关于房地产企业拆迁补偿房的4种土地增值税计算
风险及控制
对于房地产纳税人来讲，土地增值税清算比其他税种的计算都要繁杂得多，而其中拆迁补偿房的土地增值税处理又是土地增值税清算中的一大难题。董国女律师对此根据多年的办理相关案件经验以及法律法规提出的一些建议建议：
拆迁补偿房，是指房地产开发公司通过以房还房的方式进行的拆迁补偿。由于在拆迁补偿房方式下交易的双方不进行现金结算，房地产纳税人对拆迁补偿房的土地增值税处理容易产生误解，最终少缴或不缴税款而面临被处罚的风险，更有甚者多缴了土地增值税却浑然不知。笔者结合长期税务实践的研究，总结了拆迁补偿房的4种土地增值税计算风险，并提出控制措施，希望能够帮助房地产企业正确进行土地增值税清算。
一、土地增值税计算中的4种税收风险
（一）拆迁补偿房的成本未按规定扣除
土地增值税政策规定：对房地产纳税人发生的由土地征用及拆迁补偿费组成的土地开发成本，应当在计算土地增值税时扣除。但实践中，有的房地产纳税人因未发生现金交割而误解为这部分成本不能扣除。由于未将实物补偿作为开发成本扣除，相应也未将该成本作为房地产开发费用定率扣除以及加计扣除的基数，从而少扣了应扣除的房地产开发成本费用。
如某市一房地产开发公司与被拆迁户约定：还建比例为1：1，还建的住房面积为1 200平方米，其中铺面房400平方米，还建的房产相当于600万元货币补偿。该公司在增值税清算时并未将实物补偿部分从增值额中扣除，从而少扣了房地产开发费用60万元（600×10%）以及20%的加计扣除120万元。仅此一项，该公司就多计算土地增值额780万元（600 60 120），即便按土地增值税最低适用税率30%计算，该公司也相应就多缴土地增值税234万元（780×30%）。
（二）拆迁补偿房的成本未按项目正确分摊
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：“属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。”土地增值税是以开发项目为清算单位的，不同清算单位发生的成本费用不得相互抵减，因此，对于属于多个清算单位发生的共同成本费用，要在各清算单位之间按一定标准进行合理分配或分摊。分摊方法通常有如下三种：按转让土地使用权面积占可转让土地总面积的比例计算分摊；按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊；按税务机关确认的其他方式计算分摊。
因此，拆迁补偿成本还应当在已销售的商品房与未销售的商品房之间进行分摊或分配。在清算时，本次允许扣除项目金额可以采用已售面积百分比法或单位成本法计算。可售面积百分比法：
本次允许扣除项目金额=允许扣除项目总金额×（已售建筑面积÷可售总建筑面积）单位成本法：
本次允许扣除项目金额=已售建筑面积×（允许扣除项目总金额÷可售总建筑面积）
实践中，不合理分摊实物还建成本的现象比较普遍。
如某市A房地产开发公司于2013年一次性征地100 000平方米，计划在该宗土地上分五期开发商品房20栋，所开发商品房总建筑面积为5 000 000平方米。其中一期开发工程占地面积为10 000平方米，开发的商品房总建筑面积为200 000平方米，已销售190 000平方米，其中30套商品房用于补偿被拆迁户，市场价值600万元。该公司在土地增值税清算时，将
以实物方式支付的拆迁补偿费全部在第一期开发项目中扣除，这显然是不符合土地增值税规定的。正确的做法应当是：首先，确定应分摊的清算单位，因该宗土地分五期开发，所以，应当是五个清算单位。其次，确定总建筑面积。五期开发项目的总建筑面积为5 000 000平方米。最后，确定一期开发项目应分摊的实物还建成本为：600/5000000×200000=24（万元）。由此可见，该房地产开发公司多扣除了576万元（600-24）。
（三）拆迁补偿房的价值确认不正确
有的税务机关认为，房地产开发公司付出的代价是建筑成本，所以，实物还建的补偿价值应以房地产开发公司所置换的商品房的建筑造价来确认。笔者认为，房地产开发公司以房产换取被拆迁方的房产或土地，所换取的房产与被拆迁方的房产或土地属于对价关系，因此所换取的新房的市场价值才是房地产开发商为获取被拆迁房的房产或土地而付出的代价。新房的市场价值显然不是房屋的建筑造价。
但实物还建房产的公允价值有时难以取得，笔者认为可参照以下办法确定：
一是房地产开发公司与被拆迁户在拆迁协议中明确约定了补偿标准的，按约定的补偿标准确定；
二是参照以货币形式补偿标准执行；
三是按实物还建房的销售价格作为扣除的依据。
（四）拆迁补偿房未进行“视同销售”处理
由于没有取得现金收入，所以一部分房地产纳税人在土地增值税清算申报时，没有把实物还建的房产确认为土地增值税的应税收入；有的房地产开发企业对还建房不计应税营业额，直接抵减拆迁补偿费。而土地增值税政策明确规定：“纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。”因此，实物还建的房产应“视同销售”，应确认为销售不动产收入。
在对实物还建房产收入的确定上，《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》（国税发[2007]132号）第二十三条规定：“ 纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：
（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。
（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。
二、控制策略
为了准确进行土地增值税的清算，合法纳税，房地产公司对拆迁补偿房在土的增值税清算中，应采用以下策略。
（一）必须按照市场公允价值，把拆迁补偿房的价值计入开发成本，在土地增值税清算中进行扣除。
（二）拆迁补偿房的市场公允价值，必须在整个建设项目中，按照可售建筑面积与可售总建筑面积的比例在，各个建设项目中进行分配。
综上所述，董国女律师针对关于房地产企业拆迁补偿房的4种土地增值税计算风险及控制中的几项常见问题进行分析与解答。
房地产公司的土地增值税如何计算 房地产企业土地增值税的计算 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。 一、把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附 着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。 二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。 三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产
