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2014年全国房地产市场研究报告--思源经纪

2014 年
【全国房地产市场研究报告】
思源经纪
二零一五年一月
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导读
房地产市场在中国经济中的特殊地位, 决定了中国房地产市场并不是单纯的供需关系, 行政干预、经济走势均会对其造成显著影响。思源以经济、政策、供需作为市场研究三大 依据,以此方法论对全国市场进行研究,形成《2014 年全国房地产市场研究报告》 。
三大依据及分析指标选取
三大依据
指标项
GDP、CPI、M2、社会消费品零售总额、固定资产投资、进出口 房地产开发投资、房屋新开工、施工、竣工、全国房地产销售指标 行政政策、金融政策 行政政策、金融政策 供应量、需求量、存量、价格
经济
重要经济指标 宏观市场指标 全国政策 地方政策 一、二、三级市场
政策 供需
指标简介: 一、 经济
中国房地产问题归根到底是经济问题,所以经济指标对房地产市场有着重要的影 响,本报告选取 6 个最具影响性的指标进行分析:
GDP(国内生产总值) :指一定时期内(一个季度或一年) ,一个国家或地区的经济中所生 产出的全部最终产品和劳务的价值。GDP 常被公认为衡量国家经济状况的最佳指标,高经 济增长率推动国民收入增加,刺激消费,反之亦然。
指标意义:在我国房地产对 GDP 贡献率约为 15%,高于世界平均水平的 10%,房地产与 GDP 之间相互促进、相互依存,GDP 增速大小一定程度上影响房地产业发展。
CPI (居民消费价格指数) :反映一定时期内居民所消费商品及服务项目的价格水平变动 趋势和变动程度。
指标意义:反映通货膨胀情况、货币购买力变动等,一般 CPI 过高,通货膨胀,房价会随 着上涨,反之 CPI 过低,通货紧缩,房价会随之下跌。
M2(广义货币供给) :其中 M0:现金流通量(基础货币);M1=M0+活期存款(狭义货币供 给);M2=M1+储蓄存款+定期存款+其他存款(广义货币供给)。
指标意义: 超发货币=广义货币供应量 (M2) -GDP 总量; 过高的货币供给极易带来通胀。
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导致货币持有的机会成本增长,房地产收益水平上涨,超发货币流入房地产市场,资产面 临缩水是客户购房的潜在推手。
三驾马车:拉动经济增长的“三驾马车” :从支出角度看,GDP 是最终需求——投资、消 费和净出口三种需求之和, 因此经济学上常把投资、 消费、 出口比喻为拉动 GDP 增长的 “三 驾马车” 。 投资:全社会固定资产投资是以货币表现的建造和购置固定资产活动的工作量,它是反映 固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合性指标。
指标意义:固定资产投资增速能侧面展现经济情况,同时反映房地产投资的变化情况。
消费:社会消费品零售总额批发和零售业、住宿和餐饮业以及其他行业直接售给城乡居民 和社会集团的消费品零售额。
指标意义:总体消费能力的增减,间接反映房地产市场客户购买力的增减。
净出口:当出口大于进口,这个差额称为顺差;当净出口为负时则称为逆差。贸易差额又 称净出口、贸易余额,是指一国在一定时期内(如一年、半年、一季、一月)出口总值与 进口总值之间的差额。
指标意义: 净出口作为拉动 GDP 的重要部分, 其变化情况将会侧面影响房地产市场发展。
二、
政策
全国层面: 1、 行政政策(主要关注:国务院、发改委、住建部、国土部等相关单位出台政策) 2、 金融政策(主要关注:央行、证监会、银监会等相关单位出台政策) 地方层面: 3、 行政政策(主要关注:地方政府、发改委、住建委、国土局等相关单位出台政策) 4、 金融政策(主要关注:国有银行支行、地方银行等相关单位出台政策)
三、
供需
1、 一、二、三级市场分别对应土地市场、新房市场、二手房市场 2、 城市范围:思源进驻 21 城+广州 1 线:北京、上海、广州、深圳 1.5 线:天津、成都、杭州、南京、武汉、苏州、沈阳、重庆 2 线:济南、青岛、合肥、无锡、西安、长沙、大连 3 线:太原、银川、唐山
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目录
导读 . …………………………………………………………………………………………………………………..2
2014 年市场总结 ........................................................................................................ 7 一、
1.
