当前位置:文档之家› 房地产项目报建报批流程标准(精版)

房地产项目报建报批流程标准(精版)

房地产项目报建报批流程标准(精版)
房地产项目报建报批流程标准(精版)

房地产项目报建报批流程

一、土地手续办理

1、土地出让合同;通过出让的方式取得土地使用权并签订土地出让合同;

2、土地用地勘测图。

3、建设用地批准书

4、土地契税、地税完税证明(财政局、地税局)

5、土地登记申请,审核发土地使用权证。

二、规划手续

1、项目总平面规划,规划设计方案申报经规委会通过后,发规划批文,按规划批文办理建设用地规划许可证。

2、建设工程规划许可证,根据总平面图规划,进行项目建设工程单体初步设计,申报单体工程规划许可证。

3、交纳规划技术服务费、配套费等,办理城建档案馆移交合约。

三、项目发改立项

1、项目申请报告

2、项目规划批文、总平面规划图

3、环境影响评价

4、抗震设防

5、办理完以上资料后报发改委审批后发立项批文。

四、工程施工手续

1、场地三通一平,达到场地平整,水、电、路通具备施工条件。

2、工程勘察,设计。根据单体工程规划具体要求进行勘察,勘察单位出详细勘察报告后,设计单位进行设计出施工图。

3、图纸设计审查;工程施工图审查(建委审图中心)、消防设计审图(消防局)、防雷设计审核(气象局)、人防手续(人防办)。

4、工程报建,勘察现场。

5、办理工程施工、监理招标,确定施工、监理单位,发中标通知书,签订施工。监理合同。

6、前期绿化设计,办理绿化审批手续。

7、建设工程质量监督手续及建设工程安全监督手续。

8、建筑垃圾处置、商混供应合同。

9、交纳相关费用,社会劳动保障费、开发管理费等。

10、申办建筑工程施工许可证。

五、工程建设阶段

1、临时设施规划办理,规划放线验收工作。

2、开工建设,进行工程质量控制、成本控制、进度控制。

3、配套工程施工建设。

4、房屋面积测绘,办理房屋预售手续(房管局)。

5、签订销售合同。

六、工程项目竣工验收交付使用

1、建设项目单体工程验收。

2、建设项目竣工综合验收。

3、办理建设项目竣工验收备案手续。

4、物业服务公司进驻管理、服务。

5、业主交接装修入住。

6、办理建设项目产权登记备案手续,业主办理房产权证。

1.0目的

明确开发项目报建报批、取证范围、条件、法律法规依据,屹立项目开发的顺利进行。

2.0、适用范围

适用于开发项目全过程的报建报批、取证工作的管理。

3.0、职责

公司相关部门及各开发公司按职责、业务的划分,分别负责组织办理相关的报建报批、取证工作。

3.1管理中心负责

公司祖册登记、营业执照、法人执照、自制评定申报;公司备案申报;

3.2综合部负责

1、《房地产开发项目手册》的办理

2、土地使用许可证办理

3、建设用地批准书申办

4、建设用地规划许可证的办理

5、建设工程规划许可证的办理

6、施工许可证的申办

7、商品房预售许可证的申办

8、房屋所有权证得办理

3.3工程部负责办理:开发项目竣工综合验收的申报。

4.5、土地使用权证的办理

A、开发项目的土地位置由经批准的初步可行性研究报告选定。初步可行性研究报告选定的位置,应符合位置土地使用条件。而使用条件由国家行政主管部门以“公告”或“文件”的形式予以明确。

B、国家行政主管部门限制的土地使用条件,一般以《房地产开发项目建设条件意见书》的文件形式提交负责土地出让或划拨的管理部门,作为使用权出让合同的必备条件。

C、《房地产开发项目建设条件意见书》主要包括以下内容:

1、项目性质、规模和开发期限

2、规划控制指标及规划设计要求。

3、基础设施和公共服务配套建筑的建设要求。

4、基础设施和工艺设计建成后的产权界定。

5、项目拆迁、补偿、安置要求。

6、项目经营方式等。

D、初步可行性研究报告经规划行政主管部门批准后,公司经办部门持批准的文件向县级以上人民政府土地行政主管部门提交开发项目用地申请。

E、经批准的用地由市、县人民政府颁发《建设用地批准书》。

F、通过拍卖、招标或协议方式方式取得土地使用权的,应依法与土地使用权出让方签订合同。

G、公司对持有使用权的土地,依法支付出让金、地价、有关费用和履行拆迁、安置、补偿等责任。

本程序应按照下列法律、法规的规定实施《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》、《城市房地产开发管理暂行办法》。

