviews应用》，中国统计出版社2002年版。
[2]龙奋杰等：《住宅市场与城市经济互动机理研究综述与展望》，《城市问题》2006年第1期。
[3]邬丽萍：《房地产价格上涨的财富效应分析》，《求索》2006年第1期。
[4]黄平：《我国房地产财富效应与货币政策关系的实证检验》，《上海金融》2006第6期。
[5]刘建江：《浅议房地产财富效应》，《房地产金融》2005年第5期。
[6]刘建江﹑杨玉娟：《浅议房地产市场财富效应及其传导机制》，《中国房地 产金融》2005年第7期。
[7]朱新玲﹑黎鹏：《我国房地产市场财富效应的实证分析》，《武汉科技大学学报》2006年第2期。
[8] 中华人民共和国国家统计局：《中华人民共和国1991-2006年国民经济和社会发展统计公报》，中国国家统计局网站。
[9]Engelhardt,House price and Home Owner Saving Behavior,Regional Science and Urban Economics, 1996 (26), p.313-336．
[10]Skinner Jonathan,Housing Wealth and Aggegate Saving, Regional Science and Urban Economics,1999(19), p.305-324．
[11]Paul Gomper and Josh Lerner,An Analysis of Compensation in the U．S．Venture Capital Partnership,Journal of Financial Economics,2002(9), p.33-44．
致谢
本文是在陈淑云老师的悉心指导下完成的。从论文的选题、收集资料以及到写作的整个过程中，都倾注了陈老师的大量心血。我庆幸能够成为陈老师的学生，她以渊博的知识、严谨的学风指导我在学术中探索。为此，我要对陈老师对我孜孜不倦的教诲表示最衷心的感谢。
另外,感谢华中师范大学经济学院的赵峰老师、肖殿荒老师、邓宏乾老师等师长对我的指导和培养；大学四年的专业学习培养了我浓厚的专业学习兴趣。也向那些在学习和生活中一直关心、帮助我的师兄师姐及同学表示衷心感谢。
再次致以深深的谢意！
论房地产市场调控措施思考 论房地产市场调控措施的思考 在房价历经数次调控仍然不断上涨的背景下，本文对美、德、韩三国在房地产市场调控中的措施尤其是税收手段进行分析与比较，提出了关于中国房地产市场稳定的几点措施，以期对当下中国房地产市场调控有所启示。 关键词：房地产市场调控房产税 随着房价的不断攀升及房地产价格调控措施的连续升级，引入美国房产税制度的呼声是越来越强烈。但是我们不禁要问，中美两国国情差异如此之大的背景下，美国房产税制度的引进真的能够抑制中国特色的房价高涨吗？考虑到中国土地制度的特点，我们在学习国外的房产税制度的时候应当思虑再三，对中外存在的差异以及差异形成的原因深入分析的基础上，再探讨具体措施的运用与实施。 笔者抽取了三个各具特色的国家来进行比较与分析：（1）美国——被认为是具有最完整的财产税收制度的国家，但是却又是与中国走着不同政治经济道路的国家；（2）德国——同为大陆法系之下的国家，其房地产市场保持着极高的稳定性；（3）韩国——地缘、经济、文化各方面与中国极其相似，却对房地产市场进行了过度调控。以这三个国家在房地产调控中的措施对比，取其精华去其糟粕，为我国的房地产市场调控提供启示与警示。 一、美国房产税未必适应中国的土壤 每个国家的制度选择都有其历史背景及国家实情的影响，房产税制度也不例外，中美两国存在着巨大的差异： （一）中美财税征收的职能在中国财税理论中，财税是为了实现国家的职能需要，而美国的财税理论认为财税活动是为了实现公共需要。美国地方政府的财产税收入占地方税收的70%左右，财产税是地方政府的主要自有财源，而这部分税收又是全部用于公共事业，包括筹集地方教育资金。美国地方政府财税收入的高低直接决定了地方政府履行社会职能和提供公共产品及服务的规模和质量。而中国的财产税收占总体税收的30%都不到，税收模式的不一致，可能会成为实施房产税的极大阻碍，或者说房产税的实施在中国将有十分漫长的一段过程。 （二）美国财产税率的确定方式在美国，财产税税率由各地方政府制定。这里的地方政府包括郡、市、学区和特区，作为美国特色的学区设置正是反映了财产税取之于民用之于民的特点，学区的税收收入越多，越能带动学区的教育建设水平，提高社区的服务水平。各地方的财产税税率由年度预算和税基价值综合决定。年度预算即本年度财政预计支出总额，由地方政府根据议会确定的当地社会和经济发展的需要来决定。税基价值由地方政府的评税机构（设于政府内部，与征税部门分开）运用三大评估方法，比较法、成本法和收益法，并借助计算机辅助批量评估系统（CAMA）和地理信息系统（GIS），快速准确地进行确定。在此二者基础上，美国各地方政府倒算出该年度财产税率，下一年度再重新计算。 看得出，美国的财产税制度确实完整而且科学。但是如此庞大、独立且专业的评税系统，我国是无法在短时间内建立起来的，更何况中国特色的土地制度也将会在很长的一段时期内保持稳定。不过，这不应该成为我国建立独立房产评估机构的阻碍，美国完善而又科学的税基评估系统仍然是值得我们学习和借鉴的。 二、稳定的德国房地产调控措施之启示 德国为什么能够在几十年里，面对着金融风暴、经济危机的冲击下，房地产市场依然保持稳定的发展，德国政府的调控措施功不可没，主要体现在以下三点： （一）良好的住房规划与稳定的房贷相结合德国政府依据全国的人口特征，对高中低档的房屋结构做了明确的规划。尤其是针对低收入人群，地方政府都会明确规定供给他们的福
