XX村城中村改造项目可行性研究
项目拓展部
目录
第一部分项目拓展的意义 (5)
一、项目所在的区位环境及发展潜力评价 (5)
二、项目发展面临的机遇及市场环境评估 (5)
三、项目性质及合作模式评估 (7)
四、项目拓展对于武汉公司战略布局的意义 (7)
第二部分青山板块特征 (9)
一、青山的历史渊源 (9)
二、青山板块的特征 (9)
三、城市要素及总体规划 (10)
一）经济要素 (10)
1、宏观经济环境 (10)
2、青山区人口构成 (10)
二）行业要素 (11)
1、2011年青山区供求情况：市场容量较小，去化缓慢 (11)
2、2011年青山房地产市场价格表现 (12)
3、成交结构：2房或3房占绝对主力 (12)
4、2011年土地供应及价格表现 (13)
三）区域总体规划 (13)
1、“三桥一站”的建设对区域房地产市场的影响 (13)
2、产业的发展对区域房地产市场的影响 (14)
四）小结 (14)
第三部分区域市场环境研究 (15)
一、青山区房地产发展历程 (15)
二、区域房地产市场特征 (16)
1、房地产市场区域分析 (16)
2、房地产市场具体分析 (17)
3、区域板块在售项目价格分析 (18)
4、未来几年青山区供应量预期 (19)
三、总结 (23)
第四部分项目地块解析 (23)
一、项目指标 (23)
二、项目区位及特征 (25)
1、项目区位特征 (25)
2、项目地块现状 (25)
3、项目周边配套情况 (26)
4、项目交通情况 (26)
5、小结 (26)
第五部分项目优劣势分析 (26)
一、项目优势分析 (26)
二、项目劣势分析 (27)
三、项目机会分析 (27)
四、项目威胁分析 (27)
第六部分项目定位方向及投资分析 (28)
一、项目定位 (28)
1、档次定位 (28)
2、项目价格定位 (28)
二、项目静态成本测算 (28)
第七部分项目可行性研究结论 (29)
一、从青山板块的功能特征来看 (29)
二、从青山区经济环境来看 (29)
三、从青山区房地产供销环境来看 (29)
四、从片区的房地产市场发展潜力来看 (29)
五、从区域房地产价格走势来看 (30)
六、从项目地块的条件来看 (30)
七、从项目地块的财务分析情况来看 (30)
第一部分项目拓展的意义
一、项目所在的区位环境及发展潜力评价
1、项目所在的区位
项目隶属武昌辖区，与青山区接壤，处于城市内环与二环线之间，属城市中心区项目。
2、区域发展前景评价
项目隶属武昌辖区，处于武昌与青山接壤区域。毗邻徐东商圈，背依武汉理工大学，西瞰长江。融人文、繁华商贸、稀缺江景于一体，具有较大的发展价值。
二、项目发展面临的机遇及市场环境评估
1、项目发展面临的机遇与风险
项目发展机遇：
1）大规模城建规划促进：三桥一站（长江二桥、二七长江大桥、天兴洲大桥、武汉火车站）、双地铁（4号线、8号线）；
2）双重价值低估区：现代化的青山区是在武钢、石化的带动下发展起来的，在市民的观念中是工业重度污染区，受武钢、石化的影响，区内房地产发展缓慢。土地及房产价值被市场看低。目前随着武钢、石化的外迁，区内污染源消除、土地资产盘活，伴随着三桥一站及双地铁的规划修建，区内房地产必将迎来了一个高峰发展期。
3）未来几年市场引爆的热点区域：随着华侨城中央文化区超3000亩巨体娱乐城配套项目逐步入市及30万方巨体娱乐项目的5月1日开门营业，将为青山带来现代娱乐新元素，吸引城市眼光。未来几年，随着华侨城项目的逐步入市，注入游旅、娱乐等现代元素的青山，必将迎来房地产市场发展的新活力。
项目发展面临的风险：
1）政策风险：限购限贷政策带来的房价下行风险；
2）流动资金风险：公司内部面临的流动资金吃紧的风险。
2、区域房地产市场环境评估
青山区受大型企业用地的影响，历年的房产、土地供应量都较小。市场基本处于供不应求的状态。
受企业污染的影响，青山片区的购房人群主要以青山片区的受众为主，外来片区的购房人群相对较少。目前，随着二七长江大桥的修建通车及武钢、石化的外迁，区内的对外交通环境及空气质量均得到彻底性的改善，区域板块的升值前景开始获得广泛市民的关注及认