I、《土地使用证书》的办理

1、《建设用地批准书》办理后,依法办理土地登记。

2、办理授权委托书

3、申请土地登记应提供的资料:土地登记申请表、单位法人代表证明、个人身份证、土地权属来源证明、土地附着物权属证明。

4、土地管理部门审定后核发《土地使用证》。

5、土地使用权、土地他项权利的设定登记及变更登记按相关法规规定办理。

6、公司经办、管理部门应按当地土地管理行政部门的规定,办理《土地使用证》,定期检查手续。

J、《房地产项目开发手册》的办理

1、房地产公司莹在土地使用合同签订后或《建设用地批准书》下达后的十五个工作日内,到项目所在地建设行政主管部门备案,并领取《房地产项目开发手册》。

2、房地产公司应将房地产开发项目实施阶段的主要事项和政府有关部门对公司开发经营活动的审查、批准、处理意见,记录在《房地产项目开发手册》中。

K、《建设用地规划许可证的》的办理

1、开发项目用地使用权合同签订后或《建设用地批准书》下达后,项目策划部应向项目所在地城市规划行政主管部门申请定点,经审核批准后核发《建设用地规划许可证》。

2、申报时提交文件:土地使用证书、红线图(用地控制图)、规划设计方案、营业执照和房地产企业资质证书及其他规定应提报的文件。

3、取得《建设用地规划许可证》后,开始对项目进行勘察、规划、设计工作,并按规划进行设计。

L、《建设工程规划许可证》的办理

1、房地产公司在初步设计完成后,应向项目所在地城市规划部门申办《建设工程规划许可证》,获取此证后才允许进行施工图设计。

2、申办提交文件:建设用地规划许可证、初步设计文件(含图纸、资料说明,必要时提供勘察设计报告)、设计单位资质证明、设计合同、红线图(用地控制图)及其他规定应提交的文件。

M、《施工许可证的》的办理

1、房地产公司负责向项目所在地及以上建设行政主管部门办理《施工许可证》申请。

2、应提交的文件:建设用地批准书、建设工程规划许可证、需拆迁的,拆迁进度符合施工要求的证明文件、施工合同、满足施工需要的施工图纸及技术资料、建设资金证明及法律法规规定的其他文件。

3、经核准并领取《施工许可证》后,开发项目工程方允许施工。

N、《商品房预售许可证》的办理

1、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书,办理完《建设工程规划许可证》和《施工许可证》,开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期。

2、提供文件:营业执照、资质等级证书、施工合同、预售商品房分层平面图、商品房预售方案、须向境外销售的,应同时提交允许销售的批准文件。

O、《开发项目综合验收报告披肩》的办理

1、开发项目全部竣工,经预验收合格后,由开发公司工程部想房地产开发行政主管部门申报竣工综合验收。

2、竣工综合验收必须符合下列条件:

2.1所有建设项目按批准的规划和有关专业管理及设计要求全部建设,并满足使用要求。

2.2住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单位工程全部验收合格,验收资料齐全;

2.3施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构建全部清运完毕,达到场清地平。

2.4拆迁居民已合理安置。

3、申请竣工综合验收应提供下列文件:

申请书、商品受制人身份证明、土地使用权证明、建设工程规划许可证、竣工验收证明、交付使用证明、总平面图和分层平面图、具有相应资质的测量机构做的勘测报告及规定其他应提交的文件。

4、房产行政主管部门经审核属实后颁发《房屋所有权证书》。房地产公司应负责及时将证书送交房屋所有权人。

备注:

1、报建/报批、取证获取的各种证照,按公司档案管理有关规定进行保存。

2、所有申办报建报批、取证提供的文件、资料,均应整套复印一份长期保存于

申办部门。

3、报建报批、取证获得的技术性(含图纸)按公司有关规定保存、传递和使用。

关于房地产前期开发报建工作的认识与体会

关于房地产前期开发报建工作的认识与体会 房地产开发是一项综合性很强的系统工程。整个开发流程是从拿地前的可行性分析到项目的规划设计再到施工、经营销售最后验收交付的一个持续性过程。这个过程具有涉及面广、开发周期长、投入资金大、环节繁多等特征。其中涉及多个政府部门对每一环节的审批和监管。任何环节的变化,都可能导致项目周期拉长、成本上升等风险。因此,项目开发必须遵循一定的程序,科学地开展工作。 作为开发企业开发一个项目,报建流程贯穿于整个项目的开发流程之中,每个环节必须要经过政府相关职能部门和各相关机构的登记审核,并严格按照有关的法定程序进行。各种相关性手续及政府部门的批文是项目得以顺利开展的重要“通行证”。因此开发企业的报建流程管理工作构成了房地产企业流程管理的重要组成部分。在整个房地产项目的开发流程中,开发企业在政府各相关部门的监督管理下,通过内部各组织部门间经营活动的相互协调,并不断从政府各监督管理部门获取且反馈信息以最终完成项目开发目标,实现企业的经济效益和社会效益,报建显得尤为重要和关键。作为前期报建人,脑海中要始终强调时间管理的重要性并寻找优化报建流程中的关键路线,压缩整个项目的开发时间,提高自身资源整合能力和项目运作水平,防范并有效降低风险,增强企业的市场竞争力将是前期报建工作的核心。 作为前期报建人员日常工作中须做到“准、快”相对应的是“两拿”: 一是“拿人”。“拿人”是前期报建工作重点,关于人一定要认一个“准”字。从“拿地”到“拿证”到建设要行走于大大小小的几十个政府部门之间,最常涉及的几个部门:规划局、国土局、建设局、房管局、消防局、环保局、人防办、市政主管部门、水电燃气各主管部门,要尤为重视“准”字。这里要着重关注几门学问:一是政策解读,这些主管部门的人员可以说水平不一,学院派、江湖派、行政派鱼龙混杂。遇到懂行的交朋友拜师,遇到不懂行的咱们出主意,有条件上,没条件创造条件上。朋友帮你,一定要帮朋友想好退路。“思危、思退、思变”这是为官者的做事本质原则。业务熟练政策清晰,换位思考,他们也愿意交这样的朋友,这也是魅力所在之处。二是人脉梳理,理清这张网似乎事情就已经成功了一半,公司治理、渠道建立、“上压、下供”法等都是其精髓所在。

房地产开发报建手册[1]

