附件一企业资产证券化法律法规
证券公司企业资产证券化业务试点指引（试行）
公布时间：2010年11月30日第一章总则
第一条为了规范证券公司企业资产证券化业务试点工作，保护投资者合法权益，制定本指引。
第二条证券公司企业资产证券化业务是指证券公司以专项资产管理计划（以下简称“专项计划”）为特殊目的载体，以计划管理人身份面向投资者发行资产支持受益凭证（以下简称“受益凭证”），按照约定用受托资金购买原始权益人能够产生稳定现金流的基础资产，将该基础资产的收益分配给受益凭证持有人的专项资产管理业务。
第三条企业资产证券化业务的原始权益人、计划管理人、托管人等业务参与人，以及其他为企业资产证券化业务提供服务的机构，应当遵守《中华人民共和国证券法》、《证券公司监督管理条例》、《证券公司客户资产管理业务试行办法》等法律、行政法规和中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）的规定。
第四条证券公司办理企业资产证券化业务，应当设立专项计划，并担任计划管理人。
计划管理人管理专项计划资产，应当恪尽职守，履行诚实信用、谨慎勤勉的义务，为受益凭证持有人的利益服务。
第五条证券公司管理专项计划资产，取得的财产和收益，归入专项计划资产，产生的风险由专项计划资产承担。专项计划资产独立于原始权益人、计划管理人、托管人、受益凭证持有人及其他为企业资产证券化业务提供服务机构的固有财产。
第六条证券公司办理企业资产证券化业务，应当经中国证监会批准。未经批准，证券公司不得办理或者以任何形式变相办理企业资产证券化业务。
第二章专项计划
第七条本指引所称基础资产，是指符合法律、行政法规的规定，权属明确，能够产生独立、稳定、可评估预测的现金流的财产或财产权利。
第八条基础资产可以为债权类资产、收益权类资产以及中国证监会认可的其他资产。
基础资产可以是单项财产或财产权利，也可以是同一类型多项财产或财产权利构成的资产组合。
第九条基础资产转让行为应当真实、合法、有效。
基础资产为债权的，原始权益人应当将债权转让事项通知债务人。无法通知债务人的，原始权益人应当在全国性媒体上发布公告，将债权转让事项告知债务人。法律、行政法规规定债权转让应当办理批准、登记等手续的，应当依法办理。
基础资产为收益权的，法律、行政法规规定收益权转让应当办理变更登记手续的，应当依法办理。对于暂时不能办理变更登记手续的，计划管理人应当采取有效措施，维护基础资产的安全。
第十条专项计划的基础资产不得附带抵押、质押等担保负担或者其他权利限制。原始权益人、计划管理人等业务参与人通过合法安排，确保解除基础资产相关担保负担和其他权利限制的除外。
第十一条专项计划的任何货币收支活动，包括接收来自推广专用账户的投资者认购资金、支付基础资产购买价款、收集和存放货币形态的基础资产收益、支付投资者收益及专项计划费用等，必须通过专项计划账户。
计划管理人应当分别为不同的专项计划开立独立的专项计划账户。专项计划账户应当由托管人托管，账户内的资产属于专项计划资产。
第十二条计划管理人应当监控基础资产现金流的归集，定期核对专项计划相关账目，必要时可以现场检查；原始权益人、托管人及其他为企业资产证券化业务提供服务的机构应当予以配合。出现重大异常情况的，计划管理人应当及时向投资者披露相关信息，并采取必要措施维护专项计划资金安全。
第十三条计划存续期内，计划管理人可以按照计划说明书和托管协议的约定，将计划专用账户内的资金投资于银行存款或者其他风险低、变现能力强的固定收益类产品。计划管理人应当以专项计划的名义设立专门用于再投资的账户，以确保计划资产的独立性。
计划管理人应当为专项计划资金的投资建立有效的投资决策、风险评估等内部管理机制，尽职履行审慎、勤勉义务，严格控制投资风险，并向投资者披露相关投资信息。
计划管理人的投资指令违反计划说明书或者托管协议约定的，托管人应当拒绝。
第十四条受益凭证是持有人享有专项计划受益权的证明，可以依法继承、转让和质押。
第十五条受益凭证可以通过担保等方式提升信用等级。
第十六条受益凭证的发行规模、收益分配安排、存续期限应当与基础资产的现金流状况相匹配。
受益凭证的收益率和发行价格，可以由计划管理人以市场询价等方式确定。同一计划中相同种类、相同期限的受益凭证，收益率和发行价格应当相同。
第十七条推广机构在受益凭证的宣传和推介过程中应当采取下列措施，确保投资者的投资行为是在充分知悉投资受益凭证风险的情形下作出的审慎决定：（一）推广机构应当了解投资者的财产与收入状况、风险承受能力和投资偏好等，推荐与其风险承受能力相匹配的受益凭证；
（二）推广机构应当合规推介专项计划，应当指定专人向投资者讲解企业资产证券化有关业务规则和计划说明书的内容，向投资者充分披露专项计划的基础资产情况、现金流预测对专项计划的影响、交易合同主要内容及受益凭证的风险收益特性，明确投资受益凭证的权利义务；并在计划说明书的显著位置说明受益凭证仅代表专项计划受益权的相应份额，不属于计划管理人或者任何其他机构的负债，受益凭证持有人的追索权仅限于专项计划资产；
（三）计划说明书应当在显著位置提示受益凭证投资风险；推广机构应当制作风险揭示书充分揭示投资风险，在接受投资者认购资金前应当确保投资者已经知悉风险揭示书内容并在风险揭示书上签字。
第十八条推广机构不得通过广播、电视、报刊及其他公共媒体推广受益凭证。
第十九条推广机构应当在托管人处开立专项计划推广专用账户，用于受益凭证认购资金的接收、验资与划转。
划入推广专用账户的认购资金，超过计划说明书约定的推广规模，计划管理人应当及时将超出规模部分的资金全额退还认购人。
禁止任何单位或个人挪用推广专用账户资金。
第二十条受益凭证投资者应当为机构投资者。
投资者应当以真实身份认购专项计划受益凭证，认购资金的来源、用途应当符合法律法规的规定，投资者应当在受益凭证认购协议中对此作出明确承诺。投资者未作承诺，或者推广机构明知投资者身份不真实、认购资金来源或者用途不合法的，推广机构应当对其认购要求予以拒绝。
推广机构发现投资者涉嫌洗钱的，应当按照《中华人民共和国反洗钱法》的规定，履行报告义务。
第二十一条计划管理人可以用自有资金认购受益凭证。计划管理人认购金额不得超过同一计划受益凭证总金额的5%，并且不得超过2亿元；参与多个专项计划的自有资金总额，不得超过计划管理人净资本的15%。
计划管理人以自有资金认购专项计划受益凭证的，应当按照认购金额的10%扣减净资本。扣减后的净资本等各项风险控制指标，应当符合中国证监会的规定。
第二十二条计划管理人应当自专项计划设立日起五个工作日内，将专项计划的推广、验资和设立情况向住所地中国证监会派出机构报告。
第二十三条推广期结束时，专项计划实际受托资金未达到计划说明书约定的最低发行规模，或者未满足计划说明书约定的其他设立条件，专项计划设立失败。
计划管理人应当自推广期结束之日起十个工作日内，向投资者退还认购资金及其交付日至退还日期间发生的利息，并向住所地中国证监会派出机构报告。
第二十四条受益凭证的转让应当在证券交易所进行，受益凭证的登记、存管、结算、代为兑付由证券登记结算机构办理。
第二十五条发生下列情形之一的，专项计划终止：
（一）受益凭证收益分配完毕；
（二）受益凭证持有人大会决定终止；
（三）计划说明书约定的不可抗力事件导致专项计划不能存续；
（四）法律、行政法规或者中国证监会规定，以及计划说明书约定的其他情形。
第二十六条专项计划终止的，计划管理人应当按照计划说明书的约定成立清算组，负责专项计划资产的保管、清理、估价、变现和分配。
清算组成员的组成应当由计划说明书约定。
第二十七条计划说明书应当明确约定清算程序、清算财产的分配顺序及方式。专项计划的清算财产应当优先用于支付清算费用。
清算账册及有关文件应当由计划管理人、托管人保存二十年。
第二十八条计划管理人应当自专项计划清算完成之日起十个工作日内，向托管人、受益凭证持有人出具清算报告，并将清算结果向住所地中国证监会派出机构报告。
计划管理人应当聘请具有证券期货相关业务资格的会计师事务所对清算报告出具审计意见。
第三章计划管理人
第二十九条有下列情形之一的，证券公司不得担任计划管理人：
（一）证券公司持有原始权益人10％以上的股份；
（二）原始权益人持有证券公司10％以上的股份；
（三）根据协议安排，在未来12月内存在上述情形之一的；
（四）证券公司与原始权益人之间存在其他重大关联关系，可能损害受益凭证持有人合法权益的。
第三十条计划管理人应当履行下列职责：
（一）对原始权益人进行辅导，提高原始权益人规范运作水平，督促原始权益人依法履行职责，并出具辅导报告；
（二）发行受益凭证，设立专项计划；
（三）按照约定及时将募集资金支付给原始权益人。
（四）为受益凭证持有人的利益管理专项计划资产；
（五）监督原始权益人持续经营情况和基础资产现金流状况；
（六）督促原始权益人按出具的专项说明与承诺使用募集资金；
（七）按照约定向受益凭证持有人分配收益；
（八）按照约定召集受益凭证持有人大会；
（九）履行信息披露义务；
（十）聘请专项计划的托管人及其他为企业资产证券化业务提供服务的机构；
（十一）法律、行政法规或者中国证监会规定，以及计划说明书约定的其他职责。
第三十一条未经中国证监会批准，计划管理人不得辞任。
计划管理人被取消资产管理资格、解散、被撤销或者被依法宣告破产的，在受益凭证持有人大会选任新的计划管理人之前，计划管理人应当按照有关监管要求妥善处理有关事宜。计划说明书应当对此作出相应约定。
第三十二条计划管理人职责终止的，应当及时办理档案和职责移交手续。计划管理人完成移交手续前，应当妥善保管专项计划文件和资料，维护受益凭证持有人的合法权益。
计划管理人应当在完成移交手续之日起5个工作日内，向住所地中国证监会派出机构报告。
第三十三条证券公司办理企业资产证券化业务，应当对原始权益人等相关交易主体和基础资产进行全面的尽职调查，形成书面的工作底稿，并制作尽职调查报告。
第三十四条证券公司办理企业资产证券化业务，应当获得充分的基础资产未来现金流预测报告。
证券公司应当根据基础资产的类型和现金流特征设计符合资产证券化特征的专项计划，审慎确定专项计划募集资金金额。