宏观经济 ......................................................................................................... 8
重要经济指标 ................................................................................................................. 8
(1) (2) (3) (4) (5) (6) GDP ........................................................................................................................ 8 CPI .......................................................................................................................... 9 M2 .......................................................................................................................... 9 社会消费品零售总额 ........................................................................................... 10 固定资产投资 ....................................................................................................... 10 全国进出口总值 ................................................................................................... 11
2.
宏观房地产市场........................................................................................................... 12
(1) (2) (3) (4) 全国房地产开发投资额 ....................................................................................... 12 全国房屋开工、施工、竣工情况 ....................................................................... 12 全国销售指标 ....................................................................................................... 13 全国房地产企业土地购置 ................................................................................... 14
二、
1.
政策 ............................................................................................................... 15
全国政策 ....................................................................................................................... 15
(1) (2) (3) 上半年:房地产市场去行政化 ........................................................................... 15 下半年:政策转向全面扶持 ............................................................................... 17 建立健全长效机制 ............................................................................................... 23
2.
地方政策 ....................................................................................................................... 29
(1) (2) (3) (4) 限购政策调整 ....................................................................................................... 29 公积金政策调整 ................................................................................................... 30 契税政策调整 ....................................................................................................... 33 调控政策 ............................................................................................................... 35
三、
1.
一级市场 ....................................................................................................... 38
整体经营性用地市场 .................................................................................................. 38
(1) (2) 北京 ....................................................................................................................... 38 上海 ....................................................................................................................... 40
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(3) (4) (5) (6)
深圳 ....................................................................................................................... 41 1.5 线城市 ............................................................................................................ 43 2 线城市 ............................................................................................................... 45 3 线城市 ............................................................................................................... 47
2.
住宅用地市场 ............................................................................................................... 49
(1) (2) (3) (4) (5) (6) 北京 ....................................................................................................................... 50 上海 ....................................................................................................................... 55 深圳 ....................................................................................................................... 56 1.5 线城市 ............................................................................................................ 58 2 线城市 ............................................................................................................... 60 3 线城市 ............................................................................................................... 62
四、
1.
二级市场 ....................................................................................................... 64
整体商品房市场........................................................................................................... 64
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) 北京 ....................................................................................................................... 64 上海 ....................................................................................................................... 66 广州 ....................................................................................................................... 68 深圳 ....................................................................................................................... 70 1.5 线城市 ............................................................................................................ 72 2 线城市 ............................................................................................................... 74 3 线城市 ............................................................................................................... 76
2.
商品住宅市场 ............................................................................................................... 77
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) 北京 ....................................................................................................................... 78 上海 ........................................................................................................................ 85 广州 ........................................................................................................................ 89 深圳 ....................................................................................................................... 91 1.5 线城市 ............................................................................................................ 93 2 线城市 ............................................................................................................... 96 3 线城市 ............................................................................................................... 99 出清周期 ............................................................................................................. 101
3.
别墅市场 .................................................................................................................... 104
(1) (2) (3) 北京 ..................................................................................................................... 104 上海 ..................................................................................................................... 107 深圳 ..................................................................................................................... 110
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(4) (5)
1.5 线城市 .......................................................................................................... 111 2 线城市 ............................................................................................................. 113
4.
商业写字楼市场........................................................................................................ 115
(1) (2) (3) (4) (5) (6) 北京 ..................................................................................................................... 116 上海 ..................................................................................................................... 119 广州 ..................................................................................................................... 121 深圳 ..................................................................................................................... 123 1.5 线城市 .......................................................................................................... 125 2 线城市 ............................................................................................................. 128
五、
1. 1. 2.
