保险资金投资不动产暂行办法
第一章总则
第一条为规范保险资金投资不动产行为，防范投资风险，保障资产安全，维护保险当事人合法权益，依据《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国信托法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国公司法》及《保险资金运用管理暂行办法》等规定，制定本办法。
第二条保险资金投资的不动产，是指土地、建筑物及其它附着于土地上的定着物。
保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。
保险资金投资基础设施类不动产，遵照《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》及有关规定。投资非基础设施类不动产及相关金融产品，遵照本办法。
第三条本办法所称不动产投资管理机构（以下简称投资机构），是指在中华人民共和国（以下简称中国）境内依法注册登记，从事不动产投资管理的机构。
本办法所称专业服务机构（以下简称专业机构），是指经国家有关部门认可，具有相应专业资质，为保险资金投资不动产提供法律服务、财务审计和资产评估等服务的机构。
第四条保险资金投资不动产相关金融产品形成的财产，应当独立于投资机构、托管机构和其他相关机构的固有财产及其管理的其他财产。投资机构因投资、管理或者处分不动产相关金融产品取得的财产和收益，应当归入不动产相关金融产品财产。
第五条保险公司（含保险集团（控股）公司，下同）投资不动产，必须遵循稳健、安全原则，坚持资产负债匹配管理，审慎投资运作，有效防范风险。
第六条保险公司、投资机构及专业机构从事保险资金投资不动产活动，应当遵守本办法规定，恪尽职守，勤勉尽责，履行诚实、信用、谨慎、守法的义务。
第七条中国保险监督管理委员会（以下简称中国保监会）负责制定保险资金投资不动产的政策法规，依法对保险资金投资不动产活动实施监督管理。
第二章资格条件
第八条保险公司投资不动产，应当符合下列条件：
（一）具有完善的公司治理、管理制度、决策流程和内控机制；
（二）实行资产托管机制，资产运作规范透明；
（三）资产管理部门拥有不少于8名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上相关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于3名；
（四）上一会计年度末偿付能力充足率不低于150％，且投资时上季度末偿付能力充足率不低于150％；
（五）上一会计年度盈利，净资产不低于1亿元人民币（货币单位下同）;
（六）具有与所投资不动产及不动产相关金融产品匹配的资金，且来源充足稳定；
（七）最近三年未发现重大违法违规行为；
（八）中国保监会规定的其他审慎性条件。
投资不动产相关金融产品的，除符合前款第（一）、（二）、（四）、（五）、（六）、（七）、（八）项规定外，资产管理部门还应当拥有不少于2名具有3年以上不动产投资和相关经验的专业人员。
保险公司聘请投资机构提供不动产投资管理服务的，可以适当放宽专业人员的数量要求。
第九条为保险资金投资不动产提供投资管理服务的投资机构，应当符合下列条件：
（一）在中国境内依法注册登记，具有国家有关部门认可的业务资质；
（二）具有完善的公司治理，市场信誉良好，管理科学高效，投资业绩稳定；
（三）具有健全的操作流程、风险管理、内部控制及稽核制度，且执行有效；
（四）注册资本不低于1亿元；
（五）管理资产余额不低于50亿元，具有丰富的不动产投资管理和相关经验；
（六）拥有不少于15名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上相关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于4名；
（七）接受中国保监会涉及保险资金投资的质询，并报告有关情况；
（八）最近三年未发现重大违法违规行为；
（九）中国保监会规定的其他审慎性条件。
符合上述条件的投资机构，可以为保险资金投资不动产提供有关专业服务，发起设立或者发行不动产相关金融产品。投资机构向保险资金发起设立或者发行不动产投资计划的规则，由中国保监会另行规定。
第十条为保险资金投资不动产提供有关服务的专业机构，应当符合下列条件：
（一）具有经国家有关部门认可的业务资质；
（二）具有完善的管理制度、业务流程和内控机制；
（三）熟悉保险资金不动产投资的法律法规、政策规定、业务流程和交易结构，具有承办投资不动产相关
服务的经验和能力，且商业信誉良好；
（四）与保险资金投资不动产的相关当事人不存在关联关系；
（五）接受中国保监会涉及保险资金投资的质询，并报告有关情况；
（六）最近三年未发现重大违法违规行为；
（七）中国保监会规定的其他审慎性条件。
为保险资金投资不动产提供资产托管服务的商业银行，应当接受中国保监会涉及保险资金投资的质询，并报告有关情况。
第三章投资标的与投资方式
第十一条保险资金可以投资符合下列条件的不动产：
（一）已经取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目；
（二）已经取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证的在建项目；
（三）取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及预售许可证或者销售许可证的可转让项目；
（四）取得产权证或者他项权证的项目；
（五）符合条件的政府土地储备项目。
保险资金投资的不动产，应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效；地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市；管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。
第十二条保险资金可以投资符合下列条件的不动产相关金融产品：
（一）投资机构符合第九条规定；
（二）经国家有关部门认可，在中国境内发起设立或者发行，由专业团队负责管理；
（三）基础资产或者投资的不动产位于中国境内，符合第十一条第一款第（一）项至第（五）项的规定；
（四）实行资产托管制度，建立风险隔离机制；
（五）具有明确的投资目标、投资方案、后续管理规划、收益分配制度、流动性及清算安排；
（六）交易结构清晰，风险提示充分，信息披露真实完整；
（七）具有登记或者簿记安排，能够满足市场交易或者协议转让需要；
（八）中国保监会规定的其他审慎性条件。
不动产相关金融产品属于固定收益类的，应当具有中国保监会认可的国内信用评级机构评定的AA级或者相当于AA级以上的长期信用级别，以及合法有效的信用增级安排；属于权益类的，应当建立相应的投资权益保护机制。
保险资金投资不动产相关金融产品的规则，由中国保监会另行规定。
第十三条保险资金可以采用股权方式投资第十一条第一款第（一）项至第（四）项规定的不动产，采用债权方式投资第十一条第一款第（一）项至第（五）项规定的不动产，采用物权方式投资第十一条第一款第（三）、（四）项规定的不动产。保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。
保险资金投资医疗、汽车服务等不动产，不受第十一条第一款第（二）项至第（五）项及区位的限制；投资养老不动产、购置自用性不动产，不受第十一条第一款第（一）项至第（五）项及区位的限制；本款前述投资必须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30％。
保险资金投资不动产，除政府土地储备项目外，可以采用债权转股权、债权转物权或者股权转物权等方式。投资方式发生变化的，应当按照本办法规定调整管理方式。保险资金以多种方式投资同一不动产的，应当分别遵守本办法规定。
