房地产开发贷款审查要点
一、定义
本文所指房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。
二、房地产行业总体特征
1、政策敏感性。
2、资金密集性。
3、区域性较强。
4、自偿性特征。
三、项目审查判断三大关键因素 2
商住项目区位和客户群（老城区、大型居住新区、户型-购房群体）股东
品牌和实力（股东和集团实力、开发经历、、销售排名、市场品牌）成本与价格
（跌价空间-市场波动风险、定价合理-可比项目除上述外部条件外，内部的管理和操作风险（抵押、预售资金监管）是风险管控的关键
实力：完工风险、整体抗风险能力
品牌：销售风险销售风险
财务风险
完工风险
四、申请人及股东审查要点
主要审查股权结构、股东背景，实际控制人（追溯到最高一级）的实力和市场品牌。
1、股东（实际控制人）的实力和品牌：
（1）股东是否央企、省市国企或大型民营房企；如股东构成有各类财务投资者，须关注是否明股实债、股权结构的稳定性，授信方案须提出保障我行权益的措施；
（2）股东主营业务板块构成。关注房地产开发从业时间，开、竣工面积等；关注其他主营板块的行业地位和集团整体经营稳定、综合实力情况；
（3）市场对其品牌的认可度：近几年全国销售排名（克而瑞排名）或区域性排名。
2、在建项目以及土地储备情况，关注在一、二、三四线城市的占比。
3、集团财务情况，关注集团整体债务压力情况，判断整体抗风险能力。
申请人财务情况，关注有无资本金抽逃或差额能否放款前落实、申请人其他项目融资落实情况、本项目已取得的外部融资和销售回款被集团或其他项目占用等情况。
五、项目位置审查要点
主要审查项目在该城市所处区域和具体地段的居住组团、配套成熟度，关注当地市场对该区域的认可度
（一）地理位置：分为三类，主城区、大型居住新区以及其他地区，具体由各分行根据当地实际情况进行判断、归类。
1、大型居住新区：关注政府对该区域的未来发展规划、基础设施建设情况，以及当地居民对该区域的认可度。是否政务/商务或居住新区核心地段等
2、其他地区：分析该地区有哪些特殊优势，针对的销售对象。
（二）周边生活配套设施情况
1、与主城区之间的交通情况：轨道交通情况、跨河大桥（或跨河隧道）情况（有河相隔的）。
2、是否在学区房范围（划归的重点小学和初中情况），
六、项目自身审查要点
（一）项目土地审查要点
主要审查土地取得程序、合同特别条款、价款支付情况。
1、土地取得过程和取得方式。
2、土地成本和支付情况，并计算楼面地价。
3、土地证取得情况及相关记载内容。
4、土地出让合同中是否有配建保障房、无偿移交或还建（回迁）、限制销售等特殊约定。
5、土地取得流程或土地本身是否有瑕疵。
（二）项目规划审查要点
主要审查项目规划规模、业态、套型，判断销售群体和去化风险
1、整体规划情况：项目商住等业态规划面积、主要套型和层高、精装/毛坯，分期概况（包括前期开发进展）。
2、授信区域项目规划情况。即上述具体规划情况。
（三）四证取得情况
主要审查已取得证照情况和预计后续取得时间。
（四）项目总投资和筹资计划审查要点
主要审查投资成本、筹资计划是否合理，资本金能否落实，对销售滚动投入依赖度是否过高
1、总投资构成以及投入情况。关注土地楼面价与周边项目对比有无优势，单位建安成本是否当地市场合理区间；
2、筹资计划和已投入情况。关注资本金能否在放款前落实到位，融资比例和模式是否合理，销售滚动投入依赖是否过高。
3、关注外部融资（包括本项目和项目公司其他项目）情况：金额、期限、利率、担保方式、还款来源。对我行融资安全的影响，授信方案的应对措施。
（五）项目建设进度审查要点
项目目前建设进度、计划开盘时间和竣工入住时间。
（六）项目销售审查要点
主要审查周边销售去化率和价格、本项目前期销售去化和价格、授信项目按可比价格测算的销售收入。
1、周边可比项目销售情况。
2、授信项目前期销售情况（如有）。关注已售部分去化率情况以及销售收入、价格、资金回款情况。
3、授信项目预计未来销售价格和总收入情况。有意向性销售或定向销售的，根据具体协议内容分析未来销售情况。
4、计算可售面积成本、保全价格和跌价空间。
（七）封闭管理审查要点
1、根据当地政策规定和我行与借款人确定的管理方案，能否落实预售资金唯一监管，销售回款能否全部我行归集。
2、经营机构是否已制订明确的贷后管理措施，包括成立专项小组、责任人、抵解押和资金封闭管理（建设资金和预售回款）的具体要求。
（八）还款方案审查要点
ABC三类：根据股东情况以及项目所在地区，并结合项目具体情况，以三类方案为基础制定具体的还款方案（具体分类方案参见审查报告模版）。
七、项目担保方式审查要点
（一）抵押担保
1、土地、在建工程能否全程办理抵押；
2、无法办理全程抵押的，解释原因，要求落实预售阶段的风险防控措施。
3、抵押物评估方式以及估值的合理性，抵押率的设定。
（二）质押担保
1、质押物的评估方式、估值的合理性、质押率的设定。
2、当地办理相关质押登记的相关规定、流程以及可操作性。
（三）连带责任担保
1、担保人与借款人的关系。
2、担保人的担保履约能力：股东背景、资金实力、偿债压力等。
八、授信方案审查要点
制订明确的授信方案（参照审查报告模版），主要关注是否符合总行政策和模版相关要求，风险管控方案是否合理。
个人贷款审查要点 第一章个人住房贷款审查要点 第一节个人住房贷款对象的准入条件 个人住房贷款的对象为在中国境内具有完全民事行为能力的自然人，包括中国公民和在中国拥有合法居留权的外国人。借款人须同时具备下列条件：（一）具有完全民事行为能力和合法有效的身份证件； （二）具有偿还贷款本息的能力； （三）信用状况良好，无到期未还的贷款本息； （四）已签订合法有效的房屋买卖合同，且所购房屋用途为住宅； （五）有不低于最低规定比例的首付款证明； （六）原则上以所购住房设定抵押担保； （七）农业银行规定的其他条件。 第二节个人住房按揭楼盘准入 一、住房按揭楼盘准入差不多条件： （一）开发商具有房地产开发资质，申请合作时开发商在我行和其他金融机构无逾期未还贷款本息，法定代表人信用状况良好； （二）项目合法，建设用地规划及建设工程规划要紧为住宅； （三）工程进展顺利，无非正常停工现象； （四）符合农业银行要求的其他条件。 二、楼盘准入形式： （一）经营行准入 经营行楼盘准入操作流程为：开发商提出按揭合作申请；个贷经营中心受理和调查，出具调查报告；个贷经营中心负责人审核，并出具审核意见;经营行行长（或经授权的副行长）签署准入审批意见；个贷经营中心在CMS中录入相关信息；经营行（或个贷经营中心）与开发商签署按揭合作协议。 经营行准入后应将按揭楼盘向市分行个人业务部门备案。 （二）市分行整体准入。 对优质楼盘可由市分行采纳批量营销、集中认定的形式。整体准入具体由市分行个人业务部门以部发文件，向辖内个贷经营中心进行批量整认定，其单个楼盘和单笔按揭贷款不需另行再履行楼盘准入资格认定程序。 （三）专门规定 1、对我行开发贷款支持的按揭楼盘，直截了当由经营行与开发商签订按揭合作协议，并受理单笔个人住房贷款业务。 2、对非我行开发贷款支持的个人住房按揭楼盘，且符合以下情形之一的，可免去楼盘准入和审查程序，只要符合销（预）售条件，可直截了当由经办机构受理单笔个人住房贷款：