行业动态 ..................................................................................................... 132
房企业绩 TOP20 ...................................................................................................... 132 多元化发展 ................................................................................................................ 133 互联网融入 ................................................................................................................ 133
六、
2015 年行业预测 ...................................................................................... 135
附录一 城市投资建议 ............................................................................................. 137 附录二 2014 房地产大事记 .................................................................................. 140
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2014 年市场总结
去库存贯穿始终,全年市场由低趋稳
? ? ? 经济:增速放缓,属政府调结构所致,尚处可控范围,平稳过渡。 政策:上下半年冰火两重天,上半年着力去行政化,下半年峰回路转,积极救市。 供需:市场下行,供需逆转,全国库存大幅上扬,去库存成为全年关键词。 2014 年,房地产市场步入自发调整,成交量开年即下滑。下降趋势迅速自三线城 市向二线城市、一线城市蔓延,价在量后,随着成交量的下滑,各地价格陆续下跌,5 月份起,一线城市价格失守,出现松动,市场全面下行。 市场下行,经济疲弱,政府开启救市。8、9 月份限购逐步退出,随后“930 新政 “、公积金新政、降息等各项行政、金融政策陆续跟进,促成了市场企稳。一线城市 成交量率先回升,成交量回升带动价格止跌,市场出现上扬苗头,并逐步带动二、三 线城市趋稳。截止年底,市场由波谷转向平稳,成交量增长明显,逐渐向正常市场回 归。
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一、 宏观经济
1. 重 要 经 济 指 标
宏观经济形势总体缓中趋稳,固定资产投资增速放缓;市场销售稳定增长;进出口增 速回落;居民消费价格水平涨幅较低;货币信贷增势平稳;调整稳步推进。经济下行压力 仍存。 ( 1) GDP
2014 年,初步核算,全年国内生产总值 636463 亿元,按可比价格计算,比上年增长 7.4%。分季度看,一季度同比增长 7.4%,二季度增长 7.5%,三季度增长 7.3%,四季度 增长 7.3%。分产业看,第一产业增加值 58332 亿元,比上年增长 4.1%;第二产业增加值 271392 亿元,增长 7.3%;第三产业增加值 306739 亿元,增长 8.1%。从环比看,四季 度国内生产总值增长 1.5%。 2014 年我国 GDP 首破 60 万亿,达到 636463 亿元,同比增长 7.4%,增速滑落至 1990 年以来的新低。目前国内经济运行缓中趋稳,有效需求短期内难以改善,经济下行压 力依然较大,但拉动中国经济发展的投资、消费、出口“三驾马车”动力相对稳定,加之 “一带一路”等战略逐步实施,预计宏观经济将触底趋稳。
图:2009年以来全国GDP同比增速情况
14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 6.1% 7.9% 8.9% 10.7% 11.9% 9.6% 10.3% 9.8% 9.7% 9.5% 8.9% 8.1% 7.9% 7.8% 7.7% 7.5% 7.4% 7.3% 7.3%
7.6% 7.4%
7.5%
9.1%
7.7%
同比
数据来源:国家统计局
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( 2)
CPI
2014 年,全国居民消费价格总水平比上年上涨 2.0%,远低于 3.5%的调控目标,也 创出 2010 年以来的新低。2015 年全年物价涨幅保持低位运行的可能性依然较大。
图:2013年1月-2014年12月居民消费价格指数(CPI)走势