第十四条保险公司投资不动产（不含自用性不动产），应当符合以下比例规定：
（一）投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10％，投资不动产相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的3％；投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季度末总资产的10％。
（二）投资单一不动产投资计划的账面余额，不高于该计划发行规模的50％，投资其他不动产相关金融产品的，不高于该产品发行规模的20％。
第十五条保险资金投资不动产，应当合理安排持有不动产的方式、种类和期限。以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让。保险公司内部转让自用性不动产，或者委托投资机构以所持有的不动产为基础资产，发起设立或者发行不动产相关金融产品的除外。
第十六条保险公司投资不动产，不得有下列行为：
（一）提供无担保债权融资；
（二）以所投资的不动产提供抵押担保；
（三）投资开发或者销售商业住宅；
（四）直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发）；
（五）投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出；
（六）运用借贷、发债、回购、拆借等方式筹措的资金投资不动产，中国保监会对发债另有规定的除外；
（七）违反本办法规定的投资比例；
（八）法律法规和中国保监会禁止的其他行为。
第四章风险控制
第十七条保险资金投资不动产，应当建立规范有效的业务流程和风控机制，涵盖项目评审、投资决策、合规审查、投资操作、管理运营、资产估值、财务分析、风险监测等关键环节，形成风险识别、预警、控制和处置的全程管理体系，并定期或者不定期进行压力测试，全面防范和管理不动产投资风险。
第十八条保险资金投资不动产，应当按照监管规定和内控要求，规范完善决策程序和授权机制，确定股东（大）会、董事会和经营管理层的决策权限及批准权限。
决策层和执行层应当各司其职，谨慎决策，勤勉尽责，充分考虑不动产投资风险，按照资产认可标准和资本约束，审慎评估不动产投资对偿付能力和收益水平的影响，严格履行相关程序，并对决策和操作行为负责。保险资金投资不动产不得采用非现场表决方式。
第十九条保险资金投资不动产，应当聘请符合第十条规定条件的专业机构，提供尽职调查报告和法律意见书，制定有效的投资方案、经营计划和财务预算，并通过科学的交易结构和完善的合约安排，控制投资管理和运营风险。
第二十条保险资金以股权方式投资不动产，拟投资的项目公司应当为不动产的直接所有权人，且该不动产为项目公司的主要资产。项目公司应当无重大法律诉讼，且股权未因不动产的抵押设限等落空或者受损。
以股权方式投资不动产，应当向项目公司派驻董事、高级管理人员及关键岗位人员，并对项目公司的股权转让、资产出售、担保抵押、资金融通等重大事项发表意见，维护各项合法权益。
第二十一条保险资金以债权方式投资不动产，应当在合同中载明还款来源及方式、担保方式及利率水平、提前或者延迟还款处置等内容。债务人应当具有良好的财务能力和偿债能力，无重大违法违规行为和不良信用记录。
第二十二条保险资金以物权方式投资不动产，应当及时完成不动产物权的设立、限制、变更和注销等权属登记，防止因漏登、错登造成权属争议或者法律风险。对权证手续设限的不动产，应当通过书面合同，约定解限条件、操作程序、合同对价支付方式等事项，防范和控制交易风险。
第二十三条保险资金投资不动产相关金融产品，应当对该产品的合法合规性、基础资产的可靠性和充分性，及投资策略和投资方案的可行性，进行尽职调查和分析评估。持有产品期间，应当要求投资机构按照投资
合同或者募集说明书的约定，严格履行职责，有效防范风险，维护投资人权益。
第二十四条保险资金投资不动产，应当实行资金专户管理，督促开户银行实行全程监控，严格审查资金支付及相关对价取得等事项。
保险资金投资不动产，应当合理确定交易价格。保险公司、投资机构与托管机构、专业机构不得存在关联交易。保险公司与投资机构存在关联交易的，不得偏离市场独立第三方的价格或者收费标准，不得通过关联交易或者其他方式侵害保险公司利益。
第二十五条保险资金投资不动产，应当加强资产后续管理，建立和完善管理制度，设置专门岗位，配置管理人员，监测不动产市场情况，评估不动产资产价值和质量，适时调整不动产投资策略和业态组合，防范投资风险、经营风险和市场风险。出现重大投资风险的，应当及时启动应急预案，并向中国保监会报告风险原因、损失状况、处置措施及后续影响等情况。
第二十六条保险资金投资不动产，应当聘请符合第十条规定条件的专业机构，按照审慎原则，综合考虑不动产所处区位、市场及其他相关因素，采用成本法、市场比较法和收益还原法等评估方法，合理评估不动产资产价值。
第二十七条保险资金投资不动产，应当明确相关人员的风险责任和岗位职责，并建立责任追究制度。
保险公司的高级管理人员和主要业务人员，在职期间或者离任后，发现其在该公司工作期间，存在违反有关法律、行政法规和本办法规定投资不动产行为的，保险公司应当依法追究其责任。
第二十八条保险资金投资不动产，应当要求投资机构按照法律法规、有关规定及合同约定，履行信息披露义务，并对所披露信息的及时性、真实性、完整性和合法性负责。投资机构所披露信息，应当满足保险公司了解不动产及不动产相关金融产品的风险特征、风险程度及投资管理的需要。所披露信息内容至少应当包括不动产或者不动产相关金融产品的投资规模、运作管理、资产估值、资产质量、投资收益、交易转让、风险程度等事项。
第五章监督管理
第二十九条保险公司投资不动产，投资余额超过20亿元或者超过可投资额度20％的，应当在投资协议签署后5个工作日内，向中国保监会报告；对已投资不动产项目追加投资的，应当经董事会审议，并在投资协议签署后5个工作日内，向中国保监会报告。
前款规定的报告，应当至少包括董事会或者其授权机构决议、可行性研究报告、资产配置计划、合法合规报告、资产评估报告、风险评估报告、关联交易说明、偿付能力分析、后续管理方案、法律意见书、投资协议书等。
保险资金投资养老项目，应当在确定投资意向后，通报中国保监会，并在签署投资协议后5个工作日内，向中国保监会报告。除本条第二款规定内容之外，还应当说明经营目的和发展规划，并提交整体设计方案和具体实施计划等材料。
中国保监会发现保险公司投资行为违反法律法规或者本办法规定的，有权责令其改正。
第三十条保险公司投资不动产，应当在每季度结束后的15个工作日内和每年3月31日前，向中国保监会
提交季度报告和年度报告，至少包括以下内容：
（一）投资总体情况；
（二）资本金运用情况；
（三）资产管理及运作情况；
（四）资产估值；
（五）资产风险及质量；
（六）重大突发事件及处置情况；
（七）中国保监会规定的其他审慎性内容。
除上述内容外，年度报告还应当说明投资收益及分配、资产认可及偿付能力、投资能力变化等情况，并附经专业机构审计的相关报告。
第三十一条投资机构应当于每年3月31日前，就保险资金投资不动产相关金融产品情况，向中国保监会报告，至少包括以下内容：
（一）保险资金投资情况；
（二）产品运作管理、主要风险及处置、资产估值及收益等情况；
（三）基础资产或者资产池变化、产品转让或者交易流通等情况；
（四）经专业机构审计的产品年度财务报告；
（五）中国保监会规定的其他审慎性内容。
除上述内容外，投资机构还应当报告专业团队和投资能力变化、监管处罚、法律纠纷等情况。
不动产相关金融产品为公开发行或者募集的，应当按照有关规定披露相关信息。
第三十二条托管机构应当于每季度结束后的15个工作日内和每年3月31日前，向中国保监会提交季度报告和年度报告，至少包括以下内容：