中国农业银行 关于对XX公司新增授信并发放房地产开发贷款XX万元的审查报告 分行贷审会/总行信用审批部： 简要说明申报行和客户部门申请的信贷方案（包括业务品种、金额、用途、期限、利率和担保方案等，业务品种包括了住房开发和商用房开发，应注明以区别开），说明客户部门评估结论和意见（主要优势和风险及信贷方案、主要风险防控措施）。同时根据年度授权书判断本笔业务的审批权限。 第一章客户准入 说明客户最新的名单制分类情况并提供相应批复资料，尤其在新的房地产行业信贷政策出台后，老行业政策下的分类已经作废，需要重新准入。 第二章借款人资信情况 一、借款人基本情况 主要包括借款人名称、成立时间及经营期限、注册及实收资金、经营范围、房地产开发资质、农行信用评级情况。 除核实相关证件真实有效性外，还应注意2000年3月《房地产开发企业资质管理规定》对房地产开发资质有了明确要求，目前部分项目公司存在“小资质、大项目”现象，尤其是新设立的项目公司开发建设规模较大的项目，审查中应予以关注。同时需关注外商投资企业注册资本是否符合《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房〔2006〕171号)有关要求。 二、借款人出资情况 主要包括各股东出资金额和占比、出资形式，对于历史沿革久远且股权转让的，应说明历次股权转让情况，了解股权交易各方是否存在关联关系。对实物（主要是土地或房产）出资占比较高的，要关注是否存在评估值明显偏高、虚增注册资本情况。 借款人或其控股股东为央企的，须为央企可从事房地产开发业务红名单范围内的企业（中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司等16家） 借款人或其控股股东为国有企业的，须严格按照2010年下发的新国十条要求
企业流动资金授信及贷款审查要点 为指导和规范信贷业务审查，提高审查质量，有效防控信贷风险，根据《中国XX银行信贷管理基本制度》、《中国XX银行法人客户授信管理办法》和《中国XX银行流动资金贷款管理办法》等相关文件，特编定本审查要点。 一、前置审查 (一)客户类别审查 区分客户为集团性客户还是单一客户。集团性客户原则上对集团进行统一授信，不单独对集团内单个企业授信。单一客户应进一步区分是小企业客户还是非小企业客户。 集团性客户识别执行《中国XX银行集团客户授信业务风险管理办法》的规定；小企业客户的识别执行《中国XX银行小企业信贷管理办法（试行）》的规定。 （二）业务审批流程及权限审查 确认客户管理行，目前我行客户包括总行管理客户、分行管理客户及支行管理客户三类。 按照本级行转授权文件，确定该客户申请的业务是否为本级行审批权限，属本级行权限的业务应进一步确定是否需要向上级行报备或备案，超本级行权限的业务应进一步确认有权审批行，并确定业务上报审批流程，具体业务审批流程执行《中国XX银行关于规范信贷决策行为的若干规定》。 （三）内部运作资料审查 企业基本情况调查表（用信时除涉及要素变更需重新提供外可不提供）、统一授信审议表（授信时需提供）、借款申请书（或流动资金借款申请表）和流动资金贷款调查表（这两项申请贷款时提供）、调查报告、主责任人员名单及材料清单填写是否齐全并合乎要求，应注意各资料在时间顺序上是否衔接一致。 （四）存量客户附加审查情况 1、存量业务评价报告 要素是否齐全；存量业务中是否存在风险点。 2、检查底稿 是否有总分行历次检查和风险排查中的工作底稿及整改意见，如有，则应了解落实进度及具体情况。 3、存量批复
贷款合同法律审查要点 贷款法律审查是指银行对拟签订的借款合同和担保合同的合法性、合规性进行的书面审查以及在借款合同和担保合同履行过程中对有关法律问题进行检查。实践中，根据现行法律法规，在风险可控的基础上，贷款法律审查要突出“四大要点”，达到以下要求：借款合同及担保合同主体合格、内容合法、担保有效以及法律文书规范严谨。 一、主体合格 主体真实性审查。如果是企业类借款人，要审查该企业法人营业执照、税务登记证明、法人代码证、贷款卡(证)等法律文件;审查上述法律文件是否在有效期限内办理的年检手续;是否发生内容、名称变更;是否已吊销、注销、声明作废等。要注意审查部分企业“一套人马、多块牌子”以及产权不清，管理混乱的情形。如果是个人借款，要审查个人身份证原件以及借款申请书上是否是本人的签字或盖章。 主体合法性审查。要审查法人及法定代表人印章使用是否合法;经办人是否超越职权使用法人公章及法定代表人印章;法人及法定代表人授权委托是否真实，授权内容、期限、事项是否清楚;审查法定代表人、经办人身份证号码，核对法人及法定代表人盖章与预留印鉴是否相符;审查有关合同和文件是否有法定代表人、经办人签字，合伙组织是否有各合伙人签字盖章等。 主体资信程度审查。审查企业(或个人)、关联企业、公司股东及其配偶在金融机构贷款情况，以亲朋名义在金融机构贷款情况，对外担保情况，有无不良信用记录，有无大额或有负债或重大涉讼案件等;审查公司法人代表或个人有无赌博、吸毒、赖账不还等劣迹，有无道德风险等。审查报告中要对以上情况作专门介绍，并在征信系统中查询记录附后佐证。 二、内容合法 贷款项目合法性审查。在对主体合格审查的过程中，要审查借款人的借款的用途;属于特种行业的是否持有有效的特种行业从业许可证;属于房地产开发企业的是否持有齐全的资质证件;贷款项目是否符合国家政策，是否为高耗能、高污染、产能过剩行业，以及其他商业银行已退出的领域;审查个人经营项目是否合法合规等。 资料及文本签字审查。要审查贷款调查时是否二人以上，调查人是否在采集的每份资料上加盖“调查核对，资料真实”章，并签名。目前部分金融机构盖的是“与原件核对相符”章，贷前调查关键是调查资料的真实性，而“与原件核对相符”章仅是形式审查，并不能证明该资料是否真实，也不是调查人对资料真实性的承诺，因此，统一改盖“调查核对，资料真实”章为宜。此外，所有签名只能由本人手写，不能代