3.2% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00%
年 月 2013 1 2013年1月 年 月 2013 年 月 2013 年 月 2013 年 月 2013 年 月 2013 年 月 2013 年 月 2013 年 月 2013
4.00%
2.4% 2.0% 2.1%
2.7%
3.2%
2.1%
2.5% 2.4% 2.5% 3.1% 3.0% 2.3% 2.7% 2.6% 1.6% 2.5% 2.3% 2.0% 2.0% 1.8% 1.6% 1.4%
1.5%
年 月
2013 10
年 月
2013
年 月
2013
年 月
2014
年 月
2014 2
年 月
2014
年 月
2014
年 月
2014
年 月
2014 6
年 月
2014
年 月
2014
年 月
2014
年 月
2014
年 月
2014
年 月
2014
2
3
4
5
6
7
8
9
11
12
1
3
4
5
7
8
9
10
11
12
CPI
数据来源:国家统计局
( 3)
M2
2014 年末,广义货币(M2)余额 122.84 万亿元,同比增长 12.2%,增速比上年末低 1.4 个百分点;狭义货币(M1)余额 34.81 万亿元,同比增长 3.2%,增速比上年末低 6.1 个 百分点;流通中货币(M0)余额 6.03 万亿元,同比增长 2.9%。2014 年净投放现金 1688 亿元。从全年来看,2014 年货币增速相对较缓,年末 M2 增速未达 13%目标,面对经济 下行和通缩压力,货币宽松可能性较大,降准时机或已至。
图:2013年1月-2014年12月M2及同比走势
20.0%
单位:万亿元 140 120 15.9% 100 80 60 40 20 0
15.7% 16.1% 14.7% 14.7% 14.3% 13.6% 15.0% 14.0% 13.3% 13.2% 12.8% 12.6% 12.2% 15.8% 15.2% 14.5% 14.2% 14.2% 13.4% 13.2% 12.1% 13.5% 12.9% 12.3% 10.0% 5.0% 0.0% 2013年2月 2013年3月 2013年4月 2013年5月 2013年6月 2013年7月 2013年8月 2013年9月 2013年10月 2013年11月 2013年12月 2014年1月 2014年2月 2014年3月 2014年4月 2014年5月 2014年6月 2014年7月 2014年8月 2014年9月 2014年10月 2014年11月 2014年12月
M2
同比
数据来源:中国人民银行
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( 4)
社会消费品零售总额
2014 年, 社会消费品零售总额 262394 亿元, 同比名义增长 12.0%, 实际增长 10.9%。 2014 年,全国网上零售额 27898 亿元,同比增长 49.7%。其中,限额以上单位网上零售 额 4400 亿元,增长 56.2%。 2014 年以来,我国消费市场总体运行平稳,四季度消费增幅连续扩大,全社会消费 品零售总额保持稳定增长。 2014 年, 最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为 51.2%, 比上年提高 3.0 个百分点。
图:2013年1月-2014年12月社会消费品零售总额走势
13.3% 12.6% 12.3% 11.8% 12.9% 12.8% 13.4% 13.7% 13.3% 13.6% 12.2% 12.5% 12.4% 12.2% 11.6% 11.9% 11.5% 11.7% 14% 14% 13% 13% 12% 11% 11% 10% 年 月 2013 1-2 2014 2013 2013 2013 2013 11.9% 12%
单位:亿元 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
13.2%
13.3%
11.9%
年 月
年 月
年 月
年 月
年 月
2013 7
年 月
2013
年 月
2013
年 月
2013
年 月
2013
年 月
2013
2014 年 月
2014
2014
2014
2014
2014
2014
2014
2014
2014
年 月
年 月
年 月
年 月
年 月
年 月
年 月
年 月
年 月
年 月
1-2
( 5) 固 定 资 产 投 资 2014 年,全国固定资产投资(不含农户)502005 亿元,同比名义增长 15.7%(扣除 价格因素实际增长 15.1%)。2014 年,固定资产投资增速持续下滑,连续刷新 2002 年 以来近 13 年的增速新低。固定资产投资增速放缓的主要原因是房地产投资偏弱。
3
4
5
6
8
9
10
11
社会消费品零售总额
12
10 / 143
3
4
5
6
7
同比
8
9
数据来源:国家统计局
10
11
12

图:2013年1月-2014年12月固定资产投资走势