（一）保险资金投资情况；
（二）投资合法合规情况；
（三）异常交易及需提请关注事项；
（四）资产估值情况；
（五）主要风险状况；
（六）涉及的关联交易情况；
（七）中国保监会规定的其他审慎性内容。
第三十三条中国保监会制定不动产投资能力标准，保险公司及相关投资机构应当按照规定标准自行评估，并向中国保监会提交评估报告。中国保监会将检验并跟踪监测保险公司及相关投资机构的不动产投资管理能力及变化情况。
中国保监会可以根据市场需要，适当调整投资比例、相关当事人的资质条件和报送材料等事项。保险资金投资不动产及不动产相关金融产品的相关当事人，向中国保监会报送的材料，应当符合监管规定，并对材料的真实性负责。
第三十四条中国保监会依法对保险公司投资不动产进行现场监管和非现场监管，必要时可以聘请专业机构协助检查。
保险公司投资不动产，出现偿付能力不足、重大经营问题、存在重大投资风险，或者可能对金融体系、金融行业和金融市场产生不利影响的，中国保监会应当采取有关法律法规规定的停止投资业务、限制投资比例、调整投资人员、责令处置不动产资产、限制股东分红和高管薪酬等监管措施。保险公司投资不动产后，不能持续符合第八条规定的，中国保监会应当责令予以改正。
违规投资的不动产或者超比例投资的不动产，中国保监会按照有关规定不计入认可资产范围。突发事件或者市场变动等非主观因素，造成不动产投资比例超过本办法规定的，保险公司应当在规定期限内，按照规定调整投资比例。
保险资金投资不动产的资产评估标准和方法及风险因子的规则，由中国保监会另行规定。
第三十五条投资机构和专业机构参与保险资金投资不动产活动，违反有关法律、行政法规和本办法规定的，中国保监会有权记录其不良行为，并将违法违规情况通报其监管或者主管部门。情节严重的，中国保监会将责令保险公司不得与该机构开展相关业务，并商有关监管或者主管部门依法给予行政处罚。
保险公司不得与列入不良记录名单的投资机构和专业机构发生业务往来。
第六章附则
第三十六条保险公司投资购置办公用房、培训中心、后援中心、灾备中心等自用性不动产，应当运用资本金。
保险公司投资购置自用性不动产的账面余额，不得高于该公司上年末净资产的50％。
保险公司投资的同一不动产，含自用性不动产和投资性不动产的，应当按照本办法规定，分别确定运用资本金和保险责任准备金的比例，分别核算成本和投资收益并进行会计处理。
第三十七条保险资金投资境外不动产，按照《保险资金境外投资管理暂行办法》和中国保监会有关规定执
行，保险资金投资境内和境外的不动产及相关金融产品，投资比例合并计算。
保险资金以取得不动产所有权为目的投资项目公司股权，不适用《保险资金投资股权暂行办法》的有关规定。
第三十八条本办法由中国保监会负责解释和修订，自发布之日起实施。
中国房地产报/2009年/5月/4日/第009版 金融 保险资金投资房地产框架初定 本报记者王晓伟 保险资金投资房地产领域的步伐又迈出了明确的一步。 “保险机构投资不动产的目的是获取稳定的租金收入，并不会直接参与房地产开发。我们也不允许保险机构炒作房地产。”4月29日，中国保监会主席助理袁力告诉本报记者。 就在当天上午，袁力作为保监会新闻发言人主持了保监会一季度的新闻发布会。在会后接受采访时，袁力指出，保险机构投资不动产主要是购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等等。 这正是迄今为止保监会对于房地产行业一直关注的问题——保险资金投资不动产的范围和投资方式——最为确切的回应。 尽管袁力并没有给出保险资金投资不动产细则出台的具体时间，但他表示，保监会正在研究有关投资政策，按宏观调控的需要和产业政策的规定，规范投资的范围和投资的比例，确定业务的流程和操作程序，稳步推进试点。 保监会对于保险资金投资不动产的范围和投资方式的具体说法，对此前遭遇资金寒流的房地产行业而言不啻是一剂强心剂。 “对于房地产行业，尤其是商业地产而言，这是一个好消息。”易居房地产研究员回建强指出，保险资金的进军房地产可以稳定市场，同时加大了房地产在整个经济中的筹码和分量，意味着政府会更加看重房地产业的稳定。 厘定投资路径 据悉，4月中旬，保监会曾召集部分保险公司召开股权投资研讨会，专门讨论保险资金股权投资不动产的模式和路径，意在于新《保险法》开闸了保险资金不动产投资后，尽快出台相应的投资细则。 一位参会人士透露，此次研讨会主要讨论如何以股权投资的方式进入不动产领域，为出台相应的实施细则做准备。但是，“目前尚未确定成形的运作思路，仍停留于听取保险公司的意见，探讨股权投资不动产的范围、运作模式和需要注意的问题的阶段。” “监管层的意思实际上已经说的很明白了，保险资金一般是用寿险资金匹配持有型物业，这样可以保障比较稳定的收益。”回建强分析。 据知情人士透露，保险资金投资房地产更为具体的方式是保险公司进行不动产股权投资，将首先要求成立独立的专业投资机构，并且该投资机构要在立足于保险行业的基础上，吸收社会上的其他资金，实现股权的多元化。 其中一种可能的商业模式是，由保险公司以自有资本设立一家物业投资公司，该物业投资公司发起设立不动产投资计划，保险公司参与购买，物业投资公司作为受托人和投资管理人进行不动产投资。 “这是出于长远考虑，以规避风险和进行专业化的运作，毕竟不动产投资是一个专业化非常强的领域，需要专门的组织体系和人员配备，如果仅作为保险公司或保险资产管理公司的一个部门运作，不利于它的长远发展。”一位从事保险资金不动产投资研究的人士称。 尽管保险公司将先以股权直投的方式进入不动产投资领域，但在以后，这一方式将融合更多的手段，比如房地产证券化和信托模式等。 “毕竟房地产投资风险比较高，针对保险资金对稳健的要求，不可能完全依赖于直接投资。”
关于保险资金投资有关金融产品的通知 保监发〔2012〕91号 各保险集团（控股）公司、保险公司、保险资产管理公司： 为进一步优化保险资产配置结构，促进保险业务创新发展，根据《中华人民共和国保险法》、《保险资金运用管理暂行办法》及相关规定，现就保险资金投资理财产品等类证券化 金融产品通知如下： 一、保险资金可以投资境内依法发行的商业银行理财产品、银行业金融机构信贷资产支持证券、信托公司集合资金信托计划、证券公司专项资产管理计划、保险资产管理公司基础设施投资计划、不动产投资计划和项目资产支持计划等金融产品（以下统称金融产品）。 二、保险资金投资的理财产品，其资产投资范围限于境内市场的信贷资产、存款、货币市场工具及公开发行且评级在投资级以上的债券，且基础资产由发行银行独立负责投资管 理，自主风险评级处于风险水平最低的一级至三级。 保险资金投资的理财产品，其发行银行上年末经审计的净资产应当不低于300亿元人民币或者为境内外主板上市商业银行，信用等级不低于国内信用评级机构评定的A级或者相当于A级的信用级别，境外上市并免于国内信用评级的，信用等级不低于国际信用评级 机构评定的BB级或者相当于BB级的信用级别。 三、保险资金投资的信贷资产支持证券，入池基础资产限于五级分类为正常类和关注类 的贷款。按照孰低原则，产品信用等级不低于国内信用评级机构评定的A级或相当于A级的信用级别。 保险资金投资的信贷资产支持证券，担任发起机构的银行业金融机构，其净资产和信用等级应当符合本通知第二条第二款规定。 四、保险资金投资的集合资金信托计划，基础资产限于融资类资产和风险可控的非上市 权益类资产，且由受托人自主管理，承担产品设计、项目筛选、投资决策及后续管理等实质 性责任。其中，固定收益类的集合资金信托计划，信用等级应当不低于国内信用评级机构评 定的A级或者相当于A级的信用级别。 保险资金投资的集合资金信托计划，担任受托人的信托公司应当具有完善的公司治理、 良好的市场信誉和稳定的投资业绩，上年末经审计的净资产不低于30亿元人民币。