房地产项目开发贷款基本流程 开发贷款定义 房地产开发类贷款就是指对房地产开发企业发放得，用于房屋建造、土地开发过程中所需得贷款。 借款主体 经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》得房地产开发企业。 贷款条件 1、必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发得房地产开发企业资质等级证书得房地产开发企业。 2、具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。 3、开发项目与其资质等级相符。 4、项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开(施)工许可证，按规定缴纳土地出让金。 5、项目得实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场得需求，有良好得市场租售前景。 6、项目得工程预算、施工计划符合国家与当地政府得有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算得需要。 7、贷款用途符合国家有关法规与政策。 8、项目资本金应达到项目预算总投资得35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。 贷款所需材料
一、基本材料 1、、法人营业执照(原件及复印件)与建设管理部门核准得资质证明; 2、法人代码证书(原件及复印件); 3、税务登记证(原件及复印件); 4、企业贷款卡; 5、财政部门或会计(审计)事务所核准得前三个年度财务报表与审计报告，成立不足三年得企业提交自成立以来得年度审计报告与近期报表; 6、公司章程(原件及复印件); 7、验资报告(原件及复印件); 8、法定代表人证明、签字样本; 9、企业董事会成员与主要负责人、财务负责人名单与签字样本; 10、若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意得决议或文件(原件); 11、贷款由被委托人办理得需提供企业法定代表人授权委托书(原件) ;12、其她所需材料。 二、贷款项目材料 1、国有土地出让合同; 2、国有土地使用证; 3、中标xx; 4、xx土地出让金凭证; 5、建设用地规划xx; 6、建设工程规划xx;
法人客户信贷业务审查要点 一、基本政策方面 （一）是否符合金融法律、法规和我行信贷政策、制度的有关规定。主要审查依据为： 1、《中华人民共和国商业银行法》； 2、《贷款通则》； 3、中国银行业监督管理委员会《商业银行授信工作尽职指引》； 4、《信贷管理手册》 （二）是否符合国家产业政策、行业政策的要求和规定，防止对国家明令淘汰的落后生产能力、工艺、产品和重复建设项目给予贷款支持。 （三）是否符合总行行业信贷政策指导意见的要求。主要审查借款人是否属于我行信贷政策限制投向的客户，拟建项目是否符合我行准入标准。主要审查依据为： 1、《关于印发2008年度行业信贷政策的通知》 2、其他正在执行的行业信贷政策 二、综合偿债能力方面 （一）掌握客户基本情况，分析发展前景 1、分析借款人经济性质、所属行业、主营业务、注册资本、经济规模、隶属关系、组织形式、产权构成、地理位臵及历史变
革等。对上市公司还要分析其上市时间、募集资金数额、近期股权结构及主要股东的股权比例。 2、分析借款人主导产品质量、技术含量、产销量、寿命周期、市场份额、出口创汇能力、实际销售、潜在销售及库存变化等情况。 3、分析借款人主导产品资源储备情况或上游原材料供应情况及下游产品市场需求情况，分析对供应商的依赖程度。 4、分析借款人主导产品的主要竞争对手情况及行业特征、行业管制、行业定位情况，分析行业成功的关键因素。 5、分析借款人技术状况、设备状况、对外投资及投资收益情况。 6、分析借款人核心领导层的综合素质、经营管理能力及法人代表的人品、诚信度、道德水准、历史经营记录及其经验、相对于所有者的独立性等情况。分析影响决策的相关人员情况及决策过程。 7、分析借款人其他需要说明的情况，如拟上市情况、改制情况、债转股情况、目前重要诉讼情况及其他重要情况，对客户公司治理、履约记录、行业特点以及宏观经济条件等方面进行分析。 8、分析与客户信贷业务相关的社会购买力、通货膨胀、汇率、货币供应量、税收、政府财政支出、价格控制、工资调整、贸易平衡、失业率、GDP增长、外汇来源、外汇管制规定、利率、
银行信贷业务审查要点 为规范我公司信贷业务运作，提高信贷业务调查、审查质量，较好地提升信贷管理水平，根据目前现行法律法规、金融制度、产业政策、信贷制度，以求在调查、审查工作中达到合法性、合规性要求。本审查要点仅属于指导性规范，不具备信贷制度的效力，但由于其为信贷有关制度的细化和具体运用，可作为信贷业务审查工作中应遵循的一般原则和内容。 一、信贷资料完整性审查 市场业务部门对提交上报审批部或风险控制部（以下简称“审批部门”）审批的信贷业务，须提供信贷基本资料原件或复印件。审批部门对市场部门移交的信贷资料与交接清单逐一核对，并对申报资料的完整性进行认定。信贷资料主要包括： （一）申请人基础资料 1、法人客户： 1）企业提供资料： 企业法人营业执照。 审核是否参加上一年度年度年检，贷款期间能否覆盖经营有效期，所申请贷款用途是否符合经营范围要求，公司类型是否具备独立法人资格，对照章程、验资报告验证股东数