取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。 四、确定扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登 记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。这条规定对于房地产开 发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。 五、计算方法 首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于 税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额=增值 额X税率—扣除项目金额X速算扣除数”进行计算。 举例如下：某房地产公司开发100 栋花园别墅，其中80 栋出售，10 栋出租，10 栋待售。每栋地价14.8 万元，登记、过户手续费0.2 万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安
房地产企业土地增值税的会计核算 由于房地产开发行业的特殊性，在房屋开发过程中企业先获得对客户的预售款，待建筑物竣工验收合格后再结算收入。《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”会计处理主要涉及以下几个方面的内容：预缴土地增值税的核算、计提和预提土地增值税的核算、汇算清缴土地增值税的核算。 1.预缴土地增值税的核算。房地产企业收到预收款项时，不能确认收入，会计处理为：借：银行存款；贷：预收账款。对于预收款，需要预缴土地增值税，预缴税款时，借：应交税费应交土地增值税；贷：银行存款。此时，由于收入未能确认，不能将预缴的税金计入当期损益。 2. 计提和预提土地增值税的核算。预收款项确认为收入时，借：预收账款；贷：主营业务收入。同时，对已缴纳的税金，计提土地增值税并计入当期损益，借：营业税金及附加；贷：应交税费应交土地增值税。 土地增值税是取得预收款时先预缴税金，清算时再汇算清缴、多
退少补。根据权责发生制原则和收入与费用配比原则，企业还需要预提一定金额的土地增值税，以避免低估费用和负债、高估利润。预提该部分税金时，借：营业税金及附加；贷：其他应付款预提土地增值税。此处不宜贷记“应交税费应交土地增值税”科目，因为从税法角度讲，纳税义务还没有发生，计入应交税费易引起误解。 在这里，计提是根据预缴的税款提取的土地增值税，预提是对超过预缴税款部分提取的土地增值税，实务中计提与预提往往混用。 3. 汇算清缴土地增值税的核算。汇算清缴土地增值税时，如果总税款大于计提和预提数，则对于其差额，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目，同时，借记“其他应付款预提土地增值税”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目；如果总税款小于计提和预提数，则对于其差额，借记“应交税费应交土地增值税”科目，贷记“营业外收入”科目，同时，借记“其他应付款预提土地增值税”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目。 实际补交税款时，借记“应交税费应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。
房地产企业如何计算企业所得税？ 在线提问：我公司是一家房地产集团公司，在全国各地成立了70多家房地产项目公司。大多数项目公司的企业所得税由国税机关管理，还有少数2002年之前成立的项目公司所得税由地税机关管理。国税和地税机关在执行企业所得税政策上差异很大，而且全国各地的国税机关在执行政策时差别也很大。最典型的是企业所得税预缴和清算办法。请问：下列说法是否正确? （1）无论盈利还是亏损，只要取得预收账款就必须征收企业所得税。 （2）企业取得预收账款缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税，属于提前预缴的税款，不能在缴纳的当期扣除。 （3）提而未缴的营业税及附加、土地增值税不得在税前扣除。 （4）房地产企业发生的期间费用应当按照预收账款和销售收入一一对应，否则不能在税前扣除。 （5）开发产品只要完工并签订销售合同就必须确认销售收入，未收到的款项作应收账款处理。 （6）预缴企业所得税时，不允许弥补以前年度亏损。以前年度亏损只能在年终汇算清缴时弥补。 （7）房地产企业的企业所得税不是按年计算，应当在整个项目全部销售完毕时，针对各个项目单独办理汇算清缴。 （8）已经交付的开发产品，在结转成本时，应当分摊的后期尚未发生的公共配套设施费（如绿化、景观、场地等），不能在税前扣除。 （9）房地产企业因缺少资金而与其他公司合作开发，根据合作合同约定的支付的资金占用费不能在税前扣除，只能在税后分配。合作方取得的资金占用费视同股息所得，免征企业所得税。 （10）房地产企业向非金融部门支付的利息，不得超过同期同类银行贷款利率，其利率执行标准按照同期同类银行贷款的基准利率，不含浮动利率。 （11）从2008年起，房地产企业的开发产品转作自用，不再视同销售确认资产转让所得。该规定只适用于2008年以后完工的开发产品。对于2007年底前完工的开发产品转为自用的，应当适用《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），作视同销售处理。 解答精要：从你提出的问题来看，你对房地产企业所得税政策还是很有研究的。由于2008年以前内外资企业所得税分别适用不同的所得税政策，加之有许
总包工程支出 总包工程支出，应按照总包商的纳税人资格和计税方法的选择来区分。 1.1 总包商为小规模纳税人，进项税抵扣税率为3%。不过，总包商为小规模纳税人的可能性比较小。 1.2总包商为一般纳税人 1.2.1进项抵扣税率为10%。 1.2.2 清包工 （1）清包工（总包方采取简易计税），进项抵扣税率为3%。 （2）清包工（总包方采取一般计税），进项抵扣税率为10%。 分包工程支出 2.1 门窗适用税率进项税率16%，安装工程11%或者3%。 2.2 保温工程材料进项税率16%，工程施工11%或者3%。 2.3地暖工程材料进项税率16%，工程施工10%或者3%。 2.4外墙涂料、瓷砖工程材料进项税率16%，工程施工10%或者3%。 2.5防水工程材料进项税率16%，工程施工10%或者3%。 2.6智能化工程材料或者设备进项税率 16%，工程施工10%或者3%。