报建手册 2007年7月

目录 第一部分项目开发报建流程1 第二部分项目前期阶段报建流程7一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续7 第三部分项目建设阶段报建流程10 一、办理项目地名注册手续10 二、办理《项目立项》12 三、规划局13 (一)办理《建设项目选址意见书》 13 (二)办理《建设用地规划许可证》13 (三)建设项目规划设计方案(修规)报批 15(四)办理《建设用地规划批准书》15(五)建筑设计方案报批16(六)办理《建筑工程规划许可证》16(七)办理《临时建筑许可证》(政府机构或企业申报) 17(八)办理《临时建筑许可证》(私人申报) 18(九)建筑物室外装饰工程设计方案报批18(十)“一书两证”及附件变更遗失补发18(十一)办理《建设工程规划验收合格证》19(十二)办理房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告20(十三)规划设计单位资格认证21四、市建设局22 (一)建设工程保证安全施工的措施备案22(二)建设工程缴费指南25(三)房屋建筑和市政基础设施工程(施工和监理)合同、保函备案指南29

(四)房地产开发项目手册备案指南15(五)建筑工程(新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建)施工许可证32(六)建筑工程(新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建)施工许可证34(七)建筑工程(新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建)施工许可证39(八)房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查备案指南43(九)房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案指南49(十)工程合同纠纷调解申请指南 52(十一)房地产开发项目转让备案指南53(十二)商品房预售广告备案指南54(十三)商品房预售楼款用款申请指南56(十四)商住用地办理商品房预售许可情况说明58(十五)商品房预售许可指南59(十六)商品房预售许可证变更、延期指南61 五、城市管理局63 六、人防办76 七、消防局79 八、房管局82

房地产开发报建流程及相关前期费用教学文案

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复文件 土地证、建设用地规划许可证以及规划要点批复文件,是进行房地产开发的前提。简单说,土地证由国土部门颁发,是土地权属证明,载明了土地用途及使用期限;建设用地规划许可证由规划部门颁发,是核定土地用途及用地界线的法律依据;规划要点批复文件由规划部门颁发,是确定土地使用强度指标的法律依据,如容积率、建筑密度、停车位配置要求以及现在对小户型比例限制要求等,这些指标都在这个批复文件里体现出来。 一般来说,一块地,必须要由规划部门核定规划要点,颁发了建设用地规划许可证之后,才能领取土地使用权证。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度,才能计算出土地出让金,才能在土地证上载明土地用途及使用年限。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 2、立项、环境评估、 项目立项主要考察的是项目的投资额及可行性。目前全国各地由于市场经济的深度不同,所以在这方面的管理上也不尽相同。有些地方基本上不太管,有些地方则管得非常严。立项到底需要什么材料也没有明确的规定。立项与其他程序的先后关系也是不确定的。譬如最近国家的政策,要求先把环境评估搞了,再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方,环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。目前为止,很多公司都是建设项目上马后,基本上都是直接去这些部门,譬如去计划部门,就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司,去环保局,就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司,然后让这些公司负责把这些手续办下来。 3、总平面图审查 这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸,也就是审查小区的建筑物是怎么排布的,每栋单体建筑有多高,有多大,各栋单体建筑之间怎么间隔,间距是多少,日照够不够,总容积率是多大,有没有超过规定的容积率,建筑密度是多少,进出小区的道路怎么安排,是不是符合消防规范,这些东西都是与设计院对接。 总平面图审查在整个开发报建过程中最具技术含量,它直接关系到下一步的施工、销售、验收等等,这个过程一般最少需要2到3个月,往往要和规划部门反复修改,来回修改才能通过。 4、管线综合审查、排水许可证 管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一,包括三大项:小区给排水管线、强电线路、弱电线路,这三项综合起来考虑,根据各项设计规范科学统筹安排,放到同一张图纸上。给排水就是怎么引自来水进小区,然后怎么把生活污水和雨水排出小区;强电就是生活用电,线路从哪里进,怎么上楼,怎么进门;弱电的内容则很多,如有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路等等。上述这三项线路从科学上考虑应从地下走,从地下穿进各栋单体再连接进入各家各户。 管线的接入或引出往往受外部环境的影响较大。比如高压电线的接入口,一开始谈好

成都市房地产开发项目报建流程图

市房地产开发项目报规,报建流程 目录 第一部分:立项、前期规划报建手续 1、立项 2、设计条件、用地许可证 3、方案图审查规划许可证 第二部分:前期施工报建手续 1、项目卡 2、报建费 3、机构施工图审核 4、建筑工程设计审查、备案及施工许可证并联审查 5、预售面积预测 6、预售面积审查 7、商品房预售许可证 第三部分:竣工验收阶段 1、城建档案馆备案 2、成勘院竣工测量 3、竣工并联审查 4、大产权办理 第一部分:立项、前期规划报建手续(4个步骤)一、立项 收件部门:市政务中心发展改革窗口 审批行政部门;市发展和改革委员会、市防震减灾局

收费标准:不收费 申请材料企业投资项目核准公司需准备资料: 1、项目申请报告; 2、当年年检的营业执照或单位法人证、组织机构代码证; 3、规划局出具的项目规划意见(用地许可证=设计条件、国土出让合同); 4、国土局出具的项目用地意见; 5、20-35%银行开具资金证明(资金证明一般一个月期限), 6、窗口领取表格其他部门需准备资料;无 二、设计条件、用地许可证 审批行政部门;市规划管理局 审批时间:1个工作日 收费标准:不收费 ⑴申请材料: A、公司需准备资料: 1、《设计条件、用地许可》申请表; 2、1:500红线图; 3、土地权属文件; 4、测绘单位出具的用地界址测绘成果1套; B、技术部需准备资料: 1、叠加用地界址信息和规划控制信息的红线图1:500(或1:1000)5份。 注意事项: 1、建设单位应在1年,向规划部门报送建筑设计方案及有关文件、资料, 否则规划设计条件自行失效; 2、建设单位取得《建设用地规划许可证》1年,应向国土局申请办理土地 使用批准文件。如因故超期又未申请延期的,《建设用地规划许可证》自 行失效。需延期的建设项目,应持取得的审批文件在有效期延期。 三、方案图审查