量是否符合公司法规定。验证注册资金与验资报告、财务报表中“实收资本”是否一致，如验资报告、财务报表中反映增资，须相应变更手续， 组织机构代码证。审核是否参加上一年度年度年检，用组织机构代码登陆人民银行征信系统“组织机构代码查询平台”核查法人身份。登陆号可向信贷管理部申请。 税务登记证。包括国税及地税登记证明，审核是否照章纳税，通过上一年度年检。可通过报表及相关税率验证。 组织机构代码证、税务登记证、法定代表人身份证明（含法定代表人合法有效的个人身份证明及公民身份核查证明）、经公证部门公证的法定代表人授权委托书（经授权办理，履行签字手续的）。 2）经登记机关核准备案的企（事）业章程、验资证明。公司章程对法定代表人办理信贷业务有限制的，需提供董事会或股东会同意的决议或授权书。 3）贷款卡、开户许可证。 4）国家规定的特殊行业，须提供有权部门颁发的特殊行业生产经营许可证、资质等级证书、收费许可证等；按规定需取得环保许可证明的，必须提供有权部门出具的环保许可证明。 5）客户公章与法定代表人、主要股东或授权代理人的签字样本。
银行授信审核项目之一（企业概况）银行在对企业的基本情况进行审核的过程中需注意的事项：、企业的历史沿革：自企业成立至今是否出现过因法律、债务等非正常因素而产生的变更。1企业成立的时间：通常情况下，成立时间短的企业对市场的预计不足，缺乏经验，抗风险2、 能力较差。成立时间长的企业对市场的应变能力较强，了解行业的潜规则。企业股权的变化：企业自成立之授信申请之日，股权是否发生重大变更，变更的主要原因3、 是什么？是否为逃废债务、转移资产等因素而非正常变更股权关系。企业的营业执照：是否经过连续年检，未参加年检的原因是什么？目前所经营的业务是否4、在营业范围之内。 5、注册资金是否真实：可通过律师赴工商管理机构进行核实确认。 6、组织机构代码证：是否在有效期内。 7、国、地税登记证是否在有效期内。 8、营业执照、组织机构代码证书、国、地税登记证相关要素内容是否一致？不一致的原因是什么？ 9、公司章程之规定是否完整，董事会及股东会的制度建立是否完善，分红的有关规定及限制条款。 10、验资报告是否真实：可通过律师赴工商管理机构进行核实确认。是否存在虚假验资的情况，结合企业财务报表，是否有抽逃资金的现象。 11、法人代表的履历：可同时通过个人征信系统查阅法人的信用记录，特别注意法人目前的个人贷款数额，若为私营企业，此部分贷款数额应同其公司债务一并计入实际负债。法人代表的从业经验及社会地位等因素同样值得关注。 银行授信审核项目之二（行业概况）银行在对企业的授信审核过程中，行业概况尤为重要。 首先，世界经济的发展状况及本国、本地区经济的发展状况是前提。经济发展的不同阶段对于不同的企业也将有利有弊，不能一概而论。 其次，企业所处的行业特性是需要重点分析的。 再次，企业从事本行业的时间长短直接关系到企业未来发展的前景。 最后，本行业中的竞争对手，企业的市场份额都必须通过详细的数据进行分析。 银行授信审核项目之三（财务指标）在目前的风险管理中，由于信息不对称的原因，企业经营的实际状况需通过财务报表进行审核。对企业财务报表的审核并不能对风险控制在当前中国的法律体系不完善的情况下，在本人看来， 并不财务状况差，起决定性的作用。企业财务报表状况好，并不代表该企业是一家优秀的企业。代表企业实际经营状况差。而是要结合企业的实际情况进行综合分析判断。、要确定企业报表的真实性、完整性、一贯性，可以通过合格的会计师事务所进行审计。1、对于会计师事务所出具的审计报告，客户经理可实地赴会计事务所进行核实。特别需要提醒2有很多企业会抽出其中的由于诸多银行使用企业提供的财务审计报告的复印件，客户经理的是：真实张页，替以自己修改后的内容掩盖事实。所以实地查询的重要性非常大。、对于企业财务报表相关编制人员一定要能就相关项目做出完整解释。3、对于审计报告忽略的项目，而实际报表数额较大的项目一定要询问清楚，此做法通常是企业4 与事务所串通掩盖真相。或直接给予集团总授信，应尽量不予以贷款，对于纯管理性的企业集团，若本部无经营业绩，5、分配给具有真实业务交易的子公司使用额度。、财务报表的审计必须坚持一贯性，经常替换会计师事务所也是风险预警的信号之一，客户经6 理应了解替换的原因。、对于企业收入与现金流严重不匹配的情况，客户经理应了解企业的实质情况，企业要有充分7 的理由作出解释。 银行授信审核项目之四（会计科目）
过分相信营销人员或者信贷员的职业道德，审查审批形同虚设。 1、对借款主体、经营项目、贷款用途的真实性未做审核，对于调查报告明显简单、雷同的信息未进行联网核查，或电话、现场核实； 2、对征信报告、经营性材料、影像资料的完整性未作审核，认同无任何依据集交叉检验的财务数据，对必要的影像材料不加审核； 3、对再就业贷款的主体资格及担保方式的合规性未作审核； 过分考虑分支行业务发展压力，未坚持独立审查。 1、名义借款人多为客户组织的亲戚或者朋友，联保成员之间并不熟悉，且部分客户的联系方式等信息不真实； 2、经营项目基本雷同，均未按照规定拍摄、提交和保存经营场地影像资料；联网核查不存在； 3、存在征信查询逆流程以及调查、审查、审批贷款流程一天内完成的情况； 4、征信报告显示的借款单位与借款人申请资料不符，征信记录有工作单位和公积金缴存的公务员申请农户贷款； 迫于逾期压力，审查审批通过违规贷款续贷申请。 1、信贷档案中续贷调查报告与首次调查报告雷同，超过3个月未重新开展现场调查； 2、续贷无任何影像资料； 3、对客户续贷时已经多次进入不良的原因未提出疑问； 贷款要素不合规 一季度省分行对部分支行开展新产品检查，发现两个支行再就业担保贷款存在以下主要违规事实： 1、超担保金5倍发放贷款 2、借款人不在担保名单内 3、逆流程操作 4、再就业小额贷款由小企业集中使用 5、担保方式不合规 6 、未执行现场调查,部分无经营实体 不熟悉贷款制度，审查审批不合规。 1、未按照制度要求审核客户担保方式的合规性； 2、未核对再就业中心提供的担保名单； 3、未审核客户的真实经营项目和贷款用途； 审查审批违规责任认定（档案审核） 基本证件及准入类： ——婚姻证明 ——征信报告 ——保证人资料 生产经营类： ——产权证明，租赁合同 ——银行账户及账本等 业务单式： ——受理信息登记表 影像资料：