海南旅游岛地产的发展及其三大优势 旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、建设、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。另一类观点注重旅游房地产的环境依托特性，认为旅游房地产必须依托周边丰富的旅游资源（包括自然区，人造景区），因此又把旅游房地产等同为“旅游景观房地产”。从旅游产业的活动角度，旅游房地产更多关注房地产建设项目所形成的旅游功能，“分时度假”、“产权酒店”等均属于这类项目。 海南旅游房地产的发展现状：海南的旅游房地产发展，是经历最初的摸索阶段后，目前正在从单一型的旅游房地产业逐步过渡到综合性，外向型，多元化的产业形势，由单一的近旅游地商住消费，逐步向旅游者以旅游，度假，投资等为目的的并最终产生购买行为的房地产物业开发，营销等多种形式的发展，入景区住宅，风景名胜度假村，时权酒店，产权酒店，养老型酒店等多类型的旅游产地，目前正得以全面发展 随着海南国际旅游岛上升为国家发展策略后，岛内的房地产业、旅游业发展成为社会的焦点，由此孕育的旅游地产更是受到各界人士的关注。海南旅游地产的发展成了海南未来发展的一个亮点，相关认识指出，海南旅游地产有以下三大支撑点： 一、资源支撑：海南岛丰富的自然资源
海南省自然资源丰富，土地面积339万公顷，占全国热带土地面积的42.5%。各类植物4200多种，森林面积121.4万公顷，盛产多种热带经济作物，为发展轻工业、食品工业和橡胶工业提供了丰富的原料。全省热带水果种类繁多，药用植物2000多种，是中国四大南药(槟榔、益智、砂仁、巴戟)的主产区。已探明的矿产50多种，其中30多种具有开采价值，丰富的矿产资源为海南发展钢铁、石化、建材等工业提供了良好的物质基础。海南岛海岸线长达1528公里，有天然港湾68个，浅海滩涂2.57万公顷，内陆水域面积3.67万公顷，是发展海上运输和捕捞业、增殖业的理想场所。 海南岛是一块保持着热带自然风貌的处女地，拥有得天独厚的热带旅游资源，集自然风光、民族风情、热带温泉、文化古迹以及珍稀动植物为一体，拥有一批高品位的景点，滨海沙滩、蓝色海洋、热带雨林、珍禽异兽、黎苗风情构成其他的热带生态景观和人文景观。这里四季无冬，空气清新，水质纯净，被誉为“一个未受污染的长寿岛”。 二、需求支撑：海南岛源源不断地消费群体 正是海南岛独特的自然风光，同时，休闲旅游度假逐渐成为一种时尚，因此源源不断的消费群体涌入海南。另外，海南本身作为海滨休闲地产的典型代表，面对的客户群不仅限于本地，而是面向全国，乃至全世界的购房者，着实吸引了一大批置业候鸟群。海南客户主要是来自与华北、东北带有明显养老意图的客户群体，这个客户群体在未来的发展中会被逐渐演化掉。
我国房地产市场回顾及未来走势分析 陈颖玫张靖峰 一、本轮房地产周期回顾 本轮房地产周期随着我国本轮经济复苏（1998-现在）而产生，大致分为无泡沫理性上涨、泡沫形成时期、泡沫的非理性膨胀三个阶段。 （一）房地产无泡沫理性上涨阶段（1998-2002） 1998年，政府出台了多种措施刺激国内需求，产生了明显的效果。在经济回升的拉动下，居民收入提高，购买力逐渐增强，城市化速度随着经济增长而加快。1998年是房地产需求增长的关键一年，其中两项政策举措对拉动房地产需求起到了极大的推动作用。一是住房实物分配制度的取消。二是房地产贷款政策的全面实施。1998年4月7日，人民银行发布《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，支持商品住房办理个人住房贷款业务和普通住房建设，1999年又进一步扩大贷款利率优惠幅度。房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济增长的主要动力。 图1 1998-2007年房地产价格指数
（二）房地产泡沫形成时期（2002-2004年） 在房地产价格上涨一段时间以后，市场上开始出现投机心理，拉动了购房需求的进一步增加。随着房地产价格上涨预期的形成，房地产市场供不应求的局面继续扩大，价格被进一步推高，房地产价格上涨的预期得以实现。如此反复，房地产市场价格开始偏离基础价值，泡沫开始出现。2002年开始，房价增速迅速提高到%，并一直保持在4-5%左右。 （三）泡沫的非理性膨胀阶段（2004-现在） 在这一时期，房价上涨预期进一步强化，市场“羊群效应”愈发明显，非理性的投资者大量涌入，市场需求继续放大。分地区看，在这一阶段前期即2004-2005年，以长三角地区的房价飙升为主要标志，当时市场投机和非理性因素非常明显。2005年，国家出台宏观调控政策，市场经历了短暂的盘整，长三角地区房价增速明显回落，市场观望气氛加重。但是，房价上涨预期迅速打破了市场的沉闷。2006年开始，北京、珠三角地区的房价增速加快。2005年以前上海等地的房价增长率明显快于全国大中城市平均房价增长率，但之后下滑到全国水平以下；与此相反，北京、深圳房价在2005年以前低于全国平均增速，2006年以后却持续高于全国平均增速。 在泡沫膨胀阶段，非理性气氛较浓。一是买家普遍存在房价上涨的心理预期，市场上买家不看重租金收益，房屋闲置占相当比重。房屋闲置指存量房既未出租又非自住。人民银行金融市场司抽样调查显示，2005年11月，北京等10城市住房空置率（闲置住房在全部调