房地产项目开发报建报批流程概述

房地产项目开发报建报批流程概述-----------------------作者:

-----------------------日期:

房地产项目开发报建报批流程 前言 本案对房地产全程开发进行流程演示及阐述,由于复杂和系统性所限,本案仅侧重对整体流程的演示,其中的操作细节需作专题展开。 需要说明的是:房地产开发的地域性特征,导致各地市场差异明显,在此将较为成熟规范的深圳市场为示范蓝本;并将甲方预设为无开发经验且规范操作的开发商。 作为内部交流和分享的机会,我们期待大家批评及建议性反馈,进一步完善、充实其中的内容,共同进步与提高! 此致 敬礼 营销策划部敬上

2003年12月29日

项目开发流程 一、土地使用权的取得 1.取得方式 1)行政划拨 2)协议出让 3)招标拍卖(挂牌、投标两类):其中深圳目前已基本采用挂牌拍卖的方式 4)转让 2.流程示意(以拍卖为例)

3.细节阐述 1)信息资料部分 A.招标文件、公告(政府对地块现状、用途、规划的说 明); B.现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度1、四至环 境、区域竞争楼盘资料; C.前期研究报告包括:市场相关数据、动态和发展趋势预 测,项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况,潜在目标客户调查分析; D.参拍发展商的意向分析:资金状况、土地储备、开发传 统、背景资源等; 竞拍提交资料包括:法人营业执照(有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议);法人代表身份证件或法人代表授权委托书(深圳允许自然人参与竞拍); 2)前期可行性分析(机会可行性分析2) 一般采用假设开发法(又叫剩余法)确定竞拍的最高限价,依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件,发展商对市场收益进行预测,剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价; 地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润 1生、熟地指地块是否已“三通一平”:及通水、通电、通路和地块表面了平整处理; 2可行性分析可大致分为三个阶段: 1.机会可行分析阶段:确定投资方向,提出开发目标;

深圳市某房地产报建业务流程

深圳市某房地产报建业务流程开发部2009-7-22 编制:

一、前期业务 (1)规划选址 (2)固定资产投资前期计划 (3)环保审批 (4)用地预审 (5)建设用地方案图 (6)取得土地使用权 (7)签订土地合同 (8)界桩放电报告 (9)支付地价款,付清地价款证明 (10)建设用地规划许可证 (11)土地初始登记,土地证 二、启动前业务 (1)委托方案设计 (2)方案设计审批:建筑命名、环保评估、污水处理合同、环境影响批复、建设立项 (3)初步设计:民防审批、扩初审批、排水、水土保持 (4)施工图设计 (5)施工图审查:①桩基础提前开工、开工验线测量报告及备案、

桩基施工许可②防雷设计审批、工程规划许可、消防审查(6)投资许可证 三、预售前业务 (1)预售面积测绘报告 (2)预售许可证 四、竣工其业务 (1)协助工程部办理各单项验收 (2)房屋竣工面积测绘报告 五、后期业务 (1)缴交房屋维修专用金 (2)办理项目产权初始登记 内容

1.规划选址 (办文单位:规划局;办文时限:20个工作日) 申请资料: (1)申请书(原件1份); (2)申请人身份证明材料: (3)社会投资项目应提供: a申请进入高新技术产业园区的工业项目,提供市科技主管部门关于高科技项目的认定书,其中申请进入高新技术产业带的工业项目,还应提供市高新技术产业带办公室有关批文(复印件各1份,核原件); b物流项目需提供市物流领导小组办公室关于物流项目的认定书(复印件1份,核原件) c已有选址意向的提供总平面布置图等相关图纸(原件2份)及电子文件(原件1份)。 2.固定资产投资前期计划 (办文单位:发改局;办文时限:30个工作日) 申请资料: (1)申请报告。着重阐明项目提出的理由和依据;项目法人简况;项目法人股东成分详细情况(需追溯)、建设内容、规模、生产能力、建筑面积和产品方案 (房地产项目应阐明具体拟建几栋、几层,所建为何类性质建筑等);总投资、 资本金和资金筹措方案;对用地及水、电增容等协助配套条件的需求;对环 境影响的初步评价;项目的综合评价等。(加盖公章) (2)电脑申报盘。(填写报盘时投资类型选择限下社会投资,申报阶段选择前期计划类) (3)深圳市年度项目申报表。(加盖公章) (4)项目法人注册文件。包括组织机构代码证、企业营业执照、法定授权委托证明书等(复印件加盖公司公章) (5)房地产项目需要提交用地审查意见(如选址意见或土地合同)。 3.环保审批 (办文单位:市环保局;咨询电话:82105837;办文时限:60个工作日)申请资料:

房地产项目报批报建策略、技巧及公共关系维护

房地产项目报批报建策略、技巧及公共关系维护 课程综述: 这是一门结合房地产全程开发的报建实战课程,通过开发流程的一系列报建环节的梳理和核心部门公共关系的剖析,告诉房地产企业老板、集团开发负责人一个优秀的报建人员如何高效地进行该项工作,才能保证企业开发项目快速取得合法证照。 良好公共关系的建立与维护不仅对于已开发项目具有直接的促进作用,还对于公共危机的处理和化解、企业长期形象的建立、各项优惠政策的博取具有重要的意义。可以让地产公司老板提高对开发报建的认识,培养和训练专业的报建团队,让你从不断发生的繁琐的企业管理工作中,找到最核心的关键,做一个内行的开发管理者! 课程对象:房地产开发企业总经理、主管副总、开发部负责人、报建专员、公共关系部相关人员 学员收益: 让房地产企业老板提高对开发报建的认识 教会房地产老板如何用好开发人员 让房地产老板学习公共关系的有效利用 让房地产报建从业人员快速入门和提高层次 课程纲要 一、如何理解和判断房地产项目的开发报建

1当前国内典型企业对报建工作的认识和理解 2报建工作在房地产项目全程开发中的地位和作用(项目的合法性) 3优秀企业的开发报建体系的组成分析 (结合2-3个优秀企业的报建体系组织结构分析) 二、如何构建适合房地产企业的报建流程和体系 1.开发项目所在城市的报建基本框架和流程 (2-3个城市的报建流程图分析) 2.不同报建阶段的具体分析(结合6项案例) (1)用地环节(含拆迁安置阶段、管网拆除、土地确认书、国土合同、土地契税、国土证等方面的报建程序或流程的具体研究) (2)立项环节(投资备案、项目资本金、可行性研究,水土保持等) (3)规划设计环节(规划方案、建筑方案审查、初步设计审查、施工图设计和审查等)(4)工程建设环节(招投标、建筑节能、环境保护知识) (5)销售环节(开盘前期的报建、媒体审查、大小权证的办理) (6)竣工验收环节(规划验收、消防、人防、绿化、防雷等) 3.开发主线——五大证照报建剖析(结合实际案例) (1)如何根据企业实际情况取得国土证 (2)用地规划许可证办理 (3)快速办理工程规划许可证 (4)施工许可证的办理 (5)预(销)售许可证办理 4.技术独立系统的报建技巧和策略

万科集团房地产项目开发报建流程及细则

目录 第一章开发中心职能概述、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、2 第二章规划建设工程类 (3) 第一节规划建设项目得主要内容概

述、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、 、、、、4 第二节规划报建工作程序及流程 (6) 第三节规划建设项目得工作要点及注意事项………………………………、、55 第四节绩效考核标准…………………………………………………………、、59 第三章用地类…………………………………………………………………、、60 第一节阶段性程序简述、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、60 第二节工作重点事项…………………………………………………………、、63 第三节相关工作办理程序……………………………………………………、、67 第四章配套类…………………………………………………………………、、93 第一节阶段性程序简述………………………………………………………、、93 第二节工作重点事项…………………………………………………………、、95 第三节相关业务办理程序……………………………………………………、、98 第一章开发中心职能概述 一、开发中心在办理开发报建业务过程中涉及得政府职能部门较多,包括有市(区)规划 局、市建委(区建设局)、市(区)国土房管局、市(区)质监站、市(区)安监站、市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水公司(区供水所)、市(区)供电局、市政园林局、

房地产开发立项、报规、报建行政审批流程

第一部分房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对 待建项目进 行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。 第二部分行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段: 1)选址定点; 2)规划总图审查及确定规划设计条件; 3)初步设计及施工图审查; 4)规划报建图审查; 5)施工报建; 6)建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。 此阶段一般办理以下事项: 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项: 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程 相关专业内

容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项: 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工 程施工图设 计文件审查批准书》。 四、规划报建图审查阶段,此阶段办理以下一般事项: 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴纳有关规费后,核发《建 设工程规划 许可证》(副本)。 五、施工报建阶段,此阶段办理以下一般事项: 1、建设单位办理施工报建登记。

《房地产开发前期手续报建流程》

序言 《房地产开发前期手续报建流程》一书的写作完成,是作者多年从事房地产开发报建工作的知识、经验和感悟的总结,它的完成为我们提供了可以参考、学习、实际应用的工作指南,不可多得的“范本”工具书。 作者通过言简意赅,通俗易懂的文字描述,把看似一头雾水、杂乱无章的报建流程,叙述得层次分明,条理清晰,有章可循。该书在体例编排上,主要是根据作者多年的从业经验,依据国家和地方现行的政策、法规和相关规定,将报建流程中,所涉及到的政府相关职能部门、报建的先后次序,进行了系统的排列组合,做到按图索骥,事半功倍。该书从报建专业知识上看,准确翔实;从实用性上看,简明实用;从时效性上看,做到了符合实际;对房地产开发报建工作,提供了程序上的工作指导。 作者勇于创新,敢为人先的写作,填补了目前房地产开发报建领域无参考借鉴,说明文字的空白。 衷心希望,《房地产开发前期手续报建流程》一书能够成为有志从事房地产开发报建工作人士的良师益友。 中冶新奥(长春)房地产开发有限公司总经理: 二00八年八月