银行授信审核项目之一（企业概况） 银行在对企业的基本情况进行审核的过程中需注意的事项： 1、企业的历史沿革：自企业成立至今是否出现过因法律、债务等非正常因素而产生的变更。 2、企业成立的时间：通常情况下，成立时间短的企业对市场的预计不足，缺乏经验，抗风险能力较差。成立时间长的企业对市场的应变能力较强，了解行业的潜规则。 3、企业股权的变化：企业自成立之授信申请之日，股权是否发生重大变更，变更的主要原因是什么？是否为逃废债务、转移资产等因素而非正常变更股权关系。 4、企业的营业执照：是否经过连续年检，未参加年检的原因是什么？目前所经营的业务是否在营业范围之内。 5、注册资金是否真实：可通过律师赴工商管理机构进行核实确认。 6、组织机构代码证：是否在有效期内。 7、国、地税登记证是否在有效期内。 8、营业执照、组织机构代码证书、国、地税登记证相关要素内容是否一致？不一致的原因是什么？ 9、公司章程之规定是否完整，董事会及股东会的制度建立是否完善，分红的有关规定及限制条款。 10、验资报告是否真实：可通过律师赴工商管理机构进行核实确认。是否存在虚假验资的情况，结合企业财务报表，是否有抽逃资金的现象。 11、法人代表的履历：可同时通过个人征信系统查阅法人的信用记录，特别注意法人目前的个人贷款数额，若为私营企业，此部分贷款数额应同其公司债务一并计入实际负债。法人代表的从业经验及社会地位等因素同样值得关注。 银行授信审核项目之二（行业概况） 银行在对企业的授信审核过程中，行业概况尤为重要。 首先，世界经济的发展状况及本国、本地区经济的发展状况是前提。经济发展的不同阶段对于不同的企业也将有利有弊，不能一概而论。 其次，企业所处的行业特性是需要重点分析的。 再次，企业从事本行业的时间长短直接关系到企业未来发展的前景。 最后，本行业中的竞争对手，企业的市场份额都必须通过详细的数据进行分析。 银行授信审核项目之三（财务指标） 在目前的风险管理中，由于信息不对称的原因，企业经营的实际状况需通过财务报表进行审核。在本人看来，在当前中国的法律体系不完善的情况下，对企业财务报表的审核并不能对风险控制
ⅩⅩ银行房地产开发贷款管理办法 第一章总则 第一条为了加强房地产管理，规范贷款行为，防范贷款风险，提高信贷资产质量，根据《中华人民共和国商业银 行法》《中华人民共和国担保法》《固定资产贷款管理暂行办法》《项目融资业务指引》等有关法律、法规和制度规定， 制定本办法。 第二条本办法所称房地产开发贷款是指对房地产开 发企业发放的，用于住房、商业用房及其配套设施建设的贷款。 第三条发放房地产开发贷款必须符合国家的方针、政策，遵守国家法律法规和总行相关规定，坚持安全性、流动 性和效益性原则。 第四条房地产开发企业实行名单制。对未列入名单的开发企业，不得为其办理房地产开发贷款业务。 第五条本办法适用于ⅩⅩ银行各分支机构。 第二章贷款种类和条件 第六条贷款种类。房地产开发贷款的种类主要包括住房开发贷款、商业用房开发贷款和综合用房开发贷款。 （一）住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放
的用于住房及其配套设施建设的贷款。 （二）商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业 发放的用于写字楼、商场和宾馆（酒店）及其配套设施等商 用项目建设的贷款。 （三）综合用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业 发放的用于商住两用房及其配套设施等综合性用房项目建 设的贷款。 第七条借款人条件。借款人应具备以下条件： （一）经工商行政管理部门核准登记的企业法人； （二）取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业 资质等级证书，并办理年检手续； （三）产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、 财务状况良好； （四）在我行开立基本存款账户或一般存款账户； （五）评定的信用等级符合总行要求； （六）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力； （七）贷款人规定的其他条件。 第八条贷款项目条件。贷款项目应具备以下条件： （一）已纳入国家或地方建设开发计划，其立项或备案 文件合法、完整、真实、有效； （二）土地全部价款已交清，无任何法律纠纷； （三）具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》
张家口银行房地产开发贷款管理办法 （2016年版） 第一章总则 第一条为了加强房地产管理，规范贷款行为，防范贷款风险，提高信贷资产质量，根据《中华人民共和国商业银行法》《中华人民共和国担保法》《固定资产贷款管理暂行办法》《项目融资业务指引》等有关法律、法规和制度规定，制定本办法。 第二条本办法所称房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的，用于住房、商业用房及其配套设施建设的贷款。 第三条发放房地产开发贷款必须符合国家的方针、政策，遵守国家法律法规和总行相关规定，坚持安全性、流动性和效益性原则。 第四条房地产开发企业实行名单制。对未列入名单的开发企业，不得为其办理房地产开发贷款业务。 第五条本办法适用于张家口银行各分支机构。 第二章贷款种类和条件 第六条贷款种类。房地产开发贷款的种类主要包括住房开发贷款、商业用房开发贷款和综合用房开发贷款。
（一）住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于住房及其配套设施建设的贷款。 （二）商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场和宾馆（酒店）及其配套设施等商用项目建设的贷款。 （三）综合用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于商住两用房及其配套设施等综合性用房项目建设的贷款。 第七条借款人条件。借款人应具备以下条件： （一）经工商行政管理部门核准登记的企业法人； （二）取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续； （三）产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； （四）在我行开立基本存款账户或一般存款账户； （五）评定的信用等级符合总行要求； （六）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力； （七）贷款人规定的其他条件。 第八条贷款项目条件。贷款项目应具备以下条件： （一）已纳入国家或地方建设开发计划，其立项或备案文件合法、完整、真实、有效； （二）土地全部价款已交清，无任何法律纠纷；