保险资金间接投资基础设施债权投资计划管理指引（试行） 文号：保监发[2007]53号 颁布单位：中国保险监督管理委员会 颁布日期：2006-07-04 第一章总则 第一条为规范保险资金间接投资基础设施项目投资行为和操作流程，防范投资管理风险，维护保险资产安全，根据《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》（以下简称管理办法）等法律法规，制定本指引。 第二条本指引所称债权投资计划（以下简称投资计划），是指受托人根据管理办法规定，发行投资计划受益凭证（以下简称受益凭证），向保险机构等委托人募集资金，投资基础设施项目，按照约定支付本金和预期收益的金融工具。 第三条委托人应当自主投资，自担风险；受托人应当及时明示项目经营风险和投资风险，谨慎勤勉管理投资计划；托管人应当规范保管资产，监督投资计划运作；独立监督人应当维护受益人利益，监督受托人和项目方管理运营情况。 第四条中国保险监督管理委员会（以下简称中国保监会）依法对投资计划设立、运作和清算等事项进行监督管理。 第二章发起设立
第一节设立准备 第五条受托人设立投资计划前，应当做好下列基础工作： （一）综合考虑经济运行周期、宏观调控政策和产业政策等因素，研究确定投资计划； （二）审慎选择投资项目，确保所选项目符合管理办法规定条件；
（三）全面评估投资风险，配备专业管理人员； （四）与其他当事人协商投资计划运作方案。 第六条受托人设立投资计划，确定投资项目，发行受益凭证，应当做好下列工作： （一）开展尽职调查、评估项目风险、论证投资可行性，形成相关报告； （二）风险管理部门向董事会或者董事会授权机构出具书面意见，说明投资项目和业务流程合规性，阐述可能存在的各种风险； （三）董事会或者董事会授权机构，审议设立投资计划，形成有关决议； （四）委托监管机构认可的信用评级机构，评估受益凭证信用级别； （五）按照市场化原则，与项目方确定投资合同债权收益率，与委托人确定受益凭证期限和预期收益率； （六）拟定投资计划说明书、募集说明书、受托合同、托管合同、投资合同和监督合同等； （七）制定应急处理预案； （八）申请及其他相关工作。 前款第（五）项投资合同债权收益率，应当充分考虑国家法定利率、市场利率及其变化趋势，可以采取固定或者浮动方式确定。 第七条采用保证担保方式提高信用级别的，应当是本息全额无条件不可撤
保险资金运用管理办法 第一章总则 第一条为了规范保险资金运用行为，防范保险资金运用风险，保护保险当事人合法权益，维护保险市场秩序，根据《中华人民共和国保险法》等法律、行政法规，制定本办法。 第二条在中国境内依法设立的保险集团（控股）公司、保险公司从事保险资金运用活动适用本办法规定。 第三条本办法所称保险资金，是指保险集团（控股）公司、保险公司以本外币计价的资本金、公积金、未分配利润、各项准备金以及其他资金。 第四条保险资金运用必须以服务保险业为主要目标，坚持稳健审慎和安全性原则，符合偿付能力监管要求，根据保险资金性质实行资产负债管理和全面风险管理，实现集约化、专业化、规范化和市场化。 保险资金运用应当坚持独立运作。保险集团（控股）公司、保险公司的股东不得违法违规干预保险资金运用工作。 第五条中国保险监督管理委员会（以下简称中国保监会）依法对保险资金运用活动进行监督管理。
第二章资金运用形式 第一节资金运用范围 第六条保险资金运用限于下列形式： （一）银行存款； （二）买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券； （三）投资不动产； （四）投资股权； （五）国务院规定的其他资金运用形式。 保险资金从事境外投资的，应当符合中国保监会、中国人民银行和国家外汇管理局的相关规定。 第七条保险资金办理银行存款的，应当选择符合下列条件的商业银行作为存款银行： （一）资本充足率、净资产和拨备覆盖率等符合监管要求； （二）治理结构规范、内控体系健全、经营业绩良好； （三）最近3年未发现重大违法违规行为； （四）信用等级达到中国保监会规定的标准。 第八条保险资金投资的债券，应当达到中国保监会认可的信用评级机构评定的、且符合规定要求的信用级别，主
2010年2月Special Zone Economy 特区经济改革论坛 摘要:新保险法的颁布标志着保险业投资不动产的渠道已经打开,意味着进一步拓宽保险资金运用渠道的格局已经形成。基础设施建设周期长、投资回报稳定安全,非常适合保险资金运用要求,保险资金投资基础设施无疑是一种明智的选择。保险资金投资基础设施目前可选择市政债券模式、贷款模式和资金信托模式等。我国保险业对这个领域的投资缺乏专业经验,有效控制投资中出现的风险至关重要。 关键词:保险资金;基础设施投资;模式研究;风险控制 Abstract :Promulgation of new insurance law marks a real estate investment channels for insurance industry has been opened,which means to further broaden the channels for insurance funds investment.Infrastruc -ture has long construction period,a stable and secure return on investment,which is very suitable for the use of insurance funds investment in infrastructure and it is certainly a wise choice.Insurance funds in -vestment in infrastructure currently has models of mu -nicipal bonds,loans and capital trust.China's insur -ance industry investment in this area lacks profes -sional experience.Effectively way to control invest -ment risk is very essential. Keywords :Insurance funds ;Infrastructure ;Model re -search ;Risk control 从1978年以来,中国已经成为世界上经济发展最快的国家之一,经济的高速增长使得基础设施存量不足的“瓶颈”制约突现出来,而且基础设施投资所需的中长期资
保险研究2009年第10期公司经营I N S URANCE STUDIES N o.102009保险资金不动产投资模式研究 陈成宋建明 (人保投资控股有限公司,北京100140) [摘要]本文首先对国际上保险资金进行不动产直接投资和间接投资的情况进行了概述,然后对保险资金不动产投资模式进行了归纳总结和案例分析。在此基础上,对我国目前保险资金不动产投资政策与模式进行了探讨。最后,针对我国保险资金不动产投资业务的发展提出了相关建议。 [关键词]保险资金;不动产;证券化;投资模式 [中图分类号]F840.32[文献标识码]A[文章编号]1004-3306(2009)10-0060-08 随着金融全球化的逐步发展,保险资金的投资领域日趋广泛,而不动产则是保险资金资产配置的重要组成部分。根据国际上的经验,保险资金进行不动产投资的模式主要可以分为两大类,一类是直接投资,即通过购置、开发等方式对不动产进行直接配置;另一类是间接投资,即通过资产证券化产品、基金等方式对不动产进行间接配置。 一、保险资金不动产直接投资国际概况 虽然世界各国或地区对保险资金不动产投资的监管政策不尽一致,但对保险资金不动产直接投资的比例,大多都有着较为严格的限制(见表1)。 主要国家或地区保险资金不动产直接投资比例上限情况 表1(单位:%) 国家或地区英国美国德国韩国日本新加坡台湾 直接投资比例上限无101015202019 资料来源:根据刘国栋,韩冬芳5保险投资的国内外比较及发展前景展望6整理。 20世纪90年代以前,保险公司主要采取购置土地、购置物业、物业开发等方式进行不动产直接投资。虽然近年来直接投资比例不断下降,但由于保险资金的总规模不断扩大,故直接投资的绝对金额依然很大。另外,随着专业经验的不断积累,一些保险公司还围绕不动产购置与开发拓展了相关顾问服务业务。下面以美国和英国为例对保险资金不动产直接投资的国际情况进行介绍。 (一)美国 美国对保险资金不动产直接投资的监管较为严格,对投资方式和投资比例都有着明确的规定(见表2)。 按照用途区分,美国保险资金不动产直接投资主要可以分为自用、出租和出售三种类型(见图1)。 (二)英国 英国对保险资金不动产直接投资的监管较为宽松,对投资领域及投资比例没有明确的限定,只要保险公司符合规定的偿付能力并能够按期公布业绩,就可以自行决定投资结构和投资比例(见表3)。 [作者简介]陈成,管理学博士,现供职于人保投资控股有限公司战略发展部;宋建明,经济学博士,武汉大学研究员,现任人保投资控股有限公司副总裁。