目录 房地产开发前期手续报建流程图 编者按 第一章土地审批事项-------------------------------------------------1 1.1通过拍卖方式取得国有土地使用权-------------------------------1 1.2建设用地批准书-----------------------------------------------4 1.3国有土地使用权证---------------------------------------------6 1.4土地利用验收审批---------------------------------------------8 第二章规划审批事项------------------------------------------------10 2.1建设用地规划许可证------------------------------------------10 2.2建设工程规划许可证------------------------------------------12 2.3建设工程定位、验线合格通知书--------------------------------15 2.4建设工程规划管理移交单--------------------------------------17 2.5建设工程竣工规划核实通知书----------------------------------19 第三章建委审批事项------------------------------------------ -----21 3.1工程报建------------------------------------------------——21 3.2招投标管理、入场交易审批------------------------------------23 3.3造价管理审批------------------------------------------------25 3.4节能设计审批------------------------------------------------26 3.5质监管理审批------------------------------------------------27 3.6“双拖欠”审查----------------------------------------------29 3.7安监管理审批------------------------------------------------30 3.8监理备案管理审批--------------------------------------------32 3.9 勘查设计审批-----------------------------------------------33 3.10执法监察审批-----------------------------------------------35 3.11城市基础设施配套费缴纳证明---------------------------------36 3.12一次性缴费审批---------------------------------------------37 3.13 建筑工程施工许可证----------------------------------------39 3.14“住宅质量保证书”及“住宅使用说明书”---------------------41 3.15房地产开发资质证书-----------------------------------------42 3.16商品房预、销售审查意见书-----------------------------------45 第四章房地审批事项------------------------------------------------47 4.1建设工程产权产籍管理意见书----------------------------------47

房地产开发全流程及详细报建流程

一项目开发流程及内容 (一)项目开发流程 (二)项目开发流程内容 1、土地获取 深圳目前已基本采用招拍挂卖的方式,此阶段主要是地块信息的收集、分析,对地块开发方向进行可行性研究分析。 2、立项筹备(项目方案设计阶段) (1)凭土地出让合同到规划局规划技术处申报,规划测绘队测绘后,取得建设项目规划红线图,进行放点确位,报项目名并注册。 (2)选定各类专业服务机构,首先选定其专业的策划代理公司,以市场需求出发,完成项目前期的策划工作,并协助完成项目规划设计的要点;然后选定规划设计单位。 3、报批报建 (1)提交可行性研究报告和立项申请,到计划发展委员会申请立项; (2)将总体规划方案报规划局规划管理处审批,通过后领取建设用地规划许可

证(总体规划通过后如一次规划分批实施,将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划局规划管理处审批。) (3)在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。 (4)上述手续完毕,到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。 (5)在项目的总体规划设计审查通过以后,由规划设计单位对整个项目的所有专业管线(包括:供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯,市政道路、雨污水管网)进行管线规划设计,设计方案送规划局的市政规划管理处审核,通过后,将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见,然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会,将所有专业部门的意见形成会议纪要,以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮,管位相撞。(6)到各规费收缴部门报审、缴费,具体手续办理如下: ?将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查,取得建筑工 程消防意见书。 ?到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。 ?到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。 ?到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查,缴纳卫生防疫检测费。 ?与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议,缴纳白蚁防止费。 ?按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计,将绿化报建图, 送园林管理局审批。 ?按当地的人防配套要求,做项目的人防规划,然后将所做的人防规划和人防工 程的立项申请报当地人防办部门审批通过。

房地产开发报建流程及工作方法

房地产开发流程中的那些事 2010.7

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证,加上规划要点批复,是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序,非常的有学问。有经验的同志,一看这几样东西的发出时间,基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 恩,简单的说一下,土地证由国土部门颁发,是土地权属证明,载明了土地用途及使用期限(只是载明);建设用地规划许可证由规划部门颁发,是核定土地用途及用地界线的法律依据;规划要点批复由规划部门颁发,是确定土地使用强度指标的法律依据,如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来,包括现在的那个小户型比例限制要求,也会在这个文件里体现出来。 一般来说,一块地,必须要由规划部门核定规划要点,颁发了建设用地规划许可证(以下简称地规证)之后,才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度,才能计算出土地出让金,才能在土地证上载明土地用途及年限。 但是呢,在现实中呢,这个想法只能是理想状态。因为首先,很多地方的国土部门在出让土地的时候,根本不考虑规划,直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商,再去规划部门软磨硬泡,无论是修改规划也好,还是根本没有规划都好,反正,我的土地出让金是已经交了,剩下的事情你规划部门得给我搞定。 我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道,我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的,而以公开交易的形式搞土地出让,甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地,是到2000年之后才上市的。我只不过是说,我国在这个问题上缺乏经验,国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了,起码我个人觉得,把我放到90年代的背景里面去,我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心,更何况当时呢。 不过无论如何,这种土地交易模式现在已经只是历史了。 新城乡规划法第三十八条:在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在

房地产开发全流程及详细报建流程

房地产开发全流程及详细报 建流程 -标准化文件发布号:(9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII

一项目开发流程及内容 (一)项目开发流程 (二)项目开发流程内容 1、土地获取 深圳目前已基本采用招拍挂卖的方式,此阶段主要是地块信息的收集、分析,对地块开发方向进行可行性研究分析。 2、立项筹备(项目方案设计阶段) (1)凭土地出让合同到规划局规划技术处申报,规划测绘队测绘后,取得建设项目规划红线图,进行放点确位,报项目名并注册。 (2)选定各类专业服务机构,首先选定其专业的策划代理公司,以市场需求出发,完成项目前期的策划工作,并协助完成项目规划设计的要点;然后选定规划设计单位。 3、报批报建 (1)提交可行性研究报告和立项申请,到计划发展委员会申请立项; (2)将总体规划方案报规划局规划管理处审批,通过后领取建设用地规划许可证(总体规划通过后如一次规划分批实施,将分期实施详细规划和相应单 体建筑设计报规划局规划管理处审批。) (3)在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。

