我国开征物业税的可行性研究
四、我国开征物业税的步骤及措施
（一）试点的空转
物业税的改革，财政部和国家税务总局从2003年起先后批准了北京、辽宁、江苏、宁夏、重庆、深圳等六个省市作为试点先行单位，进行房地产模拟评税试点。2007年10月又扩大到了10个城市，现阶段试点地区主要是开展
物业税模拟评税工作，这是物业税改革的基础性工作，主要是对辖区内房地产进行全面核实，并按照成本法、市场法或收益法对房地产进行价值评估，聘请专家构建评税模型，建立模拟评税数据库，统一计税价值、评估程序和方法。由于我国幅员辽阔，地区的差异性也很大，因此在进行试点后，积累一定的经验和数据资料后，使物业税的开征更加的可行。[1]
（二）试点的实转及全面推广
2008年1月22日北京政协委员、地税局局长王纪平在北京“两会”上透露，北京市已率先向国家税务总局提交了物业税“空转实”的申请。在试点的空转后实转是一个必然趋势，我国同时也具备了实转的基础在试点地区进行实转后，就可进行全国的推行，在这样的步骤下，一步一步的实施下去，物业税的开征是具有可行性的。
（三）完善配套措施
1．物业税开征中的税权的分配
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关于税权的分配问题，中央政府似乎处于两难境地。如果物业税决策的权限完全下放给地方，那么物业税对房地产市场的宏观调控就会大大减弱，不利于中央政府政策的制定，如完全归于中央，那物业税是地方税种的性质就被抹杀了，另外是由于各地的情况差异很大，物业税税法构成要素采用全国统一的标准也不现实。考虑到现实的国情，在全国统一立法的前提下，可适当下放决策权限给地方，这样一来，既保证物业税的宏观政策调控，又赋予地方一定的自主权，这样才能真正体的公平原则。
2．强化房地产产权登记制度
我国对不动产采取的是登记制度，在此基础上进一步完善。应尽快实行房屋和土地产权证书合一制度，对私有住房统一更换原有的房屋产权证，新的房产证应登记夫妻双方的住处，便于对自有、出租用房的管理，加强房产管理部与税务部门间的联系。
3．完善房地产评估体系
（1）建立财产评估体系的原则
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受益原则:受益原则是将纳税人缴纳的税收与政府提供公共产品看成是一种类似于市场交易的过程，税收就是政府提供公共产品的价格，对房地产价值的评估能较好地反映政府提供公共产品的多少。土地位置优越、地价高的土地其相应的市政配套措施一定是相对较优的，对纳税人而言，可以节约运输和流通费用，扩大销售和经营规模，取得额外经济收益，相反，则评估值较低。
透明度原则:也就是类似于信息的公开。纳税人是公共服务的消费者，他们应当知道自己与别人所得到的服务要支
付多少，房地产的评估、税收的征收、减免应公之于众，接受监督。[1]
（2）评估机构调整
我国现有三个主管部门的评估机构:一是建设部为主的房地产评估机构;二是国土资源部所属的以土地评估为主的评估机构;三是国资局所属的资产评估机构。由于他们是三个不同属性的评估机构，对同一房地产的评估，可能会得出三个不同的评估值。财产税评估机构的管理基本上是
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处于各自为政、管理松散的状态。现在国际上的通常有两种做法，一种是由国家设立专门机构从事不动产税基的评估，另一种是把税基评估的权力下放到地方政府，此时地方政府出于节省成本、提高税务行政效率考虑，倾向于委托社会评估机构评估税基。
根据我国目前的现实情况，建议采用两种方式相结合的方法，即由中央政府和地方政府共同管理。其中，中央政府制定房地产评估标准，并负责监督地方政府的执行情况。地方政府制定自己的评估实施细则，并根据自己的评估管
理能力确定评估主体，可以由税务部门承担，也可在税务部门指导下由第三方承担。这样既发挥中央政府的宏观调控作用，又易于地方政府在评估工作中发挥主观能动性，根据当地的具体情况制定适用政策
（3）评估周期
要对房地产价值进行正确评估，选择适当的评估周期至关重要。选择适当的评估周期才能使评估价值尽量符合市价变动水平，从而真实的反映纳税人的承受税收水平，为调
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控提供依据。影响评估周期长短的因素主要包括:1、经济发展和其他因素，例如2007年，2008年的通货膨胀趋势，已经产生了很大的影响。2、重新进行评估的成本，一般来说，估价周期分为三种:一是按照全周期估价制度，即不动产在特定年份被估价后，在下一次规定的估价年份前的整个期间内估价不变，二是按部分估价，即在一定周期内重新估价的同时，每年都对其中一部分财产进行重新估价，一般是以三年为一周期，三是年度估价，即每年根据市场的变化对全部不动产进行重新估价，其缺点是成本比