泰康之家合规法务部 保险资金投资 合规性审核 要点明细 王朔 2012/2/28 保险资金投资合规性审核要点明细，包括投资不动产、不动产金融产品、直接或间接投资股权
泰康之家合规法务部 保险资金投资合规性审核要点明细 一、审核依据 《中华人民共和国保险法》 《保险资金运用管理暂行办法》 《保险资金投资不动产暂行办法》 《保险资金投资股权暂行办法》 《中华人民共和托信托法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国公司法》等其他相关的法律法规 二、投资不动产审核要点 （一）投资主体资质 1.专业人员：拥有不少于8名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上 相关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于3名 2.财务状况： （1）上一会计年度末偿付能力充足率不低于150%，且投资时上季度末偿付能力充足率不低于150% （2）上一会计年度盈利，净资产不低于1亿元人民币 3.资金来源：具有与所投资不动产匹配的资金，且来源充足稳定 4.合规情况：最近三年未发现重大违法违规行为 （二）投资管理机构
1.机构状况：具有完善的公司治理，市场信誉良好，管理科学高效，投资业绩稳定 2.业务资质：在中国境内依法注册登记，具有国家有关部门认可的业务资质 3.注册资金：不低于1亿元 4.资产管理状况：管理资产余额不低于50亿元，具有丰富的不动产投资管理和相关经验 5.管理团队：拥有不少于15名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以 上相关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于4名 6.制度机制：具有健全的操作流程、风险管理、内部控制及稽核制度，且执行有效 7.相关承诺：接受中国保监会涉及保险资金投资的质询，并报告有关情况 8.合规情况：最近三年未发现投资机构及主要人员重大违法违规行为 （三）专业服务机构 1.机构资质：具有经国家有关部门认可的业务资质 2.治理结构：管理制度、业务流程和内控机制完善 3.经验能力：熟悉保险资金不动产投资的法律法规、政策规定、业务流程和交易结构，具 有承办投资不动产相关服务的经验和能力 4.商业信誉：良好 5.关联关系：与保险资金投资不动产的相关当事人不存在关联关系 6.合规情况：最近三年未发现投资机构及主要人员重大违法违规行为 7.相关承诺：接受中国保监会涉及保险资金投资的质询，并报告有关情况 （四）投资标的 1.资产性质：非基础设施类
中国保险监督管理委员会令2010年第9号 《保险资金运用管理暂行办法》已经2010年2月1日中国保险监督管理委员会主席办公会审议通过，现予公布，自2010年8月31日起施行。 主席吴定富 二○一○年七月三十日 保险资金运用管理暂行办法 第一章总则 第一条为了规范保险资金运用行为，防范保险资金运用风险，维护保险当事人合法权益，促进保险业持续、健康发展，根据《中华人民共和国保险法》（以下简称《保险法》）等法律、行政法规，制定本办法。 第二条在中国境内依法设立的保险集团（控股）公司、保险公司从事保险资金运用活动适用本办法规定。 第三条本办法所称保险资金，是指保险集团（控股）公司、保险公司以本外币计价的资本金、公积金、未分配利润、各项准备金及其他资金。 第四条保险资金运用必须稳健，遵循安全性原则，符合偿付能力监管要求，根据保险资金性质实行资产负债管理和全面风险管理，实现集约化、专业化、规范化和市场化。 第五条中国保险监督管理委员会（以下简称中国保监会）依法对保险资金运用活动进行监督管理。 第二章资金运用形式 第一节资金运用范围 第六条保险资金运用限于下列形式： （一）银行存款； （二）买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券； （三）投资不动产；
（四）国务院规定的其他资金运用形式。 保险资金从事境外投资的，应当符合中国保监会有关监管规定。 第七条保险资金办理银行存款的，应当选择符合下列条件的商业银行作为存款银行： （一）资本充足率、净资产和拨备覆盖率等符合监管要求； （二）治理结构规范、内控体系健全、经营业绩良好； （三）最近三年未发现重大违法违规行为； （四）连续三年信用评级在投资级别以上。 第八条保险资金投资的债券，应当达到中国保监会认可的信用评级机构评定的、且符合规定要求的信用级别，主要包括政府债券、金融债券、企业（公司）债券、非金融企业债务融资工具以及符合规定的其他债券。 第九条保险资金投资的股票，主要包括公开发行并上市交易的股票和上市公司向特定对象非公开发行的股票。 投资创业板上市公司股票和以外币认购及交易的股票由中国保监会另行规定。 第十条保险资金投资证券投资基金的，其基金管理人应当符合下列条件： （一）公司治理良好，净资产连续三年保持在人民币一亿元以上； （二）依法履行合同，维护投资者合法权益，最近三年没有不良记录； （三）建立有效的证券投资基金和特定客户资产管理业务之间的防火墙机制； （四）投资团队稳定，历史投资业绩良好，管理资产规模或者基金份额相对稳定。 第十一条保险资金投资的不动产，是指土地、建筑物及其它附着于土地上的定着物。具体办法由中国保监会制定。 第十二条保险资金投资的股权，应当为境内依法设立和注册登记，且未在证券交易所公开上市的股份有限公司和有限责任公司的股权。 第十三条保险集团（控股）公司、保险公司不得使用各项准备金购置自用不动产或者从事对其他企业实现控股的股权投资。
保险公司投资自用不动产保监会文件十一点解 读 集团标准化小组：[VVOPPT-JOPP28-JPPTL98-LOPPNN]
保险公司投资自用不动产保监会文件十一点解读通过对中国保监会《保险资金投资不动产暂行办法》（以下简称：《暂行办法》）和《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》（以下简称《通知》）的学习，对保险公司投资自用不动产有如下理解： 一、保险公司投资建设自用不动产须符合《暂行办法》 《暂行办法》第二条规定：“保险资金投资的不动产，是指土地、建筑物及其它附着于土地上的定着物……”；且必须符合《暂行办法》第十一条、第十三条的相关规定。 二、投资不动产需要聘请符合条件的投资管理机构 《暂行办法》第九条规定：“为保险资金投资不动产提供投资管理服务的投资机构，应当符合下列条件…….”；第十条规定：“为保险资金投资不动产提供有关服务的专业机构，应当符合下列条件……”； 三、投资不动产的剩余土地使用年限和资产转让年限需符合条件 《暂行办法》第十五条规定：“保险资金投资不动产，应当合理安排持有不动产的方式、种类和期限。以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让……”。 四、不得以所投不动产提供抵压担保，不得投资开发或者销售商业住宅 《暂行办法》第十五条第（二）和（三）项分别规定：不得“以所投资的不动产提供抵押担保”和不得“投资开发或者销售商业住宅”。