证券公司应当向投资者充分揭示现金流预测偏差可能导致的受益凭证投资风险。
第三十五条证券公司应当针对受益凭证存续期内可能出现的重大风险，制订切实可行的风险控制措施和风险处置预案。在风险发生时，证券公司应当勤勉尽责地执行风险处置预案，最大程度地保护受益凭证持有人利益。
第三十六条证券公司应当对设立专项计划的合法性、安全性和可操作性进行全面分析，并制作可行性研究报告。
第三十七条计划管理人应当按照计划说明书的约定管理计划资产。
计划管理人不得有下列行为：
（一）受托资金不入账或者进行其他任何形式的账外经营；
（二）受托资金超过计划说明书约定的规模；
（三）挪用专项计划资产；
（四）违反计划说明书的约定以专项计划资产设定担保或者其他或有负债；
（五）违反计划说明书的约定以专项计划资产对外投资；
（六）以分支机构名义对外办理企业资产证券化业务；
（七）法律、行政法规及中国证监会禁止的其他行为。
第三十八条计划管理人应当为专项计划单独记账、独立核算，不同的专项计划在账户设置、资金划拨、账簿记录等方面应当相互独立。
第三十九条计划说明书应当详细说明计划管理人与原始权益人之间的利益关系，包括近三年是否存在承销保荐、财务顾问及其他业务关系。
第四十条证券公司应当明确业务主办部门及相关部门的工作职责和分工协作，建立健全有效的风险隔离机制，充分发挥风险控制、监察稽核、法律合规等部门的监督制衡作用，防止账外经营、挪用计划资产及其他违法违规行为发生，防范利益冲突，控制业务风险。
证券公司应当建立健全项目选择、产品设计、系统测试、产品推广、信息披露、后续管理、档案管理、监督检查等业务环节的管理制度，确保资产证券化业务的各个环节具有制度保障。
第四十一条计划管理人应当为专项计划指定项目主办人，项目主办人应当承担尽职调查及计划管理职责。
项目主办人应当具备良好的职业道德，无不良诚信记录，具备企业资产证券化相关知识，并具有三年以上投资银行、资产管理或者固定收益业务从业经历。
第四十二条计划管理人应当建立企业资产证券化业务的权限管理和责任追究制度，明确公司分管企业资产证券化业务的高级管理人员、部门负责人和项目主办人的权限和责任。
第四章原始权益人
第四十三条原始权益人应当符合下列条件：
（一）生产经营符合法律、行政法规和公司章程的规定，符合国家经济政策；
（二）内部控制制度健全；
（三）具有持续经营能力，无重大经营风险、财务风险和法律风险；
（四）最近三年未发生重大违约、虚假信息披露或者其他重大违法违规行为；
（五）法律、行政法规和中国证监会规定的其他条件。
第四十四条原始权益人应当履行下列职责：
（一）接受计划管理人的辅导；
（二）承诺向计划管理人等有关业务参与人提交的文件真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏等情形；
（三）承诺基础资产真实、合法、有效，且不存在任何影响专项计划设立的情形；
（四）与计划管理人签订基础资产转让协议；依照法律、行政法规、公司章程和相关协议的规定或者约定，合法转让基础资产；
（五）在专项计划存续期间，维持正常的生产经营活动或者提供合理的支持，为基础资产产生预期现金流提供必要的保障；
（六）配合并支持计划管理人、托管人及其他为企业资产证券化业务提供服务的机构履行职责；
（七）不得侵占、损害计划资产；
（八）发生重大事项，可能损害受益凭证持有人利益的，及时书面告知计划管理人；
（九）专项计划法律文件约定的其他职责。
第四十五条原始权益人不得违背募集资金用途专项说明与承诺使用募集资金。募集资金使用应当符合法律、行政法规规定和国家经济政策。
第五章受益凭证持有人
第四十六条受益凭证持有人享有下列权利：
（一）分享专项计划收益；
（二）参与分配清算后的专项计划剩余资产；
（三）提议召开受益凭证持有人大会并行使表决权；
（四）获得资产管理报告等专项计划信息披露文件，查阅或者复制专项计划相关信息资料；
（五）转让受益凭证；
（六）认购协议或计划说明书约定的其他权利。
第四十七条受益凭证持有人不得主张分割专项计划资产，不得要求专项计划回购其受益凭证。
第四十八条专项计划应当设立受益凭证持有人大会。受益凭证持有人大会由全体受益凭证持有人组成。受益凭证持有人大会的职权、召集、召开和表决机制等应当在计划说明书中约定。
第六章专项计划设立申请
第四十九条证券公司申请设立专项计划，应当向中国证监会提交下列申请文件：
（一）申请书；
（二）计划说明书；
（三）主要交易合同文本；
（四）法律意见书；
（五）受益凭证推广方案；
（六）原始权益人募集资金用途专项说明与承诺；
（七）原始权益人最近三年经审计的财务会计报告及融资情况说明（未满三年的自成立之日起）；
（八）证券公司、托管人有关防范利益冲突的特别说明；
（九）证券公司分管企业资产证券化业务的高级管理人员、部门负责人和项目主办人的情况登记表；
（十）证券交易所出具的专项计划论证报告和同意专项计划受益凭证挂牌交易的意见。
（十一）中国证监会要求的其他文件。
上述申请文件一式三份，其中报送中国证监会两份，报送证券公司住所地证监局一份。
第五十条证券公司应当为专项计划制作至少包含下列内容的计划说明书：
（一）受益凭证的发行规模、品种、期限、预期收益率、资信评级状况、登记、托管、交易场所等基本情况；
（二）专项计划的交易结构；
（三）原始权益人、计划管理人等业务参与人情况；
（四）基础资产情况；
（五）计划资产的管理安排；
（六）现金流归集、投资及分配；
（七）风险揭示与防范措施；
（八）专项计划的设立、终止等事项；
（九）信息披露安排；
（十）受益凭证持有人大会职权、召集、召开和表决机制；
（十一）主要交易文件摘要。
第五十一条证券公司应当委托律师事务所，对包括但不限于下列事项发表明确的法律意见：
（一）计划管理人、推广机构、托管人的资质及权限；
（二）计划说明书、资产转让协议、托管协议、认购协议等法律文件的合法性；
（三）基础资产的真实性、合法性、有效性、权利归属及其负担情况；
（四）基础资产转让的合法性；
（五）基础资产与原始权益人风险隔离的有效性；
（六）专项计划信用增级安排的合法性、有效性；
（七）专项计划合法性、有效性的总体法律意见。
第五十二条证券公司应当聘请具有证券市场资信评级业务资格的资信评级机构，对专项计划受益凭证进行初始评级和跟踪评级。
专项计划存续期间，资信评级机构负有向受益凭证持有人披露跟踪评级报告的义务。资信评级机构应当每十二个月向受益凭证持有人披露至少一次跟踪评级报告。
专项计划存续期间，资信评级机构发生变更，计划管理人、资信评级机构应当向受益凭证持有人说明原因，并向计划管理人住所地中国证监会派出机构报告。
第七章信息披露
第五十三条计划管理人应当自专项计划设立之日起，按照证券交易所规定，向受益凭证持有人每三个月披露季度资产管理报告，每十二个月披露年度资产管理报告。每次收益分配前，披露收益分配报告。
托管人应当自专项计划设立之日起，按照证券交易所规定，向受益凭证持有人每三个月披露季度托管报告，每十二个月披露年度托管报告。
资产管理报告、托管报告和收益分配报告应当由计划管理人向住所地中国证监会派出机构备案。
第五十四条资产管理报告应至少包括下列内容：
（一）基础资产运行情况；
（二）原始权益人、计划管理人、托管人等业务参与人的履约情况；
（三）专项计划账户资金收支情况；
（四）需要对受益凭证持有人报告的其他事项。
年度资产管理报告应当包括具有证券期货相关业务资格的会计师事务所出具的年度资产管理报告审计意见。
第五十五条计划存续期间发生下列情形的，计划管理人应当向受益凭证持有人及时披露，并向住所地中国证监会派出机构备案。
（一）未按计划说明书约定分配收益；
（二）受益凭证信用等级发生调整；
（三）基础资产发生超过受益凭证未偿本金余额5％以上，或者当期应分配金额10％以上的重大损失；
（四）原始权益人、计划管理人、托管人或者基础资产涉及法律纠纷，可能影响受益凭证按时分配收益；
（五）基础资产现金流预期发生重大变化；
（六）原始权益人、计划管理人、托管人、担保人违反合同约定，对受益凭证持有人利益产生不利影响；
（七）原始权益人、计划管理人、托管人、担保人经营情况发生重大变化，或者作出减资、合并、分立、解散、申请破产等决定，可能影响受益凭证持有人利益；
（八）计划管理人、托管人、资信评级机构发生变更；
（九）担保人信用等级发生调整；
（十）其他可能对受益凭证持有人利益产生重大影响的情形。
证券公司客户资产管理业务管理办法
中国证券监督管理委员会令第87号
《证券公司客户资产管理业务管理办法》已经2012年8月1日中国证券监督管理委员会第21次主席办公会议审议通过，现予公布，自公布之日起施行。
2012年10月18日第一章总则
第一条为规范证券公司客户资产管理活动，保护投资者的合法权益，维护证券市场秩序，根据《证券法》、《证券公司监督管理条例》和其他相关法律、行政法规，制定本办法。
第二条证券公司在中华人民共和国境内从事客户资产管理业务，适用本办法。
法律、行政法规和中国证券监督管理委员会（以下简称中国证监会）对证券公司客户资产管理业务另有规定的，从其规定。
第三条证券公司从事客户资产管理业务，应当遵守法律、行政法规和中国证监会的规定，遵循公平、公正的原则，维护客户的合法权益，诚实守信，勤勉尽责，避免利益冲突。
证券公司从事客户资产管理业务，应当充分了解客户，对客户进行分类，遵循风险匹配原则，向客户推荐适当的产品或服务，禁止误导客户购买与其风险承受能力不相符合的产品或服务。
客户应当独立承担投资风险，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。
第四条证券公司从事客户资产管理业务，应当依照本办法的规定向中国证监会申请客户资产管理业务资格。未取得客户资产管理业务资格的证券公司，不得从事客户资产管理业务。
第五条证券公司从事客户资产管理业务，应当依照本办法的规定与客户签订资产管理合同，根据资产管理合同约定的方式、条件、要求及限制，对客户资产进行经营运作，为客户提供证券及其他金融产品的投资管理服务。
第六条证券公司从事客户资产管理业务，应当实行集中运营管理，对外统一签订资产管理合同。