单位:亿元 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 年 月 2013 1-2 年 月 2013 1-3 年 月 2013 1-4 年 月 2013 年 月 2013 年 月 2013 年 月 2013 年 月 2013 年 月 2013 年 月 2013 年 月 2013 年 月 2014 年 月 2014 年 月 2014 年 月 2014 21.2% 20.9% 20.6% 25.0% 20.1% 20.3% 20.1% 19.6% 17.6% 17.2% 20.0% 15.8%15.7% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0%
20.4%
20.1%
20.2%
19.9% 17.9%
17.0%
16.1%
17.3%
17.3%
16.5%
15.9%
年 月
2014 1-6
年 月
2014
年 月
2014
年 月
2014
年 月
2014
年 月
2014
年 月
2014
1-5
1-6
1-7
1-8
1-9
1-2
1-3
1-4
1-5
1-7
1-8
1-9
1-10
固定资产投资累计值
1-11
1-12
1-10
1-11
1-12
同比
数据来源:国家统计局
( 6)
全国进出口总值
2014 年, 我国进出口总值 4.3 万亿美元, 同比增长 3.4%。 其中, 出口 2.34 万亿美元, 同比增长 6.1%;进口 1.96 万亿美元,同比增长 0.4%;贸易顺差 3824.58 亿美元。 2014 年全年进出口总值比上年增长 3.4%(按美元计),比年初确定的增长目标存在 较大差距。 主要原因在于: 中国贸易正处于增速的换挡期, 贸易增速同整体经济增速一样, 已经从高速增长阶段进入到中高速增长的区间。同时 2014 年世界经济复苏的步伐缓慢, 国际市场需求不振。
图:2013年1月-2014年12月全国进出口总额走势
单位:亿美元 2500 2000 1500 1000 500 0 2013年1月 2013年3月 2013年5月 2013年7月 2013年9月 2013年11月 2014年1月 2014年3月 2014年5月 2014年7月 2014年9月 2014年11月 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% -10.00% -20.00% -30.00%
进口额
出口额
进口同比
出口同比
数据来源:海关总署
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2. 宏 观 房 地 产 市 场
1、供应:投资额增速大幅下滑,新开工面积同比下降 10.7% 2、成交:销售面积、金额均同比下跌 3、企业土地购置储备全年累计同比下降 14% ( 1) 全国房地产开发投资额
2014 年,全国房地产开发投资 95036 亿元,比上年名义增长 10.5%(扣除价格因素 实际增长 9.9%),增速比 2013 年回落 9.3 个百分点。其中,住宅投资 64352 亿元,增 长 9.2%。住宅投资占房地产开发投资的比重为 67.7%。
图:2007年-2014年全国房地产投资及商品住宅投资额走势
单位:亿元 100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 房地产投资额 住宅开发投资额 房产投资同比 住宅投资同比 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 2007年 25280 18010 30.20% 32.10% 2008年 30580 22081 20.90% 22.60% 2009年 36232 25619 16.10% 14.20% 2010年 48267 34038 33.20% 32.90% 2011年 61740 44308 27.90% 30.20% 2012年 71804 49374 16.20% 11.40% 2013年 86013 58951 19.80% 19.40% 2014年 95036 64352 10.50% 9.20% 0%
房地产投资额
住宅开发投资额
房产投资同比
住宅投资同比
数据来源:国家统计局
( 2)
全国房屋开工、施工、竣工情况
2014 年, 房地产开发企业房屋施工面积 726482 万平方米, 比上年增长 9.2%。 其中, 住宅施工面积 515096 万平方米,增长 5.9%。房屋新开工面积 179592 万平方米,下降 10.7%, 降幅扩大 1.7 个百分点。 其中, 住宅新开工面积 124877 万平方米, 下降 14.4%。 房屋竣工面积 107459 万平方米,增长 5.9%,增速回落 2.2 个百分点。其中,住宅竣工 面积 80868 万平方米,增长 2.7%。
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单位:万m2 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 施工面积 新开工面积 施工面积同比 新开工面积同比