2.7玻璃幕墙工程材料进项税率16%，工程施工10%或者3%。 2.8配电箱材料进项税率16%。 2.9电梯设备进项税率16%。 工程物资 工程物资，由于工程材料物资种类繁多，所以分供商提供的增值税专用发票的适用税率也不尽相同。一般的材料物资适用税率是16%，但也有一些特殊情况： 3.1 木材及竹木制品，进项抵扣税率为13%、16%。 属于初次生产农产品的原木和原竹，取得的发票可能会是农产品收购发票或销售发票，而非增值税专用发票，但同样可以抵扣进项税，适用税率为13%；而经过加工的属于半成品或成品的木材及竹木制品，取得的发票是增值税专用发票，适用税率一般是16%。 3.2 水泥及商品混凝土，进项抵扣税率为16%、3%。 购买水泥和一般商品混凝土的税率通常为16%；但以水泥为原料生产水泥混凝土，就可以选择简易征收，征收率为3%。 3.3 砂土石料等地材，进项抵扣税率为3%。 生产企业自产的建筑用砂、土、石料以及自产砂、土、石料连续生产砖、瓦、石灰可以选择简易征收，适用税率为3%
7湖北省房地产开发企业土地增值税 鄂地税发［2008］207号 省地点税务局关于印发《湖北省房地产 开发企业土地增值税清算治理方法》的通知 市、州、林区、县（市、区）地点税务局： 现将《湖北省房地产企业土地增值税清算治理方法》印发给你们，请各地遵照执行。 二〇〇八年九月十二日 湖北省房地产开发企业土地增值税清算治理方法 第一章总则 第一条为了加大对房地产开发企业土地增值税征收治理，进一步规范土地增值税清算工作，按照《中华人民共和国税收征收治理法》(以下简称《征管法》)及事实上施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及事实上施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关咨询题的通知》（国税发〔2006〕187号）等有关规定，结合我省实际，制定本方法。 第二条在本省范畴内从事房地产开发的企业，凡符合土地增值税清算条件应办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，其土地增值税清算治理均
适用本方法。 对房地产开发企业转让已自用（包括出租使用）年限在一年以上再出售的房地产项目，应按照转让旧房及建筑物的有关规定缴纳土地增值税。 第三条房地产开发企业是土地增值税的清算主体，房地产项目所在地的主管地点税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。 第四条土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行 清算。关于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以分期开发项目为单位清算。开发项目中既有一般标准住宅又有非一般标准住宅等其他开发产品的，其土地增值额应分不运算。 第二章清算条件 第五条符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算： （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工的房地产开发项目的； （三）直截了当转让土地使用权的； （四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 主管地点税务机关发觉纳税人符合上述规定条件之一而未提出清算申请的，应责令其限期办理清算手续。纳税人超过规定期限仍未清算的，由主管地点税务机关进行查账征收。 第六条符合下列情形之一的，主管地点税务机关应要求纳税人进行土地增值税清算： （一）已竣工验收的房地产开发项目并进行项目决算，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但已转让的房地产建筑面积与差不多出租或自用的建筑面积之和达到可销建筑面积的比例在85%(含)以上的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三）主管地点税务机关认定有可能造成较大税款流失、经县以上地点税务局局长批准清算的开发项目； （四）省地点税务局规定的其他情形。 第七条对在2005年1月1日前销售房地产建筑面积（以签订的房地产合同时刻为准）占整个项目可售建筑面积不足50%的，其项目应进行土地增值
营改增后房地产估价实务中增值税如何计算 自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称营改增），“营改增”后对房地产业产生重大影响的同时，也要求房地产估价中相关内容及估价数据根据法律规定做相应的更新。以下仅作为参考。 房地产估价中，估价目的、价值时点、估价对象和价值类型是四大基本事项，每一个估价报告都需要明确以上事项后制定合理的技术路线。而计算不动产增值税时要将以上四个基本要素与不动产增值税的征收要求一一对应，才能选择正确的计算方法准确估价。按照税法要求，增值税计算需要区分是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一般纳税人、小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得还是自建；区分取得（自建）不动产日期等问题，然后选择税率计算增值税。梳理一下，都与估价基本事项关联更紧密，则在估价中，明确四大基本事项后，根据估价对象的特点，确定不同的估价方法中增值税的计算方法，并体现在价值类型的内涵说明和假设限制条件等必要说明里。 下面以估价基本事项为轴线进行说明： 一、估价目的 与委托人充分沟通，明确估价目的，只有确定了估价目的，才能明确价值时点、估价对象范围和价值类型，才能明确如何计算增值税。 二、价值时点 增值税的规定中有两个时间节点，影响增值税的计税方法，需要与价值时点进行比较，然后选择计税方法。