第七条证券公司从事客户资产管理业务，应当建立健全风险控制制度和合规管理制度，采取有效措施，将客户资产管理业务与公司的其他业务分开管理，控制敏感信息的不当流动和使用，防范内幕交易和利益冲突。
第八条证券交易所、证券登记结算机构、中国证券业协会依据法律、行政法规和中国证监会的规定，对证券公司客户资产管理业务实行规范有序的自律管理和行业指导。
第九条中国证监会及其派出机构依据法律、行政法规和本办法的规定，对证券公司客户资产管理活动进行监督管理。
第十条鼓励证券公司在有效控制风险的前提下，依法开展资产管理业务创新。
中国证监会及其派出机构依照审慎监管原则，采取有效措施，促进证券公司资产管理的创新活动规范、有序进行。
第二章业务范围
第十一条证券公司可以依法从事下列客户资产管理业务：
（一）为单一客户办理定向资产管理业务；
（二）为多个客户办理集合资产管理业务；
（三）为客户办理特定目的的专项资产管理业务。
第十二条证券公司为单一客户办理定向资产管理业务，应当与客户签订定向资产管理合同，通过专门账户为客户提供资产管理服务。
第十三条证券公司为多个客户办理集合资产管理业务，应当设立集合资产管理计划，与客户签订集合资产管理合同，将客户资产交由负责客户交易结算资
金存管的指定商业银行、中国证券登记结算有限责任公司或者中国证监会认可的证券公司等其他资产托管机构进行托管，通过专门账户为客户提供资产管理服务。
第十四条证券公司办理集合资产管理业务，可以设立限定性集合资产管理计划和非限定性集合资产管理计划。
限定性集合资产管理计划资产应当主要用于投资国债、债券型证券投资基金、在证券交易所上市的企业债券、其他信用度高且流动性强的固定收益类金融产品；投资于股票等权益类证券以及股票型证券投资基金的资产，不得超过该计划资产净值的20%，并应当遵循分散投资风险的原则。
非限定性集合资产管理计划的投资范围由集合资产管理合同约定，不受前款规定限制。
第十五条证券公司为客户办理特定目的的专项资产管理业务，应当签订专项资产管理合同，针对客户的特殊要求和资产的具体情况，设定特定投资目标，通过专门账户为客户提供资产管理服务。
证券公司可以通过设立综合性的集合资产管理计划办理专项资产管理业务。
第十六条取得客户资产管理业务资格的证券公司，可以办理定向资产管理业务；办理专项资产管理业务的，还须按照本办法的规定，向中国证监会提出逐项申请。
第十七条证券公司开展资产管理业务，投资主办人不得少于5人。投资主办人须具有3年以上证券投资、研究、投资顾问或类似从业经历，具备良好的诚信纪录和职业操守，通过中国证券业协会的注册登记。
第十八条证券公司发起设立集合资产管理计划后5个工作日内，应当将集合资产管理计划的发起设立情况报中国证券业协会备案，同时抄送证券公司住所地、资产管理分公司所在地中国证监会派出机构。
第十九条证券公司备案发起设立的集合资产管理计划，应当提交下列材料：
（一）备案报告；
（二）集合资产管理计划说明书、合同文本、风险揭示书；
（三）资产托管协议；
（四）合规总监的合规审查意见；
（五）中国证监会要求提交的其他材料。
第三章基本业务规范
第二十条证券公司开展客户资产管理业务，应当依据法律、行政法规和本办法的规定，与客户签订书面资产管理合同，就双方的权利义务和相关事宜做出明确约定。资产管理合同应当包括下列基本事项：
（一）客户资产的种类和数额；
（二）投资范围、投资限制和投资比例；
（三）投资目标和管理期限；
（四）客户资产的管理方式和管理权限；
（五）各类风险揭示；
（六）资产管理信息的提供及查询方式；
（七）当事人的权利与义务；
（八）管理报酬的计算方法和支付方式；
（九）与资产管理有关的其他费用的提取、支付方式；
（十）合同解除、终止的条件、程序及客户资产的清算返还事宜；
（十一）违约责任和纠纷的解决方式；
（十二）中国证监会规定的其他事项。
第二十一条集合资产管理合同除应符合前条规定外，还应当对集合资产管理计划开始运作的条件和日期、资产托管机构的职责、托管方式与托管费用、客户资产净值的估算、投资收益的确认与分派等事项做出约定。
集合资产管理合同由证券公司、资产托管机构与单个客户三方签署。
第二十二条证券公司应当根据有关法律法规，制定健全、有效的估值政策和程序，并定期对其执行效果进行评估，保证集合资产管理计划估值的公平、合理。估值的具体规定，由中国证券业协会另行制定。
第二十三条证券公司办理定向资产管理业务，接受单个客户的资产净值不得低于人民币100万元。
第二十四条证券公司办理集合资产管理业务，只能接受货币资金形式的资产。
证券公司设立限定性集合资产管理计划的，接受单个客户的资金数额不得低于人民币5万元；设立非限定性集合资产管理计划的，接受单个客户的资金数额不得低于人民币10万元。
第二十五条证券公司应当将集合资产管理计划设定为均等份额，并可以根据风险收益特征划分为不同种类。同一种类的集合资产管理计划份额，享有同等权益，承担同等风险，但本办法第二十七条规定另有约定的除外。
第二十六条证券公司设立集合资产管理计划，可以对计划存续期间做出规定，也可以不做规定。
集合资产管理合同应当对客户参与和退出集合资产管理计划的时间、方式、价格、程序等事项做出明确约定。
参与集合资产管理计划的客户不得转让其所拥有的份额；但是法律、行政法规和中国证监会另有规定的除外。
第二十七条证券公司可以自有资金参与本公司设立的集合资产管理计划。募集推广期投入且按照合同约定承担责任的自有资金，在约定责任解除前不得退出；存续期间自有资金参与、退出的，应当符合相关规定。
证券公司、资产托管机构和客户应当在资产管理合同中明确约定自有资金参与、退出的条件、程序、风险揭示和信息披露等事项，合同约定承担责任的自有资金，还应当对金额做出约定。证券公司应当采取措施，有效防范利益冲突，保护客户利益。
证券公司投入的资金，根据其所承担的责任，在计算公司的净资本额时予以相应的扣减。
第二十八条证券公司可以自行推广集合资产管理计划，也可以委托其他证券公司、商业银行或者中国证监会认可的其他机构代为推广。
客户在参与集合资产管理计划之前，应当已经是证券公司自身或者其他推广机构的客户。
第二十九条集合资产管理计划设立完成前，客户的参与资金只能存入集合资产管理计划份额登记机构指定的专门账户，不得动用。
第三十条证券公司进行集合资产管理业务投资运作，在证券期货等交易所进行交易的，应当遵守交易所的相关规定。在证券交易所进行证券交易的，还应当通过专用交易单元进行。
在交易所以外进行交易的，应当遵守相关管理规定。
第三十一条证券公司将其所管理的集合资产管理计划资产投资于一家公司发行的证券，不得超过该证券发行总量的10%。一个集合资产管理计划投资于一家公司发行的证券不得超过该计划资产净值的10%。中国证监会另有规定的除外。
第三十二条证券公司将其管理的客户资产投资于本公司及与本公司有关联方关系的公司发行的证券，应当事先取得客户的同意，事后告知资产托管机构和客户，同时向证券交易所报告。
证券公司办理集合资产管理业务，单个集合资产管理计划投资于前款所述证券的资金，不得超过该集合资产管理计划资产净值的7%。
投资于指数基金或者完全按照有关指数的构成比例进行证券投资的集合资产管理计划不受前款规定的比例限制。
第三十三条因证券市场波动、证券发行人合并、资产管理计划规模变动等证券公司之外的因素致使资产管理计划投资不符合本办法第三十一条、第三十二条规定的比例或者资产管理合同约定的投资比例的，证券公司应当在合同中明确约定相应处理原则，依法及时调整，并向证券公司住所地、资产管理分公司所在地中国证监会派出机构及中国证券业协会报告。
第三十四条证券公司办理定向资产管理业务，由客户自行行使其所持有证券的权利，履行相应的义务。
证券公司将定向资产管理业务的客户资产投资于上市公司的股票，发生客户应当履行公告、报告、要约收购等法律、行政法规和中国证监会规定义务的情形时，证券公司应当立即通知有关客户，并督促其履行相应义务；客户拒不履行的，证券公司应当向证券交易所报告。
第三十五条证券公司代表客户行使集合资产管理计划所拥有证券的权利，履行相应的义务。
第三十六条证券公司从事客户资产管理业务，不得有下列行为：
（一）挪用客户资产；
（二）向客户做出保证其资产本金不受损失或者取得最低收益的承诺；
（三）以欺诈手段或者其他不当方式误导、诱导客户；
（四）将资产管理业务与其他业务混合操作；
（五）以转移资产管理账户收益或者亏损为目的，在自营账户与资产管理账户之间或者不同的资产管理账户之间进行买卖，损害客户的利益；
（六）利用所管理的客户资产为第三方谋取不正当利益，进行利益输送。
（七）自营业务抢先于资产管理业务进行交易，损害客户的利益；
（八）以获取佣金或者其他利益为目的，用客户资产进行不必要的证券交易；
（九）内幕交易、操纵市场；
（十）法律、行政法规和中国证监会规定禁止的其他行为。
第三十七条证券公司办理集合资产管理业务，除应遵守前条规定外，还应当遵守下列规定：
（一）不得违规将集合资产管理计划资产用于资金拆借、贷款、抵押融资或者对外担保等用途；
（二）不得将集合资产管理计划资产用于可能承担无限责任的投资。
第四章风险控制和客户资产托管
第三十八条证券公司开展客户资产管理业务，应当在资产管理合同中明确规定，由客户自行承担投资风险。
第三十九条证券公司应当向客户如实披露其客户资产管理业务资质、管理能力和业绩等情况，并应当充分揭示市场风险，证券公司因丧失客户资产管理业务资格给客户带来的法律风险，以及其他投资风险。
证券公司向客户介绍投资收益预期，必须恪守诚信原则，提供充分合理的依据，并以书面方式特别声明，所述预期仅供客户参考，不构成证券公司对客户的承诺。
第四十条在签订资产管理合同之前，证券公司、推广机构应当了解客户的资产与收入状况、风险承受能力以及投资偏好等基本情况，客户应当如实提供相关信息。证券公司、推广机构应当根据所了解的客户情况推荐适当的资产管理计划。
证券公司设立集合资产管理计划，应当对客户的条件和集合资产管理计划的推广范围进行明确界定，参与集合资产管理计划的客户应当具备相应的金融投资经验和风险承受能力。