贷款业务审查要点（银行版） 银行授信审核项目之一——企业概况 银行在对企业的基本情况进行审核的过程中需注意的事项： 1、企业的历史沿革：自企业成立至今是否出现过因法律、债务等非正常因素而产生的变更。 2、企业成立的时间：通常情况下，成立时间短的企业对市场的预计不足，缺乏经验，抗风险能力较差。成立时间长的企业对市场的应变能力较强，了解行业的潜规则。 3、企业股权的变化：企业自成立之授信申请之日，股权是否发生重大变更，变更的主要原因是什么？是否为逃废债务、转移资产等因素而非正常变更股权关系。 4、企业的营业执照：是否经过连续年检，未参加年检的原因是什么？目前所经营的业务是否在营业范围之内。 5、注册资金是否真实：可通过律师赴工商管理机构进行核实确认。 6、组织机构代码证：是否在有效期内。 7、国、地税登记证是否在有效期内。 8、营业执照、组织机构代码证书、国、地税登记证相关要素内容是否一致？不一致的原因是什么？ 9、公司章程之规定是否完整，董事会及股东会的制度建立是否完善，分红的有关规定及限制条款。 10、验资报告是否真实：可通过律师赴工商管理机构进行核实确认。是否存在虚假验资的情况，结合企业财务报表，是否有抽逃资金的现象。 11、法人代表的履历：可同时通过个人征信系统查阅法人的信用记录，特别注意法人目前的个人贷款数额，若为私营企业，此部分贷款数额应同其公司债务一并计入实际负债。法人代表的从业经验及社会地位等因素同样值得关注。 银行授信审核项目之二——行业概况 银行在对企业的授信审核过程中，行业概况尤为重要。首先，世界经济的发展状况及本国、本地区经济的发展状况是前提。经济发展的不同阶段对于不同的企业也将有利有弊，不能一概而论。其次，企业所处的行业特性是需要重点分析的。 再次，企业从事本行业的时间长短直接关系到企业未来发展的前景。 最后，本行业中的竞争对手，企业的市场份额都必须通过详细的数据进行分析。 银行授信审核项目之三——财务指标 在目前的风险管理中，由于信息不对称的原因，企业经营的实际状况需通过财务报表进行审核。在本人看来，在当前中国的法律体系不完善的情况下，对企业财务报表的审核并不能对风险控制起决定性的作用。企业财务报表状况好，并不代表该企业是一家优秀的企业。财务状况差，并不代表企业实际经营状况
房地产项目开发贷款操作流程（完整版） 一、开发贷款定义 房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。 二、借款主体 经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。 三、贷款条件 1.必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。 2.具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。 3.开发项目与其资质等级相符。 4.项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开(施)工许可证，按规定缴纳土地出让金。 5.项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。 6.项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。 7.贷款用途符合国家有关法规和政策。
8.项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。 四、贷款所需材料 （一）基本材料 1.法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明; 2.法人代码证书(原件及复印件); 3.税务登记证(原件及复印件); 4.企业贷款卡; 5.财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告，成立不足三年的企业提交自成立以来的年度审计报告和近期报表; 6.公司章程(原件及复印件); 7.验资报告(原件及复印件); 8.法定代表人证明、签字样本; 9. 企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本; 10. 若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件(原件); 11.贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书(原件) ; 12.其他所需材料。 （二）贷款项目材料 1.国有土地出让合同; 2.国有土地使用证;
信贷审查审批业务风险分析与管控要点 授课目的：通过一天的课程，帮助学员如何辨别客户贷款需求的真实性，掌握客户财务资料的分析方法以及第二还款来源 变现的可行性分析要点。达到加强对信贷风险的管控的目 的。 授课对象：农商行风险部门风险经理 授课时间：一天 一、信贷风险分析 1、什么是信贷风险 2、信贷风险的形成原因 三方面的原因形成： （1）、经济运行的周期性； （2）、对于公司经营有影响的特殊事件的发生； （3）、银行自身风险意识不强、风险管理能力减弱。 3、信贷业务操作行为方面的问题 （1）、贷时审查风险把控不到位 如何把握识别客户贷款真实用途的技巧 （2）、存续期管理不到位 4、如何有效进行信贷风险分析 （1）、提倡主动排查、分析（识别）、揭示信贷风险 （2）、分析信贷风险就是分析客户还款能力风险 （3）、财务分析是发现客户风险的基本方法