《通知》第二项第四款：“保险公司不得用其投资的不动产提供抵押担保。保险公司以项目公司股权方式投资不动产的，该项目公司可用自身资产抵押担保，通过向其保险公司股东借款等方式融资，融资规模不超过项目投资总额的40%”。 五、投资不动产需建立规范有效的业务流程和风控机制 《暂行办法》第十七条至第二十八条，分别对投资业务流程和风控机制、决策程序和授权机制、聘请专业机构、物权的设立变更及注销、投资资金专户管理、建立和完善管理制度、不动产资产价值的评估、风险责任（岗位职责）的明确和责任追究制度的建立、信息披露等方面作出了具体的规定。 《通知》第三项第一款：“保险公司投资股权和不动产，应当制定完善的管理制度、操作流程、内部控制及稽核规定，防范操作风险、道德风险和利益输送行为，杜绝不正当关联交易和他项交易。保险公司高级管理人员和相关投资人员，不得以个人名义或假借他人名义，投资该公司所投资股权或不动产项目”。第三项第三款：“保险公司投资不动产项目，应当明确投资人定位，委托具备相应资质的开发机构代为建设，不得自行开发建设投资项目，不得将保险资金挪做他用。”。 六、投资余额和可投资额度等需监管并向保监会报告 《暂行办法》第二十九条至第三十五条，保监会强调如何加强不动产投资监督管理。其中第二十九条：“保险公司投资不动产，投资余额超过20亿元或者超过可投资额度20％的，应当在投资协议签署后5个工作日内，向中国保监会报告；对已投资不动产项目追加投资的，应当经董事会审议，并在投资协议签署后5个工作日内，向中国保监会报告”。
中国保险监督管理委员会 关于印发《保险资金投资债券暂行办法》的通知 保监发〔2012〕58号 各保险集团（控股）公司、保险公司、保险资产管理公司： 为规范保险资金投资债券行为，改善资产配置，维护保险当事人合法权益，我会制定了《保险资金投资债券暂行办法》，现印发给你们，请遵照执行。 中国保险监督管理委员会 二○一二年七月十六日 保险资金投资债券暂行办法 第一章总则 第一条为规范保险资金投资债券行为，改善资产配置，维护保险当事人合法权益，根据《中华人民共和国保险法》、《保险资金运用管理暂行办法》及有关规定，制定本办法。 第二条中国境内依法设立的保险集团（控股）公司和保险公司（以下统称保险公司）投资债券，符合中国保监会规定的专业投资管理机构受托保险资金投资债券，适用本办法。 本办法所称债券，是指依法在中国境内发行的人民币债券和外币债券，包括政府债券、准政府债券、企业（公司）债券及符合规定的其他债券。 第三条中国保险监督管理委员会（以下简称中国保监会）负责制定保险资金投资债券政策，依法对债券投资活动实施监督管理。 第二章资质条件 第四条保险公司投资债券，应当符合下列条件： （一）具有完善的公司治理、决策流程和内控机制，健全的债券投资管理制度、风险控制制度和信用评级体系； （二）已经建立资产托管、集中交易和防火墙机制，资金管理规范透明；
（三）合理设置债券研究、投资、交易、清算、核算、信用评估和风险管理等岗位；投资和交易实行专人专岗； （四）具有债券投资经验的专业人员不少于2人，其中具有3年以上债券投资经验的专业人员不少于1人；信用评估专业人员不少于2人，其中具有2年以上信用分析经验的专业人员不少于1人； （五）建立与债券投资业务相应的管理信息系统。 第五条保险资金投资无担保非金融企业（公司）债券，其信用风险管理能力应当达到中国保监会规定的标准。 第三章政府债券和准政府债券 第六条保险资金投资的政府债券，是指中华人民共和国省（自治区、直辖市、计划单列市）以上政府财政部门或其代理机构，依法在境内发行的，以政府信用为基础并由财政支持的债券，包括中央政府债券和省级政府债券。 中央银行票据、财政部代理省级政府发行并代办兑付的债券，比照中央政府债券的投资规定执行。 保险资金投资省级政府债券的规定，由中国保监会另行制定。 第七条保险资金投资的准政府债券，是指经国务院或国务院有关部门批准，由特定机构发行的，信用水平与中央政府债券相当的债券。 以国家预算管理的中央政府性基金，作为还款来源或提供信用支持的债券，纳入准政府债券管理。政策性银行发行的金融债券和次级债券、国务院批准特定机构发行的特别机构债券，比照准政府债券的投资规定执行。 第四章企业（公司）债券 第八条保险资金投资的企业（公司）债券，是指由企业（公司）依法合规发行，且不具备政府信用的债券，包括金融企业（公司）债券和非金融企业（公司）债券。 第九条金融企业（公司）债券包括商业银行可转换债券、混合资本债券、次级债券以及金融债券，证券公司债券，保险公司可转换债券、混合资本债券、次级定期债券和公司债券，国际开发机构人民币债券以及中国保监会规定的投资
为规范保险资金委托投资行为，公布了保险资金委托投资管理暂行办法，有利于对保险公司的投资管理到位。下面跟一起去了解一下保险公司投资管理办法吧。 保险公司投资管理办法篇一 保险公司投资证券投资基金管理暂行办法 第一章总则 第一条为加强对保险资金运用的管理，防范风险，保障被保险人利益，根据《中华人民共和国保险法》及有关法律法规，特制定本办法。 第二条本办法所指证券投资基金是指依照《证券投资基金管理暂行办法》和《开放式证券投资基金试点办法》发起设立的或规范的证券投资基金(以下均简称“基金”)。 第三条保险公司投资基金应当遵守法律、法规以及本办法，遵守证券业务相关法规以及相关的财务会计制度。 保险公司投资基金，应当遵循安全、增值的原则，谨慎投资、自主经营，自担风险。
第四条中国保险监督管理委员会(以下简称“中国保监会”)负责本办法的组织实施。 第二章资格条件 第五条从事投资基金业务的保险公司应当满足中国保监会规定的最低偿付能力要求;具有完善的内部风险管理及财务管理制度;专门的投资管理人员;应当设有专门的资金运用管理部门、稽核部门、投资决策部门;应当具备必要的信息管理和风险分析系统。 偿付能力充足率小于百分之百的保险公司，应采取积极有效措施，改善自身的偿付能力状况，并向中国保监会上报提高偿付能力的整改方案和投资决策、运作方案。 第六条投资基金业务的高级管理人员和主要业务人员，必须符合以下条件 (一)品行良好、正直诚实，具有良好的职业道德; (二)未受过刑事处罚或者与金融、证券业务有关的严重行政处罚; (三)高级管理人第一文库网员须具备必要的金融、证券、法律等有关知识，
保险资金投资股权管理办法 （征求意见稿） 第一章总则 第一条为规范保险资金投资股权行为，防范投资风险，保障资产安全，维护保险当事人合法权益，依据《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国信托法》、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合伙企业法》及《保险资金运用管理办法》等规定，制定本办法。 第二条本办法所称股权，是指在中华人民共和国（以下简称中国）境内依法设立和注册登记，且未在中国境内证券交易所公开上市的股份有限公司和有限责任公司的股权（以下简称企业股权）。 第三条保险资金可以直接投资企业股权或者间接投资企业股权（以下简称直接投资股权和间接投资股权）。 直接投资股权，是指保险公司（含保险集团（控股）公司，下同）以出资人名义投资并持有企业股权的行为；间接投资股权，是指保险公司投资股权投资管理机构（以下简称投资机构）发起设立的股权投资基金等相关金融产品的行为。 第四条本办法所称一般股权投资，是指对拟投资的企