可，随着众多大型开发企业的进入和推动，区内房价上升较快。目前区域中心城区内房产均价已经达到了8500元/平方米左右。
三、项目性质及合作模式评估
1、项目性质：城中村改造用地。
2、合作模式评估及建议
本项目是福星惠誉房地产开发有限公司跟踪项目，已于2012年1月6日在武汉土地交易中心公告挂牌一次，后因企业资金原因，撤了牌。福星惠誉拟转让或合作开发此项目。挂牌初始楼面地价为2224元/平方米，竞买保证金为13400万元，初步协商转让楼面地价为2700-2800元/平方米。
结合公司平衡三镇布局及公司财务状况，建议公司可采取参股（持有项目公司51%的股权获得153676平米开发权）组建联合公司竞标的模式参与本案开发。
四、项目拓展对于武汉公司战略布局的意义
1、项目拓展的可行性
项目竞买保证相对较低，在公司可承受范围之内；
村湾的拆迁已基本完成，前期的拆迁补偿款可与福星惠誉协商，逐步支付；
村湾还建项目后期可以分期投入；
从项目的投资回报率来看，项目具备较强的盈利能力，具备财务可行性。
2、项目拓展对于武汉区域公司的意义
本项目的拓展可以优化武汉区域公司在武汉三镇的布局，同时为公司进军武昌及洪山区域积累资源。本案的拓展对于公司而言，具有一定的战略意义。
第二部分青山板块特征
一、青山的历史渊源
青山旧属武昌县，据史料记载，“在县东北二十五里，尾亘长湖，首枕大江，山下有矶，曰青山。”史料所述青山就是指当前的青山镇。
青山区得名于“青山镇”，但事实上二者之间已经没有太多联系了，虽然青山镇还是在辖区内，但早已被边缘化......
伴随着武钢、石化等大型企业落户青山，现代意义上的青山才建立起来。
二、青山板块的特征
1、青山区在历史源渊上是武钢、石化的青山，企业主导规划痕迹明显，在很长时间内上限制了现代青山城市的发展。
随着武钢、石化的逐步外迁，区内企业用地的逐步腾退以及天兴洲大桥、二七长江大桥的建成通车，区内大气环境、空气质量、交通环境均得到了很大的改善，区内对外辐射能力增强，房地产开始获得较大程度的发展。
2、产业基础雄厚：
青山区是整个武汉市GDP最高的区之一，人均GDP、人均可支配收入水平也是武汉市最高的区域之一，区内居民的房地产消费能力较强。
3、大规模城建规划促进：
三座过江通道、两条地铁线（8号线、4号线）联接汉口、武昌，青山的区位价值将逐步显现。
4、土地、房产价值低谷：
青山由于受土地制约，房地产市场发展缓慢，土地房产价值均还
处于相对低谷，随着4号线、8号线的建成通过，区内房产将迎来另一个升值高潮，未来升值潜力较大。
5、区内年均供应及去化量相对较小，人口导入及外向性相对不足
受企业用地的影响，区内年均土地供应量相对较小；且区内房产消费主要以当地居民为主，导致去化量相对缓慢。但随着二七长江大桥的通车，区位及交通环境的改善，这种状况正在获得逐步改善。
三、城市要素及总体规划
一）经济要素
1、宏观经济环境
□2010年青山GDP达到了410亿元，为武汉市各区县之首。人均GDP12000美元，高出武汉市人均GDP7000美元约5000美元。
□2010年青山人均可支配收入为18905元，同比增长10%。
□2010年青山区家庭恩格尔系数为40.5%，人均可用于额外消费的收入为7562元，家庭月可承受的贷款支出为1890元。
2、青山区人口构成
□从青山区现有人口构成来看，青山区15-29岁的住房钢需人群约为11万人，按人均住房面积30平方米测算，未来几年住房钢需面积约为330万平方米；30-49岁的改善性人群约为18万人，按人均住房面积30平米计（现有人均住房面积25平米），则改善性需求面积约为90万平方米。
□从以上分析可以看出，在不考虑产业导入人口及旧城改造引起住房需求增加的情况下，未来3-5年青山区的住房需求量约为420万平方米。
二）行业要素
1、2011年青山区供求情况：市场容量较小，去化缓慢