（4）. 财务分析的核心——？？？ 如何发现粉饰财务报表的技巧 如何分析现金流 关注应收应付款非正常变动 （5）. 其他一些有效的信贷风险分析方法 5、什么是最有效的风险管控 发展优质客户是最有效的风险管控 什么是优质信贷客户？ 核心要求是还款能力好， “六好”是还款能力的实际体现 二、信贷业务岗位管控职责 信贷工作两件事 ——找到优质客户，找出风险客户 客户经理两项工作职责 ——调查客户真实情况，报告客户变化情况（做好存续期管理，尽职免责） ——调查真实情况、报告变化情况 三、信贷风险部门事后化解与补救 1抵押物价值不能覆盖债权额 2协调法院快速取得生效法律文书,积极参与另案查封被 执行人的财产分配 3生效判决的被执行人为夫妻一方,实际为夫妻共同债
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 贷款合同法律审查要点 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
贷款法律审查是指银行对拟签订的借款合同和担保合同的合法性、合规性进行的书面审 查以及在借款合同和担保合同履行过程中对有关法律问题进行检查。实践中，根据现行 法律法规，在风险可控的基础上，贷款法律审查要突出“四大要点”，达到以下要求： 借款合同及担保合同主体合格、内容合法、担保有效以及法律文书规范严谨。 一、主体合格 主体真实性审查。如果是企业类借款人，要审查该企业法人营业执照、税务登记证明、法人代码证、贷款卡（证）等法律文件；审查上述法律文件是否在有效期限内办理的年检手续；是否发生内容、名称变更；是否已吊销、注销、声明作废等。要注意审查部分企业“一套人马、多块牌子”以及产权不活，管理混乱的情形。如果是个人借款，要审查个人身份证原件以及借款申请书上是否是本人的签字或盖章。 主体合法性审查。要审查法人及法定代表人印章使用是否合法；经办人是否超越职权使用法人公章及法定代表人印章；法人及法定代表人授权委托是否真实，授权内容、期限、事项是否活楚；审查法定代表人、经办人身份证号码，核对法人及法定代表人盖章与预留印鉴是否相符；审查有关合同和文件是否有法定代表人、经办人签字，合伙组织是否有各合伙人签字盖章等。 主体资信程度审查。审查企业（或个人）、关联企业、公司股东及其配偶在金融机构贷款情况，以亲朋名义在金融机构贷款情况，对外担保情况，有无不良信用记录，有无大额或有负债或重大涉讼案件等；审查公司法人代表或个人有无赌博、吸蠹、赖账不还等劣迹，有无道德风险等。审查报告中要对以上情况作专门介绍，并在征信系统中查询记录附后佐证。 二、内容合法 贷款项目合法性审查。在对主体合格审查的过程中，要审查借款人的借款的用途；届丁特种行业的是否持有有效的特种行业从业许可证；届丁房地产开发企业的是否持有齐全的资质证件；贷款项目是否符合国家政策，是否为高耗能、高污染、产能过剩行业，以及其他商业银行已退出的领域；审查个人经营项目是否合法合规等。 资料及文本签字审查。要审查贷款调查时是否二人以上，调查人是否在采集的每份资料上加盖“调查核对，资料真实”章，并签名。目前部分金融机构盖的是“与原件核对相符”章，贷前调查关键是调查资料的真实性，而“与原件核对相符”章仅是形式审查，并不能证明该资料是否真实，也不是调查人对资料真实性的承诺，因此，统一改盖“调查核对，资料真实”章为宜。此外，所有签名只能由本人手写，不能代签，不许盖私人名意。调查报告、审查报告等落款处除调查人、审查人签字外，还应加盖部门公章，凸显部门行为，弱化个人色彩。凡未按以上要求盖章签字或一人调查的申报资料，一律
房地产开发贷款风险审查要点 一、房地产开发企业借款人主体资格的法律审查 为全面考察房地产开发企业的主体资格，实践中银行可要求申请贷款的房地产企业提供下列资料：借款申请报告；公司章程、成立批文、经年检并核准登记的营业执照复印件、法定代表人或其授权代理人证明书及签字样本，借款授权书（股份制企业），贷款证年检证明复印件，贷款证卡及复印件；经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表；房地产开发企业经营资质证书、工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件、法人组织机构代码证复印件；公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议、公司主要领导人简历及工作人员文化结构等。 实践中银行对房地产贷款申请进行审查时，重点要对申请人的营业执照和房地产开发资质进行审查。 （一）对房地产开发企业营业执照的审查 对房地产开发企业营业执照的审查，主要是为了确保申请人具有法人资格，可以作为民事主体向商业银行申请贷款。对房地产开发企业营业执照的审查包括，申请人营业执照的经营范围是否包含房地产经营内容，借款人于申请贷款当年取得或换取营业执照的，应提交该当年的营业执照；如借款人非于申请贷款当年取得或换取营业执照的，应提交经过该当年年检过的营业执照。 （二）对房地产开发企业房地产开发资质的审查 房地产开发企业不仅需具有一般借款人都有的营业执照，还需具备房地产开发资质，这是对房地产开发企业作为借款人特殊要求。如房地产开发企业未取得房地产开发资质就擅自从事房地产开发经营活动，则属于违法行为，其从事的房地产开发经营活动应认定无效。 对房地产开发企业资质的审查，应着重审查以下三个方面：申请人是否取得了房地产开发资质等级证书、申请人取得的房地产开发资质证书是否经过年检、申请人取得的房地产开发资质证书是否与其承担的房地产项目的建设规模相一致。 二、对房地产项目资料的法律审查 银行发放的房地产开发贷款对象是房地产项目，因此对贷款项目合法性进行审查是银行防范房地产贷款风险的前提。银行对房地产贷款项目审查应要求借款人提交以下项目资料文件：立项批准文件、可行性研究报告及项目预算报告；建设用地规划许可证；建筑工程规划许可证；土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证、地价款缴交凭证复印件；施工许可证；自筹资金比例；合作项目需提供合作开发协议或有权部门批准合作开发的批件。 实践中商业银行对房地产开发项目的法律审查应重点放在立项批准文件和四证上及自筹资金比例上。 （一）对房地产项目立项批准文件及建设用地规划许可证等四证的审查。 银行对房地产项目立项批准文件及建设用地规划许可证等四证的审查应主要注意审查两方面： 1、注意审查立项批准文件及四证的有效性 首先，要注意审查借款人提供的批准文件是否有权机关颁发的。