对房地产品牌建设的若干思考 1 房地产品牌的涵义 今天，我们在而对纷呈的楼盘，很难判断究竟哪一个房型更好，哪一种特色的物业管理史令人满意，惟一能产生差别的就是开发商的商标和楼盘的名称。房地产产业高质量、低成本的竞争在过去的几年基本己经解决，目前摆在房地产开发而前的路只有一条，那就是品牌的竞争。它会为房地产开发提供更广阔的竞争空间。 从表面上看，品牌是指代某种产品的名称、标志和注册商标，而从更深层次来看，品牌实际上反映出消费者对产品和厂商的判断、认可和评价。产品是消费者购买并期望带来实际功用的物质载体，品牌则能契合消费者购买时心理上需要的放心、信赖、愉悦和满足感。产品要成为品牌远不是一个自然、简单的过程。“品牌是历史的产物，品牌是市场的产物。衡量品牌确立的标准是市场，检验品牌价值大小的标准也是市场。” 房地产品牌是目前房地产业内开始频频使用的时髦概念。然而由于种种原因，现在理论上对这一概念的内涵目前尚未见权威、系统的解释。一般认为房地产品牌包含两个方面：房地产的品牌和房地产项目的品牌。房地产品牌是指房地产公司的整体社会声誉，而项目品牌是社会公众对某一具体开发项目的社会价值的认知。 房地产商借助品牌的力量及魅力开拓市场，提升的知名度和美誉度，以求在日趋激烈的市场竞争中能够脱颖而出，这是末来房地产市场竟争的必然趋势。 2 房地产品牌建设的必要性 市场竞争的日益激烈和外部环境的急剧变化需要塑造品牌目前，我国房地产市场渐趋成熟，消费者买房己经开始注重品牌效应。对消费者而言，住宅区别于普通商品，具有价值量大、使用周期长、商品特性不直观的特点，因而购买风险大。消费者购买心理及行为较为复杂，购买决策谨慎理智，消费者购买住宅时除了考虑实际利益，还追求超值利益，希望得到质量免检的保障，得到社会尊重、自我价值实现等心理满足。这种附加价值是产品本身所不具备的，但却是品牌刻意创造和包含的。因此，市场上品牌住宅一经推出，就会以其良好的知名度，引起消费者的关注和积极评价。如果该品牌住宅己经由知名度走向美誉度，成为众所周知的名牌住宅，则消费者会认为购买这样的住房，不但能够得到基本的利益保证，还可以享受到优质服务等超值利益，这样他们在购房时仅需衡量地段、价位等极少因素，就可以快速做出购买决定。 而且，我国己经加入WTO，市场准入将进一步扩大，越来越多的国外知名房地
案例分析**花园的价格策略 第一，房地产的价格与区域概念紧密相连。人们常说的“天河区的楼价”、“滨河东路的楼价”，都是与地域位置紧密相关的。这样的一个价位是从泛泛的粗略感受中得出来的价位，是比较模糊的，弹性幅度在500~1000元之间。 第二，从群体来看，由有房地产产品属于特殊高价商品，影响价格的因素非常复杂。消费者往往对轻微的价格调整不是很敏感，不像其他商品，细微的价格调整往往带来销售额的速度增加。在房地产市场，只有在大幅度调整价格的情况下，价格才成为市场购买行为中的敏感因素。 第三，从购买过程看，决定购买的价格往往是在货比三家后得出的，这个价格是在心里价格的基础上发生的。房地产企业倘若想使一个楼盘的价格成为消费者的关注点，价格低于比较价格是不够的，最好远低于心里价格，才会广泛吸引消费者。 **花园就是成功的利用了心里价格与比较价格的关系原理，成功地吸引了消费群体，从而建立并巩固了自己的市场地位。该花园规模为12万平方米，其规模在工业大道南一带是比较大的，但环境配套设施方面基本是空白，而附近数个大型楼盘正在热卖中，一些楼盘已建立起良好的品牌形象，一些楼盘已是现楼，配套设施亦较完善。在这种形势下，如果只是靠营造现场气氛进行销售，则该花园的销售将会是一个漫长的过程。而该花园必须是一个以速度和规模取胜的楼盘，较之于单位利润的极大化，市场规模及占有率更为重要。在当时，工业大道南一带楼盘的心理价为在3600~4000元左右，该楼盘针对性地以均价3000元推出，远低于心里价位，吸引了大量炒家和买家排队抢购，楼盘即时全部售出，造成市场轰动。开发商同时提出“六个一流”和“八个当年一定实现”的目标，在买家心里留下深刻的印象。第二期推出时，是第二年6月初。推出的主要是15层的小高层单元，平均价格为3500元，最高价不超过4000元，最低价仅为2500元。此时**花园的征地规模已经扩大到52万平方米，在珠海区的开发规模首屈一指。绿化环境与配到设施更为引人注目，大面积草坪、假山、喷水池、幼儿园、第一期已交付使用的现楼作样板，并在规划上进行了一般市区楼盘不敢想的尝试，如建起大面积人工湖。所以的这一切都增强了买家的信心和提高了其心理价位，所以虽然第二期楼盘价格有所提升。 第三期楼盘的推出则在9月初，此时**花园已聚集了很旺的人气，在前俩次轰动效应的心理影响下，形成了一批忠实的买家。此次花园推出的单元为22层高层单元，共推出约1000多套单元。推出后第一周即销售出大约300多套单元，依然十分成功。而楼盘售价回归至正常水平，以均价4000元发售，与周围楼盘的价格相接近。 回顾以上过程，**花园在价格战略的运用上是十分成功的，不是把价格的“低开高走”作为一种简单的战术，而是作为实现其市场战略的核心，有效应用其他战术，成功地实现了市场目标。 当然，**花园的推广手法还有一些值得商榷之处，如只注意前期针对心理价格建立竞争优势，而忽视了后期定价建立竞争优势，对后期的市场应变力有一定的影响。**花园的均价在第三期已走到了心理价格的顶点（4000元），不仅再没有心理价格的优势，在比较价格方面也缺少明显优势。因此，鉴于竞争对手已根据**花园前两期的销售情况调低了售价，**花园虽然有知名度、一定规模的配套设施作支持，但由于推出的单元数量大，所以即使没有心理价格的优势作支持，也仍然需要比较价格的优势作支持，否则，将会付出销售速度放缓的代价，目前销售上的优势亦难以保持。这些看法准不准确，有待实践证明。但无论如何，**花园在价格战略上的成功运用都值得房地产开发商学习、借鉴。 案例讨论 1、**花园的价格策略给你的启示是什么？ 答：房地产现在正处于上升阶段，所以高价位是随处可见的。**花园采取低于心理价