2011年1-11月，青山区全年房地产市场供求比为1.89，全年呈现供给过量需求不足的状况。2011年除2、5、7、8月份外，其余月份供求比均大于1。1月份供求比为全年最大，达到了10.78，供应量远大于成交量。从去年1-11月份单月的成交量来看，基本上月均去化量在2万平方米左右。市场需求量较小，去化缓慢。
2、2011年青山房地产市场价格表现
2011年1-8月青山市场成交均价一直维持在8000元/平米以上，之后连续两个月出现明显下跌，10月份更是下跌至全年最低值6836元/平米。11月份虽有上涨，但依旧维持在8000元/平方米左右。由于青山区单月供应及成交量均较小，房价可能受个案影响较大。
3、成交结构：2房或3房占绝对主力
从户型成交结构来看，2011年1-11月2房或3房的户型成为成交的绝对主力。而一房或四房及以上户型成交占比不足3%。
4、2011年土地供应及价格表现
三）区域总体规划
1、“三桥一站”的建设对区域房地产市场的影响
“桥、路、站”建设，带动区位格局根本性改变的机遇。随着阳逻大桥、天兴洲大桥、二七长江大桥、武鄂高速出口路、武汉火车站、轻轨4号线一期工程等重大基础设施的建设，将带动青山的区位格
局、城区功能也将实现根本性变化。基础设施将日趋完善，人口导入基础增强，城市辐射能力显著增强，将极大地带动区域房地产市场的发展。
2、产业的发展对区域房地产市场的影响
青山区“十一五”规划打造相对于二环以内的城市中心区而言的多元化“武汉城市副中心”;根据“居住和产业分离”的原则，形成“东工西居”的城市空间布局;交通布局方面，规划形成以武汉火车站为中心，以阳逻长江大桥、天兴洲长江大桥、二七长江大桥(过江通道)三条环线为轴线，区域内“四纵五横”路网为主骨架的辐射状交通格局，成为武汉市东南部交通枢纽中心。
产业外移和区内交通的大发展，必将带动区域房地产的快速发展，而随着区域产业外迁，区内大企业割据的消除及行政板块的外扩、板块面积增大，未来几年区内新增土地交易有可能迎来较大的放量，特别是武汉新火车站区域。而未来随着80万吨乙烯项目的上马投产，也将为区内带来较多产业移民，必将推动区域房地产市场的发展。
四）小结
1、从青山区的历史渊源来看，青山区一直以来都是作为一个重工业区而存在的，第二产业相当发达，这可以从青山历年GDP排名居武汉各区县之首可以看出。但区内大企业的板块割据，严重滞约了区内土地资产的盘活，区内工业污染严重，这些导致了区内房地产市场发展滞后；
2、随着青山区“桥、路、站”建设，青山区的区位格局已经发生了根本性改变。随着阳逻大桥、天兴洲大桥、武鄂高速出口路、武汉火车站的相继建成以及二七长江大桥、轻轨4号线一期工程等重大基础设施的规划建设，将带动青山区区位格局、城区功能的根本性改变。
区内基础设施将日趋完善，城市外向辐射能力显著增强，区内房地产市场将迎来新的发展契机。
3、从青山区的经济状况来看，青山区人均GDP约为武汉市全市人均GDP的两倍，达到12000美元左右，区内人均可支配收入较高，居民房地产消费能力较强。
4、从青山房地产供销情况来看，区内房地产市场表现为外向性不足，市场容量相对较小，去化缓慢。未来随着区域供应逐步加大，市场竞争日趋激烈。
第三部分区域市场环境研究
一、青山区房地产发展历程
青山区住宅市场发展起步晚，项目主要是企业的自建型住房，市场化程度较低。到2000年发展开始有所起色，逐步走向市场轨道，产品档次稍有提高，产品的设计也相对成熟，并考虑了多方面的因素。当时的楼盘有杨园新村、绿苑花园、XX花园等。2000年以来，青山区共有30余个楼盘进入市场，主要集中在和平大道和友谊大道两条大道的周边区域。
青山区楼盘主要集中在两条大道的周边地区，形成和平大道区域和友谊大道区域两大片区。
和平大道区域：和平大道西起积玉桥，东临武汉钢铁集团，沿线有建二、红钢城商圈。本片区为青山老城区，是房地产早期重点建设区域，居住氛围成熟，单位自建房和经济适用房较多，房地产项目规模普遍较小。