课纲七——信贷投向政策与授信审查审批要点 一、银行信贷经营面临内外部环境 以经济新常态和2017年全国金融工作会议为界，中国金融业将经历一个“去杠杆、强监管、控风险”的时期。 1、去杠杆 2、强监管 3、控风险 二、年度监管检查及合规审核要点 （一）2018年银监会风险防控工作重点 （二）银监现场检查重点 传统信贷业务 非信贷业务： （三）强监管背景下银行信贷经营策略方向 “去杠杆”、“强监管”、“控风险”和“支持实体” 的背景下，银行需重点关注的业务 二、授信业务审批要点及风险防控 （一）政府出资产业基金审批要点 1、政府出资产业基金的资金来源 2、政府出资产业基金的报备要求 3、政府出资产业基金基金管理人 4、托管政府出资产业基金的资金 5、股权投资方式需关注退出方式
6、退出方式影响财务会计的处理 7、银行多选择小股大债方式操作 8、股权+债权方式合理控制比率 9、产业引导基金的三种业务模式比较（二）PPP项目融资的审批要点 1、PPP项目最新政策简述 2、PPP项目市场准入定位 3、PPP项目客户融资需求 4、PPP项目审查审批要点 5、PPP项目股权基金模式 6、PPP项目的资产证券化 （三）房地产项目融资审批要点 1、房地产违规处罚案例分析 2、房地产项目融资审批要点 （1）万科的商票保贴 （2）恒大应收帐款池 （3）万达的融资方案 （4）新世界土地融资 （5）物业费资产证券化 （6）土地款并购股权融资 （四）经营性物业贷款审批要点（1）抵押资产价格判定
（2）租金能否覆盖还款 （3）还款方式如何设定 （4）还款资金如何安排 （5）配套租金贷分散风险 （6）开发商所持经营性物业贷款 （7）经营性物业贷款的主要用途 （五）上市公司股权并购审批要点（略） （六）海外并购业务的审批要点（略） （七）、商业银行科技金融与投贷联动业务开拓与审查审批要点 1、我国科技金融与投贷联动业务顶层设计 2、科创型企业的定义 3、探索服务科创型企业的金融模式 4、当前科技金融与投贷联动业务的实践与金融产品 5、存在的短板 6、建立全方位的科技金融与投贷联动服务体系 7、开拓与授信审查审批 （八）、绿色金融业务审查审批要点 1、绿色金融发展背景分析 2、绿色金融发展瓶颈 3、绿色金融发展制度框架 4、绿色金融边界与负面清单 三农产业与田园综合体、低碳产业、文化旅游、海洋经济、节能环保
个人信贷业务（授信）审查基本要点 一、信贷资料完整性及调查工作与申报流程的合规性审查 （一）借款人、担保人（物）及具体贷款业务有关资料是否齐备，申报资料及其内容应合法、真实、有效。 （二）贷款行内流转资料是否齐全，是否按规定程序操作，调查程序和方法是否合规，调查内容是否全面、有效，调查结论及意见是否合理。 二、借款人主体资格及基本情况审查 （一）借款人主体资格及经营资格的合法性，贷款用途是否在其营业执照规定的经营范围内。 （二）借款人经营企业股东的实力及注册资金的到位情况，产权关系是否明晰。 （三）借款人、所经营企业主要股东、法定代表人和核心管理人员的背景、主要履历、品行和个人信用记录。 三、贷款政策符合性审查 （一）贷款用途是否合法合规，是否符合国家宏观经济政策、产业行业政策、土地、环保和节能政策以及国家货币信贷政策等； （二）借款人准入及贷款用途是否符合我行区域、客户、行业、产品等信贷政策。 （三）贷款（授信）额度核定、利率定价、期限、支付方式等是否符合我行信贷政策制度。 四、财务因素审查
主要审查借款人财务情况的完整性、真实性和合理性。特别要重视通过财务数据间的比较分析、趋势分析及同业对比分析等手段判断客户的真实生产经营状况，并尽量通过收集必要的信息，查证客户提供的财务信息的真实性、合理性。 五、非财务因素审查 主要包括借款人经营企业的性质、发展沿革、品质、组织架构及公司治理、财务管理、经营环境、所处的行业市场分析、行业地位分析、产品和生产技术分析、客户核心竞争能力分析等。 六、担保审查 审查保证、抵押、质押等担保方式的合法、足值、有效性，并确认保证人担保额度。 七、充分揭示信贷风险 （一）分析、揭示借款人的收入风险、经营管理风险、市场风险及担保风险等。 （二）提出相应的风险防范措施。 八、提出贷款（授信）方案及结论 在全面论证、平衡风险收益的基础上，提出审查结论。
第六章房地产开发类贷款 概述 定义 房地产开发类贷款是指用于土地一级开发、房屋建造过程中所需建设资金的贷款，包括土地储备贷款、房地产开发贷款。 房地产开发贷款按贷款用途分为住房开发贷款、经济适用住房（安居工程）开发贷款（含科教文卫单位经济适用住房建设贷款）、商业用房开发贷款、高等院校学生公寓建设贷款及其他房地产开发贷款等。 对象 房地产开发贷款的对象为经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地建设经济适用住房的企（事）业法人。 土地储备贷款的对象为政府土地储备机构，即经县级及县级以上人民政府批准成立的，受政府委托代表政府实施土地收购、储备和出让前期工作的法人机构，包括政府土地储备中心和承担政府土地储备职能的企（事）业。 条件 借款人条件 借款人除符合本手册第一篇第二章《信贷业务基本操作流程》我行公司类客户的基本条件外，还应具备下列条件： 1.借款人为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业的： （1）应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建设的资格； （2）如接受其他单位委托进行房地产开发建设，还要求与业主单位正式签订房地产开发建设工程合同。 2.借款人为事业单位的： （1）经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得事业法人登记证； （2）实行独立核算，有健全的管理机构； （3）按规定办理年检手续，年检合格。 3.土地储备机构还需要具备以下条件： （1）所在城市经济稳定发展，财政状况良好，具有良好的政府信誉。房地产市场化程度高，房地产经营机制较健全，财产抵（质）押、招标、拍卖、挂牌出售、权属登记等行为规范。房地产市场容量大，具有良好的发展前景，土地有一定的升值潜力；