西安市房地产市场现状及未来趋势 一、房地产市场运行环境简述 随着美国两房的破产而被政府接管，引发美股大幅下挫，继而影响到全球金融的动荡，股市暴跌，政府救市。国际金融市场动荡加剧，全球经济增长明显放缓。 饱受拖累的国内市场，也随即陷入经济动荡的泥沼，政府一改从紧的金融政策而转调保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定和扩大内需将成为未来政策导向和调控的重点，政策基调由抑制通货膨胀向保持稳定增长转变。 二、西安房地产市场运行现状及特点 进入11年，西安市房地产市场成交量一直处于低位运行且不断动荡波动，相比前几年年市场发展水平，目前的市场状况明显趋冷，表现出从未有过的低迷，寒气逼人！关于2011年1季度市场的发展情况，西安市房产信息中心有关负责人在接受采访时谈到：“2011年西安房地产市场在调控之下，其运行呈现出一些新的发展特征。2011年1季度西安商品房新批预售面积293.34万平方米，同比上年增长
20.9%，其中住宅物业新批预售面积219.8万平方米，同比上年增长5.76%。从住宅物业供应占商品房整体供应比例来看，较上年同期有所下滑，在中央对住宅投资、投机行为的持续打压政策影响下，商业等物业市场供应比例有所增长。2011年1季度西安商品房销售面积为335.97万平方米，同比上涨了23.63%，环比上季度下滑了31.14%，同比上年仍保持了23.26%的增幅。其中住宅(含别墅)销售面积为299万平方米，环比下降32.54%，同比上年增长25.6%。从1、2月份市场运行来看，基于对新国条政策的影响预期，前两月市场购房人群抢先入市，拉动一季度交易量大幅增长，而2月末西安细则出台，使得3月西安楼市交易量同比下滑7成之多。基于销售量的持续回落，市场部分开发企业已出现打折、促销等方式，3月份我市新建住房备案均价6150元/平方米。”“而新出台政策对于二手房市场交易影响表现较为明显，1季度二手房共成交41.3万平方米，较上季度下滑了12.17%，成交套数为3885套；其中普通住宅共成交29.98万平方米。”调控压力之下，1季度市场所表现出的明显变化
我国房地产经济发展现状及未来走势分析 【摘要】我国要加快发展和完善房地产金融市场，鼓励房地产融资产品创新，积极拓展房地产企业融资渠道，完善房地产金融一级市场，推进房地产金融二级市场发展，大力发展房地产金融市场中介，完善房地产金融市场机构体系。本文分析了我国房地产经济发展现状及其未来发展趋势。 标签房地产；发展现状；未来走势 2009年中国经济复苏的一个重要拉动力是房地产市场的投资和市场繁荣。但是，伴随着房地产市场的繁荣的一大恶果是房价高涨，截至2009年12月，中国房价上涨达到了18个月以来的最快速度。房地产市场成交量和房价的双双上涨的原因是多重的，但其最大的推手是住房的投资投机行为。住房交易的投资投机行为导致了房地产市场的泡沫化倾向越来越严重。 1 我国房地产经济现状 现阶段我国房地产经济发展呈现的主要特征如下： 1.1 房价上涨过快 据统计，2009年我国住宅均价上涨了25%左右，为2001年以来最高水平。而一些大中型城市涨幅更高，北京、深圳、上海房价分别上涨了80%、100%和110%左右，在2010年初，房价仍呈高涨态势，直至国家出台了新国十条，房价过快上涨的势头才得到初步遏制，但是房价仍处于上涨态势，只是涨幅减少。北京市4月份计划入市的新盘均价达到24600元/平方米，同比上涨了102.5%，环比3月份仍然上涨了21.7%。从全国的商品房销售数据来看，商品房销售面积同比增长了42.1%，而销售额同比增长75.5%，由此可推算房价同比上涨了近1倍。同时，测算房地产价格增长率与GDP增长率的比值，如果以全国房价上涨25%计算，相对于GDP增速比值为2.8左右，若以一线城市房价上涨80%计算，则到了8左右。而1990年日本房地产泡沫严重时其比值在3左右，从这个数值可以从侧面反映了我国房地产的泡沫化程度。 1.2 房地产开发投资与按揭负债增长双双过快 房地产开发投资时监测房地产市场活动的一个重要指标。2009年，在发达国家房地产开发投资大幅下降的情况下，中国房地产开发投资逆势上扬，快速增长，全年完成3.62万亿元，同比增长18.5%，成为1993年以来增长最快的一年。据统计，2009年资本形成对GDP的拉动为8.0个百分点，对GDP的贡献率为92.3%；最终消费对GDP的拉动为4.6个百分点，对GDP的贡献率达52.5%;净出口去年全年呈负拉动作用，对GDP的拉动为-3.9个百分点，贡献率为-44.8%。房地产开发投资占了全社固定资产的大部分，所以，房地产开发投资拉动了2009年全国经济增长。
2002年成都市房地产市场分析及趋势预测 第一部分宏观环境 1、宏观经济环境 中国自加入WTO的一年时间里，全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经 济快速健康成长，预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元，实现历史性突破，全年经济增 长率将达到8％，高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开，也促进了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测，如果不出现意外，2003 年中国经济发展将保持强劲势头，预计增长速度将达到7.9％至8.2％。；世界经济也处在缓慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中，中国经济的“三驾马车”，投资、消费、出口在2002 年是中国经济保持高速增长的强大动力。 2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元，比去年同期增长21.9％。住宅投资118亿元，同比增长28.3％，房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。 