业不实施控制的投资行为；重大股权投资，是指对拟投资的企业实施控制的投资行为。 第五条本办法所称投资机构，是指在中国境内依法注册登记，从事股权投资管理的机构。 本办法所称专业服务机构（以下简称专业机构），是指经国家有关部门认可，具有相应专业资质，为保险资金投资企业股权提供投资咨询、法律服务、财务审计和资产评估等服务的机构。 第六条保险资金投资股权投资基金形成的财产，应当独立于投资机构、托管机构和其他相关机构的固有财产及其管理的其他财产。投资机构因投资、管理或者处分股权投资基金取得的财产和收益，应当归入股权投资基金财产。 第七条保险资金投资企业股权，必须遵循稳健、安全原则，坚持资产负债匹配管理，审慎投资运作，有效防范风险。 第八条保险公司、投资机构及专业机构从事保险资金投资企业股权活动，应当遵守本办法规定，恪尽职守，勤勉尽责，履行诚实、信用、谨慎、守法的义务。 第九条中国银行保险监督管理委员会（以下简称中国银保监会）负责制定保险资金投资企业股权的政策法规，依法对保险资金投资企业股权活动实施监督管理。 第二章资质条件 第十条保险公司投资股权，应当符合下列条件： （一）具有完善的公司治理、管理制度、决策流程和内
保险资金投资不动产暂行办法 第一章总则 第一条为规范保险资金投资不动产行为，防范投资风险，保障资产安全，维护保险当事人合法权益，依据《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国信托法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国公司法》及《保险资金运用管理暂行办法》等规定，制定本办法。 第二条保险资金投资的不动产，是指土地、建筑物及其它附着于土地上的定着物。 保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。 保险资金投资基础设施类不动产，遵照《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》及有关规定。投资非基础设施类不动产及相关金融产品，遵照本办法。 第三条本办法所称不动产投资管理机构（以下简称投资机构），是指在中华人民共和国（以下简称中国）境内依法注册登记，从事不动产投资管理的机构。 本办法所称专业服务机构（以下简称专业机构），是指经国家有关部门认可，具有相应专业资质，为保险资金投资不动产提供法律服务、财务审计和资产评估等服务的机构。 第四条保险资金投资不动产相关金融产品形成的财产，应当独立于投资机构、托管机构和其他相关机构的固有财产及其管理的其他财产。投资机构因投资、管理或者处分不动产相关金融产品取得的财产和收益，应当归入不动产相关金融产品财产。 第五条保险公司（含保险集团（控股）公司，下同）投资不动产，必须遵循稳健、安全原则，坚持资产负债匹配管理，审慎投资运作，有效防范风险。 第六条保险公司、投资机构及专业机构从事保险资金投资不动产活动，应当遵守本办法规定，恪尽职守，勤勉尽责，履行诚实、信用、谨慎、守法的义务。 第七条中国保险监督管理委员会（以下简称中国保监会）负责制定保险资金投资不动产的政策法规，依法对保险资金投资不动产活动实施监督管理。 第二章资格条件 第八条保险公司投资不动产，应当符合下列条件： （一）具有完善的公司治理、管理制度、决策流程和内控机制； （二）实行资产托管机制，资产运作规范透明；
保险资金投资不动产概况 一.发展历程 （1）2009年10月1日: 新《保险法》正式生效实施，其中第一百零六条规定，保险公司资金可投资不动产。 第一百零六条【保险公司的资金运用】保险公司的资金运用必须稳健，遵循安全性 原则。保险公司的资金运用限于下列形式： (一) 银行存款； (二) 买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券； (三) 投资不动产； (四) 国务院规定的其他资金运用形式。 保险公司资金运用的具体管理办法，由国务院保险监督管理机构依照前两款的规定制定。 （2）2010年9月5日: 保监会发布《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》，正 式允许保险资金投资未上市企业股权和不动产。保险资金将可以合法进入不动产领域，
但必须严格控制风险，投资总额不能高于保险公司投资总额的10%，无论直接投资还是间接投资，保监会都明文规定险资不可变身地产开发商。办法明确：险资不可以投资开发或者销售商业住宅和直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发)。保监会禁止险资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)，或者以投资股票方式控股房地产企业，已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出。投资的不动产应当地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市。 （3）2012年7月25日: 保监会发布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，进一步规范保险资金投不动产行为，增强投资政策的可行性和有效性，防范投资风险，保障资产安全。（4）2014年6 月5 日: 保监会下发《关于清理规范保险公司投资性房地产评估增值有关事项的通知》。清理范围包括：（1）保险公司以物权方式直接持有的、且以公允价值计量的投资性房地产。（2）保险公司通过设立或入股项目公司间接持有的、且以公允价值计量的投资性房地产。 对于投资性房地产的计量方式，保险公司可以在成本计量和公允价值计量两者中选其一。虽然采用公允价值计量是国际保险业的趋势，但在实际操作中，一些保险公司可
保监会令2014年第3号 现发布《中国保险监督管理委员会关于修改〈保险资金运用管理暂行办法〉的决定》，自2014年5月1日起施行。 主席项俊波 2014年4月4日
中国保险监督管理委员会关于修改《保险资金运用 管理暂行办法》的决定 中国保险监督管理委员会决定对《保险资金运用管理暂行办法》作如下修改： 将第十六条修改为：“保险集团（控股）公司、保险公司从事保险资金运用应当符合中国保监会相关比例要求，具体规定由中国保监会另行制定。中国保监会可以根据情况调整保险资金运用的投资比例”。 本决定自2014年5月1日起施行。 《保险资金运用管理暂行办法》根据本决定作相应的修订，重新发布。
保险资金运用管理暂行办法 （2010年7月30日中国保险监督管理委员会令2010年第9号发布根据2014年4月4日中国保险监督管理委员会令2014年第3号《中国保险监督管理委员会关于修改〈保险资金运用管理暂行办法〉的决定》修订） 第一章总则 第一条为了规范保险资金运用行为，防范保险资金运用风险，维护保险当事人合法权益，促进保险业持续、健康发展，根据《中华人民共和国保险法》（以下简称《保险法》）等法律、行政法规，制定本办法。 第二条在中国境内依法设立的保险集团（控股）公司、保险公司从事保险资金运用活动适用本办法规定。 第三条本办法所称保险资金，是指保险集团（控股）公司、保险公司以本外币计价的资本金、公积金、未分配利润、各项准备金及其他资金。
第四条保险资金运用必须稳健，遵循安全性原则，符合偿付能力监管要求，根据保险资金性质实行资产负债管理和全面风险管理，实现集约化、专业化、规范化和市场化。 第五条中国保险监督管理委员会（以下简称中国保监会）依法对保险资金运用活动进行监督管理。 第二章资金运用形式 第一节资金运用范围 第六条保险资金运用限于下列形式： （一）银行存款； （二）买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券； （三）投资不动产；