1、转让2016年4月30日前取得（或自建）的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。转让2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税； 2、出租2016年4月30前取得的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。出租2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税。 三、估价对象 （一）区分估价对象的项目类型 1.为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目； 2.非房地产开发企业（单位和个人）销售自行开发的房地产项目。（二）区分估价对象的所有权人（使用权人）为一般纳税人、小规模纳税人还是其他个人 1.一般纳税人； 2.小规模纳税人； 3. 其他个人。 （三）区分估价对象的获取方式 1.交易或其他方式取得； 2.自建。 （四）区分估价对象的取得（或自建）的日期 1. 2016年4月30日前取得（或自建）的； 2. 2016年5月1日后取得（或自建）的。 四、价值类型
土地增值税扣除项目 扣除项目土地增值税的扣除项目为：（1）取得土地使用权时所支付的金额；（2）土地开发成本、费用；（3）建房及配套设施的成本、费用，或者旧 扣除项目 土地增值税的扣除项目为：（1）取得土地使用权时所支付的金额；⑵土地开发 成本、费用；（3）建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。 上述扣除项目的具体内容为： 1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按 国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则 以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。 2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人在房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本）。包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。 3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发 项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同 期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项规定计算的金额之和的 5 %以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分
摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所付
的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额的10 %以内 计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 4）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立 的房地产估价机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机 关确认。 5）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育附加也可视同税金予以扣除。 6）对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项规定计算的金额之和，加计20 %的扣除。 纳税人有下列情形之一者，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：1）隐瞒、虚报 房地产价格的；2）提供扣除项目金额不实的；3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价， 又无正当理由的。 本章内容易出计算题，主要是各房地产税种的税率要记牢。同时最可能出计算题的是有关土地增值税的计算。土地增值税是对有偿转让建设用地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。 计算土地增值税，首先、要熟悉土地增值税扣除项目的构成中为取得土地使用权时所支付的金额；土地开发成本、费用；建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金等4个方面。
房地产企业土地增值税清算时，普通住宅和非普通 住宅分开核算 房地产开发企业涉及有关税收政策和实际中 应注意的问题 一,房地产开发企业开发销售商品房等涉及的税收和基本规定: (注:1,销售商品房等包括:住宅,商业用房,其他建筑物,附着物,配套设施等.2,涉及的税收包括:营业税,企业所得税,个人所得税,土地增值税) (一)营业税 ――基本规定 应纳营业税=销售收入×税率 1,销售收入的确认: (1),采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时,确认收入的实现. (2)采取分期付款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现.付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现. (3)采取银行按揭方式销售开发产品的,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现. (4)采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现: ①采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入实现. ②采取视同买断方式委托销售开发产品的,应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现. ③采取包销方式委托销售开发产品的,应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现. 包销方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现.