2、宏观政策环境 (1)土地市场 2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出：自2002年7 月1日起，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。 由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展。 按照新的政策规定，进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地，在确定其供地计划并公布后，同一宗地有两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 (2)金融政策 2002年2月20日，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27％；各项贷款年利率平均下调0.5％。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54％。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0.16％；中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54％。 一时间，降息的利好在市场上不绝于耳，房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资主体，在降息的背景下，总体成本随之会降低，这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款，降息后，财务成本下降，产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低，付出部分相对减少，这对刺激和促动居民购房消费，拉动内需有很积极的影响。 但是随着房地产业的持续火爆，特别是在局部地区出现了泡沫的成分，为了防止92年房 地产泡沫的再次出现，10月24日中国人民银行货币政策分析小组发表《二OO二年第三季度
----成都龙湖翠微清波前言：从去年下半年来成都楼市先后经历了去年“”宏观调控、今年的“512”地震和目前的金融风暴。在这种大势下的成都楼市不用再长篇累牍，其中的雪雨风霜我们时时刻刻都在经历着、承受着、磨练着。在这里要和大家一起分享在目前的时期取得不错市场表现和销售业绩的典型案例，看看他们是怎么做的。以兹参考。项目成效日成都龙湖翠微清波推出了8号楼，推出房源约249套；目前在售的为4栋、5栋、6栋、7栋、8栋，6栋为2梯4户，7栋为2梯5户面积段实收均价实收总价月消化首次置业w80首次改善-71w290再次改善-75w120我们可以看到,在目前的市场环境下,该项目月均消化量达到了近600套,我们从多纬度对成都龙湖翠微清波项目以下方面进行了调研分析：营销推广力度客户拓展渠道及方式销售现场活动氛围营造专业支持、整合资源团队的奖惩力度价格策略的合理运用2009-2-13[成都商报] 双彩版只需首付20万，即刻拥有关于别墅的所有想象。2008-2-18[成都商报]48 整彩版8号楼86到140平方米珍藏滨河美宅诚意金认购礼遇中2008-2-22[成都商报]44 整彩版少量112到164平方米特价房源5400元每平方米起.特价优惠截止7月19日2008-2-25 [成都商报]28 整彩版小高层准现房发售2008-2-28 [华西都市报]48 整彩版错过了就真的错过了2008-2-29[成都晚报]地产成都10 整彩版错过了就真的错过了一、营销推广力度（一）、报媒选择以商报整彩版为主，报广频次6次/月（二）、诉求演绎过程：形象诉求——产品特性——价格（三）、短信投放频次：100万条/周短信发送，上月共计400万条短信投放。投放对象：城西、市中心高端客户资源、成都企事业单位资源、竞品楼盘小区短信、二级城市。当月的营销推广费用共计约150万。二、客户拓展渠道及方式（一）、老带新1、强有力的老带新政策：老客户推荐新客户成功认购即可享受10000元王府井购物券，其中新客户享受3%的优惠。2、2月中旬针对种子客户以活动回馈的名义开展“老带新动员宣讲会”，鼓励业主推荐，并将种子客户分成几个级别，随着客户推荐购房的数量累增，达到新一个级别，即可获得升级后的种种奖励，最高级别可获得出国旅游的机会。 3、周末定期对上周推荐购房的老客户在销售中心内进行幸运大转盘的抽奖，抽奖礼品“液晶电视、空调、全自动洗衣机、微波炉等家电”。老带新中朋友介绍的成交比例占到了50-60%，以上费用全部计入工程费用，不计营销费用，也不通过反价格表的面价体现。（二）、银行客户拓展整合4大银行，分批次邀请有意向购房的银行客户周末到场参加活动，然后邀请到销售中心，由销售人员一对一进行讲解，并有高额外的优惠政策予以支持。当月银行客户的成交套数约在60套左右。（三）、企事业单位定点直邮根据前期项目成交客户地图，对住宅小区、拆迁片区、成交客户所在的重点单位进行定点直邮投递。（四）、众多的外销人员作为支撑项目外销人员共计15-20人，专职，底薪600+到访提成（客户到访现场不管是否有成交都有提成）+成交提成（提成额度略大于销售人员的提成）。外销形式不限，主要以重点企事业单位、重点竞品楼盘、金沙片区和双楠片区大型超市设点派单和游说为主，以及游说其社交圈里的朋友为主。单上有某行销人员的编号，用于区分。当月通过外销成交的客户为5组。三、销售现场活动氛围营造（一）、周末在销售中心内通过认购前砸金蛋的形式进行转化逼定，金蛋奖品为：1%——5%的购房优惠。（二）、周末定期对上周推荐购房的老客户在销售中心内进行幸运大转盘的抽奖，抽奖礼品“液晶电视、空调、全自动洗衣机、微波炉等家电”。