友谊大道区域：友谊大道是武汉新修的一条大道，原名武青三干道，连接过江隧道和徐东商圈，西起中山路，东止武钢厂前。在市政建设提速的促进下，友谊大道沿线房地产开发逐渐升温，形成了扎堆开发的效应。
二、区域房地产市场特征
目前在售的项目有：奥山世纪城、江南春城二期、新奥依江畔园、新长江青源、新长江香樟林，华润置地橡树湾、福星惠誉青城华府、山河格调等项目，其中江南春城二期、新奥依江畔园、新长江青源、新长江香彰林、华润置地橡树湾、奥山世纪城分布在和平大道区域，福星惠誉青城华府、山河格调分布在友谊大道区域。其中，奥山世纪城，总建筑面积近150万方，是青山区中心城区现有最大的房地产项目。
1、房地产市场区域分析
青山区房地产市场较为特殊，整体房地产开发主要集中在两条大道的周边地区，形成和平大道区域和友谊大道区域两大片区，两片房产因开发时间和地域拓展的空间存在一定差异，在楼盘开发中表现出各自的特色。
（1）和平大道区域本片区为青山老城区，是房地产早期重点建设区域，居住氛围较为成熟。由于单位自建房和经济适用房较多，旧城改造力度较小，受制于大单位用地的限制，片区房地产项目规模普遍较小。欧景苑是该区早期开发的代表之作。
近几年，随着青山区自然环境的改善、商贸配套设施的健全以及产业结构的调整、旧城改造力度的推进，为满足区域环保及新兴产业需求，和平大道沿线房地产开发逐渐向商务楼及城市综合体项目建设偏移，其中新建项目150万平方米的奥山世纪城是其典型代表之作。
（2）友谊大道区域在市政建设提速的促进下，友谊大道沿线房地产开发逐渐升温，形成了扎堆开发的效应。早期绿景苑、美地家园、虹琦花园、牡丹园等中高档项目集中于此，总开发量达到200多万平方米。同时，目前项目的品质也不可与早期同日而语，如天佳大城小院、福星惠誉青城华府、华润橡树湾等项目，在品质上已经相较于早期项目而言已经有较大的提升。
目前本片区的主流价格已经达到了8500元/平方米左右，其中稍靠近徐东片区的华润橡树湾项目销售价格更是达到11000元/平方米。片区房地产开发相应表现出高层和建设为主体，小高层为辅的分布格局。
2、房地产市场具体分析
（1）从建筑形态上看随着土地的日益紧张，目前不管是和平大道沿线还是友谊大道沿线，均以高层项目为主。
（2）从价格上看受二七长江大桥通车的影响，目前，青山区房价相较2011年而言，房价又有所上升，和平大道沿线房产均价基本上都已经达到了8500元/平方米以上。
（3）从购房客户特征上看据调查，该区的购房客户具有以下特征：第一、从职业上看，可以归纳为：个体私营业主、武钢及大型厂矿职工、科研设计院所职员/设计师、高校教师等；第二、从区域分布上看，其中很大一部分来自青山本区域内，其它来至徐东和武昌区域，这部分客户主要考虑距离原居住地点不远、交通较为方便、居
住环境好、价格低等因素；第三、从收入水平上看，大部分为中等收入，能承受当地的房价；第四、从购房目的上看，以自住和改善性需求为主，投资所占比例较低。
（4）从开发品质上看以03年绿景苑为代表的一批开发项目，极大地带动了区域房地产品质提升，如奥山世纪城、华润置地橡树湾等项目，品质相较早期项目而言，品质、城市配套功能均相较早期项目有了较大的提升，也将带动区域房价的进一步上涨。
3、区域板块在售项目价格分析
【小结】
□和平大道沿线板块目前基本上以高层住宅为主，销售价格基本在
□友谊大道沿线板块以高层住宅为主，小高层住宅为副，销售价
□沿江板块属青山区的高端板块，在新长江青源的带动下，房价
4、未来几年青山区供应量预期
1）在售或待售项目推盘量统计：区域内在售项目3个、待售项目也有4个，其中江南春城二期、新长江青源等已进入尾盘阶段，奥山世纪城、华润置地橡树湾、福星惠誉青城华府等几个大项目未来几年将进入大规模推盘阶段。
图：青山区2012-2015年在售或待售项目推盘量统计
【小结】根据对青山区现售或待售项目调查，根据其工程进度，对其在售或即将待售项目未来几年的推盘量进行了分解，预计未来4年在不考虑新增项目的基础上，现阶段在售或待售项目的推盘量将达到80万方，年均供应量约20万平方米。
2）青山区新增土地供应量统计