图:2008年-2014年全国房屋施工面积和新开工面积走势
50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% 2008年 274149 97574 16% 2.30% 施工面积 2009年 319650 115385 12.80% 12.50% 2010年 405539 163777 26.60% 40.70% 新开工面积 2011年 507959 190083 25.30% 16.20% 2012年 573418 177334 13.20% -7.30% 2013年 665572 201208 16.10% 13.50% 2014年 726482 179592 9.20% -10.70% -20%
施工面积同比
新开工面积同比
数据来源:国家统计局
( 3)
全国销售指标
2014 年,商品房销售面积 120649 万平方米,比上年下降 7.6%。其中,住宅销售面 积下降 9.1%,办公楼销售面积下降 13.4%,商业营业用房销售面积增长 7.2%。
图:2007年-2014年全国商品房销售面积和商品住宅销售面积走势
单位:万m2 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 商品房销售面积 商品住宅销售面积 商品房销售面积同比 住宅销售面积同比 2007年 76193 69104 23.2% 24.7% 2008年 62089 55886 -19.7% -20.3% 2009年 93713 85294 42.1% 43.9% 2010年 104349 93052 10.1% 8.0% 2011年 109946 97030 4.9% 3.9% 2012年 111304 98468 1.8% 2.0% 2013年 130551 115723 17.3% 17.5% 2014年 120649 105192 -7.6% -9.1% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30%
商品房销售面积
商品住宅销售面积
商品房销售面积同比
住宅销售面积同比
数据来源:国家统计局
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商品房销售额 76292 亿元,下降 6.3%。其中,住宅销售额下降 7.8%,办公楼销售 额下降 21.4%,商业营业用房销售额增长 7.6%。
图:2007年-2014年全国商品房销售金额和商品住宅销售金额走势
单位:亿元 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 商品房销售额 商品住宅销售额 商品房销售额同比 住宅销售额同比 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% 2007年 29,889 25,566 43.5% 47.9% 2008年 25,068 21,196 -16.1% -17.1% 2009年 44,355 38,433 76.9% 81.3% 2010年 52,721 44,121 18.9% 14.8% 2011年 58,589 48,198 11.1% 9.2% 2012年 64,456 53,467 10.0% 10.9% 2013年 81,428 67,695 26.3% 26.6% 2014年 76292 62415 -6.30% -7.8% -40.0%
商品房销售额
商品住宅销售额
商品房销售额同比
住宅销售额同比
数据来源:国家统计局
( 4)
全国房地产企业土地购置
2014 年,房地产开发企业土地购置面积 33383 万平方米,比上年下降 14.0%;土地 成交价款 10020 亿元,增长 1.0%。
图:2013年-2014年全国房地产开发企业土地购置面积增速
10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% -20.0% 2013 年 1-12 月 土地购置面积增速 8.8% 2014 年 1-2月 6.5% -2.3% -7.9% 土地购置面积增速 -5.7% -5.8% -4.8% -3.2% -4.6% 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月
8.8%
6.5% -2.3% -7.9% -5.7% -5.8% -4.8% 1.2% -3.2% -4.6% -14.5%
1-10 月 1-11 月
-14.0%
1-12 月
1.2%
-14.5% -14.0%
数据来源:国家统计局
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二、 政策
特点一: 上半年房地产市场去行政化,以市场调节为主,宏观调控为辅 两会双向调控,房地产再融资开闸,两次定向降准,主基调以市场自行调节为主。 特点二: 下半年政策转向全面扶持,刺激楼市,影响显著