（三）、周末在项目现场针对业主进行的系列小活动如：“儿童画画比赛”“奥运竞技类体育小活动”“趣味歌唱比赛”等。周末活动的针对对象：1期入住业主+推荐购房的老业主+即将认购的客户活动地点：现场体验区+销售中心活动效果：不论市销售中心外还是销售中心内的活动氛围相当热闹，一方面有利于现场的逼定，同时又给推荐新客户的老业主现场奖励。四、专业支撑、整合资源（一）、邀请业内知名人士不定期的给予销售团队强有力的培训和说辞的重新整理，一方面提高销售人员的信心，另一方面提高现场转化率。从电话接听说辞、沙盘讲解说辞、园区讲解说辞、样板间讲解说辞、后期跟踪说辞等一系列说辞进行重新梳理，并依次考核上岗。（二）、整合客户资源，整合发展商在成都其他项目的来访以及成交客户的电话，每天晚上由销售人员挨个打电话，任务下放到每个销售人员，保证在周末每个销售人员邀约5组客户到现场。五、奖惩分明的团队奖惩力度（一）、团队完成甲
2012年房地产行业形势分析 2012年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路，房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。 由于上年度对货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期、保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到台前，城镇住房刚性需求根本不会逆转，房地产业也绝对不会崩盘，商品房开发商确实难，商品房价格涨也难，降也难。保障性住房批量上市那一天，就是房地产业政策松动的光环，要等到下半年。 2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控GDP 走势的杠杆之一。 一、房地产政策调整 2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。 1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策； 2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策； 3、一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日； 4、国家按区域性调整政策性商品房政策；
5、下半年对商品房的金融政策将适度调整； 6、下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。 二、土地供应量走势 土地供应量走势为：2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。呈现商品住房有钱也无地的局面；三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。 对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。 1、保障性住房土地供应方式：以计划经济形式供应占总土地供应量15%。 2、政策性商品住房土地供应方式：以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。占总土地供应总量50%。 3、商品住房土地供应方式：以市场经济形式供应，招、拍、挂。占总土地供应总量35%。 这样的土地供应格局基本定型。由于地方财政情况没有较大的好转，地方土地财政的态势暂时无法缓解。
浅谈中国房地产现状 从大的经济形式来看，目前中国为通货膨胀时期。中国通货膨胀率官方公布为：3.2%（我认为远远大于这个数值）.而国际经济学上讲膨胀率3%为红色警戒。通货膨胀的意思是：国家发行的货币流通量大于市场实际需求量。通俗的讲就是钱不值钱（这跟国际上的货币兑换率不冲突）。那么造成这种现象的原因很多很复杂，其中房地产业有不可推卸的重大责任。年初房地产调控政策的再次加力让2011年中国房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下，房价会不会回落，楼市会不会降温，成为许多准备买房者心中最大的疑问。一面是限购、信贷收紧、房产税试点等政策的冲击；另一面是通胀压力加大、股市低迷的现实经济环境……在充斥着各种各样变数的房地产市场，房子究竟要不要买成为购房者面临的大问题。 一、中国房地产的现状 深入了解中国房地产的现状，才能看到房地产业目前存在的困难，才能正确面对现实，改造现实。 1、当前，我国房地产价格虚高是不容争辩的事实。 （1）为什么说我国房地产价格虚高？ 无论从“租售比”还是“房价收入比”上衡量，都能说明：中国的房价虚高，尤其表现在一线城市。比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。我们身边可以看到的租售比为1：600甚至1：1000、房价收入比为20倍甚至30倍的比比皆是，都远远超出可以接受的范围。 部分“口水”专家（他们的特点就是：靠嘴巴吃饭，讲大道理，到处讲经说法，只要出钱死的可以说活）频频亮相媒体，谈经论道，鼓吹中国“特色”，声称房价不高。房价高不高我们可以简单地算算账：以20倍的房价收入比为例，如果衣、食、行不花费一分钱，恭喜你，20年的收入可以买到房子，也就是从20岁开始赚钱，40岁可以买到房子了，如果衣、食、行花费收入的一半，同样恭喜你，40年收入的一半可以买到房子，也就是从20 岁开始赚钱，60岁可以买到房子了，老了以后，不会居无定所，相信这样的压力情况下谁都不敢生病。当然，如果是购房投资，以1：600的租售比为例，如果你30岁买到一套住房出租，中间不空租，600个月就可以收回成本，也就是50年后，你就可以幸运地收回投资，房子虽然年纪大一点，土地使用年限已到，但所有权还是属于你的， 近期，部分城市地价开始跳水，大幅下调，土地流拍频现，土地市场明显降温，说明地价存在泡沫。2010年6月2日，武汉在楼市新政后第二次拍卖土地，6宗地块中，有一宗流拍，武昌中山路一宗地块楼面地价仅卖1820元/平方米，回调幅度超过1000元/平方米，