保险公司投资自用不动产保监会文件十 一点解读 通过对中国保监会《保险资金投资不动产暂行办法》（以下简称：《暂行办法》）和《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》（以下简称《通知》）的学习，对保险公司投资自用不动产有如下理解： 一、保险公司投资建设自用不动产须符合《暂行办法》 《暂行办法》第二条规定：“保险资金投资的不动产，是指土地、建筑物及其它附着于土地上的定着物……”；且必须符合《暂行办法》第十一条、第十三条的相关规定。 二、投资不动产需要聘请符合条件的投资管理机构 《暂行办法》第九条规定：“为保险资金投资不动产提供投资管理服务的投资机构，应当符合下列条件……. ”；第十条规定：“为保险资金投资不动产提供有关服务的专业机构，应当符合下列条件……”； 三、投资不动产的剩余土地使用年限和资产转让年限需符合条件 《暂行办法》第十五条规定：“保险资金投资不动产，应当合理安排持有不动产的方式、种类和期限。以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15
年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让……”。 四、不得以所投不动产提供抵压担保，不得投资开发或者销售商业住宅 《暂行办法》第十五条第（二）和（三）项分别规定：不得“以所投资的不动产提供抵押担保”和不得“投资开发或者销售商业住宅”。 《通知》第二项第四款：“保险公司不得用其投资的不动产提供抵押担保。保险公司以项目公司股权方式投资不动产的，该项目公司可用自身资产抵押担保，通过向其保险公司股东借款等方式融资，融资规模不超过项目投资总额的40%”。 五、投资不动产需建立规范有效的业务流程和风控机制 《暂行办法》第十七条至第二十八条，分别对投资业务流程和风控机制、决策程序和授权机制、聘请专业机构、物权的设立变更及注销、投资资金专户管理、建立和完善管理制度、不动产资产价值的评估、风险责任（岗位职责）的明确和责任追究制度的建立、信息披露等方面作出了具体的规定。 《通知》第三项第一款：“保险公司投资股权和不动产，应当制定完善的管理制度、操作流程、内部控制及稽核规定，防范操作风险、道德风险和利益输送行为，杜绝不正当关联交易和他项交易。保险公司高级管理人员和相关投资人员，不得以个人名义或假借他人名义，投资该公司所投资股权或
《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》解读 为进一步规范保险资金投资股权和不动产行为，增强投资政策的可行性和有效性，防范投资风险，保障资产安全，中国保险监督管理委员会于2012年7月25日以保监发〔2012〕59号发布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》（以下简称《通知》）。通过学习研究，对该通知作如下解读，请领导参考。 一、《通知》中重要调整事项 （一）保险公司投资股权或者不动产门槛降低。保险公司投资股权或者不动产，取消了上一会计年度必须盈利的规定，且上一年度会计净资产要求统一调整为1亿元人民币；对保险公司偿付能力充足率的要求由原先的150%调整为120%。此调整使更多的保险机构可以参与股权和不动产投资，同时也减轻了保险公司追加资本金的压力。 （二）保险资金直接投资股权范围扩大。增加了能源企业、资源企业和与保险业务相关的现代农业企业、新型商贸流通企业的股权，且该股权指向的标的企业应当符合国家宏观政策和产业政策，具有稳定的现金流和良好的经济效益。 （三）保险资金投资股权投资基金的范围扩大。包括成长基金、并购基金、新兴战略产业基金和以上股权投资基金为投资标的的母基金。其中，并购基金的投资标的，可以包括公开上市交易的股票，但仅限于采取战略投资、定向增发、大宗交易等非交易过户方式，且投资规模不高于该基金资产余额的20%。 （四）拓宽了自有资金的范围。重大股权投资和购置自用性不动产，除使用资本金外，还可以使用资本公积金、未分配利润等自有资金。保险公司非重大股权投资和非自用性不动产投资，可以运用自有资金、责任准备金及其他资金。 （五）投资股权不动产比例限制放宽： 1、保险公司投资未上市企业股权、股权投资基金等相关金融产品，可以自主确定投资方式，账面余额由两项合计不高于本公司上季末总资产的5%调整为10%。 2、保险公司投资非自用性不动产、基础设施债权投资计划及不动产相关金融产品，可以自主确定投资标的，账面余额合计不高于本公司上季末总资产的
保险公司参与房地产市场分析 财富管理中心课题组 2010/10/10
一、管理办法的推出 继2010年8月5日保监会公布《保险资金运用管理暂行办法》和《关于调整保险资金投资政策有关问题的通知》后，9月5日保监会又公布了股权和不动产投资的细则办法《保险资金投资不动产暂行办法》和《保险资金投资股权暂行办法》。保险资金运用正式进入多品种投资的操作阶段。 二、投资范围与禁止投资 按照《保险资金投资不动产暂行办法》规定，保险资金可以投资的不动产包括：已经取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目；四证(国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证)俱全的在建项目；四证加上预售许可证或销售许可证的可转让项目；取得产权证项目以及符合条件的政府土地储备项目。 投资不动产暂行办法强调，保险资金投资的不动产，应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效;地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市;管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。 此外，投资不动产暂行办法还规定，保险公司不得以所投资的不动产提供抵押担保；不得投资开发或者销售商业住宅；不得直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发)；不得投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权，或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出。保险资金投资不动产，应当合理安排持有不动产的方式、种类和期限。以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让。
按照暂行办法规定，保险公司不能直接投资房地产企业的股权，但是可以投资房地产企业某个项目公司的股权。保险资金可以直接投资企业股权或者间接投资企业股权（以下简称直接投资股权和间接投资股权）。直接投资股权，是指保险公司（含保险集团（控股）公司，下同）以出资人名义投资并持有企业股权的行为；间接投资股权，是指保险公司投资股权投资管理机构（以下简称投资机构）发起设立的股权投资基金等相关金融产品（以下简称投资基金）的行为。 另外，股权暂行办法中还明确，保险资金只能投资处于成长期或成熟期的企业股权，不能投资创业风险投资基金，不能投资高污染、高耗能等不符合国家政策和技术含量较低、现金回报较差的企业股权。不得投资创业、风险投资基金。不得投资设立或者参股投资机构。 两个暂行办法还对投资比例、退出机制、信息披露、风险控制等事项作出了规定。 三、业内信息 1、新规拓宽了商业不动产投资的空间 中国保险公司旗下管理的资产规模约为人民币 4.6万亿元，并且以每年约20%的速度增长。如果保险公司将全部10%的额度都投向商业不动产，则投资规模相当于人民币4,600亿元，也就是685亿美元的潜在需求，而去年的商业不动产投资总规模才为170亿美元。新规的出台拓宽了商业不动产投资的空间，中国将有巨大的潜在投资资金寻求房地产投资目标，这将刺激相关的房地产开发活动。 2、可能的投资渠道 由于目前相关实施细则尚未公布，因此保险资金进入不动产或者股权投资领域具体渠道和实施方式还不明确。通过对人保资产、太保资产等业内人士访