④采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的,应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现. 委托方和接受委托方应按月或季为结算期,定期结清已销开发产品的清单.已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称,地理位置,编号,数量,单价,金额,手续费等. (5)将开发产品先出租再出售的,应按以下原则确认收入的实现: ①将待售开发产品转作经营性资产,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售痢疾确认收入的实现. ②将待售开发产品以临时租赁方式租出的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售开发产品确认收入的实现. (6)以非货币性资产分成形式取得收入的,应于分得开发产品时确认收入的实现. 2,视同销售行为的收入确认: (1)下列行为应视同销售确认收入: ①将开发产品用于本企业自用,捐赠,赞助,广告,样品,职工福利,奖励等; ②将开发产品转作经营性资产; ③将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者; ④以开发产品抵偿债务; ⑤以开发产吕换取其他企事业单位,个人的非货币性资产. (2)视同销售行为的收入确认时限:视同销售行为应于开发产吕所有权或使用权转移,或于实际取得利润权利时确认收入的实现. 说明:预售收入 =销售收入 政策 =执行掌握 3,税率:5% ――可以利用的税收政策 《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税字 [2003]016号)
房地产开发企业增值税计算方法 房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。随着营业税改征增值税的全面推开，房地产开发企业也纳入了增值税的管理。目前最新的房地产开发企业增值税计算方式如下： 一、预交增值税 1、政策依据 根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。计算方法为： 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。 上述公式中的适用税率或征收率，根据纳税人适用的计税方法不同分别选择，纳税人适用一般计税方法的，按11%的适用税率计算，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。计税方法依据房地产老项目和新项目分别确定，开工日期在2016年4月30日前的老项目，纳税人可以选择适用简易计税方法，一经选择，36个月内不得变更，上述日期后开工的新项目，只能适用一般计税方法。 2、申报示例 某房地产开发企业的新项目，适用一般计税方法。2017年12月收到诚意金100.00万元、预收房款2,220.00万元。 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% =2,220.00÷（1+11%)*3%=60.00万元
3、申报核算 2017年12月账务处理： （1）收到诚意金 借：银行存款100.00万元 贷：其他应付款100.00万元 （2）收到预收款 借：银行存款2,220.00万元 贷：预收账款2,220.00万元 （3）预缴增值税 借：应交税费-预交增值税60.00万元 贷：银行存款60.00万元 纳税申报 二、土地价款抵扣政策依据 1、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税〔2016〕36号第一条第（三）项第10点 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 2、财税〔2016〕140号第七条 向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
房地产开发企业所得税管理办法 潍坊市国家税务局房地产开发企业所得税管理办法（试行）第一章总则 第一条为加强房地产开发企业所得税的监控管理，规范房地产开发企业的纳税行为，提高所得税科学化、精细化管理水平，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则，《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则，总局、省局有关房地产税收管理的有关规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于对全市范围内从事房地产开发企业的企业所得税管理。 本办法所称房地产开发企业，是指经有关部门依法批准成立，从事房产、地产开发经营的内资企业。 第二章应税收入 第三条房地产开发企业的应税收入是指按税法规定应征收企业所得税的各项收入总额，主要包括房地产开发业务收入和其他业务收入两类。 房地产开发业务收入包括: 商品房销售收入、土地转让收入、配套设施销售收入、代建工程（代建房）结算收入、商品房售后服务收入和出租房租金收入等 ; 其他业务收入包括: 销售材料、下脚料、废料收入、无形资产转让收入、投资收益、固定资产转让（出租）收入及其他收入等。 第四条房地产开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入的确认原则，合理地确认各项应税收入的实现。 第五条符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工 : 1、竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）; 2、已开始投入使用的开发产品（成本对象）; 3、已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