房地产市场宏观调控的经济法思考 【摘要】近年来房地产市场的飞速发展，某种程度推动了市场经济的发展，带来了经济效益。分析房地产市场宏观调控的基本理论，剖析房地产宏观调控存在的问题，从经济法的角度探索促进我国房地产市场的健康发展的路径，以期促进房地产市场有序发展。 【关键词】房地产市场；宏观调控；经济法 1.引言 诚然，房地产市场的发展为我国经济发展做出了杰出贡献。但也带来一系列问题，市场秩序混乱、房价高，炒房、囤房现象严重，房屋空置率居高不下，加强房地产市场监管势在必行。国家针对性地相继出台调控政策一定程度上缓解了房地产市场存在的矛盾，房价小幅下降。但没有从根本上解决问题。分析房地产市场现行状况，从经济法的角度提出一些建设性意见，希望能够为我国房地产市场宏观调控体系的建立提供理论依据和实践借鉴。 2.房地产市场宏观调控存在的问题 2.1法律规范体系不完善 针对房地产市场出台的一系列调控政策，大多是“通知”或“意见”，法律效力相对较低，缺乏硬性的权威性和强制性。而房地产市场缺乏成套的完整的法律法规，更谈不上完整的体系。①调控政策效力低下，地方政府为追求经济效益，实施过程中总想法设法进行变通和修改，歧途钻空子，甚至违反政策规定，使调控政策和措施得不到实际履行。调控政策缺乏权威性和稳定性，导致政策的执行力度大打折扣。宏观调控法律规范体系不完善，是导致宏观调控政策得不到执行的根本原因。② 2.2宏观调控力度不够 政府虽然出台一系列调控措施，但收效甚微。首先，调控范围小，主要针对人口集中的大城市和一线城市。对二三线城市调控政策涉及少，致使二三线城市房价持续攀升。其次，虽然出台了系列调控措施但没有从根本上解决房价高买房难的问题。“限价令”和“限购令”短期内使个别城市房价有所回升，但没有对大部分城市房价造成影响。最后，调控措施没有从根本上遏制倒房、囤房行为，以投资赚钱为目的购买行为依然大量存在。 2.3 宏观调控主体不明确 宏观调控政策对房地产市场的宏观调控主体没有明确规定。中央政府，政府部门，地方政府均出台过调控措施，法律没有明文规定主体是否有权对房地产市
2011年上半年成都市房地产市场分析2011年是“十二五”开局之年。经济增长与宏观调控面临形势复杂。通胀压力上升，物价调整面临“两难抉择”。房地产市场政策调控效果逐步显现，多个城市商品房销售量价齐跌。保障房建设加速，房地产开发的外部融资增速持续缓慢回落，自筹资金依旧是行业投资资金的主要来源。 2009年上半年，成都市场一扫前期的阴霾，积累的刚性需求大量释放，成都市场出现“小阳春”。2010年，市场成交量稳步上升。2011年1-2月延续2010年市场的红火，成交喜人，但限购政策出台后，大量需求被限，成交大幅下挫，截至6月，市场成交量锐减，使得上半年成都市房地产市场整体呈现下滑趋势。 2011年上半年，主城区共成交住宅用地1236.71亩，商业用地1128亩，住宅和商业的成交量几乎不相上下，这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直接联系，品牌开发商纷纷加大了对商业地产的开发和持有，可以预见在相当长的一段时间内，商业地块仍会受到追捧。下半年开发商可能面临诸如资金回款等问题，加快推盘速度，供应量或将持续高位，从成交走势看，市场仍处于低位，购房者仍为持币观望态度，预计后期波动不大，短时间内难以出现火爆局面。
1.1 成都房地产市场 1.1.1 成都市土地市场 1、概况 截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%。，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。 2、趋势变化 （1）2011上半年成都土地成交量走势
区域房地产市场价格月度分析报告（2010年10-11月） （市场分析）房地产市场价 格分析报告
内部报告仅供参考 未经允许不得引用 房地产市场价格分析报告 （2010年10-11月）2010.12 目录 章节目录 一、全国房地产市场概况9 （一）房地产政策导向9 （二）主要指数分析11 （三）全国房地产开发投资情况分析12 二、全国房地产增量房市场交易情况分析22 三、重点城市存量房市场交易情况40 （一）11月份存量房房价指数40 （二）重点城市分析：11个监测城市二手房价格指数全部上涨41
（三）其他分析46 四、重点城市分析50 （一）11月份重点城市房地产市场概况50 （二）2010年重点城市房地产市场状况小结51 五、房价综述和政策导向分析56 （一）政策导向及预测56 （二）房地产市场走势预测58 表目录 表1：2010年11月长三角地区房屋销售价格指数变化情况22 表2：2010年11月长三角地区部分城市商品房成交情况22 表3：2010年11月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况25 表4：2010年11月珠三角地区部分城市商品房成交情况26 表5：2010年11月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况28 表6：2010年11月环渤海地区部分城市商品房成交情况29