(4)上述手续完毕,到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。 (5)在项目的总体规划设计审查通过以后,由规划设计单位对整个项目的所有专业管线(包括:供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯,市政道路、雨污水管网)进行管线规划设计,设计方案送规划局的市政规划管理处审核,通过后,将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见,然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会,将所有专业部门的意见形成会议纪要,以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮,管位相撞。 (6)到各规费收缴部门报审、缴费,具体手续办理如下: ?将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查,取得建筑 工程消防意见书。 ?到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。 ?到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。 ?到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查,缴纳卫生防疫检测费。 ?与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议,缴纳白蚁防止费。 ?按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计,将绿化报建 图,送园林管理局审批。 ?按当地的人防配套要求,做项目的人防规划,然后将所做的人防规划和人防 工程的立项申请报当地人防办部门审批通过。 ?到当地经济委员会缴纳新型墙体改造费和散装水泥费。 ?到当地城建档案馆签订建设工程档案移交协议书。 ?到当地建设局质监站签订建设工程质监协议,缴纳工程质监费。

住宅项目开发报建报批程序

住宅项目开发报建报批程序 一、对取得土地和准备开发项目打可行性研究报告和立项申请,然后到计划发展委员会申请立项。 二、凭土地出让合同到规划局规划技术处申报,有规划测绘队测绘后,取得建设项目规划红线图。 三、将总体规划方案报规划局规划管理处审批,通过后领取建设用地规划许可证。 四、总体规划通过后如果一次规划分批实施,就将分期实施的详细规划和相应的单体建筑设计报规划局规划管理处审批。 五、在四阶段审批期间,将各规费收缴部门缴费流转审批完毕,其中包括消防、建设、教育地方配套、卫生防疫、白蚁防止、绿化、人防、墙体改造、散装水泥、城建档案、工程质监等。具体手续办理如下: 1、将报批的范围内的所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查,取得建筑工程消防意见书。 2、到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。 3、到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。 4、到当地卫生防疫站进行建设工程卫生防疫审查,缴纳卫生防疫检测费。 5、与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议,缴纳白蚁防止费。 6、按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计,将绿化报建图送园林管理局审批。

7、按当地的人防配套要求,做项目的人防规划,然后将所做的人防规划和人防工程的立项申请报当地人防办部门审批通过。 8、到当地经济委员会缴纳新型墙体改造费和散装水泥费。 9、到当地城建档案馆签定建设工程档案移交协议书。 10、到当地建设局质监站签定建设工程质监协议,缴纳工程质监费用。 六、上述手续办理完毕后到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。 七、领取建设工程规划许可证后,将准备实施的所有单体建筑的施工图纸送建设局技术处和建筑工程施工图审查中心审查。审查通过后领取建筑工程施工图审核批准书。 八、如果投资方(项目控股方)是国有资产,建筑工程必须通过当地招投标办公室进行公开招投标,对中标的施工单位发中标通知书。 九、凭建筑工程施工图审核批准书和施工单位中标通知书到建设局建管处申领建设工程施工许可证。 十、凭建设工程施工许可证,和商品房核价的有关资料送当地物价部门进行商品房预售核价。 十一、凭建设工程施工许可证和预售批准文件到当地建设局开发办(或者是房管局房地产市场处)领取商品房预销售许可证。 十二、在项目签定土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。 十三、专业管线包括:供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯,市政道路、雨污水管网,在项目的总体规划设计审查通过以后,有规划设计单位对整个项目的所有专业管线进行管线规划设计,设计成果送规划局的市政规划管理处审核,通过后,将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见,然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会,将所有专业部门的意见形成会议纪要,以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮,管位相撞。

房地产项目开发报建流程及细则

目录 第一章开发中心职能概述 (2) 第二章规划建设工程类 (3) 第一节规划建设项目的主要内容概述 (4) 第二节规划报建工作程序及流程 (6) 第三节规划建设项目的工作要点及注意事项 (55) 第四节绩效考核标准 (59) 第三章用地类 (60) 第一节阶段性程序简述 (60) 第二节工作重点事项 (63) 第三节相关工作办理程序 (67) 第四章配套类 (93) 第一节阶段性程序简述 (93) 第二节工作重点事项 (95) 第三节相关业务办理程序 (98)

第一章开发中心职能概述 一、开发中心在办理开发报建业务过程中涉及的政府职能部门较多,包括有市(区)规 划局、市建委(区建设局)、市(区)国土房管局、市(区)质监站、市(区)安监站、市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水公司(区供水所)、市(区)供电局、市政园林局、环卫局、电信局、邮政局、环保局、区公安分局、公安消防局、卫生防疫站、人防办、地名办等政府职能部门。 二、根据主要涉及的政府部门划分,开发中心开发报建体系划分为三大类: (一)规划建设工程类: 主要负责房地产开发项目各项建设工程的报建验收工作,规划报建主要包括:建设项目预审选址、申请规划设计要点、申领总平面及修建性详细规划的批复、办理综合管线规划和单体方案送审工作、取得环保、人防、消防、卫生学等专业审批意见、申领《建设工程规划许可证》。 规划报建阶段完成后,办理建设工程施工手续,主要包括:申领建设工程施工监理邀请招标核准书、办理施工监理招标工作、缴交劳保金、申领余泥排放证、对施工图进行审查并办理节能备案及施工图审查备案、办理建设工程质量及安全的监督手续,最后申领《建筑工程施工许可证》,完成建设工程的施工手续。同时办理商品房预售等手续 建设工程竣工后,要进行各项验收手续,包括规划验收,取得《建设工程规划验收合格证》,办理环保、人防、消防、卫生学等各专业验收,收集建设工程各项验收资料报请竣工验收备案。最后办理商品房的确权。 (二)用地类: 主要负责办理房地产开发项目用地手续的办理,包括建设用地的预审、报批手续,建设用地的拆迁补偿、有偿使用等手续,取得《建设用地批准书》及《国有土地使用证》等有关证照。 (三)配套类: 主要负责办理房地产开发项目配套设施的报批工作,包括施工现场通水、通电、通路的报批,各期工程管线施工的报批和验收,小区命名和通邮的申报,公建配套用房的移交等。