第六条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入 ; 凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代扣代缴款项进行管理。 第七条对完工开发产品，应按以下规定确认开发产品销售收入 : （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭证（权利）时，确认收入的实现。 （二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （四）房地产开发企业采取委托方式销售开发产品的，并分别不同情况确认收入的实现: 1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 ; 2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中 约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 ; 如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现; 、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开
土地增值税的计算方法 一、基本计算方法 （一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产 所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数 （二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本 条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 增值额＝销售收入―扣除项目金额 （三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包 括货币收入、实物收入和其他收入。 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号） 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确 认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的 售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量 面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 1、一般销售收入： （1）一般销售收入的概念： 《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经 济收益。 2、非直接销售收入及自用： 国税发[2006]187号。 （1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同 销售房地产。 按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。 （2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成 本费用税金不得扣除。 （四）扣除项目金额： 扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条） 扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目
土地增值税计算公式 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： (1)取得土地使用权所支付的金额; (2)开发土地的成本、费用; (3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格; (4)与转让房地产有关的税金; (5)财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： > 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本： 1,500元×10,000平方米=1,500万元
3、计算加计扣除： (300+1500)×20%=1800×20%=360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：(300+1500)×10%=180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额=300+1,500+360+180+170=2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入=4,000元×10,000平方米=4,000万 增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计 =4,000-2,510=1,490万元 第三步，确定增值率 增值率=1,490/2,510×100%=59.36% 增值率超过扣除项目金额50%，未超过100% 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% =1,490×40%-2,510×5% =596-125.50 =470.50万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明)，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%;该企业允许扣除的房地产开发费用为多少? 允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元)
第三章房地产企业企业所得税政策 第一节《房地产业企业所得税管理办法》（国税发[2009]31号文件） 一、完工产品的条件（与国税发[2006]31号相同）。 第三条：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。 根据以上规定，只要符合产品完工的三个条件之一，不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。 二、收入总额的规定（与国税发[2006]31号相同）。 第五条：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 注意：这里所说的发票，包括企业开出的各种收据，只要以企业名义收款就要纳入收入；什么时候付出，再作扣除。 三、收入实现的条件。 第六条：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 （一）新旧政策的不同点： 1、国税发【2006】31号文件规定，必须符合完工产品条件，才能确认收入； 2、国税发【2009】31号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。也就是说，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入。 因此，这里有必要提醒大家：按照新政策规定，房地产企业“所得税收入”是不同于“会计收入”的。 （二）思考：这一规定带来的直接后果是什么？ 企业允许扣除的广告费、业务宣传费、业务招待费都是以收入为基数计算的。按照以上