取消限购,北上广深和三亚成限购孤岛,对刚需市场影响较大,但未从根本上激活市场; 放松限贷,激发改善型置业者热情,加强市场信心,全面利好供需两端; 央行降息,加速购房意向强烈客户出手,刺激房价止跌; 公积金政策放松,惠及首改、刚需客户,促进市场提前筑底; 地方政府:救市范围及力度较大,取消限购、放松公积金、放宽落户、契税优惠多管齐下。 特点三:健全房地产长效机制,促进房地产市场长期健康发展。 新型城镇化建设加速,刺激市场需求;加强保障房建设,做好低端有保障;启动以房养老 试点,养老地产迎发展契机。不动产统一登记、住房信息联网、房地产税立法等继续推进,并 取得长足进展。
1. 全 国 政 策
( 1)
上半年:房地产市场去行政化
2014 年上半年,房地产政策以市场调节为主,宏观调控为辅。政府尽力去行政化,不 干预房地产市场。 1) 两会:双向调控 2014 年 3 月,全国两会召开, 中央注重制度建设,确立 2014 年房地产调控基调: 双向调控,告别一刀切。 一线城市:继续增加供应,抑制、遏制投资投机性需求,限购政策不退出
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库存较大城市:控制供地及住宅供应结构
图:两会关于双向调控主要内容
重在调整结构,不 再以房价为核心目 标,明确“中端有 支持”
针对不同城市情况分 类调控,增加中小套 型商品房和共有产权 住房供应
抑制投机投资性需 求,促进房地产市 场持续健康发展
加快落实和完善“低 端有保障”、“高端 有税收”
资料来源:思源经纪整理
2)
银监会:地产股再融资开闸 房地产再融资开闸对地产股有一定的刺激, 使优质房企获得宝贵的资金,加快成长速度,
有望缓解政策打压对地产股估值的压制。 2014 年 3 月 19 日,中茵股份和天保基建两家房企的非公开发行股票预案,获得证监 会无条件核准。此外,外高桥和海印股份有关土地和商业项目开发的定增方案,也先后获 得了证监会核准。尘封四年的房企再融资,终于正式开闸。3 月 21 日,证监会发布了《优 先股试点管理办法》,其中规定符合一定条件的上市公司可以公开发行优先股,并且可以 一次核准分次发行。 3) 央行:两次定向降准 2014 年 2 季度,央行两次定向降准,释放流动性不针对房地产,流入开发商资金有 限,对房地产影响小。 为应对经济下行压力,央行分别于 2014 年 4 月 25 日和 6 月 16 日两次定向降准。
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4.25 定向降准
下调县域农村商业银行人民币存款准备金率 2个百分点
6.16 定向降准
对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业 贷款达到一定比例的商业银行下调人民币存 款准备金率0.5个百分点
下调县域农村合作银行人民币存款准备金率 0.5个百分点
下调财务公司、金融租赁公司和汽车金融公 司人民币存款准备金率0.5个百分点
资料来源:思源经纪整理
6 月 16 日,降准覆盖范围远大于 4 月 25 日的降准范围,但是释放的资金仍然有限, 据测算,定向降准释放资金约 700-800 亿。因两次定向降准释放的额度有限,覆盖的银行 和范围亦非常有限,且针对的是三农和中小企业,跟房地产并没有太大关系,所以对房地 产市场影响甚微。 ( 2) 1) 下半年:政策转向全面扶持
第一波:限购松绑 呼市试水取消限购,中央默许,随后各地纷纷效仿。截至年底,仅剩北京、上海、广
州、深圳和三亚 5 个坚持限购城市。限购取消作为救市第一波,在一定程度上提振了楼市 信心,但各地去库存压力大,且限贷未放开,实际效果不大。 6 月 26 日呼和浩特发文取消限购, 成为第一个正式出台文件取消限购的城市, 此后, 各城市陆续取消限购。
表:2014 年取消限购城市一览表 序 号 19 20 21 22 23 24 25 26
序号 1 2 3 4 5 6 7 8
城市 济南 武汉 苏州 无锡 西安 杭州 青岛 太原
序号 10 11 12 13 14 15 16 17
城市 成都 长沙 合肥 呼和浩特 宁波 徐州 温州 长春
城市 衢州 三亚 厦门 绍兴 珠海 郑州 福州 贵阳 17 / 143
序号 28 29 30 31 32 33 34 35
城市 佛山 南昌 南宁 海口 昆明 沈阳 大连 兰州
序号 37 38 39 40 41 42
城市 舟山 银川 西宁 南京 永康 乌鲁木齐

9
天津
18
石家庄
27
金华
36
武汉 资料来源:思源经纪整理
2)
第二波:限贷放宽 对拥有一套住房并且已经结清贷款的家庭,执行首套房贷款政策。放松限贷激发改善
型置业者热情,加强市场信心,全面利好供需两端。 2014 年 2 月以来,房贷利率优惠逐步消失,85 折利率全面取消。5 月,央行喊话“支 持首套房、及时发放个人房贷”,但“喊话”并未奏效,信贷依然偏紧。
优先满足首 次购房贷款 需求 及时审批和 发放个人住 房贷款
建立信息沟 通机制
央五条
合理定价, 合理确定利 率水平
防范信贷风 险,加强风 险监测分析
资料来源:思源经纪整理