表7：2010年11月中原地区房屋销售价格指数变化情况31 表8：2010年11月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况33 表9：2010年11月东北经济圈房屋销售价格指数变化情况35 表10：2010年11月西南地区房屋销售价格指数变化情况36 表11：2010年11月西北地区房屋销售价格指数变化情况38 表12：房屋销售价格同比增幅前十名的城市39 表13：房屋销售价格同比增幅后五名的城市39 表14：新建住房价格同比增幅前十名的城市40 表15：新建住房价格同比增幅后五名的城市40 表16：2010年11月全国11个城市二手房价格指数变化情况41 表17：2010年11月中国主要城市住宅市场交易情报50 图目录 图1：2009-2010年11月全国房地产开发景气指数11 图2：2008-2010年1-10月固定资产投资与房地产开发投资增长率12
房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起
三、市场背景描述与分析 （一）宏观经济形势 2015 年一季度国内生产总值140667 亿元，同比增长7.0% ，从环比看，一季度国内生产总值增长1.3% ，增速持续放缓，国内经济下行压力加大。 2015 年1-3 月，全国固定资产投资（不含农户）77511 亿元，同比名义增长13.5% ，增速比1-2 月份回落0.4 个百分点。房地产开发投资16651 亿元，同比名义增长8.5% ，增速比1-2 月份回落1.9 个百分点。其中，住宅投资11156 亿元，增长5.9% ，增速回落3.2 个百分点，占房地产开发投资的比重为67.0% 。 由此可见，2015 年一季度全国固定资产投资持续回落，特别是房地产开发投资增速已明显下滑至10% 以下，创近年来的历史新低。随着市场结构的不断调整，住宅投资占比逐渐减小，增长比率为近年来的底位。 2015 年1-3 月，房地产开发企业到位资金27892 亿元，同比下降2.90% ，下降幅度较上季度有所增加。整体来看，今年同比增幅明显低于去年。 从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过6 成。从占比情况看，2015 年第一季度与上季度相比，个人按揭贷款和定金及预收款占比有所增加，而国内贷款和自筹资金占比有所下降。2015 年第一季度，除利用外资、自筹资金和个人按揭贷款出现正增长趋势外，其余各资金来源渠道增长率均处于下降通道。其中个人按揭贷款额本季度出现大幅增加，为2014 年4 月以来首次回升正增长，而自筹资金和利用外资虽然为正增长，但增长幅度明显下滑；其余资金来源均同比出现不同程度的下降。
房地产市场回顾及未来走 势分析 Revised final draft November 26, 2020 我国房地产市场回顾及未来走势分析 陈颖玫张靖峰
一、本轮房地产周期回顾 本轮房地产周期随着我国本轮经济复苏（1998-现在）而产生, 大致分为无泡沫理性上涨、泡沫形成时期、泡沫的非理性膨胀三个 阶段。 （一）房地产无泡沫理性上涨阶段（1998-2002） 1998年，政府出台了多种措施刺激国内需求，产生了明显的效 果。在经济回升的拉动下，居民收入提高，购买力逐渐增强，城市化速度随着经济增长而加快。1998年是房地产需求增长的关键一年，其中两项政策举措对拉动房地产需求起到了极大的推动作用。 一是住房实物分配制度的取消。二是房地产贷款政策的全面实施。1998年4月7日，人民银行发布《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，支持商品住房办理个人住房贷款业务和普通住房建设，1999年又进一步扩大贷款利率优惠幅度。房地产投资 进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济增长的主要动力。 图1 1998-2007年房地产价格指数 （二）房地产泡沫形成时期（2002-2004年） 在房地产价格上涨一段时间以后，市场上开始出现投机心理，拉动了购房需求的进一步增加。随着房地产价格上涨预期的形成，房地产市
场供不应求的局面继续扩大，价格被进一步推高，房地产价格上涨的预期得以实现。如此反复，房地产市场价格开始偏离基础价值，泡沫开始出现。2002年开始，房价增速迅速提高到％,并一直保持在4-5%左右。 （三）泡沫的非理性膨胀阶段（2004-现在） 在这一时期，房价上涨预期进一步强化，市场“羊群效应”愈发明显，非理性的投资者大量涌入，市场需求继续放大。分地区看，在这一阶段前期即2004-2005年，以长三角地区的房价飙升为主要标志，当时市场投机和非理性因素非常明显。2005年，国家岀台宏观调控政策，市场经历了短暂的盘整，长三角地区房价增速明显回落，市场观望气氛加重。但是，房价上涨预期迅速打破了市场的沉l^o 2006年开始，北京、珠三角地区的房价增速加快0 2005年以前上海等地的房价増长率明显快于全国大中城市平均房价增长率，但之后下滑到全国水平以下：与此相反，北京、深圳房价在2005年以前低于全国平均增速，2006年以后却持续高于全国平均增速。 在泡沫膨胀阶段，非理性气氛较浓。一是买家普遍存在房价上涨的心理预期，市场上买家不看重租金收益，房屋闲置占相当比重。房屋闲置指存量房既未出租又非自住。人民银行金融市场司抽样调査显示，2005年11月，北京等10城市住房空置率（闲置住房在全部调查样本中所占比例）平均为10%； 2006年11月北京等16城市住房空置率平均为％,实际可能更高。调査发现，对于投资者型购房而言，不出租的原因主要是他们预计持有房产的时间短，若未装修新房出租的话，需要投入装修费，但今后转售的价格并不划算，因此选择闲置。这也说