房地产开发企业如何缴纳土地增值税 问： 我公司在甲市开发的荷花湾小区接近旅游区，按照已经市政府批准的小区规划，共建设十栋楼房，其中十号楼建成大酒店，一层、二层做餐饮和休闲中心，三楼以上是客房。现在，酒店大楼主体已经完工，准备进行装修。请问，建成之后注册酒店公司是否缴纳土地增值税？是否有比较好的方法可以节省税费支出？ 某房地产开发公司 答：《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条"关于以房地产进行投资或联营的征免税问题"规定："对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。"这里讲的"房地产开发企业以其建造的商品房"指的是成品房，即完成设计所规定的全部内容的房产。酒店的设计中一般应当包括装修，如果房地产开发公司把装修竣工后的房产投资注册成立酒店公司，符合财税〔2006〕21号文的规定，就应当缴纳土地增值税。你公司的酒店大楼主体刚完工，还没有进行装修，应当属于"在建工程"，而不属于"建造的商品房".如果房地产开发企业以其开发的"在建工程"对其他房地产公司投资，符合财税〔2006〕21号文的规定，"以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发"的规定，应当缴纳土地增值税。如果你公司以在建工程对非房地产企业（酒店公司）投资，该文件没有规定征税，也可以理解为房地产开发企业以在建工程投资于非房地产企业，不征收土地增值税。所以，建议你公司以在建的酒店大楼对酒店公司投资，可以达到不征土地增值税的效果。 但是，注册成立酒店公司需要经过公安、消防、卫生防疫等多个部门的批准，这些部门一般要求在房产建成并取得建设工程竣工验收报告后，到现场进行检查，检查合格后才发给合格证书。如果是这样的话，房地产开发公司建造的酒店大楼就已经是"建造的商品房"了，再要投资和联营的，必须缴纳土地增值税。 如果遇到这种情况，房地产开发企业可以先到工商管理部门办理增加经营范围事项，兼营"住宿、餐饮"等酒店业务，酒店大楼建成验收后请有关部门来检查，取得合
房地产企业土地增值税的 计算方法 The Standardization Office was revised on the afternoon of December 13, 2020
《房地产企业土地增值税的计算方法》 一、土地增值税实行四级超率累进税率 (一)增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30% (二)增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分税率为40% (三)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分税率为50% (四)增值额超过扣除项目金额200%的部分税率为60% 二、计算土地增值税税额，具体公式如下： (一)增值额未超过扣除项目金额50%的：土地增值税税额 = 增值额×30% (二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的：土地增值税税额 = 增值额×40%-扣除项目金额×5% (三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的：土地增值税税额 = 增值额×50%-扣除项目金额×15% (四)增值额超过200%的：土地增值税税额 = 增值额×60%-扣除项目金额×35% ★公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。 三、扣除项目 (一) 取得土地使用权所支付的金额 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）房地产开发成本 房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 1、土地征用及拆迁补偿费 包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 2、前期工程费 包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 3、建筑安装工程费 是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 4、基础设施费 包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 5、公共配套设施费 包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 6、开发间接费用
某市区的甲房地产开发公司（以下简称甲公司）为增值税一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，2016年7月发生如下经营业务： （1）甲公司将一套自行开发的房屋无偿赠送给新星公司，这套房屋成本价为90万元，按照甲公司最近时期销售同类不动产的平均价格确定价值为111万元（包括销项税额）。（2）采用直接现款交易方式销售已办理入住的销售房款39100万元，已开具增值税专用发票，销售建筑面积为49000平方米；该项目可供销售建筑面积为70000平方米，该项目取得土地支付土地出让金40000万元，已取得土地出让金符合规定的有效凭证。（3）采取预收款方式销售房屋，收到预收账款3330万元。 （4）销售《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30日之前的住宅，办理入住并收款4200万元。 （5）甲公司购买一台机械设备，增值税专用发票注明的价款为100万元，增值税税额为17万元。 （6）甲公司购入一处不动产，增值税专用发票注明的价款为2000万元，增值税税额为220万元。 （7）甲公司支付房地产开发项目设计费636万元，增值税专用发票注明的价款为600万元，增值税税额为36万元。 （8）甲公司以包工包料方式将鸿达建筑工程项目通过公开招标，腾飞建筑公司中标承建该工程项目，工程结算价款为8325万元，取得增值税专用发票注明的价款为7500万元，增值税税额为825万元。 要求： 1.作出业务（1）-业务（8）的会计分录。 2.计算甲公司2016年7月份应纳的增值税。