第四十一条客户应当对其资产来源及用途的合法性做出承诺。客户未做承诺或者证券公司明知客户资产来源或者用途不合法的，不得签订资产管理合同。
任何人不得非法汇集他人资金参与集合资产管理计划。
第四十二条证券公司及其他推广机构应当采取有效措施，并通过证券公司、中国证券业协会、中国证监会电子化信息披露平台或者中国证监会认可的其他信息披露平台，客观准确披露资产管理计划批准或者备案信息、风险收益特征、投诉电话等，使客户详尽了解资产管理计划的特性、风险等情况及客户的权利、义务，但不得通过广播、电视、报刊及其他公共媒体推广资产管理计划。
第四十三条证券公司应当至少每季度向客户提供一次准确、完整的资产管理报告，对报告期内客户资产的配置状况、价值变动等情况做出详细说明。
证券公司应当保证客户能够按照资产管理合同约定的时间和方式查询客户资产配置状况等信息。发生资产管理合同约定的、可能影响客户利益的重大事项时，证券公司应当及时告知客户。
第四十四条证券公司办理定向资产管理业务，应当保证客户资产与其自有资产、不同客户的资产相互独立，对不同客户的资产分别设置账户、独立核算、分账管理。
第四十五条证券公司办理集合资产管理业务，应当保证集合资产管理计划资产与其自有资产、集合资产管理计划资产与其他客户的资产、不同集合资产管理计划的资产相互独立，单独设置账户、独立核算、分账管理。
第四十六条证券公司办理定向资产管理业务，应当将客户的委托资产交由负责客户交易结算资金存管的指定商业银行、中国证券登记结算有限责任公司或者中国证监会认可的证券公司等其他资产托管机构托管。
第四十七条证券公司办理集合资产管理业务，应当将集合资产管理计划资产交由负责客户交易结算资金存管的指定商业银行、中国证券登记结算有限责任公司或者中国证监会认可的证券公司等其他资产托管机构托管。
证券公司、资产托管机构应当为集合资产管理计划单独开立证券账户、资金账户等相关账户。证券账户名称应当注明证券公司、集合资产管理计划名称等内容。
第四十八条证券公司应当建立公平交易制度及异常交易日常监控机制，公平对待所管理的不同资产，对不同投资组合之间发生的同向交易和反向交易进行监控，并定期向证券公司住所地、资产管理分公司所在地中国证监会派出机构及中国证券业协会报告。
第四十九条资产托管机构应当由专门部门负责资产管理业务的资产托管，并将托管的资产管理业务资产与其自有资产及其管理的其他资产严格分开。
第五十条资产托管机构办理资产管理的资产托管业务，应当履行下列职责：
（一）安全保管资产管理业务资产；
（二）执行证券公司的投资或者清算指令，并负责办理资产管理业务资产运营中的资金往来；
（三）监督证券公司资产管理业务的经营运作，发现证券公司的投资或清算指令违反法律、行政法规、中国证监会的规定或者资产管理合同约定的，应当要求改正；未能改正的，应当拒绝执行，并向证券公司住所地、资产管理分公司所在地中国证监会派出机构及中国证券业协会报告；
（四）出具资产托管报告；
（五）资产管理合同约定的其他事项。
第五十一条资产托管机构有权随时查询资产管理业务的经营运作情况，并应当定期核对资产管理业务资产的情况，防止出现挪用或者遗失。
第五十二条定向资产管理合同约定的投资管理期限届满或者发生合同约定的其他事由，应当终止资产管理合同的，证券公司在扣除合同约定的各项费用后，必须将客户账户内的全部资产交还客户自行管理。
集合资产管理合同约定的投资管理期限届满或者发生合同约定的其他事由，应当终止集合资产管理计划运营的，证券公司和资产托管机构在扣除合同规定的各项费用后，必须将集合资产管理计划资产，按照客户拥有份额的比例或者集合
资产证券化案件中若干法律问题的分析 资产证券化案件中若干法律问题的分析 在国际金融危机影响下，人民法院受理的金融领域新类型案件大量涌现，面对种种金融创新活动引发的纠纷，司法工作者通过加强专业知识的学习以及个案审理的不断积累，发挥司法对金融创新的鼓励推进作用，在司法实践中保护金融创新主体的合法权益。 资 产证券化(asset securitization) 是指将缺乏流动性的资产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券的行为，使其具有流动性。在我 国，关于资产证券化的定义，见诸于《信贷资产证券化试点管理办法》第二条，资产证券化是指在中国境内，银行业金融机构作为发起机构，将信贷资产信托给受托 机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券，以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益的结构性融资活动。 一、资产证券化的主体 资 产证券化交易涉及的当事人较多，一般而言，下列当事人在证券化过程中具有重要作用：⒈发起人。发起人是证券化资
产的原始所有者，通常是金融机构或大型工商 企业。⒉特定目的机构或特定目的受托人(Special Purpose Vehicle，SPV)。这是指接受发起人转让的资产，或受发起人委托持有资 产，并以该资产为基础发行证券化产品的机构。选择特定目的机构或受托人时，通常要求满足所谓破产隔离条件，即发起人破产对其不产生影响。⒊资金和资产存管 机构。为保证资金和基础资产的安全，特定目的机构通常聘请信誉良好的金融机构进行资金和资产的托管。⒋信用增级机构。⒌信用评级机构。⒍承销人。⒎证券化 产品投资者，即证券化产品发行后的持有人。 除上述当事人外，资产证券化交易还可能需要金融机构充当服务人，服务人负责对资产池中的现金流进行日常管理，通常可由发起人兼任。 二、资产证券化的运作程序 资 产证券化运作程序有以下几个关键步骤:①资产的选择出售。发起人选择确定进行证券化的资产组合成资产池(Assets Pool)，并将之转让与SPV。 ②资产信用评级和信用增强。就是由独立的信用评级机构对资产支持证券信用定级并跟踪监督。必要时，由发起人或第三人增强证券的信用等级以提高证券对投资者
金融安全视阈下的资产证券化监管法律制度改革 于朝印* 一、资产证券化：金融安全的达摩克利斯之剑 “证券化”、“资产证券化”与“结构性融资”这三个术语可以交互使用，它们都是指企业用资产产生的现金流进行融资，而“证券化”则特指在现金流的基础上发行证券。①在次贷危机引发的全球金融危机中，人们渐渐地意识到证券化犹如希腊神话中的达摩克利斯之剑，它在带来金融繁荣与投资活跃的表象背后隐藏着种种危险与杀机。在金融危机发生后，人们逐渐发现曾如此繁荣的证券化也成为引发危机的原因之一。美国经济学家Nouriel Roubini曾指出，危机发生的原因是很多泡沫破裂的结果，其中把房屋抵押贷款及其他贷款转化成复杂的、有毒的和破坏性的金融工具的证券化产品就其中的泡沫。②Holden Lewis 指出，道德风险是指当人们在以某种方式得到保护或保障时会如何轻率行事。房屋抵押贷款标准变得不严格是因为抵押贷款的每个环节在获取利益的同时都会认为它会把风险传给下一个环节。③资产证券化的一个重要功能就是实现风险隔离，风险隔离一个负面作用就是会造成抵押贷款过程中的道德风险。虽然本次金融危机不能全部归罪于资产证券化，但是证券证券化得到不当应用也是不争的事实。危机后，资产证券化的发行量急剧下降，到2009年上半年，全球的私人担保证券化的发行量只有1万多亿美元，就美国来说，债务抵押证券（CDO）以及以其他证券化产品作为支撑的债务抵押证券（CDO2）与私人担保MBS市场几乎全部崩溃。④ 虽然资产证券化遇到了发展过程中的低谷，“但是，如果以此就认为证券化的高潮已过，甚至寿终正寝，那就太小觑华尔街银行家的创新能力和生存能力了。”现在瑞信、高盛等知名投行正推出保单证券化业务，这有可能会成为继按揭抵押证券化产品后的又一资本市场热点。⑤除此之外，美国的资产证券化市场上在进行被称之为“Re-Remics”的再证券化活动。2009年的上半年主要针对以优质按揭抵押贷款支持的MBS大约发行了2500亿美元。鉴于大多数在2005年到2007年间发行的私人担保AAA级MBS证券都已经降级，这一市场发展的潜力可能是巨大的。⑥ 从理论与实践的角度来看，对证券化都有必要进行监管。首先，证券化作为一种金融创新形式，其起源就有“脱法”的嫌疑。Tamar Frankel曾指出，信托与证券化作为创新， *作者简介：于朝印，（1970-），男，山东章丘人，山东经济学院讲师，西南政法大学经济法学博士研究生，研究方向：经济法、金融法。 ① Steven L. Schwarcz, The Alchemy of Asset Securitization, Stanford Journal of Law, Business & Finance, Vol. 1，, 1994, p.133. ② Nouriel Roubini：Warning: More Doom Ahead， [EB/OL]https://www.doczj.com/doc/f92976926.html,/articles/2009/01/05/warning_more_doom_ahead，2010-03-24 ③ Holden Lewis：'Moral hazard' helps shape mortgage mess， https://www.doczj.com/doc/f92976926.html,/brm/news/mortgages/20070418_subprime_mortgage_morality_a1.asp?caret= 3c ④ International Monetary Fund，Global Financial Stability Report：Navigating the Financial Challenge Ahead，Oct. 2009, P84. ⑤王政. 美国资产证券化有卷土重来之势[N]上海证券报,2009-10-15,12版. ⑥ International Monetary Fund，Global Financial Stability Report：Navigating the Financial Challenge Ahead，Oct，2009,P86.