较高。就我国的基本情况，全周期评估时间间隔太大，估价水平会落后于市价变动，而年度评估成本太高，并且不易于实际操作。因此根据我国的国情，建议采用一定周期评估较为合适，例如三到五年，这样既降低评估成本，又可以保证物业税在一定年度的稳定性，易于人们接受。[1]
4．个人信用制度
我国目前的个人信用制度是很不完善的，在我国的经济生活中，居民个人的信用记录在案普遍缺乏.与居民发生信
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用关系较多的银行之间也互不沟通，对个人信用记录无详细连续的记载。有关个人的社会信息分散在各个部门，使得对个人资产评估缺乏基础数据和材料，对个人信用评估无从下手。为此，第一我们应该推广建立个人帐户体系，充分利用商业银行先进的综合网络等手段，能为个人客户提供所需的一切金融业务。第二建立个人信用制度是一项非常庞大的系统工程，需要各有关政府部门、中央银行、商业银行等机构协调配合，才能更好的建立。三是建立专业的个人信用评估中介机构，保证评价结果的客观、公正。
四、我国开征物业税的步骤及措施
（一）试点的空转
物业税的改革，财政部和国家税务总局从2003年起先后批准了北京、辽宁、江苏、宁夏、重庆、深圳等六个省市作为试点先行单位，进行房地产模拟评税试点。2007年10月又扩大到了10个城市，现阶段试点地区主要是开展物业税模拟评税工作，这是物业税改革的基础性工作，主要是对辖区内房地产进行全面核实，并按照成本法、市场
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法或收益法对房地产进行价值评估，聘请专家构建评税模型，建立模拟评税数据库，统一计税价值、评估程序和方法。由于我国幅员辽阔，地区的差异性也很大，因此在进行试点后，积累一定的经验和数据资料后，使物业税的开征更加的可行。[1]
（二）试点的实转及全面推广
2008年1月22日北京政协委员、地税局局长王纪平在北京“两会”上透露，北京市已率先向国家税务总局提交了
物业税“空转实”的申请。在试点的空转后实转是一个必然趋势，我国同时也具备了实转的基础在试点地区进行实转后，就可进行全国的推行，在这样的步骤下，一步一步的实施下去，物业税的开征是具有可行性的。
（三）完善配套措施
1．物业税开征中的税权的分配
关于税权的分配问题，中央政府似乎处于两难境地。如果物业税决策的权限完全下放给地方，那么物业税对房地产
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市场的宏观调控就会大大减弱，不利于中央政府政策的制定，如完全归于中央，那物业税是地方税种的性质就被抹杀了，另外是由于各地的情况差异很大，物业税税法构成要素采用全国统一的标准也不现实。考虑到现实的国情，在全国统一立法的前提下，可适当下放决策权限给地方，这样一来，既保证物业税的宏观政策调控，又赋予地方一定的自主权，这样才能真正体的公平原则。
2．强化房地产产权登记制度
我国对不动产采取的是登记制度，在此基础上进一步完善。应尽快实行房屋和土地产权证书合一制度，对私有住房统一更换原有的房屋产权证，新的房产证应登记夫妻双方的住处，便于对自有、出租用房的管理，加强房产管理部与税务部门间的联系。
3．完善房地产评估体系
（1）建立财产评估体系的原则
受益原则:受益原则是将纳税人缴纳的税收与政府提供公
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共产品看成是一种类似于市场交易的过程，税收就是政府提供公共产品的价格，对房地产价值的评估能较好地反映政府提供公共产品的多少。土地位置优越、地价高的土地其相应的市政配套措施一定是相对较优的，对纳税人而言，可以节约运输和流通费用，扩大销售和经营规模，取得额外经济收益，相反，则评估值较低。
透明度原则:也就是类似于信息的公开。纳税人是公共服务的消费者，他们应当知道自己与别人所得到的服务要支付多少，房地产的评估、税收的征收、减免应公之于众，
接受监督。[1]
（2）评估机构调整
我国现有三个主管部门的评估机构:一是建设部为主的房地产评估机构;二是国土资源部所属的以土地评估为主的评估机构;三是国资局所属的资产评估机构。由于他们是三个不同属性的评估机构，对同一房地产的评估，可能会得出三个不同的评估值。财产税评估机构的管理基本上是处于各自为政、管理松散的状态。现在国际上的通常有两
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种做法，一种是由国家设立专门机构从事不动产税基的评估，另一种是把税基评估的权力下放到地方政府，此时地方政府出于节省成本、提高税务行政效率考虑，倾向于委托社会评估机构评估税基。
根据我国目前的现实情况，建议采用两种方式相结合的方法，即由中央政府和地方政府共同管理。其中，中央政府制定房地产评估标准，并负责监督地方政府的执行情况。地方政府制定自己的评估实施细则，并根据自己的评估管理能力确定评估主体，可以由税务部门承担，也可在税务