二、案例解析 1.要想正确作出每笔业务的会计分录，就要计算出每笔业务的销项税额、进项税额。本案例既考核了营改增相关知识，又考核了会计基本功。 业务（1）：要按照视同销售处理。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《实施办法》）第十四条第（二）款规定，下列情形视同销售不动产：单位向其他单位无偿转让不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。《实施办法》第四十四条规定，纳税人发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格确定。《实施办法》）第十五条第（2）款规定，提供销售不动产，税率为11%；《实施办法》第二十三条规定，一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1+税率）；《实施办法》第二十二条规定，销项税额=销售额×税率。 业务（1）销项税额=111÷（1＋11%）×11%=11万元,会计分录为： 借：营业外支出 101 贷：开发产品 90 应交税费——应交增值税(销项税额) 11 业务（2）：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额
房地产开发企业所得税 纳税评估指标体系 ,试行, 第一条为规范和加强房地产开发企业所得税纳税评估～提高纳税评估质量～根据《国家税务总局关于房地产企业所得税问题的通知》和《安徽省国家税务局纳税评估管理办法,试行,》～结合房地产开发企业的行业特点～制定本评估指标体系。 第二条房地产开发企业纳税评估的环节、程序和评估处理按照《安徽省国家税务局纳税评估管理办法,试行,》的规定执行。 第三条房地产开发企业的纳税评估分为年度评估和项目评估。在房地产开发企业每一个开发项目竣工后～主管国税机关必须对其进行全面的项目评估,也可以将开发项目评估和年度评估结合进行。 第四条纳税评估资料的收集 ,一,企业申报资料 1(企业纳税申报表及附列资料, 2(企业财务会计报表, 3(企业其他申报资料。 ,二,纳税人提供的涉税管理资料 资质证书。纳税人进行房地产项目开发需要得到省建设厅颁发的资质证书,注明了1. 房地产开发企业名称、法定代表人、注册资本、资质等级等内容,。 2.土地使用证书。纳税人一般要经过“招、拍、挂”方式获得开发土地～并取得由土地部门签发的土地使用证书。
3.拆迁补偿协议。纳税人在取得土地后～通常都要进行旧房拆迁工作～拆迁时房地产 开发商要与拆迁户签订拆迁协议～并且根据协议约定支付房屋拆迁补偿款。 4.项目立项批复。房地产开发企业需要到发改委,发展计划局,申请立项～在得到项目立项批复,规定了房地产开发的投资额、开发分期情况等内容,以后才能进行房地产开发。 5.建设工程项目登记备案的通知。房地产开发企业需要到发展计划委员会对其建设工程项目进行登记～在得到建设工程项目登记备案的通知,注明了项目建筑面积～备案有效期等内容,后才能进行建设。 6.建设工程规划许可证。房地产开发企业在开发前必须要经过建设局的规划审批～并办理建设工程规划许可证。建设工程规划许可证注明了建设项目名称、建设项目位置、建设项目规模、开工建设期限～并附有地形图和审批单,注明了项目内容、建设性质、开发栋数、结构、层数、总面积等内容,。 7.建设用地规划许可证。房地产开发企业需要得到建设局批准的建设用地规划许可证,注明了项目名称、用地单位、用地位置、用地面积等内容,才能够进行开发。 8.施工合同。房地产开发企业一般通过招、投标方式承包建设工程～并且与建筑施工单位签订施工合同,约定了工程款、工程款支付时间和方式、工程竣工日期等内容,。 9.建筑工程施工许可证。房地产开发企业在具体项目施工前要得到建设局颁发的建筑工程施工许可证,注明了建设单位、工程名称、建设地址、建设规模、合同价格、设计单位、施工单位、监理单位、合同开工日期、合同竣工日期等内容,～方可进行施工。
房地产企业土地增值税如 何清算 Prepared on 22 November 2020
房地产企业土地增值税如何清算 房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的）： 1、先计算可以扣除项目金额（包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等） 2、计算收入 3、收入－扣除项目金额=增值额 4、增值额/扣除项目金额=增值率 5、按税率计算税额 基本步骤如下： 计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为“根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可
按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。 但上述加计扣除项目，并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的，只有符合一定的条件才可以享受。一是必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业；二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。 根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理： 第一，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定的目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。显然，这种情况没有规定加计扣除项目。 第二，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。需要纳税人注意的是，这种情况虽然可以加计扣除，但在计算转让土地使用权加计扣除项目时，仅是对开发成本加计扣除，对土地成本价款不加计扣除。 第三，对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。需要纳