2018最新《物业管理条例》全文 总则 第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。 第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。 第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 业主大会 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： (一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务; (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议; (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议; (四)参加业主大会会议，行使投票权; (五)选举业主委员会成员，并享有被选举权; (六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同; (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用; (十)法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第十一条下列事项由业主共同决定： (一)制定和修改业主大会议事规则;
资产证券化与法律服务 ――北京大成（武汉）律师事务所律师合伙人邹光明 资产证券化（Asset-backed Securitization, ABS）产生、发展并盛行于国外资本市场发达的国家，最初在美国不动产市场上得以成功实施，目前已经在金融资本市场的各个领域内大放异彩。例如房屋抵押贷款、汽车抵押贷款，信用卡应收款、商业票据应收款、贸易应收款、知识产权交易收益、基础设施收益等等。随着我国资本市场的发展及不断扩大，目前信贷资产证券化的试点工作正在进行中。本文从资产证券化的概念入手，对该结构中的证券进行分析，并结合已颁布的法律规范对我国开展资产证券化的业务进行探讨，以求教于大方之家。 一、资产证券化的概念与交易结构 1、资产证券化的概念 证券化是近几十年来国际金融领域中发展最快的金融工具之一。在现代国际金融市场上，证券化融资已在很大程度上打破了以商业银行贷款为标志的传统筹资方式和资产运作方式。传统的融资途径主要有：企业向国内外银行申请贷款；企业以自身信用作为担保发行企业债券；企业通过上市发行股票筹集资金，此外，还有以项目作为载体的BOT融资等。但是资产证券化的融资方式与上述不同，他是原始权益人将基于资产的未来收益以证券的形式预售的过程。无论何种资产的证券化，其基本交易结构都是资产的原始权益人将要证券化的资产剥离出来，出售给一特设机构，由特设机构以其获得的该项资产的未来现金收益为担保发行证券，投资者购买证券，特设机构以发行证券的收入支付给原始权益人作为购买资产证券化的价款，特设机构则以证券化资产产生的现金流向投资者支付本息。 一九七○年代之际，美国因为通货膨胀问题的日趋严重，短期利率高涨，而存款利率却因受制于法律而无法提高，造成民众纷纷将原本存放在金融机构的存款直接投资于收益较高的金融市场工具，如股票、货币市场基金和商业票据等，由此而导致所谓的“反中介”现象产生。此现象表现于储蓄者将金融机构的存款直接投资于货币市场或委托机构投资人进行投资，即储蓄者改变其投资行为；借款者则转由发行证券向投资人筹措资金，即借款者亦改变其融资方式，这在一定程度上促成了日后证券化产品的蓬勃发展。发展至今，证券化从形式上大致可分为融资证券化与资产证券化两大类。 融资证券化是指资金短缺者采取发行证券的方式在金融市场上向资金提供者直接融通资金，而不是采取向银行等金融机构借款的方式筹措资金。目前我国资本市场上的股票增发以及公司债券多属于此类。 资产证券化是指将某一单位流动性较差但具有相对稳定的可预期现金收入流量的已有资产或资产组合，通过一定的资产结构安排，对资产中风险与收益要素进行分离与重组，进行信用升级，然后以此资产的未来收益为保证向投资者发行证券，进而转换为在金融市场上流通变现的一种融资的手段。目前我国正在试点开展的信贷资产证券化即属于此类。
国资产证券化业务模式详解之资产支持专项计划模式 我国的资产证券化更多的是按照监管部门的不同进行业务模式划分，目前包括四大类模式：资产支持专项计划模式、信托计划模式、资产支持票据（ABN）模式以及项目资产支持计划模式。他们的监管部门分别是证监会、银监会、银行间市场交易商协会和保监会。另外还存在一些民间模式，不受上述部门的监管，没有标准的业务规则，或许称之为类资产证券化业务更为合适，典型的例子是陆金所。本文将对资产支持专项计划模式进行详细的介绍，涉及的容包括该业务的发展历程、交易结构、基础资产、增信措施、发起动机、合格投资者、业务机会、有待探讨的问题以及法律法规等。设想的潜在读者是具有一定的金融实务知识——至少能够理解相关概念——但未对资产证券化业务进行过深入研究的非资产证券化专业人士。 发展历程 一、发展历程 2004年10月21日，证监会发布《关于证券公司开展资产证券化业务试点有关问题的通知》，标志着由证监会监管的资产证券化业务开始试点，当时该业务被习惯性地称为企业资产证券化业务（以区别在同一时期开始试点的由银监会及人民银行监管的信贷资产证券化业务[ii]）。企业资产证券化业务，最初是以券商专项资产管理计划作为特殊目的载体（SPV），由证监会负责审批，在上海或者交易所上市交易。 2005年8月，中金公司作为计划管理人和主承销商发行了第一单企业资产证券化产品——中国联通CDMA网络租赁费收益计划，标志着企业资产证券化业务正式开闸。 随后，莞深收益、网通01-10、远东01等资产支持证券相继发行。截止2006年底，共发行九只企业资产证券化产品，累计发行额度约为265亿元，基础资产涉及网络租赁收益权、应收账款、高速公路收费权、融资租赁收费权、水电收益权、BT债权、污水处理收费权、上网电费收费权等。 之后美国爆发次贷危机，并引发了一场全球性金融危机，资产支持证券MBS被认为是罪魁祸首。为了防风险，我国监管部门叫停了资产证券化业务。 直到2011年，金融危机基本结束之后，资产证券化业务才得以重启。但是在此之前的2009年，证监会颁布了《证券公司企业资产证券化业务试点指引（试行）》，从专项计划、计划管理人、原始权益人、投资人、专项计划设立申请、信息披露等角度对企业资产证券化业务进行了规。 2011年重启后发行的第一单企业资产证券化产品为11远东01-05，之后又发行了宁公控01-06、侨城01-06、13隧道01-03等27支产品，基础资产涉及融资
二、前期物业管理 （一）选聘物业服务企业 1、《中华人民共和国招标投标法》 2、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 （二）签订合同 1、《中华人民共和国合同法》 2、《中华人民共和国物业服务合同示范文本》（三）接管验收 1、《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》 2、《房屋接管验收标准》 （四）质量保修 1、《建设工程质量管理条例》 2、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》 3、《房屋建筑工程质量保修办法》 4、《商品住宅实行质量保修保证书和住宅说明书制度的规定》 （五）装修 《住宅室内装饰装修管理办法》 三、物业管理的日常运作
（一）物业服务企业 1、《物业服务企业资质管理办法》 2、《物业服务企业财务管理规定》 3、《全国物业管理从业人员岗位证书管理办法》（二）业主 1、《物权法》 2、《管理规约》（即《业主公约》） 3、《业主大会规程》 4、《业主大会议事规则》 （三）物业管理服务 1、《城市异产毗连房屋管理规定》 2、《城市新建住宅小区管理办法》（即33号令） 3、《普通住宅小区物业管理等级标准》 4、《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》（四）物业服务收费 1、《中华人民共和国价格法》 2、《物业服务收费管理办法》 3、《机动车停放服务收费管理办法》 4、《物业服务收费明码标价规定》 （五）公共事业收费 1、《城市供水价格管理办法》 2、《城市电力供应与使用条例》 3、《城市燃气管理办法》 （六）维修基金
《住宅共用部分共用设备设施维修基金管理办法》（七）法律责任 1、《物业管理条例》 2、《民法》 3、《刑法》 4、《民事诉讼法》
员工行为准则 （一）遵守法律法规和社会道德准则，不断学习并强化自身的法律修养及道德情操。（二）严格按照公司各项规章制度办事，遵守公司纪律，积极地提高各项服务操作规程的实践性。 （三）员工须保持制服整齐清洁，仪表端庄，精神饱满，努力提高公司的整体形象。（四）提供各项服务时，服务用语要规得体，做到微笑服务，对自己解决不了的问题，应当及时汇报上级。对待住户、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持彼此间良好关系。 （五）不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。 （六）不得有损坏公司利益的行为。 （七）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽损坏公司财物，对各物如有损坏，须负责赔偿。 （八）必须遵守和执行公司所发出的一切通告。 保安队岗位职责 一遵守国家法律法规以及公司的各项规章制度。 二必须明了和掌握物业管理区各种保安设施如：对讲机、警钟、消防器材伸缩门等的操作和效能，熟记报警及公司值班。 三应熟悉物业管理区业主、物业使用人的、年龄、家庭成员职业。此等资料必须，不得泄露。 四应有礼貌的询问任何进入物业管理区的来访客人，做好进出入登记，如有怀疑，应与办公室取得联络。如访客携带可疑物品时，更须提高警觉。严禁衣衫褴褛和精神不正常者