央行喊话依然未能阻止房地产市场下滑,信贷仍然偏紧。同时限购政策的放开并未给 各地房地产带来实际利好。9 月 30 日,央行、银监会联合发布“930 新政”:
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表:“930”新政主要内容 加大对保障性安居工程建设的金融支持 ?积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目,对公共租赁住房和棚户 区改造的贷款期限可延长至不超过25年。 积极支持居民家庭合理的住房贷款需求 ?首套:贷款最低首付比例为30%;贷款利率下限为基准利率的0.7倍。 ?二套:已结清相应购房贷款的家庭,执行首套房贷款政策。 ?三套及以上:已取消或未实施“限购”措施的城市,已结清相应购房贷款的家庭, 应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并确定首付比例和贷款利率。 ?其他:银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划,向符合政策条件的非本地居 民发放住房贷款。 增强金融机构个人住房贷款投放能力 ?鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的 专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通 自住房贷款投放。 继续支持房地产开发企业的合理融资需求 ?扩大市场化融资渠道,支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融 资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。
资料来源:思源经纪整理
10 月 10 日起,各大银行总行陆续出台房贷新政细则,基本贯彻实行 930 新政的相 关中心思想,目前多地对于拥有 1 套住房且已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申 请贷款购买普通商品住房的家庭,贷款最低首付款比例为 30%,贷款利率下限为贷款基准 利率的 0.7 倍。利率实际执行以 9 折最多,7 折很难实现。 3) 第三波:公积金政策调整 公积金政策调整刺激了刚需市场发展。公积金贷款额度提高更多惠及刚需购房客户, 加速观望客户入市,并在一定程度上增加可购房群体数量,释放更多有效需求,促进市场 转好进程。 8 月 22 日住房和城乡建设部网站发布《关于开展加强和改进住房公积金服务专项督 查工作的通知》 决定 2014 年下半年在全国开展加强和改进住房公积金服务专项督查工作。
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将降低中间费用,取消强制保险、公证和担保及其他不合理收费。8 月底前为各地自察自 纠阶段。9 月和 10 月为重点抽查阶段。 10 月 9 日,为提高住房公积金个人住房贷款发放率,支持缴存职工购买首套和改善型 自住住房,住建部、财政部、央行三部门联合下发《关于发展住房公积金个人住房贷款业 务的通知》。
图:《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》主要内容 ? 职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上,可申请住房公积金个人住房贷 贷款条件有 所降低 ? 住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市,适当提高首套自住住房 提高首套贷 款额度 贷款额度。 款。
? 各省、自治区、直辖市要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续。 推进异地 贷款 ? 住房公积金个人住房贷款发放率在85%以上的城市,要主动采取措施,积极协 盘活存量贷 款资产 ? 取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费 降低中间费 用,优化流 程 项目,减轻贷款职工负担; ? 简化贷款办理程序,缩短贷款办理周期。 调组合贷款。
资料来源:思源经纪整理
北京提高公积金贷款额度 2014 年 12 月 31 日,北京发布新政,国管于近日同步跟 进,市属、国管均自 2015 年 1 月 1 日起实施。
表:公积金贷款额度调整表 类别 90 平方米(含)以下的首套自住住房 90 平方米以上的非政策性住房或二套住房 ? ? 贷款额度 贷款最高额度调整为 120 万元 贷款额度最高仍为 80 万元
注:北京住房公积金贷款继续执行“认房、认贷、认提取”的政策。无论购房人现时名下是否有房 产,只要之前有过住房贷款、公积金提取的记录,就会被认定为二套房,执行二套房贷款政策。 20 / 143

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