(完整版)房地产项目报建报批流程标准(精版)

房地产项目报建报批流程 一、土地手续办理 1、土地出让合同;通过出让的方式取得土地使用权并签订土地出让合同; 2、土地用地勘测图。 3、建设用地批准书 4、土地契税、地税完税证明(财政局、地税局) 5、土地登记申请,审核发土地使用权证。 二、规划手续 1、项目总平面规划,规划设计方案申报经规委会通过后,发规划批文,按规划批文办理建设用地规划许可证。 2、建设工程规划许可证,根据总平面图规划,进行项目建设工程单体初步设计,申报单体工程规划许可证。 3、交纳规划技术服务费、配套费等,办理城建档案馆移交合约。 三、项目发改立项 1、项目申请报告 2、项目规划批文、总平面规划图 3、环境影响评价 4、抗震设防 5、办理完以上资料后报发改委审批后发立项批文。 四、工程施工手续 1、场地三通一平,达到场地平整,水、电、路通具备施工条件。 2、工程勘察,设计。根据单体工程规划具体要求进行勘察,勘察单位出详细勘察报告后,设计单位进行设计出施工图。 3、图纸设计审查;工程施工图审查(建委审图中心)、消防设计审图(消防局)、防雷设计审核(气象局)、人防手续(人防办)。 4、工程报建,勘察现场。 5、办理工程施工、监理招标,确定施工、监理单位,发中标通知书,签订施工。监理合同。 6、前期绿化设计,办理绿化审批手续。 7、建设工程质量监督手续及建设工程安全监督手续。 8、建筑垃圾处置、商混供应合同。 9、交纳相关费用,社会劳动保障费、开发管理费等。 10、申办建筑工程施工许可证。 五、工程建设阶段 1、临时设施规划办理,规划放线验收工作。 2、开工建设,进行工程质量控制、成本控制、进度控制。 3、配套工程施工建设。 4、房屋面积测绘,办理房屋预售手续(房管局)。 5、签订销售合同。 六、工程项目竣工验收交付使用 1、建设项目单体工程验收。

项目开发报批报建流程

. . . 项目开发报建报批流程 前言 本案对房地产全程开发进行流程演示及阐述,由于复杂和系统性所限,本案仅侧重对整体流程的演示,其中的操作细节需作专题展开。 需要说明的是:房地产开发的地域性特征,导致各地市场差异明显,在此将较为成熟规范的深圳市场为示范蓝本;并将甲方预设为无开发经验且规范操作的开发商。 作为内部交流和分享的机会,我们期待大家批评及建议性反馈,进一步完善、充实其中的内容,共同进步与提高! 此致 敬礼 营销策划部敬上 2003年12月29日

. . . . . word. .. 项目开发流程 一、 土地使用权的取得 1. 取得方式 1) 行政划拨 2) 协议出让 3) 招标拍卖(挂牌、投标两类):其中深圳目前已基本采用挂牌拍卖的方式 4) 转让 2. 流程示意(以拍卖为例) 现场勘察, 收集相关资料 信息的初步 收集、分析 确定竞拍价、竞 拍人、叫价原则 获取土地出让信息 及相关规划指标(一般1-3个月前,政府予以公布即挂牌) 组建竞投小组,购买标 书。(成员包括:估价师、策划分析、财务、工程设计、法律等多种人员) 测算土地成本、估算开发总投资、总价值。(一般采用假设开发法进行计算) 办理竞买登记手续,提交相关资料及竞拍保证金,领取竞拍号牌,了解规定细则及其他。 竞拍成功,签订成交确认书,并按规定期限交纳成交价款和相关费用。 获得土地使用权限 办理相应的土地产权转移变更登记手续

3.细节阐述 1)信息资料部分 A.招标文件、公告(政府对地块现状、用途、规划的说明); B.现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度1、四至环境、区域 竞争楼盘资料; C.前期研究报告包括:市场相关数据、动态和发展趋势预测,项 目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况,潜在目标客户调查分析; D.参拍发展商的意向分析:资金状况、土地储备、开发传统、背 景资源等; 竞拍提交资料包括:法人营业执照(有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议);法人代表身份证件或法人代表授权委托书(深圳允许自然人参与竞拍); 2)前期可行性分析(机会可行性分析2) 一般采用假设开发法(又叫剩余法)确定竞拍的最高限价,依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件,发展商对市场收益进行预测,剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价; 地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润 1生、熟地指地块是否已“三通一平”:及通水、通电、通路和地块表面了平整处理; 2可行性分析可大致分为三个阶段: 1.机会可行分析阶段:确定投资方向,提出开发目标; 2.初步可行性分析阶段:确定项目的开发前景及定位方向; 3.最终可行性分析阶段:对项目进行市场论证、经济和技术分析,预算分析、资金安排;

相关主题
文本预览
相关文档 最新文档