进入物业管理区域。 五在工作当中，不能因为任何原因与客户发生争吵，更不能谩骂、威胁、恐吓甚至殴打客户。 六听到住户呼救或发现可疑人员，须立即通知上级并封闭大门及其通道，以等待警方人员到场处理。切勿鲁莽采取行动。 七保安实行24小时巡逻制度，对于重点安全区域保安要重点巡视，提高巡逻质量以防止事故的发生。 八若发生罪案，应采取下列步骤协助破案： （一）立即报案或通知上级，并维护现场秩序直至公安部门到达，遇有伤员（被害人、案犯）应立即抢救和监护。 （二）切勿移动、也不允许他人移动、触摸、践踏现场物品，协助公安部门保留证据，方便调查工作。 （三）向公安人员如实提供有关罪案情况，如案发经过，与本案有关人物的相貌、衣着、有关的车牌号及坏人逃走方向等。 九服从命令听众指挥及时完成上级交给的其他任务。 保洁班岗位职责 一依据操作规程依时清洁物业管理区域道路、大厅、楼梯、电梯、停车场、雨水井、墙面等公共场所。 二告知各业主或物业使用人将自产垃圾请放入物业公司指定地点，请勿置于走廊、楼梯等公共部位，以免影响卫生。 三发现任何影响卫生的行为都有权利去制止，发现公共设施、设备发生故障及其他隐患的要及时报告上级。
abs资产证券化_商业保理资产证券化的法律问题探究 商业保理资产证券化的法律问题探究随着我国国内外贸易的发展，商业保理作为能够实现融资、应收账款管理的综合性金融服务，受到了买卖双方的欢迎。目前我国的商业保理公司开展商业保理业务得到了快速的发展，但是应收账款存在流动性弱的问题。如何增强商业保理资产的流动性，解决商业保理公司面临的融资困境，成为商业保理公司目前颇受关注的问题。实际上，我国企业应收账款资产证券化的尝试己经开始，但是由于我国的商业保理资产证券化目前尚处于起步阶段，加上法律制度不完善等因素，当今我国商业保理资产证券化存在着诸多风险和难题函待解决。在对商业保理业务进行分析的基础上，通过对资产证券化业务进行剖析，探讨当前商业保理资产证券化的情况，分析探讨商业保理资产证券化过程中涉及的主要法律问题，就如何去完善我国商业保理资产证券化的法律构建提出相应的对策。关键词:商业保理;资产证券化;法律问题;法律措施一、商业保理资产证券化的概述（一）商业保理资产证券化的概念1、商业保理的含义保理又称为保付代理，不同的国家与学者对其进行不同的定义。根据《国际保理业务通用规则》对于保理业务的定义，其认为保理业务不仅仅包括信用担保，还包括应收账款服务与托收服务，贸易合同的出售方将其应收账款追索权出售给保理商，保理商在债务人无法支付货款或者逾期支付的情况下，由保理商向出售方支付货款的一种融资服务。商业保理作为保理的一种，是商业保理公司开展的贸易融资、坏账担保、应收账款催收、销售分户账管理等综合性的服务，其主要的目的是针对应收账款
为企业商品交易过程提供融资服务。随着企业应收账款规模的扩大，企业账款回收的风险加大，商业保理业务获得巨大的发展机遇。 2、资产证券化的含义资产证券化是金融市场发展到一定阶段的产物，为金融市场的参与主体提供了新的融资渠道，而且为参与主体提供了降低风险的手段。根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》(以下简称《管理规定》)相关条款，资产证券化是指以基础资产产生的现金流作为偿付支持，通过信用增级等手段，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。通过资产证券化，把缺少流动性但有可预见的稳定现金流的资产进行集中形成资金池，并将资产池出售给特殊目的载体，进行信用增级并在证券市场出售。 3、商业保理资产证券化的内涵商业保理资产证券化是在中国证监会资产证券化系列法规的基础上提出的。商业保理资产证券化可以认为是，商业保理公司基于融资的需求，将手中从各个卖方中受让的具有预期的未来现金流集中起来形成应收账款资产池，将资产出售给特殊目的载体，并对资产进行信用增级转变成为可以在证券市场出售的证券的过程。 2014年证监会公布《管理规定》、上海证券交易所公布《上海证券交易所资产证券化业务指引》、中国证券投资基金业协会发布《资产支持专项计划备案管理办法》等，这些规则的修订，不仅统一了特殊目的载体为资产支持专项计划，而且还将资产证券化的业务管理人范围进行了扩大，由原来的证券公司拓展到基金管理公司以及子公司，取消审批制，实行备案制，而且将资产证券化的基础资产范围进行扩大，不仅包括企业应收账款、信托收益权等财产性权利，还包括不动产收益权或者证监会认可的其他财产权利与财产性权利。 （二）商业保理资产证券化法律关系主体分析1、商业保理资产证券化的主体商业保理资产证券化交易通常包含三大交易主体:发起人(原始权益人)、发行人(特殊目的载体)和投资者。 发起人又称为原始权益人，在商业保理资产证券化的过程中，发起人即为商业保理公司，商
一、资产证券化业务的开展现状和相关监管法律法规 截止到2007年5月底，我国资产证券化产品，累计发行规模为478.01亿元，涵盖了银行、电信、交通、电力、地产等诸多行业。产品期限从0.18年到5.34年不等，其收益率也从2.29%到5%各异。从产品占比上看，以专项资产管理计划模式进行操作的企业资产证券化所占比例最大，其发行规模为263.45亿元，占到总规模的55.11%，其次是信贷资产证券化产品，占到27.04%，不良资产证券化产品占13.91% ，另外还有占比较小的离岸资产证券化产品、准REITs 产品和准ABS 信托产品。对于新长宁集团来说，可以采取的资产证券化形式基本上是以专项资产管理计划模式进行操作的企业资产证券化。自2007年以来，刚刚起步的资产证券化业务发展缓慢，这其中的主要原因有以下几点：首先，在美国爆发的次债危机引发了蔓延至全世界的金融危机，这其中的“罪魁祸首”之一就是以银行次级按揭贷款为基础资产发行的资产证券化产品，以莱曼兄弟为代表的投资银行和对冲基金等金融机构过去大量购买了此类产品并从中获得了高额的利润，但是美国房地产市场在2007年的下落以及利率的走高产生了大量的次级按揭贷款坏账，而这其中的损失主要由购买了资产证券化产品的金融机构承担，导致了许多大型投行的巨额亏损甚至破产。受之影响，全世界的资产证券化市场都受到了沉重打击，在2006年资产证券化的全盛时期，美国发行在外的资产支持证券总额达到8万亿美元，仅次于国债成为了最大的债券品种。但是这两年市场大幅度的萎缩。受之影响，我国的资产证券化业务也受到了很大的打击。 中国人民银行自2002年以来先后12次升息，其中自2006年升息2次，2007年升息6次，这都大幅度的增加了企业债券的融资成本。这也从负面影响了资产证券化市场的发展。 我国证监会鼓励证券公司对五类基础资产进行证券化。第一，水电气资产，包括电厂及电网、自来水厂、污水处理厂、燃气公司等；第二，路桥收费和公共基础设施，包括高速公路、铁路机场、港口、大型公交公司等；第三，市政工程特别是正在回款期的BT项目，主要指由开发商垫资建设市政项目，建成后移交至政府，政府分期回款给开发商，开发商以对政府的应收回款做基础资产；第四，商业物业的租赁，但没有或很少有合同的酒店和高档公寓除外；第五，企业大型设备租赁、具有大额应收账款的企业、金融资产租赁等。 根据《企业资产证券化试点工作指引》征求意见稿，政府将鼓励资产证券化市场规模化发展，允许个人投资者参与。近来，监管层推行企业资产证券化试点的脚步明显加快，这意味着停滞已久的资产证券化业务即将再次开闸。该征求意见稿对资产证券化产品的管理者提出更严格的风险控制要求。与此前业内讨论的旧版征求意见稿相比，新的《企业资产证券化试点工作指引》征求意见稿，明确了计划管理人的职责，对证券公司的职责、宗旨、移交、风险方面均进行了详细的规定。根据新版征求意见稿，计划管理人必须履行七项职责：发行受益凭证，设立专项计划；为受益凭证持有人的利益，受让、管理专项计划资产；按照约定向受益凭证持有人分配收益；按照约定召集受益凭证持有人大会；履行信息披露义务；聘请专项计划的托管人、基础资产服务机构及其他为证券化业务提供服务的机构；法律、行政法规、中国证监会规定及计划说明书约定的其他职责。征求意见稿还对基础资产进行了明确的规范——企业资产证券化的基础资产可以为债权类资产或收益权类资产；可以是单项财产权利，也可以是同一类型多项财产权利构成的资产组合；基础资产的收益可以来源于基础设施收入、交通运输收费收入、租赁收入、应收账款等。从征求意见稿对投资者的规定来看，该市场主要针对机构投资者，但也不排除个人投资者。资产证券化产品最低认购金额为100万元。而此前该市场并未对自然人开放，也没有对认购设置较高门槛。与此前的只有创新类券商才可以开展此项业务不同的是，未来大部分券商都有机会开展此项业务，而个人投资者也可以投资券商推出的资产证券化产品。《企业资产证券化业务试点工作指引（征求意见稿）》规定，受益凭证的收益率和发行价格，可以由计划管理人以市场询价等方式确定；同一计划中相同种类、期限的受益凭证，收益率和发行价格应当相同。而同一专项计划，可以根据不同风险程度及收益分配顺序，发行不同种类的受益凭证。根据征求意见稿，受益凭证可以通过担保等方式提升信用等级。提供保证的担保人为金融机构的，应当获得国内资信评级机构最近一年AA级或者相当于AA级及以上的主体信用评级。提供保证的担保人为非金融机构的，评级机构应对其进行主体评级，未获得国内资信评级机构AA级或者AA级以上评级的，不得作为担保人。证券公司办理资产证券化业务时，应当设立专项计划，并担任计划管理人。专项计划资产为信托财产，专项计划财产独立于原始权益人、计划管理人、托管人、受益凭证持有人、基础资产服务机构及其他为资产证券化业务提供服务机构的固有财产。《征求意见稿》明确规定，企业资产证券化是指证券公司面向境内投资者发行资产支持受益凭证，以管理人身份发起设立专项资产管理计划，按照约定用募集资金购买原始权益人能够产生稳定现金流的基础资产，将该资产的收益分配给受益凭证持有人的专项资产管理活动。
资产证券化的法律风险及防控 资产证券化，是指通过对流动性差，或者不能立即变现，但却有稳定的预期收益的资产进行重组，将其转换为可公开买卖的证券的过程，是证券化的高级阶段，是将资产的未来现金流以证券的形式预售的过程。 1、法律风险： 2、法律法规不完善的风险 资产证券化不仅是市场经济条件下追求经济资源优化配置的产物，更是日益完善的法制条件下体现制度组合优势的金融创新。从国际经验来看，许多国家和地区为了便于证券化业务的开展都相应出台了各自的资产证券化法规。美国运用资产证券化手段解决银行不良资产获得成功，主要得益于其建立了完善的资产证券化法律制度、具有极为发达的资本市场以及联邦政府的适当支持。从法国、意大利、日本和我国台湾地区证券化的实践来看，上述国家和地区都通过立法对资产证券化进行了规范，其立法规范的类型比较多样化，有些有专门独立的立法，如我国台湾地区就制定了《金融资产证券化条例》。 反观我国的资产证券化，基本上是在政策推动下进行的。2002年，中国人民银行首次在《货币政策执行报告》中提出”积极推进住房贷款证券化”；2004年《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》首次提出”积极探索并开发资产证券化品种”；2005年12月底，国家开发银行和中国建设银行先后成功发行两只资产支持证券。实际上，我国长期处于尚不完全具备资产证券化的法律环境。证券化探索历程深刻反映了我国法制障碍的约束性和进行相应立法的迫切性。如今，我国开展证券化业务已经有十多年，仍未建立起一套比较完善的规范资产证券化发展的法律法规和会计条例，法制条件的不完善由此可见一斑。 2、风险隔离问题 在资产证券化的交易结构中，投资者与原始所有人之间存在着双向的、结构性风险，如果不予以隔离，对于投资人来说，一旦资产的原始所有人破产而影响到基础资产，投资人将损失投资收益；而资产原始所有人的风险在于，一旦资产池本身收益未实现，投资人有可能向原始所有人索赔。在美国资产证券化运作过程中，往往通过设立特殊目的载体（SPV）作为资产证券化的发起人与投资者的中介，即”破产隔离”的载体，它实际上是证券化交易的中心环节。但按照我国当时的法律制度，尚没有关于SPV设立的法律依据，《公司法》中更是无据可引。因此，实践中只能通过信托的方式运作，虽然形式上基于《信托法》，我国的ABS 通过引入特殊目的信托（SPT）或特别目的载体（SPV）等方式，实现了法律意义上的破产风险隔离，但在实务操作中却无法实现彻底有效的风险隔离：一方面，信贷类ABS的发行人，一般自持产品分层中风险最高的次级产品，且通常担任贷款服务商，由此形成的隐形”刚兑约束”会显著增强发行人与ABS资产的信用相关度；另一方面，企业资产类ABS的发行人，因其和相关利益人普遍存在对本息偿付的差额支付承诺或关联机构提供担保，法律意义上的破产风险隔离尚未完全做到。 3、信用评级风险 资产证券的评级为投资者提供了证券选择的依据，因而成为资产证券化的一个重要环节。资产证券的评级与一般债券评级相似，但又有自身特点。信用评级由专门评级机构应资产证券发行人或承销人的委托进行，但这种第三方评级存在信用强相关问题，即在实务操作中，发行人对相关资产的运营管理将显著影响预期现金流的分布，其尽职履约能力乃至偿付水平会直接影响到基础资产的信用质量和现金流回收效率。这种信用相关度无论在法律义务还是投资实务中，均不容忽视。此外，将传统信用债评级思路简单套用到ABS上的做法，很容易在评级过程中将信贷类ABS产品与发行人等同化。由于投资机构通常较难获得关于基础资产的原始资料，缺乏足够的信息，不了解产品的定价方式，因此很多投资机构倾向于直接参考发行机构的信用评级。这与信用强相关问题形成合力，进一步强化了投资机构将ABS产
浅析中国资产证券化的应对措施 一、引言 资产证券化是20世纪国际金融领域中最重要的一项产品创新。这项制度把缺乏流动性但在未来具有稳定现金流的信贷资产打包成资产池，然后以该资产池所产生的现金流为基础，在资本市场上发行债券。资产证券化对发起人来说，可以有效降低资金成本，改善其资本结构，有利于其进一步扩大再生产，提高社会的生产效率。对于广大投资者而言，资产证券化所产生的债券为其提供了一种新的投资选择，特别那些在投资标的上受到诸多限制的机构投资者。 在20世纪90年代，我们金融学界引入资产证券化，并结合我国金融行业的实际状况，对其进行理论研究。2005年3月，中国人民银行宣布我国首例资产证券化项目正式启动，并选择了国家开发银行和建设银行作为试点。同年4月，中国人民银行、中国银监会联合颁布了《信贷资产证券化试点管理办法》，从而在制度上为资产证券化保驾护航。 2005年到2008年，国内资产证券化的发行规模与数量均实现了较大规模的增长。2009年到2011年，因受到美国次贷危机的影响，资产证券化的监管机构出于对潜在风险的考虑，暂停了国内的相关业务。2012年至今，为资产证券化又重新开闸，发行的规模和数量实现了快速增长。但是，其本土化过程仍然存在着较多的问题，这些问题将严重阻碍其进程。 二、国内资产证券化存在的问题 自我国资产证券化正式试点以来，国内的各级政府连同各有关部门进行了较为积极的探索。并结合利好的金融政策，根据国内的实际金融市场情况，不断推进本土化的资产证券化。但是，目前国内的金融市场本身制度较为不成熟，资产证券化的本土化遇到了以下几点问题：法律环境急需改善，符合条件的基础资产较少，市场参与主体有限，金融中介机构缺乏完善服务，复合型人才短缺。 （一）法律环境急需改善 资产证券化目前在国内还是一个新兴事物，目前并没有完善的法律法规。这导致资产证券化尚无较为成熟的法制运行环境。虽然人民银行、证监会等监管结构出台了一些指导性意见或相关规定，但这些规定使用范围有限，局限性大，远不能满足资产证券化所涉及的各个行业，从而导致资产证券化的进程大大下降。
附件一企业资产证券化法律法规 证券公司企业资产证券化业务试点指引（试行） 公布时间：2010年11月30日第一章总则 第一条为了规范证券公司企业资产证券化业务试点工作，保护投资者合法权益，制定本指引。 第二条证券公司企业资产证券化业务是指证券公司以专项资产管理计划（以下简称“专项计划”）为特殊目的载体，以计划管理人身份面向投资者发行资产支持受益凭证（以下简称“受益凭证”），按照约定用受托资金购买原始权益人能够产生稳定现金流的基础资产，将该基础资产的收益分配给受益凭证持有人的专项资产管理业务。 第三条企业资产证券化业务的原始权益人、计划管理人、托管人等业务参与人，以及其他为企业资产证券化业务提供服务的机构，应当遵守《中华人民共和国证券法》、《证券公司监督管理条例》、《证券公司客户资产管理业务试行办法》等法律、行政法规和中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）的规定。 第四条证券公司办理企业资产证券化业务，应当设立专项计划，并担任计划管理人。 计划管理人管理专项计划资产，应当恪尽职守，履行诚实信用、谨慎勤勉的义务，为受益凭证持有人的利益服务。 第五条证券公司管理专项计划资产，取得的财产和收益，归入专项计划资产，产生的风险由专项计划资产承担。专项计划资产独立于原始权益人、计划管理人、托管人、受益凭证持有人及其他为企业资产证券化业务提供服务机构的固有财产。 第六条证券公司办理企业资产证券化业务，应当经中国证监会批准。未经批准，证券公司不得办理或者以任何形式变相办理企业资产证券化业务。 第二章专项计划
第七条本指引所称基础资产，是指符合法律、行政法规的规定，权属明确，能够产生独立、稳定、可评估预测的现金流的财产或财产权利。 第八条基础资产可以为债权类资产、收益权类资产以及中国证监会认可的其他资产。 基础资产可以是单项财产或财产权利，也可以是同一类型多项财产或财产权利构成的资产组合。 第九条基础资产转让行为应当真实、合法、有效。 基础资产为债权的，原始权益人应当将债权转让事项通知债务人。无法通知债务人的，原始权益人应当在全国性媒体上发布公告，将债权转让事项告知债务人。法律、行政法规规定债权转让应当办理批准、登记等手续的，应当依法办理。 基础资产为收益权的，法律、行政法规规定收益权转让应当办理变更登记手续的，应当依法办理。对于暂时不能办理变更登记手续的，计划管理人应当采取有效措施，维护基础资产的安全。 第十条专项计划的基础资产不得附带抵押、质押等担保负担或者其他权利限制。原始权益人、计划管理人等业务参与人通过合法安排，确保解除基础资产相关担保负担和其他权利限制的除外。 第十一条专项计划的任何货币收支活动，包括接收来自推广专用账户的投资者认购资金、支付基础资产购买价款、收集和存放货币形态的基础资产收益、支付投资者收益及专项计划费用等，必须通过专项计划账户。 计划管理人应当分别为不同的专项计划开立独立的专项计划账户。专项计划账户应当由托管人托管，账户内的资产属于专项计划资产。 第十二条计划管理人应当监控基础资产现金流的归集，定期核对专项计划相关账目，必要时可以现场检查；原始权益人、托管人及其他为企业资产证券化业务提供服务的机构应当予以配合。出现重大异常情况的，计划管理人应当及时向投资者披露相关信息，并采取必要措施维护专项计划资金安全。 第十三条计划存续期内，计划管理人可以按照计划说明书和托管协议的约定，将计划专用账户内的资金投资于银行存款或者其他风险低、变现能力强的固定收益类产品。计划管理人应当以专项计划的名义设立专门用于再投资的账户，以确保计划资产的独立性。
一、《证券化业务基础资产负面清单指引》（征求意见稿） 第一条[立法依据]为做好资产证券化业务基础资产负面清单（以下简称负面清单）管理工作，根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》、《资产支持专项计划备案管理办法》等相关法律法规和自律规则，制定本指引。 第二条[管理原则]资产证券化业务基础资产实行负面清单管理。负面清单列明不适宜采用资产证券化业务形式、或者不符合资产证券化业务监管要求的基础资产。实行资产证券化的基础资产应当符合《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等相关法规的规定，且不属于负面清单范畴。 第三条[自律管理]中国证券投资基金业协会(以下简称基金业协会)负责资产证券化业务基础资产负面清单管理工作，研究确定并在基金业协会网站及时公开发布负面清单。 第四条[适时调整]基金业协会至少每半年对负面清单进行一次评估，可以根据业务发展与监管需要不定期进行评估。 第五条[调整方式]基金业协会可以邀请监管机构、证券交易场所及其他行业专家对负面清单进行讨论研究，提出调整方案，经中国证监会批准后进行调整。 第六条[解释]本指引由基金业协会负责解释和修订，自发布之日起实施。 二、资产证券化基础资产负面清单 一、以地方政府为直接或间接债务人的基础资产。但地方政府按照事先公开的收益约定规则，在政府与社会资本合作模式（PPP）下应当支付或承担的财政补贴除外。
二、以地方融资平台公司为债务人的基础资产。本条所指的地方融资平台公司是指根据国务院相关文件规定，由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体。 三、矿产资源开采收益权、土地出让收益权等产生现金流的能力具有较大不确定性的资产。 四、有下列情形之一的与不动产相关的基础资产： 1、因空置等原因不能产生稳定现金流的不动产租金债权； 2、待开发或在建占比超过10%的基础设施、商业物业、居民住宅等不动产或相 关不动产收益权。当地政府证明已列入国家保障房计划并已开工建设的项目除外。 五、不能直接产生现金流、仅依托处置资产才能产生现金流的基础资产。如提单、仓单、产权证书等具有物权属性的权利凭证。 六、法律界定及业务形态属于不同类型且缺乏相关性的资产组合，如基础资产中包含企业应收账款、高速公路收费权等两种或两种以上不同类型资产。 七、违反相关法律法规或政策规定的资产。 八、最终投资标的为上述资产的信托计划受益权等基础资产。 三、资产证券化业务风险控制指引（征求意见稿） 第一章总则
物业法律法规知识 物业法律法规知识 授课讲师：刘玉颜（物业半岛分公司经理） 标准课时：7小时 课程大纲 第一部分物业管理条例与物权法 1、物业管理的法律关系 2、物权法与物业管理条例 第二部分业主、业主大会与业主委员会 1、业主 2、业主大会 3、业主委员会 第三部分前期物业管理与承接验收 1、前期物业管理 2、承接验收 第四部分物业服务的收费管理办法 1、物业服务费的构成 2、物业服务的定价制度 3、物业服务费的公示制度 4、物业服务的收费制度 5、物业服务费的酬金制 6、物业服务费的缴费责任 7、物业日常费用的收费制度 第五部分物业室内装修装饰管理 1、总则 2、主管部门 3、一般规定 4、建筑主体与承重结构
物业法律法规知识 5、装修项目的申请与审批 6、申报递交的资料 7、装饰装修管理服务协议 8、物业服务的装修规约 9、装饰装修的委托与承接 10、装修装饰活动的环境影响 11、室内环境质量 12、室内装修的竣工验收 13、室内装修的保修 14、保修项目及期限 15、保修责任的例外 16、一些行为规约的处理规定 17、白蚁防治合同
前言相关的法律法规类型 1、《物业管理条例》 2、《业主大会和业主委员会指导规则》 3、《住宅专项维修资金管理办法》 4、《物业管理企业资质管理办法》 5、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 6、《住宅室内装修装饰管理办法》 7、《房屋建筑工程质量保修办法》 8、《城市异产毗连房屋管理规定》 9、《物业服务收费管理办法》 10、《物业服务定价成本监审办法（试行）》 11、《城市供水水质管理规定》 12、《商品房销售管理办法》 13、《住宅室内装修装饰管理办法》 14、《房屋建筑工程质量保修办法》 15、《中华人民共和国民法通则》 16、《中华人民共和国物权法》 17、《中华人民共和国大气污染防治法》 18、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》 19、《城市房屋白蚁防治管理规定》 20、《城市建筑垃圾管理规定》 第一部分物业管理条例与物权法 1、物业管理的法律关系 1.1主体： （1） （2） （3） （4）
物业管理常用法律法规汇总表
73部物业管理常用法律法规汇总表 序文件名称文件编号发布机构发布 日期 生效 日期 1.物业管理条例中华人民共和国国务院第504 号令 中华人民共和国国务院2007.8.262007.10.1 2.《物业承接查验办法》建房[2010]165号中华人民共和国住建部2010.10.142011.1.1 3.物业服务收费明码标价规定发改价检[2004]1428号国家发改委、建设部200 4.7.192004.10.1 4.普通住宅小区物业管理服务等级标准中物协[2004]1号中国物业管理协会2004.1.62004.1.6 5.全国物业管理示范小区（大厦、工业区）标 准及评分细则 建住房物〔2000〕008号中华人民共和国建设部2000.5.252000.5.25 6.国家卫生区标准（试行）2000年12月北京市爱国卫生 运动委员会 北京市爱国卫生运动委员 会 2000.12.202000.12.20 7.中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法——第八届全国人民代表大会 常务委员会第十六次会议 2004.12.292005.4.1 8.中华人民共和国安全生产法中华人民共和国主席令第七十号第九届全国人代常委会2002.6.292002.11.1 9.中华人民共和国消防法中华人民共和国主席令第四号第九届全国人代常委会第 二次会议 1998.4.29.1998.9.1 10.中华人民共和国消防法——2008年10月28日第十 一届全国人民代表大会常 务委员会第五次会议修订 2008.10.282009.5.1
11.中华人民共和国传染病防治法（修订）中华人民共和国主席令第十七号第十届全国人民代表大会 常务会 2004.8.282004.12.1 12.《计算机信息网络国际联网安全保护管理办 法》 1997年12月11日国务院批 准 中华人民共和国公安部1997.12.301997.12.30 13.公安部高层建筑消防管理规则中华人民共和国公安部中华人民共和国公安部1986.5.131986.7.1 14.机关、团体、企业、事业单位消防安全管理 规定 中华人民共和国公安部令第61 号 中华人民共和国公安部2001.10.192002.5.1 15.关于特种作业人员安全技术培训考核工作的 意见 安监管人字[2002] 124号 国家安全生产监督管理 局，国家煤矿安全监察局 2002.12.182002.12.18 16.生产经营单位安全生产事故应急预案编制导 则 AQ/T9002-2006 国家安全生产监督管理总 局 2006.9.202006.11.1 17.《计算机信息网络国际保密管理规定》2000.1.1国家保密局国家保密局2000.1.12000.1.1 18.城市区域噪声标准GB3096-93国家环境保护局1993.01.011993.01.01 19.大气污染综合排放标准GB16297-1996国家环境保护局1996.04.121997.01.01 20.污水综合排放标准GB8978-1996国家环境保护局1998.1.11998.1.1 21.中华人民共和国大气污染防治法实施细则91年第5号令国家环境保护局1991.5.241991.7.1 22.中华人民共和国水污染防治法实施细则91年第5号令国家环境保护局1989.7.121989.9.1 23.关于加强废弃电子电气设备环境管理的公告环发[2003]143号国家环境保护总局2003.8.262003.8.26